合富輝煌貴州遵義市國投綜合樓項目定位及營銷報告

遵義國投綜合樓項目定位暨營銷報告2項目運作的關(guān)鍵重視前期營銷定位，經(jīng)營思路重于銷售思路對于本案而言，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)站在遵義市城市發(fā)展和運營的立場上來看項目，才能準(zhǔn)確把握項目的高度及營銷。項目成功的關(guān)鍵經(jīng)營思路的成敗，銷售只是順帶產(chǎn)物報告框架市場分析營銷思路費用預(yù)算本體分析定位思考與誰競爭？憑何競爭？如何競爭？宏觀市場概述4城市地理概況5城市宏觀經(jīng)濟遵義市處于云貴高原向湖南丘陵和四川盆地過渡的斜坡地帶，在云貴高原的東北部，地形起伏大，地貌類型復(fù)雜。隨著改革開放的不斷深入和企業(yè)經(jīng)營機制的建立和完善，遵義已形成冶金、電器、卷煙、釀造等為主導(dǎo)支柱產(chǎn)業(yè)，以機械、化工、建材、食品加工等為代表的后續(xù)支柱產(chǎn)業(yè)，門類較多的工業(yè)經(jīng)濟體系，結(jié)構(gòu)較為先進的新興工業(yè)城市。在工業(yè)發(fā)展中，不斷涌現(xiàn)出一批在國內(nèi)同行業(yè)中占有重要地位的骨干企業(yè)和集團。市域東西綿延247.5公里，南北相距232.5公里。東面與銅仁地區(qū)和黔東南自治州相鄰，東南面與黔南自治州相鄰，南面與省會貴陽市接壤，西南面和畢節(jié)地區(qū)相鄰，西面與四川省交界，北面與重慶直轄市接壤。中心城區(qū)南到省會貴陽市144公里、北達(dá)重慶市239公里。全市國土面積30762平方公里，為貴州省總面積的17.46%。市人民政府駐地在匯川區(qū)人民路。遵義市轄區(qū)縣遵義市轄2個市轄區(qū)、8個縣、2個自治縣，代管2個省轄市（仁懷市、赤水市），下轄70鄉(xiāng)，共計750.87萬人口。遵義市交通狀況6城市宏觀經(jīng)濟遵義市主骨架路網(wǎng)規(guī)劃為“四縱三橫三聯(lián)二環(huán)”，總規(guī)模約3437公里，其中高速公路902公里，一、二級公路2535公里。該規(guī)劃實現(xiàn)后，將形成縣縣通高速或高等級公路，遵義市中心城區(qū)到縣（市）3小時、縣到縣6小時的交通經(jīng)濟圈，基本滿足該市小康建設(shè)要求。（1）四縱：由遵義縣白臘坎起止于赤水市，全長230千米；由遵義縣的核桃箐起至崇溪河進入重慶綦江縣，全長179千米；由黔南甕安鯉魚塘入境至安家山入重慶南川區(qū)，全長305千米；由施秉與余慶交界的磨秧入境至塘口進入重慶彭水縣接G319國道，全長339千米。（2）三橫：從四川古藺與習(xí)水交界的太平渡入境，至務(wù)川茅天出境，入沿河縣烏江龔灘渡口全長437千米；從四川古藺與仁懷市交界的石碑坳入境至務(wù)川石朝進入德江縣連接國道G326，全長439千米；從金沙縣與遵義縣交界處的外寨入境至煎茶進入德江，（3）三聯(lián)：由鳳岡與思南交界處的星竹經(jīng)花坪、綏陽場、新建至正安縣謝壩經(jīng)綏陽縣坪樂、石浪關(guān)、青杠塘、太白進入桐梓縣黃蓮止于松坎與GO50高速公路連接（4）二環(huán)：由匯川區(qū)高坪經(jīng)紅花崗區(qū)新蒲、深溪至遵義縣的樂理、進入紅花崗區(qū)巷口、金鼎山止于匯川區(qū)高坪，形成遵義城區(qū)一環(huán)，全長120千米；由匯川區(qū)泗渡經(jīng)綏陽縣蒲場，至遵義縣新舟、蝦子、龍坪、南白、鴨溪、毛石進入?yún)R川區(qū)泗渡，形成遵義城區(qū)二環(huán)高等級公路，全長217千米。遵義新舟機場效果圖城市人口狀況7城市宏觀經(jīng)濟市域人口規(guī)模與人均竣工面積

按2010年城鎮(zhèn)人口總戶數(shù)為220萬人口計算，平均每人竣工面積3.4平方米。僅為遵義市人均居住目標(biāo)面積的11%，城鎮(zhèn)原有人口住房升級換代的剛性需求量仍然是巨大。GPD增長情況2010年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值908億元，增長16.87%，十二五GDP目標(biāo)：年均增長17%，到2014年左右翻一番，達(dá)到2000億元。按照遵義市760萬人口計算，至2013年，遵義市人均GDP將達(dá)到3000美元，城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進程進入新階段，而房地產(chǎn)行業(yè)也將快速的邁上新臺階。房地產(chǎn)投資額及房地產(chǎn)市場投資情況8遵義市固定資產(chǎn)投資

