建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高級經(jīng)濟(jì)實務(wù)經(jīng)濟(jì)師考試試題及答案指導(dǎo)

經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高級經(jīng)濟(jì)實務(wù)模擬試題(答案在后面)一、案例分析題（本大題有3個案例題，第一題20分，其他每題25分，共70分）第一題【背景資料】某市擬建設(shè)一座綜合性商業(yè)大樓，預(yù)計總投資額為2億元人民幣，總建筑面積為4萬平方米。該工程計劃分為兩期實施，第一期建筑面積為2萬平方米，投資金額為1.2億元；第二期建筑面積同樣為2萬平方米，投資金額為0.8億元。項目開發(fā)商希望通過合理的規(guī)劃與管理，在保證工程質(zhì)量的前提下，縮短工期并控制成本。目前，項目已完成了土地購置及初步設(shè)計工作，現(xiàn)正處于施工圖設(shè)計階段。為了確保項目的順利進(jìn)行，開發(fā)商邀請了專業(yè)的工程咨詢公司對項目進(jìn)行了全面的風(fēng)險評估，并根據(jù)評估結(jié)果調(diào)整了項目管理策略。在風(fēng)險評估過程中發(fā)現(xiàn)的主要問題有：1.施工過程中可能出現(xiàn)材料價格上漲導(dǎo)致的成本增加；2.可能因天氣原因或其他不可抗力因素導(dǎo)致的工期延誤；3.由于設(shè)計變更而導(dǎo)致的額外費用?！締栴}】1、根據(jù)上述案例，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，如何通過合同條款來規(guī)避材料價格上漲帶來的風(fēng)險？2、面對可能的工期延誤，項目管理團(tuán)隊可以采取哪些措施來減輕影響？3、從成本控制的角度出發(fā)，當(dāng)設(shè)計發(fā)生變更時，如何有效管理以避免額外費用的發(fā)生？第二題案例材料：某房地產(chǎn)開發(fā)商在市中心開發(fā)了一座集商業(yè)、辦公、居住為一體的綜合體項目。該項目占地200畝，總建筑面積約為50萬平方米。項目總投資約20億元人民幣，其中土地成本占40%，建筑工程成本占30%，其他成本占30%。項目預(yù)計于2025年底竣工交付使用。項目立項時，根據(jù)市場調(diào)研和預(yù)測，預(yù)計該項目的銷售價格為每平方米1.5萬元。考慮到項目周邊配套設(shè)施完善、交通便利、環(huán)境優(yōu)美等因素，開發(fā)商認(rèn)為該項目的投資回報率有望達(dá)到15%。項目實施過程中，由于市場環(huán)境變化，建筑材料價格上漲，導(dǎo)致建筑工程成本增加了10%。同時，項目周邊地區(qū)規(guī)劃調(diào)整，使得項目用地成本增加了5%。以下是項目實施過程中的一些具體情況：1.建筑材料價格上漲導(dǎo)致建筑工程成本增加10%，即增加了2億元人民幣；2.項目用地成本增加5%，即增加了1億元人民幣；3.項目竣工后，由于市場環(huán)境變化，實際銷售價格每平方米降至1.3萬元。請根據(jù)以上案例材料，回答以下問題：1、計算在市場環(huán)境未發(fā)生變化的情況下，該項目的預(yù)期投資回報率。2、分析在市場環(huán)境發(fā)生變化的情況下，該項目的實際投資回報率。3、針對該項目，提出以下幾種應(yīng)對措施：（1）調(diào)整項目定位，提高銷售價格；（2）優(yōu)化項目設(shè)計，降低建筑成本；（3）尋求政府補(bǔ)貼或優(yōu)惠政策。請根據(jù)案例分析，判斷以上三種應(yīng)對措施中，哪一種對提高項目實際投資回報率的效果最明顯，并簡要說明理由。第三題案例材料：1.公司成立項目組，對目標(biāo)市場進(jìn)行深入調(diào)研，包括消費者需求、競爭態(tài)勢、政策法規(guī)等。2.項目組根據(jù)調(diào)研結(jié)果，制定了詳細(xì)的開發(fā)計劃和成本預(yù)算。3.公司與多家施工單位、材料供應(yīng)商進(jìn)行談判，爭取優(yōu)惠價格，并確保施工質(zhì)量和進(jìn)度。4.在銷售階段，公司采取了多種營銷策略，包括廣告宣傳、優(yōu)惠活動等，吸引了大量客戶。5.項目完成后，小區(qū)銷售情況良好，公司實現(xiàn)了預(yù)期利潤。