房地產(chǎn)評估練習(xí)試卷1（共100題）

房地產(chǎn)評估練習(xí)試卷1（共5套）（共100題）房地產(chǎn)評估練習(xí)試卷第1套一、單項選擇題(本題共12題，每題1.0分，共12分。)1、土地一般是指()。A、陸地及其空間的全部環(huán)境因素B、由土壤、氣候、地質(zhì)、地貌、生物和水文、水文地質(zhì)等因素構(gòu)成的自然綜合體C、地球表層的陸地部分,包括內(nèi)陸水域和灘涂D、地球表面的能為農(nóng)業(yè),工業(yè)生產(chǎn)提供場所的部分標準答案：C知識點解析：土地一般是指地球表面的陸地部分,包括內(nèi)陸水域和灘涂。如果廣義地看,土地是指陸地及其空間的全部環(huán)境因素,是由土壤、氣候、地質(zhì)、地貌、生物和水文地質(zhì)等因素構(gòu)成的自然綜合體。故正確選項為C。2、在我國地價一般是()。A、土地的價格B、土地使用權(quán)價格C、土地所有權(quán)價格D、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費標準答案：B知識點解析：在我國實行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)分離的制度,土地使用權(quán)可以擁有和轉(zhuǎn)讓,因此地價一般是土地使用權(quán)的價格。3、所謂房地產(chǎn)評估,是指()。A、專業(yè)評估人員為特定目的對房地產(chǎn)的特定權(quán)益在某一特定時點上的價值進行估計B、評估人員在個人經(jīng)驗基礎(chǔ)之上對市場做出判斷后對房地產(chǎn)的價值評估C、專業(yè)評估人員對土地和房屋及其權(quán)屬的價值進行評估D、評估人員在一定的評估原則下開展的對土地和房屋及其價值的評估標準答案：A知識點解析：暫無解析4、房地產(chǎn)評估一般應(yīng)依照的程序,下列說法正確的是()。A、明確評估基本事項→制定工作計劃→實地勘察與收集資料→測算被估房地產(chǎn)的價格→確定評估結(jié)果和撰寫評估報告B、明確評估基本事項→實地勘察與收集資料→制定工作計劃→測算被估房地產(chǎn)的價格→確定評估結(jié)果和撰寫評估報告C、制定工作計劃→實地勘察與收集資料→測算被估房地產(chǎn)的價格→確定評估結(jié)果和撰寫評估報告→明確評估基本事項D、實地勘察與收集資料→制定工作計劃→測算被估房地產(chǎn)的價格→確定評估結(jié)果和撰寫評估報告→明確評估基本事項標準答案：A知識點解析：暫無解析5、影響房地產(chǎn)價格的因素眾多而復(fù)雜,影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價格的一般的、普遍的、共同的因素是指()。A、區(qū)域因素B、普遍因素C、個別因素D、一般因素標準答案：C知識點解析：區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性,對該區(qū)域內(nèi)的各塊土地的價格水平產(chǎn)生影響。個別因素,是土地自身的條件和特征對該地塊價格的影響。6、有一宗房產(chǎn),出讓期為50年,資本化率為10%預(yù)計未來前5年的純收益為30萬元,32萬元,36萬元,30萬元,40萬元,第六年開始純收益大約可以固定在50萬元左右,試評估該房產(chǎn)的收益價格為()。A、218萬元B、216萬元C、432.2萬元D、436萬元標準答案：C知識點解析：暫無解析7、現(xiàn)有一可比房地產(chǎn)實例,成交價格為4000元/平方米,成交日期為1998年8月。而1998年月至1999年8月,該類房產(chǎn)價格平均每月上漲1%,1999年8月至2000年2月,該類房產(chǎn)價格平均每月下降0.2%,則對該實例交易日期修正后2000年2月的房地產(chǎn)價格為()。A、6681元/平方米B、4454元/平方米C、7320元/平方米D、4783元/平方米標準答案：B知識點解析：暫無解析8、房地產(chǎn)市場的租金水平,類似于所開發(fā)房地產(chǎn)的地產(chǎn)未來月租金純收益為200元/平方米,該房產(chǎn)總建筑面積7500平方米,該類房地產(chǎn)的還源率為7%,出租率為70%,則所開發(fā)房地產(chǎn)的總價可確定為()。A、15000萬元B、1500萬元C、1800萬元D、18000萬元標準答案：D知識點解析：暫無解析9、下列關(guān)于地價特征,闡述錯誤的是()。A、地價是地租的資本化B、地價是權(quán)益價格C、土地具有增值性D、地價具有普遍性標準答案：D知識點解析：地價的特征有:(1)地價是地租的資本化;(2)地價是權(quán)益價格;(3)土地具有增值性;(4)地價與用途有關(guān);(5)地價具有個別性;(6)地價具有可比性。