維修服務(wù)工作手冊（管理服務(wù)）

維修服務(wù)部人員架構(gòu)

維修服務(wù)部行為準則

一、目的

規(guī)范維修人員的服務(wù)行為，樹立公司良好形象，為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

二、適用范圍

適用于物業(yè)服務(wù)公司維修人員。

三、內(nèi)容

1、關(guān)心公司，熱愛本職工作，遵守公司各項規(guī)章制度和勞動紀律，維護公司利

益和榮譽，愛護公司設(shè)備'設(shè)施。

2、認真貫徹公司“開源節(jié)流”的方針，在工作中力行節(jié)儉，不浪費公司資源。

3、從全局出發(fā)，樹立良好的合作意識，團結(jié)、真誠協(xié)作，達到暢順、高效率的

工作績效，切實服從領(lǐng)導的工作安排和調(diào)度，如有異議，必須做到“先服從后投

訴”。

4、對工作中出現(xiàn)的問題不推諉，勇于承擔責任，并從中吸取教訓，不斷提升工

作水平。

5、未經(jīng)公司領(lǐng)導授權(quán)或批準，不得以公司名義對外展開業(yè)務(wù)或在外兼任獲取薪

酬或間接利益之工作。

6、未獲批準，不準將本公司的辦公用品、公用工具、設(shè)備、設(shè)施等擅自贈與、轉(zhuǎn)

租、出租、出借、抵押給其他公司、單位或個人。

7、工作時間須配戴工作證，著裝整潔，注意形象、儀表。

8、嚴禁向業(yè)主索取或收受任何禮品酬金。

9、必須將服務(wù)意識，服務(wù)態(tài)度和服務(wù)技巧貫徹落實到言行中，語言文明禮貌，對

業(yè)主提出的質(zhì)疑要耐心、細致地回答或解釋，不得推脫。

I。、對設(shè)備、i蜘及業(yè)主報修項目應(yīng)及時認真地處理，一般情況由當班員工處理

完畢。

II、對上門服務(wù)應(yīng)注意業(yè)主家內(nèi)衛(wèi)生，必須穿鞋套，不得損壞業(yè)主物品，如

移動物品，需經(jīng)業(yè)主同意，收費時應(yīng)公平、公正、公開、合理，并經(jīng)業(yè)主簽字生效，

服務(wù)完畢，應(yīng)將工作場所打掃干凈。

維修服務(wù)部主管崗位職責

一、任職資格

I、具有《中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證》

2、熟練掌握電工基本原理。

3'具有較強的專業(yè)知識，全面了解住宅內(nèi)各種設(shè)備的基本原理。能夠?qū)ο聦龠M

行技術(shù)指導。

4、基本了解國家有關(guān)電工操作規(guī)程與技術(shù)標準。

二、工作內(nèi)容

1、全面管理維修服務(wù)部事務(wù)。

2、負責小區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、督導和管理工作。

3、負責突發(fā)性的設(shè)備故障處理與人員調(diào)度，并組織調(diào)查設(shè)備事故原因，制訂預

防措施。

4、負責對設(shè)備保修單位維護保養(yǎng)工作的聯(lián)系、協(xié)調(diào)、監(jiān)管及質(zhì)量評定。

5、根據(jù)設(shè)備的特點制訂或?qū)徍烁黝愒O(shè)備的年度、季度、月度、周預防性檢修

保養(yǎng)計劃，并監(jiān)督落實。

6、檢查交接班情況、巡查情況，回訪維修情況，并對工作中存在的問題盡快提

出處理意見，負責具體的技術(shù)性檢查。

7、配合其他部門開展工作，落實上級安排之臨時性工作。

8、定期對本部門員工進行有關(guān)設(shè)備設(shè)施的技術(shù)性培訓及安全知識培訓。

9、負責有關(guān)維修技術(shù)標準，規(guī)格的審核，對維修的預算等。

10'建立設(shè)備資料檔案。

維修服務(wù)部領(lǐng)班崗位職責

一、任職資格

I'具有《中華人民共和國特種操作許可證》

2、具有初級電工技術(shù)等級資格或相關(guān)技術(shù)等級資格。

3、掌握電工基本原理。

4、熟悉小區(qū)內(nèi)設(shè)備備用配件的規(guī)格、性能、型號、名稱。

二、工作內(nèi)容

I'協(xié)助主管落實小區(qū)內(nèi)設(shè)備、設(shè)施管理，作。

2、具體負責小區(qū)內(nèi)各類設(shè)備、設(shè)施的操作、維修保養(yǎng)、業(yè)主的報修項

目及對員工的培訓。

3、負責設(shè)備、設(shè)施的緊急搶修工作。

4、對維保所需配件進行管理，各類設(shè)備運行資料的記錄與管理，維修資料的管

理。

5、督導、檢查維修人員的工作情況，并填寫日常工作表。

維修服務(wù)部維修工崗位職責

一、任職資格

I'具有《中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證》

2、熟練掌握電工基本原理。

3、熟練掌握轄區(qū)內(nèi)的設(shè)備操作技術(shù)規(guī)程及家庭水電維修工作。

二、工作內(nèi)容

1、服從主管和領(lǐng)班的調(diào)度與工作安排。

2、負貢小區(qū)內(nèi)各相關(guān)設(shè)備設(shè)施的維保，作，負貢水電及其它。

3、參加設(shè)備故障的搶修工作，及時排除設(shè)備故障，確保小區(qū)內(nèi)的設(shè)備保持良好

運行狀態(tài)。

4、根據(jù)預防性維修及保養(yǎng)計劃，認真完成各類設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作。