2005-2010年，遵義市固定資產(chǎn)投資551.84億元，10年較09年相比增長46.74%，

其中用于房地產(chǎn)投資2010年總額為44.57億元。10年較09年相比增長9.83%，增長較平穩(wěn)，創(chuàng)5年新高。城市宏觀經(jīng)濟遵義市人均GDP及人均可支配收入情況9

2005-2010年，遵義市人均GDP達(dá)到12052元，10年較09年相比增長16.02%，社會消費品達(dá)到290億元，較09年上漲18.84%

其中遵義市人均可支配收入達(dá)到了15279元，10年較09年相比增長了10.67%，遵義市人民生活水平在逐步穩(wěn)固攀升中。預(yù)測在下頁報告中有體現(xiàn)。城市宏觀經(jīng)濟10總體規(guī)劃是自北向南成不規(guī)則帶狀發(fā)展，成五片區(qū)發(fā)展，市區(qū)總?cè)丝?0萬遵義市是貴州境內(nèi)主要的工業(yè)城市遵義市政府未來遠(yuǎn)景規(guī)劃發(fā)展方向：形成以鳳凰山和丁字口為中心，以貴遵公路、遵崇公路、川黔鐵路和城市主干道為依托；形成以中心城區(qū)分片發(fā)展，形成相對獨立、設(shè)施配套的五個片區(qū)。遵義市市區(qū)總面積904平方公里，市轄紅花崗區(qū)、匯川區(qū)、遵義縣南白鎮(zhèn)、龍坑鎮(zhèn)，包括10個辦事處、13個鎮(zhèn)、面積904平方公里城區(qū)人口60萬左右，2010年發(fā)展到70萬，2020發(fā)展到80萬目前房地產(chǎn)市場的開發(fā)主要集中在中心區(qū)和忠莊片區(qū)，其余各片區(qū)有零星分布，但檔次較低遵義市總體規(guī)劃董公寺片區(qū)中心片區(qū)南部新城烏江區(qū)）新浦新區(qū)11遵義十二五計劃目標(biāo)2010年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值908億元，10年較09年相比增長14.7%，經(jīng)濟總量僅次于貴陽市。十二五GDP目標(biāo)：年均增長17%，到2014年左右翻一番，達(dá)到2000億元。按照遵義市760萬人口計算，至2013年，遵義市人均GDP將達(dá)到3000美元，城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進程進入新階段，而房地產(chǎn)行業(yè)也將快速的邁上新臺階。遵義十二五—GDP遵義十二五—社會固定資產(chǎn)投資十一五期間，GDP大幅增長，帶動了社會固定資產(chǎn)投資的20—40%的增長，而房地產(chǎn)投資額自2008年以來一直維持在40億左右，基本原地踏步。2010年房地產(chǎn)完成投資額均仍然只占社會固定資產(chǎn)投資的10%，其系數(shù)為0.1，與正常系數(shù)0.22-0.28相比（貴陽2010年為0.3，重慶為0.23）差距較大，表明遵義的房地產(chǎn)開放投資原未達(dá)到與城市發(fā)展相適應(yīng)的水平12遵義十二五計劃目標(biāo)2009年-2010年，城鎮(zhèn)居民可支配收入均超10%（扣除物價上漲因素后），2010年居民收入相當(dāng)于貴陽2009年水平。十二五目標(biāo)為2011年至2015年年均增長目標(biāo)為13%。

遵義十二五—城鎮(zhèn)居民可支配收入

城鎮(zhèn)化率年均增長7%，2015年城鎮(zhèn)人口達(dá)到300萬人2010年，城鎮(zhèn)人口約220萬，主城兩區(qū)人口約70萬。至2015年城鎮(zhèn)人口要達(dá)到300萬人，主城區(qū)人口達(dá)到110萬人從2011年起，每年平均有16萬人進入城鎮(zhèn)，成為城鎮(zhèn)居民，每年平均約有8萬人進入主城區(qū)。按照遵義市人均30平米居住面積目標(biāo)，城鎮(zhèn)每年約需新增480萬平米住房，其中主城需要新增240萬平米的住房面積。

遵義十二五—城鎮(zhèn)化率13遵義十二五目標(biāo)——

摘自遵義市第十二個五年計劃GDP：年均增長17%。固定資產(chǎn)投資：年均增長25%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：年均增長13%城鎮(zhèn)化率：年均增長7%142005-2010年，遵義市竣工房屋面積累計完成749萬平方米。按2010年城鎮(zhèn)人口總戶數(shù)為220萬人口計算，平均每人竣工面積3.4平方米。僅為遵義市人均居住目標(biāo)面積的11%，城鎮(zhèn)原有人口住房升級換代的需求量仍然是巨大。