10、歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益是()。A、純收益B、總收益C、客觀總收益D、最大收益標準答案：A知識點解析：暫無解析11、在求取一宗被估房地產(chǎn)價格時,依據(jù)替代原理,將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進行對照比較,通過對交易情況、交易日期,區(qū)域因素和個別因素等修正,得出被估房地產(chǎn)在評估基準日的價格的方法是()。A、市場法B、收益法C、成本法D、比較法標準答案：A知識點解析：暫無解析12、下列房地產(chǎn)的估價不適用于剩余法的是()。A、待開發(fā)土地的估價B、將生地開發(fā)成熟地的土地估價C、廢棄的工業(yè)用地的估價D、待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價標準答案：C知識點解析：剩余法是將被估地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價值,扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后,依據(jù)該剩余值測算被估地產(chǎn)價格的方法。廢棄工業(yè)用地不屬于此定義范圍。二、多項選擇題(本題共17題，每題1.0分，共17分。)13、房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。房地產(chǎn)一般具有的特性,下列選項中正確的是()。標準答案：A,,C,,D知識點解析：房地產(chǎn)一般具有如下特性:(1)位置固定性;(2)供求區(qū)域性;(3)長期使用性;(4)大量投資性;(5)保值與增值性;(6)投資風(fēng)險性;(7)難以變現(xiàn)性;(8)政策限制性。14、根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件,地租可區(qū)分為()。標準答案：A,,B,,C,,D知識點解析：根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件,地租可區(qū)分為級差地租和絕對地租兩種形式,此外,還有壟斷地租,礦山地租和建筑地段地租等表現(xiàn)形式。15、評估人員在進行評估活動時,必須遵循的原則是()。標準答案：A,,C,,D,,E知識點解析：評估人員所遵循的評估原則有:(1)供需原則;(2)替代原則;(3)最有效使用原則;(4)貢獻原則;(5)合法原則。16、房地產(chǎn)價格有各種表現(xiàn)形式,其分類方式正確的有()。標準答案：B,,C,,E知識點解析：暫無解析17、按房地產(chǎn)的實物形態(tài)可將房地產(chǎn)價格劃分為()。標準答案：A,,C,,E知識點解析：根據(jù)權(quán)益的不同,可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格。按房地產(chǎn)的實物形態(tài)可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格。18、按價格形成方式分可將房地產(chǎn)價格劃分為()。標準答案：B,,C知識點解析：按價格方式可分為市場交易價格和評估價格。按房地產(chǎn)價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面價格等。19、下列選項屬于影響房地產(chǎn)價格因素的一般因素是()。標準答案：C,,D,,E知識點解析：一般因素主要包括經(jīng)濟因素、社會因素、政治因素、政策因素和心理因素。區(qū)域因素可分為:商服繁華因素、道路通達因素、交通便捷因素、城市設(shè)施狀況因素、環(huán)境狀況因素。20、市場法又稱為()。標準答案：B,,C,,D,,E知識點解析：暫無解析21、成本法又稱為()。標準答案：B,,D知識點解析：成本法又稱成本逼近法,承包商法、原價法,重置成本法等。22、在建工程的評估特點有()。標準答案：A,,B,,C,,E知識點解析：選項應(yīng)改為“建設(shè)工期長短差別較大”。23、在建工程評估的主要方法有()。標準答案：A,,D,,E知識點解析：暫無解析24、土地的特性可以分為土地的自然特性和經(jīng)濟特性兩個方面,其自然特性有()。標準答案：A,,B,,D知識點解析：暫無解析25、土地的經(jīng)濟特性有()。標準答案：B,,C,,D知識點解析：暫無解析26、馬克思在分析建筑地段地租時指出,農(nóng)業(yè)地租是建筑地段地租的基礎(chǔ),建筑地段地租具有的自身特點是()。