維修部電工崗位職責

1、嚴格遵守員工守則和各項規(guī)章制度；

2、努力學習技術(shù)，熟練地掌握物業(yè)電器設(shè)備的原理及實際操作與維修。

3、按時巡查監(jiān)視責任區(qū)動力設(shè)備的運行狀態(tài)，保證設(shè)備可靠運行。

4、接到報修任務(wù)，按工作規(guī)范提供及時優(yōu)質(zhì)的上門服務(wù)。

5、按時按質(zhì)按量地完成領(lǐng)導分配的工作任務(wù)并按要求做好記錄表格。

6、出現(xiàn)事故時應(yīng)迅速返回變配電室，及時查明原因后修復，并登記在冊。

7、電工要負責損壞的燈泡更換及備品清點，發(fā)現(xiàn)不足時要及時申請補充。

8、交接班時如發(fā)生故障，交班者必須同接班者排除故障后才能下班。

9、配合其它工種，當其它工種人員不足時，應(yīng)積極配合。

10、搞好班內(nèi)外清潔工作。

維修部水工崗位職責

1、嚴格遵守公司的員工手冊、各項規(guī)章制度和操作規(guī)程，做好相關(guān)質(zhì)量記錄。

2、熟悉掌握小區(qū)給排水管道走向，控制閥（井）分布位置及功能、熟悉動力設(shè)

備的技術(shù)性能及系統(tǒng)的檢修技術(shù)。

3、按時巡查監(jiān)視責任區(qū)動力設(shè)備的運行狀態(tài)，保證設(shè)備可靠運行。

4、做好責任區(qū)設(shè)備或系統(tǒng)的定期檢查保養(yǎng)和日常的維修工作，保證設(shè)備及運行

環(huán)境的清潔。

5、發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及時處理，重大問題報告主管負責人修理后登記在冊。

6、接到報修任務(wù)，按工作規(guī)范提供及時優(yōu)質(zhì)的上門服務(wù)。

7、配合其它工種，當其它工種人員不足時，應(yīng)積極配合。

8、及時完成上級領(lǐng)導交付的其它任務(wù)。

維修服務(wù)部值班、交接班管理規(guī)定

一、目的：

規(guī)范值班與交接班管理確保值班質(zhì)量。

二、適用范圍

適用各服務(wù)中心維修服務(wù)部值班人員.

三、值班制度

I、值班人員在值班期內(nèi)必須堅守崗位，不得擅自離崗、干私事、酗酒聊天等。

2、值班（夜班）人員應(yīng)處理好本班報修工作，不能處理的應(yīng)注明原因。發(fā)現(xiàn)

設(shè)備故障應(yīng)馬上排除，如無法處理應(yīng)及時向主管或值班總負責人反映。

3、應(yīng)按規(guī)定巡查設(shè)備運行情況，并巡查其它設(shè)備、設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)

馬上排除，如無法處理應(yīng)及時向主管或值班總負責人匯報。

4、認真填寫好各“機電設(shè)備運行日志”和《維修服務(wù)部值班交接班記錄表》

及其它相關(guān)記錄。

5、值班人員不得私自調(diào)班，因特殊情況要調(diào)班，必須向主管申請。

6、嚴禁無關(guān)人員進入值班室和機電設(shè)備房，檢查各類工具和鑰匙等。

四、接班制度

1'認真聽取交班人員的值班和設(shè)備運行情況報告。

2、查看上一班的值班日志和運行日志及巡查記錄等。

3、檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好，各機房是否干凈整潔。

4、巡視各設(shè)備的運行情況，各參數(shù)是否正常。

五、交班制度

1、交接班人員必須當面交接并簽名。

2、交班人員必須整理好本班的各種運行巡查記錄和值班資料等。

3、交班人員必須詳細介紹其值班情況、機器運行情況及存在的未處理問題。

4、所有問題記錄須現(xiàn)場交代清楚，等接班人員確認，

6、不能交接班之情況：①上一班運行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，操作間

不整潔。①正在進行倒閘操作或事故處理過程中。①交接過程中發(fā)生故障，應(yīng)停

止交接'由交班人員負責處理事故'接班人協(xié)助事故處理C①交班人隱瞞問題不

報，經(jīng)查證確系其責任的。

維修服務(wù)部鑰匙管理規(guī)定

一、目的

規(guī)范鑰匙管理工作，俏保各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙，使用規(guī)范和安全。

二、適用范圍

適用于服務(wù)中心維修服務(wù)部。

三'內(nèi)容

I'所有鑰匙任何時候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊登記。

2、各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙應(yīng)清楚標明，并整齊有序的放置在鑰匙專柜中；鑰匙

專柜由維修主管掌管。

3、在正常情況下，各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙不能借給外單位人員或其他各部門人員，

