DB34∕T 1555-2011 存量房交易計稅價格評估技術(shù)規(guī)范

ICS91.010DB34/T1555—2011存量房交易計稅價格評估技術(shù)規(guī)范安徽省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布IDB34/T1555—20111DB34/T1555—2011存量房交易計稅價格評估技術(shù)規(guī)范1范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了存量房交易計稅價格評估技術(shù)規(guī)范的術(shù)語和定義、基本規(guī)定，住宅存量房市場法評估計算、工業(yè)及倉儲存量房成本法評估計算、商業(yè)存量房收益法評估計算、評估結(jié)果及應(yīng)用、可比實例的應(yīng)用。本標(biāo)準(zhǔn)適用于土地使用權(quán)為出讓狀態(tài)下住宅類存量房、工業(yè)及倉儲存量房以及商業(yè)類存量房交易計稅價格的評估。2規(guī)范性引用文件下列文件對于本文件的應(yīng)用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅所注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改單)適用于本文件。GB/T50291房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T17986.1-2000房產(chǎn)測量規(guī)范第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定3術(shù)語和定義存量房已被購買或自建并取得房屋所有權(quán)證書的國有建設(shè)用地上的房產(chǎn)。標(biāo)準(zhǔn)存量房在本標(biāo)準(zhǔn)中是指評估分區(qū)內(nèi)典型或具有代表性的存量房。本標(biāo)準(zhǔn)是指計算評估分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)存量房基準(zhǔn)價格的日期(原則上是每年6月30日，可根據(jù)實際情況動態(tài)調(diào)整)。估價時點估價結(jié)果對應(yīng)的日期。本標(biāo)準(zhǔn)中對應(yīng)的是估價對象發(fā)生交易的日期。2DB34/T1555—20113.5可比實例是指交易實例中房地產(chǎn)狀況與房地產(chǎn)估價對象的狀況相同或者相當(dāng)、成交日期與估價時點接近、交易類型與估價目的吻合、成交價格為正常市場價格或者能修正為正常市場的交易價格的交易實例。3.6通過對所選擇的可比實例分別進(jìn)行交易情況修正、期日修正、區(qū)域因素和個別因素修正等因素調(diào)整后，即可得出待評估對象的試算價格。3.7基準(zhǔn)價格評估分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)存量房評估基準(zhǔn)點時的價格。3.8綜合間接費用是指在評估基準(zhǔn)點時重新取得全新狀況估價對象的必要支出中除建筑安裝工程造價外，應(yīng)計入建筑物重新購建價格的所有費用，包括應(yīng)計入開發(fā)成本的勘察設(shè)計和前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施建設(shè)費用、其他工程建設(shè)費用和開發(fā)期間規(guī)費；應(yīng)計入開發(fā)費用的管理、銷售費用；投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。3.9綜合間接費用比率是指在評估基準(zhǔn)點重新取得全新狀況估價對象的必要支出中應(yīng)計入建筑物重新購建價格的所有費用(除建筑安裝工程造價外)與建筑安裝工程造價的比率。4基本規(guī)定4.1存量房分類存量房類型分類應(yīng)符合附錄A。4.2評估區(qū)位劃分4.2.1評估區(qū)位體系構(gòu)成評估區(qū)位體系由住宅、工業(yè)及倉儲、商業(yè)三類區(qū)位構(gòu)成。4.2.2住宅存量房評估區(qū)位劃分住宅存量房評估區(qū)位由行政區(qū)域、片區(qū)、分區(qū)組成。每個片區(qū)可劃分為若干個分區(qū)，片區(qū)內(nèi)的每一個住宅小區(qū)作為一個分區(qū)，住宅小區(qū)以外的存量房作為一個或幾個分區(qū)。3DB34/T1555—20114.2.3工業(yè)及倉儲存量房評估區(qū)位劃分工業(yè)及倉儲存量房評估區(qū)位執(zhí)行當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行城區(qū)土地級別或區(qū)段范圍劃分。4.2.4商業(yè)存量房評估區(qū)位劃分商業(yè)存量房評估區(qū)位由行政區(qū)域、片區(qū)、分區(qū)組成，每個片區(qū)可劃分為若干個分區(qū)，根據(jù)商業(yè)路線的主要街道劃分分區(qū)，片區(qū)內(nèi)的每一主要商業(yè)街道作為一個分區(qū)。4.3標(biāo)準(zhǔn)存量房設(shè)立4.3.1設(shè)立原則根據(jù)分區(qū)內(nèi)典型或具有代表性存量房的特征，設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)存量房”。4.3.2標(biāo)準(zhǔn)存量房類型標(biāo)準(zhǔn)存量房可分為住宅標(biāo)準(zhǔn)存量房、工業(yè)及倉儲標(biāo)準(zhǔn)存量房、商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)存量房等三大類。每大類又可依據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w情況進(jìn)行細(xì)分。4.3.3住宅標(biāo)準(zhǔn)存量房類型住宅標(biāo)準(zhǔn)存量房一般可分為獨門院落標(biāo)準(zhǔn)存量房、低層住宅標(biāo)準(zhǔn)存量房、多層住宅標(biāo)準(zhǔn)存量房、中高層住宅標(biāo)準(zhǔn)存量房、高層住宅標(biāo)準(zhǔn)存量房、超高層住宅標(biāo)準(zhǔn)存量房、獨棟別墅標(biāo)準(zhǔn)存量房、雙拼別墅標(biāo)準(zhǔn)存量房、聯(lián)排別墅標(biāo)準(zhǔn)存量房、單身公寓等細(xì)類。應(yīng)符合附錄C中C.1。4.3.4工業(yè)及倉儲存量房類型工業(yè)及倉儲標(biāo)準(zhǔn)存量房一般可分為通用單層工業(yè)廠房標(biāo)準(zhǔn)存量房、通用多層工業(yè)廠房標(biāo)準(zhǔn)存量房、通用單層倉儲標(biāo)準(zhǔn)存量房、通用多層倉儲標(biāo)準(zhǔn)存量房等細(xì)類。應(yīng)符合附錄D中D.1。4.3.5商業(yè)存量房類型本標(biāo)準(zhǔn)僅對商業(yè)存量房中的臨街商業(yè)服務(wù)類用房(商鋪)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)存量房。臨街商業(yè)服務(wù)類標(biāo)準(zhǔn)存量房一般可分為臨街專業(yè)商鋪、臨街住宅或辦公用房配套商鋪等細(xì)類。