房地產(chǎn)項目開發(fā)流程與運營管理課件

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程與運營管理2第一部分房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運作程序房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程一般要經(jīng)過以下五個階段：1、項目確立階段2、項目前期階段3、項目實施階段—工程施工和產(chǎn)品銷售。4、項目驗收交付階段5、收尾階段具體內(nèi)容詳見《房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運作程序圖》3房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運作程序圖－14房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運作程序圖－1房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運作程序圖－25房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運作程序圖－36第二部分與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)和規(guī)范規(guī)定一、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)1、規(guī)劃用地面積：指經(jīng)過批準(zhǔn)的地塊規(guī)劃總用地面積，包括可直接用于項目開發(fā)的土地面積和總用地中應(yīng)提供給城市道路或其他公共設(shè)施使用的土地面積。2、建設(shè)用地面積：可直接用于項目開發(fā)的土地面積，也稱凈用地面積，但不包括應(yīng)提供給城市道路或其他公共設(shè)施使用的土地面積。

3、建筑占地面積：指建筑基底（地面一層）所占用的土地面積。4、建筑密度：建筑總占地面積與項目總用地面積的比率（％）。5、容積率：項目總建筑面積（地上部分）與總用地面積的比值。6、綠地率：項目范圍內(nèi)各類綠化（包括園林小品、休閑涼亭、水域等）所占的土地面積與總用地面積的比率（%）。7主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（續(xù)）7、住宅停車率：汽車的停車位數(shù)量與住宅總戶數(shù)的比率（%）。8、地下室：房間室內(nèi)地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高度的1/2以上者。9、半地下室：房間室內(nèi)地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高度的1/3，且不超過1/2者。10、層高：上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。11、室內(nèi)凈高：樓面或地面至上部樓板底面或吊頂之間的垂直距離。12、建筑高度：多層指建筑物室外地坪到其女兒墻頂部或檐口的高度；高層指建筑物室外地坪到其檐口或屋面面層的高度。地下室:房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者為地下室;半地下室:房間地平面低于室外高度超過該房間的凈高的1/3,且不超過1/2者為半地下室.9主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（續(xù)）13、住宅建筑層數(shù)的劃分標(biāo)準(zhǔn)：⑴按建筑物使用性質(zhì)分類：民用建筑（供人們從事非生產(chǎn)性活動使用建筑，又分為居住建筑如住宅、公寓、宿舍和公共建筑如圖書館、車站、辦工樓、電影院、賓館、醫(yī)院）工業(yè)建筑（供人們生產(chǎn)使用的建筑。

