物業(yè)管理?xiàng)l例解讀講義

物業(yè)管理?xiàng)l例解讀講義《物業(yè)管理?xiàng)l例解讀》的培訓(xùn)主要從兩個(gè)方面展開：1、物業(yè)管理的概述；2、從案例分析中學(xué)習(xí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)內(nèi)容。物業(yè)管理概述1、從物業(yè)管理的角度來講，所謂物業(yè)就是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。2、所謂物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。3、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容包括：1）物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；2）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；3）物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通；4）公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；5）車輛停放管理；6）公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理；7）裝飾裝修管理服務(wù)；8）物業(yè)檔案資料管理。4、物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)：市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)方式：包干制（物業(yè)服務(wù)企業(yè)按合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)主提供服務(wù)，盈余或虧損由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔(dān)）和酬金制（物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)全部按照合同的約定支出。物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后結(jié)余部分轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用；物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后不足部分，由全體業(yè)主承擔(dān)）。包干制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括：1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用；2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6）辦公費(fèi)用；7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9）法定稅費(fèi)；10）物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)；11）相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的其他費(fèi)用。5、提到物業(yè)服務(wù)費(fèi)，可能大家都有聽過業(yè)主說過這樣的話：你們這些物業(yè)公司的人員都是靠我們交的物業(yè)費(fèi)養(yǎng)著的。難道業(yè)主就是小區(qū)的主人，物業(yè)公司就是業(yè)主的仆人嗎？當(dāng)然不是，=1\*GB3①在法律上，我們雙方是平等的民事主體關(guān)系，雙方在平等自愿的原則下，通過雙方選擇簽訂合同明確各自權(quán)利和義務(wù)；=2\*GB3②在經(jīng)濟(jì)上，雙方是聘用與被聘用、服務(wù)與被服務(wù)、委托與被委托的關(guān)系，物業(yè)管理公平的服務(wù)是企業(yè)行為，是有償?shù)?，業(yè)主要為享受服務(wù)支付一定的費(fèi)用，這是一種服務(wù)與被服務(wù)的平等關(guān)系。6、我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展，主要提到的是逐步完善的相關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)：2003年6月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《物業(yè)管理?xiàng)l例》并于2003年9月1日起施行；2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過，2007年3月16日中華人民共和國(guó)主席令第62號(hào)公布，自2007年10月1日起施行；2007年8月26日，公布國(guó)務(wù)院關(guān)于修改《物來管理?xiàng)l例》的決定，本決定自2007年10月1日起施行；隨后，相繼出臺(tái)了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等。二、從案例分析中學(xué)習(xí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》內(nèi)容在對(duì)案例進(jìn)行分析前需提到也許前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)有可能是開發(fā)商的子公司，但子公司是獨(dú)立法人，依法獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。在選聘時(shí)也應(yīng)經(jīng)過招投標(biāo)方式進(jìn)行?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第24條規(guī)定：國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。案例（一）：依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定對(duì)案例分析如下：1、在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；2、房地產(chǎn)預(yù)售合同中包含物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約不屬于霸王條款，建設(shè)單位在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示并說明物業(yè)服務(wù)合同及臨時(shí)管理規(guī)約，物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守物業(yè)服務(wù)合同及臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。如果條款中有損害業(yè)主利益、違反法律規(guī)定的，業(yè)主可以向人民法院起訴，請(qǐng)求予以撤銷。3、開發(fā)商依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有約束力，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。首先《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第28條規(guī)定：商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。也就是說，在商品房銷售時(shí)，物業(yè)管理方面是合同的必備內(nèi)容之一。這是因?yàn)椋诜课萁ǔ珊?，由于?gòu)房的業(yè)主入住率沒有達(dá)到法寶的成立業(yè)主委員會(huì)的條件，為了維護(hù)小區(qū)的整體利益，實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)公共事務(wù)的管理，由建設(shè)單位與其委托的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)簽訂前物業(yè)服務(wù)合同。該合同對(duì)已入住的業(yè)主和已經(jīng)購(gòu)房但尚未入住的業(yè)主具有約束力。其次《物業(yè)管理?xiàng)l例》第21條規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。第22條規(guī)定：臨時(shí)規(guī)約是建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，制定的對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出的約定。臨時(shí)管理規(guī)約是由物業(yè)建設(shè)單位單方面制定的，因?yàn)樵谖飿I(yè)還沒有銷售，沒有為購(gòu)買物業(yè)的小業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證之前，物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位是唯一的產(chǎn)權(quán)人，是大業(yè)主。因此建設(shè)單位可以根據(jù)物業(yè)管理的需要制定臨時(shí)管理規(guī)約，但建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。當(dāng)小區(qū)入住率等符合法定條件，成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)后，業(yè)主制定正式的管理規(guī)約時(shí)，該臨時(shí)規(guī)約就失去效力，因此其具有臨時(shí)過渡的特點(diǎn)。第23條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示、并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。物業(yè)買受人在與售房單位簽訂商品房買賣合同時(shí)，合同中均對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約作了約定，是合同內(nèi)容之一（有的作為合同的附件）。