房地產(chǎn)行業(yè)央國(guó)企改革行業(yè)深度調(diào)整央國(guó)企有望穿越周期

目錄1、行業(yè)度調(diào)期，國(guó)企優(yōu)愈加顯 4銷售端：行業(yè)下行期，部央國(guó)企市占率提升 4融資端：行業(yè)融資困難勢(shì)下，央國(guó)企融資相對(duì)優(yōu)勢(shì)凸顯 5債券融資 5股權(quán)融資 6土地端：市場(chǎng)深度調(diào)整，央國(guó)企拿地優(yōu)勢(shì)凸顯 72、市值理助房地央國(guó)企健、質(zhì)量展 9投資建議 16風(fēng)險(xiǎn)提示 16圖表目錄圖1：百?gòu)?qiáng)房企月度銷售額及同比增速（億元、%） 4圖2：百?gòu)?qiáng)房企月度銷售面積及同比增速（萬(wàn)平米、%） 4圖3：TOP50房企全口徑銷額占比-分企業(yè)類型 4圖4：TOP50房企全口徑銷額單月增速對(duì)比-分企業(yè)類型 4圖5：2023年房地產(chǎn)央國(guó)企民營(yíng)企業(yè)主體信用評(píng)級(jí)分布圖 5圖6：央國(guó)企境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模及占比 5圖7：央國(guó)企境內(nèi)債加權(quán)平均融資成本 5圖8：2023年以來(lái)央國(guó)企和企境內(nèi)債券凈融資額情況（億元） 6圖9：央國(guó)企和民企2023年發(fā)行境內(nèi)債券規(guī)模占比 6圖10：2021年至今全國(guó)單土地使用權(quán)出讓收入及同比（億元、%） 7圖11：2021-23年集中供地22城各批次成交情況 7圖12：36個(gè)重點(diǎn)城市土地交結(jié)構(gòu)（分企業(yè)類型） 8圖13：21年以來(lái)集中供地市拿地企業(yè)結(jié)構(gòu) 8圖14：樣本一線城市宅地權(quán)拿地金額結(jié)構(gòu) 8圖15：樣本二線城市宅地權(quán)拿地金額結(jié)構(gòu) 8圖16：2017-2023H1年樣本地產(chǎn)上市公司銷售凈利率（分企業(yè)性質(zhì)） 9圖17：2017-2023H1年樣本地產(chǎn)上市公司ROE（分企業(yè)性質(zhì)） 10圖18：2017-2023H1年樣本地產(chǎn)上市公司ROA（分企業(yè)性質(zhì)） 10圖19：2017-2023H1年樣本地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（分企業(yè)性質(zhì)） 10圖20：2017-2023H1樣本房產(chǎn)上市公司存貨周轉(zhuǎn)率（分企業(yè)性質(zhì)） 10表1：22年末至今A股房企權(quán)融資進(jìn)展 6表2：2020年至今重點(diǎn)房地央國(guó)企增發(fā)情況 10表3：2020年至今重點(diǎn)房地央國(guó)企并購(gòu)重組情況 1、行業(yè)深度調(diào)整期，央國(guó)企優(yōu)勢(shì)愈加凸顯23年上半年市場(chǎng)短暫回暖后繼續(xù)探底。21根據(jù)克而瑞百?gòu)?qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)，23百?gòu)?qiáng)累計(jì)銷售增速繼續(xù)在負(fù)增區(qū)間徘徊。241-2150.7%圖1：百?gòu)?qiáng)房企月度銷售額及同比增速（億元、%） 圖2：百?gòu)?qiáng)房企月度銷售面積及同比增速（萬(wàn)平米、%）2024 2023 20222021 2020 23同比-

2024 2023 20222021 2020 23同比-單月23同比-累計(jì) 24同比-單月 24同比-累計(jì) 23同比-累計(jì) 24同比-單月 24同比-累計(jì)0

0%月月月月月月月月月月月月月

0

40%20%0%-20%-40%-60%月月月月月月月月月月月月月數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞， 數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞，央國(guó)企在行業(yè)遇冷時(shí)期，保持銷售相對(duì)優(yōu)勢(shì)。從結(jié)構(gòu)來(lái)看，在房地產(chǎn)銷售逐年收縮的調(diào)整期，央國(guó)企整體銷售表現(xiàn)好于混合所有制房企及民企。具備融資優(yōu)勢(shì)、拿地優(yōu)勢(shì)和交付信用優(yōu)勢(shì)的頭部23國(guó)企仍然保持銷售相對(duì)優(yōu)勢(shì)。銷售額超預(yù)期收縮下房企流動(dòng)性壓力加大，個(gè)別頭部民企及混合所有制房企率先暴露違約風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步加劇購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商的信用甄別。圖3：TOP50房企全口徑銷售額占比-分企業(yè)類型央國(guó)企 混合所有制 民企100%80%60%40%20%0%2020/2

2020/8

2021/2

2021/8

2022/2

2022/8

2023/2

2023/8

2024/2數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞，圖4：TOP50房企全口徑銷售額單月增速對(duì)比-分企業(yè)類型2021/22021/82022/22022/82023/22021/22021/82022/22022/82023/22023/82024/2

