中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考

28三月2024中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考內(nèi)容精要------三點(diǎn)思考

思考點(diǎn)一：項(xiàng)目市場定位項(xiàng)目雖為片區(qū)商業(yè)中心的輻射區(qū)，但目前開發(fā)所具備的優(yōu)勢并不明顯，需要通過產(chǎn)品創(chuàng)新才能出彩。思考點(diǎn)二：項(xiàng)目商業(yè)本項(xiàng)目商業(yè)體量較大，商業(yè)部分的成敗，將是本項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。思考點(diǎn)三：項(xiàng)目操作如何利用中原的強(qiáng)大網(wǎng)絡(luò)資源，與大綠地房地產(chǎn)產(chǎn)生互動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值的最優(yōu)化？中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考地塊分析住宅定位市場分析項(xiàng)目解析項(xiàng)目定位市場攻擊策略商業(yè)定位項(xiàng)目發(fā)展建議中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考市場環(huán)境分析中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考東莞市國內(nèi)生產(chǎn)總值東莞市總體經(jīng)濟(jì)水平的大幅快速提高，帶動(dòng)了東莞市人民生活水平不斷改善，消費(fèi)能力和消費(fèi)需求迅速提高。對本項(xiàng)目的銷售提供了良好的市場背景。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考東莞2003年恩格爾系數(shù)為31.1％，根據(jù)國際上恩格爾系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)衡量,東莞已基本達(dá)到富裕型的消費(fèi)水平。對房地產(chǎn)的消費(fèi)要求也逐漸提高。人均消費(fèi)性支出中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考2004年東莞市房地產(chǎn)投資較2003急劇增長52.7％，說明東莞市房地產(chǎn)正處于一個(gè)蓬勃發(fā)展的階段。房地產(chǎn)投資的放量增長同時(shí)也存在的一定的風(fēng)險(xiǎn)。東莞市房地產(chǎn)投資狀況分析中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考2004年房地產(chǎn)施工面積是竣工面積的6.11倍，表明未來樓市可能將供大于求。今后兩年內(nèi)東莞房地產(chǎn)市場可能將面臨較大的消化壓力！中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考2004年商品房施工及竣工面積開始放量，但全市商品房空置面積與2003年相差不大，可看出市場需求保持旺盛的增長之勢.大環(huán)境趨好極利于本項(xiàng)目的發(fā)展。東莞市商品房空置面積分析中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考東莞市商品房銷售均價(jià)234724832660y=2200e0.0626xR2=0.996721002200230024002500260027002002年2003年2004年商品房銷售均價(jià)（元/㎡）指數(shù)(商品房銷售均價(jià)（元/㎡）)東莞商品房價(jià)格相對于整體經(jīng)濟(jì)狀況處于較低的水平，還有一定的上升空間。東莞市商品房銷售均價(jià)分析中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考外來人員置業(yè)所占比例不斷提高；境外人士，購房所占比例逐年下降；本地居民購房比例穩(wěn)步增長，是東莞市房地產(chǎn)市場主要的購房群體。東莞市購房群體分析中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考☆房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)火熱☆銷售價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)☆商品房供應(yīng)膨脹，市場消化壓力劇增☆東莞各鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展供需兩旺☆東莞東部各鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)市場總體也呈現(xiàn)向上的勢頭東莞市房地產(chǎn)市場總結(jié)中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考塘廈鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易十分活躍，近年來一直呈現(xiàn)租售兩旺.塘廈房地產(chǎn)概況近幾年開發(fā)的三正半山豪苑、駿景高爾夫花園、可居、銀湖山莊等項(xiàng)目的銷售情況良好。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考塘廈本地人公務(wù)員外資投資商工廠、企業(yè)的高級管理人員鄰鎮(zhèn)或深圳人主力購房群體：中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考住宅租賃市場非常活躍：房屋出租的回報(bào)非?？捎^，面積約110平方米的住宅，其月租金范圍在2000-5000元的水平，回報(bào)率平均達(dá)到10%以上。說明片區(qū)市場內(nèi)，住宅也是一種較好的投資物業(yè)。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考整體開發(fā)量較小。

鳳崗鎮(zhèn)商品房開發(fā)時(shí)間較晚，開發(fā)總量不大。鳳崗房地產(chǎn)概況中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考總體開發(fā)水平低。

目前鳳崗房地產(chǎn)的開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營銷、社區(qū)配套等都尚處在初級階段。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考外來客戶支持鳳崗依靠其靠近深圳的優(yōu)越性，吸引了許多外地購房者，使鳳崗房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)良好的上升趨勢。市場漸趨活躍近年翡翠山湖、嘉輝豪庭等房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，使片區(qū)房地產(chǎn)市場漸趨活躍。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考樟木頭房地產(chǎn)概況房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟樟木頭房地產(chǎn)市場由92年開始快速發(fā)展，到現(xiàn)在已發(fā)展了十多年。相續(xù)開發(fā)了御景花園、帝豪花園、綠茵豪廷等十幾個(gè)具有影響力的樓盤。整體市場已日趨成熟。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考購房主力以香港人為主樟木頭有便利的交通，發(fā)展商更以此將樓盤主推香港市場，從而形成了以香港外銷市場為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考房地產(chǎn)外銷市場總量增加，市場份額下降2003年以來，內(nèi)銷市場持續(xù)向好。整體外銷市場雖然總量增加，但市場占有份額下降。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考挖掘本地市場