應(yīng)符合附錄E中E.1。4.4可比實例選取與更新4.4.1可比實例選取要求4.4.1.1數(shù)量要求各類存量房可比實例的數(shù)量，每一分區(qū)每一類標(biāo)準(zhǔn)存量房需5個以上價格或租金與市場接近的存量房可比實例。4.4.1.2質(zhì)量要求4.4.1.2.1可比實例在區(qū)位上應(yīng)與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)?？杀葘嵗龖?yīng)在同一分區(qū)，如同一分區(qū)缺乏符合要求的可比實例，可在同一片區(qū)內(nèi)選擇。4.4.1.2.2可比實例在用途上應(yīng)與估價對象的用途相同。4.4.1.2.3可比實例在規(guī)模上應(yīng)與估價對象、標(biāo)準(zhǔn)存量房的規(guī)模相當(dāng)。4.4.1.2.4可比實例在建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與標(biāo)準(zhǔn)存量房的建筑結(jié)構(gòu)相同。4.4.1.2.5可比實例在裝修檔次上應(yīng)與標(biāo)準(zhǔn)存量房的裝修檔次相當(dāng)。4DB34/T1555—20114.4.1.2.6可比實例在權(quán)利上應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。應(yīng)為房屋所有權(quán)和國有建設(shè)用地使用權(quán)類型。4.4.1.2.7可比實例的成交日期應(yīng)盡量接近估價時點，兩者差異不得超過12個月，一般應(yīng)選擇近期6個月內(nèi)成交的交易案例。4.4.1.2.8可比實例的成交價格或租金應(yīng)盡量為正常市場價格或租金.4.4.2可比實例更新4.4.2.1當(dāng)有關(guān)部門公布的房價環(huán)比指數(shù)大于10%時(或定期),由系統(tǒng)管理人員錄入符合4.4.1可比實例選取要求的新可比實例。4.4.2.2評估系統(tǒng)設(shè)置篩選條件，將申報價格大于評估價格3%以上的交易實例作為待選可比實例，在合適的時間統(tǒng)一調(diào)整原可比實例。4.4.2.3可參照本標(biāo)準(zhǔn)第9章可比實例應(yīng)用管理辦法進(jìn)行更新。4.5評估方法選擇具體選擇方法應(yīng)符合附錄B。4.6修正系數(shù)值的確定根據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)提供的修正系數(shù)范圍通過定性、定量分析方法綜合確定。4.7基準(zhǔn)價格計算4.7.1評估基準(zhǔn)點基準(zhǔn)價格的首次評估基準(zhǔn)點是當(dāng)年6月30日，可根據(jù)實際情況動態(tài)調(diào)整。4.7.2住宅基準(zhǔn)價格住宅基準(zhǔn)價格是指評估分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)存量房評估基準(zhǔn)點時的評估價格。4.7.3工業(yè)及倉儲用房基準(zhǔn)價格工業(yè)及倉儲用房基準(zhǔn)價格是指評估片區(qū)工業(yè)及倉儲標(biāo)準(zhǔn)存量房評估基準(zhǔn)點時的評估價格。4.7.4商業(yè)用房基準(zhǔn)價格商業(yè)用房基準(zhǔn)價格是指評估分區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)存量房評估基準(zhǔn)點時的評估價格。5住宅存量房市場法評估計算5.1評估區(qū)位劃分評估區(qū)位劃分規(guī)定應(yīng)符合4.2.2規(guī)定。5.2標(biāo)準(zhǔn)存量房設(shè)立住宅標(biāo)準(zhǔn)存量房分類應(yīng)符合附錄C中C.1。5.3可比實例的選取5按照4.4.1可比實例選取要求，對住宅每一分區(qū)、每類標(biāo)準(zhǔn)存量房選取合適的可比實例作為計算該類標(biāo)準(zhǔn)存量房基準(zhǔn)價格的基礎(chǔ)。5.4確定修正系數(shù)住宅修正系數(shù)包括：交易日期修正系數(shù)、建筑成新修正系數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)、建筑面積修正系數(shù)、建筑層次修正系數(shù)、分區(qū)中的位置修正系數(shù)、建筑朝向修正系數(shù)和建筑單元位置修正系數(shù)?？赏ㄟ^下列途經(jīng)確定住宅修正系數(shù)：政府部門公布的有關(guān)資料，房地產(chǎn)估價機構(gòu)或房地產(chǎn)估價師積累的資料，交易數(shù)據(jù)分析得到的數(shù)據(jù)。5.5存量房基準(zhǔn)價格計算5.5.1獨門院落住宅標(biāo)準(zhǔn)存量房的基準(zhǔn)價格(單價)計算5.5.1.1比準(zhǔn)價格的計算計算公式：式中：V;—比準(zhǔn)價格(元/m2);P;—可比實例的成交單價(元/m2);K;—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的建筑成新修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.11;K?;—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.12;K?i—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的建筑面積修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.13;K?;—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的建筑朝向修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.14。5.5.1.2基準(zhǔn)價格計算公式：......................................式中：V。—評估分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)存量房評估基準(zhǔn)點時的基準(zhǔn)價格(元/m2);n—可比實例的個數(shù)，n≥5。5.5.2低層住宅標(biāo)準(zhǔn)存量房的基準(zhǔn)價格(單價)計算5.5.2.1比準(zhǔn)價格的計算計算公式：式中：6K4i—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的建筑層次修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.18;K?i—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的建筑朝向修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.19。5.5.2.2基準(zhǔn)價格計算公式：按(5-2)式進(jìn)行計算。5.5.3多層住宅標(biāo)準(zhǔn)存量房的基準(zhǔn)價格(單價)計算5.5.3.1比準(zhǔn)價格的計算計算公式：....................