標準答案：A,,C,,D,,E知識點解析：暫無解析27、依照程序進行房地產(chǎn)評估時,應(yīng)首先明確評估基本事項。評價基本事項包括內(nèi)容有()。標準答案：B,,C,,D,,E知識點解析：暫無解析28、個別因素分為土地個別因素和建筑物個別因素。屬于土地的個別因素的選項有()。標準答案：B,,D,,E知識點解析：土地的個別因素有:(1)區(qū)位因素;(2)面積因素;(3)形狀因素;(4)地理因素;(5)容積率因素;(6)用途因素;(7)土地使用年期因素。29、下列選項屬于建筑物的個別因素有()。標準答案：B,,C知識點解析：影響建筑物價格的個別因素有:(1)面積、結(jié)構(gòu)、材料等;(2)設(shè)計,設(shè)備等是否良好;(3)施工質(zhì)量;(4)法律限制;(5)建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)評估練習(xí)試卷第2套一、判斷題(本題共10題，每題1.0分，共10分。)1、地價是土地的購買價格，即地租的資本化。()A、正確B、錯誤標準答案：B知識點解析：暫無解析2、土地使用權(quán)價格可因土地使用年限的長短區(qū)分為各種年限的土地使用價格，其出讓的最高年限由省、自治區(qū)、直轄市以上的人民政府部門制定。()A、正確B、錯誤標準答案：B知識點解析：暫無解析3、國有土地所有權(quán)只能在一級市場進行交易，而不能進入二級市場流轉(zhuǎn)。()A、正確B、錯誤標準答案：B知識點解析：暫無解析4、一個地區(qū)房地產(chǎn)價格總水平與該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r呈正相關(guān)關(guān)系。()A、正確B、錯誤標準答案：A知識點解析：暫無解析5、運用收益法評估房地產(chǎn)得到的結(jié)果稱為比準價值。()A、正確B、錯誤標準答案：B知識點解析：暫無解析6、標準地價是國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)。()A、正確B、錯誤標準答案：B知識點解析：暫無解析7、房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實申報。()A、正確B、錯誤標準答案：A知識點解析：暫無解析8、貢獻原則是房地產(chǎn)分項評估中運用收益法的理論基礎(chǔ)之一。()A、正確B、錯誤標準答案：A知識點解析：暫無解析9、土地的經(jīng)濟供給，是指在土地的自然供給范圍內(nèi)，對土地進行了開發(fā)、規(guī)劃和整治，以滿足人類不同需求的土地供給。()A、正確B、錯誤標準答案：A知識點解析：暫無解析10、成本法中的基礎(chǔ)設(shè)施配套費用應(yīng)以“七通一平”為標準計算。()A、正確B、錯誤標準答案：A知識點解析：暫無解析房地產(chǎn)評估練習(xí)試卷第3套一、簡答題(本題共6題，每題1.0分，共6分。)1、簡述土地的經(jīng)濟特性。標準答案：土地的經(jīng)濟特性：(1)供給的稀缺性。所謂土地經(jīng)濟供給的稀缺性，主要是指某一地區(qū)的某種用途的土地供不應(yīng)求，形成稀缺的經(jīng)濟資源，形成供求矛盾。土地經(jīng)濟供給的稀缺性．與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量的差異性等有關(guān)。(2)可壟斷性。土地的所有權(quán)和使用權(quán)都可以壟斷。由于土地具有可壟斷性，因此，在土地所有權(quán)或使用權(quán)讓渡時，就必然要求實現(xiàn)其壟斷利益。(3)土地利用多方向性。一塊土地的用途是多種的，可以作為農(nóng)田，也可以建住宅或建寫字樓，或者建商場。(4)效益級差性。由于土地質(zhì)量的差異性而使不同土地的生產(chǎn)力不同，從而在經(jīng)濟效益上具有級差性。知識點解析：暫無解析2、房地產(chǎn)評估應(yīng)遵循哪些原則?標準答案：房地產(chǎn)評估應(yīng)遵循的原則：①供需原則；②替代原則；③最有效使用原則；④貢獻原則；⑤合法原則。知識點解析：暫無解析3、影響房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素包括哪些內(nèi)容?標準答案：區(qū)域因素是指某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性，對該區(qū)域內(nèi)的各塊土地的價格水平產(chǎn)生影響。具體包括：①商服繁華因素；②道路通達因素；③交通便捷因素；④城市設(shè)施狀況因素；⑤環(huán)境狀況因素。知識點解析：暫無解析4、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險性表現(xiàn)在哪些方面?