從2004年下半年開始，樟木頭內(nèi)銷市場迅速膨脹，發(fā)展商開始挖掘本地市場、而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也使內(nèi)地人士的購買力不斷增加。內(nèi)銷的比例從不到的一成的比例升至三成半左右。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考清溪鎮(zhèn)房地產(chǎn)概況清溪房地產(chǎn)處于發(fā)展初期，商品房的開發(fā)仍處于較為初級的階段。所開發(fā)的樓盤中，以商住小區(qū)為主，戶型以120平米以上的戶型為主。清溪鎮(zhèn)可分為新城區(qū)和老城區(qū)以及郊區(qū)三個(gè)部分。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考

老城新城老城區(qū)，是香芒西路、康怡路、香芒中路、香芒東路延線。新城區(qū)，是聚富路和廣場路交界處以南，清魚路以北地區(qū)。郊區(qū)是清溪鎮(zhèn)中心區(qū)以外的地區(qū)中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考名稱類型單位面積戶型均價(jià)或銷售情況金陽商貿(mào)廣場商住94-137三房二廳二衛(wèi)3200康泰大廈商住132-123三房二廳二衛(wèi)2500星光商業(yè)廣場商住70-86二房、三房1900公務(wù)員大樓小高層130三房二廳二衛(wèi)1600碧月灣花園別墅，小高層140四房二廳二衛(wèi)2980大綠地別墅，小高層168-348三房――六房3000-6500年豐豪苑商住100-150三房售罄銀橋花園商住120-160三房、四房售罄康怡花園商住120-180三房、四房售罄南峰聚富花園商住100-160二房、三房、四房售罄柏麗花園別墅300（地皮）自建別墅售罄清溪鎮(zhèn)開發(fā)樓盤一覽中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考地理位置：清溪鎮(zhèn)聚富路占地面積：21萬平方米建筑面積：118569平方米容積率：0.56綠化率：58%發(fā)展商：清溪房地產(chǎn)公司物業(yè)類型：520套洋房、別墅及部分商鋪主力戶型：三房兩廳133.85㎡、四房兩廳137.87㎡銷售價(jià)格：洋房3380元/㎡、別墅6000元/㎡車位：售價(jià)：8萬/位；租賃：250元/月.位碧月灣花園中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考地理位置：香芒西路占地面積：57029平方米發(fā)展商：東莞市三陽實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)類型：180套商鋪（1-4層捆綁銷售其中1-2層為商鋪，3-4層為住宅）主力戶型：333.36-419.01㎡交樓標(biāo)準(zhǔn)：簡單裝修銷售價(jià)格：3200元/㎡（1-4層捆綁銷售)1層:約6500元/㎡2層:約3000元/㎡3-4層:約1600元/

㎡付款方式：一次性；銀行按揭九五折。管理費(fèi)：1.2元/月.㎡金陽商貿(mào)廣場中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考地理位置：清溪科技路與埔星西路交匯處建筑面積：19800㎡（商業(yè)12200㎡、住宅7500㎡）物業(yè)類型：102套住宅、61間商鋪及一家大型綜合商場主力戶型：住宅：三房兩廳78.12㎡、二房兩廳69.49、85.73㎡；商鋪：100㎡、65㎡銷售價(jià)格：洋房1900元/㎡、商鋪6500元/㎡公開發(fā)售日：05年3月27日發(fā)展商：東莞星光商業(yè)廣場開發(fā)有限公司星光商業(yè)廣場中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考清溪房地產(chǎn)市場總結(jié)清溪鎮(zhèn)對商品房的市場需求較大。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考清溪房地產(chǎn)市場總結(jié)鎮(zhèn)區(qū)商品房每年開發(fā)量不大，項(xiàng)目發(fā)展有較大空間。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考清溪房地產(chǎn)市場總結(jié)主力客戶群仍以本地居民和外來經(jīng)商者及企業(yè)主和高管為主，對住房的需求，主要是出于對居住環(huán)境、安全性的考慮而產(chǎn)生。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考清溪房地產(chǎn)市場總結(jié)投資客戶群中，多數(shù)為持幣觀望型。有一定的客戶外流現(xiàn)象。周邊的：常平、樟木頭、塘廈等。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考清溪房地產(chǎn)市場總結(jié)目前清溪鎮(zhèn)新建住宅項(xiàng)目回報(bào)率較高。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考清溪房地產(chǎn)市場總結(jié)鎮(zhèn)區(qū)沿街商鋪極為普遍。新興商業(yè)區(qū)初成規(guī)模。給本項(xiàng)目的經(jīng)營銷售都帶來極大的壓力。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考中原認(rèn)為：