遵義十二五—城鎮(zhèn)化率城鎮(zhèn)人口的住房改善性需求15結(jié)論：1、未來5年，遵義房地產(chǎn)市場將會飛速發(fā)展。2、未來2-3年，遵義房價將有30%左右的增幅。3、由于城市化進程，必將帶來大量的剛性購房需求；固定資產(chǎn)投資大幅增加，將帶來城市設(shè)施完善和環(huán)境改善，而引發(fā)改善性購房需求的大幅提升;從而帶動市場商業(yè)及寫字樓的井噴式的銷售增長。市場商業(yè)概述16丁字口商圈港澳商圈廣珠商圈17遵義房地產(chǎn)商圈分布情況廣珠商圈處于城市向北拓展方向，正依托周邊新興小區(qū)形成、業(yè)態(tài)主要是以小型中低端服裝、娛樂場所、大型餐飲為主,臨街商鋪租金：80-110元/㎡港澳商圈主要為專業(yè)市場、零散餐飲休閑業(yè)態(tài)，商圈面臨升級、業(yè)態(tài)主要是汽車4S店、五金、汽修為主,臨街商鋪租金：50-100元/㎡丁字口商圈以國貿(mào)、重百為中心，商業(yè)氛圍濃厚，但無規(guī)劃，形象檔次較差，臨街商鋪租金：300-400元/㎡遵義現(xiàn)階段商圈構(gòu)成以丁字口為單一核心向周邊發(fā)展，但業(yè)態(tài)分布混雜百貨業(yè)引領(lǐng)商業(yè)市場發(fā)展超級市場、專業(yè)賣場和市場發(fā)展迅速，日益向規(guī)?；?、規(guī)范化發(fā)展在售商業(yè)主要集中在城市北部和南部，供應(yīng)量較大，但空置率高核心地段商鋪“一鋪難求”，但優(yōu)質(zhì)物業(yè)缺乏消費者購物、休閑意向仍傾向于丁字口、老城商圈一帶18廣珠商圈臨街獨立商鋪的經(jīng)營業(yè)態(tài)多為：服裝、飲食，該區(qū)域內(nèi)由于屬于旅游區(qū)域，特色小吃、民族產(chǎn)品也占到了相當(dāng)?shù)谋壤?。由于地處匯川區(qū)，政府加大對其的改造力度，道路和樓體的整改工程，使得空置率有所上升。但政府對該區(qū)域形象的改造工程非常重視，該區(qū)域的中輔助型商圈地位將體現(xiàn)得尤為重要，本案處于廣珠商圈，具有較好的商業(yè)氛圍支撐。19丁字口商圈丁字口商圈主要包括中華南路、新華路、中山路，其中尤以中華南路為主，人流量最為旺盛。丁字口商圈自從建國以來，一直都是遵義地區(qū)最為繁華的地段，在遵義新老城區(qū)占據(jù)著中心地位，也是老百姓出門購物的首選之地，其商業(yè)地位在短時間內(nèi)難以撼動。目前商圈內(nèi)有：茍家井綜合市場、東方百貨、國貿(mào)廣場、重慶百貨等一批主力市場。丁字口商圈以臨街獨立鋪面為主，沿街商鋪近500家，經(jīng)營業(yè)態(tài)大致分為：服裝、飲食、鞋業(yè)、銀行/保險等等。中華南路處于“一鋪難求”的狀態(tài)，沒有空置；沿中山路過了國貿(mào)廣場，越往南走，商業(yè)氛圍逐漸轉(zhuǎn)淡，開始出現(xiàn)少量的空置商鋪。20港澳商圈該商圈由澳門路飲食/酒吧一條街，香港路電子一條街及羅莊電子市場等組成，由于形成時間相對較晚，所以該商圈具有后滯發(fā)展優(yōu)勢，商圈內(nèi)建筑結(jié)構(gòu)比較合理，道路規(guī)劃也比較清晰。在丁字口商圈改造的前提之下有可能成為遵義市民日常消費及休閑的首選之地。21遵義老的商業(yè)市場總體格局——扁擔(dān)挑兩頭丁字口商圈港澳商圈百貨、綜合類為主核心商圈區(qū)域商圈，作為市中心配套丁字口商圈：依托遵義老城向外延擴散，遵義的主要百貨、小商品批發(fā)、餐飲娛樂均集中于此。（2001年之前）港澳商圈：依托港澳廣場、羅莊家電城等一體形成的以超市大賣場、影院、酒店、餐飲為一定的專業(yè)市場為主布局。（2001-20010）廣珠商圈：新興商圈，依托市級行政單位的搬遷，帶動新區(qū)域的發(fā)展，自09年開始逐步成熟，以餐飲、休閑、服裝產(chǎn)業(yè)為主。（2006-至今）廣珠商圈區(qū)域商圈，輔助為主22遵義房地產(chǎn)商業(yè)市場分析汽配遵義市的城市發(fā)展，以鳳凰山森林公園為中心環(huán)繞發(fā)展，目前，商業(yè)主要集中在城市的中部、東部和北部，南部以海爾大道為軸線，隨著城市重心的南移，逐漸發(fā)展成為以汽配為主導(dǎo)的商業(yè)圈。中心城市丁字口、老城一帶以服飾類為主，新興商圈——港澳商圈以電子類產(chǎn)品和酒吧業(yè)為主，東部依融火車站的發(fā)展以建材、汽配等為主。23遵義房地產(chǎn)商業(yè)市場分析上世紀(jì)90年代末，百貨大樓、東方百貨等貴州本土百貨業(yè)的開業(yè)，改變了遵義市原有以“集市和沿街獨立商鋪”為主的商業(yè)模式，綜合式集中商業(yè)開始出現(xiàn)；自2003年開始，隨著國貿(mào)百貨、重慶百貨、港澳廣場等外來新型百貨的加入24遵義主力店及商業(yè)構(gòu)成自2003年開始，隨著國貿(mào)百貨、重慶百貨、港澳廣場等外來新型百貨的加入，遵義市的商業(yè)形象和城市形象不斷提升；但同時，由于同質(zhì)化綜合性百貨商場的定位，也加大了百貨業(yè)之間的競爭，本土百貨業(yè)的生存空間越來越窄。沃爾瑪超市百貨大樓北京華聯(lián)國貿(mào)百貨港澳廣場東方百貨重慶百貨百盛購物商場超市名稱經(jīng)營面積北京華聯(lián)超市16000平方米家天下超市13000平方米重百超市6000平方米沃爾瑪超市（外環(huán)路店）17000平方米佳惠超市3000平方米25