如特殊情況下，必須經(jīng)主管同意并填寫《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》。

4、維修人員用鑰匙，須填寫《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》并簽名確認，維修人

員離開本部門，所有鑰匙須繳回。

5、鑰匙丟失或損壞時、當事人應(yīng)埴寫《鑰匙丟失/損壞申請表》，維修主管查

實后填表補回。

6、維修人員必須妥善保管好領(lǐng)用鑰匙，熟悉各鑰匙的使用范圍，并承擔相應(yīng)責

任，每月月底統(tǒng)計一次，填寫《鑰匙月庫存統(tǒng)計表》。

維修服務(wù)承諾

一、目的：

維修服務(wù)人員服務(wù)于物業(yè)內(nèi)全體業(yè)主，快速優(yōu)質(zhì)完成業(yè)主的每一起報修任務(wù)，

圓滿地處理好每一起投訴是維修人員的職責，讓業(yè)主滿意是我們工作的目標。

二、服務(wù)承諾

I、維修員工一定要努力學習，不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)，以達到維修時能準確

判斷，處理快速。

2、講究文明禮貌，注重言行舉止，尊重業(yè)主，急業(yè)主所急。

3、工作認真細致，注意講究衛(wèi)生，節(jié)約材料，損壞東西負責賠償。

4、盡力做到當天的維修投訴當天處理完，實在無法完成的必須向業(yè)主解釋清楚,

做到維修及時率達到99%以上，維修合格率達到95%以上。

5、確保業(yè)主用水用電安全正常，按時抄表，維護業(yè)主利益，做到有錯必糾。

6、所有員工必須定期參加培訓，持證上崗，確保大廈內(nèi)所有機電設(shè)備處于良好

的運行狀態(tài)。

7、經(jīng)?；卦L，征求業(yè)主意見，傾聽業(yè)主聲音。

維修服務(wù)部日常工作管理規(guī)定

一、目的

規(guī)范維修服務(wù)部內(nèi)部管理工作，確保內(nèi)部管理高效有序，為客戶提供高效

優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

二、適用范圍

服務(wù)中心維修服務(wù)部全體員工

三、內(nèi)容：

1、按時上下班，上午11：30分和下午17：30分前不能提前下班或吃飯，中

午上班不能遲到。

2、上班時間內(nèi)無具體工作時，原則上在辦公室等候，需外出巡查設(shè)備情況時須

告知主管，不得辦私事。

3、上班時須配戴工作證，穿著整齊，不得穿拖鞋。

4、及時處理維修申請單，不得積壓。上午11：10和下午17：10以前的維修

單，必須及時處理完畢，有些維修如情況緊急或業(yè)主有特殊要求的，不管加班與否，

都必須在當天處理完畢。當天無法處理的都必須在"維修情況”欄內(nèi)注明原因，每個

維修單處理完畢后須業(yè)主與維修人員簽名。

5、上門維修時須帶工具袋（箱），必備工具都放在里面，以節(jié)省時間，增加

工作效率，少跑路，多干活。

6、月M主管安排，每天上班后先在辦公室報到，等候分配一些重點的突出的或

需多人合作的工作，如無特殊情況處理，各人分頭工作。

7、緊急情況時維修人員（接到通知）須立即趕到現(xiàn)場，等候分配工作或作應(yīng)

急處理，直到事故處理完畢才能離開。

8、服務(wù)態(tài)度作為上門維修服務(wù)的一部份，每個工作人員必須提高自身素質(zhì)，

工作時認真負責，樹立良好的敬業(yè)精神，不斷提高業(yè)務(wù)水平。

9、工作時務(wù)必注意人身安全和設(shè)備安全，講科學、多商量、不蠻干，配電房、水

泵房或高空作業(yè)等須嚴格按照操作規(guī)程和相關(guān)注意事項工作。

10、團結(jié)務(wù)實，努力工作，遵守本部門之制度。

11'維修服務(wù)部主管，每天至少巡查各設(shè)備設(shè)施一次，檢查各班值班巡查情

況，每星期不定時抽查不少于1次，抽查內(nèi)容見《維修服務(wù)部抽查表》。

12、主管綜合考慮各種情況（含領(lǐng)導交待事項、機電設(shè)備是否已到檢修時間

等），將當天工作安排下去。

13、各當班維修人員原則上（除值班人員外）無維修單時應(yīng)在值班室等候待

命。

14、各當班維修人員出去維修，（含有償服務(wù)和公共維修），應(yīng)注明時間，回

來交單時應(yīng)注明完成時間，并且盡量讓業(yè)主寫上業(yè)主意見，以備查單考核，具體

見《維修單》。

15、關(guān)于機電設(shè)備大型的水電系統(tǒng)等的更換，由主管安排填寫維修單，其余

參照4條辦法。

16、土建人員的維修工作，主管應(yīng)以抽查的辦法，檢查完成的工效。

17、所有的維修，主管及維修人員應(yīng)根據(jù)事情的輕重，緩急來隨機處理。

客戶報修服務(wù)管理規(guī)定

一、目的

規(guī)范住戶報修服務(wù)規(guī)程，增加客戶維修滿意率,完善內(nèi)部維修管理。

二、適用范圍

適用各服務(wù)中心客戶報修處理工作。

三'內(nèi)容

i、維修人員從前臺接《維修單》或按口頭通知接獲維修內(nèi)容。

2、由前臺或維修人員預約大致上門維修服務(wù)時間，非特殊情況不得超過預

約時間10分鐘，特殊情況須與客戶溝通并取得同意。

3、維修服務(wù)部主管根據(jù)報修內(nèi)容，安排維修人員的工作。維修人員安排應(yīng)以本

項專長和上門快捷為原則。

4、維修人員到達現(xiàn)場后，對報修項目進行確認，并向客戶告之收費標準，

客戶同意后才能開始維修。

5、上門維修整個過程應(yīng)注意文明禮貌，現(xiàn)場清潔工生,移動室內(nèi)設(shè)施須有業(yè)