標準答案：房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要來自三個方面：其一，房地產(chǎn)無法移動，建成后又不易改變用途，如果市場銷售不對路，很容易造成長期的空置、積壓。其二，房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期比較長，從取得土地到房屋建成銷售，通常要3～5年的時間，在此期間影響房地產(chǎn)發(fā)展的各種因素發(fā)生變化，都會對房地產(chǎn)的投資效果產(chǎn)生影響。其三，自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、社會動蕩等，都會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生無法預(yù)見的影響。知識點解析：暫無解析5、基準地價有哪些作用?標準答案：基準地價的作用如下：(1)具有政府公告作用。(2)是宏觀調(diào)控地價水平的依據(jù)。(3)是國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)。(4)是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)。(5)是進一步評估宗地地價的基礎(chǔ)。(6)引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。知識點解析：暫無解析6、簡述在建工程評述的主要方法及其評估思路。標準答案：在建工程評估的主要方法有：(1)形象進度法。形象進度法是指選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的市場價格，結(jié)合工程形象進度評估在建工程價值的方法。應(yīng)用形象進度法評估在建工程價值的計算公式為：在建工程價值=建造完成的房地產(chǎn)市場價值×工程形象進度百分比×(1-折扣率)工程形象進度百分比=(實際完成建筑工程量+實際完成安裝工程量)÷總工程量×100%折扣率的確定應(yīng)考慮營銷支出、廣告費用和風(fēng)險收益等因素。(2)成本法。成本法是指按在建工程客觀投入的成本評估，即以開發(fā)或建造被估在建工程已經(jīng)耗費的各項必要費用之和，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金來確定被估在建工程的價值的方法。其計算公式為：在建工程價值=土地取得費用+專業(yè)費用+建造建筑物費用+正常利稅(3)假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法是指在求取被估在建工程的價值時，將被估在建工程預(yù)期開發(fā)完成后的價值，扣除后續(xù)的正常的開發(fā)費用、銷售費用、銷售稅金及開發(fā)利潤，以確定被估在建工程價值的方法。其計算公式為：在建工程價值=房地產(chǎn)預(yù)期售價-(后續(xù)工程成本+后續(xù)工程費用+正常利稅)知識點解析：暫無解析二、綜合題（10分）(本題共5題，每題1.0分，共5分。)7、某土地面積為1000平方米，每平方米征地費100元、開發(fā)費150元，土地開發(fā)期為2年，開發(fā)費在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)商要求的回報率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找鏋?2%，銀行貸款利率為6%，試用成本法評估土地價格。標準答案：計算取得費利息一100×[(1+6%)2-1]=12.36(元/平方米)(2)計算開發(fā)費利息=150×[(1+6%)-1]=9(元/平方米)(3)計算開發(fā)商利潤=(100+150)×10%=25(元/平方米)(4)土地單價求取=(100+150+12.36+9+25)×(1+12%)=331.9232(元/平方米)(5)求取土地總價=331.9232×1000=331923(元)知識點解析：暫無解析8、有一宗土地，出讓年限為50年，資本化率為10%，預(yù)計未來前5年的純收益分別為15萬元、16萬元、18萬元、15萬元、20萬元，第6年開始純收益大約可以穩(wěn)定在25萬元左右，試評估該宗土地的收益價格。