工程設備設施運行管理

設施設備運行管理指南二○一一年六月目錄設施設備運行管理指南 1目錄 0基礎篇 0文件閱讀、工作布置、信息溝通和記錄制度 0班會、例會和專題會制度 0工程人員禮儀、著裝規(guī)范 0工程人員言談禮貌修養(yǎng)規(guī)范 0工程人員勞動紀律 0工程部值班及交接班工作制度 0工程人員報告制度 0報修服務規(guī)范 0外包項目管理制度 0外包單位物業(yè)現(xiàn)場工作跟進管理規(guī)范 0二次裝修管理規(guī)范 0安全管理制度 0機房管理制度 0月度管理報告 0突發(fā)事件處置規(guī)范 0樓宇自控（BA)系統(tǒng)報警處置規(guī)范 0工具使用記錄表 錯誤！未定義書簽。月度采購計劃 0工程設備設施管理界面界定 0交接篇 0物業(yè)前期介入工作指導 0前期管理工作指導 0工程設備設施交接程序和要點 0人員篇 0工程部經理崗位職責 0強電主管（工程師）崗位職責 0弱電主管（工程師）崗位職責 0暖通主管（工程師）崗位職責 0給排水主管（工程師）崗位職責 0強電領班及員工崗位職責 0弱電員工崗位職責 0暖通領班及員工崗位職責 0給排水領班及員工崗位職責 0二次裝修管理員崗位職責 0工程文員崗位職責 0倉庫管理員崗位職責 0設備篇 0強電設備日常運行管理規(guī)范 0弱電設備日常運行管理規(guī)范 0電話通信系統(tǒng)管理規(guī)范 0暖通設備日常運行管理范圍 0給排水設備日常運行管理規(guī)范 0電梯運行管理規(guī)范 0設備操作與調整規(guī)范 0變電所設備安全操作規(guī)范 0風機類設備維修保養(yǎng)指導書 0設備維修管理制度 0安全篇 0資料篇 0基礎篇文件閱讀、工作布置、信息溝通和記錄制度物業(yè)管理是一年365天、一天24小時不間斷管理過程。物業(yè)管理；管理的是硬件——物業(yè)，但服務的是人，是一個有多種服務對象、多種服務需求的多方位、長時間服務的過程。管理團隊協(xié)作、信息溝通，文件閱讀、信息遞送和工作記錄等制度的完整十分重要，一般可采用：來自公司總部、管理處或業(yè)主的文件，需要讓下屬知曉的中/小樓盤或工程人員工作較集中的，可上墻張貼，或相關人員傳閱；建議設立“文件閱讀記錄章”制度，在文件上蓋“文件閱讀記錄章”，由工程部經理（主管），或文員劃定閱讀主管或班組，各閱讀人員，閱讀后簽名；應閱讀人員都閱讀完后存檔；文件閱讀記錄章部門應閱讀已閱讀工程經理強電弱點暖通給排水倉庫文員其它交待須辦、但當事人容易忘記的事，或重要應辦的事，要在值班室白板上寫明，當事人閱后簽名，事情辦完后再簽名，以當事人引起重視，他人也可督促，事后也便于檢查；工程人員值班室（中小樓盤），工程各專業(yè)班組（大型樓盤）應設有專門的《每日工作記錄》，記錄當天各人工作期間所作主要工作，記錄發(fā)現(xiàn)設備設施不正常情況，記錄領導或客戶業(yè)主交辦的事，和其它記錄的工作；領班應每天閱查本專業(yè)《設備運行記錄》和《每日工作記錄》，主管應每周閱查《設備運行記錄》和《每日工作記錄》，工程部經理應經常閱查相關重要記錄，各級管理者以及時掌握工作動態(tài)；班會、例會和專題會制度班會班會或稱“晨會”（中午召開的稱“午間會”）：一般由領班以上人員參加，以站姿開會形式，時間一般為15-20分鐘的短會。以工程部經理（主管）布置當日主要工作，傳達業(yè)主、公司要求為主。主管、領班如對規(guī)定時間完成有困難或需它方配合時可在會上提出；短會結束，分頭工作；一般，班前會、或晨會、或午間會不作會議紀要，重主要是工作布置。或也可以將工作要求寫在黑（白）板上。例會一般每周召開一次，有領班以上人員參加，有工程文員的，由工程文員作會議紀要，無工程文員的，由會議召集者指定人員作會議紀要；會上各專業(yè)班組匯報上周布置工作完成情況，匯報一周主要工作，提出下周工作計劃；主管應對要作的工作提出要求和注意事項，領班如有困難，主管應主動配合和技術支持，必要時，應深入現(xiàn)場，參與第一線工作。例會上可對一些方案、做法進行討論，工程經理（主管）應做好專業(yè)班組間相互協(xié)調、配合，決定討論不定的事；專題會由相關事宜而定，如：客戶投訴疑難事項，設備運行中發(fā)現(xiàn)的疑難雜癥，重要設備的保養(yǎng)和維修，設備改造或大修方案，維修保養(yǎng)合同，業(yè)主或公司新的工作要求等，有工程文員的，由工程文員作會議紀要，無工程文員的，由會議召集者指定人員作會議紀要；工程人員禮儀、著裝規(guī)范禮節(jié)禮貌工作時態(tài)度要自然、大方、穩(wěn)定、熱情、有禮。常用禮貌用語：“您好”、“很抱歉”、“請”、“對不起”、“不客氣”、“稍等”，嚴禁使用：“不知道”、“不歸我管”、“不懂”、“不行”、“沒有”等詞，接聽電話應先問候，后講話。在與客人談話時應彬彬有禮，站立端正，面帶微笑，說話要掌握分寸，語言文雅，語氣溫和，并且用心聆聽客人的講話。不得左顧右盼，低頭哈腰或昂首叉腰，不得與對方爭執(zhí)，強詞奪理，語言粗俗及聲音過高。聽到客戶的意見和怨言，要冷靜對待，虛心傾聽，耐心解釋，認真改正。如有不同意見不允許當面爭執(zhí)，可及時向上級匯報。在進入商場客戶辦公房間之前要輕敲三下門，待征得客戶同意后方可入內。對客戶的物品不表示羨慕以免誤會。如因聯(lián)系工作急需使用客戶電話時，應向客戶解釋清楚。在工作中不議論客戶，不交頭接耳，嚴禁與客戶開玩笑、打鬧。與客人同行時，應禮讓客人先行，同乘服務電梯時，應禮讓客人先上先下。注意公共衛(wèi)生，不隨地吐痰，丟垃圾。工作完畢后應將工作區(qū)域打掃干凈，并通知有關部門進行徹底清掃。如在有地毯的區(qū)域進行維修施工時，應將地毯遮蓋后方可維修施工，嚴禁將工具直接放在地毯上。嚴禁在工程服務工作區(qū)域內吸煙，抽煙應在指定區(qū)域內進行。儀表儀容個人衛(wèi)生：應勤洗澡，勤換內衣，務求去口臭、體味，上崗前四小時內不得飲酒、吃蔥蒜、韭菜等異味食品。在工作區(qū)域行走或站立時，不得插兜、叉腰、抱肩，不得東張西望、搖頭晃腦，不得扎堆聊天。用戶面前不得修指甲、剃牙、掏鼻子，挖耳朵、搔癢、打飽嗝、伸懶腰、哼小調等不文明舉止。著裝標準工程部員工上班時要按規(guī)定著裝，佩帶服務標牌，上下班前后應到指定地點更衣；工作服必須保持清潔、整齊，不得帶有污跡、折皺、開線、掉扣，如無故損壞、丟失應予以賠償；著裝應將紐扣扣齊、拉鏈拉好。不允許卷衣袖、褲腿。不得敞胸露懷、穿背心、短褲或穿拖鞋上班；鞋、襪應保持干凈，不得有異味，不準打赤腳。工程人員言談禮貌修養(yǎng)規(guī)范與客人談話時必須站立，保持一步距離（0.8至1米左右）與客人談話時要精神集中，留心客人吩咐，不得漫不經心，左顧右盼。與客人談話時要準確、簡潔、清楚表達明白；說話時要注意緩急，講求順序，不要喋喋不休。與客人談話的聲音以四個人能聽清楚為限，語調平穩(wěn)、輕柔，速度適中。談話時目光應注視對方，表情自然，保持微笑。談話時不能做出伸懶腰、打哈欠、玩東西等動作，不可唾沫四射，這是失禮的行為，應該杜絕。談話時不要涉及對方不愿談及的內容和隱私?；卮鹂腿藛栴}時不得說“不知道”類的語句，應以積極的態(tài)度幫助客人或婉轉地回答問題。如果客人心情欠佳，言語過激，也不要面露不悅之色，要以客人永遠是對的準則對待客人。不要與同事在客人面前說家鄉(xiāng)話，聊天。不要與同事議論客人的短處或譏笑客人不慎的事情（如：跌倒、打碎物件等），應主動幫助客人。不得偷聽客人們的談話，如遇有事需找談話中的客人時，應先征得客人同意后再與客人談話。接聽電話時，應先報清楚自己的崗位和姓名，然后客氣地詢問對方，我能為您做些什么。上班前不要喝酒，不吃有異味食品，以防引起客人不舒適的感覺。工程人員勞動紀律按指定的員工通道進出，嚴禁在公共場合和非吸煙區(qū)吸煙；按時打卡或簽到，嚴禁代人打卡，或請人打卡；到指定的地點更衣；不能按時上班，應提前告假；不準帶公司及業(yè)主財務離開物業(yè)；不利用工作時間做私活不在設備電腦上做與工作無關的事，不在設備電腦上下載任何資料和軟件；不準在物業(yè)內會見親朋好友，或無關人員；上班應提前15分鐘到崗，并做好更衣穿指定工作服，佩帶胸牌，及各項準備工作；病假、事假、婚假等各類請假，按公司人事部門相關制度執(zhí)行；如遇突發(fā)事件，突發(fā)故障排險、搶險，應以服從工作為第一需要，繼續(xù)工作至工作告一段落；本人為突發(fā)事件當事人，或第一時間到達現(xiàn)場，應如實報告事發(fā)原因、事發(fā)經過、事發(fā)現(xiàn)場狀況、搶險過程等，配合調查；在家休息期間，如遇物業(yè)發(fā)生突發(fā)事件、突發(fā)故障，需要排險搶修時，接到通知，應盡可能安排好個人事務，及時來物業(yè)投入工作；非緊急搶險，或非緊急事件，不準乘用客梯；緊急搶險時或非緊急事件，應戴專門袖章或帽子，方可乘用客梯；離開公司、離開工作崗位時，留下全部原始工作記錄、資料、機房鑰匙、設備鑰匙、操作密碼等，不擅留，不復制；工程部值班及交接班工作制度值班制度保持室內環(huán)境整潔，物品擺放要整齊。