江蘇丹陽市濱江國際新城AB地塊可行性研究VIP

丹陽市濱江國際新城A、B地塊可行性研究丹陽市濱江國際新城A、B地塊相關(guān)項目可行性研究報告2010年8月

目錄TOC\o"1-4"\h\z\u第一篇城市研究 頁三、相關(guān)項目收益1、地塊A相關(guān)項目可銷售總額估算產(chǎn)品類型可銷售個/面積（個/㎡）可銷售總額（萬元）銷售單價(元/㎡)銷售價格住宅3360005200174720商業(yè)800080006400小計181,120建設(shè)相關(guān)項目投資相關(guān)計劃表相關(guān)項目序號總金額（萬元）一、銷售總收入1181,120住宅2174,720商業(yè)36,400二、各項支出總額4160,3211前期費用53,9192咨詢顧問費62,0623建安工程費787,2094土地使用費837,7835期間費用926,5526不可預(yù)見費102,796三、利潤總額1120,799減：所得稅125,200四、凈利潤1315,599五、相關(guān)項目投資總額14160,321六、收益率15投資凈利率169.73%根據(jù)市場預(yù)測，預(yù)計住宅銷售均價為5200元?？備N售收入=5200×336000+8000×8000=181120萬元稅后凈利潤=（總銷售收入－總開發(fā)成本）－（總銷售收入－總開發(fā)成本）×25%=（181120－160321）－（181120－160321）×25%=15599萬元相關(guān)項目總開發(fā)價值=15599萬元說明：地下室只考慮成本，未計入收益，所有車位未銷售。投資凈收益率A投資凈收益率==相關(guān)項目A投資凈收益率==相關(guān)項目開發(fā)總凈價B15599=總開發(fā)成本B15599=總開發(fā)成本1603219.73%=1603219.73%=2、地塊B相關(guān)項目可銷售總額估算產(chǎn)品類型可銷售個/面積（個/㎡）可銷售總額（萬元）銷售單價(元/㎡)銷售價格住宅4830005200251160商業(yè)16800800013440小計264,600建設(shè)相關(guān)項目投資相關(guān)計劃表相關(guān)項目序號總金額（萬元）一、銷售總收入1264,600住宅2251,160商業(yè)313,440二、各項支出總額4233,4521前期費用55,6662咨詢顧問費62,9883建安工程費7127,1044土地使用費854,8745期間費用938,7476不可預(yù)見費104,073三、利潤總額1131,148減：所得稅127,787四、凈利潤1323,361五、相關(guān)項目投資總額14233,452六、收益率15投資凈利率1610.01%根據(jù)市場預(yù)測，預(yù)計住宅銷售均價為5200元?？備N售收入=5200×483000+8000×16800=264600萬元稅后凈利潤=（總銷售收入－總開發(fā)成本）－（總銷售收入－總開發(fā)成本）×25%=（264600－233452）－（264600－233452）×25%=23361萬元相關(guān)項目總開發(fā)價值=23361萬元說明：地下室只考慮成本，未計入收益，所有車位未銷售。投資凈收益率A投資凈收益率==相關(guān)項目A投資凈收益率==相關(guān)項目開發(fā)總凈價B23361=總開發(fā)成本B23361=總開發(fā)成本23345210.01%=23345210.01%=四、售價變動分析分析的必要性本相關(guān)項目作為一個高檔次的發(fā)展相關(guān)項目，開發(fā)規(guī)模較大，開發(fā)周期較長，資金投入較大。而房地產(chǎn)相關(guān)項目建設(shè)是一個動態(tài)的投資過程，在此過程中總會有一些不確定的影響因素與當(dāng)前測算估計的不完全一致，并最終對相關(guān)項目的開發(fā)相關(guān)計劃和投資收益等產(chǎn)生影響。因此，有必要對一些主要參數(shù)在相關(guān)項目效益中的影響程度進(jìn)行敏感性分析，從而給開發(fā)者在決策過程中提供一定的技術(shù)參考，以實現(xiàn)相關(guān)項目的開發(fā)目標(biāo)。而本相關(guān)項目由于土地價格恒定，因此在此只考慮銷售價格變動。如考慮到銷售價格有所變動，受宏觀經(jīng)濟(jì)或政策影響，特分各銷售均價進(jìn)行計算如下：地塊A：住宅均價4800500052005400凈收益率4.11%6.93%9.73%12.51%地塊B：住宅均價4800500052005400凈收益率4.46%7.24%10.01%12.75%由上表結(jié)果可見，總銷售收入對開發(fā)相關(guān)項目的凈成本收益產(chǎn)生較大的影響。成本凈收益對銷售價格是敏感因素，并呈現(xiàn)線形變動。五、相關(guān)項目社會效益評估房地產(chǎn)業(yè)的獨特的行業(yè)特性是與其他行業(yè)和人民生活具有高關(guān)聯(lián)度和高緊密度。這使得其成為目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，增長最快最具活力的行業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率日益明顯、日趨重要。濱湖新區(qū)是丹陽市未來的建設(shè)上規(guī)模、配套上水平、環(huán)境上檔次的重點建設(shè)新區(qū)。本相關(guān)項目的開發(fā)對于該區(qū)的發(fā)展，提高區(qū)位競爭力將有著巨大作用。由此可以看出，本相關(guān)項目的開發(fā)，既符合國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的需要，又符合丹陽市政府發(fā)展濱湖新區(qū)的長期規(guī)劃，對人民生活水平的改善和提高有重要作用。本相關(guān)項目的開發(fā)具有良好的社會效益。六、相關(guān)項目環(huán)境效益評估本相關(guān)項目將是一個綠色、生態(tài)、以人為本的高檔住宅小區(qū)。小區(qū)的環(huán)境設(shè)計將把生態(tài)環(huán)境放在第一位，從總體布局、單體空間組合、房屋構(gòu)造、自然能源的利用、節(jié)能措施以及綠化系統(tǒng)的設(shè)計，都將以改善及提高人的生態(tài)環(huán)境為出發(fā)點和目標(biāo)。充分發(fā)揮綠化在整個生態(tài)中其他更深層次的作用，如隔熱、防風(fēng)、防塵、防噪音等。本相關(guān)項目將對保護(hù)植被，凈化空氣，美化環(huán)境，促進(jìn)生態(tài)良性循環(huán)起到積極作用，具有良好的環(huán)境效益。七、結(jié)論通過前文對本相關(guān)項目