標準答案：P=15÷(1+10%)+16÷(1+10%)2+18÷(1+10%)3+15÷(1+10%)4+20÷(1+10%)6+25÷[10%×(1+10%)5]×[1-1÷(1+10%)50-5]=216.1(萬元)知識點解析：暫無解析9、有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地，土地面積為3000平方米，建筑容積率為3，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費為2000元/平方米，專業(yè)費用為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即可出售，預(yù)計售價為8000元/平方米，銷售費用為樓價的4%，銷售稅費為樓家的6.5%，當(dāng)時銀行貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為20%。試估算該宗土地目前的總地價和單位地價。標準答案：計算樓價=3000×3×8000=72000000(元)(2)計算建筑費和專業(yè)費用=3000×2000×3=18000000(元)(3)計算專業(yè)費用=18000000×10%=18000000(元)(4)計算銷售費用和稅費：銷售費用=72000000×4%=2880000(元)銷售稅費=72000000×6.5%=4680000(元)(5)計算利潤：利潤=(地價+建筑費+專業(yè)費用)×20%=(地價+19800000)×20%=(地價×20%+3960000)(元)(6)計算利息：利息=地價×[(1+6%)2-1]+(18000000+1800000)×[(1+6%)-1]=地價×0.1236+1188000(7)求取地價：地價=72000000-19800000-2880000-4680000-地價×20%-3960000-地價×0.1236-1188000地價=39492000÷1.3236=29836809(元)(8)求取單位地價：單位地價=29836809÷3000=9946(元/平方米)知識點解析：暫無解析10、某房地產(chǎn)公司于2002年11月以有償出讓方式取得一塊土地50年的使用權(quán)，并于2004年11月在此土地上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米2000元，經(jīng)濟耐用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑物重裝價格為每平方米2500元。該建筑物占土地面積為500平方米，建筑面積為900平方米。目前該建筑物用于出租，每月平均實收租金為30000元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年需支付的管理費為年租金的3.5%，維修費為重置價格的1.5%，土地使用稅及房地產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險費為重置價格的0.2%，土地資本化率為7%，建筑物資本化率為8%。試根據(jù)以上資料評估該宗土地2006年11月的土地使用權(quán)價格。標準答案：確定評估方法。該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜采用收益法。(2)計算年總收益。總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實際收益。年總收益=50×12×900×(1-10%)=486000(元)(3)計算年總費用：①年管理費=486000×3.5%=17010(元)②年維修費=2500×900×1.5%=33750(元)③年稅金=20×900=180000L)④年保險費=2500×900×0.2%=4500(元)年總費用=年管理費+年維修費+年稅金+年保險費=17010+33750+18000+4500=73260(元)(4)計算年房地產(chǎn)純收益：年房地產(chǎn)純收益=年總收益-年總費用=486.00-73260=412740(元)(5)計算房屋年純收益：①計算年綜合性貶值額。年綜合性貶值額本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限，考慮實體性、功能性和經(jīng)濟性貶值綜合確定的。但在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國家無償收回。這樣，房屋的重置價格必須在可使用年限內(nèi)全部收回。本例中，房地產(chǎn)使用者可使用的年限為48年，并且不及殘值，視為土地使用權(quán)年限屆滿，一并由政府無償收回。年綜合性貶值額=建筑物重置價格/使用年限=2500×900/48=46875(元)②計算房屋現(xiàn)值。房屋現(xiàn)值=房屋重置價格-年綜合性貶值額×已使用年數(shù)=2500×900-46875×2=2156250(元)③計算房屋年純收益。