央國(guó)企 混合所有制 民企150%100%50%0%-50%-100%數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞，債券融資信用評(píng)級(jí)對(duì)于獲取融資的重要性凸顯，央國(guó)企整體評(píng)級(jí)較高。2021年以來(lái)，隨著“三道紅線”等一系列政策的施行，地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整持續(xù)深入，房企債務(wù)違約的事件頻頻發(fā)生。違約的房企以民營(yíng)企業(yè)為主，且違約房企的規(guī)模大，違約金額高，在市場(chǎng)上迅速引起了劇烈的反應(yīng)。在地產(chǎn)行業(yè)融資逐漸收緊的政策形勢(shì)下，信用評(píng)級(jí)對(duì)房企獲取融資的重要性愈發(fā)凸顯。從國(guó)內(nèi)發(fā)行人委托主體信用級(jí)別分布來(lái)看，央國(guó)企沒(méi)有BBB+以下的主體；民營(yíng)企業(yè)BBB+以下的主體共5家，C級(jí)別的主體4家。圖5：2023年房地產(chǎn)央國(guó)企和民營(yíng)企業(yè)主體信用評(píng)級(jí)分布圖央國(guó)企 民企302520151050AAA AA+ AA- AA AA A+ A- A BBB+ BB C數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順，房地產(chǎn)債券融資仍以央國(guó)企為主。盡管“三支箭”等政策有效緩解了民企流動(dòng)性壓力，但信用尚未完全修復(fù)，央國(guó)企仍占據(jù)新增融資主力。從債券融資結(jié)構(gòu)上看，20234553.293.9%297.46.1%看，央國(guó)企2023年全年境內(nèi)債測(cè)算凈融資額為970.8億元，而民企境內(nèi)債券測(cè)算凈融資額為-496.1億元。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的高杠桿特征以及行業(yè)下行期房企流動(dòng)性困難、銷售收縮，而央國(guó)企整體信用評(píng)級(jí)等級(jí)較高，同時(shí)加權(quán)平均融資成本總體呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，債券融資規(guī)模提升，有助于緩解資金鏈緊張，繼續(xù)推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，帶動(dòng)企業(yè)拿新地-優(yōu)供貨-快匯款的正向循環(huán)。圖6：央國(guó)企境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模及占比 圖7：央國(guó)企境內(nèi)債加權(quán)平均融資成本0

央國(guó)企境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模 占

100%80%60%40%20%0%

5.0%4.5%4.0%3.5%3.0%2.5%2020/1 2021/1 2022/1 2023/1 2024/1數(shù)據(jù)來(lái)源：wind， 數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，圖8：2023年以來(lái)央國(guó)企和民企境內(nèi)債券凈融資額情況（億元）

圖9：央國(guó)企和民企2023年新發(fā)行境內(nèi)債券規(guī)模占比4000(100)4000(100)(200)(300)

100%

央國(guó)企 民企95%90%85%2023/012023/022023/012023/022023/032023/042023/052023/062023/072023/082023/092023/102023/112023/122024/012024/02數(shù)據(jù)來(lái)源：wind， 數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，1.2.2股權(quán)融資A股上市房企中央國(guó)企定增落地較為領(lǐng)先。20221128日，證監(jiān)會(huì)發(fā)出“第三支箭”，決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化五項(xiàng)措施，包括恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資等。相較于“第一支箭”的信貸和“第二支箭”的債券，“第三支箭”股權(quán)融資為A以招商蛇口、陸家嘴、華發(fā)股份、福星股份等為代表的央國(guó)企股權(quán)融資成功落地，保利發(fā)展、中交地產(chǎn)等央國(guó)企定增方案獲證監(jiān)會(huì)通過(guò)。民企進(jìn)展較為緩慢，若看到民企實(shí)現(xiàn)大范圍定增落地預(yù)計(jì)仍需一定時(shí)間。表1：22年末至今A股房企股權(quán)融資進(jìn)展上市公司企業(yè)類型首次披露預(yù)案日最新進(jìn)展擬募集資金（億元）定增目的融資用途京投發(fā)展地方國(guó)企2023/10/31股東大會(huì)通過(guò)7.5配套融資補(bǔ)充流動(dòng)資金，償還債務(wù)亞通股份地方國(guó)企2023/9/26董事會(huì)預(yù)案5.7項(xiàng)目融資長(zhǎng)興島38號(hào)地塊安置房項(xiàng)目并補(bǔ)充流動(dòng)資金渝開(kāi)發(fā) 地方企 2023/6/29 股東會(huì)過(guò) 7.0 項(xiàng)目資 3個(gè)目設(shè)補(bǔ)流資金金科股份民企2023/6/21董事會(huì)預(yù)案--購(gòu)買(mǎi)科易小貸持有的恒昇大業(yè)20.00%的股權(quán)榮盛展 民企 2023/6/9 董事預(yù)案

融資收購(gòu)其他資產(chǎn)