⑵按建筑物層數(shù)或總高度分類：

住宅按層數(shù)分：低層住宅（1—3層）、多層住宅（4—6層）、中高層住宅（7—9層）和高層住宅（10層以上）

公共建筑及綜合建筑，總高度超過24M的為高層，但不包括總高度超過24M的單層建筑

建筑總高度超過100M，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。⑶按建筑結(jié)構(gòu)分類木結(jié)構(gòu)建筑磚木結(jié)構(gòu)建筑磚混結(jié)構(gòu)建筑鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框架—剪力墻結(jié)構(gòu)和筒體結(jié)構(gòu)。建筑物的分類1.框架結(jié)構(gòu)是利用梁、柱組成的縱、橫向框架，承受豎向荷載及水平荷載的結(jié)構(gòu)。按施工方法可分為全現(xiàn)澆、半現(xiàn)澆、裝配式和半裝配式4種?？蚣芙Y(jié)構(gòu)可使建筑平面的布置比較靈活，擴大建筑空間，方便建筑立面的處理。但是，因為側(cè)向剛度比較小，當(dāng)層數(shù)過多時，就會產(chǎn)生過大的側(cè)移，易引起非結(jié)構(gòu)性構(gòu)件(如隔墻、裝飾等)破壞，而影響使用要求。2.剪力墻結(jié)構(gòu)是利用建筑物的縱、橫墻體承受豎向荷載及水平荷載的結(jié)構(gòu)?？v、橫墻體既可作為維護墻也可用于分隔房間墻。剪力墻結(jié)構(gòu)的優(yōu)點是側(cè)向剛度大，在水平荷載作用下側(cè)移小。其缺點是剪力墻間距小，建筑平面布置不方便，不太適用于要求大空間的公共建筑，結(jié)構(gòu)自重也較大。3.框架—剪力墻結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中設(shè)置適當(dāng)剪力墻的結(jié)構(gòu)，既具備了框架結(jié)構(gòu)的優(yōu)點，又綜合了剪力墻結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢，在框架—剪力墻結(jié)構(gòu)中，剪力墻主要承受水平荷載，由框架承擔(dān)豎向荷載?？蚣堋袅Y(jié)構(gòu)一般用于10～20層的建筑。4.筒體結(jié)構(gòu)筒體結(jié)構(gòu)可分為框架—核心筒結(jié)構(gòu)，框筒結(jié)構(gòu)，筒中筒結(jié)構(gòu)，多筒結(jié)構(gòu)等。框架—核心筒結(jié)構(gòu)由內(nèi)筒與外框架組成，這種結(jié)構(gòu)受力很接近框架—剪力墻結(jié)構(gòu)，適用于10～30層的房屋。框筒結(jié)構(gòu)及筒中筒結(jié)構(gòu)，有內(nèi)筒和外筒兩種，內(nèi)筒一般由電梯間\樓梯間組成，外筒一般為密排柱與窗裙梁組成，可視為開窗洞的筒體。內(nèi)筒與外筒用樓蓋連接成一個整體，共同抵抗豎向荷載及水平荷載。這種結(jié)構(gòu)體系的剛度和承載力都很大，適用于30～50層的房屋。15主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（續(xù)）14、民用建筑主要類別（按功能分類，選摘）（1）住宅樓：供居住使用的建筑。單元式住宅：由多個住宅單元拼接而成，每個單元均設(shè)有樓梯或樓梯與電梯的住宅。塔式住宅（也稱獨立單元式住宅或點式住宅）：以公共樓梯或樓梯與電梯組成的交通中心為核心，將多套住宅組成一個單元獨立建造，且每套住宅的進戶門至樓梯間門或消防前室門的距離不超過10米的住宅。通廊式住宅：由公共樓梯或樓梯與電梯通過內(nèi)、外廊進入各套住宅，且至少有一套住房的進戶門至樓梯間門或消防前室門的距離超過10米的住宅。躍層式住宅：設(shè)有套內(nèi)樓梯且每套包含兩層或三層樓面的住宅。躍廊式住宅：通過一層水平共用走道，聯(lián)系兩層或三層樓面各套住房的住宅。（2）商住樓：由底部商業(yè)營業(yè)廳和住宅組成的建筑。（3）綜合樓：具有兩種或兩種以上使用功能的建筑。（4）其他：辦公樓、商業(yè)樓、酒店等等。單元式住宅樓塔式住宅通廊式住宅樓躍層式住宅20（二）各類住宅主要技術(shù)規(guī)范要求住宅樓是供居住使用的建筑，不同的住宅樓雖然具有同樣的使用功能，但是不同類型的住宅樓由于其在建筑層數(shù)、平面組合方式等方面的不同，在建筑、結(jié)構(gòu)、消防、民防等技術(shù)規(guī)范的要求上存在較大的差異，并最終導(dǎo)致建造成本和公共面積比例的差異，在確定項目開發(fā)方案時應(yīng)慎重。21

各類住宅主要規(guī)范要求比較分析表1

公共部位設(shè)計類別多層A(≤6層)多層B

（7~9層）二類高層A（10~11層）二類高層B（12~18層）一類高層（≥19層）

一個樓梯間可設(shè)非封閉樓梯間，樓梯間可不通至屋面?？稍O(shè)非封閉樓梯間，但樓梯間應(yīng)通至屋頂平臺；當(dāng)分戶門為乙級防火門或設(shè)封閉樓梯間時，樓梯間可不通至屋頂平臺。