房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×房屋資本化率=2156250×8%=172500(元)(6)計算土地年收益：土地年收益=年房地產(chǎn)純收益-房屋年收益=412740-172500=240240(元)(7)計算土地使用權(quán)價格。土地使用權(quán)在2006年11月的剩余使用年限為46年。V=240240/7%×[1-1/(1+7%)46]=3279280.8(元)(8)評估結(jié)果。本宗土地使用權(quán)在2006年11月的價格為3279280.8元，單價為每平方米6558.56元(3279280.8÷500)。知識點解析：暫無解析11、被評估對象為一宗待開發(fā)商業(yè)用地，土地面積5000平方米，該宗地的使用權(quán)年限自評估基準日起為40年，當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%。評估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，認為待估宗地的最佳開發(fā)方案為建設(shè)一幢25000平方米的大廈，其中1～2層為商場，每層建筑面積為3000平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建筑面積為1900平方米。評估師根據(jù)相關(guān)資料，經(jīng)分析、測算得到如下數(shù)據(jù)資料：(1)將待估宗地開發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資500萬元，開發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入。(2)大廈建設(shè)期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費用為3000元，所需資金分2年投入，第一年投入所需資金的60%，第二年投入所需資金的40%，各年投資均勻投入。(3)專業(yè)費用為建筑費用的10%。(4)預(yù)計大廈建成后即可出租，其中1～2層每平方米建筑面積的年租金為2000元，出租率可達100%，3～5層(即寫字樓部分的1～3層)平均每天每平方米建筑面積租金為2元，第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元，寫字樓平均空置率約為10%。(5)管理費用為租金的5%，稅金為租金的17.5%，保險費為建筑費及專業(yè)費用的0.1%，維修費用為建筑費用的1%，年貸款利率為5%，復(fù)利計息。(6)開發(fā)商要求的利潤為建筑費用、專業(yè)費用、地價及土地開發(fā)費用之和的25%。(7)房地產(chǎn)綜合資本化率為8%。(8)每年按365天計算。(9)本項目不考慮所得稅因素。根據(jù)上述條件，試對該宗地的價值進行評估(要求：評估結(jié)果保留兩位小數(shù))。標準答案：1～2樓面積=3000×2=6000=0.6(萬平方米)(2)3～5層面積=1900×3=5700(平方米)=0.57(萬平方米)(3)6層及以上面積=2.5-0.6-0.57=1.33(萬平方米)(4)年總收入=0.6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9=2666.75(萬元)(5)年總費用=2666.75×(5%+17.5%)+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27(萬元)(6)年利潤=2666.75-683.27=1983.48(萬元)(7)大廈價值=1983.48/8%×[1-1/(1+8%)37)]=23355.83(萬元)(8)建筑費用=3000×2.5=7500(萬元)(9)專業(yè)費用=7500×10%=750(萬元)(10)開發(fā)商利潤=(7500+750+500+地價)×25%=2187.5+0.25×地價(11)利息=地價×[(1+5%)3-1]+500×[(1+5%)3-1]+7500×1.1×60%×[(1+5%)3-1]+7500×1.1×40%×[(1+5%)3-1]=0.1576×地價+522.2(12)地價=23355.8-7500-750-500-2187.5-0.25×地價-0.1576×地價-522.2=11896.13-0.4076×地價地價=11896.13/1.4076=8451.36(萬元)知識點解析：暫無解析房地產(chǎn)評估練習(xí)試卷第4套一、多項選擇題(本題共15題，每題1.0分，共15分。)1、下列特性中，屬于土地經(jīng)濟特性的是()。標準答案：A,C,D知識點解析：暫無解析2、下列特性中，屬于土地地理特性的是()。標準答案：B,C,D知識點解析：質(zhì)量的差異性、不可再生性、效用永續(xù)性屬于土地地理特性。3、地價的特征包括()。