收購(gòu)榮盛控股等部分股權(quán)配套融資中華企業(yè)配套融資中華企業(yè)地方國(guó)企2023/6/3董事會(huì)預(yù)案45.0項(xiàng)目融資“保交樓”、償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金蘇州高新地方國(guó)企2023/5/18董事會(huì)預(yù)案16.0項(xiàng)目融資“保交樓”、償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金京能置業(yè)地方國(guó)企2023/3/23發(fā)審委/上市委通過(guò)7.0項(xiàng)目融資項(xiàng)目建設(shè)及補(bǔ)流西藏城投地方國(guó)企2023/3/21證監(jiān)會(huì)通過(guò)10.0項(xiàng)目融資“保交樓”、償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金新城控股民企2023/3/14股東大會(huì)通過(guò)80.0項(xiàng)目融資6個(gè)項(xiàng)目建設(shè)及補(bǔ)流豫園股份地方國(guó)企2023/3/4股東大會(huì)通過(guò)48.9項(xiàng)目融資政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金中交地產(chǎn)央企2023/2/24證監(jiān)會(huì)通過(guò)35.0項(xiàng)目融資長(zhǎng)沙、鄭州等地5個(gè)項(xiàng)目建設(shè)及補(bǔ)流迪馬股份民企2023/1/19董事會(huì)預(yù)案18.0項(xiàng)目融資“保交樓”、償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金天地源地方國(guó)企2023/1/12股東大會(huì)通過(guò)12.5項(xiàng)目融資“保交樓”、償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金新黃浦 地方企 2023/1/7 股東會(huì)過(guò) 17.0 項(xiàng)目資 “保樓、城造目長(zhǎng)項(xiàng)目開(kāi)建，補(bǔ)流、償還債務(wù)等中南設(shè) 民企 2023/1/6 股東會(huì)過(guò) 28.0 項(xiàng)目資 臨沂青兩項(xiàng)及流保利發(fā)展 央企 2022/12/31 證監(jiān)會(huì)通過(guò) 125.0 項(xiàng)目資 廣州西地14項(xiàng)建設(shè)流榮盛發(fā)展民企2022/12/22委通過(guò)股東大會(huì)通過(guò)30.0項(xiàng)目融資成都、長(zhǎng)沙、唐山3榮盛發(fā)展民企2022/12/22委通過(guò)股東大會(huì)通過(guò)30.0項(xiàng)目融資成都、長(zhǎng)沙、唐山3個(gè)項(xiàng)目建設(shè)及補(bǔ)充流動(dòng)資金大名城民企2022/12/9證監(jiān)會(huì)通過(guò)25.5項(xiàng)目融資上海5個(gè)項(xiàng)目建設(shè)、補(bǔ)充流動(dòng)資金福星股份集體企業(yè)2022/12/6已實(shí)施13.4項(xiàng)目融資房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)華發(fā)股份地方國(guó)企2022/12/6已實(shí)施60.0項(xiàng)目融資4個(gè)項(xiàng)目建設(shè)、補(bǔ)充流動(dòng)資金*ST嘉凱民企2022/12/6股東大會(huì)通過(guò)10.2補(bǔ)充流動(dòng)資金償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金融資收購(gòu)招商蛇口 央企 2022/12/17 已實(shí)施 89.3 其他產(chǎn) 收購(gòu)油團(tuán)24%股、商海業(yè)2.89%85.0 配套資 “保樓、還務(wù)補(bǔ)流金

33.4 項(xiàng)目資 房地業(yè)、充動(dòng)金陸家嘴 地方國(guó)企 2022/12/16 已實(shí)

67.4

收購(gòu)昌邑100%、東袤30%、耀龍60%、企榮100%股權(quán)66.0 配套資 償還務(wù)補(bǔ)流資金數(shù)據(jù)來(lái)源：，1.3土地端：市場(chǎng)深度調(diào)整期，央國(guó)企拿地優(yōu)勢(shì)凸顯土地市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，成交規(guī)模持續(xù)收縮。2021年下半年起，行業(yè)下行帶來(lái)土地市場(chǎng)驟冷，隨著銷售端仍未見(jiàn)明顯回暖，2023年以來(lái)土地成交持續(xù)縮量。數(shù)據(jù)顯示2023年1-12月全國(guó)累計(jì)土地出讓收入5.8萬(wàn)億元，同比下降13.2%。單月來(lái)看，2023年10-12月單月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入增速分別為-25.4%/-1.5%/1.82%，降幅有所收窄，且于12月由負(fù)轉(zhuǎn)正。我們重點(diǎn)跟蹤了集中供地22城的土地市場(chǎng)情況，成交規(guī)模下降同樣明顯。盡管23年一、二、三批次地塊質(zhì)量提高推動(dòng)平均溢價(jià)率大幅回升，但在行業(yè)基本面未發(fā)生實(shí)質(zhì)性改善的情況下，房企拿地意愿進(jìn)一步下降，下半年以來(lái)四到十批次平均溢價(jià)率有所回落。圖10：2021年至今全國(guó)單月土地使用權(quán)出讓收入及同比（億元、%）

圖11：2021-23年集中供地22城各批次成交情況單月國(guó)有土地使用權(quán)出收入億元） 同比 成交建面(萬(wàn)平) 成交金額(億元) 平均溢價(jià)率25000200001500010000500002021/2 2021/10 2022/6 2023/2

