上半年廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析停車(chē)庫(kù)的估價(jià)考試題

2016年上半年廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》:停車(chē)庫(kù)的估價(jià)考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分,60分及格.一、單項(xiàng)選擇題(共25題，每題2分,每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、有甲乙兩建筑物，甲建筑物建于1970年，乙建筑物建于1976年,若依直線折舊法，甲建筑物的折舊與乙建筑物的折舊相比，則__。

A．甲大于

B．甲小于乙

C．甲等于

D．難以判斷2、下列股東權(quán)利中，屬于自益權(quán)的是.

A:出席股東大會(huì)的權(quán)利、股票過(guò)戶(hù)的權(quán)利、表決權(quán)

B:股票過(guò)戶(hù)的權(quán)利、股息紅利分配的請(qǐng)求權(quán)

C：表決權(quán)、查詢(xún)公司經(jīng)營(yíng)狀況的請(qǐng)求權(quán)、出席股東大會(huì)的權(quán)利

D：股票過(guò)戶(hù)的權(quán)利、表決權(quán)、查詢(xún)公司經(jīng)營(yíng)狀況的請(qǐng)求權(quán)

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（）。

A．比較風(fēng)險(xiǎn)

B．通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

C．時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

D．資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)4、某寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬(wàn)元,出售時(shí)的價(jià)格為5616萬(wàn)元,報(bào)酬率為8％，則該寫(xiě)字樓目前的收益價(jià)格為(）萬(wàn)元。

A．4858

B．5200

C．2700

D．62645、土地增值稅以為計(jì)稅依據(jù)。

A：納稅人繼承房地產(chǎn)所取得的土地增值額

B：納稅人出租房地產(chǎn)所取得的土地增值額

C：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額

D:納稅人贈(zèng)與房地產(chǎn)所取得的土地增值額

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、按照公司法的規(guī)定,可以發(fā)行股票的公司是.

A：投資公司

B：股份有限公司

C：有限公司

D：股份公司

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、按建筑面積分?jǐn)偡椒?，?jì)算土地占有份額的公式為_(kāi)_。

A．某部分占有的土地份額=該部分建筑面積÷總建筑面積

B．某部分占有的土地份額=該部分建筑面積×土地總價(jià)÷總建筑面積

C．某部分占有的土地份額=土地總價(jià)÷該部分享有的地價(jià)額

D．某部分占有的土地份額=該部分建筑面積÷總建筑面積÷土地總價(jià)8、采用收益法測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí),公式表示（）。

A．房地產(chǎn)凈收益按－固定數(shù)額逐年遞增

B．房地產(chǎn)凈收益按－固定數(shù)額逐年遞減

C．房地產(chǎn)凈收益按－固定比率逐年遞增

D．房地產(chǎn)凈收益按－固定比率逐年遞減9、當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以在裁決書(shū)送達(dá)之日起__個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。

A．1

B．2

C．3

D．610、下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，在編制時(shí)要求資金流平衡的是。

A：總投資估算表

B：經(jīng)營(yíng)成本估算表

C：投資計(jì)劃與資金籌措表

D：銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表

E:借款合同

11、根據(jù)合同當(dāng)事人是否互相享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù),可將合同分為_(kāi)_.

A．典型合同與非典型合同

B．雙務(wù)合同與單務(wù)合同

C．諾成合同與實(shí)踐合同

D．要式合同與不要式合同12、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為．【2007年考題】

A:簽訂估價(jià)委托合同之日

B：發(fā)放抵押貸款之日

C:完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看之日

D：未來(lái)處置抵押房地產(chǎn)之日

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格13、已知某居住區(qū)的住宅用地面積和住宅建筑基底總面積，可以計(jì)算出該居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是.

A：住宅平均層數(shù)

B：住宅建筑凈密度

C：住宅建筑面積凈密度

D：住宅建筑面積毛密度

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬(wàn)元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬(wàn)元,除此無(wú)其他更好的用途，則根據(jù)應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價(jià)．【2007年考題】

A：合法原則

B：最高最佳使用原則

C:估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

D：替代原則

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格15、進(jìn)行場(chǎng)地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通信等工程所完成的投資，屬于__.