式中：K4i—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的建筑層次修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.23;K?i—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的分區(qū)中位置修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.24;K6i—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的建筑朝向修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.25。5.5.3.2基準(zhǔn)價格計算公式：按(5-2)式進(jìn)行計算。5.5.4中高層住宅標(biāo)準(zhǔn)存量房的基準(zhǔn)價格(單價)計算5.5.4.1比準(zhǔn)價格的計算計算公式：式中：V—比準(zhǔn)價格(元/m2);P;—可比實例的成交單價(元/m2);T;—交易日期修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄F;7K;—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的建筑成新修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.26;K?;—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.27;K?i—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的建筑面積修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.28;K4i—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的建筑層次修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.29;K5i—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的分區(qū)中位置修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.30;K6i—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的建筑朝向修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.31。5.5.4.2基準(zhǔn)價格計算公式：按(5-2)式進(jìn)行計算。5.5.5高層住宅標(biāo)準(zhǔn)存量房的基準(zhǔn)價格(單價)計算5.5.5.1比準(zhǔn)價格的計算計算公式：式中：V—比準(zhǔn)價格(元/m2);P;—可比實例的成交單價(元/m2);T;—交易日期修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄F;K;—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的建筑成新修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.32;K?i—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.33;K?—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的建筑面積修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.34;K?i—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的建筑層次修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.35;K5i—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的分區(qū)中位置修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.36;K?i—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的建筑朝向修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.37。5.5.5.2基準(zhǔn)價格計算公式：按(5-2)式進(jìn)行計算。5.5.6超高層住宅標(biāo)準(zhǔn)存量房的基準(zhǔn)價格(單價)計算5.5.6.1比準(zhǔn)價格的計算計算公式：V;—比準(zhǔn)價格(元/m2);P;—可比實例的成交單價(元/m2);T;—交易日期修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄F;K;—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的建筑成新修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.38;K?;—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.39;8K?—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的建筑面積修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.40;K?i—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的建筑層次修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.41;K5i—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的分區(qū)中位置修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.42;K6i—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的建筑朝向修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.43。5.5.6.2基準(zhǔn)價格計算公式：按(5-2)式進(jìn)行計算。5.5.7獨棟別墅標(biāo)準(zhǔn)存量房的基準(zhǔn)價格(單價)計算5.5.7.1比準(zhǔn)價格的計算計算公式：...........................Vi—比準(zhǔn)價格(元/m2);K;—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的建筑成新修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.44;K?;—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.45;K?