四川省物業(yè)服務人退出物業(yè)服務項目管理辦法

-1-四川省物業(yè)服務人退出物業(yè)服務項目管理辦法第一章總則第一條為進一步規(guī)范物業(yè)服務人退出物業(yè)服務項目管理，維護業(yè)主、物業(yè)服務人的合法權(quán)益，做好物業(yè)服務項目管理服務的銜接工作，構(gòu)建安全、舒適、文明、和諧的居住和工作環(huán)境，依據(jù)《民法典》《物業(yè)管理條例》《四川省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第二條本省行政區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務人退出物業(yè)服務項目以及新聘物業(yè)服務人對物業(yè)服務項目進行接管的，適用本辦法。第三條物業(yè)服務人退出物業(yè)服務項目應當本著維護社會和諧穩(wěn)定、保障業(yè)主正常生活秩序、誠信守法、平穩(wěn)有序的原則進行。第二章職責分工第四條市（州）住房和城鄉(xiāng)建局（委）負責本市（州）物業(yè)服務人退出物業(yè)服務項目的指導和監(jiān)督管理工作。第五條區(qū)、縣級人民政府負責組織街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）人民政府及相關(guān)職能部門對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務人退出物業(yè)服務項目的行為實施具體指導、監(jiān)督和管理工作。街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）人民政府應當及時組織協(xié)調(diào)解決業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務人在退出物業(yè)服務項目階段出現(xiàn)的問題，居（村）民委員會予以協(xié)助和配合。第六條公安、司法行政、生態(tài)環(huán)境、市場監(jiān)督、應急管理、信訪等部門應當按照各自工作職責，加強與街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）人民政府的協(xié)調(diào)配合，協(xié)助做好物業(yè)服務人退出物業(yè)服務項目管理的相關(guān)工作。第七條供水、供電、供氣、通信、有線電視、郵政、環(huán)衛(wèi)、新能源等相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位，應當嚴格履行職責，直接為業(yè)主提供服務，向終端用戶收取相關(guān)費用。約定由物業(yè)服務人代收費用且物業(yè)服務人退出物業(yè)服務項目時已代收的，物業(yè)服務人應向?qū)I(yè)經(jīng)營單位清繳已代收費用；物業(yè)服務人未及時清繳的，專業(yè)經(jīng)營單位應通過合法途徑向物業(yè)服務人追繳費用，不得因未清繳費用而停止向用戶提供服務。專業(yè)經(jīng)營單位應當協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）人民政府和相關(guān)部門做好物業(yè)服務人退出物業(yè)服務項目管理的有關(guān)工作。第八條物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應協(xié)助政府相關(guān)部門督促、協(xié)調(diào)物業(yè)服務人做好物業(yè)服務項目退出活動中的相關(guān)工作。第九條建設(shè)單位應當維護買受人的合法權(quán)益，履行商品房買賣合同約定，在法定質(zhì)保期限內(nèi)解決物業(yè)服務項目遺留問題，為物業(yè)服務項目物業(yè)服務工作的順利銜接提供保證。第十條物業(yè)服務人應當堅持“誠信守法”的原則，積極協(xié)助有關(guān)單位解決物業(yè)服務項目的遺留問題，做好銜接工作，履行退出程序和相應義務，保障物業(yè)服務項目管理活動的連續(xù)性。第十一條業(yè)主、業(yè)主大會選聘和解聘物業(yè)服務人，應當從物業(yè)服務的連續(xù)性、穩(wěn)定性和企業(yè)與業(yè)主的公平利益出發(fā)，保障物業(yè)服務項目的正常秩序。選聘和解聘物業(yè)服務人，業(yè)主、業(yè)主委員會應當組織業(yè)主共同表決，按照《民法典》等法律、法規(guī)的規(guī)定嚴格執(zhí)行，充分體現(xiàn)業(yè)主的集體意志。業(yè)主委員會應協(xié)助物業(yè)服務人和專業(yè)經(jīng)營單位督促業(yè)主支付物業(yè)服務相關(guān)費用，積極主動協(xié)調(diào)。第三章退出程序第十二條有下列情形之一的，物業(yè)服務人應當退出物業(yè)服務項目：（一）前期物業(yè)服務合同，業(yè)主、業(yè)主大會依法作出決定選聘新的物業(yè)服務人，且與新聘物業(yè)服務人簽訂的物業(yè)服務合同生效的；（二）物業(yè)服務合同期限屆滿未續(xù)簽或者符合物業(yè)服務合同約定的解除條件，業(yè)主、業(yè)主大會依法作出決定選聘新的物業(yè)服務人，且與新聘物業(yè)服務人簽訂的物業(yè)服務合同生效的；（三）物業(yè)服務人因正當原因依法提前解除合同或合同期屆滿不再續(xù)約的；（四）物業(yè)服務人因破產(chǎn)或被注銷、吊銷營業(yè)執(zhí)照、進入信用黑名單等原因致使其不能繼續(xù)履行合同義務的；（五）依法應當退出的其他情形。第十三條物業(yè)服務合同解除或者終止后，原物業(yè)服務人應當與業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定人，按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定辦理退出交接事宜，并履行下列交接義務：（一）移交物業(yè)檔案；（二）移交物業(yè)服務期間形成的物業(yè)服務檔案或者采用數(shù)字化管理形成的電子資料、數(shù)據(jù)；（三）移交建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金使用情況資料；（四）移交物業(yè)服務用房；（五）分項清算預收、代收的有關(guān)費用；（六）如實告知物業(yè)的使用和管理狀況；（七）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。第十四條原物業(yè)服務人應當配合新物業(yè)服務人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。