位置規(guī)模(㎡)總層數(shù)檔次-1F1F2F3F4F百貨大樓中華南路3000四層中低檔地下商場首飾、藥店佳惠超市佳惠超市——東方百貨中華南路20000四層中檔低檔服裝化妝品、飾品、鞋、鐘表男裝、小家電女裝、床上用品運動服飾、體育用品、美容中心、咖啡重慶百貨新華路30000四層中高檔重百超市化妝品、飾品、皮鞋箱包、鐘表、數(shù)碼、小家電男裝、女裝、休閑裝家居床上用品、兒童用品、文體用品重百電器——國貿(mào)百貨中山路5000三層中高檔——首飾、化妝品、服裝屈臣氏超市床上用品——港澳廣場香港路45000三層中高檔——國美電器、世紀(jì)星光電影院華聯(lián)超市、怡信數(shù)碼港華聯(lián)超市——百盛購物商場民主路——四層中高檔運動和家用化妝品、珠寶、鞋、包、表、眼鏡、KFC女裝男裝——遵義主力店及商業(yè)構(gòu)成一覽遵義主力店發(fā)展檔次較低，且高端消費存在外流現(xiàn)象（重慶、貴陽方向），中低端消費多在丁字口商圈完成，隨著商圈外擴、發(fā)展過程中，高端消費賣場、主力店將會填補核心商圈的不足和空白。本案作為次級商圈的較邊緣地帶，不宜在中低端混戰(zhàn)。26城市商圈形成規(guī)律——百貨專業(yè)市場社區(qū)商業(yè)百貨等購物市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場發(fā)展階段市場表現(xiàn)經(jīng)營模式經(jīng)營業(yè)態(tài)第一階段第三階段第二階段以市中心單極模式發(fā)展在次級中心區(qū)域出現(xiàn)專業(yè)市場在各區(qū)域形成以社區(qū)型為主的商業(yè)次中心自有住宅底商經(jīng)營或出租為主商鋪市場化，經(jīng)營和銷售同時存在，大賣場開始出現(xiàn)商鋪特色化，銷售成為核心贏利手段百貨為主專業(yè)市場餐飲、休閑城市中心區(qū)域城市的臨近郊區(qū)地帶社區(qū)商業(yè)(新興商圈)遵義核心商圈已經(jīng)成型，開始出現(xiàn)潛力商圈，并有形成新興商圈27遵義潛在運營的商業(yè)項目未來將形成的商業(yè)東方星城商業(yè)商業(yè)部分規(guī)劃東方百貨、建國酒店、東方酒店、部分用于經(jīng)營超市、電信、金融、餐飲、休閑娛樂、百貨等桃溪河畔商業(yè)定位“食尚大道”美食步行街，目前招商中。中天萬里湘江商業(yè)4層全部做知名品牌星力百貨，萬里路商圈連接丁字口，商業(yè)范圍成熟。新長征尊城電影院、商業(yè)街、整體住宅體量較小。主打核心商圈。保利商圈28遵義房地產(chǎn)商圈分布情況桃溪商圈桃溪河畔近日打造“食尚大道”桃溪河商業(yè)未來或?qū)㈤_發(fā)緩慢，本地開發(fā)商對于自身商圈打造信心不足，從未來角度看，具備場景，但根據(jù)市場來看，開發(fā)緩慢。保利商圈新興商圈，企業(yè)能夠調(diào)動更多社會資源，保利品牌能夠獨立運作打造成熟商業(yè)能力。未來形成的商圈本案本案作為未來商圈中央位置，理論上起著一定的鏈接帶動作用，但本案物業(yè)的出現(xiàn)勢必?zé)o法與保利商圈競爭，滿足自身社區(qū)配套，與周邊商圈互補成為本案商業(yè)開發(fā)目標(biāo)之一。桃溪商圈丁字口商圈港澳商圈廣珠商圈29遵義市商業(yè)市場小結(jié)遵義商業(yè)市場處于快速發(fā)展階段，商業(yè)供應(yīng)量急劇放大，但分布區(qū)域不均衡，中心城區(qū)可供銷售的不多，中華南路、民主路等繁華地帶的商鋪沒有空置，處于“一鋪難求”的狀態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量巨大，但開發(fā)和營銷水平都比較低，在售和待售項目主要集中在南部和北部，空置率高。整個城市的商業(yè)現(xiàn)主要圍繞丁字口這一單一核心發(fā)展的。