單元式住宅每單元≤4戶，且戶門為乙級防火門或樓梯間設(shè)簡易噴淋時可設(shè)非封閉樓梯間；每單元＞4戶時，應(yīng)設(shè)封閉樓梯間。樓梯間應(yīng)天然采光和自然通風(fēng)，且相鄰兩單元在屋頂平臺連通。單元式住宅每單元只設(shè)一個封閉樓梯間時，從第10層起每三層應(yīng)設(shè)連接相鄰單元樓梯、前室或走道的連廊；一梯兩戶的單元式住宅，可從第10層起每層相鄰單元設(shè)置連通的陽臺或凹廊。當(dāng)每單元（每層≤6戶、面積≤650M2）設(shè)1個防煙樓梯間時，可不設(shè)連廊。單元式住宅可只設(shè)1座防煙樓梯間，但從第10層起，每層應(yīng)設(shè)置連通相鄰單元前室或走廊的連廊。入戶門不應(yīng)直接開向前室；前室設(shè)簡易噴淋時，允許2戶，前室設(shè)自動噴淋時，允許2戶以上的戶門，直接開向前室。塔式住宅（每層≤8戶、面積≤650M2），應(yīng)設(shè)防煙樓梯間。

≥兩個樓梯間

7~11層的通廊式住宅應(yīng)設(shè)兩個以上封閉樓梯間。12層及12層以上的通廊式住宅應(yīng)設(shè)2個以上防煙樓梯間.18層以上的塔式住宅應(yīng)設(shè)2個防煙樓梯間電梯入口層樓面距室外地面的高度超過16米以上的必須設(shè)置電梯。應(yīng)設(shè)電梯每單元應(yīng)不少于2臺，單元式住宅每單元只設(shè)1臺時，應(yīng)設(shè)連廊。每單元電梯應(yīng)不少于2臺消防電梯不要求設(shè)置消防電梯塔式住宅應(yīng)設(shè)消防電梯應(yīng)設(shè)消防電梯應(yīng)設(shè)消防電梯22各類住宅主要規(guī)范要求比較分析表2類別多層（9層以下）二類高層B（10~18層）一類高層（19層以上）

消防通道小區(qū)內(nèi)宜設(shè)消防車道，寬度≥3.5M，R≥9M建筑周圍應(yīng)設(shè)環(huán)形消防車道，確有困難時，二類高層住宅應(yīng)沿建筑的一個長邊布置，高層商住樓、一類高層住宅應(yīng)沿建筑的兩個長邊布置。消防車道寬度≥4.0M，R≥12M；消防車道距高層建筑外墻宜≥5米。聯(lián)體住宅群，當(dāng)一個方向建筑物的沿街長度超過150米或總長度超過220米時，應(yīng)在適中位置設(shè)置穿過建筑的消防通道，其凈寬和凈高均不應(yīng)小于4米。建筑物應(yīng)設(shè)有連通街道和內(nèi)院的人行通道，凈寬不得小于1.2米，間距不宜超過80米。消防登高面（僅用于高層建筑）可利用消防車道作為消防登高場地，但應(yīng)滿足5米≤車道內(nèi)側(cè)距住宅外墻≤12米。登高面應(yīng)靠近住宅的陽臺或公共樓梯間，且在此范圍內(nèi)應(yīng)設(shè)有樓梯間的出口；登高面一側(cè)不宜布置裙房，當(dāng)布置裙房時應(yīng)滿足：高度>5米，進深＜4米。長度：塔式住宅不應(yīng)小于建筑周長的1/4，單元式、通廊式住宅不應(yīng)小于建筑的一個長邊長度