準時上下班，著裝整潔，精力充沛，工作時間不缺人。接聽電話要迅速，用語要規(guī)范，拿起電話首先要說：“您好，這里是工程部”，接聽結束必須說：“再見，謝謝?！睉哂小笆讍栘撠熤啤币庾R，重要事項須做好記錄，落實好交接班制度。及時處理或電話轉告其它同事，及時處理客戶報修或客戶需求，重大事件及時向上級領導報告。值班期間不與他人或邀他人來值班場所聊天。室內不大聲喧嘩，對講機音量要適度，工作時間不得閑談打鬧。加強防火意識，嚴禁使用電爐/電加熱器。技術資料妥善保管，防止公司資料外流。交接班制度當班人員應按預定安排的班次當班；因故不能上班者應事先辦妥手續(xù)；交接班雙方人員正點進行交班；交接班的準備工作包括；查看上一班工作記錄；介紹上一班發(fā)生的情況，介紹正在進行還未完成的工作，說明需下一班人員繼續(xù)進行的工作。清點公共工具箱內的工具；上/下班人員在工作日志上簽字。下列情況不得交接班；在事故處理未完成，或重大、重要設備因故停機時；交接班準備工作未完成時；接班人數未能達到規(guī)定人數的最低限度時；由主管指定替代人員未到時；接班人員因故未到時；因工作需要超時加班，并應工程部領導要求時。工程人員報告制度下列情況須報告專業(yè)工程師/主管及領班：主要設備非正常操作的開停、調整及其它異常情況；設備出現(xiàn)故障或停機檢修；零部件更換及修理；維修人員的工作去向，客戶維修材料領用；值班人員暫時離崗；需要與其他班組及上級聯(lián)系。下列情況必須報告工程部經理/專業(yè)主管：重點設備非正常操作的啟停、調整及其它異常情況；采用新的運行方式；重點設備發(fā)生故障或停機搶修；系統(tǒng)故障及檢修；重要零部件更換、修理、加工及改造；工具、備件、公共維修材料領用；員工加班、調休、休假；下列情況必須報告項目公司領導/項目總工程師：重點設備發(fā)生故障或長時間停機維修；影響用戶使用的設備故障或施工；系統(tǒng)運行方式的重大改變；重點設備主要零部件更換、維修、外判加工；系統(tǒng)及主要設備的技術改造；系統(tǒng)或設備的增改工程及外判施工；下列情況必須撰寫特別事件報告：設備發(fā)生重大事故，并有經濟損失或人員傷亡；管道發(fā)生漏水，并引起設備或裝修損壞；意外的停電、停水、?？照{、停煤氣等事故；玻璃幕墻或外墻門、窗意外墜落；地庫由于各種原因嚴重積水；其他異常（有損失或有重大影響）的情況。任何情況下的火警、火情、火災；報修服務規(guī)范除非與物業(yè)業(yè)主有約定，物業(yè)管理中的工程設備設施管理，對用戶單元內的維修，是有償服務（大系統(tǒng)設備的末端裝置除外）；管理中心/處應對用戶單元的有償服務，編寫出《工程有償服務價目表》，《工程有償服務價目表》分二部分組成：物料費（一般按進價加10%管理費），人工費；《工程有償服務價目表》應得到物業(yè)業(yè)主的確認；報修是否用書面記錄流轉，取決于物業(yè)管理的客服流程，一般情況下：公共區(qū)域的工程報修，口頭傳遞；用戶區(qū)域的工程報修，書面?zhèn)鬟f；各工程人員接到報修請求，應問清維修單位，聯(lián)系電話，聯(lián)系人姓名，維修項目，并在15分鐘內趕到現(xiàn)場，進行維修作業(yè)；員工接到報修請求，因有事一時無法赴現(xiàn)場維修的，應先與維修單位電話告知，取得對方諒解，并約定到場維修時間；工程人員應積極參與并完成，上級領導指派的各項報修和其他作業(yè)；工程人員得到的非正常流程（上級領導通知）報修，對來自業(yè)主或管理公司的直接工作指示，應先向上級領導告知，后積極進行并完成；對來自大廈客戶的直接報修，應先向上級領導匯報，按上級領導指示進行報修作業(yè)；無論是大廈公共場所報修還是大廈客戶報修，各工程人員都應做到：維修及時，約時守信，衣冠整潔，語言禮貌，舉止文明，解釋耐心；工程維修往往投訴最多的不是維修質量，而是到場的時效；本人，或領導，或其它部門已與有預約維修時間的，屆時必須到場維修，除非另有約定時間；原則上用戶報修，一次上門服務應完成維修，中途要離開維修現(xiàn)場的（如取工具和備件，或接到通知先做其他工作），應先與用戶打招呼；一次維修不能完成的，應與用戶說明情況；不允許維修中途不與用戶打招呼就離開；維修中需移動用戶物品時，應先征求當事人意見，征得同意后，方能移動用戶物品，維修結束，移動的物品應擺放原處；進用戶單元，應穿鞋套，或征求用戶意見是否要穿鞋套；應衣冠整潔，說話輕，動作輕；維修結束，應清楚所有維修垃圾；無論用戶如何“客氣”、“感動”，決不允許接收用戶饋贈物品和在用戶區(qū)域吸煙；用戶報修維修結束，應請用戶報修人員檢查維修結果；一周內同一問題用戶二次報修的，維修后的一個工作日內，應上門走訪了解情況；保修工作單編號：報修日期/時間：報修內容：維修記錄：維修人：完成時間：外包項目管理制度外包合同的分類工程外包合同可分為：年包和即包年包合同——以年度為輪轉周期的外包項目；即包合同——一工程項目外包，該項目完成，合同也結束；年包合同簽定又可分為：新簽合同——第一次簽定的設備外包，或合同到期，要更換乙方單位的外包合同；再簽合同——原合同到期，合同項目不變，合同甲、乙雙方不變，合同主要內容不變，合同雙方再簽署的合同；續(xù)簽合同——原合同中有“到期雙方無異議，合同延續(xù)1年”約定的合同，“續(xù)簽合同”對公司管理有諸多不利，原則上不主張采用“續(xù)簽合同”模式，即所有外包合同都需一年一簽；年保外包單位的選擇新簽年包項目除非由業(yè)主指定外包單位，或已與公司合作，性價比高，服務口碑好，公司推薦的外包單位，所有新簽年包項目（包括合同到期，要更換乙方單位的外包項目），都必須經過招投標，招投標基本程序；管理中心管理中心/處工程部編寫招標書，管理中心/處審閱招標書送公司審核，公司與管理中心/處擬定投標單位，公司將招標書發(fā)投標單位乙方投標書送公司，公司與管理中心/處共同開啟投標書，初選中標單位，與該單位洽談，擬合同，無大異，定下中標單位所有新簽年包項目，都應要求乙方提供：乙方營業(yè)執(zhí)照，乙方資格證書（根據維保項目需要）、乙方業(yè)績項目；續(xù)簽年包項目管理中心/處對乙方上年度服務認可，公司也未得到負面反映，外包費用符合預算，可進入外包項目的合同續(xù)簽流程；外包合同的擬寫與審閱流程為能最大限度保護公司利益，應使用公司外包合同文本，要摒棄使用乙方的格式、印刷合同文本；公司已有外包合同范本；××××××××××××××××××××××××××××××××××系統(tǒng)×××××××設備為能最大限度保護公司利益，外包合同的擬寫應包括三方面內容：以公司合同范文為藍本，加入乙方提供的合同中對現(xiàn)場管理有利的內容，和管理中心/處現(xiàn)場管理具體要求。合同擬寫與審閱流程乙方提供維保方案和合同乙方提供維保方案和合同管理中心/處依公司合同文本，吸取乙方方案合同中有利內容，和現(xiàn)場具體管理要求你寫合同擬寫的合同約乙方提供意見，乙方簽署合同（一式四份）管理中心/處填寫合同流轉單，隨合同及附件送公司公司流轉會審，公司簽署合同其中二份合同返管理中心/處，由管理中心/處轉乙方再簽年包合同流程：原合同到期前一月，乙方單位提供簽署的新合同，管理中心/處審閱，送公司審批；即外包單位的選擇低于5000元的，管理中心/處在每月采購計劃中注明，送公司報批；5000-30000元的，管理中心/處尋找不少于二家單位比價，公司也可推薦單位參與投標，送公司報批；高于30000元的項目，管理中心/處尋找不少于三家單位進行招投標，公司也可推薦單位參與投標，公司也可找可信單位參加招投標，送公司報批；任何外包項目，嚴禁先斬后奏，應急項目可電話告之公司主管領導，應允后方可實施，報批手續(xù)后補；乙方提供方案和報價的基本要素無論是即包項目，還是年包項目，乙方提供的方案和報價中，必須包含以下內容：工程量：不同材質的墻面、地面、吊頂面積，不同管材、線材長度；乙方提供物料的材質、品牌、型號；乙方施工周期；我方應提供的配合，如：水、電、垂直運輸等；營業(yè)執(zhí)照，專業(yè)資質，及其資質證書有效性；付款方式（應為先做后付），是否留有質保金（是否需要留有質保金，不同的項目，要求不一，一般為5%）；保質期（一般為一年）原則上，一個外包項目合同價格，或施工費用，應是封頂價；任何后續(xù)要增加費用，都表現(xiàn)出前期工作不細、不全；外包檢測/維修保養(yǎng)設備項目政府有關部門規(guī)定定期、且應由有資質的專業(yè)單位進行檢測、換證的設備有：高壓變電電氣試驗（電試），10KV1次/年，35KV1次/2年；防雷避雷安全性能測試，1次/年；生活水箱水質檢測，2次/年；飲用水水質檢測（有中