物業(yè)管理企業(yè)人均綜合經(jīng)濟指標的概念引出及應用

物業(yè)治理企業(yè)人均綜合經(jīng)濟指標的觀點引出及應用2008-6-617:34:56

來源：中國物業(yè)治理師

作者：李禾焦點提示：可以想見對一個特定的物業(yè)講，10小我私家進行治理與100小我私家進行治理產(chǎn)生的經(jīng)濟效益肯定不會一樣。就是說，10小我私家經(jīng)濟效益高，但能力不敷以告竣治理目的；若由100小我私家治理，能力可以告竣治理目的，而經(jīng)濟效益卻很差。一、引言在對一個物業(yè)治理企業(yè)經(jīng)營狀況優(yōu)劣的評價時，經(jīng)常用到以下幾個評價的元素。1、經(jīng)營范圍：顯示物業(yè)治理企業(yè)的范圍，通常用綜合治理面積來恒量；2、社會效益：顯示企業(yè)對社會的公益性孝敬和由此產(chǎn)生的企業(yè)知名度；3、經(jīng)濟效益：指企業(yè)的經(jīng)營利潤。三者之中，經(jīng)濟效益是唯一表征企業(yè)經(jīng)營結(jié)果的指標，也是在市場經(jīng)濟條件下考量一個物業(yè)治理企業(yè)焦點競爭力、經(jīng)營實力乃至生命力的唯一尺度。對一個物業(yè)的綜合治理中，用度比力高的支出一般有人工用度、能源用度、設備系統(tǒng)的外委用度、其它用度（辦公用度、保險用度、稅金等）。其中的人工用度占有30~40%乃至更大的比例，這項本錢的支出對企業(yè)經(jīng)濟效益的優(yōu)劣起著至關(guān)重要的作用。因此，如何公道地低落人工用度，以提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，應該成為物業(yè)治理者、經(jīng)營者重要的研究課題和戰(zhàn)略籌謀、戰(zhàn)術(shù)設計的重要內(nèi)容。本文就此課題進行了一些研究，提出了“人均綜合經(jīng)濟指標”的觀點，供同行們評判、參考。如蒙見教圈點，并告竣完善，應用之目的，則不但筆者幸甚，業(yè)界亦幸甚矣。二、人均綜合經(jīng)濟指標的界說和觀點可以想見對一個特定的物業(yè)講，10小我私家進行治理與100小我私家進行治理產(chǎn)生的經(jīng)濟效益肯定不會一樣。就是說，10小我私家經(jīng)濟效益高，但能力不敷以告竣治理目的；若由100小我私家治理，能力可以告竣治理目的，而經(jīng)濟效益卻很差。那么，為提高經(jīng)濟效益將治理人員降至80人呢？或為增加治理能力將治理人員增至30人呢？這樣，治理能力強與弱、經(jīng)濟效益優(yōu)與劣的狀況都得到了相應的改進。顯然，這是一個定性的觀點。若再進一步“優(yōu)化”，將治理人員設為40人或60人，情況會怎樣？不得而知。但我們確信這樣一個事實：一定存在某一個最佳結(jié)合點——人員的配置使得治理能力和經(jīng)濟效益均處在最優(yōu)狀態(tài)。尋求這個“點”的位置就是探討“人均綜合經(jīng)濟指標”的命題所在。1、人均綜合經(jīng)濟指標講授模型R=F/M（M2/人）

（1）式中，R——人均綜合經(jīng)濟指標（M2/人）F——物業(yè)項目的總修建面積（M2）M——物業(yè)項目綜合治理從業(yè)人員（人）該人員指包羅治理人員、作業(yè)人員在內(nèi)的全員數(shù)目。從數(shù)學模型中可以得出，人均綜合經(jīng)濟指標的寄義是“物業(yè)治理從業(yè)人員的單元治理面積”。憑據(jù)“勞動生產(chǎn)力”關(guān)于“單元產(chǎn)物所包羅的勞動量愈少，則勞動生產(chǎn)力愈高，反之，則愈低”的釋義，人均綜合經(jīng)濟指標的界說大抵與勞動生產(chǎn)率的界說相符。2、數(shù)學模型的理論闡發(fā)顯然，R值越高，企業(yè)的經(jīng)濟性越好，反之亦然。因此，提高經(jīng)濟性的途徑就一定要使R值增加。從R＝F/M式中可看出，R與F成正比，與M成反比，即R∝F，R∝1/M。從純數(shù)學的角度看，增加R值要么提高F值，要么低落M值。而對付一個確定的物業(yè)，其修建面積F值已經(jīng)確定，無法增減。因此，能調(diào)治的就只有M值一個因素了。似乎形成“對一個確定的物業(yè)，提高其經(jīng)濟性的途徑只有淘汰治理人員數(shù)量”的態(tài)勢。然細細地闡發(fā)一下其影響因素，就會發(fā)明并不盡然，另有許多外在因素在影響著R值的量化。3、人均綜合經(jīng)濟指標的影響因素①物業(yè)類型的影響許多物業(yè)并不是單一使用功效的物業(yè)。辦公樓帶商業(yè)、住宅帶商業(yè)的物業(yè)觸目皆是。由于使用功效的差別，其治理方法也就大相徑庭。相應的R值（M值）盤算式也要從“數(shù)學模型”演化為如下的盤算式：M=F/R（人）