80%60%40%20%0%

0

16%14%12%10%8%6%4%2%0%數(shù)據(jù)來(lái)源：wind， 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院，央國(guó)企融資優(yōu)勢(shì)帶來(lái)拿地優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大，加速“新增拿地---質(zhì)量供貨---快速去化”的良性循環(huán)。從我們跟蹤的36個(gè)重點(diǎn)城市涉宅地塊土地成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，全國(guó)性央企和地方國(guó)資成交占比趨勢(shì)顯著上升，拿地優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大。土地經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的央國(guó)企相較民營(yíng)企業(yè)，抗周期能力更強(qiáng)，2023年在土地市場(chǎng)獲得了更多低成本獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，通過(guò)持續(xù)換倉(cāng)優(yōu)化土儲(chǔ)質(zhì)量，加速“新增拿地---高質(zhì)量供貨---快速去化”的良性循環(huán)。圖12：36個(gè)重點(diǎn)城市土地交結(jié)構(gòu)（分企業(yè)類型） 圖13：21年以來(lái)集中供地市拿地企業(yè)結(jié)構(gòu)全國(guó)性央國(guó)企 地方國(guó)企和城投 混合所有制企業(yè) 民營(yíng)房

央企和全國(guó)性國(guó)企 民企 本地國(guó)企和城投平臺(tái)數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院， 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院，央國(guó)企高能級(jí)城市拿地優(yōu)勢(shì)，利潤(rùn)率有望緩慢修復(fù)。2023年央國(guó)企在一線城市拿地份額有所收縮，但總體來(lái)看拿地優(yōu)勢(shì)仍較為明顯，特別是頭部央企在一線城市市場(chǎng)份額進(jìn)一步擴(kuò)大，未來(lái)有望傳導(dǎo)到銷售端帶來(lái)市占率提升。在二線城市，232221的水平。利潤(rùn)率方面，2021、22年低競(jìng)爭(zhēng)下新拿地成本降低帶來(lái)銷售毛利率較往年改善，23年初市場(chǎng)整體供給收縮也有助于央國(guó)企消化此前部分長(zhǎng)庫(kù)存，考慮到21年初高價(jià)地壓力及去年底隨大勢(shì)降價(jià)銷售，在后續(xù)房?jī)r(jià)難以大幅上漲的情況下，我們預(yù)計(jì)頭部央國(guó)企利潤(rùn)率回升總體確定性較強(qiáng)，但節(jié)奏上或相對(duì)緩慢。圖14：樣本一線城市宅地權(quán)拿地金額結(jié)構(gòu) 圖15：樣本二線城市宅地權(quán)拿地金額結(jié)構(gòu)

央企 地方國(guó)企 民企 混合所有制2019 2020 2021 2022 2023

央企 地方國(guó)企 民企 混合所有制2019 2020 2021 2022 2023數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院， 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院，2、市值管理助力房地產(chǎn)央國(guó)企穩(wěn)健、高質(zhì)量發(fā)展進(jìn)入2024年以來(lái)，新一輪國(guó)企改革深化行動(dòng)穩(wěn)步落地，市值管理指標(biāo)納入央國(guó)企考核。1月10日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步完善國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算制度的意見(jiàn)》，明確完善國(guó)有資本收益上交機(jī)制，優(yōu)化調(diào)整國(guó)有資本結(jié)構(gòu)，管理好我國(guó)廣義財(cái)政的“四本賬”；24日，國(guó)務(wù)院國(guó)資委表示進(jìn)一步研究將市值管理納入中央企業(yè)負(fù)責(zé)人業(yè)績(jī)考核；26日，國(guó)資委黨委在《學(xué)習(xí)時(shí)報(bào)》刊發(fā)署名文章，強(qiáng)調(diào)要“充分體現(xiàn)上市公司真實(shí)價(jià)值”。1月末（29日），國(guó)資委召開(kāi)中央企業(yè)、地方國(guó)資委考核分配工作會(huì)議，明確提出：推動(dòng)“一企一策”考核全面實(shí)施，全面推開(kāi)上市公司市值管理考核。價(jià)值創(chuàng)造是市值管理的基礎(chǔ)。在行業(yè)調(diào)整期，房地產(chǎn)央國(guó)企在盈利、運(yùn)營(yíng)等方面相較民企保持穩(wěn)健態(tài)勢(shì)。企業(yè)的內(nèi)在價(jià)值決定其市場(chǎng)價(jià)值，驅(qū)動(dòng)價(jià)值提升因素包括盈利能力、運(yùn)營(yíng)能力、成長(zhǎng)能612017年-2023上半年不同企業(yè)性質(zhì)的樣本上市房企的銷售凈利率、凈資產(chǎn)收益率、資產(chǎn)報(bào)酬率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及存貨周轉(zhuǎn)率。盈利能力方面，2020-21年以前民企盈利能力顯著高于央國(guó)企，之后行業(yè)遇冷下行，民企平均銷售凈利率、凈資產(chǎn)收益率及資產(chǎn)報(bào)酬率顯著下降，且由正轉(zhuǎn)負(fù)，而央國(guó)企雖然同樣呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，但是表現(xiàn)穩(wěn)健，降幅較小，且保持正回報(bào)率。運(yùn)營(yíng)能力方面，央國(guó)企的存貨周轉(zhuǎn)率高于民企，表明其在土地儲(chǔ)備、建設(shè)、開(kāi)發(fā)等運(yùn)營(yíng)上效率較高；央國(guó)企總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較高，或表明經(jīng)營(yíng)較為穩(wěn)健，并未過(guò)度規(guī)模擴(kuò)張，在行業(yè)銷售增速整體下滑的情況下，相較于民企，央國(guó)企資產(chǎn)利用率高。圖16：2017-2023H1年樣本房地產(chǎn)上市公司銷售凈利率（分企業(yè)性質(zhì)）央國(guó)企 民企201720182017201820192020202120222023H140%30%20%10%0%-10%-20%-30%有關(guān)分析師的申明，見(jiàn)本報(bào)告最后部分。其他重要信息披露見(jiàn)分析師申明之后部分，或請(qǐng)與您的投資代表聯(lián)系。并請(qǐng)閱讀本證券研究報(bào)告最后一頁(yè)的免責(zé)申明。數(shù)據(jù)來(lái)源：，17：2017-2023H1ROE（分企業(yè)性質(zhì)）