央凈水裝置的物業(yè)），2次/年；鍋爐安全檢測，1次/年；升降電梯、自動扶梯安全性能檢測，1次/年；衛(wèi)星接收系統(tǒng)使用換證，1次/年；污水排放檢測，2次/年；幕墻吊船安全性能檢測，1次/年；外幕墻安全性檢測，政府正在醞釀中；消防設備性能檢測，政府正在醞釀中；其它應外包（采用年包形式）維修保養(yǎng)得設備有：升降電梯、自動扶梯；中央空調冷水機組（含溴化鋰機組）、熱泵機組；蒸汽鍋爐、熱水鍋爐；中央空調系統(tǒng)水處理（冷凍水系統(tǒng)和冷卻水系統(tǒng)）；鍋爐水處理（蒸汽鍋爐）；樓宇自動控制系統(tǒng)（BA系統(tǒng)）；火災報警系統(tǒng)（含氣體滅火系統(tǒng)）；防盜監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、電子牌顯示系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、周邊防盜系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)；立體車庫裝置；車庫收費管理系統(tǒng)；高空航空障礙燈；污水處理系統(tǒng)；上述設備/系統(tǒng)是全部或部分外保維修保養(yǎng)，要依公司與業(yè)主或管理公司簽定的物業(yè)管理合同內約定，和公司批準為準。其它設備/設施的維修保養(yǎng)建議采用即包方式，如：應急發(fā)電機、中央凈水處理裝置、生活供水變頻器、空調風機變頻器等；外包合同的主要管理內容各專業(yè)員工，特別是主管，都應熟讀本專業(yè)的外包項目合同，依合同條款內容，監(jiān)管乙方執(zhí)行情況；監(jiān)管乙方按合同約定的時間、定期來現(xiàn)場進行例行保養(yǎng)；監(jiān)管乙方按合同約定的例行保養(yǎng)內容（不限此內容），進行例行保養(yǎng)作業(yè)；當發(fā)生急修報修時，監(jiān)管乙方按合同約定的時間，及時到現(xiàn)場，并完成維修；乙方每次來現(xiàn)場保養(yǎng)、維修，應提供《工作單》，并簽署《工作單》；當設備發(fā)生故障，乙方提出需更換零部件時，監(jiān)管是否需要更換，是否能修復故障零部件，是否要換總成；對乙方提供的更換零部件報價，提出審核意見；清包合同的零部件購買審批流程清包合同零部件購買單次費用低于1000元的，由管理區(qū)域長、管理中心/處經理審批；清包合同的零部件購買單次費用低于1000元，且一個付款期內同一備件購買二次，高于1000元的零部件購買費，審批流程：乙方提供零部件報價送管理中心乙方提供零部件報價送管理中心/處管理中心/處填“文件審批流轉單”，并提出意見送公司報批公司相關部門流轉審批公司辦公室將公司審批意見“文件審批流轉單”批復書面轉管理中心/處*應急情況時，應先電話請示，審批手續(xù)后補所有清包合同的零部件購買費用，均在最近一次付款時，與合同款一并付。合同付款要求按合同約定的付款日期、付款金額，按時付款，在《外包合同付款審批單》上填寫申請付款金額，對乙方維保階段的維保工作評估，由申請人、管理中心/處簽署（含申請日期）后，送公司審批；如有付零部件款現(xiàn)的，應在《外包合同付款審批單》中注明內容和金額，并隨附公司對管理中心/處提出購買零部件申請批復；《外包合同付款審批單》中的“合同約定”，按合同內容一次摘錄書寫，管理處按順序填寫審批單，并每次填寫后復印留底，作為下一審批繼續(xù)填寫；《外包合同付款審批單》既可知道本年度需付款數，還可知道已付款數；下為《外包合同付款審批單》范本：外包合同付款審批單物業(yè)名稱：____________維保項目：___________維保單位：____________合同期：_____________合同總價：___________合同約定維保評估公司審批付款期數服務期限付款額付款期1本期付款金額：申請人：管理處：日期：……4本期付款金額：申請人：管理處：日期：外包單位物業(yè)現(xiàn)場工作跟進管理規(guī)范外包單位物業(yè)來現(xiàn)場工作的跟進管理包括：物業(yè)施工遺留問題/缺陷問題的整改，外包單位來現(xiàn)場作維保作業(yè)，政府專業(yè)部門的設備檢測等的管理：原則上外包單位物業(yè)來現(xiàn)場工作的跟進管理，有本專業(yè)員工跟進管理，管理界面不清的，由工程經理、或主管指定人員跟進管理；物業(yè)施工遺留問題/缺陷問題整改的跟進管理，應注意：整改時間安排不應影響物業(yè)正常運營，不應影響物業(yè)內相鄰客戶正常辦公；遺留/缺陷問題應全部、真正解決，已解決的問題是否會影響、涉及設備其他功能？問題是否會反復在發(fā)生？做好整改現(xiàn)場的整潔、文明施工、開門及關門、必要的護欄措施等管理；施工單位每次來現(xiàn)場工作，應做好施工單位的整改工作記錄；無論整改結果如何，都應適時向業(yè)主或管理公司通報；完成整改的書面簽署，必須征得工程部經理同意；外包單位來現(xiàn)場維保作業(yè)的跟進管理，應注意：應按合同約得時間來現(xiàn)場進行例行維保；例行維保作業(yè)不影響物業(yè)正常運營；如是維修，應全部、真正解決維修故障，如未完成，對方應說明理由，承諾完成時間；維保單位每次來大廈維修保養(yǎng)作業(yè)后，應提供本次維保工作單，維保工作單由維保人員和工程主管或指定簽署，并由工程部留檔；政府專業(yè)部門的設備檢測跟進管理，應注意；提供必要的水、電、登高設施、開/關門等配合；了解被檢測設備各參數是否正常；了解檢測單位提供檢測報告的時間；“跟進管理”視實際工作內容，可采取專人全程陪同監(jiān)管，或經常去現(xiàn)場察看管理形式。涉及停電、停水、停氣、?？照{、停電梯等影響面大的作業(yè)，應事前書面通知業(yè)主或管理公司，征得同意，并向物業(yè)內用戶發(fā)出通知，方可實施；按維保合同約定的定期保養(yǎng)，維保單位為能按時來大廈保養(yǎng)，或發(fā)生故障為能及時到場維修，分管員工或領班應電話催促，多次催促無效的，應向主管或工程部經理報告，工程部經理依維保單位的違約情況，和對設備管理的影響度，提出扣款處理意見；二次裝修管理規(guī)范用戶二次裝修中的管理界面物業(yè)用戶的二次裝修管理，是一項涉及客服部、保安部、工程部、保潔部的綜合性管理，用戶二次裝修管理界面，一般按下表界定：管理內容客服工程保安保潔1用戶單元交接樓★☆2二次裝修中的安全管理（消防/防盜）☆★3二次裝修中的公共秩序維護（噪音/異味/敲打聲）☆★4二次裝修前的工程配合★5二次裝修中的工程管理★6二次裝修結束時的工程檢查★7二次裝修中的物料運輸★8二次裝修中的垃圾清運★工程部二次裝修管理員除非與業(yè)主的物業(yè)管理合同中已有約定，一般情況下，工程部設兼職二次裝修管理員；二次裝修管理中的工程管理，會涉及到強電、弱點、暖通、給排水、消防等多方面管理內容，二次裝修管理員在施工現(xiàn)場不能解決的，應及時與相關專業(yè)主管或領班或員工溝通、請教，各專業(yè)人員也應經常去二次裝修現(xiàn)場巡查，并積極主動配合二次裝修管理的工作；施工單位的施工缺陷，要發(fā)現(xiàn)、提出在其施工前或施工中，以免起做完再提，雙方不快；二次裝修管理中，二次裝修管理員起到與用戶、裝修單位主要溝通、協(xié)調的作用，是用戶二次裝修管理的工程管理代表；向用戶交接樓現(xiàn)場交接樓應有客服人員陪同，客服人員已確認：用戶已辦妥所有接樓手續(xù)，用戶提供的所有證件齊全、有效，接樓代表能代表用戶單位法人意識；并，客服人員已向收樓代表提供物業(yè)管理相關文件；現(xiàn)場向用戶介紹單元內設備設施性能、功能、配置、數量、并請用戶檢查完好與否；現(xiàn)場向用戶介紹租賃區(qū)域附近公共設備、設施情況；現(xiàn)場向用戶介紹供電、電話、通訊、電視等接駁點，管線走向及容量；現(xiàn)場帶領用戶查看水/電表讀數，并作記錄；虛心聽取用戶接樓驗收意見，并進行必要解釋說明，用戶不能接受解釋的，應作詳盡記錄；移交結束，應對移交樓層/單元內設施名稱、數量、完好與否，鑰匙移交等詳盡記錄，《移交記錄》應由交/接雙方簽署備案；《移交記錄》由工程部或管理中心/處留檔，并送業(yè)主/管理公司備案；不同的物業(yè)，業(yè)主有不同的交樓要求和交樓程序，管理中心/處應滿足不同業(yè)主要求，但有一點是明確的：單元內的缺陷整改時業(yè)主應承擔工作；業(yè)主可委托管理中心/處/工程部整改，或業(yè)主委托他人整改，由管理中心/處跟進管理；二次裝修的前期管理向用戶、用戶裝修設計單位、用戶施工單位進行物業(yè)技術交底：說明用戶租賃區(qū)域內：用電容量、供電接駁點：電話、通訊接駁點：電視終端接駁點：空調管走向、空調出/回風口位置、空調終端控制器：若增加/移位煙感或噴淋施工要求等。