案例分析題：1、該房地產(chǎn)開發(fā)公司項目組在市場調(diào)研中，主要考慮了哪些方面？2、公司在制定開發(fā)計劃和成本預(yù)算時，可能采用了哪些方法？3、公司在銷售階段采取了哪些營銷策略？二、論述題（30分）題目：論述房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對房地產(chǎn)投資的影響，并結(jié)合具體案例分析其效果。經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高級經(jīng)濟(jì)實務(wù)模擬試題及答案指導(dǎo)一、案例分析題（本大題有3個案例題，第一題20分，其他每題25分，共70分）第一題【背景資料】某市擬建設(shè)一座綜合性商業(yè)大樓，預(yù)計總投資額為2億元人民幣，總建筑面積為4萬平方米。該工程計劃分為兩期實施，第一期建筑面積為2萬平方米，投資金額為1.2億元；第二期建筑面積同樣為2萬平方米，投資金額為0.8億元。項目開發(fā)商希望通過合理的規(guī)劃與管理，在保證工程質(zhì)量的前提下，縮短工期并控制成本。目前，項目已完成了土地購置及初步設(shè)計工作，現(xiàn)正處于施工圖設(shè)計階段。為了確保項目的順利進(jìn)行，開發(fā)商邀請了專業(yè)的工程咨詢公司對項目進(jìn)行了全面的風(fēng)險評估，并根據(jù)評估結(jié)果調(diào)整了項目管理策略。在風(fēng)險評估過程中發(fā)現(xiàn)的主要問題有：1.施工過程中可能出現(xiàn)材料價格上漲導(dǎo)致的成本增加；2.可能因天氣原因或其他不可抗力因素導(dǎo)致的工期延誤；3.由于設(shè)計變更而導(dǎo)致的額外費用?！締栴}】1、根據(jù)上述案例，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，如何通過合同條款來規(guī)避材料價格上漲帶來的風(fēng)險？答案：對于材料價格上漲帶來的風(fēng)險，可以通過簽訂固定價格合同或浮動價格合同來應(yīng)對。固定價格合同要求供應(yīng)商在合同規(guī)定的價格內(nèi)提供所需材料，即便市場價格上漲也不受影響。浮動價格合同則可以根據(jù)市場指數(shù)的變化調(diào)整價格，但應(yīng)在合同中明確規(guī)定調(diào)整機(jī)制，確保雙方利益平衡。2、面對可能的工期延誤，項目管理團(tuán)隊可以采取哪些措施來減輕影響？答案：面對可能的工期延誤，項目管理團(tuán)隊可以采取以下措施來減輕影響：制定詳細(xì)的應(yīng)急計劃，包括預(yù)備金和時間緩沖；加強(qiáng)與承包商、供應(yīng)商的溝通協(xié)調(diào)，確保物資供應(yīng)及時；使用先進(jìn)的項目管理軟件和技術(shù)手段來實時監(jiān)控進(jìn)度；預(yù)先評估氣候條件和其他潛在干擾因素，并制定相應(yīng)的預(yù)防措施。3、從成本控制的角度出發(fā)，當(dāng)設(shè)計發(fā)生變更時，如何有效管理以避免額外費用的發(fā)生？答案：當(dāng)設(shè)計發(fā)生變更時，有效管理避免額外費用的策略包括：在設(shè)計階段加強(qiáng)審查，減少變更需求；設(shè)立嚴(yán)格的設(shè)計變更審批流程，確保每項變更都經(jīng)過成本效益分析；建立明確的責(zé)任制度，對于因設(shè)計錯誤或遺漏導(dǎo)致的變更，由責(zé)任方承擔(dān)相應(yīng)費用；在合同中明確規(guī)定設(shè)計變更引起的費用承擔(dān)原則，以及相應(yīng)的索賠機(jī)制，以便在必要時保護(hù)自身的合法權(quán)益。第二題案例材料：某房地產(chǎn)開發(fā)商在市中心開發(fā)了一座集商業(yè)、辦公、居住為一體的綜合體項目。該項目占地200畝，總建筑面積約為50萬平方米。項目總投資約20億元人民幣，其中土地成本占40%，建筑工程成本占30%，其他成本占30%。項目預(yù)計于2025年底竣工交付使用。項目立項時，根據(jù)市場調(diào)研和預(yù)測，預(yù)計該項目的銷售價格為每平方米1.5萬元?？紤]到項目周邊配套設(shè)施完善、交通便利、環(huán)境優(yōu)美等因素，開發(fā)商認(rèn)為該項目的投資回報率有望達(dá)到15%。