主同意，損壞東西要致歉并按價賠償。

6、維修工作完成后，維修人員應(yīng)清整工作現(xiàn)場，檢查試用。按《維修項目

收費標準》，在維修單上注明各項費用金額，并請客戶簽名認可。

7、維修人員在《維修單》中維修情況欄內(nèi)注明情況，并簽上維修人名字，

將第一聯(lián)交客戶，第二聯(lián)交回維修服務(wù)部主管存檔，第三聯(lián)交前臺轉(zhuǎn)財務(wù)部作為

計收服務(wù)費用的依據(jù)。

6、月底對維修內(nèi)容進行統(tǒng)計，填寫《維修服務(wù)部有償服務(wù)登記表》，并對

維修內(nèi)容進行抽查回訪，統(tǒng)計零修及時率與合格率。

公共維修

一、目的

規(guī)范公共維修程序，確保公共設(shè)施良好。

二、適用范圍

各服務(wù)中心維修服務(wù)部公共維修。

三、內(nèi)容

1、公共維修由前臺統(tǒng)一派單或口頭通知，口頭通知維修服務(wù)在維修完畢后

須補單確認。

2、維修服務(wù)部主管根據(jù)維修內(nèi)容派人派工，并對維修內(nèi)容進行規(guī)劃設(shè)計，

并作出人工、材料、工期等的預算報經(jīng)理審批，日常小修可直接由維修人員在倉庫

領(lǐng)材料修理。

3、維修人員做好維修前的準備工作，（如工具、材料、安全防范措施等），

做好現(xiàn)場清理工作。

4、維修過程須認真負責，相關(guān)人員要跟蹤檢查。

5、維修結(jié)束后要檢查試用，恢復現(xiàn)場。

6、維修人員應(yīng)填寫好“維修單”并交回維修服務(wù)部及前臺備檔。

7、一定時間內(nèi)復查。

機電設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定

一、目的

規(guī)范機電設(shè)備設(shè)施維修程序，確保機電設(shè)備設(shè)施運行良好，保障人員及財產(chǎn)