圖18：2017-2023H1年樣本房地產(chǎn)上市公司ROA（分企業(yè)性質(zhì)）

央國(guó)企 民企

央國(guó)企 民企數(shù)據(jù)來(lái)源：， 數(shù)據(jù)來(lái)源：，圖19：2017-2023H1年樣本房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（分企業(yè)性質(zhì)）

圖20：2017-2023H1樣本房地產(chǎn)上市公司存貨周轉(zhuǎn)率（分企業(yè)性質(zhì)）0.40.30.20.10

央國(guó)企 民企

0.70.60.50.40.30.20.10

央國(guó)企 民企 數(shù)據(jù)來(lái)源：， 數(shù)據(jù)來(lái)源：，房地產(chǎn)央國(guó)企積極實(shí)施資本運(yùn)作，在市值管理環(huán)節(jié)動(dòng)作頗多。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，通過(guò)資本運(yùn)作提升市值中比較有效的資本運(yùn)作方式主要有增發(fā)、分紅、股權(quán)激勵(lì)、并購(gòu)重組、股東增持等。其中并購(gòu)重組是市值增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?，通過(guò)并購(gòu)重組，房企即可獲得大量的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，提高市占率，同時(shí)開(kāi)拓多元化發(fā)展模式，開(kāi)拓商業(yè)、物流等領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)企業(yè)總體價(jià)值增長(zhǎng)。此外，在行業(yè)調(diào)整期融資緊張的局勢(shì)下，增發(fā)對(duì)于現(xiàn)金流及資產(chǎn)負(fù)債表具有強(qiáng)有力的支持作用，是較為直接穩(wěn)定市值的手段之一。表2：2020年至今重點(diǎn)房地產(chǎn)央國(guó)企增發(fā)情況上市公司類型公告日期方案進(jìn)度目的金額保利發(fā)展增發(fā)2022/12/31證監(jiān)會(huì)通過(guò)廣州、西安等地14個(gè)項(xiàng)目建設(shè)及補(bǔ)流12.5億元招商蛇口增發(fā)2022/12/17已實(shí)施“保交樓”、償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金85億元增發(fā)2022/12/17已實(shí)施購(gòu)買(mǎi)深投控持有的南油集團(tuán)24%股權(quán),招商局投資發(fā)展持有的招商前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)89.3億元越秀地產(chǎn)代價(jià)發(fā)行----用于未來(lái)潛在投資及作一般營(yíng)運(yùn)資金用途。2.2億HKD華發(fā)股份增發(fā)2022/12/6已實(shí)施鄭州華發(fā)峰景花園項(xiàng)目、南京燕子磯G82項(xiàng)目、湛江華發(fā)新城市南（北）花園項(xiàng)目等、補(bǔ)充流動(dòng)資金60億元中交地產(chǎn)增發(fā)2023/2/24證監(jiān)會(huì)通過(guò)長(zhǎng)沙、鄭州等地5個(gè)項(xiàng)目建設(shè)、補(bǔ)充流動(dòng)資金35億元中華企業(yè)增發(fā)2023/6/3已受理中企譽(yù)品·銀湖灣；、中企云萃森林；補(bǔ)充流動(dòng)資金45億元陸家嘴增發(fā)2022/12/16已實(shí)施收購(gòu)昌邑100%、東袤30%、耀龍60%、企榮100%股權(quán)67.4億元增發(fā)2022/12/16證監(jiān)會(huì)通過(guò)償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金66億元數(shù)據(jù)來(lái)源：，表3：2020年至今重點(diǎn)房地產(chǎn)央國(guó)企并購(gòu)重組情況上市公司最新披露日方案進(jìn)度成交金額（萬(wàn)元）事件保利發(fā)展2023/6/1進(jìn)行中133662.15保利發(fā)展出售和樂(lè)教育32.375%、藝術(shù)教育40%等股權(quán)及相關(guān)債權(quán)招商蛇口2023/7/14完成892779.28招商蛇口定增收購(gòu)南油集團(tuán)24%股權(quán)和招商前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)2023/3/18完成77758.6招商積余轉(zhuǎn)讓中航城投資，昆山中航，贛州九方各100%股權(quán)2021/3/23董事會(huì)預(yù)案4000招商蛇口捐贈(zèng)公益金不超過(guò)人民幣4000萬(wàn)元2020/11/28董事會(huì)預(yù)案29947.05招商蛇口轉(zhuǎn)讓無(wú)錫瑞商24.5%股權(quán)2020/9/14董事會(huì)預(yù)案52700招商蛇口子公司出售廣州金山谷創(chuàng)意園區(qū)項(xiàng)目達(dá)成部分房產(chǎn)2020/4/30董事會(huì)預(yù)案15125.51招商蛇口轉(zhuǎn)讓南通招海置業(yè)30%股權(quán)2020/4/21完成25000招商蛇口收購(gòu)浙達(dá)投資50%股權(quán)2020/4/21完成50500招商蛇口收購(gòu)綠雋置業(yè)50.5%股權(quán)2020/4/21完成25500招商蛇口收購(gòu)中山禹鴻地產(chǎn)51%股權(quán)2020/4/21完成15626.95招商蛇口收購(gòu)諾爾起重設(shè)備70%股權(quán)2020/4/21完成102000招商蛇口收購(gòu)昭平雍榮51%股權(quán)2020/1/3完成14581672招商蛇口與前海投控共同增資前自貿(mào)投資華潤(rùn)置地2023/4/4完成1240000華夏幸福出售華裕江、華裕漢等四家公司股權(quán)及債權(quán)2020/12/30簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議26510潤(rùn)投房地產(chǎn)收購(gòu)沈陽(yáng)華潤(rùn)熱電26%股權(quán)2020/3/26簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議471225信德集團(tuán)子公司收購(gòu)上海華合50%股權(quán)越秀地產(chǎn)2022/5/10簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議170301越秀地產(chǎn)子公司廣州城建收購(gòu)北匯置業(yè)51%股權(quán)及貸款2022/4/7董事會(huì)預(yù)案3040越秀地產(chǎn)子公司越秀華城收購(gòu)廣州泉力100%股權(quán)中交地產(chǎn)2023-12-28董事會(huì)預(yù)案5471.92中交地產(chǎn)子公司出售廣西玉林總部大廈7，8，10等層物業(yè)2023-05-19董事會(huì)預(yù)案38820.51中交地產(chǎn)子公司引進(jìn)外來(lái)投資者2023-04-08完成40800中交地產(chǎn)收購(gòu)中交花創(chuàng)51%股權(quán)2022-06-18完成34924.14中交地產(chǎn)增資合肥金中獲其49%股權(quán)2022-04-15完成1742中交地產(chǎn)收購(gòu)中交路勁2%股權(quán)2022-03-25董事會(huì)預(yù)案29987.19中交地產(chǎn)子公司中交華創(chuàng)10%股權(quán)，西園雅集5%股權(quán)等股權(quán)2020-09-22董事會(huì)預(yù)案143.67中交地產(chǎn)子公司出售“錦瀾府”項(xiàng)目商品房一套2020-04-07完成50000中交地產(chǎn)子公司舟山置業(yè)增資擴(kuò)股2020-04-07完成20000中交地產(chǎn)控股子公司長(zhǎng)沙置業(yè)引進(jìn)新投資者2020-04-01董事會(huì)預(yù)案24999.76中國(guó)交建子公司廣西城投股權(quán)結(jié)構(gòu)變動(dòng)中國(guó)鐵建2023/1/13進(jìn)行中100中國(guó)鐵建下屬4家全資子公司引入戰(zhàn)略投資者2023/1/13簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議110中國(guó)鐵建四家四家引進(jìn)新的戰(zhàn)略投資者建發(fā)房產(chǎn)2024-01-16進(jìn)行中15000飛力達(dá)5.76%股權(quán)權(quán)益變動(dòng)2023-12-22董事會(huì)預(yù)案10000建發(fā)股份子公司增資厚生基金獲其9.95%股權(quán)2023-12-12董事會(huì)預(yù)案4330.02建發(fā)股份出售天津金晨100%股權(quán)2023-08-09董事會(huì)預(yù)案23202.16建發(fā)股份子公司出售建信小貸76%股權(quán)2023-06-26完成628644.85建發(fā)股份美凱龍29.95%股權(quán)2023-01-07簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議5000建發(fā)股份全資子公司認(rèn)購(gòu)五商基金5.16%基金份額2022-12-22董事會(huì)預(yù)案20.23建發(fā)股份子公司收購(gòu)廈門(mén)建發(fā)國(guó)際大廈資產(chǎn)3年使用權(quán)2022-10-28董事會(huì)預(yù)案50000中來(lái)股份與其他方增資山西中來(lái)獲其部分股權(quán)2022-01-26進(jìn)行中11987.21建發(fā)股份控股孫公司擬收購(gòu)森信紙業(yè)70.66%股權(quán)2021-11-23完成54563.05合誠(chéng)股份16.46%股權(quán)權(quán)益變動(dòng)2021-04-27簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議34450建發(fā)股份出售德?tīng)栣t(yī)療100%股權(quán)2020-04-21董事會(huì)預(yù)案2932.19建發(fā)股份租賃上海建發(fā)國(guó)際大廈12、14、15、16、17、19層2020-01-02董事會(huì)預(yù)案--建發(fā)股份與子公司租賃建發(fā)國(guó)際大廈1號(hào)樓7、9、14-39層華發(fā)股份2024/2/1完成--日海智能控股股東九洲控股集團(tuán)90%股權(quán)變動(dòng)2023/11/30股東大會(huì)通過(guò)200117.69華發(fā)股份子公司華暉公司收購(gòu)珠海海潤(rùn)45%股權(quán)2023/6/21董事會(huì)預(yù)案49002.36華發(fā)股份出售文傳公司100%股權(quán)與閱潮公司100%股權(quán)2