谷文淵物業(yè)管理有限公司訴滿正榮物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

谷文淵物業(yè)管理有限公司訴滿正榮物業(yè)服務(wù)合同糾紛案【案情簡介】秋杏小區(qū)位于雙水市錢山區(qū)3岔路水源社區(qū),始建于2002年8月14日,擁有住宅2******套,至引起本案時止尚未召開過任何1次業(yè)主大會.2006年5月后,業(yè)主6續(xù)入住秋杏小區(qū).秋杏小區(qū)未能成立業(yè)主委員會亦未能選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),經(jīng)開發(fā)商選聘,前期物業(yè)由高遠(yuǎn)物業(yè)有限公司管理.2007年11月30日,秋杏小區(qū)業(yè)主牛亮財、劉勝嬴、寶凡、梯東修、吳南、古仁康等5人利用業(yè)主推舉業(yè)主委員會成員候選人的時機(jī)成立業(yè)主管理委員會,并憑借候選人提名表和杜撰的材料在雙水市房產(chǎn)管理局登記為業(yè)主委員會(下稱“5人團(tuán)”),同時刻制秋杏小區(qū)業(yè)主委員會公章.2007年12月26日,“5人團(tuán)”以秋杏小區(qū)的名義向谷文淵物業(yè)管理有限公司(下稱谷文淵物業(yè))發(fā)出《中標(biāo)通知書》.2007年12月28日,“5人團(tuán)”擅自以秋杏小區(qū)的名義與谷文淵物業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》,并加蓋秋杏小區(qū)公章.2008年1月5日,秋杏小區(qū)118戶業(yè)主形成《秋杏小區(qū)業(yè)主維權(quán)意見書》,并于當(dāng)月20日分別呈交水源社區(qū)、3岔路街道辦事處和雙水市房產(chǎn)管理局請求撤銷“5人團(tuán)”的備案登記,均未能得到任何部門的準(zhǔn)許和答復(fù).2008年4月1日,因大部業(yè)主不認(rèn)可“5人團(tuán)”及前述物業(yè)服務(wù)合同而拒交物業(yè)管理費(fèi),谷文淵物業(yè)撤出秋杏小區(qū),但數(shù)月后又重返秋杏小區(qū)至本案終審生效之日,但超過3分之2以上的業(yè)主仍分文不交物業(yè)管理費(fèi),并且交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主呈越來越少的趨勢,谷文淵物業(yè)便將滿正榮等3戶業(yè)主訴諸法律.【爭議焦點】業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利源于業(yè)主大會的授權(quán)還是房產(chǎn)管理部門的備案登記?業(yè)主委員會未取得或經(jīng)業(yè)主大會的同意擅自簽訂物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主是否有約束力?【1審判決】原告谷文淵物業(yè)訴稱:2007年12月26日,其在秋杏小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)會上競標(biāo)成功,于當(dāng)月28日與秋杏小區(qū)業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》.原告谷文淵物業(yè)依約履行,但被告滿正榮經(jīng)催告1直拒交物業(yè)管理費(fèi),請法院判令被告滿正榮支付2008年1至3月物業(yè)管理費(fèi)116.60元,2008年4月1日至9月10日滯納金56元.被告滿正榮辯稱:秋杏小區(qū)至今為止未召開業(yè)主大會成立業(yè)主委員會,即秋杏小區(qū)根本沒有業(yè)主委員會,本案《物業(yè)服務(wù)合同》是原告谷文淵物業(yè)與“5人團(tuán)”之間的事,與被告滿正榮沒有法律上的聯(lián)系,被告滿正榮不具備本案被告的主體資格.除非業(yè)主大會有授權(quán),選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定,本案《物業(yè)服務(wù)合同》是“5人團(tuán)”私刻公章、冒充秋杏小區(qū)所簽,是無效合同,對被告滿正榮不具有法律約束力,請駁回原告谷文淵物業(yè)的訴訟請求.錢山區(qū)法院根據(jù)《中標(biāo)通知書》、《物業(yè)服務(wù)合同》、谷文淵物業(yè)經(jīng)營證照、秋杏小區(qū)業(yè)主委員會備案登記申請書、秋杏小區(qū)業(yè)主委員會準(zhǔn)予備案登記證明書查明:被告滿正榮系秋杏小區(qū)住戶.秋杏小區(qū)業(yè)主委員會于2007年11月15日依法成立,同年11月30日獲準(zhǔn)備案登記.原告谷文淵物業(yè)具有物業(yè)管理1級資質(zhì).2007年12月28日,原告谷文淵物業(yè)與秋杏小區(qū)業(yè)主委員會簽訂本案《物業(yè)服務(wù)合同》.合同簽訂后,原告谷文淵物業(yè)依約履行,但包括被告在內(nèi)的少部分業(yè)主至今仍未繳納2008年1~3月份的物業(yè)管理費(fèi)引起本案訴訟.