安全。

二、適用范圍

服務(wù)中心維修服務(wù)部機電設(shè)備設(shè)施維修人員。

三、內(nèi)容

1、機電設(shè)備設(shè)施應(yīng)造冊登記，并制作登記卡，登記卡內(nèi)容應(yīng)詳細準確。

2、機電設(shè)備設(shè)施應(yīng)制定完善維修保養(yǎng)計劃并落實。

3、機電設(shè)備設(shè)施的報修由維修服務(wù)部人員根據(jù)維保計劃，現(xiàn)場運行情況或故障

填報《機電設(shè)備設(shè)施維修報批表》，維修服務(wù)部主管根據(jù)維修內(nèi)容確定方案，主

任（副主管）負責維修現(xiàn)場的組織、指揮、監(jiān)管。

4、參與維修人員應(yīng)嚴格按方案、按步驟操作，前期準備工作要細致到位，維修

標志、警示、隔離物等要齊備，維修人員必須具備本項目維修之資格。

5、維修完畢后維修人員須清理現(xiàn)場，待主管確認后對機電設(shè)備設(shè)施進行試運行，

24小時內(nèi)應(yīng)加大對維修現(xiàn)場的巡查力度。

配電房操作管理規(guī)定

一、目的

規(guī)范低壓配電設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全的操作。

二、適用范圍

適用于服務(wù)中心轄區(qū)內(nèi)低壓配電設(shè)備設(shè)施的操作。

三、配電房的操作

1、操作規(guī)定

①配電房的一切操作都應(yīng)執(zhí)行操作唱票制度。

①配電房一切操作都必須由兩名正式電工來進行，一人操作另一人唱票監(jiān)護。

①嚴格按操作票規(guī)定的操作步驟進行，不得任意簡化。

①當高壓電源突然停電時（非本配電房故障時）應(yīng)立即拉開失電線低壓配電

柜總開關(guān)，后動應(yīng)急發(fā)電機確保應(yīng)急負荷用電，同時與上級供電部門聯(lián)系，并做好

相應(yīng)記錄。

2、停電的操作步驟

①接到停電命令后，由維修服務(wù)部主管填寫《操作票》。

①明確操作內(nèi)容，核空要停電的設(shè)備。

①按操作票在監(jiān)控下進行停電操作。

①停電后進行驗電并接好地線，裝設(shè)遮欄，懸掛警示牌。

3、送電的操作步驟

①接到送電命令后，由維修服務(wù)部主管填寫《操作票》。

①明確操作內(nèi)容，核對要送電的設(shè)備。

①拆除臨時接地線，臨時遮欄及警示牌等。

①在監(jiān)護下，按操作票進行合閘送電操作。

4、配電房的日常巡查與維護

①運行人員應(yīng)隔2小時巡查一次配電房，并填寫《配電房運行巡查記錄》

表。

①變壓器運行聲音、溫度是否正常、低壓柜主進及各支路負荷儀表，指示

燈是否正常，電流運行是否平穩(wěn)。

①電容補償柜運行和交流接觸器及配件、補償值是否正常，三相負荷是否平

衡，三相電壓是否相等。

①各低壓柜內(nèi)螺絲、接頭是否松動。

①巡查內(nèi)容應(yīng)詳細記錄在《配電設(shè)備運行記錄》表中。

5'配電房事故或故障處理

①運行中的低壓配電柜發(fā)生事故或故障（如跳閘、停電）運行人員應(yīng)迅速正

確地進行判斷和處理，分清事故情況，事故或故障不明時，不應(yīng)自行處理，以免

事故擴大，處理程序見《停電應(yīng)急處理規(guī)程》及《停電應(yīng)急處理人員安排表》。

①處理事故或故障時，應(yīng)設(shè)法保證配電房自用電源及重要設(shè)備的電源，并將

處理過程及故障詳細記錄在《配電房故障記錄》中。

四、配電房管理規(guī)定

1、保持配電房干凈、整潔、通風、無雜物。專用工具及備件擺放齊整，并有清

冊記錄。

2、配電房設(shè)立專門崗位責任人。

3、進入配電房操作人員須經(jīng)專業(yè)培訓，并有上崗證，嚴禁無關(guān)人員進入配電房。

4、保持配電房內(nèi)照明充足正常，備用電源及燈具滿足要求。

5、配電房應(yīng)張掛配電系統(tǒng)圖，值班人員應(yīng)明了配電負荷分配情況，及時調(diào)控。

6、配電房內(nèi)應(yīng)有相應(yīng)保護措施和相關(guān)警示說明或標志，應(yīng)配備安全保護用具。

7、配電房之操作嚴格按操作規(guī)程進行。

應(yīng)急發(fā)電機組操作管理規(guī)定

一、目的

規(guī)范柴油發(fā)電機的操作程序，確保正確、安全地操作。

二、適用范圍

適用服務(wù)中心柴油發(fā)電機的操作。

三、應(yīng)急發(fā)電機的操作

1、操作規(guī)程

①在市電停電時，應(yīng)及時啟動發(fā)電機。

①啟動前須檢查機油、柴油、電池、電壓是否正常。水箱內(nèi)水位是否足夠。

①檢查風葉及傳動皮帶等是否正常，檢查機身各處是否有漏油及其它連接松

動現(xiàn)象。

①一次啟動時間不得超過5秒，連續(xù)兩次啟動不成功，應(yīng)間隔2分鐘再啟動，

如重復三次不能啟動，則應(yīng)查明原因。

①發(fā)電機正常供電運行后，應(yīng)注意觀察各儀表運行是否正常，如發(fā)現(xiàn)異常情

況應(yīng)立即停機檢查。

①運行時保持機組負荷不超過客定值80%。

①市電恢復供電后，按啟動程序逆操作轉(zhuǎn)換市電。停機前應(yīng)保持空載運行5