此項(xiàng)目的商業(yè)部分是項(xiàng)目的難點(diǎn)及重點(diǎn)所在。解決好了項(xiàng)目的招商工作將會對項(xiàng)目商業(yè)的銷售帶來極大的便利，從而使本項(xiàng)目的盈利目標(biāo)能較好、快速實(shí)現(xiàn)。商業(yè)市場分析中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考東莞市商業(yè)概況業(yè)態(tài)多元化倉儲商店商業(yè)步行街品牌專賣專業(yè)市場主題購物公園大型超市大型百貨中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考物業(yè)名稱返租模式華南MALL10-16年返租，起點(diǎn)1-3年7％回報(bào)，從第4年起每年遞增5％盈鋒廣場20年返租，1－5年回報(bào)率4.25％，6－10年回報(bào)率4.81％，10－15年回報(bào)率5.44％，16－20年回報(bào)率6.15％地王廣場帶租約銷售，并引進(jìn)了眾多知名商家東城風(fēng)情步行街返租三年世博廣場街鋪擬返租三年返租商業(yè)項(xiàng)目中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考☆業(yè)態(tài)多元化東莞市商業(yè)總結(jié)☆商業(yè)用房供應(yīng)過?！钪黝}式商業(yè)正在接受市場考驗(yàn)☆返租方式得以普遍采用☆銷售較順利，招商是瓶頸中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考

☆東莞高端人群相對有限，而大型商業(yè)百貨遍地開花，致使不少走高端路線的商業(yè)場所人氣不旺，經(jīng)營狀況不理想。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考清溪商業(yè)分布☆兩大主力商圈為支點(diǎn)，以街鋪為延伸網(wǎng)線，以幾大商業(yè)百貨為網(wǎng)點(diǎn)，共同構(gòu)建清溪商業(yè)圈。☆傳統(tǒng)商圈成熟全面，是清溪鎮(zhèn)主力商業(yè)圈?！钚屡d商業(yè)圈，發(fā)展?jié)摿薮?。☆工業(yè)區(qū)及住宅區(qū)內(nèi)的零散商業(yè)普遍。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考

新興商圈傳統(tǒng)商圈華潤天和舊大新大新富升華潤萬佳商圈分布及七大百貨分布富佳中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考☆大型零售百貨與商業(yè)街鋪的相互補(bǔ)充清溪商業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)清溪鎮(zhèn)兩大商業(yè)圈中，均為以大型零售百貨和商業(yè)街鋪互為補(bǔ)充的形式，其中大型零售百貨店是長期吸引較大人流的商業(yè)熱點(diǎn)，是支撐商圈的支柱。而圍繞零售百貨店的各種街鋪，經(jīng)營業(yè)態(tài)全面，為消費(fèi)者提供了較多不同檔次的服飾、通訊等產(chǎn)品，是主力商家的有利補(bǔ)充。兩種經(jīng)營形式的有利結(jié)合，增強(qiáng)了商圈生存的重要生命力中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考☆經(jīng)營業(yè)態(tài)以滿足生活所需為主如：服裝、餐飲、生活用品等☆檔次一般為中低檔次。較少高檔次的消費(fèi)。如：六大百貨中，華潤萬佳檔次較高，但門可羅雀。天和百貨有中高檔的購物環(huán)境，但商品檔次為中低檔。富升、大新，經(jīng)營檔次中低檔，但人流較多。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考消費(fèi)時(shí)段性明顯

中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考☆本鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)處于滿足居民日常生活的較低層次，外來大型零售百貨領(lǐng)導(dǎo)市場；清溪商業(yè)分析及總結(jié)☆目標(biāo)客戶群對生活有更高層次的需求，例如休閑、娛樂、康體等商業(yè)在市場中較為缺乏，是較好的市場機(jī)會。例如：傳統(tǒng)商業(yè)圈內(nèi)：休閑場所和娛樂場所都較少。☆現(xiàn)有商業(yè)檔次普遍較低，競爭激烈，消費(fèi)者期待市場出現(xiàn)一些高檔、環(huán)境舒適、更具特色的商業(yè)形式。例如：當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的客戶，會選擇到深圳、廣州等地購物，到塘廈、樟木頭等鎮(zhèn)區(qū)消費(fèi)。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考清溪鎮(zhèn)的消費(fèi)者大致分為三大類：清溪商業(yè)消費(fèi)者總結(jié)企業(yè)主、政府官員、企業(yè)高端人群、外來經(jīng)商者本地普通居民較低層次的外來打工族此部分客戶消費(fèi)在很大程度上具有不確定性，沖動(dòng)消費(fèi)還可以加以更好的引導(dǎo)和釋放，并使之成為一種消費(fèi)習(xí)慣。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考清溪投資者分析☆投資者大多為本地人調(diào)查研究表明：現(xiàn)有商鋪大多為當(dāng)?shù)厝耸克徺I。☆投資動(dòng)機(jī)：將存款購置商鋪，作為長期固定的收入來源。負(fù)利率的現(xiàn)實(shí)，使有存款的客戶愿意進(jìn)行投資。而商鋪?zhàn)鳛楣潭ㄙY產(chǎn)，有長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。一定升值潛力的物業(yè)，受到投資者的親睞?！钊狈ωS富的投資知識和投資經(jīng)驗(yàn)

