物業(yè)管理制度匯編

公共制度：1.智能化住宅使用規(guī)范（擬編寫）2.業(yè)主公約3.住戶手冊及裝修規(guī)范4.社區(qū)精神文明建設(shè)公約5.消防管理規(guī)定6.商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定7.暫住人員管理規(guī)定8.出租房屋管理制度

丹楓白露業(yè)主公約為加強丹楓白露（以下簡稱＂本物業(yè)＂）的物業(yè)管理，維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)的安全與合理使用，維護公共物序，共建標(biāo)志性、智能化、典范式、園林式住宅區(qū)，批準(zhǔn)簽訂本公約，并共同遵守。一、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)業(yè)主是指房地產(chǎn)所有權(quán)人。（一）權(quán)利：1、依法享有所擁有物業(yè)的各項權(quán)利；2、依法合理使用房屋建筑共用設(shè)施、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公用設(shè)施和公共場合（地）的權(quán)利；3、有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進行室內(nèi)裝飾裝修；4、在入伙時依法檢查房屋室內(nèi)工程、設(shè)施的質(zhì)量，對不合格有權(quán)規(guī)定整改；5、有權(quán)根據(jù)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備和所屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的狀況，建議物業(yè)管理公司及時組織修繕；6、有權(quán)參與業(yè)主大會，并擁有對本物業(yè)重大管理決策的表決權(quán)；7、有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項向業(yè)主管理委員會、物業(yè)管理公司提出質(zhì)詢，并得到答復(fù)；8、有權(quán)規(guī)定業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理公司按照規(guī)定的期限定期公布物業(yè)管理收支帳目；9、有權(quán)對物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評；10、有權(quán)對物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評；11、有權(quán)規(guī)定房屋建設(shè)毗連部位的其他維修負責(zé)人承擔(dān)維修養(yǎng)護責(zé)任，對方不維修養(yǎng)護或不予配合，可規(guī)定業(yè)主管理委員會或物業(yè)管理公司強制維修養(yǎng)護，按規(guī)定分攤費用。（二）義務(wù)1、在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時，應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定；2、執(zhí)行和服從業(yè)主管理委員會或業(yè)主大會的決議、決定；3、自覺維護公共場合的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好；4、按規(guī)定繳交物業(yè)管理服務(wù)費、房屋本體維修基金等費用；5、業(yè)主如需進行住宅裝飾裝修，必須遵守本物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定，并填寫申請表，繪制裝修圖紙等規(guī)定的其他資料報物業(yè)管理公司審查批準(zhǔn)后，向物業(yè)管理公司繳交裝飾裝修押金、管理費、工本費等方可按規(guī)定施工。裝修期間應(yīng)隨時接受管理人員的裝修巡查，如有追加工程應(yīng)提前申報，違章工程應(yīng)立即停止，并限期恢復(fù)原狀，承擔(dān)因此導(dǎo)致的經(jīng)濟和工期損失。竣工后由物業(yè)管理公司進行查驗，如無違規(guī)、違章情況或妨礙別人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象（如滲、漏、堵、冒等），押金予以退還，否則視違章情況予以扣除并限期整改；如屬統(tǒng)一清運垃圾和粉刷樓梯的，還應(yīng)同時交納垃圾清運費和粉刷費；如有額外使用公用設(shè)施（如電梯、供電增容等）的，還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補償費用。6、業(yè)主如請物業(yè)管理公司對其自用部位及設(shè)施設(shè)備、毗連部位及設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護，應(yīng)支付有關(guān)費用；7、明白并承諾與其他非業(yè)主使用人在建立合法使用、維護、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時，應(yīng)告知并規(guī)定對方遵守本物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定和本業(yè)主公約，并承擔(dān)連帶責(zé)任；8、明白并承諾業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在本物業(yè)內(nèi)不存在人身、財產(chǎn)保管或保險關(guān)系（另有專門協(xié)議規(guī)定除外）；9、在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為：1)擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽臺自用面積內(nèi)天面等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計用途、功能和布局等；2）對房屋的內(nèi)外承重墻、隔墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、擴、搭、建；占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用部位、設(shè)施及公用場合（地）；4）擅自損壞、拆除、改造智能化系統(tǒng)設(shè)施管線、位置及使用功能供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)施；5）不按規(guī)定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物；6）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質(zhì)及飼養(yǎng)家禽、寵物等。7）踐踏、占用綠化地，損壞、涂劃園林建筑小品；8）影響市容觀瞻或本物業(yè)外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌等（涉及自用面積內(nèi)部分）；隨意停放車輛和鳴喇叭，制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)噪音；10）運用房屋進行危害公共利益或其他不道德的行為；11）法律、法規(guī)及政府規(guī)定嚴(yán)禁的其他行為。二、業(yè)主大會和業(yè)主管理委員會1、業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成，決定本物業(yè)管理重大事項的業(yè)主自治管理組織。業(yè)主管理委員會是業(yè)主大會的常設(shè)（執(zhí)行）機構(gòu)，經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立后，維護全體業(yè)主的物業(yè)權(quán)益，依法行使各項權(quán)利。業(yè)主大會和業(yè)主管理委員會均應(yīng)接受市、區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。2、第一次業(yè)主大會，在本物業(yè)交付使用且住用率達成百分之五十以上時，由區(qū)物業(yè)管理主管部門會同開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理單位，按法定程序和形式召集，并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主管理委員會。3、本物業(yè)所有享有投票權(quán)的已住用業(yè)主，均應(yīng)準(zhǔn)時出席業(yè)主大會，參與投票，行使法定權(quán)利，承擔(dān)法定責(zé)任。4、業(yè)主應(yīng)親自出席業(yè)主大會并投票，或委托別人出席和投票，否則視作棄權(quán)，并應(yīng)服從業(yè)主大會作出的決定。委托別人投票的，必須出具授權(quán)委托書，否則該項委托人無效。授權(quán)委托書必須有業(yè)主簽字，如業(yè)主為法人，須加蓋法人公章。5、業(yè)主大會可以采用會議或書面征求意見等形式；會議表決采用投票、舉手等形式。6、業(yè)主管理委員會成立后，負責(zé)召集此后的業(yè)主大會，并每年至少召開一次。經(jīng)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主建議，業(yè)主管理委員會應(yīng)于接到該項建議后十四天內(nèi)就其建議召開業(yè)主大會。