分鐘以上。

①運行期間，注意打開補風機。

①應(yīng)急發(fā)電機啟動后，應(yīng)間隔2小時左右，記錄電壓、電流、油壓、水溫等。

①在運行中，確保發(fā)電機組正常安全運行，必須用看、聽、嗅、摸四結(jié)合方

法對機組進行檢查。

2、應(yīng)急發(fā)電機日常巡查、維護內(nèi)容

①檢查油箱油量及水箱內(nèi)的水是否足夠，不足時應(yīng)添足。

①檢查機油平面，不足時應(yīng)添足。

①檢查各附件安裝的穩(wěn)固程度，地腳螺絲及各機械連接的牢靠性。

①檢查機器是否有漏油、漏水等現(xiàn)象。

①檢查各儀表是否正常，蓄電池電池水是否添足，檢查蓄電池電壓是否正常。

①清潔機器及附件設(shè)備外表。

①發(fā)電機平時置于自動待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置干充電狀態(tài)。

3、管理規(guī)定

①保持應(yīng)急發(fā)電機機房干凈整潔。

①發(fā)電機組與儲油間隔離，儲油間應(yīng)有單獨通風設(shè)施，并有防爆燈。

①發(fā)電機房內(nèi)嚴禁煙火，標示明確，普通滅火設(shè)施齊全，CO2滅火系統(tǒng)處

在正常監(jiān)控狀態(tài)。

①發(fā)電機非使用時應(yīng)定期試運行，時間每次不少于15分鐘，每次運行應(yīng)有

詳細記錄。

①有明確崗位貢任人，有詳細的維修保養(yǎng)計劃和記錄，以及故障處理記錄。

電梯操作管理規(guī)定

一、目的

規(guī)范電梯維保工作，俏保電梯各項性能完好、安全運行。

二、適用范圍

適用于物業(yè)公司服務(wù)中心轄區(qū)內(nèi)的電梯操作。

三、電梯的操作

1'操作規(guī)程

①具有電梯操作上崗證者操作電梯，檢查電梯轎廂相，控制箱、電梯井及井

底情況，一切情況正常后可開啟電梯。

①檢查機房內(nèi)滑油，曳引機等是否正常。

①檢查機房內(nèi)電源，觀察正常后，用專用鑰匙開啟電梯。

①檢查電梯內(nèi)各輔助開關(guān)是否處在正常位置，輔助設(shè)備是否正常運行等。

2、日常巡查與維護

①電動機油位，不低于油鏡中線，不漏油，通風良好。

①檢查轎廂是否平穩(wěn)，是否有不正常聲音，警鈴、對講電話、風扇等是否正常。

①限速器轉(zhuǎn)動部分加潤滑油，轉(zhuǎn)動靈活，無異常聲響。

①檢查接觸器，繼電器是否正常，無異聲，接點無打火積炭、熔焊、燒蝕等現(xiàn)

象。

①自動門傳動機構(gòu)，安全觸板傳動機構(gòu)動作是否正常，開關(guān)門動作是否靈活

可靠，僑廂門限位開關(guān)、減速開關(guān)、門鎖接點等有無損壞。

①檢查轎廂和對重導靴油盒中的油量，缺油時應(yīng)及時加油。

①檢查各指示燈、按鈕有無損壞。

①檢查各平層感應(yīng)器是否有移位，平層準確是否在正常范圍內(nèi)。

3、管理規(guī)定

①保持電梯機房內(nèi)干凈通風，溫度不超過40吧，不得堆放易燃物品和腐蝕

性物品，消防器材齊備完好，緊急救援工具齊全，其它標示明確。

①保持蟒廂內(nèi)通風明亮，轎廂頂、底坑等干凈無雜物。

①電梯的操作和維修必須由具有上崗資格者完成，電梯必須有明確維保責任

人，電弱須有明確的緊急困人解救小組和解救方案。

①電梯專用鑰匙、專用工具由專人保管，造冊登記，使用人須經(jīng)專業(yè)培訓并

取得相應(yīng)資格證書。

①電梯維保時須設(shè)立防護措施，懸掛標示牌和護欄。

①電梯須有完整的維修保養(yǎng)記錄和其它相關(guān)記錄，

電梯困人救援作業(yè)規(guī)程

一、目的

規(guī)范電梯困人救援工作程序，確保乘客與電梯安全。

二、適用范圍

適用物業(yè)公司服務(wù)中心轄區(qū)內(nèi)電梯困人的求援工作。

三、釋放被困于電梯內(nèi)乘客的規(guī)則和步驟

I、切斷機房電悌總電源，并掛上“正在維修”示意牌。

2、檢查電梯機房內(nèi)情況是否正常。

3'機房須有足夠的照明，查看鋼絲繩或鋼帶上的樓層標記確定停放位置。

4、移動轎廂前，保證轎廂門處于安全關(guān)閉及廳門關(guān)閉。

5、使用抱閘扳手時，先確保電梯電源開關(guān)已切斷。

6、使用抱閘扳手，必須一人控制松閘而另一人轉(zhuǎn)動手輪。

7、將放在制動器上的抱閘扳手向下拉，使制動器慢慢松開，另一人轉(zhuǎn)動手輪向

左向右，以較易扳動方向為準。操作時應(yīng)斷續(xù)動作（一撬一放）使轎艇內(nèi)逐步移

動。

8、當所有乘客離開電梯后，必須把廳門安好并鎖緊。

9、如轎廂停于最上層或最下層，不可只撬開制動器令，新廂自由移動，而應(yīng)在

撬開制動器的同時把緊手輪并用人力盤絞，使轎廂向正方向移動。

消防聯(lián)動系統(tǒng)操作規(guī)程

一、目的

規(guī)范消防聯(lián)動系統(tǒng)的操作

二、適用范圍

適用于物業(yè)公司服務(wù)中心維修服務(wù)部

三、消防聯(lián)動系統(tǒng)的操作

1、操作規(guī)程

①火災自動報警時，首先看其顯示屏報警部位為幾層幾區(qū)，并到指定位置查看。

①當確定有火災時，啟動聯(lián)動系統(tǒng)，切斷非消防電源，切入應(yīng)急電源啟動發(fā)