投資者自身學(xué)歷不高，對股票債卷等缺少投資技巧。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考☆投資外流現(xiàn)象明顯城區(qū)及周邊經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)是他們的選擇。根據(jù)周邊鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目，客戶資料的調(diào)查分析得出此觀點(diǎn)☆關(guān)注商業(yè)投資項(xiàng)目，有“一鋪富三代”的傳統(tǒng)思想，尤其習(xí)慣于投資臨街商鋪。在當(dāng)?shù)鼐用裰写嬖诶喂痰摹耙讳伕蝗钡膫鹘y(tǒng)思想。擁有臨街商鋪的當(dāng)?shù)厝耸吭诮?jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中也確實(shí)得到了極高的回報(bào)。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考清溪投資型商業(yè)物業(yè)市場供量較小,相對于較大的投資市場,項(xiàng)目商業(yè)部分銷售有較大的市場空間。清溪商業(yè)市場存在七大主力商場,和諸多零散商業(yè)形式,相對于有限的消費(fèi)市場,商業(yè)經(jīng)營壓力巨大。結(jié)合到本項(xiàng)目的龐大商業(yè)體量,經(jīng)營是難點(diǎn),招商是關(guān)鍵!切實(shí)可行的商業(yè)定位,以及強(qiáng)大的招商實(shí)力是保證項(xiàng)目商業(yè)成功的關(guān)鍵。清溪商業(yè)市場總結(jié)中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考項(xiàng)目地塊分析中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考鳳凰花園所在地項(xiàng)目距離商圈核心及中心旺地距離有一定距離，周邊的生活區(qū)和對項(xiàng)目造成了一定的商業(yè)阻斷。項(xiàng)目位于鹿鳴路與商業(yè)街交界處，屬于傳統(tǒng)核心商圈的輻射區(qū)域。項(xiàng)目有與核心商圈近距離的地緣優(yōu)勢，經(jīng)過引導(dǎo)和培育后，完全有分享商圈龐大人流的可能。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考☆項(xiàng)目東邊是菜田、美鮮娜園藝花木場和重河村委☆項(xiàng)目西邊是私宅?！铐?xiàng)目南邊是廠房、鹿鳴路。

☆項(xiàng)目北面是舊式商品房廠房區(qū)項(xiàng)目四至中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考☆道路：鹿鳴路、商業(yè)街☆學(xué)校：清溪幼兒園（步行15分鐘）、中心小學(xué)（步行18鐘）清溪中學(xué)（步行15分鐘）、清溪第二中學(xué)（步行20分鐘）☆醫(yī)院：清溪醫(yī)院（步行15分鐘）☆銀行：農(nóng)行重河分行、建設(shè)銀行清溪儲蓄所、農(nóng)業(yè)銀行清溪辦事處、工行旺東儲蓄所、農(nóng)信鎮(zhèn)西儲蓄所?！钌虡I(yè)：華潤超市、富升百貨、肯德基、麥當(dāng)勞、真功夫、商業(yè)街街鋪(8分鐘)結(jié)論：項(xiàng)目周邊配套完善，可以非常方便的享受商業(yè)、銀行、教育、醫(yī)療等生活配套。項(xiàng)目周邊配套情況分析中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考商圈范圍：項(xiàng)目商圈分析香芒東路、商業(yè)街。兩街交界處為整個(gè)商圈的最核心點(diǎn)。半徑范圍約300米。業(yè)態(tài)：以傳統(tǒng)市場、富升商場、大新百貨（服裝）、華潤超市為主，肯德基、真功夫、麥當(dāng)勞著名快餐店與之互補(bǔ)。舊市場街鋪、香芒中路沿街街鋪、商業(yè)街街鋪，為商圈核心點(diǎn)做了有效的延展。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考街鋪:

經(jīng)營服裝為主，以餐飲、食品、飾品為輔。經(jīng)營的檔次高中、低檔兼有。

經(jīng)營模式分析傳統(tǒng)市場：以生活用品為主，附帶周邊沿舊市場的街鋪，街鋪銷售商品以服裝、飾品為主，貨品檔次以低檔為主。百貨類商場：

整體是以超市類型經(jīng)營，以生活用品、食品、服裝為主。貨品檔次為中低檔，中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考☆區(qū)位優(yōu)勢項(xiàng)目位于泛傳統(tǒng)成熟商業(yè)圈內(nèi)。即可以享受到成熟商圈的便利，另一方面隨著商圈的不段完善和發(fā)展，物業(yè)價(jià)值的提升速度很快?！钜?guī)模優(yōu)勢項(xiàng)目相對于同一商業(yè)圈內(nèi)的物業(yè)具有規(guī)模上的優(yōu)勢?！钤O(shè)計(jì)規(guī)劃優(yōu)勢按照規(guī)劃設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目建成后將是清溪集休閑、娛樂、購物、餐飲為一體的大型綜合商業(yè)城?！钍姓?guī)劃優(yōu)勢項(xiàng)目附近將會拓寬道路連接莞深高速及北環(huán)路?！罟步煌觿莨卉囌军c(diǎn)離本項(xiàng)目有３百米的距離，不太便利?！钆c商業(yè)旺點(diǎn)沒有直接的連接本項(xiàng)目不能與商業(yè)旺點(diǎn)直接的連接，缺乏人氣?！铐?xiàng)目公共空間不足