項目實施過程中，由于市場環(huán)境變化，建筑材料價格上漲，導(dǎo)致建筑工程成本增加了10%。同時，項目周邊地區(qū)規(guī)劃調(diào)整，使得項目用地成本增加了5%。以下是項目實施過程中的一些具體情況：1.建筑材料價格上漲導(dǎo)致建筑工程成本增加10%，即增加了2億元人民幣；2.項目用地成本增加5%，即增加了1億元人民幣；3.項目竣工后，由于市場環(huán)境變化，實際銷售價格每平方米降至1.3萬元。請根據(jù)以上案例材料，回答以下問題：1、計算在市場環(huán)境未發(fā)生變化的情況下，該項目的預(yù)期投資回報率。答案：預(yù)期投資回報率=（銷售收入-總成本）/總投資=（50萬平方米×1.5萬元/平方米-20億元人民幣）/20億元人民幣=0.15（即15%）。2、分析在市場環(huán)境發(fā)生變化的情況下，該項目的實際投資回報率。答案：實際投資回報率=（實際銷售收入-實際總成本）/實際總投資=（50萬平方米×1.3萬元/平方米-（20億元人民幣+2億元人民幣+1億元人民幣））/（20億元人民幣+2億元人民幣+1億元人民幣）=0.08（即8%）。3、針對該項目，提出以下幾種應(yīng)對措施：（1）調(diào)整項目定位，提高銷售價格；（2）優(yōu)化項目設(shè)計，降低建筑成本；（3）尋求政府補(bǔ)貼或優(yōu)惠政策。請根據(jù)案例分析，判斷以上三種應(yīng)對措施中，哪一種對提高項目實際投資回報率的效果最明顯，并簡要說明理由。答案：第（2）種應(yīng)對措施，即優(yōu)化項目設(shè)計，降低建筑成本，對提高項目實際投資回報率的效果最明顯。理由：在市場環(huán)境發(fā)生變化的情況下，項目實際銷售收入下降，而建筑材料價格上漲導(dǎo)致建筑工程成本增加，因此降低建筑成本可以直接減少項目實際總成本，從而提高實際投資回報率。相較于調(diào)整項目定位和尋求政府補(bǔ)貼或優(yōu)惠政策，優(yōu)化項目設(shè)計對降低成本的作用更為直接和明顯。第三題案例材料：1.公司成立項目組，對目標(biāo)市場進(jìn)行深入調(diào)研，包括消費者需求、競爭態(tài)勢、政策法規(guī)等。2.項目組根據(jù)調(diào)研結(jié)果，制定了詳細(xì)的開發(fā)計劃和成本預(yù)算。3.公司與多家施工單位、材料供應(yīng)商進(jìn)行談判，爭取優(yōu)惠價格，并確保施工質(zhì)量和進(jìn)度。4.在銷售階段，公司采取了多種營銷策略，包括廣告宣傳、優(yōu)惠活動等，吸引了大量客戶。5.項目完成后，小區(qū)銷售情況良好，公司實現(xiàn)了預(yù)期利潤。案例分析題：1、該房地產(chǎn)開發(fā)公司項目組在市場調(diào)研中，主要考慮了哪些方面？答案：1、消費者需求；2、競爭態(tài)勢；3、政策法規(guī)。2、公司在制定開發(fā)計劃和成本預(yù)算時，可能采用了哪些方法？答案：1、SWOT分析；2、成本效益分析；3、市場供需分析。3、公司在銷售階段采取了哪些營銷策略？答案：1、廣告宣傳；2、優(yōu)惠活動；3、客戶關(guān)系管理。二、論述題（30分）題目：論述房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對房地產(chǎn)投資的影響，并結(jié)合具體案例分析其效果。參考答案與解析：答案要點：1.調(diào)控政策概述：房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策主要包括限購、限貸、限售等措施，旨在抑制房價過快上漲，防止泡沫化風(fēng)險，同時促進(jìn)住房回歸居住屬性。這些政策通過影響供求關(guān)系來調(diào)整市場預(yù)期。2.對投資的影響：短期影響：調(diào)控初期，政策往往導(dǎo)致交易量急劇下降，價格增長放緩甚至下跌。投資者信心受挫，觀望情緒濃厚。長期影響：隨著市場逐步適應(yīng)新政策環(huán)境，投資行為趨于理性，資金流向更健康可持續(xù)的項目，有助于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。3.具體案例分析：以某一線城市為例，在實施新一輪限購政策后，短期內(nèi)成交量顯著減少，房價增速明顯放緩。經(jīng)過一段時間調(diào)整，市場逐漸回歸平穩(wěn)狀態(tài)，投機(jī)性購房得