業(yè)主委員會應(yīng)于召開業(yè)主大會七天前將會議地點、時間、內(nèi)容、方式及其他事項予以公告并報告區(qū)物業(yè)管理主管部門。7、業(yè)主大會必須有已住用業(yè)主中持有百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主出席才干舉行；如經(jīng)已住用業(yè)主中持百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主決定，可以推遲召開業(yè)主大會。8、業(yè)主大會的出席人數(shù)達成規(guī)定人數(shù)時，在會上提出的需經(jīng)決定的事項，由出席會議的業(yè)主表決，以過半數(shù)通過有效。9、業(yè)主投票時，以每套單元式住宅為一票；非住宅房屋每一百平方米建筑面積為一票。一百平方米以下的每份房地產(chǎn)證書一票。10、業(yè)主大會的決定和業(yè)主管理委員會章程內(nèi)容不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。違反規(guī)定的，區(qū)物業(yè)管理主管部門有權(quán)予以糾正或撤消。三、違約責(zé)任1、違反本公約業(yè)主義務(wù)條款中1、3、4、5、6、9、10項規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)解決，并規(guī)定限期整改；逾期不整改的，有權(quán)強制整改，涉及采用停水、停電、停氣等催改措施；對本物業(yè)公共利益導(dǎo)致?lián)p失的，物業(yè)管理單位有權(quán)規(guī)定負責(zé)人予以補償并承擔(dān)違約金；強制整改措施予以公告，補償金和違約金納入本物業(yè)公共收入。補償金和違約金的項目及標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會議定，業(yè)主管理委員會未成立的，經(jīng)區(qū)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)后執(zhí)行。2、業(yè)主不按規(guī)定繳交管理服務(wù)費、房屋本體維修基金、電梯運營費、智能系統(tǒng)運營費等費用以及補償金、違約金的，處以每日千分之三的滯納金；無合法理由逾期三個月仍拒絕交的，物業(yè)管理公司可采用停水、停電、停氣等催繳措施。四、其他事項1、本公約由受其委托的物業(yè)管理單位報市物業(yè)管理主管部門審核批準(zhǔn)，在辦理住用手續(xù)時由業(yè)主簽字，并經(jīng)百分之十五的已住用業(yè)主簽字后生效。2、本公約對本物業(yè)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有同等效力。業(yè)主更換，本公約繼續(xù)有效。3、業(yè)主大會可以根據(jù)本物業(yè)的實際情況對本公約進行修改補充，并提前報市物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)備案。修改補充條款自業(yè)主大會通過之日起生效，無須經(jīng)業(yè)主重新簽訂。4、業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主管理委員會之間、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間因本公約發(fā)生糾紛；協(xié)助不成的，提請市物業(yè)管理主管部門調(diào)解，或提交深圳仲裁委員會依法裁決。5、本公約一式三份，業(yè)主、業(yè)主管理委員會、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。本業(yè)主所擁有物業(yè)：住宅：棟號商業(yè)用房：棟號（店、鋪）其他：所在單位：電話：（宅）（辦公室）業(yè)主（簽章）：二00年月日

業(yè)主守則一、前言尊敬的業(yè)主：歡迎您入住由深圳市三九丹楓白露物業(yè)管理有限公司提供綜合一體化管理與服務(wù)的社區(qū)（大廈）。深圳市三九丹楓白露物業(yè)管理有限公司是經(jīng)深圳市政府批準(zhǔn)成立，專業(yè)從事物業(yè)管理、服務(wù)及物業(yè)經(jīng)營的公司，從屬于深圳市三九房地產(chǎn)（集團）公司。為了使您充足享受優(yōu)雅、寧靜、舒適、安全的工作與生活環(huán)境，本手冊專門為您介紹了社區(qū)（大廈）的各種服務(wù)、設(shè)備、管理規(guī)章及安全措施等，使您更清楚自己應(yīng)有的權(quán)利和義務(wù)。所以，請您務(wù)必仔細閱讀本手冊，如您有任何疑問，歡迎及時提出，我們將盡力為您解決。本手冊中所列條款及事項乃根據(jù)政府有關(guān)法律政策編寫，均出之有據(jù)，純?yōu)闃I(yè)主利益考慮，懇請各位合作。深圳市三九丹楓白露物業(yè)管理公司

二、住戶手冊1.0管理機構(gòu)及職能：1.1社區(qū)（大廈）管理處是由三九丹楓白露物業(yè)管理公司派出具體負責(zé)平常物業(yè)管理事務(wù)的常設(shè)機構(gòu)，其職責(zé)是為業(yè)主（住戶）提供專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)及代表全體業(yè)主根據(jù)相關(guān)規(guī)定解決有關(guān)事務(wù)。1.2管理處人員涉及：主任、屋村事務(wù)管理人員、機電設(shè)備工程師、維修人員、保潔人員、安全管理人員等，各司其職，各負其責(zé)，直接為業(yè)主（住戶）提供各項服務(wù)，并樂意接受業(yè)主、住戶的批評，誠心采納有益建議。1.3管理處負責(zé)社區(qū)（大廈）內(nèi)的房屋本體、電梯、給排水、供電、保安監(jiān)控、消防、代收代繳水電費、清潔衛(wèi)生、道路、綠化、娛樂設(shè)施等的管理。1.4管理處除做好社區(qū)（大廈）內(nèi)的管理工作外，并代表業(yè)主（住戶）就平常生活中涉及有關(guān)部門的公共事務(wù)進行聯(lián)系和協(xié)助解決。1.5業(yè)主（住戶）如不依時付清本體基金、管理費、水電費等，管理處有權(quán)對業(yè)主（住戶）提出奉勸、警告，甚至停止該戶之水電供應(yīng)。1.6管理處服務(wù)時間：周一至周五：8：00AM--11：30AM14：00PM--17：30PM周一至周五的下班時間和周六、周日全天：為值班時間，管理處均安排有管理及維修人員隨時準(zhǔn)備為業(yè)主（住戶）服務(wù)。1.7業(yè)主（住戶）如欲對管理工作提出投訴或建議，可用寫信、電話或親自前往的方式向管理處提出，并敬請告知具體聯(lián)絡(luò)方式，以便及時予以回復(fù)和解決。1.8管理處電話：2513001125130999-339232.0管理費2.1管理費:管理費是為保障各業(yè)主（住戶）之物業(yè)的長遠利益，本著取之于民，用之于民的原則而收取的。各住戶須依法承擔(dān)平常的保養(yǎng)維修和平常管理開支。管理費將用于管理處對本社區(qū)（大廈）內(nèi)所涉及的環(huán)境保護、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化養(yǎng)護、公共用電、公共用水等能源消耗及其有關(guān)的設(shè)備、工具的使用折舊和材料使用消耗、管理人員工資及其他雜費等。2.2本體維修基金:根據(jù)有關(guān)政府規(guī)定，業(yè)主（住戶）應(yīng)每月交納按建筑面積計收的本體維修基金。本體維修基金將用于管理處對本社區(qū)內(nèi)房屋本體承重結(jié)構(gòu)部分（涉及樓蓋、屋頂、梁、柱、墻體及基礎(chǔ)）、外墻面、樓梯間、電梯、走廊通道、門廳等公用部位，以及公用上下水道、落水管、供電線路、公用天線、消防設(shè)施、屋頂水箱、水泵電梯等整體性的共用設(shè)備等維修、養(yǎng)護。2.2.1由管理處以房屋本體設(shè)專帳代管，使用情況定期公布，本體維修基金局限性時，按建筑面積由管理處負責(zé)向業(yè)主（住戶）計收，業(yè)主（住戶）應(yīng)及時交付，如不準(zhǔn)時交納影響使用功能及安全所也許產(chǎn)生的后果，將由業(yè)主（住戶）承擔(dān)。2.2.2根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實行細則規(guī)定，當(dāng)業(yè)主發(fā)生變更時，原業(yè)主所交本體維修基金不予退還。2.3管理處每月向業(yè)主（住戶）收取管理費。各業(yè)主（住戶）應(yīng)承擔(dān)費用乃依據(jù)其擁有建筑面積計算所得。2.3.1業(yè)主辦理入住手續(xù)時必須按規(guī)定預(yù)交管理費用，預(yù)交水電費周轉(zhuǎn)金；周轉(zhuǎn)金于業(yè)權(quán)更改或產(chǎn)權(quán)到期后無息退還。2.3.2、為了方便業(yè)主，管理處采用銀行托收、電腦劃帳形式收取費用，每月1-10日為收繳時間。業(yè)主（住戶）請于指定銀行開立活期帳戶，亦可委托管理處辦理，并依時存入足額款項。因故未劃到款者，應(yīng)在當(dāng)月底前親自前來管理處交納鈔票，逾期不交者，將被加收滯納金。2.3.3、業(yè)主（住戶）須在存折上留存足夠的存款。逾期不交納費用（或存款少于應(yīng)繳費用導(dǎo)致劃不到款）者，按天天3‰收取滯納金。2.4不管貴戶是否空置，均須自辦理入住手續(xù)之日起交納各項管理費用。3.0清潔衛(wèi)生：3.1社區(qū)（大廈）實行垃圾袋裝化，各業(yè)主（住戶）傾倒垃圾應(yīng)系好垃圾袋放到管理處設(shè)立的垃圾桶內(nèi)（垃圾袋管理處有售）；請勿將垃圾擺放在門口、走廊等任何公共場合，違者將也許受到處罰，并承擔(dān)相應(yīng)費用。3.2請勿于社區(qū)（大廈）范圍內(nèi)任何公共地方隨地吐痰、隨地大小便、亂扔煙頭、果皮、紙屑等雜物，違者將也許受到處罰，并承擔(dān)相應(yīng)費用。