項(xiàng)目因?yàn)檎嫉孛娣e不大，地面停車不便，消費(fèi)者難以在此長時(shí)間逗留。項(xiàng)目商業(yè)SWOT分析優(yōu)勢S劣勢W中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考☆片區(qū)供應(yīng)量少項(xiàng)目所在傳統(tǒng)商業(yè)片區(qū)今年商業(yè)用房供應(yīng)量較少?！钋逑袌鲂枨罅康脑黾印Ｇ逑袌鰞?nèi)潛在需求的增加。☆清溪商業(yè)竟?fàn)幍耐{六大商家同臺競技，帶來的商業(yè)威脅?！铐?xiàng)目本身商業(yè)體量較大。本項(xiàng)目商業(yè)面積將近4萬平方米，清溪市場能否及時(shí)消化。☆貸款政策影響銀行貸款利率的調(diào)整，投資門檻的提高。機(jī)會O威脅T中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考☆本項(xiàng)目位于成熟商業(yè)片區(qū)，而且規(guī)模較大，如經(jīng)營得當(dāng)將可以引領(lǐng)清溪商業(yè)走向?！畋卷?xiàng)目占地不大，但體量大，造成公共空間不大，應(yīng)盡量拓展公共空間，采用開放式街區(qū)，使客戶可以在公共空間里逗留?！钤阪?zhèn)區(qū)內(nèi)，七大商家的同臺競技給本項(xiàng)目的經(jīng)營帶來了很大的威脅，本項(xiàng)目的經(jīng)營定要突破現(xiàn)狀，才能出彩。SWOT總結(jié)中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考☆項(xiàng)目的商業(yè)部分是項(xiàng)目的難點(diǎn)及重點(diǎn)所在。在項(xiàng)目的銷售初期能夠很好的解決項(xiàng)目的招商問題，將會為項(xiàng)目的銷售帶來極大的利好，從而能更快促進(jìn)項(xiàng)目的銷售，使本項(xiàng)目的盈利目標(biāo)能更好更快的實(shí)現(xiàn)?！钪性袛?，本項(xiàng)目商業(yè)市場有良好的發(fā)展?jié)摿涂臻g。SWOT總結(jié)中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考項(xiàng)目商業(yè)篇中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考

27年，23城中原對住區(qū)商業(yè)開發(fā)的問題與思考！中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考實(shí)際需要矛盾商業(yè)街初定位分期入住矛盾一次性開發(fā)居民生活矛盾商業(yè)設(shè)施住區(qū)商業(yè)開發(fā)中存在的問題中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考☆分類別設(shè)置的住區(qū)商業(yè)設(shè)施通過對住區(qū)商業(yè)設(shè)施存在的問題以及不同商業(yè)設(shè)施特點(diǎn)的總結(jié)與反思，中原提出了以關(guān)注居民的需求為出發(fā)點(diǎn)的商業(yè)設(shè)施配套主張。根據(jù)規(guī)模、地段、租金、干擾程度的不同，商業(yè)設(shè)施可以劃分為6類：餐飲設(shè)施、日常必備型配套（便利店等）、階段性配套（裝修、中介公司）、文化類商業(yè)配套（酒吧、書店等）、零售型商業(yè)（超市）以及傳統(tǒng)型商業(yè)（肉菜市場等）。☆分級設(shè)置的住區(qū)商業(yè)設(shè)施根居民實(shí)際需求、設(shè)施服務(wù)和城市環(huán)境特點(diǎn)進(jìn)行分級設(shè)置，在保證便利性的同時(shí)，增加公共設(shè)施的共享性。中原按照鄰里、住區(qū)和城市片區(qū)3個(gè)層次進(jìn)行分級設(shè)置。中原對商業(yè)設(shè)置特點(diǎn)的反思中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考

從項(xiàng)目的規(guī)模和地段特點(diǎn)出發(fā)，根據(jù)中原操作大量住宅區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目商業(yè)在分級上應(yīng)定位為住區(qū)商業(yè)，即不僅服務(wù)于本項(xiàng)目居民，更包含項(xiàng)目所屬住區(qū)的大量居民，以及到香茫路商圈購物消費(fèi)的鎮(zhèn)區(qū)客戶，最終形成全鎮(zhèn)聞名的新型商業(yè)熱點(diǎn)。從項(xiàng)目的大體量和大規(guī)?？?，項(xiàng)目商業(yè)類別應(yīng)該區(qū)別于以往商業(yè)形式，以市場發(fā)展?jié)摿Υ?、利潤空間大、市場空白的特色商業(yè)，打造清溪新一代最好最休閑最具特色的商業(yè)街區(qū)。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考

定位注解：☆清溪第一城——清溪首席集餐飲、休閑、娛樂、購物為一體的都市時(shí)尚城☆“ＢＬＯCＫ街區(qū)”源自北美，是開放式街區(qū)的展現(xiàn)模式，是集商住于一體的城市生活表現(xiàn)形式。

項(xiàng)目商業(yè)定位

清溪第一城

————開放式BLOCK街區(qū)中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考茶樓、風(fēng)味美食坊（大酒樓）美容、水療、康體休閑大中型百貨、特色專營店（如女人世界）、酒吧項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位集中式三層集中式首、二層集中式四層中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考公共空間特色商業(yè)最大的特色最終體現(xiàn)在公共空間，本項(xiàng)目必須在公共空間上營造一種休閑文化與體驗(yàn)情趣相結(jié)合的特色經(jīng)營業(yè)態(tài)特色特色餐飲（休閑餐飲為主體，附帶部分商務(wù)餐飲）、服裝為業(yè)態(tài)主體；超市——社區(qū)式購物，為完善項(xiàng)目功能的業(yè)態(tài)補(bǔ)充使本項(xiàng)目集餐飲、社區(qū)式購物功能，又兼有休閑娛樂功能和觀光價(jià)值本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上特色化的商業(yè)建筑組合建筑規(guī)劃特色從特色中尋找機(jī)會！