錢山區(qū)法院認(rèn)為:原告谷文淵物業(yè)與秋杏小區(qū)業(yè)主委員會簽訂本案《物業(yè)服務(wù)合同》主體合法,是雙方的真實意思表示,內(nèi)容不違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,屬有效合同.被告滿正榮實際接受了原告谷文淵物業(yè)的服務(wù),雙方已形成事實上的物業(yè)服務(wù)權(quán)利義務(wù)關(guān)系,被告滿正榮應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)管理費(fèi).至于秋杏小區(qū)業(yè)主委員會在簽訂合同時是否征得業(yè)主的同意是內(nèi)部事務(wù)的問題,不得以此為由對抗物業(yè)公司而拒付物業(yè)管理費(fèi).錢山區(qū)法院根據(jù)《民法通則》第8:4條、第1百06條、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第:2條第4款、第4:2條第1款之規(guī)定判決如下:被告滿正榮支付物業(yè)管理費(fèi)116.60元,駁回原告的其他訴訟請求.【2審判決】滿正榮不服1審判決上訴稱:1審判決認(rèn)定秋杏小區(qū)業(yè)主委員會依法成立是錯誤的,秋杏小區(qū)業(yè)主委員會候選人提名的1******位選舉人中有69人還不屬于秋杏小區(qū)業(yè)主即沒有選舉權(quán),業(yè)主委員會的合法與否應(yīng)當(dāng)依《物業(yè)管理條例》判斷而不是以備案為準(zhǔn).《物業(yè)管理條例》規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘由業(yè)主共同決定,這是強(qiáng)制性規(guī)定,本案《物業(yè)服務(wù)合同》未經(jīng)秋杏小區(qū)業(yè)主同意且所謂的招標(biāo)中標(biāo)都是虛假的故屬無效合同,上訴人滿正榮不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)的給付義務(wù),據(jù)合同法第5:8條的規(guī)定也只能折價給付而不是按合同給付,但不管合同合法與否都不能約束包括上訴人滿正榮在內(nèi)的業(yè)主,上訴人滿正榮不具備本案被告主體資格.請求撤銷1審判決,駁回被上訴人的訴訟請求.被上訴人谷文淵物業(yè)辯稱:業(yè)主委員會合法性由房地產(chǎn)行政主管部門界定,秋杏小區(qū)業(yè)主委員會經(jīng)備案登記屬合法有效,業(yè)主委員會的選舉不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注意范圍.秋杏小區(qū)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標(biāo)由基層政府組織、當(dāng)?shù)厝請笥浾邎蟮?被上訴人谷文淵物業(yè)中標(biāo)取得服務(wù)權(quán),本案《物業(yè)服務(wù)合同》經(jīng)業(yè)主委員會討論后簽訂是合法有效合同.請求駁回上訴,維持1審判決.雙水市中級法院審理查明事實同1審.雙水市中級法院認(rèn)為:本案爭議焦點1是秋杏小區(qū)業(yè)主委員會是否合法及是否具有簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》的合法主體資格,2是本案《物業(yè)服務(wù)合同》是否有效.雙水市中級法院認(rèn)為:本案的業(yè)主委員會經(jīng)過法定程序選舉產(chǎn)生并獲準(zhǔn)備案登記,形式上具備簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》的合法主體資格.業(yè)主委員會的產(chǎn)生過程是否符合法律規(guī)定的程序和條件不是本案審理的內(nèi)容.《物業(yè)管理條例》關(guān)于選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定僅約束小區(qū)內(nèi)部的管理權(quán)限,對外簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》業(yè)主委員會是小區(qū)合法的民事主體,其法律效力不受小區(qū)內(nèi)部管理權(quán)限的制約.雙水市中級法院根據(jù)《民訴法》第1百5:3條第1款第(1)之規(guī)定駁回上訴,維持原判.【傾向意見】筆者認(rèn)為,本案的關(guān)鍵是物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會的性質(zhì)、備案登記的性質(zhì)和業(yè)主委員會的主體資格問題,其體現(xiàn)了相關(guān)法律的立法精神和司法的正義理念.筆者認(rèn)為,從立法精神看物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會備案登記屬備查性質(zhì)的行政管理行為,不是行政許可也不是行政確認(rèn)行為.