（2）M=F/RaA+RbB+RnN（3）式中：A、B、…N——同一大物業(yè)中差別功效物業(yè)所占的比例（%）Ra、Rb、…Rn——同一大物業(yè)中差別功效物業(yè)的人均綜合經(jīng)濟指標值（M2/人）②物業(yè)智能化水平的影響這是隱含在F值中的影響因素。智能化水平一般按A級的幾多來評價。智能大廈必須具備三種根本功效：通訊自動化系統(tǒng)（CA），辦公自動化系統(tǒng)（OA），大樓自動化治理系統(tǒng)（BA），這就是所謂的“3A”級。有人將BA中的消防自動化系統(tǒng)（FA）和信息治理自動化系統(tǒng)（MA）分散出來，就形成了“5A”。顯然，智能化水平越高，對人員的需求量越少，美國紐約市的貿(mào)易中心大廈近100萬平方米，治理大廈的人員僅有80小我私家，其人均綜合指標達12,500㎡/人。是我國目前平均水平的40～50倍。即說明了物業(yè)智能化的水平對物業(yè)治理經(jīng)濟性的巨大影響。③治理人員素質(zhì)的影響這是隱含在M值中的影響因素。同樣是治理人員，其責任心、技能水平和能力，受教誨水平存在著很大差別。智能化再高的物業(yè)，如果治理人員的水平低，也達不到其效用和淘汰人員的目的。在海內(nèi)，放著自動化水平很高的控制系統(tǒng)不消，用依然接納傳統(tǒng)落后的手動方法的例子觸目皆是，屢見不鮮。試想，如果用80個技能水平很低的平庸之輩治理紐約商貿(mào)中心，將會是一種什么樣的景象呢？因此，人員素質(zhì)的崎嶇是影響人均綜合經(jīng)濟指標的重要因素。④物業(yè)范圍的影響物業(yè)范圍也許會對R值產(chǎn)生影響。俗話說：麻雀雖小，五臟俱全。小型物業(yè)也會具備大型物業(yè)的功效，換句話說，物業(yè)小不一定智能化水平低，不一定設備系統(tǒng)數(shù)量少。譬如說一個大型物業(yè)有三個收支口小型物業(yè)也可能有三個收支口，那么憑據(jù)一門一崗制的原則，巨細兩個物業(yè)在收支口明崗的人員配置上應該是一樣的。再如冷凍機，大型物業(yè)可能用1000RT的冷凍機，小型物業(yè)可能只用400RT，這并不能說明小型物業(yè)即可由此低落60%的治理人員。從物業(yè)范圍的角度看，范圍較大的物業(yè)的人均綜合經(jīng)濟指標一定大于范圍較小的物業(yè)。⑤社會狀態(tài)的影響社會狀態(tài)也將會對人均綜合經(jīng)濟指標產(chǎn)生影響。好比治安狀態(tài)，就會對保安人員數(shù)量的配置產(chǎn)生影響。日本新宿的新都心大廈，十幾萬平方米的超大型修建物，僅有保安人員20人，接納的都是巡視制，不設明崗，大大淘汰了人員數(shù)量。而在中國，由于社會的治安狀況，很難設想大廈不設明崗，海內(nèi)的傳統(tǒng)保安治理方法仍接納一門一崗制，考慮到雙休日節(jié)沐日，則使人員數(shù)量大大增加。別的，政府的有關(guān)部分有些劃定也對人均綜合經(jīng)濟指標造成影響，筆者曾向一位政府官員作過咨詢，對付飯館，平均每200㎡的修建面積應配備一名保安人員，照此盤算，一棟50000㎡的飯館即應配備280名保安人員，其數(shù)量之大，令人咋舌。這些都是限制R值的因素。⑥專業(yè)社會化因素的影響隨著專業(yè)社會化水平的提高，許多原屬于物業(yè)治理企業(yè)自有人員的事情被社會上涌現(xiàn)出的專業(yè)化公司所取代。例電梯、配電系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)的維保業(yè)務，消防感知器、廚房排風設備的清洗、大廈外壁的清洗，消毒、殺蟲、滅鼠事情，垃圾清運、化糞池清掏業(yè)務等，甚至有專業(yè)的保安公司、保潔公司總攬原屬于物業(yè)治理企業(yè)中的重要事情范疇。