023/3/21完成104089.85華發(fā)股份子公司收購(gòu)無(wú)錫鏵安15%股權(quán)和潤(rùn)隴投資100%股權(quán)2023/1/4董事會(huì)預(yù)案358190.24華發(fā)股份收購(gòu)融華置地51%股權(quán)與債權(quán)2023/1/4完成43734.97華發(fā)股份收購(gòu)鏵金投資100%股權(quán)2022/4/9完成9484.96華發(fā)股份收購(gòu)鏵圖商貿(mào)100%股權(quán)2022/4/9完成1501.48華發(fā)股份子公司增資江門(mén)融建公司獲其60%股權(quán)2022/4/9完成23534.78華發(fā)股份出售華宜生態(tài)100%股權(quán)2022/4/9完成--華發(fā)股份子公司增資義烏兆華公司獲其34%股權(quán)2022/4/9完成--華發(fā)股份子公司增資西安華創(chuàng)公司獲其63%股權(quán)2022/3/29董事會(huì)預(yù)案54412.16華發(fā)股份增資海川公司獲其0.45%股權(quán)2021/6/11股東大會(huì)通過(guò)200850.45華發(fā)股份轉(zhuǎn)讓4家合伙企業(yè)合伙份額和1項(xiàng)契約型基金份額2021/5/26董事會(huì)預(yù)案11476.94華發(fā)股份子公司出售13套商鋪2021/4/10簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議500836.1華發(fā)股份子公司無(wú)錫鏵安股權(quán)結(jié)構(gòu)變動(dòng)2021/3/23董事會(huì)預(yù)案26300華發(fā)股份出售購(gòu)房尾款收益權(quán)資產(chǎn)2021/3/6完成30850維業(yè)股份收購(gòu)華發(fā)景龍50%股權(quán)和建泰建設(shè)40%股權(quán)2020/12/26股東大會(huì)通過(guò)44305.82華發(fā)股份參股公司股權(quán)結(jié)構(gòu)變動(dòng)2020/9/5董事會(huì)預(yù)案707068.81華發(fā)股份增資十字門(mén)城建獲其25%股權(quán)2020/6/13董事會(huì)預(yù)案112281.55華發(fā)股份子公司出售辦公樓及配套的地下停車(chē)位2020/4/17完成351498華發(fā)股份增資十字門(mén)城建獲其50.00%股權(quán)2020/4/17完成256612.17華發(fā)股份增資廣東湛藍(lán)獲其50%股權(quán)2020/4/17完成158109.07華發(fā)股份收購(gòu)華發(fā)長(zhǎng)盛49.0003%股權(quán)2020/3/25董事會(huì)預(yù)案1000華金資本子公司出售一次性使用口罩華僑城2023/9/5進(jìn)行中16097.92華僑城A0.44%股權(quán)司法拍賣(mài)2022/8/30董事會(huì)預(yù)案173900華僑城A子公司寧波華僑城引入新戰(zhàn)略投資者2022/3/31董事會(huì)預(yù)案49450.27華僑城A聯(lián)合子公司共同增資新能源公司獲其89.99%股權(quán)2021/12/16董事會(huì)預(yù)案138800華僑城A控股公司中山華僑城引入新的戰(zhàn)略投資者2020/3/26簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議471225信德集團(tuán)子公司收購(gòu)上海華合50%股權(quán),上海華筵50%股權(quán)首開(kāi)股份2024/1/6完成80000首開(kāi)股份收購(gòu)寧德融熙67%股權(quán)及債權(quán)2023/12/21進(jìn)行中5607.96首開(kāi)股份出售煙臺(tái)天鴻時(shí)代100%股權(quán)2023/11/22股東大會(huì)通過(guò)30009.45首開(kāi)股份出售昌信同泰30%股權(quán)2023/11/15股東大會(huì)通過(guò)--首開(kāi)股份出售瑞泰商管100%股權(quán)及債權(quán)2023/9/26董事會(huì)預(yù)案--首開(kāi)股份出售鉑郡公司100%股權(quán),璞瑅公司100%股權(quán),對(duì)應(yīng)全部債權(quán)2023/4/29完成188262.2首開(kāi)股份出售發(fā)展大廈公司100%股權(quán)及債權(quán)2023/3/18股東大會(huì)通過(guò)4823.07首開(kāi)股份子公司收購(gòu)仁信公司10%股權(quán)2022/12/15董事會(huì)預(yù)案17914.76首開(kāi)股份子公司出售北京市西城區(qū)復(fù)興門(mén)外大街8號(hào)及迤北房地產(chǎn)2022/11/22董事會(huì)預(yù)案--首開(kāi)股份出售北京市朝陽(yáng)區(qū)廣渠路部分商業(yè)用途房地產(chǎn)2021/3/20股東大會(huì)通過(guò)3305.74首開(kāi)股份轉(zhuǎn)讓天恒文化33%股權(quán)2020/12/31董事會(huì)預(yù)案--首開(kāi)股份參股公司股權(quán)結(jié)構(gòu)變動(dòng)中國(guó)金茂2023/12/28董事會(huì)預(yù)案99000子公司西安潤(rùn)茂增資擴(kuò)股2023/12/28董事會(huì)預(yù)案50151.79子公司增資收購(gòu)味地道獲其56.67%股權(quán)及相應(yīng)債權(quán)2023/11/24董事會(huì)預(yù)案--子公司收購(gòu)新茂