電機，把電梯全部迫降到一樓，消防梯供搶險人員使用。

①啟動消防水泵，使消防栓內(nèi)水壓充足，供滅火使用。

①啟動消防排煙風機，排除著火層煙霧，啟動送風機給滅火和疏散提供方便。

①發(fā)出疏散命令，打開樓層廣播，通知業(yè)主疏散。

①如沒有火災發(fā)生，是誤報火警，按“復位”按鈕，將恢復正常運行狀態(tài)。

2、消防聯(lián)動系統(tǒng)的日常巡查、維護內(nèi)容

①檢查顯示屏上各種顯示是否正常。

①檢查火災自動報警柜內(nèi)各接口是否松動，線路是否有損傷。

①擦拭設(shè)備，保持地面'墻壁'設(shè)備無積塵、水漬、油漬等。

①檢查柜上各顯示燈是否燒壞，各按鈕開關(guān)是否在正確的位置上，指示準確無

誤。

①檢查各消防報警設(shè)備，消防反饋設(shè)備的正常功能，發(fā)現(xiàn)故障立即檢查維修。

3、管理規(guī)程

①消防聯(lián)動監(jiān)控中心須有專人24小時不間斷值班，并嚴格作好各種記錄。

①消防聯(lián)動系統(tǒng)維保責任人須有消防上崗證，按維保計劃定期維保，確保整

個系統(tǒng)發(fā)揮正常功能。

①消防聯(lián)動設(shè)施為消防專用，嚴禁挪作它用，專用工具、專用設(shè)備應(yīng)保管理良

好。

①發(fā)現(xiàn)消防聯(lián)動系統(tǒng)的報警須立即弄清原因，按操作規(guī)程處理，發(fā)現(xiàn)故障須

立即排除，所有系統(tǒng)的報警或動作都須作詳細處理記錄。

①消防監(jiān)控中心須保持干凈整潔，嚴禁無關(guān)人員進入監(jiān)控室內(nèi)