標準答案：A,B,E知識點解析：暫無解析4、應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法評估地價時，從房屋預(yù)期租售價格中應(yīng)扣除的費用項目有()。標準答案：B,C,D,E知識點解析：應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法評估地價時，從房屋預(yù)期租售價格中應(yīng)扣除的費用項目有建筑總成本、利潤、租金、利息。5、下列因素中，屬于影響房地產(chǎn)價格一般因素的是()。標準答案：A,B,D知識點解析：暫無解析6、下列因素中，屬于影響房地產(chǎn)價格的個別因素是()。標準答案：A,C,D知識點解析：區(qū)位因素、面積因素、容積率因素屬于影響房地產(chǎn)價格的個別因素。7、運用市場法評估房地產(chǎn)時需修正的因素主要有()。標準答案：A,B,C知識點解析：暫無解析8、運用收益法評估地產(chǎn)價格時涉及的基本因素主要是()。標準答案：B,C,D知識點解析：運用收益法評估地產(chǎn)價格時涉及的基本因素主要是地產(chǎn)的客觀收益、地產(chǎn)剩余使用權(quán)年限、地產(chǎn)的資本化率。9、運用成本法對房地產(chǎn)價格評估，其使用范圍主要是()。標準答案：A,B,C知識點解析：暫無解析10、運用剩余法評估房地產(chǎn)價格，其使用范圍主要是()。標準答案：A,C,D知識點解析：運用剩余法評估房地產(chǎn)價格，其使用范圍主要是待開發(fā)土地、將生地開發(fā)為熟地、待拆遷改造的再開發(fā)土地。11、基準地價系數(shù)修正法需修正的主要因素是()。標準答案：A,C,D知識點解析：暫無解析12、房地產(chǎn)價格中屬于政府制定的價格是()。標準答案：A,B,C知識點解析：基準地價、標定地價、房屋重置價格屬于政府制定的價格。13、土地使用權(quán)出讓可以采用()方式。標準答案：A,B,D知識點解析：暫無解析14、在用成本法評估新建房地產(chǎn)時，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的項目有()。標準答案：A,B,C知識點解析：暫無解析15、國家征用集體土地而支付給集體經(jīng)濟組織的費用包括()。標準答案：A,C,D,E知識點解析：暫無解析房地產(chǎn)評估練習(xí)試卷第5套一、單項選擇題(本題共35題，每題1.0分，共35分。)1、工業(yè)用地土地使用權(quán)出讓的最高年限是()年。A、70B、60C、50D、40標準答案：C知識點解析：暫無解析2、在建筑物重置成本的評估中，價格指數(shù)調(diào)整法一般只適用于()。A、大型的建筑物B、價格較高的建筑物C、賬面成本不實的建筑物D、單位價值小、結(jié)構(gòu)簡單的建筑物標準答案：D知識點解析：在建筑物重置成本的評估中，價格指數(shù)調(diào)整法一般只適用于單位價值小、結(jié)構(gòu)簡單的建筑物。3、單位建筑物面積地價是指平均每單位建筑面積上的土地價格，它稱為()。A、樓面地價B、總價格C、單位價格D、土地使用權(quán)價格標準答案：A知識點解析：暫無解析4、下列影響房地產(chǎn)價格因素中不屬于區(qū)位因素的是()。A、商服繁華因素B、道路通達因素C、環(huán)境狀況因素D、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素標準答案：D知識點解析：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素不屬于區(qū)位因素。5、按四三二一法則如鄰街深度為50英尺時，其平均深度百分率為()。A、160%B、140%C、120%D、100%標準答案：B知識點解析：暫無解析6、某一宗地每年純收益為50萬元，資本化率為5%，若未來5年的純收益在上一年基礎(chǔ)上增長1%，則評估值最可能為()萬元。A、1250B、1400C、1500D、1000標準答案：A知識點解析：P=50÷(5%-1%)=1250(萬元)7、對于整個工程已接近完工只是尚未交付使用的在建工程，可采用()評估。A、假設(shè)開發(fā)法B、成本法C、形象進度法D、市場法標準答案：C知識點解析：暫無解析8、如果某房地產(chǎn)的售價為2000萬元，其中建筑物1200萬元，土地價格800萬元，該房地產(chǎn)每年客觀收益為180萬元，若建筑物資本化率為10%,則土地資本化率最可能為()。A、8%B、7.5%C、6%D、10%標準答案：B知識點解析：土地的資本化率=(180-1200×10%)/800=7.5%9、用成本法評估土地價格時，土地取得費的計息期應(yīng)為()。