3.3切莫把垃圾、菜葉、布屑、膠袋或廢紙等雜物投入廁所或下水道，如因使用不妥而導(dǎo)致堵塞或損壞，業(yè)主（住戶）應(yīng)及時告知管理處進行解決，并承擔(dān)相應(yīng)費用。3.4社區(qū)（大廈）內(nèi)任何公共地方，均不得亂涂、亂畫、亂張貼，違者應(yīng)負責(zé)清理、粉刷費用，如屬小孩所為，由監(jiān)護人承擔(dān)責(zé)任。3.5凡在公共場合亂貼廣告、標(biāo)語、亂豎指路牌、廣告牌者，除責(zé)令其限期拆除并恢復(fù)原狀外，將也許受到處罰，并承擔(dān)相應(yīng)費用。4.0安全4.1社區(qū)（大廈）內(nèi)二十四小時內(nèi)均有人當(dāng)值，熱情地為各業(yè)主（住戶）服務(wù)，并協(xié)助解決任何緊急事故。4.2人員管理4.2.1管理處工作人員在社區(qū)（大廈）工作、巡查，到各住宅單位走訪、抄水、電表，皆佩帶工作證。對無證人員和陌生人員來訪，在未弄清身份之前，應(yīng)謝絕進入。4.2.2遵守特區(qū)戶籍管理條例，凡有客人到貴處留宿，及出租屋的承租人須到社區(qū)（大廈）管理處辦理登記手續(xù)，違者責(zé)任自負。4.2.3切勿接待無證件客人及可疑人員，以免帶來不必要的麻煩。4.2.4業(yè)主有義務(wù)向管理處提供其住宅單位入住人員的姓名、年齡、性別、職業(yè)及工作單位等資料，如有變更，應(yīng)及時告知管理處。4.2.5為加強戶內(nèi)保安，樓棟之防盜閘門須經(jīng)常關(guān)閉，防避陌生人士擅入；由于住戶人數(shù)眾多，常有搬遷，管理人員也許難以完全逐個記憶辨認，為避免錯認外來人士而誤啟防盜閘門，故一般不能為住戶提供啟動服務(wù)，敬請住戶使用對講機與府上聯(lián)絡(luò)，以啟動閘門。4.2.6各單位戶內(nèi)已預(yù)裝了保安防盜對講機，請住戶提醒到訪之親友在抵樓棟閘門時，先以對講機與府上聯(lián)絡(luò)，防止歹徒擅闖。4.2.7由于職責(zé)所在，管理員在必要時，會查詢內(nèi)進之陌生人士，請向貴親友解釋此乃加強社區(qū)(大廈)內(nèi)保安措施。各住戶啟動大堂閘門進出時，請留意陌生人士跟隨，提防隨門而入，若有懷疑，請即告知看守大堂之管理員。4.2.8當(dāng)碰見或聽見任何可疑人士或聲音，請立即告知管理處；切勿隨便啟動防盜閘門給陌生人士；凡碰見自稱公共機構(gòu)或政府人員，必須清楚查驗其證件，若有懷疑，即時致電該機構(gòu)查詢；避免將貴重財物存放家中；既要安裝防盜鐵閘，亦須有穩(wěn)固之大門門鎖；外出時，將所有窗戶關(guān)閉，黑夜最佳留有適度照明燈光。4.3火災(zāi)防范4.3.1、私人地方a、任何人不得占用消防通道。樓梯走道和出口，必須保持暢通無阻。b、請留意市政府嚴(yán)禁市內(nèi)燃放煙火，爆竹之規(guī)定，以免引起火警;社區(qū)（大廈）內(nèi)嚴(yán)禁經(jīng)營和貯存煙花爆竹、炸藥、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆品以及劇毒物品,違者將也許受到有關(guān)處罰;。c、注意安全用電，應(yīng)使用適當(dāng)插頭，不可超負荷用電,不可在同一插座接駁太多電器，避免電線負荷過度;不可將電線直接駁插座，不亂拉接電線;府上各成員應(yīng)知道電源總掣之所在，當(dāng)緊急時，即時關(guān)截。d、不可儲存過量易燃物品，如火水、石油氣等；火柴、打火機及其它易燃、危險物品，應(yīng)遠離兒童。e、使用石油或煤氣時，請將窗戶打開，以保持空氣流通，萬一氣體泄漏時，亦可免積聚于室內(nèi)；停止使用時，應(yīng)關(guān)閉所有石油氣或煤氣總掣。f、外出時，倍加小心，非常小心解決燃燒中香燭，煙蒂及火柴等，留意火種是否完全熄滅，即時清理灰燼,關(guān)閉所有門窗及防煙門。g、定期檢查及更換電線和電器，注意接駁油氣或煤氣之橡皮管否老化。h、高層樓宇業(yè)主（住戶）請勿在陽臺私自安裝防盜網(wǎng)，如的確需要，應(yīng)在管理處統(tǒng)一管理下安裝。4.3.2公共地方a、請牢記所有樓梯及安全出口必須保持暢通，為個人及公眾安全，萬勿阻塞公眾地方,任何公眾地方擺放的物品將會被搬走,其相關(guān)費用將由有關(guān)住戶（業(yè)主）負責(zé)。b、社區(qū)（大廈）內(nèi)任何地方均不得燃燒香火、紙張、織物、纖維、塑料制品、木制品及其它廢棄物品。業(yè)主（住戶）應(yīng)教育小孩不要玩火,免生火警。c、公共地方均安裝有滅火筒、滅火喉及其防火設(shè)備，請各住戶敦促子女切勿移玩此等設(shè)備。d、防火門應(yīng)經(jīng)常關(guān)閉，但切勿上鎖。5.0設(shè)施及維修、養(yǎng)護責(zé)任5.1社區(qū)（大廈）樓宇自交付使用時（以入住告知單簽署日期為準(zhǔn)）起，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，凡因施工因素所引起的質(zhì)量問題（不涉及人為損壞），由發(fā)展商負責(zé)對土、木建筑保修一年，水、電設(shè)施保修半年，管理處負責(zé)代為住戶（業(yè)主）進行聯(lián)系。5.2由于屬自然災(zāi)害、自然損耗,或業(yè)主（住戶）使用不妥所致的質(zhì)量問題需維修，不在保修范圍內(nèi)，管理處將盡力為業(yè)主（住戶）提供有償服務(wù)；業(yè)主（住戶）自行裝修中涉及結(jié)構(gòu)、管道、電路及衛(wèi)生間、廚房間等的設(shè)施，管理處不予保修，凡這類房屋的維修，費用均由業(yè)主（住戶）承擔(dān)，管理處盡也許提供有償服務(wù)。5.3保修期之后的平常房屋維修，根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實行細則等有關(guān)法律及規(guī)定，業(yè)主（住戶）可委托物業(yè)公司管理處，在管理處力所能及的范圍內(nèi)進行維修及收取管理服務(wù)費用。5.4承重結(jié)構(gòu)部分（涉及樓蓋、屋頂、梁、柱、墻體及基礎(chǔ)）、外墻面、樓梯間、電梯、走廊通道、門廳等公用部位，以及公用上下水道、落水管、供電線路、公用天線、消防設(shè)施、屋頂水箱、水泵電梯等整體性的共用設(shè)備產(chǎn)權(quán)為全幢住宅業(yè)主共有，其維修，更新由全幢住宅業(yè)主共同承擔(dān)，維修、更新以及大、中修費用根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實行細則在本體維修基金中支出。5.5住宅建筑以外管理區(qū)域以內(nèi)的道路上下水管道、井、化糞池、路燈照明、綠化等公共設(shè)施由所有使用者共同承擔(dān)修理、養(yǎng)護費用，由物業(yè)管理處管理、維修，費用在管理費中支出。5.6住宅的公用部位、公用設(shè)備以及公用設(shè)施凡屬人為損壞，由損壞者負責(zé)修復(fù),并承擔(dān)有關(guān)費用。5.7住戶（業(yè)主）自用單位平常維修由住戶（業(yè)主）負責(zé)；如需管理處提供維修服務(wù)，可告知管理處，填寫維修申請單，管理處將盡也許提供有償服務(wù),安排人員進行維修服務(wù)，其費用由有關(guān)住戶（業(yè)主）承擔(dān)。維修費用將與管理費一并交納結(jié)算。5.8電梯5.8.1電梯是每位業(yè)主的共有財產(chǎn)，也是所有共有財產(chǎn)中最為昂貴的設(shè)備之一，保護和延長其使用壽命既是您的責(zé)任，也將會節(jié)省您的更新支出。5.8.2客梯只限載客，請勿用客梯運載貨品。5.8.3消防電梯只限運載電梯可以放進的裝修材料及垃圾、平常生活、辦公用品和貿(mào)易樣品等物品。運貨時須先到管理處提出申請，辦妥手續(xù)后方可使用。違章運貨者，將也許受到處罰，并承擔(dān)相應(yīng)費用。5.8.4使用電梯時應(yīng)文明操作，請勿用鑰匙等硬物按動或拍打顯示按鈕及隨意按動警鈴按鈕，請勿用物體擋住電梯門，使其不能自動關(guān)閉。違者將也許受到處罰，并承擔(dān)相應(yīng)費用。5.8.5兒童乘坐電梯須有大人陪同，以免發(fā)生意外。5.8.6電梯內(nèi)請勿吸煙、吐痰、棄物和掀動損壞轎箱內(nèi)裝飾物，違者將也許受到處罰，并承擔(dān)相應(yīng)費用。5.8.7電梯在運營中忽然發(fā)生停運等故障時，不要慌張，可按警鈴報告，管理處將會及時派員采用措施；請勿采用拍打按鈕、箱體以及強行撬門等暴躁行為。5.8.8乘客看到停運標(biāo)志時，請勿采用任何令其啟動或移動標(biāo)志牌的行為，以免發(fā)生人身、設(shè)備意外。5.8.9火警時切勿乘坐電梯。5.9公共及康樂設(shè)備5.9.1本物業(yè)內(nèi)各花園、平臺花園、樹木、草坪均經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，皆為住戶所建設(shè)，所有住戶均有責(zé)任愛惜花草和保持清潔衛(wèi)生。5.9.2請萬分小心敦促孩童千萬不可攀登園內(nèi)樹木及跨越各處欄桿、圍墻，以免發(fā)生危險。5.9.3請勿在花園、平臺玩耍球類、腳踏車、滑板及其他一切會碰撞、傷害別人或設(shè)施之各類游戲。5.9.3請勿在花園、平臺之坐椅及草坪睡臥及晾曬衣物，損害或采摘花卉、樹木，違者也許受到處罰，并承擔(dān)相應(yīng)費用。5.10所有使用大廈設(shè)施之人士，必須遵守政府所訂定之有關(guān)法例及管理處所定的守則。如業(yè)主（住戶）需進行二次裝修,請遵守本手冊之裝修守則。6.0車輛與交通管理：6.1社區(qū)（大廈）乃全體業(yè)主（住戶）公共場合，為保證停車場之使用和滿足業(yè)主（住戶）的需求，請業(yè)主（住戶）遵守、服從管理員的指揮；所有外來車輛未經(jīng)管理處許可，不得進入社區(qū)（大廈）。6.2凡經(jīng)許可進入社區(qū)（大廈）之所有車輛，遵照指示、規(guī)定的行車路線及停車位置，并按規(guī)定交納車位使用費或道路占用費。