A．商品房建設(shè)投資

B．土地開(kāi)發(fā)投資

C．其他投資

D．生產(chǎn)性投資16、詳細(xì)可行性研究階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在__.

A．±5%

B．±10%

C．±20％

D．±30％17、路線價(jià)法估價(jià)的第二個(gè)步驟應(yīng)為_(kāi)_。

A．設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度

B．求取路線價(jià)

C．編制深度百分率表

D．劃分路線價(jià)區(qū)段18、下列股東權(quán)利中，屬于自益權(quán)的是__。

A．出席股東大會(huì)的權(quán)利、股票過(guò)戶(hù)的權(quán)利、表決權(quán)

B．股票過(guò)戶(hù)的權(quán)利、股息紅利分配的請(qǐng)求權(quán)

C．表決權(quán)、查詢(xún)公司經(jīng)營(yíng)狀況的請(qǐng)求權(quán)、出席股東大會(huì)的權(quán)利

D．股票過(guò)戶(hù)的權(quán)利、表決權(quán)、查詢(xún)公司經(jīng)營(yíng)狀況的請(qǐng)求權(quán)19、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是。

A:房地產(chǎn)投機(jī)

B：物價(jià)變動(dòng)

C:財(cái)政收支狀況

D：居民收入水平

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格20、某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受保險(xiǎn)公司的估價(jià)委托，擬對(duì)一宗因火災(zāi)完全燒毀的房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值鑒定，為保險(xiǎn)理賠提供價(jià)值參考,估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在,則其估價(jià)對(duì)象狀況與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分別為。

A:估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去

B：估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在

C:估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在

D：估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、某在建工程現(xiàn)擬拍賣(mài)，已知該在建工程是半年前通過(guò)一次性付款取得土地,目前已經(jīng)完成地上一層結(jié)構(gòu)部分，半年后開(kāi)始預(yù)售，1年后可竣工，銷(xiāo)售期為1年，銷(xiāo)售收入在銷(xiāo)售期內(nèi)均勻?qū)崿F(xiàn),則采用成本法評(píng)估該在建工程價(jià)值中計(jì)算土地取得費(fèi)用的投資利息的計(jì)息期和采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估該在建工程價(jià)值中對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值進(jìn)行折現(xiàn)時(shí)的折現(xiàn)期分別為。

A：0.5年和1年

B:0.5年和1.5年

C：0.5年和2年

D:1年和1.5年

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn).下列風(fēng)險(xiǎn)中哪一個(gè)不是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。__

A．通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

B．資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

C．市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

D．或然損失風(fēng)險(xiǎn)23、某高層樓房占用的土地總面積為800㎡,房地總價(jià)值為4000萬(wàn)元，甲公司擁有其中的寫(xiě)字樓部分此部分的房地價(jià)值為2500萬(wàn)元;乙公司擁有該房地產(chǎn)的商鋪和地下超市部分，此部分的房地價(jià)值為1500萬(wàn)元．如果按房地價(jià)值分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算，則甲公司擁有的土地?cái)?shù)量為.

A:466㎡

B：496㎡

C:506㎡

D:596㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格24、張某欲購(gòu)買(mǎi)建筑面積為100㎡的住房一套，房?jī)?nèi)裝有已經(jīng)過(guò)時(shí)的固定家具和飾具,若拆除需要費(fèi)用500元，無(wú)殘值，周邊地區(qū)同類(lèi)住房?jī)r(jià)格為1800元／㎡，則該房地產(chǎn)的適合價(jià)格為。

A：180000元

B：179500元

C：159500元

D：90000元

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后，決定在某城市開(kāi)發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開(kāi)發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過(guò)程中采用的是模式.