設備設施改變須經業(yè)主或管理公司辦理的手續(xù)：提醒/督促用戶/施工單位二次裝修施工圖紙的消防報批：審閱二次裝修施工圖，審閱重點內容：二次裝修是否超出租賃范圍？用戶經分隔后小間煙感、噴淋是否滿足消防防范？進/出門數量是否滿足消防規(guī)范？所用材料是否滿足消防要求？用戶經分隔小間是否會影響空調共享？用電量是否超出樓層或單元供電容量？是否存在防盜安全隱患？是否存在用電安全隱患？是否破壞物業(yè)承重構架，敲打是否得到業(yè)主或管理公司認可？用戶隔小間是否頂著幕墻玻璃？裝修后是否方便日后設備設施維修？審閱二次裝修施工圖之意見，應以書面形式向用戶、用戶施工隊反映，并報業(yè)主/管理公司備案。技術交底，帶用戶二次裝修設計師、施工單位看現(xiàn)場可能是一個多次進行過程：《二次裝修審圖意見書》范本：二次裝修審圖意見書樓層：___________單元：____________單位：_____________序號審圖內容審圖意見1供電2噴淋3煙感4電話5電視6空調7其它審圖部門：__________審圖日期：__________二次裝修的現(xiàn)場管理施工單位進場開始施工應具備的條件工程部已審閱施工圖；用戶已辦妥相關手續(xù)，付清全部應付款項，業(yè)主或管理公司已同意開工；施工單位已向區(qū)防火監(jiān)督處申請二次裝修消防報批，且已獲批件；用戶二次裝修施工單位具備施工資質，具備相應的消防設備設備施工資質：往往會有這樣情況，施工單位已向區(qū)防火監(jiān)督處申請二次裝修消防報批，但批件還未下來，用戶急于裝修，業(yè)主也來關照，硬要不讓施工，矛盾會激化，建議讓施工單位寫一份承諾承擔任何后果和按消防批文施工的承諾書；用戶二次裝修期間，二次裝修管理員每日應多次赴二次裝修現(xiàn)場監(jiān)管，監(jiān)管重點：施工中如需動用明火，應督促施工方辦理火動證；施工中的用電安全；公共區(qū)域公共設施的成品保護措施；裝修區(qū)域現(xiàn)有風口、煙感等防塵等保護措施；是否按施工圖施工，如改變，是否有悖管理制度和業(yè)主/管理公司要求和消防規(guī)范；施工噪音、異味對其他用戶是否有影響；協(xié)助、配合物業(yè)保安對材料運輸、垃圾運輸的管理；其他需監(jiān)管的內容；對監(jiān)管發(fā)現(xiàn)的一般問題，二次裝修管理員口頭向施工方提出，重要問題或施工堅持不改的問題應書面形式向施工方、用戶提出，并送業(yè)主或管理公司備案；二次裝修中如有移位或增加噴淋，噴淋施工前，應要求施工隊書面提出關閉本層噴淋水閥申請（注明斷水日期和送水日期），工程管理人員依其申請送水日期，及時開閥送入噴淋水；盡可能減小本層無噴淋水之消防安全隱患；工程部關閉樓層消防噴淋進水閥后，應及時通知物業(yè)保安，要求保安加強巡樓；二次裝修如有增加煙感，應要求施工隊由大廈火災報警維修單位施工，煙感增加/移位施工結束，或裝修結束，應及時要求開通煙感，并在火災報警CRT屏幕作用相應修改，二次裝修管理員應跟進管理，煙感施工單位應先物業(yè)管理工程部提供改變后的該區(qū)域煙感平面圖、地址代碼等資料。工程部應及時將這些資料內容通知大廈保安部；積極完成電話、網絡施工配合工作；改造后的噴淋水管、空調水管試壓檢查（工作壓力的1.5倍，1小時）；檢查裝修改變后的空調水管、過濾器清洗；二次裝修的完工管理用戶二次裝修結束后，二次裝修管理員應組織各專業(yè)人員進行現(xiàn)場綜合檢查。對發(fā)現(xiàn)影響消防安全、質量安全、無法維修、功能缺陷等諸多問題，施工隊堅持不整改的，應書面向用戶提出；檢查結果應以書面形式送施工單位，并送管理中心/處，由管理中心/處送業(yè)主或管理公司備案；催促施工隊/用戶進行區(qū)防火監(jiān)督處的消防驗收，并完成整改；索取竣工圖等資料，并交文員（行政管理員）存檔；《用戶單元二次裝修綜合檢查記錄表》范本：用戶單元二次裝修綜合檢查記錄表樓層：___________單元：____________單位：______________序號檢查內容要求整改內容1供電2噴淋3煙感4電話5電視6空調7其它檢查人員：__________檢查日期：__________用戶退租交樓與復原用戶退租交樓驗收，按客戶服務部約定時間為準，工程部應派員配合用戶交樓驗收，驗收標準與當初用戶接樓一致，任何缺損都應記錄在案，要求用戶修復；由于各物業(yè)業(yè)主與用戶簽署的租賃合同中，關于退租復原差異較大，各物業(yè)應以本物業(yè)業(yè)主/管理公司的具體要求，進行用戶退租移交相關管理工作；租賃合同中有要求用戶復原條款的，期滿退租時，業(yè)主又有新的租賃單元復原要求，且與用戶達成協(xié)議的，管理中心/處應以最新協(xié)議要求進行復原管理；如用戶與業(yè)主就復原無法達成協(xié)議，則按業(yè)主要求進行管理；用戶無能力復原，扣款委托業(yè)主復原，業(yè)主又委托管理中心/處完成復原的，工程部應就復原內容報價，費用征得業(yè)主/用戶同意后，按時、按要求完成復原；最終的復原標準以業(yè)主合理要求為準；安全管理制度消防安全所有員工應熟讀、了解消防法規(guī)、規(guī)范，細讀物業(yè)圖紙中的消防設備設施相關內容，了解、熟悉本物業(yè)的消防設備種類、分布、功能、操作（重要設備應由專門管理人員操作）；各工程專業(yè)員工應嚴格按照《消防設備定期檢查細則》，定期檢測消防設備，并認真記錄檢測結果，以了解物業(yè)消防設備好壞與否，并提高員工消防設備的操作技能；所有員工不得在物業(yè)公共場所、用戶單元、設備機房吸煙（或游動吸煙）；各設備機房應配備手提滅火機，各專業(yè)員工應定期檢查自轄機房滅火機是否有效，各工程員工應會使用滅火機；所有消防設備、器材、設施嚴禁挪作他用，明露消防設備設施嚴禁被其它物品遮掩；各員工在巡視大樓，發(fā)覺消防樓梯、消防走道、消防前室堆物占用，滅火機、消火栓箱被挪用或遮蓋，應及時向當事人指出，要求復原，或向管理中心/處有關領導反映；除工程部工場間外，其余地方嚴禁擅自動用明火。動用明火須向管理中心/處辦理動火申請，并在周邊配置滅火機，和有專人監(jiān)管；要特別注意易燃品附近的明火施工（如冷卻塔），冷卻塔需燒焊時，應開啟冷卻水泵，充分浸濕冷卻塔填料；在堆物較多，不易直觀看到燒焊易燃隱患的場所，燒焊施工結束后，應有專人觀察一段時間（一般不少于30分鐘）；氧氣、乙炔嚴禁相互就近存放，分隔距離不少于30米任何人在任何場合，接到火警報警通知，應即放下手中工作，趕赴火災報警現(xiàn)場察看，進行前期滅火，并將現(xiàn)場及時報告中央控制室；發(fā)生火警、火情、火災人員疏散時，嚴禁乘用垂直升降機；各位員工應聽從領導安排，積極參加滅火行動，和消防設備機房的設備保障工作，將可能帶來的火災損失減少到最小，任何人都有參加滅火行動的義務；發(fā)生開關跳閘斷電故障后，必須查明跳閘原因，排除故障后，方可送電；如因客觀原因一時無法查明原因的，必須立即向主管報告，征得主管同意后方可送電，送電后30分鐘內不得離開現(xiàn)場，加強觀察，以防不測事件發(fā)生；2小時內每30分鐘到現(xiàn)場觀察；防盜安全所有機房作業(yè)完畢，應隨手關門并上鎖所有員工嚴禁復制用戶單元房間鑰匙；員工因方便工作，要復制機房鑰匙時，須提出書面申請，征得工程部經理書面同意，方可復制機房鑰匙；員工離職/離崗，必須移交清全部工作鑰匙；任何員工嚴禁擅自復制設備運行軟件，已有軟件備份，離職/離崗時應辦理移交手續(xù)；員工在大廈內發(fā)現(xiàn)可疑人員工，應上前盤問，并及時向保安部報告；持證上崗工程部各專業(yè)員工必須持證上崗；工程部各專業(yè)員工只能從事與專業(yè)證書相符的工作，嚴禁超范圍，越等級工作；獲新證的專業(yè)工程人員，必須在老員工現(xiàn)場帶教不少于一個月，并認為其能單獨上崗，方能頂崗輪班；所有持證上崗的員工，其證件必須在有效期內，應按國家有關部門規(guī)定的時效內進行復證或換證；人身安全高空作業(yè)必須佩帶安全帶，并有他人協(xié)助；登梯作業(yè)，登高超過2.5m，應有他人協(xié)助；用升降梯登高作業(yè)時，必須將撐腳放出，并校好水平（垂直），固定后方可上升工作臺；用升降機登高作業(yè)需遞送物料、工具時，須用繩索遞送或放下工作臺遞送，嚴禁地面人員拋物遞送，以防止上面人員接物時失去重心下墜；用吊船作業(yè)時，除吊船中工作人員外，必須在吊船放下的平臺安排一名員工（處理緊急事宜）；地面安排一名員工（觀察吊船是否傾斜等異常情況）；三處工作點必須用對講機時刻保持聯(lián)絡；所有專業(yè)的工程人員，無論是在保養(yǎng)、維修，還是檢查工作中，嚴禁帶點作業(yè)；斷電作業(yè)時，必須在開關上掛“線路有人工作，嚴禁合閘”告示牌。