6.3停車區(qū)域內(nèi)所有車輛請勿裝載、存放汽油桶、氣瓶及不得在社區(qū)（大廈）內(nèi)亂停亂放，違者將也許受到處罰并承擔(dān)有關(guān)費用。6.4業(yè)主（住戶）車輛在社區(qū)行駛或停放過程中導(dǎo)致其他設(shè)施之損壞，應(yīng)按規(guī)定承擔(dān)有關(guān)費用。6.5如業(yè)主（住戶）使用之車輛有屢次違反有關(guān)規(guī)定之記錄,管理處將也許收回社區(qū)停車證，拒絕該車進入社區(qū)。7.0應(yīng)急程序：7.1緊急事故也許隨時發(fā)生，管理處必須為解決這些情況作好準(zhǔn)備，以盡量減低人員及財產(chǎn)的損失，以下所提供的資料，是特別為協(xié)助業(yè)主（住戶）防止和解決緊急事故而設(shè)。7.2單位內(nèi)物品解決。業(yè)主（住戶）請定期檢查單位內(nèi)存放之物品，以免阻塞危急時逃生之通道。任何也許引起或促成火警或危害安全之物件如舊布、報紙或其他易燃物品等，均不應(yīng)隨處放置在室內(nèi)。7.3當(dāng)發(fā)生意外或緊急醫(yī)療問題：7.3.1嘗試盡也許獲取有關(guān)損傷的資料；7.3.2使傷者處在溫暖舒適的狀況，并加以安慰；7.3.3撥電話規(guī)定急救醫(yī)療服務(wù)，市急救中心電話：120；7.3.4告知管理處詳述意外情況，涉及所屬單位、地點、姓名、地址、電話號碼、目擊者等；7.3.5在任何情況下，應(yīng)盡量保持鎮(zhèn)定。7.4罪案與安全7.4.1為防止偷竊、其他不法行為甚至搶劫或更嚴(yán)重的罪案，以下的建議對你也許有所幫助：a、如遇偷竊或經(jīng)常性盜竊，即向警方報告。匪警電話：110；b、如碰到搶劫、騷擾、襲擊或其它嚴(yán)重罪案，即向警方報告；c、所有案件均須向管理處報告，并把已采用的行動告知管理處工作人員；d、碰到任何不尋常的事情，皆應(yīng)告知公安部門及管理處；e、如于本社區(qū)（大廈）范圍內(nèi)碰到形跡可疑之人、物，應(yīng)立即告知管理處。7.5火警7.5.1業(yè)主（住戶）必須熟悉社區(qū)（大廈）內(nèi)的滅火器、警報系統(tǒng)與及消防部門的電話號碼：119。7.5.2若是輕微失火（如廢紙籃、煙灰碟等），盡也許將火撲滅，但切勿冒險。7.5.3如人身安全已受到威脅，而火勢亦不能即時受到控制，可將通往失火現(xiàn)場的門窗關(guān)閉，以隔離及控制火勢。7.5.4發(fā)生火警時，若情況許可時盡量嘗試進行下列各項重要環(huán)節(jié)：a、告知社區(qū)管理處，依照的指示，盡也許告知所有用戶。b、告知消防部門說出有關(guān)單位的名稱、地點；火警蔓延的范圍及位置；說出燃燒物質(zhì)；你的電話號碼、姓名。c、如被火焰或高熱所圍困，有也許的話，致電管理處、消防部門求助；打破玻璃警報系統(tǒng)之玻璃片，使警報訊號能發(fā)出，把門關(guān)閉，將火熱的源頭隔離；牢記煙和熱空氣都是向上升，接近地面的空氣含氧氣量較高，溫度亦較低，故應(yīng)蹲著身子或爬行逃生；如有需要，打破窗子以求空氣流通。7.5.5身處火場上層的人，應(yīng)向天臺方向逃生，如身處火場下層者，則向外走，前往最鄰近的出口逃生。7.5.6所有逃離火場的人，須在社區(qū)管理處指定之空曠地方聚集。7.5.7發(fā)生火警時，管理處工作人員會協(xié)助、消防員和公安阻止公眾人士進入有關(guān)單位，在管理人員或消防部門未宣布有關(guān)單位安全之前，任何人等不得進入。7.6地震7.6.1保持鎮(zhèn)定，切勿離開處身地方。7.6.2躲在桌子或堅固的結(jié)構(gòu)下尋求掩護。7.6.3遠離窗戶，玻璃隔板、架或懸掛的物件。7.6.4地震地不要躲在樓梯底下。7.6.5準(zhǔn)備應(yīng)付接連更多次的余震。7.6.6如單位受到破壞，立即告知管理處。7.6.7切勿散播謠言或夸大的報告。7.7水浸a、遇有也許發(fā)生水浸時：a、把有也許受損的貴重物品移往較高處；b、在水浸出現(xiàn)前，切斷電器用品的電源；c、提防通電的電線。7.7.2水浸之后：a、檢查財物以鑒定損失；b、委派及監(jiān)督負責(zé)清潔的員工；c、逐漸抽出積水，以減少對樓宇結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的更大損害；d、清除單位內(nèi)，家具及其他地方的積水，避免破壞環(huán)境衛(wèi)生；e、做好提防搶掠的措施，須加強安全，防止盜賊進入單位。7.8聯(lián)絡(luò)7.8.1用電話報案時，請?zhí)峁┮韵滤匈Y料：a、報案人的姓名；b、緊急事故的位置；c、社區(qū)（大廈）的名稱及地址；d、所住樓棟單位編號；e、有無人員受傷；f、緊急事故的種類、火警、罪案等。7.8.2待對方擬定了資料后，方可掛斷電話。7.9大廈撤離程序7.9.1當(dāng)發(fā)生火警或任何其他緊急事故，所有人都應(yīng)當(dāng)完全撤離火場，不能有所例外。7.9.2在撤離火場或進行火警演習(xí)時，業(yè)主（住戶）的貴重物品須自行負責(zé)，此外，最后離開的人須負責(zé)鎖上室內(nèi)所有進出的門。7.9.3啟動由單位通往街外的大門前，先弄清楚是否燙手，如發(fā)現(xiàn)該門是熱的，須慢慢啟動，若情況許可，應(yīng)前往預(yù)先指定的樓梯然后隨撤離程序逃生。7.10結(jié)語7.10.1沒有任何物業(yè)可以完全避免天災(zāi)人禍之發(fā)生，制定緊急程序計劃可避免人員和財物損失，以及萬一發(fā)生意外時，將損失減至最低，以上僅提供盡也許系統(tǒng)和周全的環(huán)節(jié)，以應(yīng)付意外或劫難之忽然來臨。7.10.2通過熟悉緊急情況應(yīng)變措施及程序指引，再加上業(yè)主（住戶）的合作，當(dāng)萬一發(fā)生緊急事故時，管理處有信心能應(yīng)付，縱使遇上從未預(yù)計的緊急情況，仍有一套基本的應(yīng)變程序可以協(xié)助管理處及業(yè)主（住戶）作出即時反映，以保障人員及財物安全。7.10.3制定和貫徹執(zhí)行緊急事故應(yīng)變措施及程序計劃，可以保護人身安全，保障業(yè)主（住戶）的投資。然而，請必須牢記，無論以上指引或應(yīng)變措施如何周詳，仍需業(yè)主（住戶）熟悉運用及時刻保持高度警惕，才可盡量避免意外發(fā)生，及達成本應(yīng)急程序之目的。7.11緊急電話號碼:a、火警電話：119b、匪警電話：110c、急救中心電話：120d、交通查詢：122e、管理處:2513001125130999-339238.0其他8.1嚴(yán)禁飼養(yǎng)寵物。在本社區(qū)（大廈）內(nèi)養(yǎng)貓狗及其它寵物，不單會妨礙公共衛(wèi)生，并引致鄰戶不滿，因此嚴(yán)禁飼養(yǎng)貓狗及其它寵物；根據(jù)市府有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)禁在市區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)家禽、家畜，敬請各住戶留意，違者將受到處罰。8.2神位:為保持環(huán)境清潔衛(wèi)生，住戶勿在單位門口或其他公眾地方擺設(shè)固定神位及燃點香燭等。8.3晾曬衣物:衣物必須盡量擰干，方可晾曬，以免滴水，引致下層不滿投訴。除預(yù)定之晾曬架外，請勿在窗外或公共地方晾曬衣物。8.4物業(yè)用途限制:本社區(qū)（大廈）乃根據(jù)政府所擬之計劃及條款進行使用，業(yè)主（住戶）不得改變房屋原有用途。三、住戶守則所有業(yè)主都必須遵守以下所列之條款1、業(yè)主資料業(yè)主必須填妥“業(yè)主資料表格”交回管理處存檔，以便緊急之需。2、樓宇外觀住宅（大廈）外墻不允許由業(yè)主作出任何的更改以致影響住宅（大廈）的外觀。3、公共門窗住宅（大廈）公共部分開關(guān)之門窗只允許在緊急的情況下關(guān)啟，在得到管理處批準(zhǔn)下，業(yè)主方可在特別情況下關(guān)啟門窗。不遵守此規(guī)定者也許被處罰并承擔(dān)有關(guān)費用。4、樓宇結(jié)構(gòu)之保護樓宇內(nèi)結(jié)構(gòu)部分不可改動。業(yè)主不準(zhǔn)損害任何住宅（大廈）內(nèi)之結(jié)構(gòu)。如發(fā)現(xiàn)受破壞，修補費用將會由該單元業(yè)主負責(zé)。5、公共設(shè)施業(yè)主有責(zé)任對社區(qū)（大廈）內(nèi)的設(shè)施，如排水，電力系統(tǒng)等保持其質(zhì)量及保護。任何損壞最終由業(yè)主負責(zé)。6、業(yè)主交付費用之責(zé)任所有業(yè)主都應(yīng)在接受單元前依時交付管理處規(guī)定費用，入住以后亦須依時交納各項管理費用。如有拖欠，將加收滯納金等費用。7、材料、貨品之運送1、業(yè)主需要運送、貨品時，必須依照管理處所指定之人口及路線搬運及使用指定貨運電梯。2、業(yè)主需為他們所聘請的運送工人的操守及行為而負責(zé)。所以因運送而對大廈導(dǎo)致之破壞，其修補費用由業(yè)主負責(zé)。3、在得到管理處批準(zhǔn)之前，業(yè)主不得運入或運出以下物品：保險柜、重型機械，大型物件等。8、二次裝修規(guī)例謹提醒各類住戶必須留意及遵守此手冊之裝修規(guī)例。9、保險1、管理處未對業(yè)主單元范圍內(nèi)購買保險，因此，管理處建議閣下為本單元內(nèi)的裝修、家具等購買保險。2、業(yè)主不得作出或允許發(fā)生任何違反管理處為公共地方購買的保險或令保費增長之任何行為。10、管理與空調(diào)收費業(yè)主須按協(xié)議規(guī)定之方式、時間繳付每月的各項費用，如有協(xié)議未說明內(nèi)容，則須遵照管理處之規(guī)定執(zhí)行。11、公共地方之整潔業(yè)主不得放置任何物品，家具，垃圾等于電梯門外、樓梯、走道、大堂等公眾地方，任何在公眾地方擺放的物品會被搬走而有關(guān)費用將會由有關(guān)業(yè)主住戶負責(zé)。