A:選擇專(zhuān)業(yè)化

B：產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化

C：大量定制

D：?jiǎn)我皇袌?chǎng)集中化

E:借款合同二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中,有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0。5分)1、根據(jù)對(duì)比指標(biāo)的性質(zhì)差異和說(shuō)明問(wèn)題的特點(diǎn)，統(tǒng)計(jì)中的相對(duì)指標(biāo)包括。(2007年試題）

A：價(jià)值相對(duì)指標(biāo)

B：結(jié)構(gòu)相對(duì)指標(biāo)

C：強(qiáng)度相對(duì)指標(biāo)

D：動(dòng)態(tài)相對(duì)指標(biāo)

E：時(shí)期相對(duì)指標(biāo)2、假設(shè)銀行一年期存款利率為2。28％,貸款利率為5。85％，投資市場(chǎng)的平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0。6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為().

A．4.42％

B．8。11％

C．8.13％

D．9.54％3、有A、B兩宗面積較小的相鄰?fù)恋?各值30萬(wàn)元。如果將該兩宗土地合并為一宗土地，由于面積增大而有利于合理利用，合并后的土地市場(chǎng)價(jià)值為100萬(wàn)元。在這種情況下，如果地塊A的擁有者購(gòu)買(mǎi)地塊B，則正常成交價(jià)格為_(kāi)_萬(wàn)元。

A．30

B．50

C．30～70

D．704、假設(shè)開(kāi)發(fā)法是以__原理為理論依據(jù)的。

A．收益遞增原理

B．均衡原

C．預(yù)期原

D．未來(lái)趨勢(shì)原理5、某宗房地產(chǎn)交易,買(mǎi)賣(mài)雙方約定：買(mǎi)方付給賣(mài)方2385元/m2，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉,該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%,應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9％。若買(mǎi)賣(mài)雙方又重新約定買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)改由賣(mài)方負(fù)擔(dān),并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買(mǎi)方付給賣(mài)方的價(jià)格,則調(diào)整后買(mǎi)方應(yīng)付給賣(mài)方的價(jià)格約為_(kāi)_元/m2。

A．2139

B．2146

C．2651

D．26596、妥善安置被征地單位和農(nóng)民原則的“妥善安置”主要包括等方面。

A:要給被征地單位妥善安排生產(chǎn)用地

B:要妥善安置征地范圍外的拆遷戶(hù)

C:對(duì)征收的土地要適當(dāng)補(bǔ)償

D：對(duì)因征地給農(nóng)民造成的損失要適當(dāng)補(bǔ)償

E：對(duì)征地造成的剩余農(nóng)民勞動(dòng)力要適當(dāng)安排7、某房地產(chǎn)投資者以400萬(wàn)元購(gòu)入一個(gè)商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，資本金為100萬(wàn)元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為12％，期限為10年，按年等額還款的抵押貸款.如該店鋪第1年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬(wàn)元,則考慮還本收益(不考慮所得稅影響）后的權(quán)益投資回報(bào)率為_(kāi)_.

A．12％

B．19。27%

C．17。18%

D．27。10％8、下列關(guān)于房屋權(quán)屬登記的表述中，不正確的是__。

A．公告不是房屋權(quán)屬登記的必經(jīng)程序

B．在建工程竣工時(shí)，如抵押權(quán)仍未解除，抵押人在申請(qǐng)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)上進(jìn)行注銷(xiāo)即可，無(wú)須重新辦理房產(chǎn)抵押登記

C．因房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)的工作人員工作失誤造成權(quán)屬登記不實(shí)的，登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷(xiāo)房屋權(quán)屬證書(shū)

D．在房屋竣工交付使用時(shí),對(duì)已辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押登記的，應(yīng)在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書(shū)的同時(shí)辦理房屋抵押登記9、某可比實(shí)例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的套內(nèi)建筑面積為120m2，經(jīng)調(diào)查，其成交價(jià)格為150萬(wàn)元，另有20m2的房屋天臺(tái)贈(zèng)送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1：0。8，則按建筑面積計(jì)算的比準(zhǔn)價(jià)格是__元/m2。

A．8571

B．10000

C．13393

D．1562510、大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，他們往往采用__的形式來(lái)銷(xiāo)售房屋.