置業(yè)51%股權(quán)2023/3/30董事會(huì)預(yù)案117873.44子公司收購(gòu)武漢煜茂50%股權(quán)2023/3/15董事會(huì)預(yù)案206147.17子公司金茂蘇皖收購(gòu)南京國(guó)際37.7464%股權(quán)2022/7/11簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議373565.12子公司金茂華東收購(gòu)甬云房地產(chǎn)100%股權(quán)，甬煥房地產(chǎn)100%股權(quán)2022/6/30簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議21159.27子公司興茂置業(yè)收購(gòu)方虔置業(yè)32%股權(quán)2022/6/17董事會(huì)預(yù)案223332.72中國(guó)宏泰發(fā)展60.2%股權(quán)權(quán)益變動(dòng)2022/4/29簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議12496.09子公司金茂海南收購(gòu)西安延茂100%股權(quán)2021/11/16簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議242768.83子公司天津東輝出售方嘉置業(yè)90%股權(quán)2021/9/10簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議--子公司金茂北方收購(gòu)朝意房地產(chǎn)30%股權(quán)2021/7/16完成148116收購(gòu)中國(guó)宏泰發(fā)展29.9%股權(quán)及可換股債券中國(guó)中鐵2023/7/8完成--中鐵工業(yè)28.58%股權(quán)無(wú)償劃轉(zhuǎn)2023/3/31完成1100000中國(guó)中鐵收購(gòu)滇中引水公司33.54%股權(quán)2022/3/10完成78221.99中鐵裝配26.51%股權(quán)權(quán)益變動(dòng)中華企業(yè)2023/7/26董事會(huì)預(yù)案72054.11中華企業(yè)出售申陽(yáng)濱江75%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)2023/4/5董事會(huì)預(yù)案28402.38中華企業(yè)收購(gòu)淞澤置業(yè)2%的股權(quán)及對(duì)應(yīng)債權(quán)2022/12/27董事會(huì)預(yù)案52005.4中華企業(yè)出售春日置業(yè)50%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)2022/11/1完成--中華企業(yè)3.77%股權(quán)權(quán)益變動(dòng)2022/3/25進(jìn)行中1219590.33中華企業(yè)與關(guān)聯(lián)方共同收購(gòu)淞澤置業(yè)95%股權(quán)及相應(yīng)債權(quán)2020/3/26簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議471225信德集團(tuán)子公司收購(gòu)上海華合50%股權(quán),上海華筵50%股權(quán)大悅城2024/2/26進(jìn)行中5337.04大悅城掛牌出售福田區(qū)福華路北深圳國(guó)際交易廣場(chǎng)寫(xiě)字樓34層3401-34062023/11/28完成425584.7大悅城子公司西單大悅城出售北京昆庭100%股權(quán)及債權(quán)2023/11/28完成414239.23大悅城子公司亨達(dá)出售上海鵬利100%股權(quán)2023/9/21進(jìn)行中120000深圳江銅聯(lián)合其他方轉(zhuǎn)讓寶興公司100%股權(quán)2023/4/26完成79961大悅城子公司深圳公司收購(gòu)深圳實(shí)業(yè)49%股權(quán)2023/1/11進(jìn)行中6981.95大悅城掛牌出售深圳市寶安區(qū)9區(qū)共5套商業(yè)房地產(chǎn)(9區(qū)11棟101-103及201-202)2022/12/27董事會(huì)預(yù)案13516.96大悅城子公司收購(gòu)中金澍茂49%股權(quán)2022/4/12完成8369.98大悅城地產(chǎn)子公司COFCO(BVI)No97收購(gòu)臺(tái)灣飯店8.36%股權(quán)2022/4/12完成27295.34大悅城收購(gòu)西安悅鼎49%股權(quán)2022/4/12完成--子公司中糧地產(chǎn)集團(tuán)深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收購(gòu)鵬悅置業(yè)50%股權(quán)2020/3/31完成--子公司西安悅鼎增資擴(kuò)股2020/3/31完成2246.1收購(gòu)中糧(北京)農(nóng)業(yè)100%股權(quán)2020/3/31完成107669.46收購(gòu)稻香四季49.91%股權(quán)保利置業(yè)2021/9/30簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議--子公司保利貴州置業(yè)收購(gòu)保利貴州33.5%股權(quán)有關(guān)分析師的申明，見(jiàn)本報(bào)告最后部分。其他重要信息披露見(jiàn)分析師申明之后部分，或請(qǐng)與您的投資代表聯(lián)系。并請(qǐng)閱讀本證券研究報(bào)告最