開放式休閑街區(qū)表現(xiàn)中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考沒有特色就沒有生命力，有特色，就有了機(jī)會！土圍磚屋金屬院木屋玻璃房大型風(fēng)味美食坊+時(shí)尚精品服飾街+集中式購物震撼的視覺效果、新穎、時(shí)尚——Block街區(qū)開放式休閑街區(qū)表現(xiàn)二中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考木屋——料理坊在商業(yè)街區(qū)的某個(gè)區(qū)域規(guī)劃為帶木屋特質(zhì)的立面，引入日式、韓國或其他東南亞風(fēng)味的特色餐飲。建議在商業(yè)街區(qū)的局部區(qū)域規(guī)劃為大面積玻璃組合的立面，其無論在造型上還是在內(nèi)部情景上均在外部就能親臨感受。具體表現(xiàn)玻璃屋——感受吧、集中式商業(yè)中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考另本項(xiàng)目的集中式商業(yè)也可以規(guī)劃為大面積玻璃組合的立面，使造型上有相對較強(qiáng)的視覺感。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考本項(xiàng)目的餐飲消費(fèi)旨在營造真正的block街區(qū)，其最終的消費(fèi)感受就是一種無限空間、無限自由，壓力心情釋放的感覺。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考通過體驗(yàn)式園林、文化情景雕塑，營造一種在公共空間上處處是景，處處是休閑的人性化空間。消費(fèi)者為享受、體驗(yàn)開放式的街區(qū)空間的樂趣與氛圍而發(fā)生的自主消費(fèi)，是開放街區(qū)最大的成功之處！觀賞體驗(yàn)極限休閑處處是景處處是休閑

Block開放空間建議空間上能形成以下幾種功能：公共空間的營造中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考觀賞——在商業(yè)街的人流主要通道，增加一些可以觀賞的元素，形成視覺亮點(diǎn)Block空間中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考1美國BLOCK街區(qū)示意步行環(huán)境/小品PocketParks多功能零售空間中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考廣場

廣場氛圍營造動(dòng)感、趣味/生活/文化廣場可作為公眾休憩場所/與會所相結(jié)合，提供小型表演舞臺和臨時(shí)的展示空間/給街區(qū)公民提供一種“人居人聚”的雙優(yōu)空間，為他們創(chuàng)造一種差異化城市生活體驗(yàn)的價(jià)值實(shí)用的公共設(shè)施中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考體驗(yàn)空間

廣場氛圍營造體驗(yàn)——在商業(yè)街區(qū)的較大的公共空間位置可增設(shè)一些可以讓人體驗(yàn)的設(shè)施中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考便捷的步行距離特色街區(qū)指示/街名開放的街道實(shí)用的公共設(shè)施動(dòng)感、趣味/生活/文化自然的步行系統(tǒng)標(biāo)志點(diǎn)景觀元素核心交匯點(diǎn)都市休閑時(shí)尚block街區(qū)開放的街道、集中的商店、實(shí)用的公共設(shè)施、自然的步行系統(tǒng)、便捷的步行距離、特色街區(qū)指示.街區(qū)——關(guān)于商業(yè)

街區(qū)元素獨(dú)立命名——清溪第一城中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考本項(xiàng)目在統(tǒng)一開發(fā)建成后，采用統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一租賃等，實(shí)行集中管理和分散經(jīng)營。項(xiàng)目經(jīng)營管理建議整體商業(yè)采用先招商，后銷售的策略。整體物業(yè)發(fā)展方向?yàn)椋焊邫n次的消費(fèi)環(huán)境，中檔次的商品價(jià)格。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考項(xiàng)目經(jīng)營管理建議委托/組建專業(yè)的管理公司進(jìn)行總體的、全面的管理服務(wù):>>對項(xiàng)目整體形象的推介，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的形象宣傳、推廣；>>對項(xiàng)目范圍內(nèi)所有的商業(yè)面積進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理；>>提供項(xiàng)目范圍內(nèi)的車位、住宅、辦公室的租用服務(wù)；>>提供經(jīng)商咨詢、引進(jìn)新型商業(yè)形態(tài)；>>提供商鋪出租、轉(zhuǎn)讓等中介服務(wù)；>>物業(yè)管理的常規(guī)服務(wù)、監(jiān)督；>>負(fù)責(zé)項(xiàng)目的招商（指招商部分）；>>承辦大型文化、娛樂活動(dòng)；中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考中原商會的會員主要為以下三類：①連鎖商業(yè)零售企業(yè)：包括百貨公司、超級市場、專業(yè)市場、主題商場、休閑娛樂及飲食管理公司等；②著名商品品牌：包括服裝、皮具、化妝品、珠寶首飾及名表等；③在莞的港臺商人：東莞有大量的外資企業(yè)，其高層管理人員特別是港、臺籍人士中，有很多均在東莞置業(yè)或有置業(yè)計(jì)劃，他們通過委托中原代理的方式，尋找符合其投資意向的物業(yè)，這類會員主要為商鋪及住宅投資者。中原商業(yè)資源整合中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考森拓普顧問有限公司森拓普顧問有限公司(以下簡稱“CentaPro”)為香港中原集團(tuán)旗下首要提供專業(yè)房地產(chǎn)及投資顧問服務(wù)的子公司，專注于商業(yè)以及投資類型的顧問服務(wù)?，F(xiàn)時(shí)的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)除香港外，還遍及全國及亞太區(qū)各重點(diǎn)城市。CentaPro由一批擁有不同國籍與技能的專業(yè)人才組成，包括來自新加坡、英國等地的測量師、建筑師及財(cái)務(wù)分析員，并擁有逾十年的豐富行內(nèi)經(jīng)驗(yàn)。憑借CentaPro以客為先的理念，中原的專業(yè)隊(duì)伍能為客戶洞悉市場的走勢，并提供最全面的專業(yè)意見。憑借集思廣益的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，CentaPro承諾為客戶提供最專業(yè)的高質(zhì)素服務(wù)。