防火間距

多層不應(yīng)小于6米，兩相鄰建筑較高一面的外墻為防火墻時間距不限，較低一面外墻為防火墻且屋頂不開天窗時間距為不小于3.5米；相鄰?fù)鈮榉侨紵w，門窗洞口面積不超過外墻面積的5%且洞口不正對開設(shè)時間距為不小于4.5米。

高層高層+高層≥13米，高層+裙房（或其他民用建筑）≥9米，裙房+裙房(或其他民用建筑）≥6米；兩相鄰建筑較高一面的外墻為防火墻或比相鄰較低的建筑屋面高15米及以下范圍內(nèi)的外墻為不設(shè)門窗洞的防火墻時，間距不限；較低一面外墻為防火墻且屋頂不開天窗時間距為不小于4米。23各類住宅主要規(guī)范要求比較分析表3類別多層A（≤6層）多層B（7~9層）二類高層A（10~11層）二類高層B（12~18層）一類高層（≥19層）消防供電三級負(fù)荷供電（單回路）二級負(fù)荷供電(電網(wǎng)雙回路或一回電網(wǎng)供電加自備發(fā)電機)一級負(fù)荷供電（電網(wǎng)雙回路加自備發(fā)電機）

消防給水室內(nèi)6層以下可不設(shè)室內(nèi)消防給水設(shè)施。7~9層應(yīng)設(shè)室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)。底層設(shè)置的商業(yè)網(wǎng)點宜設(shè)置自動噴淋。應(yīng)設(shè)室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)，每層≤8戶、每層≤650M2的塔式住宅可設(shè)1根消防豎管，但須采用雙閥雙出口型消火栓。商業(yè)部分應(yīng)設(shè)置自動噴淋。室內(nèi)應(yīng)設(shè)2根消防豎管保證同層2個消火栓的水槍的充實水柱同時到達(dá)被保護范圍的任何部位。電梯前室、公共走道、商業(yè)部分應(yīng)設(shè)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)和自動噴水滅火系統(tǒng)。室外消火栓間距≤120米，室外消火栓間距≤40米，供水應(yīng)滿足兩路市政進水，確有困難時可設(shè)一路進水。應(yīng)滿足兩路市政進水。結(jié)構(gòu)框架或磚混結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)框架或短肢剪力墻結(jié)構(gòu)框架或框架剪力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)抗震等級為二級（三級）框架剪力墻結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)抗震等級為二級。結(jié)構(gòu)抗震等級為三級民防多層（≤9層）：按地上總建筑面積的2%修建民防地下室，高層（≥10層）：按建筑底層面積修建“滿堂紅”民防地下室。1、房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？

居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。第三部分房地產(chǎn)常識部分2、房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制，擔(dān)對該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因為土地除屬于集體所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。住宅用地的土地使用時間為50—70年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續(xù)使用該土地。契稅契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。（交易手續(xù)費經(jīng)濟適用房減半）公共維修基金公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護基金。商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的2%。印花稅印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點。3、房地產(chǎn)常用名詞“五證”：《國有土地使用證》、

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售（銷售）許可證》?！岸保骸缎陆ㄗ≌|(zhì)量保證書》、《新建住宅使用說明書》。“定金”：是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。

“訂金”：我國法律對“訂金”沒有做出規(guī)定。在房地產(chǎn)行業(yè)常常也稱作“誠意金”，是在正式交納定金之前，交納有效期較短的“少量定金”，數(shù)額一般較小，只要收取“訂金”的一方認(rèn)可，如交納“訂金”的一方無法履行承諾，“訂金”可以退還，所以“訂金”不具有懲罰性。七通一平：七通一平：通電、通路、通給水、通訊、通排水、熱力、燃?xì)?、土地平整。五通一平：通電、通路、通給水、通訊、通排水、土地平整。三通一平：通水、通電、通路，場地平整。建筑面積：指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑物.1平方公里=100公頃=1500畝=100萬㎡1公頃=15畝=1萬㎡1畝=666.67㎡五證