誰掛牌，誰摘牌；電氣作業(yè)時，必須穿電工鞋；嚴格按照標識、色標接駁相線、零線、地線；利用行燈作為維修照明時，行燈燈具電壓必須是安全電壓；在進行高壓斷電后作業(yè)前，必須是安裝好接地棒，并用測試棒證實確認無電時，方可作業(yè)；當打開窨井蓋作業(yè)時，必須要有圍欄，并有醒目告示牌；作業(yè)中如有降低通行高度、地坪堆物凸起、水漬、油漬等情況，必須掛有醒目告示牌；有氣體滅火機房，氣體釋放（“氣體釋放”警告燈亮）時，應先確定氣體已將火熄滅，再啟動排風機，排盡機房內有害氣體后，人員方能進入機房；進入污水處理調節(jié)池、暴氣池、沉淀池、集水池或其它窨井內作業(yè)時，必須佩帶防毒面具，并向池/井內，用風機灌入新風；垂直卷簾（防火）門發(fā)生故障時，應采取絕對可靠的支撐措施，防止卷簾（防火）門意外下墜；嚴禁使用沒有皮帶保護罩，或皮帶保護罩損壞的設備；在車庫行走時，應注意來往車輛，加強交通安全意識；嚴禁在車庫騎自行車、助動車；當自感身體不適時，不可進行登高、負重、連續(xù)和較為緊張作業(yè)；當電梯困人時，所有工程人員（包括有證書員工），嚴禁在電梯機房進行電梯設備的任何應急操作；只有當確認電梯被困人員電梯轎箱平層時，并得到電梯專業(yè)人員指導，才能用三角鑰匙打開廳門放人；沒有電梯專業(yè)維修人員的指導和配合，嚴禁進入電梯井道和底坑，嚴禁登上電梯轎箱頂層；嚴禁用三角鑰匙開啟電梯廳門使用電梯；雖然外來單位工作人員的安全職責由外來單位自理，但物業(yè)發(fā)生安全事故會給物業(yè)帶來負面影響，必須加強對其員工的安全管理，堅決制止任何不安全行為；設備安全首次使用的設備，或停用一段時間使用的設備，開機后，必須加強經常性觀察，一有異常情況，迅速采取停機措施；操作人員必須明確設備操作規(guī)程，設備基本性能、參數，方可操作設備；嚴禁超負荷使用設備；設備中原器件損壞須更換時，應保持原型號，滿足原技術參數；修復后的設備必須達到原來功能的性能；當設備運行出現(xiàn)聲音異常、發(fā)熱異常、震動異常、氣味異常、參數異常、電流異常、壓力異常等不正?，F(xiàn)象時，應加倍關注；當出現(xiàn)明顯不正常，并會導致設備故障時，應立即關機；每日定時認真進行各專業(yè)運行主設備巡檢，并如實設備運行參數記錄；發(fā)覺異常情況應及時采取防范措施，并及時向上級領導匯報；任何員工，未經領導批準，嚴禁修改設備設定參數；任何員工，嚴禁在設備配套電腦上玩游戲，下載各類信息，嚴禁在設備電腦上做與設備操作以外的任何事情；垂直卷簾（防火）門下方，嚴禁堆物站人，防止垂直卷簾（防火）門下方傷人毀物；機房管理制度工程人員在機房日常工作中，必須嚴格按照設備隨機操作手冊或操作規(guī)程操作設備，杜絕由于誤操作而引起的人身或設備事故發(fā)生。機房內須保持良好的干燥、清潔環(huán)境，地坪無滲水、無積水、無灰塵；墻面、天面無積灰，墻角無蜘蛛網。機房內不能隨意堆放工具、材料及零配件，更不能存放與本機房設備無關的物品，隨機專用工具必須有序懸掛或集中放置。嚴禁在機房內煮食、飲食及從事與本機房設備無關的工作；機房內設備配套設備設施須始終保持良好的工作狀態(tài)，運行設備應掛“運行”標示牌，停用設備應掛“停用”標示牌，故障設備應掛“故障”標示牌。所有設備、設施、管道外表應定期清潔、除塵，油漆和機房粉刷（被損壞情況）。設備、設施、管道外表面應無積灰、無油漬，無銹跡。員工進入機房工作必須精力充沛，思想集中，機房內嚴禁睡覺/打盹，嚴禁吸煙，嚴禁多人一起談論與工作無關的話題。及時維修機房內照明燈具，根據工作需要啟閉通風和照明設備。機房內手提滅火器應放在明顯之處，嚴禁遮擋。定期檢查滅火器，保證滅火器在有效使用期限（壓力）內。不得帶無關人員進入機房，外來參觀人員參觀南廣場中央空調主機房、須征得工程部經理或以上領導同意，并填寫《外來人員出/入機房登記單》，在管理人員陪同下方可進入。參觀人員嚴禁擅自觸摸運行設備。未經同意，參觀人員不得拍照攝像；未經同意，陪同人員不得向參觀人員提供任何圖紙資料。經常清潔/疏通機房地漏、地溝，保持排水暢通。機房內設備、設施應掛（貼）醒目告示標志：如：“設備名稱/編號”標識，特別是各工況條件下需開啟/關閉/調節(jié)閥門的編號：“常閉”、“常開”標識：管道介質名稱：如：“水”、“乙二醇”標識及流向標識。所有設備要保持設備銘牌完整。對開/關可能會引起人身事故設備事故的閥門、電氣開關/按鈕等應懸掛“不準關”“不準開”或開/關狀態(tài)指示牌。工作完畢人離機房應隨手關門，并上鎖，嚴禁機房無人時門大開或門未鎖。每次維修保養(yǎng)工作結束，必須清理場地，處理廢料和換下的零配件。機房內照明應分為三種照度開燈：設備運行時，設備停運時（含夜間），設備檢修時。監(jiān)督專業(yè)外來單位對設備保養(yǎng)維修和檢測，嚴禁外來單位觸摸與其工作無關的設備。封閉所有穿墻、穿架空地板、穿橋架線槽和線纜多余孔洞，嚴禁小動物進入機房進入設備，定期投放藥物消滅老鼠和蟲害。巡檢機房發(fā)覺異常情況或設備故障，應及時排除，并及時向上級領導報告。設備主機房內（如變配電機房、中央空調主設備機房、生活供水泵房、消防泵房等），應掛有系統(tǒng)原理圖。本制度機房內上墻。外來人員出入機房登記表序號日期時間外來人員姓名單位事由離開時間陪同人員12N月度管理報告《月度管理報告》的編寫質量，是反映職業(yè)經理人，和駐場經理管理技能的重要指標，也是體現(xiàn)公司管理品牌的重要表達手段，每一位管理中心/處領導都應相當重視，要有這樣的意識：編寫《月度管理報告》不是業(yè)主、公司要不要的問題，而是這本來就是現(xiàn)場日常管理工作內容之一；《月度管理報告》是一份累積管理資料，新來管理人看閱前幾期的《月度管理報告》，就應基本了解、掌握管理中心/處的管理內容、管理模式、管理流程；全權管理的物業(yè)，《月度管理報告》有管理中心/處統(tǒng)一編寫，工程部應提供工程管理方面的內容；工程設備設施專項管理的物業(yè)，每月應編寫工程設備設施管理專項《月度管理報告》；除非業(yè)主或管理公司有特別要求，《月度管理報告》的一般格式和內容：上月管理/處主要日常管理工作；上月發(fā)生的突發(fā)事情簡述，附上已向業(yè)主、公司提供的突發(fā)事件報告，或說明向業(yè)主、公司提供突發(fā)事件報告的日期；上月員工培訓主題、參加人員、培訓效果；上月外包維保單位來物業(yè)定期保養(yǎng)和維修情況；上月物業(yè)主要設備運行狀況；下月客戶主要工作計劃；需請公司配合的事宜；管理中心/處主要管理狀況：上月管理中心/處新進人員、離職人員、各部門（班組）在職人員、總人數，建議附上《員工在職情況表》；上月應收費用、實收費用（未收到費用之說明）、收繳率、支出費用、與年度管理預算相比月度盈虧數、累計年度盈虧數、建議用曲線圖表達，并附上《管理成本表》；外包合同應付合同款數、實付款數，多付或少付之說明；上月電費、水費等其它能耗費，建議用年度累計之曲線圖表達；《月度管理報告》一般先由管理中心/處各部門（班組）寫出本上月主要工作和下月主要工作計劃，再由專人匯總整理，有了一個基本架構，經過一、二個月磨合后，以后編寫就納入正常工作內容；《月度管理報告》一般在次月5-10號間完成，送業(yè)主，或管理公司及公司。突發(fā)事件處置規(guī)范突發(fā)事件類別物業(yè)區(qū)域性或全樓停電、停水、?？照{、停電話、停通訊等；火苗、火情、火災；失竊，特別是涉及工程設備/設施；設備安全事故；人身安全事故；電梯困人；滲水、漏水、溢水并造成損害，影響大的；其他突發(fā)事件。常見突發(fā)事件的防范措施物業(yè)的工程設備設施運行管理中，最常見的突發(fā)事件是停電、溢水，可事先采取的防范措施，或縮短搶修時間的措施有：了解低壓柜大電流開關的整定值，分析整定參數是否合理，掌握調節(jié)整定值操作方法；同一開關多次跳閘，要分析開管選用是否合理，所帶負載是否有問題；地下水箱附近的集水井潛水泵，必須處于受電，且“自動”控制狀態(tài)，并定期檢查；必須定期檢查樓頂及各平臺地漏是否有垃圾堵塞，保證樓頂水箱、中間水箱萬一溢水時能正常瀉水；建造時地下水箱多為二套進水浮球閥，由于二套浮球閥的制造尺寸，按裝尺不一，會造成一套浮球閥遇高位停止進水，另一套浮球閥還在進水，而一套浮球進水閥進水，足以滿足正常供水，建議關閉或拆下一浮球閥浮球；在滿足正常供水條件下，適當關小水箱進水閥閥門，一旦發(fā)生溢水，溢水量少于排水量，不易發(fā)生溢水事故；事先準備一些供水系統(tǒng)、空調系統(tǒng)易發(fā)生水管銹蝕滲漏水的抱箍和發(fā)蘭密封材料；所有工程員工（不分專業(yè)），應了解發(fā)生突發(fā)事件時的關水閥門（生活供水系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)）位置，并備有必要的登高梯和開門鑰匙；突發(fā)事件處理程序當發(fā)生突發(fā)事件時，任何當班員工，首先應采取措施，如斷水、斷電、斷氣等，將突發(fā)事件造成危害、損害范圍、程度、時間減小到最??