中原CentaPro操作的部分商業(yè)項(xiàng)目：金光華廣場、五洲風(fēng)情MALL、萬象城對外招商操作途徑中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考項(xiàng)目住宅篇中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考☆區(qū)位優(yōu)勢項(xiàng)目位于泛傳統(tǒng)成熟商業(yè)圈內(nèi)。一方面可以享受到成熟商圈的便利，另一方面隨著商圈的不段完善和發(fā)展，物業(yè)受商圈的輻射就逾加明顯，物業(yè)價(jià)值的提升速度很快?！铐?xiàng)目周邊缺少景觀。四周環(huán)境組成是菜田、私房、廠區(qū)及陳舊商品房，導(dǎo)致景觀的缺乏。優(yōu)勢S劣勢W項(xiàng)目住宅SWOT分析☆配套優(yōu)勢項(xiàng)目位于清溪鎮(zhèn)成熟片區(qū)，教育、商業(yè)、醫(yī)療、文體設(shè)施齊備?！町a(chǎn)品優(yōu)勢經(jīng)過市場調(diào)查：項(xiàng)目戶型大小適中，結(jié)構(gòu)合理?！罟步煌觿莨卉囌军c(diǎn)離本項(xiàng)目有３百米的距離，較不便利中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考☆項(xiàng)目特色項(xiàng)目周邊為工廠和民房，建筑形式較為混亂，本項(xiàng)目容易從中脫穎而出?！钇瑓^(qū)供應(yīng)量少項(xiàng)目所在傳統(tǒng)商業(yè)片區(qū)今年商品房供應(yīng)量較少?！钋逑袌鲂枨罅康脑黾?。清溪市場內(nèi)潛在需求的增加?！钗磥硎袌鰸撛诠?yīng)量的增加。清溪未來市場的供應(yīng)量將有所增加，對本項(xiàng)目造成潛在的威脅。機(jī)會O

威脅T中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考爭取時(shí)間，及早入市。利用本項(xiàng)目獨(dú)有的地段和位置，形成傳統(tǒng)成熟片區(qū)，特色項(xiàng)目的唯一性，直擊市場空白點(diǎn)。利用產(chǎn)品特色打造“都市生活零距離的高品質(zhì)產(chǎn)品，充分迎合市場購買群體的心理預(yù)期。全方位引導(dǎo)和培育市場，突出項(xiàng)目的概念形象，增加感召力，營造多極、多元化的購買市場。項(xiàng)目住宅SWOT小結(jié)中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考【潛在客戶分布及構(gòu)成】客戶定位清溪周邊鎮(zhèn)☆客戶區(qū)域構(gòu)成：以清溪鎮(zhèn)為重點(diǎn)區(qū)域，周邊鎮(zhèn)區(qū)為輔助區(qū)域?！钪饕蛻袈殬I(yè)構(gòu)成：清溪原始居民、企業(yè)中高級職員、工廠高級管理人員、外來個(gè)體經(jīng)營者、公務(wù)員等。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考A、年齡層次：多數(shù)年齡在26-40歲之間；B、家庭結(jié)構(gòu)：多為2-4人，需要相對獨(dú)立的個(gè)人空間C、收入狀況：屬于中高等級，家庭年收入8萬元以上，有一定的支付首期能力；D、消費(fèi)水平：是一些中高檔商品、中高檔休閑娛樂場所的消費(fèi)對象。E、購買動(dòng)機(jī)：改善居住條件，提高生活質(zhì)量，追求獨(dú)立自主追求自我，或?qū)?xiàng)目未來預(yù)期看好的投資。F、置業(yè)次數(shù)：多為首次置業(yè)。主要目標(biāo)客戶三大特征分析☆背景特征：中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考A、追求舒適生活B、忙碌中尋求寧靜；C、對自己的未來和收入預(yù)期樂觀；D、享受高檔次的休閑娛樂消費(fèi)。E、希望與親朋為鄰，需要健康、融洽的社區(qū)文化?！顑r(jià)值傾向：中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考A、注重住宅的多種功能。B、住宅設(shè)計(jì)本身應(yīng)具有現(xiàn)代居住概念，建筑風(fēng)格及色彩符合目標(biāo)客戶的審美情趣，有較完善的社區(qū)生活配套；C、注重子女教育，希望孩子能得接受好的教育；D、希望有相對個(gè)性化，而且功能齊全的高檔會所；E、希望社區(qū)在空氣清新、環(huán)境良好的區(qū)域；F、要求小區(qū)要有完善的物業(yè)管理。☆購房時(shí)可能考慮相關(guān)問題：中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考定位注解：在清溪鎮(zhèn)中心區(qū)域，塑造全新的都市生活典范。1、針對周邊自建房比較，本項(xiàng)目就是現(xiàn)代化，周邊自建房是落后。2、針對碧月灣、大綠地金豪花園比較，本項(xiàng)目是位于中心區(qū)，享受成熟齊備的社區(qū)配套，而碧月灣及大綠地金豪花園，位于相對偏僻地段，周邊缺乏商業(yè)配套。