—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的分區(qū)中的位置修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.46;K4i—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的建筑朝向修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表D.47。5.5.7.2基準(zhǔn)價格計算公式：按(5-2)式進(jìn)行計算。5.5.8雙拼別墅標(biāo)準(zhǔn)存量房的基準(zhǔn)價格(單價)計算5.5.8.1比準(zhǔn)價格的計算計算公式：...........................v,—比準(zhǔn)價格(元/m2);T;—交易日期修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄F;K?;—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.49;K4i—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的建筑朝向修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.51。5.5.8.2基準(zhǔn)價格9計算公式：按(5-2)式進(jìn)行計算。5.5.9聯(lián)排別墅標(biāo)準(zhǔn)存量房的基準(zhǔn)價格(單價)計算5.5.9.1比準(zhǔn)價格的計算計算公式：式中：V;—比準(zhǔn)價格(元/m2);K4i—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的建筑朝向修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.55;K?i—可比實例價格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房價格的建筑單元位置修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.56。5.5.9.2基準(zhǔn)價格計算公式：按(5-2)式進(jìn)行計算。5.5.10單身公寓標(biāo)準(zhǔn)存量房的基準(zhǔn)價格(單價)計算計算方法同5.5.3、5.5.4、5.5.5、5.5.6,其修正系數(shù)的取值應(yīng)符合附錄C表C.57、C.58、C.59、5.6存量房評估價格的計算5.6.1獨門院落住宅估價對象評估時點的評估價格計算計算公式：5.6.2低層住宅估價對象評估時點的評估價格計算計算公式：....................5.6.3多層住宅估價對象評估時點的評估價格計算5.6.4中高層住宅估價對象評估時點的評估價格計算式中：5.6.5高層住宅估價對象評估時點的評估價格計算計算公式：5.6.6超高層住宅估價對象評估時點的評估價格計算計算公式：式中：5.6.7獨棟別墅估價對象評估時點的評估價格計算計算公式：式中：5.6.8雙拼別墅估價對象評估時點的評估價格計算計算公式：.......................5.6.9聯(lián)排別墅估價對象評估時點的評估價格計算計算公式：5.6.10單身公寓估價對象評估時點的評估價格計算計算方法同5.6.3、5.6.4、5.65.5、5.6.6,其修正系數(shù)的取值應(yīng)符合附錄C表6工業(yè)及倉儲存量房成本法評估計算6.1評估區(qū)位劃分評估區(qū)位劃分規(guī)定見4.2.3。6.2標(biāo)準(zhǔn)存量房設(shè)立工業(yè)及倉儲標(biāo)準(zhǔn)存量房分類應(yīng)符合附錄D的D.1。6.3明確房地產(chǎn)成本構(gòu)成應(yīng)符合附錄D表D.2。6.4存量房價格評估計算6.4.1計算估價對象土地重新購建價格6.4.1.1計算評估基準(zhǔn)點時估價對象土地重新購建價格6.4.1.1.1確定評估基準(zhǔn)點時估價對象用地級別或區(qū)段基準(zhǔn)地價評估基準(zhǔn)點時工業(yè)及倉儲各用地級別或區(qū)段基準(zhǔn)地價執(zhí)行當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行工業(yè)用地級別或區(qū)段基準(zhǔn)地價及其調(diào)整規(guī)定。6.4.1.1.2計算評估基準(zhǔn)點時估價對象土地重新購建單位價格評估基準(zhǔn)點時估價對象土地重新購建單位價格=評估基準(zhǔn)點時估價對象基準(zhǔn)地價×(1+契稅率)×(1+管理費率+投資利息率+銷售費率+銷售稅率+開發(fā)利潤率),契稅率、管理費率、投資利息率、銷售費率、銷售稅率、開發(fā)利潤率應(yīng)符合附錄F。6.4.1.1.3計算評估基準(zhǔn)點時估價對象土地重新購建價格評估基準(zhǔn)點時估價對象土地重新購建價格=評估基準(zhǔn)點時估價對象土地重新購建單位價格×估價對象土地面積。計算公式：式中：6.4.1.1.4計算估價時點估價對象土地重新購建價格估價時點估價對象土地重新購建價格=評估基準(zhǔn)點時估價對象土地重新購建價格×地價指數(shù)V0;=Vo;×T.............................(21)式中：6.4.2計算估價對象建筑物重新購建價格6.4.2.1確定評估基準(zhǔn)點時標(biāo)準(zhǔn)存量房建筑安裝工程造價，計算綜合間接費用比率評估基準(zhǔn)點時標(biāo)準(zhǔn)存量房的建筑安裝工程造價由當(dāng)?shù)毓こ淘靸r管理部門提供。綜合間接費用比率按本標(biāo)準(zhǔn)術(shù)語中的定義計算。6.4.2.2計算評估基準(zhǔn)點時估價對象建筑物重新購建價格6.4.2.2.1通用單層工業(yè)廠房、倉儲存量房評估基準(zhǔn)點時估價對象的建筑物重新購建價格=評估基準(zhǔn)點時標(biāo)準(zhǔn)存量房的建筑安裝工程造價×建筑層高修正系數(shù)×單層跨度修正系數(shù)×單層跨數(shù)修正系數(shù)×(1+綜合間接費用比率)×建筑面積計算公式：Vr=V;a×KH×Kw×KN×(1+G;)×B,.........................(22)式中：6.4.2.2.2通用多層工業(yè)及倉儲存量房評估基準(zhǔn)點時估價對象的建筑物重新購建價格=評估基準(zhǔn)點時標(biāo)準(zhǔn)存量房的建筑安裝工程造價×建筑層高修正系數(shù)×(1+綜合間接費用比率)×建筑面積計算公式：V,=Vja×KH×(1+G;)×B;............................(23)式中：VF;—評估基準(zhǔn)點時估價對象的建筑物重新購建價格；6.4.2.3計算估價時點估價對象建筑物重新購建價格估價時點估價對象建筑物重新購建價格=評估基準(zhǔn)點時估價對象的建筑物重新購建價格×建筑安裝工程造價指數(shù)計算公式：式中：V—估價時點時估價對象的建筑物重新購建價格；V;—評估基準(zhǔn)點時估價對象的建筑物重新購建價格；Fy—建筑安裝工程造價指數(shù)，由當(dāng)?shù)毓こ淘靸r管理部門提供，應(yīng)符合附錄F。6.4.3計算估價對象建筑物折舊6.4.3.1明確存量房成新率的核定方法：計算公式...................................