《物業(yè)管理條例》第:6條規(guī)定業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向房地產(chǎn)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案,但沒有規(guī)定業(yè)主委員會經(jīng)備案取得管理資格和能力.換言之,物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會備案登記不會產(chǎn)生業(yè)主委員會取得經(jīng)營或管理的資格和能力比如對外簽訂合同的法律效果.物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會在民法上和物業(yè)小區(qū)1樣,都不是能夠獨(dú)立享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的民事主體,在行政法上不是行政相對人,業(yè)主委員會備案登記也不是對業(yè)主委員會的法律地位、權(quán)利義務(wù)的確認(rèn)或者否定.因此,業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利源于業(yè)主大會的授權(quán)而不是房產(chǎn)管理部門的備案登記.《物業(yè)管理條例》第:1條第(4)項規(guī)定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定,第:5條第(2)項規(guī)定業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項包括代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同.這是1個強(qiáng)制性規(guī)定,不容自行約定限制和任意選擇適用.可見,業(yè)主委員會未取得或經(jīng)業(yè)主大會的同意擅自簽訂物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主是沒有約束力的.也因此,如果形成事實上的服務(wù)關(guān)系,實踐中不支持按合同約定支付物業(yè)管理費(fèi),而是依合同法第5:8條的規(guī)定折價給付管理的成本.本案不同于1般拖欠物業(yè)管理費(fèi)糾紛案件之處是,秋杏小區(qū)自始至本案終審生效之日,都沒有召開過任何1次業(yè)主大會,根本不存在所謂的業(yè)主委員會,也根本不存在所謂的招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),兩級法院僅根據(jù)根本不存在的業(yè)主委員會給原告發(fā)出的《中標(biāo)通知書》、沒有招標(biāo)投標(biāo)開標(biāo)中標(biāo)印證的表面證據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》、秋杏小區(qū)業(yè)主委員會備案登記申請書和秋杏小區(qū)業(yè)主委員會準(zhǔn)予備案登記證明書以及原告谷文淵物業(yè)資質(zhì)資格證照就認(rèn)定秋杏小區(qū)有合法的業(yè)主委員會并具備民事主體資格顯然是沒有事實和法律依據(jù)的,在法理上也是不通的,不能體現(xiàn)立法上正義的法治理念和司法上正義的價值取向.基于物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會備案登記屬備查性質(zhì)的行政管理行為而不是行政許可也不是行政確認(rèn)行為的認(rèn)識,筆者認(rèn)為本案第1步應(yīng)當(dāng)思考秋杏小區(qū)是否存在業(yè)主委員會的問題,而選票和業(yè)主大會記錄才是認(rèn)定業(yè)主委員會存在與否的證據(jù),因為業(yè)主委員會備案登記屬于不可訴的行政行為,不能把業(yè)主委員會存在與否推出民案審查范圍之外.第2步應(yīng)當(dāng)思考如果業(yè)主委員會確實存在那么是否得到業(yè)主大會的授權(quán)或者決定簽訂物業(yè)服務(wù)合同,在此物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)注意是否有業(yè)主大會的授權(quán)或者決定而不是關(guān)注業(yè)主委員會是否備案登記,因為業(yè)主委員會即使不備案登記只要得到業(yè)主大會的授權(quán)或者決定簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)屬有效,應(yīng)當(dāng)約束全體業(yè)主,更何況本案原告是具有1級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),允許其疏于或放縱疏于審查物業(yè)服務(wù)合同簽訂主體資格對廣大業(yè)主是不公平的,是有違于物權(quán)法的立法本意的.另外,本案1、2審實際上都涉及到表見代理的問題,應(yīng)明確《民法通則》第6:6條第1款關(guān)于表見代理的規(guī)定是很嚴(yán)格的,也就是說表見代理除了善意的要件外根本上尚需被代理人的追認(rèn)才能對被代理人發(fā)生法律效力,可見本案兩級法院對于表見代理的解讀是