第十五條業(yè)主、業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務人的，業(yè)主、業(yè)主大會應當在原物業(yè)服務人退出物業(yè)服務項目后，按照物業(yè)服務合同的約定與新聘物業(yè)服務人辦理移交手續(xù)并開展承接查驗，明確責權(quán)利。第十六條業(yè)主、業(yè)主大會依法作出決定選聘新的物業(yè)服務人，要求原物業(yè)服務人退出物業(yè)項目的，應當做好下列工作：（一）物業(yè)服務合同期限屆滿九十日前，業(yè)主、業(yè)主委員會應當征求街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）人民政府和居（村）民委員會的意見，及時組織召開業(yè)主大會會議共同決定選聘物業(yè)服務人，并將決定書面告知原物業(yè)服務人。（二）業(yè)主、業(yè)主委員會與新聘物業(yè)服務人簽署物業(yè)服務合同后7個工作日內(nèi)，應當書面告知原物業(yè)服務人，并與原物業(yè)服務人就退出物業(yè)服務項目的交接事宜進行協(xié)商；同時，應當書面告知所在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）人民政府和社區(qū)居委會以及供水、供電、供氣、通信、有線電視、新能源等相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位。（三）業(yè)主、業(yè)主委員會與原物業(yè)服務人就退出物業(yè)服務項目的交接事宜協(xié)商一致的，業(yè)主、業(yè)主委員可以委托第三方專業(yè)機構(gòu)或新聘物業(yè)服務人與原物業(yè)服務人辦理移交手續(xù)。（四）業(yè)主、業(yè)主委員會應當與原物業(yè)服務人做好移交工作，并制作移交記錄。移交記錄包括項目名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗結(jié)論、存在問題及原因等，由參加移交的人員簽字，業(yè)主、業(yè)主委員會與原物業(yè)服務人簽字簽章確認，存在爭議的，應當在移交記錄中載明。（五）新聘物業(yè)服務人接管物業(yè)項目后，業(yè)主、業(yè)主委員會應當將本辦法第十三條所列資料和財物轉(zhuǎn)交給新聘物業(yè)服務人，并由雙方簽字簽章確認。第十七條物業(yè)服務人決定不再繼續(xù)提供服務的，應當做好下列工作：（一）物業(yè)服務人依法提前解除合同或不再續(xù)約，應當在終止物業(yè)服務合同六十日前，合同另有約定告知時間除外，書面告知業(yè)主、業(yè)主委員會，與業(yè)主、業(yè)主委員會就退出物業(yè)項目的交接事宜進行協(xié)商；同時，應當書面告知所在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會、以及供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位。（二）物業(yè)服務人應當在物業(yè)服務合同終止之日起15日內(nèi)退出物業(yè)服務項目，與業(yè)主、業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)，將本辦法第十三條所列資料和財物交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，并由雙方簽字簽章確認。（三）業(yè)主、業(yè)主大會未決定自行管理且未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務人應當將本辦法第十三條所列資料和財物轉(zhuǎn)交給所在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者其指定的單位，并按照第十六條第（四）項的規(guī)定制作移交記錄。第十八條物業(yè)服務人退出物業(yè)項目，業(yè)主、業(yè)主大會仍未選聘出新的物業(yè)服務人的，或者物業(yè)服務區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)或者因物業(yè)服務合同終止引發(fā)重大矛盾糾紛，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當確定應急物業(yè)服務人，提供維持業(yè)主基本生活服務事項的應急服務。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當將應急物業(yè)服務的服務內(nèi)容、期限、費用等內(nèi)容在物業(yè)服務區(qū)域顯著位置公示，應急物業(yè)服務期間的物業(yè)費按照原標準執(zhí)行。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當自確定應急物業(yè)服務人之日起六個月內(nèi)組織業(yè)主依法選聘新物業(yè)服務人，協(xié)調(diào)應急物業(yè)服務人與新物業(yè)服務人做好交接。第四章法律責任第十九條物業(yè)服務合同解除或者終止后，物業(yè)服務人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費、階段工作未完成、對業(yè)主共同決定有異議、其他糾紛未解決等為由拒絕退出及辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務人進場服務。物業(yè)服務人違反前款規(guī)定，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同解除或者終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應當賠償損失。第二十條物業(yè)服務人拒不辦理退出交接手續(xù)、拒絕退出物業(yè)服務區(qū)域的，業(yè)主可以請求縣（市、區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責令物業(yè)服務人限期移交、退出?？h（市、區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應當自收到請求之日起三個工作日內(nèi)責令物業(yè)服務人限期移交、退出。逾期仍不移交或者退出的，對拒不移交有關(guān)資料或者財物的，對物業(yè)服務人予以通報，處一萬元以上十萬元以下罰款，對拒不退出物業(yè)服務區(qū)域的，自責令規(guī)定時間屆滿次日起處每