12、垃圾之清運業(yè)主需負責(zé)將垃圾放置于由管理處指定的位置。任何于公眾地方發(fā)現(xiàn)的垃圾將由管理處清走而費用由有關(guān)業(yè)主(住戶)承擔(dān)。13、大廈保安管理處已安排了24小時由安全管理人員在大廈范圍站崗及巡邏以保持大廈安全。如閣下需要夜間進出大廈，希望能遵守以下程序：1、進入大廈前，請于接待處留下姓名、身份證號碼、電話、所進入單元及簽署。安全警衛(wèi)人員有權(quán)檢查大廈人士之身份證。2、離開大廈時，告知接待處管理人員并簽署離開。為本大廈之安全，安全警衛(wèi)人員有權(quán)于辦公時間以外拒絕任何人士進入本大廈。14、標(biāo)牌與指示牌1、業(yè)主在未得到管理處批準(zhǔn)前，不得擅自在公眾地方或社區(qū)大廈）外圍豎立或放置任何標(biāo)志、標(biāo)牌、通告、廣告及天線等物品。如發(fā)現(xiàn)上述物品，管理處在不另行告知下會將上述物品即時搬離現(xiàn)場。所有費用將會由有關(guān)業(yè)主承擔(dān)。2、在業(yè)重規(guī)定下，管理處在審批后可以安排在大堂或樓層指示牌更改有關(guān)業(yè)主公司資料等，費用將會由有關(guān)業(yè)主支付。15、兜售商品未得到管理處批準(zhǔn)前，業(yè)主不得在社區(qū)（大廈）或公眾地方作出兜售行為、派發(fā)傳單、廣告、贈品等。16、單元用途1、業(yè)主除在公約允許情況下不得將房屋改作規(guī)定以外之用途。2、業(yè)主不得將房屋用作進行違法，不道德等行為的用途。3、業(yè)主不得在房屋內(nèi)貯存易燃、易爆或危險物品等。4、業(yè)主不得收留或飼養(yǎng)寵物。5、業(yè)主在任何因素下不得任意發(fā)出或允許過大的噪音、震動等，以避免對其他使用者產(chǎn)生不便。6、業(yè)主不得安裝、放置任何重型機器、裝置、設(shè)備等。7、業(yè)主不得對社區(qū)（大廈）結(jié)構(gòu)、地板、天花或墻身等作出任何破壞、更改或附加建設(shè)等行為。8、業(yè)主必須自費對其房內(nèi)的設(shè)備、裝修等進行平常的維修、保養(yǎng)等以維持房屋的正常用途。9、在未得到管理公司或有關(guān)環(huán)衛(wèi)當(dāng)局、市政府指導(dǎo)下，業(yè)主不得在房屋內(nèi)安裝鍋爐或排放廢氣等的機械設(shè)施。對社區(qū)（大廈）管理方面的意見，管理公司歡迎業(yè)主以書面形式提出，我們對閣下之意見非常重視并樂于協(xié)助閣下解決任何問題。四、二次裝修程序業(yè)主在內(nèi)部裝修開展前需留意并必須遵守以下條款：1.0裝修申請表業(yè)主與裝修施工單位需填妥附頁的“裝修申請表”及“治安責(zé)任書”并交回管理處，以便辦理“裝修施工許可證”。2.0裝修圖紙及更改工程2.1為保護社區(qū)(大廈)公共設(shè)施，業(yè)主必需呈交3份其單元之裝修圖紙、裝修用料及機電技術(shù)資料與管理處審閱，未得到管理處以書面批準(zhǔn)裝修圖紙及頒發(fā)《裝修施工許可證》前，任何有關(guān)之二次裝修工程不得開展。2.2社區(qū)(大廈)之燃氣管道、消防系統(tǒng)、公共給排水系統(tǒng)及空調(diào)系統(tǒng)將不被批準(zhǔn)進行任何修改或增長接駁等工程，有關(guān)業(yè)主（住戶）單位內(nèi)加裝設(shè)施亦不得干擾及毀壞上述之公共設(shè)施，否則有關(guān)業(yè)主須負補償責(zé)任,承擔(dān)有關(guān)恢復(fù)費用。2.3裝修工程規(guī)定交審圖紙及內(nèi)容如下：2.3.1室內(nèi)平面布置圖(1：50),室內(nèi)間隔或墻高度至吊頂天花或結(jié)構(gòu)天花；任何保險柜或重型裝置重量達成或以上并標(biāo)明有關(guān)裝置之尺寸，重量等具體資料；任何提高地面工程,以便安排有關(guān)管線。2.3.2室內(nèi)裝飾大樣圖(1：50)2.3.3電力分布圖及簡圖(1：100),總配電盤，分區(qū)配電盤之位置，類別和功率；總配線圖并具有具體技術(shù)資料；總耗電量之計算。2.3.4其他有關(guān)圖紙2.4戶外加裝設(shè)施2.4.1走道已裝有足夠燈光，請勿在貴單位外加設(shè)照明燈飾，以免影響觀瞻。2.4.2請業(yè)主（住戶）勿在貴單位外（涉及戶外門、走道、外墻、外窗等）加裝標(biāo)牌、商業(yè)機構(gòu)的名稱、廣告及標(biāo)記；如屬必要，請報管理處批準(zhǔn)。如未經(jīng)批準(zhǔn)加裝標(biāo)牌等，業(yè)主（住戶）將也許受到處罰，并承擔(dān)有關(guān)費用。3.0空調(diào)安裝之特別提醒：3.1已安裝中央空調(diào)系統(tǒng)之部位，各業(yè)主（住戶）不得再自行安裝任何空調(diào)裝置。3.2業(yè)主（住戶）安裝窗式或分體式空調(diào)機，應(yīng)依管理處指定位置安放，并將滴水管引入自家下水管道中，不得向外排放。4.0裝修管理費及押金4.1裝修施工單位需在裝修工程開展前交納費用4.1.1裝修管理費：根據(jù)社區(qū)（大廈）的不同情況以及屋型面積具體規(guī)定4.1.2裝修押金(￥2023元/戶)4.1.3及其它有關(guān)費用(費用標(biāo)準(zhǔn)由管理處根據(jù)有關(guān)規(guī)定制訂)4.2裝修管理費所包含以下各項工作之開支:a、審閱裝修圖紙及技術(shù)資料及提出建議b、額外之安全及清潔安排c、臨時電力及水之安排d、裝修期間工程之監(jiān)察e、施工人員之管理4.3裝修管理費及押金以批準(zhǔn)裝修期30天計算，超過批準(zhǔn)裝修期30天之裝修管理費（逾期金30元-50元/天.戶）及押金，由業(yè)主（住戶）另行繳付后，方可繼續(xù)進行裝修工程。4.4裝修竣工后1個月內(nèi)，經(jīng)管理處審核、驗收，半年考驗期滿后，押金將不計利息發(fā)還予有關(guān)業(yè)主（住戶）。5.0聘用承造商5.1業(yè)主（住戶）需保證及指示所聘用之工人在執(zhí)行裝修工程時與管理處工作人員充足合作，以免影響平常操作。5.2業(yè)主指定聘用之裝修承造商必須持有深圳市有關(guān)部門認可的有效施工營業(yè)證明文獻，方可展開其裝修工程。5.3裝修工作開展前，所有施工人員需向管理處申請工作證。在進入社區(qū)（大廈）范圍時，施工人員必需佩帶工作證，但管理處有最終決定權(quán)可以不批準(zhǔn)持證施工人員進入社區(qū)(大廈)工作。5.4業(yè)主（住戶）自行裝修或親屬代為裝修，也須按上述程序進行。6.0指定承造商為保證所有公共設(shè)施能正常使用及避免系統(tǒng)受到故意或無意破壞，所有有關(guān)電力分布系統(tǒng)，公共天線系統(tǒng)，電話線路之增長，刪除及改動等工程或其他和社區(qū)(大廈)系統(tǒng)連接上的工程都必需由管理處批準(zhǔn)或指定承造商進行。7.0總結(jié)管理處再次提醒各業(yè)主，只在下列情況下，裝修工作方能展開。a、管理處已書面發(fā)出批準(zhǔn)裝修許可證b、所有有關(guān)費用已經(jīng)繳付c、所有工程并沒有和國家法律有任何抵觸d、消防機關(guān)已發(fā)出批準(zhǔn)文獻。五、裝修規(guī)范業(yè)主（住戶）必需留意并遵守以下裝修規(guī)例及條款1.0工作時間1.1規(guī)定可進行裝修工程之時間為：星期一至星期五早上八時至下午六時，如需超時加班工作，必須向管理處事先提出申請。1.2管理處有權(quán)隨時停止一切產(chǎn)生噪音，震蕩，強烈氣味或?qū)ζ渌麡I(yè)主（住戶）滋擾的工程。凡這類工程都應(yīng)在非辦公時間或管理處指定期間內(nèi)或地點進行。2.0后加設(shè)施，物件等在未得到管理處事前批準(zhǔn)之前，業(yè)主（住戶）不得在單位外（涉及戶外門、走道、外墻、外窗、屋頂?shù)龋┭b標(biāo)牌、商業(yè)機構(gòu)的名稱、廣告及標(biāo)記，安裝任何空調(diào)機，天線或雨蓬等物件。3.0更改、還原工程管理處保存規(guī)定業(yè)主對所有裝修工程進行更改或還原的權(quán)利，如該工程影響社區(qū)(大廈)設(shè)施，裝修結(jié)構(gòu)，管理處會發(fā)出書面告知，業(yè)主（住戶）須在一個月之內(nèi)完畢對此等工程規(guī)定，并負責(zé)一切費用。如業(yè)主未能在指定期間內(nèi)竣工，管理處會安排該項工程，而所需費用將會由業(yè)主（住戶）承擔(dān)。4.0社區(qū)(大廈)設(shè)施業(yè)主（住戶）必須保持社區(qū)(大廈)內(nèi)所有設(shè)備及消防設(shè)施都不得封死以致不能維修或檢查。所有檢查活門、渠蓋、門、百頁等都不能安裝或放置任何物品以影響正常啟動。5.0政府法例業(yè)主需對其裝修設(shè)計有關(guān)政府部門審批的項目，應(yīng)自行申請并遵守各部門所發(fā)出之指引及規(guī)定。6.0保險管理處建議業(yè)主（住戶）及其聘用之承造商，購買足夠之保險如；火險、勞動補償及公眾一切險等，以防意外導(dǎo)致?lián)p失。任何因業(yè)主（住戶）裝修工程所導(dǎo)致之責(zé)任,將由相關(guān)業(yè)主（住戶）承擔(dān)。7.0施工人員操守業(yè)主（住戶）需對其聘請之施工人員在施工現(xiàn)場作出的行為而負責(zé)。業(yè)主（住戶）需對此裝修規(guī)范熟悉及遵守。管理處有權(quán)對違反規(guī)定者規(guī)定停止工作，截斷其單元之電力供應(yīng)或?qū)⑹┕と藛T逐出社區(qū)(大廈)外。管理處不會對此行動所引致的后果而負責(zé)。8.0規(guī)范之實行物業(yè)管理公司在需要時可對此手冊之項目作出修改，并對此手冊有解釋之權(quán)。社區(qū)文明建設(shè)公約為搞好社區(qū)精神文明建設(shè)，使廣大住戶享有文明、健康的生活環(huán)境，特制定如下公約，敬請遵守：一、國家法律、法令、政策和特區(qū)的有關(guān)規(guī)定及本住宅區(qū)的各項規(guī)定，做一個遵紀(jì)守法的居民。