《國有土地使用證》

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程施工許可證》

第四部分房地產(chǎn)測繪知識什么是房屋建筑面積？

房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括：陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高2.2米以上（含2.2米，下同）的永久性建筑。

第四部分房地產(chǎn)測繪知識什么是房屋的使用面積？

房屋使用面積是指房屋內(nèi)全部可供使用的空間面積，房屋的內(nèi)墻面水平投影計算

。

什么是房屋的實用面積？

它是"建筑面積"扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。使用率和實用率的差別？

第四部分房地產(chǎn)測繪知識什么是房屋的套內(nèi)建筑面積？

房屋套內(nèi)建筑面積是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積

。

套內(nèi)墻體面積＝1／2共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積

公共分?jǐn)偯娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和

第四部分房地產(chǎn)測繪知識什么是房屋的共用建筑面積？

房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，它應(yīng)按一定方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進行分?jǐn)?/p>

。

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)第四部分房地產(chǎn)測繪知識分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：是指某個產(chǎn)權(quán)人在房屋共有建筑面積中所分?jǐn)偟拿娣e。預(yù)售面積：俗稱樓花面積。指在商品預(yù)售時按建筑設(shè)計圖上尺寸計算的房屋面積。

房屋產(chǎn)權(quán)面積：是指產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋面積。它由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。

商品房有哪些公共面積需要分?jǐn)?？第四部分房地產(chǎn)測繪知識1、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。2、套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。第四部分房地產(chǎn)測繪知識

不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括那些？

第四部分房地產(chǎn)測繪知識

不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括那些？

1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。

2、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹臁?/p>

3、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。

第四部分房地產(chǎn)測繪知識層高

層高是指住宅高度以"層"為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

凈高

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。第四部分房地產(chǎn)測繪知識房屋建筑面積的計算計算建筑面積的一般規(guī)定如下①計算建筑面積的的房屋應(yīng)是永久性結(jié)構(gòu)的房屋

②計算建筑面積的房屋，層高應(yīng)在2.2m以上。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。

③同一房屋如果結(jié)構(gòu)、層數(shù)不相同時，應(yīng)分別計算建筑面積。

第四部分房地產(chǎn)測繪知識房屋建筑面積的計算

組成：套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積

計算：

⑴套內(nèi)使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：

①套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。

②套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。

③不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積。

④內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。

計算全部建筑面積的范圍：

⑴單層房屋，按一層計算建筑面積；二層以上（含二層）的房屋，按各層建筑面積的總和計算建筑面積。

⑵房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.2m以上的部位計算建筑面積。

⑶穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2m以上的，按其水平投影面積計算。

⑷樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。

⑸房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

第四部分房地產(chǎn)測繪知識

⑹挑樓、全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。

⑺地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.2m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。

⑻有柱（不含獨立柱、單排柱）或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。

第四部分房地產(chǎn)測繪知識計算全部建筑面積的范圍：

⑼玻璃幕墻等作為房屋外墻，按其外圍水平投影面積計算。

⑽屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等，按柱的外圍水平投影面積計算。

⑾依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的按其高度在2.2m以上部位的外圍水平投影面積計算。

⑿有伸縮縫的房屋，如果其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。第四部分房地產(chǎn)測繪知識計算全部建筑面積的范圍：⑴與房屋相連有上蓋而無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。

⑵獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

⑶未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。

⑷無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

⑸有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算

第四部分房地產(chǎn)測繪知識計算一半建筑面積的范圍：⑴層高在2.2m以下（不含2.2m，下同）的夾層、插層、技術(shù)層和層高在2.2m以下的地下室和半地下室。

⑵突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾件、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。

⑶房屋間無上蓋的架空通廊。

⑷房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。

⑸建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

⑹騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

⑺利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

⑻活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。

⑼獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線

⑽與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。第四部分房地產(chǎn)測繪知識不計算建筑面積的范圍：

共有建筑面積分?jǐn)?/p>

１．計