第四章房地產(chǎn)價格課件

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)

崔宗舉編著1精選課件ppt第四章房地產(chǎn)價格

重點(diǎn)問題土地價格的構(gòu)成、類型及其相互關(guān)系建筑物成本和價格房地產(chǎn)價格影響房地產(chǎn)價格的因素2精選課件ppt第一節(jié)土地價格

一、土地價格的內(nèi)涵從賣方來講，土地價格是所出租或者出售土地的地租資本化的收入；從買方來講，土地價格是資本化的，因此是提前支付的地租。即它等于若干年期間（一定年限土地使用權(quán)交易時）或無限年期間（土地所有權(quán)交易時）地租的折現(xiàn)值。如以V為土地價格，ai為第i年的地租，r為折現(xiàn)率（假定折現(xiàn)率不變），則土地價格用公式表示為：

V=∑ai/(1+r)i3精選課件ppt第一節(jié)土地價格

二、土地價格的形成土地和其他商品一樣，其價格是由供求相互作用形成的。如下圖所示。土地數(shù)量mOpp′dd′s價格圖4—1土地供給條件下地價的決定4精選課件ppt第一節(jié)土地價格土地數(shù)量mOp1p2p3ps1sssmd1d價格圖4—2土地供給隨時間變化條件下地價的決定5精選課件ppt第一節(jié)土地價格

三、土地價格構(gòu)成的本質(zhì)理論上的土地價格：從理論上講，土地價格由土地物質(zhì)價格和土地資本價格構(gòu)成。土地物質(zhì)價格的理論構(gòu)成公式是：

Jdw=Jdj[1+(1+r)nu]d/s

上式中，Jdw為土地物質(zhì)價格；Jdj為絕對地價；r為相鄰級別土地級差地價的差別幅度；n為土地的級別（最差土地為0）；u為土地不同用途的價格差別系數(shù)；d/s為土地供求平衡度系數(shù).Jdj(1+r)n為不考慮土地用途和供求狀況時的基礎(chǔ)級差地價。6精選課件ppt第一節(jié)土地價格土地本身的土地資本價格理論構(gòu)成公式為：

Jdz=Jj×(1-Kx)×(1-Km)+Jx-Jf

上式中，Jdz為土地本身的土地資本價格；Jj為過去歷次投資所形成的土地資本價格的累計(jì)（全新重置成本）；Kx為土地資本的無形（功能性、經(jīng)濟(jì)性）損耗系數(shù)；Km為有形損耗系數(shù)；Jx為最近一次或數(shù)次形成的尚未發(fā)生損耗的土地資本價格；Jf為當(dāng)前已經(jīng)報廢的土地資本（假定殘值為0）的拆除費(fèi)用。7精選課件ppt第一節(jié)土地價格土地價格與土地交易額：土地價格是土地原始價值、公共投資與環(huán)境改良價值、私人投資改良價值、未來價值四項(xiàng)因素在地理空間的結(jié)合，而表現(xiàn)出來的土地貨幣交易額。土地價格構(gòu)成：土地價格由純農(nóng)地價格、土地用途轉(zhuǎn)換成本、土地價格的預(yù)期增值（也可能是減值，即可能為負(fù)數(shù)）、不確定性的風(fēng)險補(bǔ)償費(fèi)、可達(dá)性（區(qū)位）價值構(gòu)成。8精選課件ppt第一節(jié)土地價格農(nóng)地地租不確定性風(fēng)險年補(bǔ)償費(fèi)土地資本租金區(qū)位地租距CBD的距離地租CBDd′圖4—3城市土地租金9精選課件ppt第一節(jié)土地價格純農(nóng)地價格不確定性風(fēng)險補(bǔ)償費(fèi)轉(zhuǎn)換成本區(qū)位價格距CBD的距離地價CBDd′圖4—4城市土地及農(nóng)地價格比較預(yù)期增值農(nóng)地開發(fā)權(quán)價格純農(nóng)地價格10精選課件ppt第一節(jié)土地價格

四、土地價格的種類

按不同的標(biāo)準(zhǔn)，可以劃分出多種土地價格：市場價格和市場價值土地所有權(quán)價格和土地使用權(quán)價格基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價課稅價格、征收價格、抵押價格總價格、單位價格、樓面地價評估價格11精選課件ppt第一節(jié)土地價格