二、住戶鄰里互相尊重、互相關(guān)心、互相幫助、和睦相處。三、不把違禁品、黃色淫穢的書刊、畫片、影碟等帶入社區(qū)。四、養(yǎng)成講道德、講文明、講禮貌、講衛(wèi)生、講秩序和心靈美、語言美、行為美、環(huán)境美的生活習(xí)慣。五、愛惜公共衛(wèi)生，不亂丟垃圾、果殼、紙屑、煙頭，不隨地吐痰和大小便，不往室外拋物和倒污水，共同維護住宅區(qū)公共衛(wèi)生。六、不在公共場合堆放物品、占用公共場合、阻塞通道；不在建筑物上亂圖亂畫亂張貼及亂堅路牌、廣告等，保持建筑物的原貌和美觀。七、愛惜公共財物，維護公共設(shè)施，共同發(fā)明一個環(huán)境優(yōu)美、秩序良好、安全舒適的居住環(huán)境，消防管理制度一、熟悉使用社區(qū)防火設(shè)備、線路、性能、使用方法，如有疑問詢問專職管理消防工作人員或公安消防部門。二、經(jīng)常檢查防火設(shè)備，如有損壞、失效，應(yīng)及時修理。三、設(shè)法使住戶了解、熟悉如何啟用智能報警設(shè)備及按鈕、防火設(shè)備?？蛇\用通告、標(biāo)貼。四、每日上班時檢查天臺，前后樓梯，走廊等走火通道。嚴(yán)禁有阻塞通道情況。五、嚴(yán)禁封閉或損壞安全疏散指示、事故照明設(shè)施或消防標(biāo)志。六、制止兒童在住宅區(qū)范圍內(nèi)玩火。七、注意收聽電話，如有異常，應(yīng)即派人修理。八、嚴(yán)禁住戶擅自將住宅改為工廠，特別是原料制品容易釀成火災(zāi)者，或發(fā)現(xiàn)住戶有大量易燃易爆物品，皆應(yīng)迅速向上級報告。九、切勿將防火門打開，以免萬一火警發(fā)生時濃煙散播及火勢蔓延。十、如發(fā)現(xiàn)某住家有濃煙冒出或火燒焦味，而又無人開門，應(yīng)即與智能控制中心聯(lián)系，并作緊急解決。十一、若發(fā)現(xiàn)火警須通過網(wǎng)絡(luò)與市消防中心聯(lián)系，同時按動警報告知住戶疏散，在安全情況下使用滅火器或水喉設(shè)法滅火。十二、火警發(fā)生時，勸喻住戶切勿乘搭電梯。十三、勸告拜神的住戶小心燃點香燭，嚴(yán)禁住戶在走廊燃燒元寶紙等。十四、報警時必須清楚說明火場地址，報案人姓名及電話。十五、所有消防裝置應(yīng)由認可的消防處最少每年檢查維修一次。商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定為了保障住宅區(qū)住戶及商戶的整體利益，發(fā)明良好的經(jīng)營環(huán)境，特制定此規(guī)定。凡在住宅區(qū)內(nèi)營業(yè)的單位、店主應(yīng)遵守社區(qū)各項管理規(guī)定。二、任何商業(yè)網(wǎng)點不得占用公共場合，不得在走廊堆放物品或擴大營業(yè)場地，違者要限令搬回，恢復(fù)原貌。三、各網(wǎng)點必須按規(guī)定掛招牌，不得在公共場合亂貼廣告、標(biāo)語、亂豎指路牌、廣告牌等。四、店主應(yīng)保持店容店貌及環(huán)境清潔，做好門前＂三包＂（包市容衛(wèi)生、包環(huán)境秩序、包綠化美化），如不能保持清潔，有蚊蠅孳生，情節(jié)嚴(yán)重者，報請有關(guān)部門責(zé)令停業(yè)整頓或吊銷執(zhí)照或中止租賃協(xié)議。五、任何商業(yè)網(wǎng)點不得容留與商場經(jīng)營無關(guān)的人員。商場夜間留宿人員數(shù)目須報物業(yè)管理處治安聯(lián)防隊辦公室批準(zhǔn)。六、凡在住宅區(qū)內(nèi)營業(yè)網(wǎng)點裝修，應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定審批裝修申請，特別強調(diào)不得隨意更改房屋結(jié)構(gòu)，損壞電子報警系統(tǒng)，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的損失。七、所有營業(yè)單位、店主均應(yīng)文明經(jīng)商、合法經(jīng)營，不得出售偽、變質(zhì)有害健康的商品、食物，不得強買強賣，欺行霸市。八、任何營業(yè)單位、店主應(yīng)自覺遵守消防規(guī)定，必須按每30平方米（建筑面積）配備滅火器1只。暫住人員管理規(guī)定為了加強對暫住人員的管理，保證住宅區(qū)安全，保障業(yè)主權(quán)益，特制定本規(guī)定：一、遵守國家法律、法規(guī)，接受公安機關(guān)管理部門的檢查，不得私用出租屋從事非法活動。二、暫住人員必須持有效合法證件，并到派出所申報暫住戶口。三、在本市工作的暫住人員，須持有本轄區(qū)派出所簽發(fā)的暫住證。四、在本市工作的港、澳、臺和外國人，須持有暫住證。五、投靠親友的外來人員，居住時間超過三天以上，須到派出所申報臨時戶口。六、凡暫住人員須持合法證件自覺到本區(qū)內(nèi)治安辦登記。七、暫住人員不得在本區(qū)內(nèi)從事非法活動,違者從嚴(yán)解決。八、暫住人員必須遵守本區(qū)的其他有關(guān)管理規(guī)定。出租房屋管理制度為了加強對出租屋的管理，防止案件發(fā)生，特制定如下制度：一、屋主出租房屋，需辦理房屋出租許可證，方可出租。二、出租屋業(yè)重要到管理處治安組登記出租情況實行備案。承租人入住后一星期內(nèi)要辦理戶籍資料。違反規(guī)定者，將停止水、電供應(yīng)。三、只準(zhǔn)將房屋出租給有合法職業(yè)的本地人或有暫住證的外地人居住，并需出具承租人的單位證明。業(yè)主必須留下地址、身份證編號、聯(lián)系電話。四、出租屋只限于居住生活，不得改變出租屋的用途。五、出租屋內(nèi)不得進行違法行為。六、業(yè)主必須經(jīng)常了解其承租人的生活情況，發(fā)現(xiàn)有不軌行為或可疑現(xiàn)象及時告知管理處或派出所。七、業(yè)主需向管理處交納管理押金人民幣200元，房屋不再出租時，退還押金。八、違章處罰：1、違反以上規(guī)定者處以人民幣1000元以下罰款，必要時將承租人送交公安機關(guān)解決。2、承租人多次違反管理規(guī)定，并拒不接受解決者，扣業(yè)主所交押金，并從嚴(yán)處罰。九、承租人必須服從有關(guān)《物業(yè)管理條例》，如違反者，經(jīng)多次勸阻無效，管理處有權(quán)采用必要的措施，直至改過或搬出社區(qū)為止。

第二部分：管理運作制度智能系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備管理制度中央智能調(diào)度中心值班制度消防工作管理制度智能車場管理制度配電房及特種作業(yè)人員安全制度配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定風(fēng)機管理制度水泵房管理制度柴油發(fā)電機組管理制度柴油發(fā)電機操作規(guī)程低壓配電房操作規(guī)程電梯管理制度電梯運營管理制度電梯機房管理制度電梯保養(yǎng)管理與維護制度電梯月保養(yǎng)制度高壓環(huán)網(wǎng)柜安全操作給排水管理制度財務(wù)公開制度員工工作服管理規(guī)定工程臨時用電制度員工工作指引及行為規(guī)范辦公區(qū)管理規(guī)定管理人員培訓(xùn)制度管理人員獎懲制度食堂管理規(guī)定回訪制度中央智能調(diào)度中心管理制度智能中心是掌握住宅區(qū)安全動態(tài)，指揮安全管理工作的重要部位，是管理處工作指揮的中心，其管理十分重要，特訂如下制度：智能控制中心是住宅區(qū)最核心部位，閑人不得內(nèi)進。智能控制中心實行24小時值班，值班管理人實行2人3班制，且有足夠的機動人員待職。值班人員不得擅離職守。保持室內(nèi)衛(wèi)生清潔，設(shè)備無塵，保養(yǎng)完好無損?？刂浦行闹蛋喙芾砣藛T應(yīng)具體填寫值班時的原始記錄、存檔備查。隨時檢查各類信號是否正常，并作記錄。如有報警派員以最快速度核查報警真?zhèn)吻闆r，并隨時與智能控制中心聯(lián)系，以便隨時調(diào)度，合理解決?？刂浦行母鞑僮魇直旁谧詣游恢?，每周作一次手動、自動實際操作檢查，以確認設(shè)備是否處在完好狀態(tài)。遇真實報警時控制室人員應(yīng)立即告知主任、各負責(zé)人員、機構(gòu)到場解決，并時刻監(jiān)視住宅區(qū)內(nèi)的各部位呼喊，組織協(xié)調(diào)方面的配合。如警情較大，應(yīng)立即與“120、119”等聯(lián)網(wǎng)機構(gòu)通報情況，求援，事后總結(jié)事件經(jīng)驗教訓(xùn)。定期對每種信號、報警做累計、分析，總結(jié)工作局限性，改善系統(tǒng)工作態(tài)勢，合理安排管理人員工作崗位，加強管理工作。智能停車場管理制度楓白露停車場停車位均在多層、架空層、高層地下車庫，業(yè)主、住戶車輛依就近原則停放。丹楓白露停車場使用智能系統(tǒng)控制車輛出入口，入口使用住戶ＩＣ卡和臨時卡，出口由安全管理員依卡中記錄，核對后合理收費。車輛安全管理員必須熟悉車場智能系統(tǒng)的性能、使用方法。車輛安全管理員必須認真執(zhí)行停車場管理規(guī)定，禮貌待人，熱情服務(wù)，保證車輛安全，維護車場良好的停車秩序。車輛進場后，必須按指定位置停車，排列整齊，不得阻塞通道，車管員認真核查車型、車牌號，避免出現(xiàn)差錯。了解和掌握車主的車型、車牌號、姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、居住樓層、房號等等，以便于辨認。嚴(yán)禁載有易燃、易爆和有毒有害物品的車輛進場存放，以免發(fā)生意外。如有車輛違反此規(guī)定進場時，應(yīng)立即令其開出車場，并立即報告管理處或公安機關(guān)進行解決。車輛安全管理員值班期間發(fā)現(xiàn)可疑情況，立即報告智能控制中心，并注意其事態(tài)發(fā)展，交接班時叮囑接班人注意，并記錄在交接登記薄上，同時將其它需注意的事項記錄在登記薄上以備查。