隨著港澳商圈、廣珠商圈逐漸成熟未來將分流大批客群及置業(yè)者到該商圈進行投資。本案位于港澳商圈、廣珠商圈，是城市北擴形成的核心商圈補充，但是目前商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)模、檔次較小。本案處于次級商圈較邊緣地帶，不適宜走中低端商業(yè)路線，不然很難吸引到客戶。30市場代表性寫字樓概述31項目名稱遵義·萬豪國際寫字樓地址珠海路與廣州路交叉口當(dāng)時在售均價6800元/平方米容積率7建筑類型高層租金28-43元/㎡物管費2.5元/㎡配套設(shè)施銀行、酒店、遵義萬豪國際寫字樓該寫字樓目前已售罄；租憑方與業(yè)主自行聯(lián)系，租金在28-43元/㎡之間，物業(yè)管理費2.5元/㎡，整棟樓宇已經(jīng)全部租賃；主要單位為恒大地產(chǎn)集團、石油公司等。32遵義城上城寫字樓寫字樓項目名稱遵義·城上城寫字樓地址南京路市委對面在售均價9000元/平方米容積率6.7建筑類型高層租金38-46元/㎡物管費2.5元/㎡配套設(shè)施銀行、酒店、娛樂該寫字樓目前基本售罄；租憑方與業(yè)主自行聯(lián)系，租金在38-46元/㎡之間，物業(yè)管理費2.5元/㎡，物管由承租方承擔(dān)整棟樓宇已經(jīng)完成全部租賃；主要單位為保利地產(chǎn)集團、華信工程咨詢、南鴻、金旭房開，高開司等。33遵義盛邦地標(biāo)寫字樓項目名稱遵義·盛邦地標(biāo)地址匯川區(qū)香港路在售均價6500—7800元/平方米容積率7.5建筑類型高層租金31-44元/㎡物管費2.5元/㎡配套設(shè)施銀行、娛樂該寫字樓目前已售罄；租憑方與業(yè)主自行聯(lián)系，租金在31-44元/㎡之間，物業(yè)管理費2.5元/㎡，物管理由承租方承擔(dān)整棟樓宇已經(jīng)完成全部租賃；主要單位為中小規(guī)模建筑公司、廣告公司。34遵義市寫字樓市場小結(jié)遵義寫字樓市場目前存在規(guī)劃、智能化、管理、經(jīng)營水平較低的現(xiàn)象;遵義代表性寫字樓基本處于匯川區(qū)，城市發(fā)展重心偏向該區(qū)域;綜合型寫字樓存在較大市場需求空間。本案的規(guī)劃設(shè)計，如電梯數(shù)量、3.8米層高等特點處于遵義寫字樓設(shè)計的領(lǐng)先水平，占有較大優(yōu)勢；35報告框架市場分析營銷思路費用預(yù)算本體分析定位思考與誰競爭？憑何競爭？如何競爭？36項目概況項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)總用地面積9916㎡總建筑面積66710㎡地下總建筑面積12437㎡建筑密度36.32㎡容積率6.43綠化率23%停車位437個項目規(guī)模：項目地上為24層、地下為2層；建筑高度98.4米，總建筑面積79147㎡，項目地址：匯川區(qū)人民路與廈門路交匯處。37本案本體分析之資源優(yōu)勢項目占據(jù)匯川區(qū)廣珠商圈輻射范圍，商業(yè)價值高；項目銜接老城區(qū)與新城區(qū)的中間地帶，交通通達(dá)性良好，有承接新老城區(qū)客戶的先決條件；38本體分析之交通便利度本案老城方向人民路、九節(jié)灘方向通達(dá)性良好；周邊配套：自身配套較為充足，擁有成熟別墅居住區(qū)且居住氛圍良好；行政單位眾多，片區(qū)形象良好；39樓層建筑面積建筑功能-2F6179㎡地下車庫-1F6258㎡1F4280㎡商業(yè)2F3666㎡3F4254㎡4F4224㎡5F2933㎡寫字樓6F至17F29112㎡18F2400㎡19F-24F14270㎡酒店頂層1042㎡機房429㎡本體分析之稀缺性人民路片區(qū)僅有的自然環(huán)境優(yōu)勢——湘江河，該板塊并沒有綜合型物業(yè)故顯得比較稀缺。目前市場綜合型物業(yè)并不多，屬于市場稀缺產(chǎn)品，市場壓力不大，具有很強的市場競爭力。