；如為斷水，要盡可能關閉靠近出水點的閥門；先進行善后處理還是先進行修復，或者二者同時進行，要視現(xiàn)場實際情況及在場人員情況定。一般情況，應即時修復，恢復正常使用；當發(fā)生上述事件，業(yè)主/客戶投訴，影響面大的，或維修逾2000元的，需填寫《突發(fā)事件報告》；一般事件，事發(fā)后一個工作日內，完成書面《突發(fā)事件報告》并上報公司/業(yè)主/管理公司。重大事件先電話報告公司、業(yè)主領導、外保維修單位、保險公司；屬外保維保設備，或自行無法修復的，應及時聯(lián)絡外保單位，并跟進其修復管理；一時無法及時修復，并可能帶來次生損害的，應在醒目位置，張貼醒目告示，避免再次發(fā)生意外；重大事故善后處理前，或修復前，應先請示業(yè)主/公司領導，并已向保險公司報險，以保留必要的取證、分析事故原因、追查事故責任之事故原貌現(xiàn)場；如有條件應拍照取證備案；《突發(fā)事件報告》書寫基本要求應寫明時間發(fā)生時間、位置；工程人員獲知時間、獲知方式；應全面描述事件現(xiàn)場實際情況，造成什么損害、損害到什么程度，是什么原因造成的，用什么方式進行善后處理的，必要時應附簡圖或相關照片；應記錄修復情況，是長久性修復，還是臨時性措施。若一時無法修復的，應寫明原因，并提出修復時間；應查明并記錄事故發(fā)生原因；應提出避免類似事件再次發(fā)生的預防措施；若為外保單位維保設備，事件的原因、防范措施、修復時間、修復方案等應以外保單位提供為主；駐場經理、主管工程師應對外包單位提出的意見進行評判；突發(fā)事件報告的書寫基本格式，參見《突發(fā)事件報告》范本；事件原因一時無法查清的，或一時無法修復的，《突發(fā)事件報告》中的事件原因及修復記錄，可稍后多次書寫報告并呈送；《突發(fā)事件報告》的遞送一般事件，在事發(fā)后一個工作日內，直接送業(yè)主/管理公司和公司相關部門；重大事件或影響大的事件應先送公司，由公司送業(yè)主/管理公司，或經公司審核后，管理中心/處送業(yè)主/管理公司；一次突發(fā)事件的前后全套文件，管理中心/處均應同類留檔，以備查考。突發(fā)事件報告物業(yè)名稱：__________事件類別：__________事件突發(fā)日期/事件：工程人員獲知時間及方式：事發(fā)現(xiàn)場（含事發(fā)經過、事件獲知方式及時間、現(xiàn)場狀況描述、搶險措施及結果、影響及損失等內容）：報告人：日期：維修（復原）記錄：報告人：日期：事發(fā)原因：報告人：日期：改進措施：報告人：日期：要求：1.當發(fā)生大樓設備停用或影響大或損失逾500元之事件，須填寫此報告。2.事件基本處理完畢，應電話告知上級領導，事發(fā)后一個工作日內完成此報告，送業(yè)主及公司。審核人：報告人：年月日樓宇自控（BA)系統(tǒng)報警處置規(guī)范BA系統(tǒng)運行設置BA系統(tǒng)主機打印機應保持長期開啟，并處于良好工作狀態(tài)；BA系統(tǒng)主機應設置為長期自動報警狀態(tài)，并處于良好工作狀態(tài)；工程部各專業(yè)班組，如需對會引起B(yǎng)A系統(tǒng)報警的設備檢查前，應事先向中控室值班人員說明；無工程人員專人值班的報警處理程序大多數物業(yè)的BA系統(tǒng)設置在中控室，工程部弱點員工巡檢，中控室保安兼管，報警處理程序：工程部弱點員工每天4次，巡檢中控室BA系統(tǒng)運行情況，并向中控室值班保安了解BA系統(tǒng)運行情況；工程部弱電員工巡檢發(fā)現(xiàn)BA系統(tǒng)報警，或檢查到報警歷史記錄，應及時電話或對講機向工程部相關專業(yè)班組（人員）報告，并在《BA系統(tǒng)報警處理記錄》上，記錄報警信息和處理情況（報警時間、報警內容、向誰報告、報告時間等）；中控室值班保安當班期間發(fā)現(xiàn)BA系統(tǒng)報警，應及時向工程部弱電BA專管人員電話或對講機報告，由工程部弱電BA專管人員處理后續(xù)事務，中控室保安在《BA系統(tǒng)報警處理記錄》上，記錄報警信息和處理情況（報警時間、報警內容、向誰報告、報告時間等）；工程部弱電專管人員接到中控室保安報告后，應即時趕到中控室，察看報警內容，確為設備運行報警，應及時電話或對講機向工程部相關專業(yè)班組（人員）報告，并在《BA系統(tǒng)報警處理記錄》上，記錄報警信息和處理情況（報警時間、報警內容、向誰報告、報告時間等）；有工程人員專人值班的報警處理程序物業(yè)的BA系統(tǒng)業(yè)主要求設專人值班，有工程人員專人值班的報警處理程序：工程部弱電BA專管人員接到BA系統(tǒng)報警，應及時電話或對講機向工程部相關專業(yè)班組（人員）報告，并在《BA系統(tǒng)報警處理記錄》上，記錄報警信息和處理情況（報警時間、報警內容、向誰報告、報告時間等），并時時監(jiān)察工程部相關專業(yè)班組（人員）對報警處理情況，直至報警點消除；工程部弱點專管人員如有事臨時離開中控室，應與中控室保安人員打招呼，請其代管；重要報警信息的處理程序重要緊急報警，如：電梯運行中停駛（可能會關人）、雨水井/集水井/污水井超高液位報警、消火栓泵/噴淋啟動、設備顯示“故障”狀態(tài)、變電所開關跳閘等，必須第一時間向工程部經理報告，由工程部經理即時組織人員排故搶險；月度采購計劃管理中心/處每月按公司要求，填寫月度采購計劃，采購計劃中應注明：材料名稱、品牌、型號、規(guī)格、數量（只數、長度、面積、重量）、單價、要求到貨日期：按時向公司提交月度采購計劃，供公司審核和專人采購；為避免特殊物料采購有誤，特殊物料應加注說明，或提供實物，或提供原物料之標識（可撕下復?。?，或提供物料供應商；采購計劃填寫應合理可行，切勿有過大保險系數；對非常規(guī)物料品種和非常規(guī)數量，管理中心/處負責人應親自了解，并細查管理合同有關條款內容，不應承擔管理合同有關條款內容以外的采購費用；管理中心/處的采購計劃填寫，應參考管理合同的費用約定，和年度/月度財務預算，平衡管理費用支出；公司采購人員應兼顧物料質量和價格，合理采購，及時供貨；如對計劃有異（疑），或采購與計劃有變化，應及時與管理中心/處聯(lián)系，得到共識后再采購；一個好的財務和管理運行應該是：年度預算比合同報價低，月度計劃比年度預算低，實際采購比采購計劃低，實際領用比采購進貨低；這需要各部門協(xié)同工作；實際管理中，如遇月度采購計劃外的應急需求，應按公司相關管理流程操作；原則上，不能因采購計劃而影響工程設備的維修，也不能不受月度采購計劃約束，無度購買；工程設備設施管理界面界定工程部各專業(yè)工作界定界面強電工作界面物業(yè)之全部變配電系統(tǒng)、輸配電系統(tǒng)之全部設備。物業(yè)客戶、公共及強電、弱電、暖通、給排水等各配電箱/柜、開關箱/柜、控制箱/柜和線纜等物業(yè)之全部（含客戶）各類照明燈具，插座及線纜。弱電工共組界面火災報警系統(tǒng)，BA系統(tǒng)，視頻監(jiān)視系統(tǒng)，防盜報警系統(tǒng)，電話通訊系統(tǒng)，衛(wèi)星/公用天線系統(tǒng)，公共/應急廣播系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)，車庫收費系統(tǒng)等從終端到主機全部設備及線纜（配電箱/柜、電氣控制箱/柜除外，為強電工作范圍）。物業(yè)客戶電話、通訊、電視終端、火災報警等物業(yè)管理服務。暖通工作界面物業(yè)制冷/制熱從冷/熱源系統(tǒng)到末端全部設備（暖通設備的供電裝置：配電箱/柜、電氣控制箱/柜，為強電工作范圍）。送/排風系統(tǒng)（配電箱/柜、電氣控制箱/柜除外，為強電工作范圍）。消防防煙系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)（配電箱/柜、電氣控制箱/柜除外，為強電工作范圍）。給排水工作界面物業(yè)生活給水、排水、污水處理（配電箱/柜、電氣控制箱/柜除外，為強電工作范圍）。物業(yè)各類潔具，含自動充水裝置。消防噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、水幕系統(tǒng)、清水泡沫系統(tǒng)（配電箱/柜、電氣控制箱/柜除外，為強電工作范圍）。物業(yè)之全部五金件、鈑金、鉗工、木工、金屬焊接、油漆等雜項，視物業(yè)實際狀況，可配有萬能工。物業(yè)幕墻系統(tǒng)、吊船系統(tǒng)（配電箱/柜、電氣控制箱/柜除外，為強電工作范圍）。