五、不同類型地價之間的關(guān)系13579ab1b2c土地價格投資者圖4—5土地價值在市場中的實(shí)現(xiàn)過程12精選課件ppt第一節(jié)土地價格六、土地價格的變動土地價格變動的機(jī)理：土地價格是地租的資本化，因而地租量和利息率是決定地價變動的最直觀因素；從土地價格由資本價格和物質(zhì)價格構(gòu)成來看，還可以因?yàn)檫@兩個構(gòu)成部分的變動而變動。13精選課件ppt第一節(jié)土地價格土地價格變動趨勢及其形態(tài)

從各個國家和地區(qū)的地價變動歷史來看，地價是呈波浪式增長的，這主要是由于以下幾方面的原因：地價受經(jīng)濟(jì)周期的影響而波動，且波動幅度超過經(jīng)濟(jì)周期；土地市場的供求變化，往往出現(xiàn)循環(huán)變動；影響土地價格的有多種因素，這些因素的變化是參差錯落、互有消長的，且在時空上表現(xiàn)各異，地價的變化必然是隨時間起伏跌宕、空間上千差萬別。14精選課件ppt第一節(jié)土地價格農(nóng)地土地價值農(nóng)地價值市地發(fā)展時序或容許的土地資本積累量圖4—6城市土地價值的變動過程Oabfcded′c′15精選課件ppt第一節(jié)土地價格七、土地價格與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系地價與經(jīng)濟(jì)周期地價受國民經(jīng)濟(jì)周期的影響呈現(xiàn)周期性波動地價上漲可能對國民經(jīng)濟(jì)造成的不良影響住宅問題難以解決公共事業(yè)難以開展16精選課件ppt第一節(jié)土地價格地價上漲引發(fā)土地投機(jī)，投機(jī)者將土地閑置不用，可能會造成城市邊緣地帶的無序開發(fā)，既影響城市健康發(fā)展，又造成公共設(shè)施的浪費(fèi)土地投機(jī)盛行，造成不勞而獲及社會財富分配的不公平，土地投機(jī)又引發(fā)地價上漲，形成惡性循環(huán)地價投機(jī)和泡沫經(jīng)濟(jì)對國民經(jīng)濟(jì)的不良影響投機(jī)和泡沫會造成價格暴漲暴跌導(dǎo)致市場經(jīng)濟(jì)無序進(jìn)行。經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮導(dǎo)致信用過度膨脹，一旦破裂會造成嚴(yán)重的金融動蕩或危機(jī)。17精選課件ppt第二節(jié)建筑物價格

一、建筑物價格的構(gòu)成建筑物為新建成的狀態(tài)時，其價格主要由以下幾部分組成：建筑工程費(fèi)用設(shè)備及安裝工程費(fèi)用其他費(fèi)用如建筑物是一個已經(jīng)使用若干年的建筑物，那么該建筑物的價格，就是用該建筑物的重置價格或重建價格減去價值損耗（價值損耗一般以折舊表示）。18精選課件ppt第二節(jié)建筑物價格二、建筑物價格的變動

建筑物價格的變動，一般是以單位建筑面積個別價格的平均水平來衡量的。建筑物價格的變動，是由于影響建筑物價格的多種因素的變化造成的，這些因素有構(gòu)造、裝修、設(shè)備、規(guī)模、用途、地區(qū)、物價水平等等。19精選課件ppt第二節(jié)建筑物價格三、建筑物折舊

建筑物折舊可能來源于三種情況：由于長期使用而產(chǎn)生的建筑物實(shí)體店老化和損壞，可以稱為建筑物實(shí)體損壞；由于市場變化、生活習(xí)慣的改變，原建材、原房屋布局和結(jié)構(gòu)等不適應(yīng)人們的新需求而產(chǎn)生的功能性貶值；由于不動產(chǎn)所處周圍環(huán)境的改變而導(dǎo)致的效用降低、市場行情走低等而產(chǎn)生的外部性貶值。20精選課件ppt市場提取法年齡—壽命法分解法折舊估算方法圖4—7折舊的估算方法第二節(jié)建筑物價格21精選課件ppt第三節(jié)房地產(chǎn)價格