購(gòu)房者在合同簽訂時(shí)，等同于對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約的確認(rèn)，其確認(rèn)行為應(yīng)視為對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約的認(rèn)可，因此在業(yè)主沒有成立業(yè)主委員會(huì)，制定正式管理規(guī)約之前，業(yè)主對(duì)物業(yè)的使用及維護(hù)等應(yīng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定。業(yè)主若違反臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定，妨礙物業(yè)正常使用、造成物業(yè)損害或損害其他業(yè)主合法利益的，受侵害業(yè)主可以依據(jù)臨時(shí)管理境內(nèi)外約向人民法院起訴，要求其承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。若業(yè)主認(rèn)為臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容違反法律法規(guī)規(guī)定可以請(qǐng)求區(qū)主管部門予以撤銷或通過訴訟予以解決，因此開發(fā)商在簽訂房屋買賣合同時(shí)，要求購(gòu)房者簽訂并遵守業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約，并非是霸王條款。第25條規(guī)定：建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。因此，在新建商品房銷售時(shí)，由于某種原因業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)尚未成立，此時(shí)由建設(shè)單位（此時(shí)也是業(yè)主）委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行服務(wù)是合法的，也是必要的。購(gòu)房者在簽訂商品房買賣合同時(shí)就接受了前期物業(yè)管理合同約定的內(nèi)容，當(dāng)然這不是說，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)就必須聽從建設(shè)單位指令，如果物業(yè)合同約定內(nèi)容有損害業(yè)主合法權(quán)益的，屬于無效。雖然前期物業(yè)管理服務(wù)合同在訂立時(shí)，業(yè)主沒有參與協(xié)商，也不是合同當(dāng)事人之一。但業(yè)主在簽訂商品房買賣合同時(shí)，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同的確認(rèn)，必然要受前期物業(yè)管理合同內(nèi)容的約束。業(yè)主簽訂買賣合同之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就既對(duì)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，又要對(duì)業(yè)主提供小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第1條明確規(guī)定：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出提高抗辯的，人民法院不予支持?？尚恼f，業(yè)主簽訂房地產(chǎn)買賣合同時(shí)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同的確認(rèn)，有時(shí)并非是業(yè)主的“自愿”，但由于該前期物業(yè)管理服務(wù)合同，是為了小區(qū)業(yè)主整體利益制定的，其利益也歸業(yè)主，且其制定有法律依據(jù)，因此不能說是建設(shè)單位“強(qiáng)買強(qiáng)賣”。但這也不等于說，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，購(gòu)房人就必須遵從。若建設(shè)單位和物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同存在損害業(yè)主合法利益的，業(yè)主在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，可請(qǐng)求區(qū)主管部門予以撤銷或通過訴訟予以解決。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第26條規(guī)定：前期物業(yè)合同可以約定期限，但是期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。案例（二）：這個(gè)案例也讓我們想到一個(gè)問題，房子存在質(zhì)量缺陷，業(yè)主能否拒交物業(yè)費(fèi)？房子有質(zhì)量問題，是由于開發(fā)商或建設(shè)單位造成的，業(yè)主可以找開發(fā)商解決質(zhì)量問題；開發(fā)商與業(yè)主是賣方與買方關(guān)系，物業(yè)公司與業(yè)主是服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系，只要物業(yè)公司按照合同約定履行了義務(wù)，業(yè)主均應(yīng)向物業(yè)公司交納物業(yè)管理費(fèi)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第7條的規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和工作隊(duì)用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第42條規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。就是說，物業(yè)服務(wù)費(fèi)交付的主體是業(yè)主。物業(yè)在未實(shí)際交付給買受人占有之前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)由建設(shè)單位交納，實(shí)際交付后應(yīng)由業(yè)主買受人交納。因?yàn)樵谖飿I(yè)未交付前物業(yè)服務(wù)企業(yè)為建設(shè)單位提供了物業(yè)服務(wù)，建設(shè)單位在享受了服務(wù)同時(shí)必須承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)即交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。依此類推，買受人在接收物業(yè)后，享受了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)，應(yīng)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。開發(fā)商在買賣合同中約定的交房日期，是業(yè)主和開發(fā)商之間關(guān)于交房的約定，能否實(shí)際履行，要看開發(fā)商或業(yè)主是否按時(shí)交房。延遲交房的原因需分析，如果是開發(fā)商延遲交房時(shí)間的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果是業(yè)主延遲交房的，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。案例中提到是業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋存在問題而延遲交房時(shí)間的情況，業(yè)主可以與開發(fā)商協(xié)商解決的方法，確定延遲期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由哪方交納。案例（三）依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》相關(guān)規(guī)定，分析如下：1、業(yè)主應(yīng)該自辦理交房之次日起支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，因此，物業(yè)公司向業(yè)主催要物業(yè)服務(wù)費(fèi)是合法的。2、業(yè)主以未入住沒有享受物業(yè)服務(wù)為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，沒有法律依據(jù)。若物業(yè)服務(wù)公司起訴該業(yè)主，要求其支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，法院會(huì)支持其訴訟請(qǐng)求。3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)所有人或使用人，按照物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納的費(fèi)用。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。也就是說，業(yè)主從開發(fā)商處接收房屋時(shí)起，業(yè)主就實(shí)際占有了房屋，就應(yīng)開始交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。至于業(yè)主是否實(shí)際使用，不影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)公司提供的是物業(yè)區(qū)域的公共事務(wù)管理服務(wù)，即建筑物及其設(shè)備、共用設(shè)施、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交通、公共秩序等項(xiàng)目的日常維護(hù)、管理服務(wù)，這種公共性服務(wù)不會(huì)因?yàn)槟骋粋€(gè)人或幾個(gè)人不在此居住，而減少提供服務(wù)，減少管理成本。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第1條規(guī)定：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力?！段餀?quán)法》第83條規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以