住宅形象定位現(xiàn)代都市零距離中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議☆通過對小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、以及各細(xì)節(jié)部分的打造包裝，從而體現(xiàn)都市生活區(qū)的狀況?！钔ㄟ^對小區(qū)公共空間、空中花園、泛會所的包裝，達(dá)到高檔次的物業(yè)，中檔次價(jià)位的策略。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考泛會所+立體綠化建議

建議將五層架空層設(shè)計(jì)成為一個(gè)富有趣味、有機(jī)的、具會所功能的綠色空中花園，以彌補(bǔ)地面綠化覆蓋率的不足。建議架空層的層高做到5.0米，使高度空間更廣闊。建議裝修時(shí)注意通過綠化、藝術(shù)展示區(qū)、園林小品、桌椅、兒童戲具來區(qū)隔出比例恰當(dāng)、相互獨(dú)立又彼此聯(lián)系的藝術(shù)空間。此外，由于轉(zhuǎn)換層中管道和設(shè)備較多，注意排布及隱蔽裝飾，如綠體或百葉窗等。如在綠色花園中設(shè)立許多玻璃房，玻璃房子內(nèi)是健身會所、空中情景餐廳、活動(dòng)室等，玻璃房子之間用林蔭小道相互連接。從而形成會所和園林有機(jī)的結(jié)合在一起，既是會所又是園林的一個(gè)小品。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考

中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考建議住宅大堂要有酒店式裝修，以及在公共空間方面，體現(xiàn)尊貴的氣勢。產(chǎn)品創(chuàng)新中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考戶戶增送落地凸窗，讓更多的陽光入戶。

倒凸窗弧飄窗產(chǎn)品創(chuàng)新中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考通過打造空中花園及泛會所，以及多重門禁系統(tǒng)等智能化系統(tǒng)，達(dá)到讓客戶感受到人性化、生活化、特異化、以及尊貴。中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考智能化及貼心設(shè)施的運(yùn)用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)車輛進(jìn)出管理系統(tǒng)小區(qū)門禁管理系統(tǒng)無線對講系統(tǒng)多媒體信息服務(wù)系統(tǒng)小區(qū)監(jiān)控中心頂樓水箱二次加壓設(shè)施中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考影響價(jià)格制定的八大因素：地

段客戶購買物業(yè)的首要選擇要素環(huán)

境周邊及小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀發(fā)展商知名度發(fā)展商的社會認(rèn)同度和實(shí)力背景。周邊配套社區(qū)配套、樓宇配套的完善程度；交

通與交通主干道的間距，可選擇之交通工具的多元性、出入的便捷建筑質(zhì)量客戶購買物業(yè)的基本信心支撐；戶型方正、實(shí)用率高、功能分區(qū)合理等物業(yè)管理成熟、專業(yè)的物管公司可以提升物業(yè)形象及促進(jìn)物業(yè)增值價(jià)格項(xiàng)目銷售定價(jià)中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考項(xiàng)目核心均價(jià)依托同類競爭性物業(yè)橫向比較法，與目標(biāo)消費(fèi)者需求法進(jìn)行綜合比較。名稱類型單位面積住宅均價(jià)商鋪平均租金商鋪平均價(jià)格金陽商貿(mào)廣場商住94-137320030元/㎡3200元/㎡（連住宅）康泰大廈商住132-123250070元/㎡12000元/㎡星光商業(yè)廣場商住70-861900暫不租6500元/㎡碧月灣花園別墅，小高層140298065元/㎡13000元/㎡中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考☆項(xiàng)目只要立足項(xiàng)目地塊本身，針對項(xiàng)目的客戶群，充分發(fā)掘出項(xiàng)目的區(qū)位、地段，項(xiàng)目規(guī)劃建筑、園林、社區(qū)服務(wù)優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目及市場同類項(xiàng)目的比較優(yōu)勢，就較容易實(shí)現(xiàn)市場的占位和突圍，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)格的突圍和拉升?！罱Y(jié)合對東莞整體房地產(chǎn)市場調(diào)查研究分析和清溪市場上同類競爭物業(yè)的銷售狀況了解，在既考慮市場暢銷和實(shí)現(xiàn)發(fā)展商最大利潤的前提下，建議總體均價(jià)：

住宅：3000元/㎡商業(yè)：７000元/㎡―10000元/㎡商業(yè)租金：３０－4