這些專業(yè)公司的專業(yè)性強、技能水平高、特殊東西配備齊全、辦事態(tài)度好，逐漸成為物業(yè)治理中不可或缺的部分。顯然，這些專業(yè)公司的存在和對行業(yè)的不停滲透，極大地影響到企業(yè)人均綜合經(jīng)濟指標中最重要的外在形成——人員配備的多寡。因此，在確定R值時，一定要把這項因素充實考慮在內(nèi)，才可能使人均綜合經(jīng)濟指標的應用更靠近實際。⑦其它因素的影響除上述從專業(yè)角度考慮的影響之外，國度整體的政治氣候、經(jīng)濟體制、政策法例以及房地產(chǎn)的漲落、國度開放水平甚至國際形勢都可能會影響到物業(yè)治理行業(yè)，并一定會波及到人均綜合經(jīng)濟指標和企業(yè)的經(jīng)濟性。譬如政府近期出臺的“殘疾人安頓政策”，即極大地打擊了包羅物業(yè)治理業(yè)在內(nèi)的許多行業(yè)，打亂了企業(yè)的經(jīng)營治理秩序。因此，物業(yè)治理行業(yè)的經(jīng)營者、治理者們要隨時注意此類政策性動向，調(diào)解自身的綜合經(jīng)濟指標，制止不須要的損失，方為上策。4、人均綜合經(jīng)濟指標R值的理論公式考慮到各項影響因素的存在，則人均綜合經(jīng)濟指標R值（或M值）的理論盤算通式則為：M＝F/Ra·A＋Rb·B＋…Rn·N（K1K2K3）（4）式中：K1K2K3…Kn——各項影響因素的修自系數(shù)。如首先設定一個尺度的物業(yè)為參照物，其K1K2K3…Kn≡1。對一個實際的物業(yè)逐項進行闡發(fā)，確定其修正系數(shù)值。如其智能化水平高于尺度參照物，則智能化水平修正系數(shù)Ki即小于1，具體數(shù)據(jù)可依據(jù)經(jīng)驗值確定。再若實際物業(yè)座落于治安狀況較差的城鄉(xiāng)接合部，其周邊情況修正系數(shù)Ki即大于1，其具體數(shù)據(jù)亦應憑據(jù)實際狀況確定。總之，修正系數(shù)簡直定可以使人均綜合經(jīng)濟指標R值或?qū)嶋H物業(yè)治理人員數(shù)目更靠近上述的“最佳結(jié)合點”。三、利用人均綜合經(jīng)濟指標的觀點進行統(tǒng)計闡發(fā)1、統(tǒng)計闡發(fā)底子人們的最終目的是確定一個公道的M值，即為一個實際的物業(yè)配備其治理相適的人員數(shù)目。為此，需對實際物業(yè)的狀況進行詳盡的觀察研究。確定影響因素的影響水平，進而確定修正系數(shù)的具體數(shù)據(jù)。大量的社會實踐，使從事物業(yè)治理的從業(yè)者們積聚了富厚的經(jīng)驗，從中得到了許多接合實際的經(jīng)驗值。雖然有些經(jīng)驗值的得出未得到深入的理論驗證，但其使用性、操縱性卻很高。在尚未形成完整的理論體系之前，以這些經(jīng)驗數(shù)據(jù)作為統(tǒng)計闡發(fā)的底子仍然有較高的可靠性，是行之有效的要領。譬如：中型智能辦公大廈

R=600~800㎡/人高等公寓、別墅類住宅

R=1200~1500㎡/人2、典范化盤算實例①確定R值假定Ra=400（商業(yè)部分）Rb=1000（住宅部分）顯然，該物業(yè)是商業(yè)和住宅的綜合物業(yè)，其商業(yè)部分比例A與住宅部分比例B之和即是%。②盤算數(shù)據(jù)并列表該表為Ra=400，Rb=1000的通表，依此要領可確定（Ra1，Rb1）、（Ra2，Rb2）、…（Rai，Rbi）…（Ran，Rbn）等若干組數(shù)據(jù)或圖表。有了這些圖表，可使盤算大大簡化。只要確定了Ri數(shù)據(jù)，就可以查表盤算出有關(guān)數(shù)據(jù)。從表中可以看出，序號1，序號11所列的狀況為特殊狀態(tài)，即A=0時，B=1為純住宅狀態(tài)，A=1時則B=0，為純寫字樓狀態(tài)