一、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成征地安置費(fèi)耕地占用稅小區(qū)內(nèi)土地開發(fā)費(fèi)開發(fā)單位管理費(fèi)開發(fā)投資資本利息開發(fā)投資利潤土地使用權(quán)價格拆遷安置費(fèi)小區(qū)內(nèi)土地開發(fā)費(fèi)開發(fā)單位管理費(fèi)開發(fā)投資資本利息開發(fā)投資利潤勘察設(shè)計(jì)費(fèi)建筑材料、設(shè)備費(fèi)建筑施工費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)建設(shè)單位向政府部門繳納的有關(guān)稅費(fèi)建設(shè)單位建筑資本投資利息、利潤建筑物出售前的保管、養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用推銷費(fèi)建筑物銷售有關(guān)稅費(fèi)銷售經(jīng)營利潤“農(nóng)轉(zhuǎn)非”地價舊城區(qū)改造地價建筑物生產(chǎn)成本建筑物銷售成本土地價格建筑物價格房地產(chǎn)價格22精選課件ppt第三節(jié)房地產(chǎn)價格二、房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)租金之間的關(guān)系房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)租金之間的關(guān)系可以表示為：RN=LR+Rt=[1/N+I(N-t+1)/N]V0+LR其中：RN為房地產(chǎn)純租金；LR為地租；Rt第t年的租金；I為市場利率（投資回報率）；N為經(jīng)濟(jì)使用壽命；V0為建筑物的全新重置價格；t為建筑物正在使用的年序數(shù)。23精選課件ppt第三節(jié)房地產(chǎn)價格

三、房地產(chǎn)價格的種類商品房價格與經(jīng)濟(jì)適用房價格標(biāo)準(zhǔn)價與成本價廉租金、準(zhǔn)成本（福利）租金、成本（標(biāo)準(zhǔn)）租金、市場（理論）租金24精選課件ppt第四節(jié)影響房地產(chǎn)價格的因素

一、影響房地產(chǎn)價格的一般因素

從影響因素的性質(zhì)看，一般可分為社會因素、經(jīng)濟(jì)因素和政治因素。社會因素人口狀況城市化房地產(chǎn)投機(jī)社會穩(wěn)定狀況圖4—8影響房地產(chǎn)價格的社會因素25精選課件ppt第四節(jié)影響房地產(chǎn)價格的因素圖4—9影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素稅負(fù)國民經(jīng)濟(jì)水平和發(fā)展趨勢財政收支及金融環(huán)境26精選課件ppt政治因素房地產(chǎn)價格政策行政級別及隸屬變更土地制度及政策土地出讓方式、出讓期限第四節(jié)影響房地產(chǎn)價格的因素圖4—10影響房地產(chǎn)價格的政治因素27精選課件ppt第四節(jié)影響房地產(chǎn)價格的因素

其他因素心理因素國際因素特殊因素28精選課件ppt第四節(jié)影響房地產(chǎn)價格的因素

二、影響房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素

區(qū)域因素是指影響一個城市內(nèi)部不同功能分區(qū)房地產(chǎn)價格的因素。這些因素一方面取決于城市不同分區(qū)的地理因素，另一方面取決于實(shí)現(xiàn)分區(qū)功能對地理環(huán)境要素的要求。

（一）城市不同功能分區(qū)因素

（二）城市不同功能區(qū)的環(huán)境因素商業(yè)區(qū)住宅區(qū)工業(yè)區(qū)29精選課件ppt第四節(jié)影響房地產(chǎn)價格的因素

三、影響房地產(chǎn)價格的個別因素（一）影響土地價格的個別因素位置a面積b地形地勢c地質(zhì)d水文e形狀f氣候g臨街狀況h土地利用限制情況i建筑物與土地的組合是否得當(dāng)k土地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬情況j30精選課件ppt第四節(jié)影響房地產(chǎn)價格的因素

（二）影響建筑物價格的個別因素建筑構(gòu)造房屋裝修房屋設(shè)備及附屬設(shè)施地段、層次、朝向房屋的損耗和完好程度規(guī)模及高度用途31精選課件ppt房地產(chǎn)價格土地價格建筑物價格關(guān)鍵術(shù)語32精選課件