車輛安全管理員必須認真執(zhí)行收卡制度、收費制度、堅持原則，不得徇私舞弊，如：不開票停車，亂收費或不收費等等。配電房及特種作業(yè)人員安全制度配電房重地要特別注意安全，未經(jīng)批準(zhǔn)一律不得進入。配電房要保持清潔衛(wèi)生，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆、有毒、有腐蝕性的物品及其他雜物以保持通道暢通無阻。絕緣工具要保持完好，絕緣等級要符合安全規(guī)定。儀表、操作手柄、指示燈、按鈕等要保持完好可靠。接地電阻要符合安全規(guī)范，滅火器材要配備到位。特種作業(yè)人員要嚴(yán)格執(zhí)行持證上崗制度，其證件必須在審驗有效期內(nèi)并與操作內(nèi)容相符方可上崗。同時，持證人必須自覺參與年審工作。特種作業(yè)人員要嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。停、送電要執(zhí)行工作制度，柜背操作、帶電操作、登高必須有保護人在場。嚴(yán)禁違章操作，保證安全。需要機組運營時，機房負責(zé)人一定要到達現(xiàn)場，與保護人一起檢查線路無誤后方能投入運營。機組必須處在良好的預(yù)備狀態(tài)，一旦需要即能投入工作。各配電房負責(zé)人及特種作業(yè)人員均要執(zhí)行以上制度，違反者將視為違反勞動紀(jì)律，并負責(zé)由此引起的直接責(zé)任。執(zhí)行中如有異常，必須及時向主管部門提出，以便修正。配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定一、操作人員必須具有高度的責(zé)任感，以保持設(shè)備、設(shè)施的正常運轉(zhuǎn)。二、未經(jīng)許可，任何閑雜人員不得擅自進入機房。三、設(shè)備操作人員，必須持有《特種作業(yè)操作證》方可上崗。四、操作人員必須對設(shè)備的運營狀態(tài)以及故障的解決進行具體的記錄。五、設(shè)備檢修人員必須準(zhǔn)時檢查配電室的溫度、濕度是否達成安全標(biāo)準(zhǔn)。六、每日對配電設(shè)備進行巡查，保證其完好運營。七、每月按期檢查變壓器的運營情況，并按計劃檢修配電設(shè)備一次。八、每個季度檢查各開關(guān)和固定螺栓，如有松動，應(yīng)進行緊固，保證接觸良好。九、每年對接地網(wǎng)檢查、測試一次。十、各類開關(guān)觸頭出現(xiàn)不平或毛刺時，將不平處打平、打光。十一、功率因素補償?shù)陀?.9時，應(yīng)及時修復(fù)。十二、設(shè)備室必須保持清潔整齊，嚴(yán)禁在室內(nèi)吸煙、堆放雜物。水泵房管理制度水泵房是提供住戶生活、消防用水的關(guān)健部位，是直接關(guān)系到住戶生活和生命財產(chǎn)安全的重要部位。為管理好水泵房，明確職責(zé)，制定如下制度。一、水泵房及地下水池，消防系統(tǒng)所有機電設(shè)備由機電人員負責(zé)監(jiān)控，定期檢查保養(yǎng)、維修及清潔清掃，并作記錄。解決不了的問題及時書面報告領(lǐng)導(dǎo)。二、水泵房內(nèi)機電設(shè)備由機電人員負責(zé)，其別人不得操作，無關(guān)人員不得進入泵房。三、水泵房內(nèi)所有設(shè)備在正常運轉(zhuǎn)下，開關(guān)應(yīng)放在自動位置，所有操作標(biāo)志簡樸明確，主接觸器開關(guān)每半月檢查清洗一次。四、消防泵按定期保養(yǎng)規(guī)定進行檢查，每旬進行一次“自動、手動”操作檢查，每年進行一次全面檢查。五、水泵球閥定期檢查保養(yǎng)，泵房每周打掃一次，水泵管道每月檢查擦洗一次。六、水泵控制回路應(yīng)每月進行一次緊固，檢查是否可靠，檢查備用水泵能否在主機出現(xiàn)故障的情況下，自動運營。七、注意電機運營時的電流、溫升情況，聲音是否異常，機械是否滑動靈活，定期進行對軸加油，使水泵達成100％良好狀態(tài)。八、污水池衛(wèi)生常清掃，水泵、管道常保養(yǎng)。九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位閥每周檢查一次，是否處在良好狀態(tài)。風(fēng)機房管理制度風(fēng)機為地下一層、地下二層的通風(fēng)設(shè)備和消防設(shè)備。為加強風(fēng)機房的管理，特制定以下規(guī)定：一、風(fēng)機房內(nèi)照明應(yīng)保持完好，路線整齊，無臨時接線。二、機房內(nèi)應(yīng)保持環(huán)境清潔，通風(fēng)良好。三、風(fēng)機房內(nèi)應(yīng)有滅火器，放置于易取處。四、每半月同消防檢查一起，試運營一次。五、嚴(yán)禁在機房內(nèi)吸煙。六、機房鑰匙由專人管理，無關(guān)人員不得進入機房。七、開關(guān)平時應(yīng)置于高速狀態(tài)。柴油發(fā)電機操作規(guī)程（一）、啟動前的準(zhǔn)備工作：1、全面檢查柴油機各部分是否正常。2、檢查水箱水位（2/3以上）。3、檢查機油油位。4、檢查燃油是否充足（2/3以上）。檢查油箱開關(guān)及有無滲漏。5、檢查蓄電池是否充足。蓄電池內(nèi)液體是否足夠。（二）、啟動及運營：1、啟動電機連續(xù)工作時間不宜超過10秒，如一次啟動不成功，應(yīng)于二分鐘后再作第二次啟動，三次無法啟動應(yīng)檢查因素。2、試運營時，可用手動啟動，平時應(yīng)置于自動位置。3、手動啟動時，啟動后應(yīng)調(diào)整手柄。使電壓達成380V至420V，頻率達成50HZ－51HZ。4、試運營期間做好各項記錄。5、水溫合成至60度時，方可帶動負載。6、每15日應(yīng)運營一次，每次運營時間應(yīng)不低于30分鐘。（三）、停機：1、停機前應(yīng)先御去負荷。2、先將轉(zhuǎn)速降至800轉(zhuǎn)/分（此時相電壓約為240V）。3、停機后，將開關(guān)轉(zhuǎn)至自動狀態(tài)。（四）、自動起動參數(shù)：1、市區(qū)斷電后，延時5秒起動。2、起動后延時2分鐘自動送電至配電房。3、停機須手動進行。低壓配電房操作規(guī)程（一）、合閘送電操作規(guī)范：1、非機電組人員不得進行合閘操作作業(yè)。2、合閘前，應(yīng)斷開各分路所有空氣開關(guān)。3、擬定整個線路無人進行操作，無短路現(xiàn)象。4、合閘后檢查各表指示，并觀測五分鐘。（二）、停電操作規(guī)范：1、斷開各分回路的空氣開關(guān)，拉下各回路刀閘開關(guān)。2、斷開低壓配電柜總開關(guān)。3、掛好嚴(yán)禁合閘標(biāo)志（三）、維護作業(yè)：1、嚴(yán)禁帶電操作。2、按計劃進行維護保養(yǎng)。電梯管理制度電梯管理員必須熟悉電梯的性能、操作規(guī)程及平常維護知識，定期對電梯進行巡查，注意防盜、防熱、防潮，掌握常見故障因素，重點解決。（一）、電梯發(fā)生故障，應(yīng)及時告知機電設(shè)備工程師，必要時告知保修單位派人修理。同時要善言安慰被困乘客，請其耐心等候，切勿自行啟梯門，以免發(fā)生危險。（二）、用電梯人數(shù)過多時，應(yīng)維護秩序，妥善安排，分批搭乘，以免超載而發(fā)生危險。（三）、嚴(yán)禁幼兒單獨進入電梯。（四）、經(jīng)常清理電梯門導(dǎo)軌內(nèi)外積存的垃圾，以免影響電梯門開關(guān)。（五）、發(fā)現(xiàn)電梯有震蕩，不正常聲音或電梯有損壞時，應(yīng)立即告知機電設(shè)備工程師人員進行解決。當(dāng)修理員到達時，管理人員需詳述電梯不妥之處，以便查究毛病，一切情況必須具體記錄。（六）、遇大雨時，如發(fā)現(xiàn)機房頂或接近電梯的門窗有水滲入時，應(yīng)立即盡量阻止雨水流入電梯槽，暴風(fēng)雨過后，必須根治漏水情況。（七）、凡有水滲入電梯，應(yīng)立即停止使用，以免觸電，并設(shè)法將電梯升高至較安全的地方。（八）、電梯機房鎖匙及電梯門鎖匙，除維修員、電梯專職管理人員外，任何人員不得使用。（九）、電梯槽底有積水時，應(yīng)立即組織清理，并報告上級解決，同時查究水的來源，盡早修理。（十）、沖洗走廊及樓梯時,嚴(yán)禁讓水流入電梯內(nèi),以免破壞電梯設(shè)備。（十一）、火警發(fā)生時，嚴(yán)禁搭乘電梯，因電梯也許隨時在半途停電，而將人困于電梯內(nèi)，被困后也許因濃煙而致命。（十二）、經(jīng)常檢查電梯機房通氣是否足夠，門窗是否完好，機房門須特別上鎖，加上“機房重地，閑人勿進”之警告的字樣。（十三）、電梯內(nèi)求救警鐘、電扇必須正常運轉(zhuǎn)，以免緊急時無法求救導(dǎo)致窒息。電梯運營管理制度一、電梯運營應(yīng)由專人負責(zé)，并對運營情況作出記錄。二、出現(xiàn)運營異常，及時關(guān)閉電梯，并對電梯進行檢查、修復(fù)。問題嚴(yán)重時，應(yīng)及時與電梯公司聯(lián)系。三、當(dāng)電梯出現(xiàn)故障，乘客被困時，應(yīng)將動力電源斷開，先以善言安慰乘客，同時請專業(yè)人員盡快解決。四、樓層水管破裂或因其他因素引起水流入電梯進道時，應(yīng)及時斷開電源，將電梯停至頂層。五、臺風(fēng)、暴雨來臨時，應(yīng)及時做好防護措施。六、定期檢查坑道有無積水，應(yīng)做到坑道無積水、清潔。如有積水雜物應(yīng)及時排除。隨時保持轎頂及門檻的清潔。七、定期檢查電梯的安全保護設(shè)施，做到安全運營，萬無一失。八、定期檢查電梯運營狀況，對問題應(yīng)及時發(fā)現(xiàn)，及時解決。九、非電梯維修人員，不得擅自拆卸，修理電梯，不得進入非乘客空間。十、做好電梯運營記錄，以及維修運營報表。十一、電梯實行二十四小時運營制。十二、進行電梯維修時，應(yīng)在首層電梯口注明，告知各住戶。十三、電梯維修應(yīng)盡快進行。十四、按“電梯保養(yǎng)管理與維護制度”，“電梯月保養(yǎng)制度”的規(guī)定，對電梯進行檢查和保養(yǎng)，并做好記錄。