區(qū)域市場同物業(yè)競爭項目少40本體分析之商業(yè)價值分區(qū)負(fù)一、二F地下車庫1F-4F商業(yè)5F-18F寫字樓19F-24F酒店項目形象區(qū)提升整體服務(wù)形象的區(qū)域現(xiàn)金牛區(qū)域回收投資的主要區(qū)域溢價區(qū)及形象區(qū)商業(yè)價值最高區(qū)域遵義首席綜合體——集酒店、寫字樓、購物、休閑等各種功能于一體，是城市功能的極大補充本體分析之大氣度4142S（優(yōu)勢）：1、開發(fā)實力保證；2、高端綜合樓宇；客戶針對性較強；3、地理位置較為優(yōu)越；4、擁有良好的山景資源；W（劣勢）：1、如引進較大型購物中小，則停車位較為緊張；2、處于次級商圈邊緣，對商業(yè)定位及經(jīng)營提出更高要求；O（機會）：1、廣珠商圈發(fā)展已經(jīng)成型；2、現(xiàn)有寫字樓存在規(guī)劃、管理、經(jīng)營較低的現(xiàn)象，本案出現(xiàn)將會引領(lǐng)遵義寫字樓物業(yè)發(fā)展；3、首個集三種物業(yè)形態(tài)于一體綜合體項目；T（威脅）：1、現(xiàn)階段周邊人流量不大，2、未來競爭項目推出的同類型產(chǎn)品的沖擊；SWOT分析項目SWOT分析本體分析小結(jié)大型綜合體是廣珠商圈商業(yè)的中心策源地，是城市生活示范區(qū)，是地標(biāo)性建筑；目前丁字口商圈、匯川區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展檔次、水平較低，本案可利用區(qū)域高檔商業(yè)空白的優(yōu)勢進行差異化發(fā)展；就所處區(qū)位來看，本案如流于中低端，將難以吸引消費者關(guān)注，商業(yè)發(fā)展將會面臨巨大壓力；因此在商業(yè)定位上應(yīng)該另辟蹊徑；應(yīng)該引進以吸引目的性消費群為主的商業(yè)或者購物中心；43報告框架市場分析營銷思路費用預(yù)算本體分析定位思考與誰競爭？憑何競爭？如何競爭？以怎樣的角度看待項目，就兌現(xiàn)怎樣的客戶群；以怎樣的高度打造項目，就兌現(xiàn)怎樣產(chǎn)品價值。定位什么高度，打造什么產(chǎn)品，決定了價值的兌現(xiàn)程度，對于土地及項目的深入了解，是兌現(xiàn)項目價值的基本條件；國投元年，姿態(tài)決定一切！如何將“我們的姿態(tài)”，貫徹到“我們的營銷邏輯”中？拋開營銷策略不談，我們先明確城市發(fā)展、匯川板塊的住宅、商業(yè)發(fā)展和項目定位的關(guān)系。董公寺板塊匯川區(qū)板塊高橋板塊紅花崗板塊忠莊板塊南部新城板塊南白鎮(zhèn)（烏江區(qū)板塊）匯川區(qū)板塊——區(qū)域發(fā)展本片區(qū)域位于遵義市城北，其中包括遵義市人民政府，遵義市房管局，遵義市國稅局，往上通過匯川大道至綏陽。其中匯川大道中段標(biāo)志性樓盤為“遵義·恒大城”，左邊湛江路過去，可上蘭海高速。本區(qū)域為遵義較早開發(fā)的北部新城，道路規(guī)劃及市政配套較好，交通便利，且商業(yè)氛圍已經(jīng)形成；建筑風(fēng)格歐式為主。目前均價高層：3800-3900小高層：4100-4200多層：4300-4500洋房：4600別墅：4800代表案例遵義·恒大城、鷺園、新長征·尊城未來供應(yīng)量120萬平米潛在競爭項目遵義·恒大城；桑提亞納；項目名稱物業(yè)類型總建面（㎡）產(chǎn)品形態(tài)總戶數(shù)住宅面積區(qū)間（元/㎡）均價（元/㎡）余貨面積（㎡）遵義·恒大城商品房148萬多層、小高層、高層4700088-1725700127萬新長征·尊城SOHO公寓3萬高層30042-918000800航天·羅莊商品房2萬高層14081-13150008萬（2期）匯川板塊近年已經(jīng)打造為遵義高房價區(qū)域，區(qū)域的高端物業(yè)形象已經(jīng)確立。匯川區(qū)板塊——房地產(chǎn)市場發(fā)展2011年之前，萬豪國際、盛邦地標(biāo)、城上城……無論是產(chǎn)品設(shè)計、價格價值比、物業(yè)服務(wù)等均沒有突破，但是，匯川區(qū)域辦公屬性、商業(yè)核心屬性等優(yōu)勢已經(jīng)確立！本案據(jù)匯川區(qū)之中心，行政單位眾多，周邊物業(yè)及臨街面形象良好，無論是商業(yè)方面還是寫字樓，具備高端形象，能提供優(yōu)質(zhì)的客源支持！因此，無論是從產(chǎn)品本身的尺度感、區(qū)域交通、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、商圈發(fā)展來看，本案具備良好的先天優(yōu)勢，具備打造高端品質(zhì)的先決條件；匯川區(qū)板塊——區(qū)域?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展屬性定位再結(jié)合項目周邊微觀氛圍來看：項目位于遵義市人民路，周邊有市政府，房管局，國稅局等多家政府辦公機構(gòu)，是目前遵義的政務(wù)辦公核心區(qū)域。而國投大廈在定位之初，也是以政府機構(gòu)辦公為主要目的的辦公大樓。綜前所述，新的遵義國投大廈屬性將定位為——政商中心內(nèi)的總部大廈屬性定位匯川區(qū)是目前遵義重點打造的新城市中心，而項目地處遵義政務(wù)核心區(qū)域，能為業(yè)主企業(yè)提供便利的政務(wù)活動空間。廣珠商圈為匯川區(qū)最為核心的商業(yè)區(qū)域，商業(yè)成熟度相當(dāng)高，項目離商圈核心僅一公里，盡享繁華。項目外立面昭示性強，內(nèi)部規(guī)劃大氣有力。擁有14部電梯，空中花園等奢華設(shè)計。大的平層設(shè)計，能夠給大公司，大機構(gòu)提供總部式的氣勢。同時，裙樓商業(yè)，酒店能夠提供總部所需的商業(yè)配套。這樣一個產(chǎn)品，應(yīng)該怎樣定位經(jīng)營思路？經(jīng)營定位