(25)式中：8;—成新率；R—殘值率，應(yīng)符合附錄D表D.3;T—已經(jīng)使用年限；N—經(jīng)濟(jì)耐用年限，應(yīng)符合附錄D表D.3。6.4.3.2計算評估基準(zhǔn)點時估價對象的建筑物折舊評估基準(zhǔn)點時估價對象的建筑物折舊=評估基準(zhǔn)點時估價對象的建筑物重新購建價格×(1-評估基準(zhǔn)點時成新率)計算公式：Vz=VFJ×(1-g;)..................(26)式中：6.4.3.3計算估價時點估價對象的建筑物折舊估價時點估價對象的建筑物折舊=估價時點估價對象的建筑物重新購建價格×(1-估價時點成新率)計算公式：Vz=V;,×(1-g';)..........................(27)式中：6.4.4計算估價對象評估價格6.4.4.1計算評估基準(zhǔn)點時估價對象的評估價格評估基準(zhǔn)點時估價對象的評估價格=評估基準(zhǔn)點時估價對象的土地重新購建價格+評估基準(zhǔn)點時估價對象的建筑物重新購建價格—評估基準(zhǔn)點時估價對象的建筑物折舊計算公式：V=Vo;+V;-Vz,..........................(28)式中：6.4.4.2計算估價時點估價對象的評估價格估價時點估價對象的評估價格=評估基準(zhǔn)點時估價對象的土地重新購建價格×地價指數(shù)+評估基準(zhǔn)點時估價對象的建筑物重新購建價格×建筑安裝工程造價指數(shù)—估價時點估價對象的建筑物折舊計算公式：V'=V,;×D;+V,×F;-Vr..................(29)7商業(yè)存量房收益法評估計算7.1評估區(qū)位劃分評估區(qū)位劃分規(guī)定見4.2.4。7.2標(biāo)準(zhǔn)存量房設(shè)立根據(jù)分區(qū)內(nèi)典型(或具有代表性)商業(yè)存量房的特征，設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)存量房”。應(yīng)符合附錄E.1。7.3可比實例選取商業(yè)存量房的可比實例是指符合要求、可以參照比較的租賃實例。7.4確定修正系數(shù)修正系數(shù)包括：交易日期修正系數(shù)、商業(yè)路線修正系數(shù)、臨街狀況修正系數(shù)、建筑面積修正系數(shù)?？赏ㄟ^下列途徑確定修正系數(shù)：政府部門公布的有關(guān)資料，房地產(chǎn)估價機構(gòu)或房地產(chǎn)估價師積累的資料，交易數(shù)據(jù)分析得到的數(shù)據(jù)。7.5存量房價格評估計算7.5.1計算評估分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)存量房評估基準(zhǔn)點時的基準(zhǔn)凈收益7.5.1.1臨街專業(yè)商鋪(I)標(biāo)準(zhǔn)存量房的基準(zhǔn)凈收益計算7.5.1.1.1比準(zhǔn)單位年凈收益..........................式中：Y,—比準(zhǔn)單位年凈收益(元/m2);P;—可比實例成交單位年租金(元/m2);T;—交易日期修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄F;S?i—可比實例租金修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房租金的建筑面積修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄E表E.10。7.5.1.1.2基準(zhǔn)單位年凈收益計算公式：......................................(31)式中：Y?！u估分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)存量房評估基準(zhǔn)點時的基準(zhǔn)單位凈收益；N—可比實例的個數(shù)，n≥3。7.5.1.2臨街專業(yè)商鋪(Ⅱ)標(biāo)準(zhǔn)存量房的基準(zhǔn)凈收益計算7.5.1.2.1比準(zhǔn)單位年凈收益計算公式：式中：Y,—比準(zhǔn)單位年凈收益(元/m2);P;—可比實例成交單位年租金(元/m2);T;—交易日期修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄F;S;—可比實例租金修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房租金的商業(yè)路線修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄E表E.7;S?i—可比實例租金修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房租金的臨街狀況修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄E表E.8;S?i—可比實例租金修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房租金的建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄E表E.9;S4i—可比實例租金修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房租金的建筑面積修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄E表E.10。7.5.1.2.2基準(zhǔn)單位凈收益計算公式：按(7-2)式進(jìn)行計算。7.5.1.3臨街專業(yè)商鋪(Ⅲ)標(biāo)準(zhǔn)存量房的基準(zhǔn)凈收益計算7.5.1.3.1比準(zhǔn)單位年凈收益計算公式：式中：Y,—比準(zhǔn)單位年凈收益(元/m2);P;—可比實例成交單位年租金(元/m2);T;—交易日期修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄F;7.5.1.3.2基準(zhǔn)單位凈收益計算公式：按(7-2)式進(jìn)行計算。7.5.1.4臨街專業(yè)商鋪(IV)標(biāo)準(zhǔn)存量房的基準(zhǔn)凈收益計算7.5.1.4.1比準(zhǔn)單位年凈收益計算公式：式中：Y,—比準(zhǔn)單位年凈收益(元/m2);P;—可比實例成交單位年租金(元/m2);T;—交易日期修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄F;7.5.1.4.2基準(zhǔn)單位凈收益計算公式：按(7-2)式進(jìn)行計算。7.5.1.5臨街住宅或辦公用房配套商鋪(I)標(biāo)準(zhǔn)存量房的基準(zhǔn)凈收益計算7.5.1.5.1比準(zhǔn)單位年凈收益計算公式：..........................