水泵操作管理規(guī)定

一、目的

規(guī)范給水設(shè)備設(shè)施操作程序，確保正確安全地操作給水設(shè)備設(shè)施。

二、適用范圍

物業(yè)公司服務(wù)中心轄區(qū)內(nèi)給水設(shè)備設(shè)施的操作。

三、水泵的操作

1、操作規(guī)程

①啟動水泵前應(yīng)檢查水泵進出水閘閥是否打開。水池內(nèi)是否還有足夠存水。

①檢查電壓表，信號燈指示情況。

①手盤動水泵轉(zhuǎn)軸，應(yīng)靈活無阻滯。

①啟動水泵，注意觀察啟動電流，運行3分鐘至5分鐘，聽有無異常雜音，

觀察各管路是否有漏水現(xiàn)象等。

①查看壓力表是否達到規(guī)定壓力值。

①水泵運行中應(yīng)觀察各運行參數(shù)是否正常，觸摸馬達溫度。

2、水泵房的日常理杳、維護內(nèi)容

①檢查各部的螺母、泵體與管路、截止閥、閘閥、軸承、地腳螺栓等機械部

分連接是否松動及完好。

①水池水位的高低，浮球閥是否完好。

碗動開關(guān)柜內(nèi)電氣與儀表，拗蟠，開關(guān)是否完好，物於電壓'壓力表是否正常。

①泵房內(nèi)管路系統(tǒng)有無滲水現(xiàn)象。

①對于消防泵、噴淋泵等正常情況下不使用的設(shè)備每半月或一個月啟動1—2

分鐘試運轉(zhuǎn)，并記錄在運行記錄本內(nèi)。

3、管理規(guī)程

①保持水泵房及周圍環(huán)境的干凈整潔，有嚴格的防護措施。

①水泵房的維修保養(yǎng)工作盡量不影響生活及消防供水，保持備用設(shè)備的良好

工作狀態(tài)，制定周密完善的供水措施，保證水源供應(yīng)不停頓。

①供水設(shè)施應(yīng)與排水設(shè)施隔離，供水人員應(yīng)具備一定的衛(wèi)生知識和防范知識。

①水泵的運行應(yīng)有運行記錄，平時應(yīng)有巡查記錄和維保記錄。

維修服務(wù)部水電管理規(guī)定

一、目的

加強對水電管理，堵住漏洞。

二、適用范圍

物業(yè)公司服務(wù)中心維修服務(wù)部

三'內(nèi)容

1'所有維修服務(wù)部人員都有貢任和義務(wù)對本服務(wù)中心所管水電進行認真管

理。

2、所有員工必須以身作則，凡與人串通偷水偷電者，一經(jīng)查出將作嚴肅處

理。

3、確保水電設(shè)備、設(shè)施正常運行，水電正常安全供給。

4、隨時巡查，所有公共用水、用電須裝表并有完整記錄資料，發(fā)現(xiàn)漏水、

電現(xiàn)象，隨時維修，節(jié)約用水、用電

5、定期檢查各用戶水電使用情況，防止偷水偷電現(xiàn)象發(fā)生。

6、按時抄送水電表，并力求抄表正確、準時，每月將水電使用情況匯總報

公司領(lǐng)導。

7、嚴禁私拉亂接、水電線路的更改。水電表的安裝要經(jīng)主管以上同意方可。

8、隨時向各水電用戶講解水電使用要求方法，注意事項，對出現(xiàn)的問題多

做解釋工作。

9、抄表人員施行輪換制，由副主管帶隊，最少2人抄表，除副主管為固定

外，協(xié)助人員每月更換，輪流抄表。

停電（水）管理規(guī)定

1'維修維修人員必須確保管轄范圍內(nèi)的水、電正常平穩(wěn)供應(yīng)。

2、正常的維修保養(yǎng)應(yīng)盡量避免停電（水），必須停電（水）時，需按如下

步驟操作：

①填寫停水停電通知單，注明原因，停電的時間等，報公司領(lǐng)導批準。

①將停水停電的通知提前一天公告各相關(guān)部門和用戶，以期做好相應(yīng)準備。

①準時開展工作，按時完成任務(wù)，隨時匯報工作進展。

①常規(guī)維保應(yīng)盡量避開使用高峰期，且不超過半天。

3、正常停電（水）時（應(yīng)急搶修），應(yīng)迅速判明原因，將情況向領(lǐng)導匯報。

及時通過辦公室前臺和其它公示方式向用戶公告解釋停電（水）原因，恢復供電

（水）的大概時間等。

4、市政停電（水）時，如接獲通知則應(yīng)按照第二項第2條進行，如未接獲

通知，維修主管應(yīng)迅速致電供電（水）部門查詢原因，同時按第三項進行。

5、停電（水）超過8小時，維修服務(wù)部門要組織人員盡量采取勝補救措施，

內(nèi)部系統(tǒng)應(yīng)急搶修期間，維修人員須全部參加?；謴凸╇姡ㄋ┌础芭潆姺坎僮?/p>

管理規(guī)程”和“水泵房操作管理規(guī)程”進行。

6、停電（水）應(yīng)由值班人員詳細記錄，故障（內(nèi)部系統(tǒng)）停電（水）分清

責任人，將事故處理結(jié)果報告公司領(lǐng)導。

消防管理規(guī)定

1、消防工作是物業(yè)管理的重點，每一個員工都要加強責任心，防患于未然。

2、各服務(wù)中心應(yīng)建立健全消防現(xiàn)場搶救小組，各小組成員每月培訓一次，

掌握消防滅火知識和消防器具的使用。

3、維修維修人員應(yīng)每月對消防監(jiān)控設(shè)備設(shè)施進行維修保養(yǎng)，每日按班巡查，

確保運行正常。消防監(jiān)控應(yīng)保持24小時由專業(yè)人員監(jiān)控，隨時記錄監(jiān)控情況。

4、安管人員要每兩小時巡查一次，確保各處消火點設(shè)備齊全，各消防通道

等暢通無阻，隨時發(fā)現(xiàn)隱患，把事故處理在萌芽狀態(tài)，安管及消防維修人員每月對

物業(yè)內(nèi)消防系統(tǒng)及消防存在的問題隱患提出總結(jié)報告給服務(wù)中心主管。

5、消防搶救小組成員由總指揮和十名左右隊員組成，分工明確，責任到人，

并對外公布消防搶救小組成員名單。

6、消防事故必須記錄在案，事后應(yīng)組織人員總結(jié)，對事故責任人進行追究。

7、消防應(yīng)急措施參見《火警應(yīng)急辦法》。

消火栓（水）、噴淋系統(tǒng)（水）設(shè)施管理規(guī)定

1'消火栓（水）、噴淋系統(tǒng)（水）為消防專用設(shè)施，不得挪作它用。市政

消防總伐非消防時嚴禁開啟。

2、消火栓（水）的使用按如下步驟進行：

①使用人填《消防水動用申請單》或《噴淋系統(tǒng)1水）停用審批單》。

①安管部門審批

①維修服務(wù)部門審批

①公司領(lǐng)導審核簽字

3、安管部門設(shè)立消火栓、噴淋系統(tǒng)管理責任人，管理責任人每月至少對其

配置設(shè)備檢查一次，并簽名確認，由每日值班之安管巡邏人員每天定時巡檢。

4、維修服務(wù)部門每星期維保一次，確保消火栓（水）、噴淋系統(tǒng)（水）的

正常使用功能。

5、維修服務(wù)部應(yīng)在消火栓、噴淋系統(tǒng)位置設(shè)立明顯標志，并標明水系統(tǒng)的

走向。

公共用水管理規(guī)定

1'公共用水以滿足需求和節(jié)約用水為原則。

2、公共用水包括辦公用水、衛(wèi)生清潔用水、綠化用水和其他維修維修用水。

3、公共用水設(shè)備的維修由維修服務(wù)部門按日常維修和計劃養(yǎng)護進行。公共

用水的監(jiān)管由維修服務(wù)部、安管部及物業(yè)部巡查人員負賁。

4、各公共用水的部門負責人須對本部門強調(diào)節(jié)水意識，制定用水節(jié)水方案，

掌握節(jié)水方法。對浪費水源之直接貢任人和部門負貢人處以十倍水費的處罰。

5、凡非公共用水使用人偷用公共用水的，處以五十倍水費的罰款。

6、公共用水點全部裝設(shè)水表，由維修服務(wù)部每月底抄表統(tǒng)計一次，匯報公

司領(lǐng)導。

公共用電管理規(guī)定

1'公共用電以方便業(yè)主、有利形象、滿足需要和節(jié)約用電相結(jié)合。

2、公共用電由維修服務(wù)部門綜合各方面意見，根據(jù)不同季節(jié)制定適當?shù)拈_

美時間報公司領(lǐng)導批準后執(zhí)行。

3、公共用電的開關(guān)需明確責任人一名或兩名，責任人由有電工操作證或經(jīng)

過類似培訓的人員擔任。

4、公共用電應(yīng)裝設(shè)準確的計量儀表，每月抄表統(tǒng)計一次向領(lǐng)導匯報。

5、臨時性的公共用電（如節(jié)假日等）須經(jīng)部門主管同意并向公司領(lǐng)導匯報，

同時由值班人員作好記錄。

6、公共用電設(shè)備、設(shè)施應(yīng)按維保計劃進