結(jié)合屬性定位、價值分區(qū)及考慮到投資回報率情況，建議自持+銷售的模式能夠符合國投大廈投資收益的最大化。通過底部商業(yè)及頂部酒店的自持經(jīng)營，整體提升物業(yè)的價值，從而實現(xiàn)寫字樓部分的溢價，另可提升物業(yè)的整體估值水平。54經(jīng)營定位優(yōu)勢劣勢

整體銷售確保商場日后統(tǒng)一的經(jīng)營管理有助于吸引國際國內(nèi)大型租戶有助于保證購物中心的高品質(zhì)商業(yè)物業(yè)整棟出讓不會影響項目的市場形象和管理水平在整棟出售的過程中，開發(fā)商可能需要在價格上作出較大折讓以滿足機構(gòu)投資人的要求出讓交易的完成具有一定的不確定因素，可能影響后續(xù)開發(fā)的資金保證資金壓力大持有、招商（持有2-3年，炒熱后考慮帶租約銷售，也可作為資產(chǎn)持有）招商成果的體現(xiàn)能為投資者帶來信心有利于項目經(jīng)營管理為業(yè)主帶來穩(wěn)定并且快速增長的租金收入有利于提高商鋪售價投資回收期相對較長開發(fā)商需要承擔(dān)前期的經(jīng)營風(fēng)險和資金需要有專業(yè)經(jīng)營管理人員或?qū)I(yè)公司商場前期發(fā)展需要培養(yǎng)期，因此拖長了投資回報期

分拆銷售快速回籠資金操作形式較為方便可以保證開發(fā)商獲得市場價格，并取得最大的投資回報分拆市場較為活躍經(jīng)營上會面臨較大困難難以實現(xiàn)商鋪價值的進一步挖掘分拆出售無法保證日后項目的高效管理無法長期保證預(yù)期的市場定位無法大規(guī)模吸引國際知名承租人雖然分拆出售可以獲得較高的售價，但分拆出讓將會影響項目和發(fā)展商的市場形象

先售后租（售后返租）資金回籠迅速，與純銷售幾乎相同，對項目具有一定的控制能力，有利于項目短期期發(fā)展一般提供固定的投資回報率和一定的回報周期，對投資客有一定的吸引作用。在項目的培育期，需承擔(dān)客戶的投資回報，開發(fā)公司承擔(dān)比較高的經(jīng)營風(fēng)險。業(yè)主與經(jīng)營管理公司容易產(chǎn)生矛盾需要有專門的經(jīng)營管理隊伍或?qū)I(yè)公司。在經(jīng)營期限結(jié)束后，后期的經(jīng)營未知性較高。裙樓、酒店部分經(jīng)營定位√1、裙樓及酒店自持