式中：Y,—比準(zhǔn)單位年凈收益(元/m2);P;—可比實例成交單位年租金(元/m2);T;—交易日期修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄F;S;—可比實例租金修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房租金的商業(yè)路線修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄E表E.7;S?;—可比實例租金修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房租金的臨街狀況修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄E表E.8;S3—可比實例租金修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房租金的建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄E表E.9;S4i—可比實例租金修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房租金的建筑面積修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄E表E.10。7.5.1.5.2基準(zhǔn)單位凈收益計算公式：按(7-2)式進(jìn)行計算。7.5.1.6臨街住宅或辦公用房配套商鋪(Ⅱ)標(biāo)準(zhǔn)存量房的基準(zhǔn)凈收益計算7.5.1.6.1比準(zhǔn)單位年凈收益式中：Y,—比準(zhǔn)單位年凈收益(元/m2);P;—可比實例成交單位年租金(元/m2);T;—交易日期修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄F;S;—可比實例租金修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房租金的商業(yè)路線修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄E表E.7;S?i—可比實例租金修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房租金的臨街狀況修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄E表E.8;S?i—可比實例租金修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房租金的建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄E表E.9。7.5.1.6.2基準(zhǔn)單位凈收益計算公式：按(7-2)式進(jìn)行計算。7.5.2計算存量房估價時點時的評估凈收益：7.5.2.1臨街專業(yè)商鋪(I)估價時點的年凈收益估算計算公式：式中：Y;一估價時點估價對象的評估年凈收益(元);Y?！u估分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)存量房評估基準(zhǔn)點時的基準(zhǔn)單位年凈收益(元/m2);T;—交易日期修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄F;S;—標(biāo)準(zhǔn)存量房租金修正為估價對象租金的商業(yè)路線修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄E表E.7;S?;—標(biāo)準(zhǔn)存量房租金修正為估價對象租金的臨街狀況修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄E表E.8;S?;—標(biāo)準(zhǔn)存量房租金修正為估價對象租金的建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄E表E.9;S?j一標(biāo)準(zhǔn)存量房租金修正為估價對象租金的建筑面積修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄E表E.10;A,一估價對象的建筑面積(m2)。7.5.2.2臨街專業(yè)商鋪(Ⅱ)估價時點的年凈收益估算計算公式：式中：A,—估價對象的建筑面積(m2)。7.5.2.3臨街專業(yè)商鋪(Ⅲ)估價時點的年凈收益估算計算公式：7.5.2.4臨街專業(yè)商鋪(IV)估價時點的年凈收益估算計算公式：Y,—估價時點估價對象的評估年凈收益(元);7.5.2.5臨街住宅或辦公用房配套商鋪(I)估價時點的年凈收益估算計算公式：7.5.2.6臨街住宅或辦公用房配套商鋪(Ⅱ)估價時點的年凈收益估算計算公式：...........................(42)式中：7.5.3計算存量房估價時點時的評估價格：計算公式：式中：Y,一估價時點估價對象的評估年凈收益(元);R—資本化率，應(yīng)符合附錄F;n—收益年期，應(yīng)符合附錄F。8評估結(jié)果及應(yīng)用DB34/T1555—20118.1如果申報的成交價格高于評估價格，應(yīng)以申報價格作為存量房交易環(huán)節(jié)契稅、個人所得稅、營業(yè)8.2如果申報的成交價格明顯低于評估價格，且評估價格與基準(zhǔn)價格的差異值在一定范圍以內(nèi)(具體的范圍由稅務(wù)部門根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況進(jìn)行確定)以評估價格作為存量房交易環(huán)節(jié)契稅、所得稅、營業(yè)稅等稅收征收的計稅依據(jù)。8.3如果申報的成交價格明顯低于評估價格，且評估價格與基準(zhǔn)價格的差異值在一定范圍以外(具體的范圍由稅務(wù)部門根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況進(jìn)行確定),應(yīng)以基準(zhǔn)價格作為存量房交易環(huán)節(jié)契稅、所得稅、營業(yè)稅等稅收征收的計稅依據(jù)。9可比實例的應(yīng)用應(yīng)符合附錄G。DB34/T1555—2011序號大類細(xì)類1住宅成套住宅普通住宅獨門院落低層多層中高層高層超高層非普通住宅別墅獨棟雙拼聯(lián)排大戶型住宅(建筑面積>144m2獨門院落低層多層中高層高層超高層單身公寓多層中高層高層超高層其他2工業(yè)及倉儲用房工業(yè)用房通用廠房多層鋼結(jié)構(gòu)多層鋼混結(jié)構(gòu)單層鋼結(jié)構(gòu)單層鋼混結(jié)構(gòu)混合及其他結(jié)構(gòu)其他倉儲用房通用倉儲用房多層鋼結(jié)構(gòu)多層鋼混結(jié)構(gòu)單層鋼結(jié)構(gòu)單層鋼混結(jié)構(gòu)混合及其他結(jié)構(gòu)其他3商業(yè)用房商業(yè)服務(wù)臨街商業(yè)服務(wù)房(商鋪)其他其他4其他DB34/T1555—2011(規(guī)范性附錄)評估方法選擇表B.1評估方法選擇存量房類型評估方法評估手段估價方法說明大類細(xì)類住宅存量房成套住宅軟件評估首選市場法；當(dāng)不能采用市場法時，可選用成本法本標(biāo)準(zhǔn)僅給出市場法評估有關(guān)規(guī)定，其他方法根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291)的要求評估工業(yè)及倉儲存量房通用廠房軟件評估首選市場法；當(dāng)不能采用市場法時，應(yīng)選用成本法本標(biāo)準(zhǔn)僅給出成本法評估有關(guān)規(guī)定，其他方法根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291)的要求評估通用倉儲用房軟件評估商業(yè)存量房臨街商業(yè)服務(wù)房(商鋪)軟件評估首選市場法；當(dāng)不能采用市場法時，應(yīng)選用收益法本標(biāo)準(zhǔn)僅給出收益法評估有關(guān)規(guī)定，其他方法根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291)的要求評估除以上類別外所有其他細(xì)類估價人員評估DB34/T1555—2011編號ZBC1建成年份所在分區(qū)此類存量房具有代表性的建成年份建筑結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)建筑面積(m2)90～144裝修樓地面：水泥(壓光)。