A．聯(lián)合代理

B．獨(dú)家代理

C．雙重代理

D．自行銷(xiāo)售

11、根據(jù)求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來(lái)區(qū)分，求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法有。

A：?jiǎn)挝槐容^法

B:市場(chǎng)提取法

C：分解法

D：工料測(cè)量法

E：指數(shù)調(diào)整法12、影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素,主要有。

A:政治安定狀況

B：社會(huì)治安狀況

C：房地產(chǎn)投資

D:房地產(chǎn)投機(jī)

E：城市化13、建設(shè)行政主管部門(mén)，對(duì)勘察設(shè)計(jì)持證單位的資質(zhì)實(shí)行__.

A．資質(zhì)年檢制度

B．資質(zhì)審查制度

C．資質(zhì)復(fù)查制度

D．資質(zhì)審批制度14、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行貸款3000萬(wàn)元，期限為2年，年利率為7．5％。若該筆貸款的還款方式是期間按月付息，到期后一次償還本金，則該企業(yè)支付的本息總額是萬(wàn)元.

A：3450．00

B：3466．88

C：3480．67

D：3483．88

E:借款合同15、以被保險(xiǎn)人的民事?lián)p害賠償責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)稱(chēng)為_(kāi)_.

A．責(zé)任保險(xiǎn)

B．保證保險(xiǎn)

C．自愿保險(xiǎn)

D．商業(yè)保險(xiǎn)16、估價(jià)時(shí)計(jì)算地租量須把握__.

A．土地是在最佳用途下使用的

B．土地是由最有能耐的人使用的

C．土地是在最粗放利用下使用的

D．土地是在最佳集約利用下使用的17、契據(jù)登記制又稱(chēng)__。

A．德國(guó)登記制

B．法國(guó)登記制

C．美國(guó)登記制

D．意大利登記制18、在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計(jì)算投資利息時(shí),應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括.

A:待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

B：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費(fèi)

C:續(xù)建開(kāi)發(fā)成本

D：銷(xiāo)售費(fèi)用

E：銷(xiāo)售稅金19、估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)從__起計(jì)。

A．估價(jià)時(shí)點(diǎn)

B．估價(jià)作業(yè)期

C．出具估價(jià)報(bào)告之日

D．簽訂估價(jià)委托合同之日20、下列有關(guān)房屋權(quán)屬登記的表述中,正確的有__.

A．房屋所有權(quán)人與該房屋占用范圍內(nèi)土地的使用權(quán)人,除法律、法規(guī)另有規(guī)定的外，必須同屬一個(gè)法人或自然人

B．房屋權(quán)屬檔案的收集、整理、鑒定、保管、統(tǒng)計(jì)、利用，通常稱(chēng)為房屋權(quán)屬檔案工作的六個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)

C．房地產(chǎn)面積測(cè)算為提高精度，邊長(zhǎng)取至0.001m,但面積確定最后取至小數(shù)點(diǎn)后兩位，即0。01m2

D．臨街底層經(jīng)營(yíng)性房屋的土地使用權(quán)，包括門(mén)前人行道的部分分?jǐn)偯娣e的土地權(quán)

E．房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動(dòng)態(tài)登記21、根據(jù)《憲法》,下列自然資源既有可能屬于國(guó)有又有可能屬于集體所有的有__。

A．礦藏、森林、草原

B．水流、山嶺、灘涂

C．森林、山嶺、荒地

D．森林、水流、荒地

E．草原、灘涂、荒地22、在可能導(dǎo)致不同估價(jià)方法測(cè)算出的結(jié)果可能產(chǎn)生差異的原因中，從低級(jí)錯(cuò)誤到高級(jí)錯(cuò)誤的排序是__。

A．基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確、測(cè)算過(guò)程是否有誤、公式選用是否恰當(dāng)、是否符合估價(jià)原則、參數(shù)選取是否合理、所選用的估價(jià)方法是否切合估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的

B．測(cè)算過(guò)程是否有誤、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確、參數(shù)選取是否合理、公式選用是否恰當(dāng)、所選用的估價(jià)方法是否切合估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的、是否符合估價(jià)原則

C．基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確、公式選用是否恰當(dāng)、所選用的估價(jià)方法是否切合估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的、參數(shù)選取是否合理、測(cè)算過(guò)程是否有誤、是否符合估價(jià)原則

D