電梯機房管理制度機房為電梯的心臟部位。為保障電梯安全可靠的運營，加強對機房的管理，特制定本規(guī)定：一、機房內(nèi)照明應(yīng)保持完好，線路整齊，無臨時接線。二、機房內(nèi)應(yīng)保持環(huán)境清潔，通風(fēng)良好，門窗完好。三、機房內(nèi)應(yīng)備有滅火器，放置在易取處。四、機房鑰匙由專人保管，任何無關(guān)人員不得進入機房。五、嚴(yán)禁在機房內(nèi)吸煙、六、每日對機房內(nèi)的設(shè)備進行一次檢查，保證設(shè)備運營正常。七、做好機房的記錄（含檢查記錄，維修記錄）。八、在臺風(fēng)暴雨來臨之前，做好機房的防風(fēng)、防雨準(zhǔn)備，并在風(fēng)雨過后，及時進行檢查。電梯保養(yǎng)管理與維護制度電梯的運營操作雖然簡樸，但是其機械控制、電氣結(jié)構(gòu)相稱復(fù)雜。為保證電梯運營良好，延長其壽命，特制定以下制度：一、保養(yǎng)管理1、每日應(yīng)進行一次來回運轉(zhuǎn)測試，確認對講裝置及應(yīng)急燈保持正常功能。2、對搭乘處與車廂的門溝內(nèi)的雜物要做到隨有隨清。3、電梯門的門啟鑰匙須由專人妥善保管。二、外觀的維護1、車廂室壁，搭乘處與車廂門上的臟污應(yīng)做到隨有隨清以免被腐蝕變色，解決方式如下：●灰塵或塵埃每日須用羽毛或法蘭絨的刷子清掃一次。●中性污漬用中性清洗劑輕輕擦拭，把污漬擦掉后，再用水擦拭，注意不可導(dǎo)致傷痕。沒有污漬的地方盡也許不要擦拭?！裼托晕蹪n蠟筆或油漆等用中性洗潔劑無法洗掉的污漬，先用汽油洗去污漬，以中性洗潔劑擦拭掉汽油，再用水擦拭，然后用干布擦干?！胥U筆印用橡皮擦謹慎擦掉?！裢垦b面頑固的污漬用天那水在污處輕輕的揉擦，再用水擦拭并用布輕輕的擦拭。注意：天那水不宜使用過于頻繁，否則對涂裝面有不良影響。2、搭乘處按鈕以及車廂操作盤的維護污漬嚴(yán)重時可用柔軟的布沾上中性清潔劑進行擦拭。（注：堿性的肥皂水、油性的稀薄劑等，絕對嚴(yán)禁使用。電梯月保養(yǎng)制度一、電梯的月保養(yǎng)應(yīng)與具有專業(yè)保養(yǎng)資格的公司簽訂保養(yǎng)協(xié)議，并由專業(yè)人員進行保養(yǎng)。二、每月嚴(yán)格按照“月保養(yǎng)單”上的項目進行保養(yǎng)，使各項數(shù)據(jù)達成規(guī)定規(guī)定。三、“月保”完畢后，由“月?！眴挝惶顚憽霸卤巍保⒂呻娞葚撠?zé)人簽字確認。四、電梯負責(zé)人必須對每部電梯按“月保單”上的項目進行檢查后，方可在“月保單”上簽字，嚴(yán)禁未經(jīng)檢查簽字確認。五、“月?！比藛T要持證上崗，嚴(yán)禁無證操作。六、在“月?！敝邪l(fā)現(xiàn)問題，“月?！比擞辛x務(wù)向電梯負責(zé)人說明，并加以解決。負責(zé)人則必須將此記錄備案。高壓環(huán)網(wǎng)柜安全操作一、必須由管理處主任批準(zhǔn)的、或持有高壓操作許可證的人員方可進入高壓環(huán)網(wǎng)柜室。二、保持室內(nèi)清潔，設(shè)備干凈無塵，不得堆放雜物。三、嚴(yán)禁在室內(nèi)吸煙。四、操作環(huán)網(wǎng)柜前，應(yīng)仔細閱讀環(huán)網(wǎng)柜說明書及注意事項。五、斷電后，必須進行接地保護。六、合閘前，必須斷開接地保護。給排水管理制度一、給排水管理人員必須了解、熟悉樓宇內(nèi)的供水系統(tǒng)，如：水管、水池、水箱、水泵，開關(guān)閥門及分閥門位置。二、應(yīng)定期巡視水泵操作是否正常，供水系統(tǒng)有無損壞或滴漏，水箱是否清潔，必須定期安排清洗水池，使水箱每三個月清洗一次，以保持衛(wèi)生。三、發(fā)現(xiàn)水管爆裂時，必須盡快關(guān)上相關(guān)的閥門，大水管爆裂，則總閥門關(guān)閉,并即時發(fā)出通告,受影響的住戶,立即安排緊急維修。四、注意水池的保養(yǎng)，防止破裂和滲漏，并且緊蓋水池，防止蚊蟲滋生。五、救火用的輸水設(shè)備，要經(jīng)常檢查，如有損壞，應(yīng)立即維修，同時嚴(yán)禁使用消防喉作其他用途。六、經(jīng)常檢查溝渠及沙井是否暢通，及時清理渠道蓋上的垃圾，以防止下雨時渠水受阻而水浸。七、樓宇外墻的公用下水管渠發(fā)生破裂，應(yīng)立即維修，以免污水流出影響環(huán)境衛(wèi)生。八、樓宇底層溝渠有臭味溢出時，應(yīng)立即檢查及維修。九、安裝及維修樓宇外的供水系統(tǒng)設(shè)備，應(yīng)與自來水公司聯(lián)系修理。十、樓宇內(nèi)的水表發(fā)生故障時，應(yīng)告知用戶，并立即檢修。十一、接到自來水公司發(fā)出的停水告知時，應(yīng)及時向住戶發(fā)出告知，使住戶有所準(zhǔn)備。十二、化糞池每年進行四次檢查，寫出書面材料，定出抽糞方案，并做好記錄備案。財務(wù)管理公開制度為了進一步規(guī)范管理運作，加強群眾監(jiān)督，依照《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》、《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)、政策，特制訂本制度：一、管理處需定期向所有業(yè)主公布的財務(wù)帳涉及：管理服務(wù)費和本體維修基金（以下稱本體基金）、電梯、智能系統(tǒng)運營費的收入和支出情況。二、管理服務(wù)費的收入涉及部分商業(yè)用房租金、向業(yè)主收取的管理服務(wù)費、有償維修費等其他合法收入；管理服務(wù)費的支出涉及公用設(shè)施、設(shè)備和公共場合的平常管理、維修、養(yǎng)護費用、管理處人員津貼、福利及辦公費用、公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險費、稅費、社區(qū)文化活動費用。三、本體基金的收入?yún)⒄丈钲谑兄笇?dǎo)標(biāo)準(zhǔn)按0.25元/平方米向全體業(yè)主收繳；其支出用于房屋共用部分的維修養(yǎng)護，本體基金30％用于房屋本體共用部位的平常維護和零星小修，其余70％用于房屋本體共用部位中修以上維護工程；用于中修以上維護工程時須經(jīng)業(yè)主管委會或該棟50％以上業(yè)主書面批準(zhǔn)。四、管理處對本體基金以房屋本體每棟為單位進行專帳管理，并設(shè)立專用帳號存儲本物業(yè)的本體基金。五、管理服務(wù)費、本體基金的收支項目，由財務(wù)人員依照帳本的實際情況每三個月公布一次，接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督和征詢。六、財務(wù)管理公開采用定期在花園宣傳欄內(nèi)張榜公布，過期到管理處查詢的形式。七、如有重大事項或認為有必要須提前或推后公布財務(wù)帳目，須向全體業(yè)主書面說明。八、如有關(guān)部門或業(yè)主對所公布的帳目有質(zhì)疑，請到管理處查詢。如需對帳目進行說明或必要的更正，須另行在宣傳欄內(nèi)公布。員工工作服管理規(guī)定一、新工作服：凡新到崗人員均發(fā)放兩套工作服，工作滿兩年后，可更換新工作服。二、不得在上班時間以外著工作服，不得將工作服轉(zhuǎn)借給其別人。三、如因工作因素導(dǎo)致工作服損壞，需由當(dāng)事人寫明損壞因素，書面報告管理處主任，經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后方可更換。四、非因工作因素導(dǎo)致的工作服損壞，由當(dāng)事人自行承擔(dān)購買工作服的費用。五、冬、夏之交需更換工作服時，需由領(lǐng)用人將工作服清洗干凈，交還管理處后，由管理處統(tǒng)一發(fā)放。六、如員工辦理離、辭手續(xù)時，需將工作服洗凈后交回管理處，并作為離、辭人員完善手續(xù)之一。工程臨時用電制度為了加強社區(qū)的用電管理，防止用電不妥而發(fā)生人身安全、設(shè)備安全事故，保證社區(qū)電力正常運營，特制定此制度。一、前來聯(lián)系臨時用電者，必須持有合格的電工上崗證方可填寫臨時用電審批表。按用電量的多少、時間長短預(yù)付用電費用押金。二、必須裝有供電局檢查合格的三線四制電度計量表，按負荷大小、長度選擇導(dǎo)線、漏電總開關(guān)。用電量不得超過總負荷的20％，線路安裝高度不得低于15M。三、線路不得隨地拖動，移動線路必須用多股橡質(zhì)軟電纜。四、線路必須是三線四制，此外加一條可靠的保護接地，每分支用電線路必須安裝不超過10A的可靠空氣開關(guān)，不得使用金屬導(dǎo)線代替保險絲。五、移動照明、潮濕環(huán)境、地下通道線路必須使用安全電壓，不聽勸阻者停止供電。六、使用電動工具時，必須檢查其絕緣強度是否達成0.5MΩ以上,不得戴手套，長袖衣服要扣鈕扣，違反者后果自負.七、燒電焊前須檢查周邊是否有可燃物品。電焊時必須兩人以上同時作業(yè)，至少配備1211滅火器一個。八、電焊作業(yè)完畢后，必須具體檢查周邊環(huán)境，是否有遺留火種，擬定無熱源后方可離開現(xiàn)場。違者重罰并補償經(jīng)濟損失。九、不得改動煤氣管道，不得用電焊燒煤氣管道，違者重罰并補償經(jīng)濟損失。情節(jié)嚴(yán)重者送交公安機關(guān)解決。員工工作指引及行為規(guī)范（一）管理人員守則一、守則三九精神：艱苦創(chuàng)業(yè)，實業(yè)報國。價值觀：以人為本，服務(wù)社會。團隊精神：忠誠、和諧、求實、創(chuàng)新。服務(wù)宗旨：以人為本，依法管理，業(yè)主至上，服務(wù)第一。經(jīng)營方針：優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保本微利。管理理念：以業(yè)主為中心，以業(yè)主滿意度為標(biāo)準(zhǔn)，全心全意為業(yè)主發(fā)明良好的生活環(huán)境和便利服務(wù)。員工管理：以人為本，善待員工，規(guī)