墻面、天棚：普通涂料。編號ZBC2建成年份所在分區(qū)此類存量房具有代表性的建成年份建筑結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)建筑面積(m2)90～144總層數(shù)所在層次2裝修樓地面：水泥(壓光)。墻面、天棚：普通涂料。編號ZBC3建成年份所在分區(qū)此類存量房具有代表性的建成年份建筑結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)建筑面積(m2)90～144總層數(shù)4～7所在層次3分區(qū)中的位置住宅小區(qū)中的中央位置朝向兩室朝南裝修樓地面：水泥(壓光)。墻面、天棚：普通涂料。DB34/T1555—2011編號ZBC4建成年份所在分區(qū)此類存量房具有代表性的建成年份建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑面積(m2)90～144總層數(shù)8～18所在層次5分區(qū)中的位置住宅小區(qū)中的中央位置朝向兩室朝南裝修樓地面：水泥(壓光)。墻面、天棚：普通涂料。編號ZBC5建成年份所在分區(qū)此類存量房具有代表性的建成年份建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑面積(m2)90～144總層數(shù)所在層次5分區(qū)中的位置住宅小區(qū)中的中央位置朝向兩室朝南裝修樓地面：水泥(壓光)。墻面、天棚：普通涂料。編號ZBC6建成年份所在分區(qū)此類存量房具有代表性的建成年份建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑面積(m2)90～144總層數(shù)所在層次5分區(qū)中的位置住宅小區(qū)中的中央位置朝向兩室朝南裝修樓地面：水泥(壓光)。墻面、天棚：普通涂料。DB34/T1555—2011編號ZBC7建成年份所在分區(qū)此類存量房具有代表性的建成年份建筑結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)分區(qū)中的位置住宅小區(qū)中的中央位置朝向兩室朝南裝修樓地面：水泥(壓光)。墻面、天棚：普通涂料。編號ZBC8建成年份所在分區(qū)此類存量房具有代表性的建成年份建筑結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)分區(qū)中的位置住宅小區(qū)中的中央位置朝向兩室朝南裝修樓地面：水泥(壓光)。墻面、天棚：普通涂料。編號ZBC9建成年份所在分區(qū)此類存量房具有代表性的建成年份建筑結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)分區(qū)中的位置住宅小區(qū)中的中央位置朝向兩室朝南單元位置中間單元裝修樓地面：水泥(壓光)。墻面、天棚：普通涂料。編號ZBC10建成年份所在分區(qū)此類存量房具有代表性的建成年份建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)分區(qū)中的位置小區(qū)中的中央位置朝向一室朝南單元位置中間單元裝修樓地面：水泥(壓光)。墻面、天棚：普通涂料。C.2.1獨門院落住宅存量房修正系數(shù)表C.11建筑成新修正系數(shù)已使用年限(Y)Y≤55<Y≤1020<Y≤2525<Y≤30成新修正系數(shù)表C.12建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)修正系數(shù)表C.13建筑面積修正系數(shù)建筑面積(M)(m2)M≤6060<M≤9090<M≤144M>144面積修正系數(shù)C.2.2低層住宅存量房修正系數(shù)表C.14建筑成新修正系數(shù)已使用年限(Y)Y≤55<Y≤1020<Y≤2525<Y≤30成新修正系數(shù)表C.15建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)修正系數(shù)表C.16建筑面積修正系數(shù)建筑面積(M)(m2)M≤6060<M≤9090<M≤144M>144面積修正系數(shù)表C.17低層住宅層次修正系數(shù)層次二三二三表C.18多層建筑成新修正系數(shù)已使用年限(Y)Y≤55<Y≤1020<Y≤2525<Y≤30成新修正系數(shù)表C.19多層建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)修正系數(shù)表C.20建筑面積修正系數(shù)建筑面積(M)(m2)M≤6060<M≤9090<M≤144M>1442006年后建小戶型房2006年前建設(shè)2006年后建小戶型房2006年前建設(shè)面積修正系數(shù)DB34/T1555—2011二三四五六七四五六七分區(qū)中的位置不臨街臨街位置修正系數(shù)房間朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南朝向系數(shù)已使用年限(Y)Y≤55<Y≤1020<Y≤2525<Y≤30成新修正系數(shù)K?i)(K?;)建筑結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)修正系數(shù)DB34/T1555—2011建筑面積(M)(m2)M≤6060<M≤9090<M≤144M>1442006年后建小戶型房2006年前建設(shè)2006年后建小戶型房2006年前建設(shè)面積修正系數(shù)層次1234567～(頂層-1)頂層系數(shù)100+(n-6)×1100+(n-6)×1-3分區(qū)中的位置不臨街臨街位置修正系數(shù)房間朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南朝向系數(shù)已使用年限(Y)Y≤520<Y≤2525<Y≤30成新修正系數(shù)DB34/T1555—2011建筑結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)修正系數(shù)建筑面積(M)(m2)M≤6060<M≤9090<M≤144M>1442006年后建小戶型房2006年前建設(shè)2006年后建小戶型房2006年前建設(shè)面積修正系數(shù)層次1234567～(頂層-1)頂層系數(shù)100+(n-6)×0.6100+(n-6)×0.6-3分區(qū)中的位置不臨街臨街位置修正系數(shù)房間朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