物業(yè)進/出門、自動門、防火卷簾門（配電箱/柜、電氣控制箱/柜除外，為強電工作范圍）。等各類門。二次裝修工程管理。弱電設備運行/維保管理界面界定目的弱電設備的使用有其一定特殊性，即：安裝在中央控制室的一些弱電設備，使用者并不是工程人員，而是保安人員。為避免管理中的盲區(qū)，此文件旨在界定弱電設備的運行和維保管理界面。應用范圍工程部弱電員員工和保安部保安員工。工程與保安管理界面界定序號設備/系統(tǒng)名稱管理部門及管理內容保安部工程部1防盜監(jiān)控系統(tǒng)運行操作、機房機柜表面清潔對保安人員前期管理培訓，維護、保養(yǎng)、維修2防盜報警系統(tǒng)運行操作、機房機柜表面清潔對保安人員前期管理培訓，維護、保養(yǎng)、維修3火災報警系統(tǒng)運行操作、機房機柜表面清潔；煙感、溫感手動報警等檢測對保安人員前期管理培訓，維護、保養(yǎng)、維修，配合檢測4公共/應急廣播系統(tǒng)運行操作、機房機柜表面清潔對保安人員前期管理培訓，維護、保養(yǎng)、維修5樓宇自控（BA)系統(tǒng)配合工程部，報警時處理運行操作、維護、保養(yǎng)、維修6電話通信系統(tǒng)配線架運行操作、維護、保養(yǎng)、維修7周邊防盜報警系統(tǒng)運行操作、設備外表面清潔對保安人員前期管理培訓，維護、保養(yǎng)、維修8巡更儀運行操作、設備外表面清潔對保安人員前期管理培訓，維護、保養(yǎng)、維修9電子告示牌運行操作（或由客戶服務部員工操作）對保安人員前期管理培訓，維護、保養(yǎng)、維修10消防設備聯(lián)動控制盤運行操作、設備外表面清潔對保安人員前期管理培訓，維護、保養(yǎng)、維修，配合保安部相關項目檢測11門禁系統(tǒng)制卡操作、設備外表面清潔對保安人員前期管理培訓，維護、保養(yǎng)、維修12電梯系統(tǒng)的EMS運行操作、設備外表面清潔對保安人員前期管理培訓，維護、保養(yǎng)、維修工作界面解釋與調整員工對上述界定若有疑異，由駐場經理（駐場總經理、駐場總工程師）或工程主管作出解釋或調整。物業(yè)實際工程設備/設施與上述界定，或上述界定涵蓋之內容有異時，由駐場經理（駐場總經理、駐場總工程師）或工程主管再行界定或調整。文件界定的管理范圍是一種常規(guī)、慣例做法，實際管理工作中，各班組，各部門會相互涉及，每一位員工都應明白：管理中有基本分工，但也有兼做、配合與支持。比如，晚間和節(jié)假日的工程當班人員，就應承擔起物業(yè)工程的全部管理職責，發(fā)生突發(fā)事件后的搶險、故障排除，及現(xiàn)場處理，是不分專業(yè)及分工界線的；物業(yè)管理中的工程設備設施運行管理，會碰到來自客戶、業(yè)主、公司及政府各部門的各種管理需求，管理者應依不同事項，分配不同人員完成，各員工接到工作任務，要有事本人工作范圍之意識，并努力積極完成；不應在工作范圍提出異議，可對超出本人能力的提出看法；交接篇物業(yè)前期介入工作指導前期介入的界定物業(yè)業(yè)主與物業(yè)管理公司已有委托物業(yè)管理意向（或已簽定前期管理合同），業(yè)主或管理公司（委托單項管理時）要求管理公司前期派入數名員T介入施工階段或驗收階段的管理工作，界定為“前期介入”。一般來講，無論是全權管理，還是單項管理，‘只要派出工程人員尚未基本滿足編制，進駐的管理階段，都稱為“前期介入”管理。前期介入管理的三個階段：土建施工階段以建筑主體封項為標志安裝裝修階段建筑主體封頂至安裝裝修基本結束物業(yè)驗收階段以物業(yè)建造開始驗收為標志前期介入管理派出人員前期介入管理派出人員人數，一般為1～2名，或2～4名；人員多為工程人員，以強電、暖通或給排水之領班或主管為主；安裝裝修階段或物業(yè)施工建造驗收階段可有弱電介入。前期介入管理派出人員的基本要求：熟知各專業(yè)系統(tǒng)原理，擅長與人溝通、協(xié)調，有一定口頭、書面表達能力。土建施工和設備安裝裝修前期介入管理階段主要工作內容以看閱圖紙，從物業(yè)管理角度檢查各系統(tǒng)建造方案、施工圖紙中的缺陷，向業(yè)主提出建議力主；下面這些內容，各系統(tǒng)建造方案、施工圖紙中往往會忽視：看閱圖紙和現(xiàn)場察看要留意的5類31項問題：強電車庫、辦公樓走道及洗手間等公共照明，控制開關是否可進行“工作燈”（客戶上班時開啟）和“值班燈”（24H開啟）分別操控？建議“工作燈”控制為BA系統(tǒng)控制；值班照燈照度是否滿足保安巡樓、攝像機攝錄等保安管理要求？垂直安裝的密集型母線槽是否有防止熱脹冷縮的撓性裝置？雖然空氣開關分成“動力型”和“照明型”即“D型”和“M型”，根據物業(yè)管理經驗，建議用于客戶的空氣開關采用“動力(D)型”空氣開關為妥；建議逃生誘導燈采用LED燈型，而不是采用燈管型；暖通建議設置專為客戶電腦機房散熱空調用的客戶冷卻水系統(tǒng)（小型冷卻塔，冷卻循環(huán)水垂直水管安裝到位），為客戶提供冷卻水接駁點，以后客戶自行安裝水冷型小型空調。該客戶冷卻水系統(tǒng)與大樓中央空調冷卻系統(tǒng)是二個完全獨立的系統(tǒng)：建議變配電間安裝散熱空調，以避免灰塵進入變配電間機房；．建議空調冷凍水系統(tǒng)設有快速補水裝置；建議大樓標準層空調冷凍水系統(tǒng)的供／回水閥門的安裝位置便于開／關操作，如在吊內，應有維修孔。空調新風機進風口應設有電動風閥，該風閥開／關與新風機啟／停同步進行；新風機集中或區(qū)域送風方式的，每層新風管上應設有可調節(jié)風量的風閥，施工圖中應標有每層風量分配值，作為以后每層新風量檢查驗收依居；建議風機盤管回風采用帶有回風管、回風箱方式，而不是吊頂內回風；現(xiàn)場檢查中要留意：各穿墻管應套有護套管；給排水建議設置專業(yè)、大樓統(tǒng)一供水的飲用水設備；建議各水箱控制進水的浮球閥為導桿式浮球閥，而不是飄浮式浮球閥；交頻泵供水系統(tǒng)，圖紙上應標有停泵壓力和啟泵壓力參數值；各洗手間、機房地漏是否設置存水彎？建議男洗手間尿斗沖水采用感應式，而不是手撳式沖水裝置；建議每層噴淋系統(tǒng)放水閥安裝在公共區(qū)域，而不是安裝在客戶區(qū)域；雖消防有規(guī)定，達到一定面積的機房應安裝噴淋頭，建議每層強電井機房安裝煙霧探測器，擬不安裝噴淋頭，以避免該噴淋頭意外破裂，電氣設備受水淹；一套變頻泵的變頻器雖能帶幾臺變頻泵，還是建議二臺變頻器，以保證大廈供水正常；現(xiàn)場檢查中要留意：各穿墻管應套有護套管；弱電建議標準層監(jiān)控攝像機安裝在走道位置，而不是安裝在前室；建議標準層火災報警系統(tǒng)的煙感編號，為每層同一位置編號相同，便于安保人員記憶；建筑及裝修建議辦公單元為裝修到位（完成吊頂施工，各類管線進戶）的全裝修辦公單元；辦公單元如為毛坯單元，應有預留為客戶二次裝修便于管線（供電、電話、網絡、電視等）敷設的通道；建議通往逃生樓梯前室的門，采用外推即開型門鎖；有些物業(yè)建造時，辦公單元和走道未完成分隔施工，建議在圖紙能注明分隔單元，以了解其各分隔單元的進戶門是否符合消防規(guī)范。細閱圖紙，應有物業(yè)垃圾房；細閱圖紙，應預留供樓內人員使用的自行車停放位置；設計院應預留以后發(fā)展，引進新的電話、網絡運營商按裝機柜、配線架等必要位置，對電話機房有一定超前的設計規(guī)劃：物業(yè)驗收管理階段主要工作內容物業(yè)驗收管理階段的工地施工特點：設備安裝、土建裝修等施工逐步收尾（弱電設備安裝、調試全面展開），有些施工隊開始退場，施工由初驗向政府專業(yè)單位驗收和最終驗收發(fā)展。物業(yè)驗收管理階段的主要工作內容為：了解施工過程中實際施工與施工圖修改，從以前反映問題、提建議，轉變?yōu)楹藢嵳那闆r；從以前收集各類深化圖紙，轉變?yōu)槭占黝愓{整參數和設置參數及設備隨機文件了解；從以前看圖為主，轉變?yōu)榻洺Ｅ墁F(xiàn)場為主。