A、整個開發(fā)期B、整個銷售期C、整個開發(fā)期和銷售期D、整個開發(fā)期和銷售期的一半標準答案：C知識點解析：暫無解析10、在路線價四三二一法則的各種深度百分率中，呈遞增現(xiàn)象的百分率是()。A、單純深度百分率B、累計深度百分率C、平均深度百分率D、標準深度百分率標準答案：B知識點解析：在路線價四三二一法則的各種深度百分率中，呈遞增現(xiàn)象的百分率是累計深度百分率。11、評估房地產(chǎn)時需要考慮的主要風(fēng)險是()。A、不可位移B、使用時間長C、不易變現(xiàn)D、規(guī)劃限制嚴標準答案：C知識點解析：暫無解析12、對于建筑物的過剩功能，在評估時可考慮按()處理。A、功能性貶值B、建筑物增值C、經(jīng)濟性貶值D、經(jīng)濟性溢價標準答案：A知識點解析：對于建筑物的過剩功能，在評估時可考慮按功能性貶值處理。13、土地市場的不完全競爭性是由土地的()決定的A、稀缺性B、用途多樣性C、不可再生性D、價值增值性標準答案：C知識點解析：暫無解析14、某待估房地產(chǎn)，已知建筑物的還原利率為8%，土地的還原率為6%，建筑物價值占房地產(chǎn)總價值的45%，則該房地產(chǎn)的綜合還原利率應(yīng)為()。A、5%B、6.9%C、6%D、7.1%標準答案：B知識點解析：該房地產(chǎn)綜合還原利率=8%×45%+6%×(1-45%)=6.9%15、運用收益法評估房地產(chǎn)時，房地產(chǎn)總費用通常包括()。A、管理費+折舊費+保險費+稅金B(yǎng)、管理費+折舊費+保險費+稅金+空房損失費C、管理費+維修費+保險費+稅金D、管理費+維修費+折舊費+保險費+稅金+空房損失費標準答案：C知識點解析：暫無解析16、待估土地總收入為300萬元，年總費用250萬元，剩余使用年限40年，折現(xiàn)率為6%，則其評估價值最接近于()萬元。A、700B、800C、833D、752標準答案：D知識點解析：土地的評估值=(300-250)/6%×[1-1/(1+6%)40]=752(萬元)17、在地產(chǎn)估價中通常把()作為收益還原法評估中的收益額。A、地產(chǎn)收益B、客觀收益C、總收益D、總費用標準答案：B知識點解析：暫無解析18、從本質(zhì)上講，路線價估價法是一種市場比較法，其數(shù)學(xué)表達式為()。A、宗地價格=路線價×深度百分率×宗地面積B、地產(chǎn)價格=地產(chǎn)重量成本-各種貶值C、地產(chǎn)評估值=賣樓價-建筑費-專業(yè)費用-投資利息-投資利潤-稅費D、待估地產(chǎn)市場價格=參照物交易價格×正常交易情況參照物交易情況標準答案：A知識點解析：從本質(zhì)上講，路線價估價法是一種市場比較法，其數(shù)學(xué)表達式為：宗地價格-路線價×深度百分率×宗地面積19、利用當(dāng)?shù)卣贫ǖ幕鶞实貎r作為參照物，對其市場轉(zhuǎn)讓因素和個別因素等進行系數(shù)修正，從而求取待評地塊公平市場價值的一種估價方法稱之為()。A、個別因素系數(shù)修正法B、區(qū)域因素系數(shù)修正法C、容積率修正系數(shù)法D、基準地價系數(shù)修正法標準答案：D知識點解析：暫無解析20、確定待估地產(chǎn)價格，按照要求，采用市場比較法至少應(yīng)選擇()個以上的參照物。A、三B、四C、兩D、六標準答案：A知識點解析：確定待估地產(chǎn)價格，按照要求，采用市場比較法至少應(yīng)選擇三個以上的參照物。21、假定被估房產(chǎn)剩余使用年限為永續(xù)，在剩余年限中，前3年的每年預(yù)期純租金收入分別為3萬元、2萬元和1萬元，從第四年到永續(xù)，該地產(chǎn)純收益保持在3萬元水平上，折現(xiàn)率為10%，該地產(chǎn)的評估值最接近于()萬元。A、28B、32C、25D、30標準答案：A知識點解析：暫無解析22、運用市場比較法評估地產(chǎn)進行市場交易情況修正時，應(yīng)修正的因素是()。A、特別位置B、特殊動機C、特殊環(huán)境D、特殊交易時間標準答案：B知識點解析：運用市場比較法評估地產(chǎn)進行市場交易情況修正時，應(yīng)修正的因素是特殊動機。23、某宗土地2000平方米，土地上建一幢10層的賓館，賓館首層面積為1200平方米，第2層至第10層每層建筑面積為1000平方米，則由此計算出的建筑容積率為()。A、0.6B、5.1C、2D、6標準答案：B知識點解析：暫無解析24、某一土地使用權(quán)出讓年期為30年，資本化率為10%，預(yù)期未來每年的純收益為10萬元，該土地使用權(quán)的評估值最接近于()萬元。A、100B、80.32C、102.21D、94.27標準答案：D知識點解析：暫無解析25、根據(jù)有關(guān)規(guī)定，基本完好房的成新率是在()之間。A、80%～99%B、70%～89%C、60%～79%D、50%～69%標準答案：C知識點解析