南朝向系數(shù)已使用年限(Y)Y≤55<Y≤1020<Y≤2525<Y≤30Y>30成新修正系數(shù)DB34/T1555—2011建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)修正系數(shù)分區(qū)中的位置不臨街臨街位置修正系數(shù)房間朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南朝向系數(shù)已使用年限(Y)Y≤520<Y≤2525<Y≤30成新修正系數(shù)建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)修正系數(shù)分區(qū)中的位置不臨街臨街位置修正系數(shù)表C.49建筑朝向修正系數(shù)房間朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南朝向系數(shù)表C.50建筑成新修正系數(shù)已使用年限(Y)Y≤55<Y≤1020<Y≤2525<Y≤30成新修正系數(shù)表C.51建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)修正系數(shù)表C.52分區(qū)中的位置修正系數(shù)分區(qū)中的位置不臨街臨街位置修正系數(shù)表C.53建筑朝向修正系數(shù)房間朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南朝向系數(shù)表C.54建筑單元位置修正系數(shù)單元位置兩端單元中間單元單元位置修正系數(shù)C.2.10單身公寓存量房修正系數(shù)表C.55單身公寓建筑成新修正系數(shù)已使用年限(Y)Y≤55<Y≤1020<Y≤2525<Y≤30Y>30成新修正系數(shù)表C.56單身公寓建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)建筑結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)修正系數(shù)C.2.10.3建筑層次修正系數(shù)(K?;)(K?;)表C.57多層單身公寓層次修正系數(shù)(1)二三四五六七四五六七表C.58中高層單身公寓層次修正系數(shù)(2)層次1234567～(頂層-1)頂層系數(shù)100+(n-6)×1100+(n-6)×1-3表C.59高層單身公寓層次修正系數(shù)(3)層次1234567～(頂層-1)頂層系數(shù)100+(n-6)×0.6100+(n-6)×0.6-3表C.60超高層單身公寓層次修正系數(shù)(4)層次1234567～(頂層-1)頂層系數(shù)100+(n-6)×0.5100+(n-6)×0.5-3DB34/T1555—2011分區(qū)中的位置不臨街臨街位置修正系數(shù)房間朝向朝北朝西朝東朝南朝向系數(shù)DB34/T1555—2011編號GYCF1建筑結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)層高6～7.2m跨度跨數(shù)編號GYCF2建筑結(jié)構(gòu)鋼筋砼結(jié)構(gòu)層高6～7.2m跨度跨數(shù)編號GYCF3建筑結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)層高=<3.6m編號GYCF4建筑結(jié)構(gòu)鋼筋砼結(jié)構(gòu)層高=<3.6m編號CCYF1建筑結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)層高6～7.2m跨度跨數(shù)DB34/T1555—2011編號CCYF2建筑結(jié)構(gòu)鋼筋砼結(jié)構(gòu)層高6～7.2m跨度跨數(shù)編號CCYF3建筑結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)層高H=<3.6m編號CCYF4建筑結(jié)構(gòu)鋼筋砼結(jié)構(gòu)層高H=<3.6m房地產(chǎn)價值評估方法中的成本法是以房地產(chǎn)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)市場價格大類構(gòu)成細(xì)類構(gòu)成備注1土地取得成本購買土地價款(土地出讓金)計入土地重新購建價格買方應(yīng)繳納的稅費2開發(fā)成本2.1勘察設(shè)計和前期工程費用“七通一平”費用計入土地重新購建價格勘察、設(shè)計費用及前期可行性研究、核準(zhǔn)申請、環(huán)境影響評價、節(jié)能評估報告編制等費用。計入建筑物重新購建價格(以綜合間接費形式)2.2建筑安裝工程造價建筑安裝工程造價計入建筑物重新購建價格2.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費指建筑物2米以外和項目紅線范圍內(nèi)各種管線、道路工程建設(shè)費用。計入建筑物重新購建價格(以綜合間接費形式)2.4公共配套設(shè)施費指按城市規(guī)劃要求在居住區(qū)內(nèi)配套建設(shè)各種非營業(yè)性設(shè)施費用。2.5其他工程建設(shè)費用由開發(fā)商支付的與工程建設(shè)相關(guān)費用。包括：工程監(jiān)理、招標(biāo)代理、工程造價咨詢等。2.6開發(fā)期間規(guī)費市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費、施工圖審查、水電氣增容、新建房屋白蟻防治費、新型墻體材料費、防雷審核費、散裝水泥費、人防工程等。3管理費用以土地取得成本與開發(fā)成本之和計算分配計入土地重新購建價格4銷售費用按售價的一定比例計算與建筑物重新購建價格(以綜合間接費形式)5投資利息按土地取得成本、開發(fā)成本與管理、銷售費用之和計算6銷售稅費按售價的一定比例計算7開發(fā)利潤按土地取得成本、開發(fā)成本與管理、銷售費用、投資利息之和計算D.3殘值率及經(jīng)濟(jì)耐用年限表D.10殘值率及經(jīng)濟(jì)耐用年限建筑結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)耐用年限(年)殘值率生產(chǎn)用房受腐蝕的生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房鋼，鋼混混合，磚混磚木等簡易——①房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限：指房產(chǎn)自建造完成之日起，預(yù)期產(chǎn)生收益大于運營費用的持續(xù)期間；——②殘值率：房產(chǎn)報廢時所剩的殘余價值占房產(chǎn)價值的比率；——③以上2個參數(shù)均參照建設(shè)部[1992]369號文確定。D.4成本法修正系數(shù)D.4.1工業(yè)及倉儲用房建筑層高修正系數(shù)表D.11工業(yè)及倉儲用房層高(H)修正系數(shù)表(Ka)單層層高H<6mH:6～7.2mH>7.2m多層層高H=<3.6m修正系數(shù)/0.3]×2.0}%0/0.3]×2.0}%修正系數(shù)0/0.2]×2.5}%注：單層——每增減0.3m,建筑安裝工程