裙樓商業(yè)及酒店自持經(jīng)營，通過招商引入商業(yè)管理公司及酒店經(jīng)營公司經(jīng)營，通過租金收益，及商業(yè)氛圍形成自身價值的提升。對于整個項目的估值有巨大的幫助。裙樓商業(yè)建議以高端百貨業(yè)為主，通過品牌商家的價值，提升商業(yè)的整體價值。建議引入品牌大型百貨公司，如荔星名店等高端商業(yè)，將品牌的力量最大化，吸引高端人群，建立商業(yè)新中心。酒店部分建議引入高端商務(wù)酒店管理公司，主要服務(wù)對象為大廈內(nèi)商家及周邊政府機構(gòu)的商務(wù)接待。通過商務(wù)酒店的配套支持，將給寫字樓業(yè)主提供進一步的附加增值。商業(yè)和酒店無論是炒熱后銷售還是作為資產(chǎn)持續(xù)持有，建議均考慮先招商，先經(jīng)營的思路，售和不售可根據(jù)實際需要進行操作。經(jīng)營定位裙樓、酒店部分經(jīng)營定位寫字樓部分將直接面向市場進行銷售，其主要面對的客群為大中型企業(yè)買家。寫字樓劃分將分為三種形式，上部為整層銷售，中部為半層銷售，下部為1/4層銷售。寫字樓部分經(jīng)營定位物業(yè)類型樓層酒店24F23F22F21F20F19F18F寫字樓17F16F15F14F13F12F11F10F9F8F7F6F5F裙樓4F3F2F1F考慮到對項目整體品質(zhì)、形象具備強力的拉升作用，同時能對寫字樓的銷售提供配套及品質(zhì)支撐?？腿憾ㄎ晃飿I(yè)類型樓層酒店24F23F22F21F20F19F18F寫字樓17F16F15F14F13F12F11F10F9F8F7F6F5F裙樓4F3F2F1F考慮到銷售面積過大，因此選擇購買力強勁的大型企業(yè)，區(qū)域涵蓋遵義及遵義的地州縣一線酒店品牌及管理公司遵義大中型公司類似星力百貨、荔星名店的高端消費場所中高端零售商位于行政配套良好的區(qū)域，形象高端，且商業(yè)氛圍濃厚形象定位遵義市都市生活的領(lǐng)導(dǎo)者和策源地政商核心都市頂級生活代言政商核心，都市頂級生活代言形象定位國投·金地匯國投·城市之光案名建議注解：附帶發(fā)展商名字，訴求品牌；城市之光，寓意城市未來發(fā)展方向；注解：附帶發(fā)展商名字，訴求品牌；金地，商業(yè)旺地之意，匯，匯聚財富之意，另為匯川區(qū)簡稱；價格定位寫字樓部分：報告框架市場分析營銷思路費用預(yù)算本體分析定位思考與誰競爭？憑何競爭？如何競爭？營銷思路從產(chǎn)品層面和營銷手段上跳出現(xiàn)有競爭項目：1、產(chǎn)品層面：打造遵義市場從所未有的產(chǎn)品力，形成項目核心價值體系，不在同一層面較量，避免價格戰(zhàn)；2、營銷層面：線下搭建獨特的推廣渠道；線上強化并擴大唯一性，建立以項目為中心的價值體系，且推廣面延伸至重要地州；包裝上要和所有在售項目拉開距離；產(chǎn)品層面外立面一定要炫，夠大氣、霸氣，符號感一定要強，品質(zhì)體驗上和遵義所有項目拉開距離，形成遵義的一個建筑符號；白色線條可以用涂料或者面磚進行組合，線條勾勒出時尚、高端品質(zhì)，能使得項目具備與眾不同氣質(zhì)。白色線條和綠色的線條及色塊組合，現(xiàn)代，大氣黑色可用涂料或者小型石材或面磚進行勾勒，使得得外立面富有生動感和高貴氣質(zhì)。產(chǎn)品層面藍(lán)色和白色的組合使得項目具備時尚感和品質(zhì)感。產(chǎn)品層面寫字樓、酒店大堂硬件的用材用料，燈飾、軟裝等一定要豪華大氣，讓人產(chǎn)生壓迫感；產(chǎn)品層面寫字樓、酒店大堂硬件的用材用料，燈飾、軟裝等一定要豪華大氣，讓人產(chǎn)生壓迫感；產(chǎn)品層面引進5A智能化系統(tǒng)，樹立遵義寫字樓品質(zhì)、形象標(biāo)桿；產(chǎn)品層面5A”是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。隨著高科技智能控制系統(tǒng)在寫字樓領(lǐng)域的廣泛運用，樓宇控制、消防、安保的智能化程度越來越高，并成為獨立的控制子系統(tǒng)，發(fā)展成為今天的“5A”。具備5A標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓一般都具有一定的地段優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢和軟硬件優(yōu)勢，也引導(dǎo)了一種智能、便捷、高效的辦公模式。1外圍形象包裝2影視區(qū)3區(qū)域展區(qū)4生活形態(tài)區(qū)5產(chǎn)品展示區(qū)6銷售洽談區(qū)強勢資源展示政府商業(yè)運營計劃、城市功能規(guī)劃、項目商業(yè)引擎、商業(yè)核心地位展示、5A寫字樓產(chǎn)品細(xì)節(jié)展示……從單一的銷售中心過渡到復(fù)合銷售中心，從純消費活動過渡到消費體驗活動，在體驗中傳達(dá)項目價值體系營銷層面——營銷體驗銷售中心包裝建議以現(xiàn)代商務(wù)感為住，以此襯托整個寫字樓的高端商務(wù)定位。售樓中心的地位不僅僅是完成銷售，應(yīng)該是建立客戶地產(chǎn)消費體驗的重要戰(zhàn)場，它是集生活體驗、廣告展示和推廣為一體的多功能營銷展示廳。共分為以下6大區(qū)：包裝成具有都市感和商務(wù)感的形式。營銷層面——圍墻包裝項目圍墻以高端商務(wù)中心，裙樓高端百貨、商務(wù)酒店為主題進行圖文渲染，都市場景化包裝，從外圍開始建立價值聯(lián)想，建立濃厚的商業(yè)氛圍。樓體昭