其工作質量對日后長效管理有著十分重要的作用，工作中要留意下列問題：初驗工作中要特別留意以下的5類項130項問題：強電高壓柜繼電保護（現(xiàn)多為電腦型）的參數設定了解與掌握；了解高壓柜直流操作電源維護保養(yǎng)管理程序和要點；變壓器輸出電壓（中間抽頭）調整操作方法了解與掌握；了解變壓器散熱風機運行的溫升設定值，變壓器蜂鳴器鳴u向溫升設定值，切斷變壓器溫升超高自動切斷輸入電壓的溫升設定值；掌握變壓器溫升控制器的設定操作方法；低壓配電柜繼電保護（多為機械式）的參數設定了解及設定操作掌握低壓配電柜功率因數補償控制單元設定操作方法進變配電間所有空洞封堵，特別是線槽中的空洞封堵和架空地坪電纜空洞封堵；按照施工圖，核對各供電配電箱、開關箱各開關容量應與施工圖一致；具有備泵的每個控制柜（箱），應檢查其主泵故障后的備泵自動投入工作性能；每套集水井潛水泵控制箱，應檢查其高液位潛水泵自動投入工作，高低液位潛水泵自動停止的工作性能；每套中間和樓頂水箱提升加壓泵控制箱，應檢查其低液位提升加壓泵自動投入工作，低液位提升加壓泵自動停止的工作性能；變頻泵應能隨供水壓力變化，而頻率、電流、轉速呈線性變化，而不是分斷式變化；為利于節(jié)能，所有公共場所的照明燈控制，應是可間隔控制，而不是呈直線性或分塊控制；每套雙電源自切控制柜（箱），應檢查其主電源失屯后，備電自動切換投入運行；并檢查其轉換后的相位應正常，指示燈指示應正常；檢查應急發(fā)電機運行性能，其電壓、頻率、水溫、油溫、轉速等應在技術規(guī)定范圍內，并帶動一負載，運行一段時間，至冷卻系統(tǒng)投入運行不少于30分鐘；了解應急發(fā)電機的操作程序，維護注意事項和管理要點；檢查應急照明燈和消防誘導燈電池供電性能；暖通各保溫管應扎緊，不應留有空隙的空套；目測各冷凝水管坡度，必要時，應進行每一冷凝水立管范圍內的末端風機盤管放水閥放水檢查；每一風機盤管三速風量檢查；抽查風機盤管溫控和電磁閥的控制性能；新風采用垂直送風管的物業(yè)，要特別留意各新風支管及新風口風量是否符合設計要求？出風量是否基本一致？（應避免末端或靠近末端的風口無新風）；各客戶單元是否都有新風進風？新風采用水平送風管的物業(yè)，也要留意各客戶單元是否都有新風進風？中央空調新風送風方式：VAV系統(tǒng)一一室外空氣經風機房空調新風機處理（冷或熱），與回風混合后，送風至各辦公單元；風機盤管一一室外空氣經風機房空調新風機處理后，送至每一風機盤管回風箱，與風機盤管出風混合后，送風至各空調出風口；風機盤管一一室外空氣經風機房空調新風機處理后，送至每一辦公單元，一般每辦公單元設置1-2只新風出風口；上述三種新風送風方式中，5.2.6.3新風效果較差，但施工簡單，成本低，采用較普遍。中央空調系統(tǒng)調試一般程序：管道試壓、長時間連續(xù)沖洗（一般不少于24小時）、水過濾器濾網拆卸清洗；單機運轉：水泵、空調風機、空調機組、冷卻塔等設備逐臺啟動投轉入運轉，檢查其基礎、轉向、傳動、潤滑、平衡、溫升等牢固性j正確性、靈活性、可靠性、合理性等。系統(tǒng)測定與調整：一一測定空調風機風量、風壓：一一采用近“動壓（或流量）等比法”調整系統(tǒng)的風量分配，確保各部位風量與設計值一致；一一風量調整好以后，應將所有風閥固定，并在調節(jié)手柄上以油漆涂上標記；冷（熱）態(tài)調試：一一考核并測定加熱器、冷卻器、加濕器、熱交換器、制冷機等設備的能力；一一按不同設計工況進行試運行，調整各參數至符合設計參數；一一測定與調整室內的溫度和濕度，使之符合設計參數；自控系統(tǒng)的調整：一一將各個自控環(huán)節(jié)逐個投入運行，按設計求調整設定值，逐一檢查，考核其動作的準確性和可靠性。必須調整至控制指標符合設計要求；根據實際氣候條件，使系統(tǒng)連續(xù)運行不少于24小時，并對系統(tǒng)進行全面檢查、調整考核各項指標，以全部達到設計要求為合格。了解空調供／回水總管壓差值范圍，旁通后壓差值應符合設計規(guī)定數值；了解VAV系統(tǒng)在客戶單元的調溫原理；檢查空調系統(tǒng)最不利點（離開空調機組最遠樓層和每層離開樓層空調迸水管最遠風機盤管），末端裝置制冷或制熱效果；采用VAV系統(tǒng)的物業(yè)，了解VAV系統(tǒng)客戶裝修要加裝出風口注意事項；采用電加熱風機的物業(yè)，要逐一檢查各電加熱風機電加熱棒與風機的聯(lián)鎖、聯(lián)動功能（風機未運行時，電加熱棒不應工作；風機停機時，電加熱棒即斷電），逐一檢查電加熱風機的溫控性能，逐一檢查電加熱風機的高溫跳閘性能，逐一檢查電加熱風機的超高溫報警性能；了解廚房油煙／分隔裝置的保養(yǎng)（清洗）周期和保養(yǎng)（清洗）方法；了解蒸汽鍋爐安全閥的卸壓值，及安全閥卸壓值的設定操作掌握；雙鍋爐排煙風管，應安裝有止回風閥；各公共走道的排煙風閥應處在“常閉”狀態(tài)；各消防前室的正壓防煙風閥應處在“常閉”狀態(tài)；各消防樓梯的正壓防煙風口應無風訪，或風閥應處在“常閉”狀態(tài)；給排水了解生活變頻泵自動控制原理，及變頻器參數設定及設定操作；當有數臺變頻泵的供水系統(tǒng)，應了解變頻泵的工作程序：——變頻系統(tǒng)采樣信號取的是水壓信號，還是水量信號？其啟泵數值和停泵數值；——傳感器安裝位置（為避免水壓沖擊，一般安裝在樓層商位）；——當發(fā)生很小供水量情況時，變頻泵工作性能，供水是否正常？——變頻泵頻率（轉速）應隨水壓（或水量）變化，呈線性變化，而不是分段式變化：——第二臺、第二臺變頻泵什么情況下投入運行？是運行泵供量不足情況下投入運行，還是當運行泵發(fā)生故障時投入運行；——每臺變頻泵運行切換程序？是按設定時間進行切換，還是運行泵運行停止后，另一臺泵再投入運行；地下室水箱（或及中間水箱、樓頂水箱）進水浮球閥動作性能（特別是小閥帶大閥的組合式控制閥），組合式控制閥的小閥進水閥門，應安裝在便于操作的位置；浮球閥連桿上的浮球，應帶有防止浮球脫落的鎖緊裝置；了解掌握可調式減壓閥的設定操作，生活供水各減壓閥減壓比應符合設計要求地（減壓閥出水壓力一般擬1.5_2kg/cm2）；了解并檢查變頻泵系統(tǒng)的氣壓罐充氣壓力；樓層水箱供水采用主／備泵的系統(tǒng)，應了解：在什么條件下備泵投入工作？是供水量不足時備泵投入工作？還是每次泵啟動時主／備泵交替啟動？或是運行泵發(fā)生故障時，備泵投入工怍？男／女洗手間（帶個人衛(wèi)生間）的一般檢查內容：一一進行多次坐廁水箱沖水，水箱不應鏈條纏繞而漏水；一一坐廁與地坪不應用硅膠或水泥粘接密封，而應采用塑性法蘭密封，以便于坐廁拆卸疏通；一一塞住面斗下水，適當放水，檢查其溢水孔排水正常；一一面斗存滿水，一下子大量放水，檢查其排水暢通，臺板下下水管無滲水；一一冷／熱出水應于色標一致；一一面斗存一些水，過一段時間檢查，塞子封水性能應良好；一一小型容積式電熱水器應安裝有防止熱漲的專用泄壓裝置，其排水應引至下水管；一一面斗臺板下的排水管，不應用硅膠粘接密封，而應是絲扣、橡膠聯(lián)接密封，以便于拆卸疏通；一一檢查自動沖水式尿斗自動沖水性能，出水量和沖水時間應調整到最佳狀態(tài)；一一玻璃沖涼房的門應是導軌式，或門鉸鏈為地埋式，而不應是安裝在側向玻璃上的鉸鏈；一一花灑龍頭大、中、小灑水應均勻、正常；一一暖風機不應安裝在玻璃沖涼房的上方；一一浴缸存滿水，一下子人量放水，檢查其排水暢通，并無滲水到下一層；一一地漏連續(xù)灌水，檢查其排水暢通，不應有建筑垃圾堵塞；一一洗手間地坪倒水，檢查其排水坡度，應流向地漏；一一角閥轉動平暢，角閥、軟管等聯(lián)接無滲水；了解和掌握污水處理羅茨風機運行及提泥工作周期參數設定及設定操作：噴淋水管、消防栓水管最不利點的水壓值和應符合消防規(guī)范（高層：噴淋系統(tǒng)：≮0.05Mpa，消火栓系統(tǒng)：≮0.0755Mpa）；了解噴淋穩(wěn)壓泵的啟泵壓力值和停泵壓力值，并檢查其穩(wěn)壓性能，系統(tǒng)沒有泄漏點的情況下，一般數天噴淋穩(wěn)壓泵運行一次，每次運行時間為數分鐘；了解消火栓穩(wěn)壓泵的啟泵壓力值和停泵壓力值，并檢查其穩(wěn)壓性能，系統(tǒng)沒有泄漏點的情況下，一般數天噴淋穩(wěn)壓泵運行一次，每次運行時間為數分鐘；了解并檢查噴淋穩(wěn)壓系統(tǒng)的氣壓罐充氣壓力；了解并檢查消火栓穩(wěn)壓系統(tǒng)的氣壓罐充氣壓力；檢查噴淋系統(tǒng)穩(wěn)壓泵自動工作狀態(tài)時，不應有“啟動／停止“、”停止／啟動“振蕩狀況；檢查消火栓穩(wěn)壓泵自動工作狀態(tài)時，不應有“啟動／停止“、”停止／啟動“振蕩狀況；檢查：某一樓層噴淋放水，該樓層水流指示器動作，而其他樓層水流措示器不應有誤報；檢查：各樓層噴淋末端放水，泄水不應在本層或其他樓層溢水；了解消火栓主泵的啟動條件，是消火栓箱內按鈕啟泵，還是電接點壓力表控制啟泵，或是二者兼之；檢查：噴淋主泵故障，備泵自動投入運行，和各泵故障，泵自動投入運行之性能；檢查：消火栓主泵故障，備泵自動投入運行，和備泵故障，泵自動投入運行之性能；檢查：噴淋泵、噴淋穩(wěn)壓泵泵號與泵房控制柜開關標識泵號、與中控室啟泵開關標識泵號、與火災報警主機信息反饋記錄泵號，四者相一致；檢查：消火栓泵、消火栓穩(wěn)壓泵泵號與泵房控制柜開關標識泵號、與中控室啟泵開關標識泵號、與火災報警主機信息反饋記錄泵號，四者相一致；消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)中全部“常開”閥門應已全部開啟，“常閉”閥門應已全部關閉，消火栓系統(tǒng)和噴淋系統(tǒng)的水管中已充滿水；即消防水系統(tǒng)始終處于待機工作狀態(tài)（水管中始終有水）；弱電火災報警系統(tǒng)了解火災報警各區(qū)域、各設備聯(lián)動條件（具有什么條件聯(lián)動？）；各