2024年9月南昌房地產(chǎn)市場月報

江西商博置業(yè)PAGEPAGE232024年9月南昌房地產(chǎn)市場月報目錄本周導讀2024年9月南昌房地產(chǎn)市場簡評土地市場本月土地市場共成交十四宗，二宗商業(yè)辦公用地、十一宗工業(yè)用地和一宗商務(wù)綜合用地。市場供求供應(yīng)量——9月南昌新建商品房預(yù)售供應(yīng)量明顯陡增，供應(yīng)套數(shù)達8683套，環(huán)比漲幅達225.08%，供應(yīng)面積達14.1萬㎡，環(huán)比增幅達195.41%。成交量——9月南昌新建商品住房預(yù)售供應(yīng)量增加明顯，商品住宅成交量2962套，成交面積達29.44萬㎡；非住宅成交1697套。成交均價2024年9月南昌市整體價格為8187元/㎡；從統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示來看，9月份，南昌樓市較8月份有明顯的好轉(zhuǎn)，但與往年“金九〞相比，整體銷量相差甚遠，顯得很不給力。營銷動態(tài)宏觀政策央行繼續(xù)實行穩(wěn)健貨幣政策應(yīng)高度警惕未來物價8月房企股權(quán)交易金額創(chuàng)新高房價或?qū)⑾陆地斦坑“l(fā)新規(guī)中央財政資金直投樓市受限制超四成銀行家預(yù)期下季貨幣政策適度且不加息調(diào)控政策難見放松基金再度看淡房地產(chǎn)本地市場多事之秋南昌樓市房價迷茫南昌二手房交易提前入冬金九銀十恐無望房價上漲已顯“乏力〞南昌暫不擴大限購幅員逆勢突圍共度難關(guān)南昌樓市挑戰(zhàn)與機遇并存本月市場導讀9月南昌新建商品房成交套數(shù)為2908套，相比8月份增加543套，環(huán)比上升18.67%。除經(jīng)濟開發(fā)區(qū)與新建灣里板塊外9月各板塊新房供應(yīng)明顯增加，以其紅角州、青山湖、昌南等板塊增加最為明顯。受華南城商鋪集中推出拉動作用，9月紅角州新房預(yù)售供應(yīng)量大爆發(fā)，供應(yīng)量激增至29.09萬㎡，較上周增加10之多，為9月區(qū)域供應(yīng)量之首。青山湖、昌南板塊新房供應(yīng)量表現(xiàn)陡增，其中青山湖新房供應(yīng)量為4.53萬㎡，環(huán)比增加242.73%，昌南板塊新房供應(yīng)量為2.53萬㎡，環(huán)比增加247.06%。

從區(qū)域成交分布來看，9月份商品住宅成交主要集中在京東板塊、紅谷灘板塊和市中心，其中京東板塊月成交量飆升至580套，成交面積達59451㎡，京東板塊井噴式的成交量與綠地新都會的熾熱成交有直接聯(lián)系。據(jù)了解，綠地新都會以月成交410套問鼎南昌樓盤銷售巔峰，也難怪京東板塊月成交量接近600套了。在9月份南昌住宅成交排行榜中，位居第二、第三的分別是南天陽光〔成交109套〕和央央春天〔成交96套〕，成交排名前十樓盤共成交1063套，相比8月份前十成交950套只增加了113套。9月南昌樓市高層房源預(yù)售供應(yīng)量達17.5萬㎡，占整體的68.04%；多層房源預(yù)售供應(yīng)量為3.72萬㎡，占整體供應(yīng)的14.45%；小高層房源預(yù)售供應(yīng)量為2.97萬㎡，占整體供應(yīng)的11.54%。從該組數(shù)據(jù)來看，高層房源主力著房源供應(yīng)，多層主力房源供應(yīng)的時代已成過去。9月三房戶型預(yù)售供應(yīng)量達1339套，占戶型供應(yīng)的60.89%，一房、兩房的供應(yīng)量分別為65套、533套，四房及以上的大戶型供應(yīng)量為202套，占整體供應(yīng)的9.91%。從這組數(shù)據(jù)可以看出，現(xiàn)今樓市大小適中、經(jīng)濟的三房在戶型供應(yīng)中唱主角，這在一定程度也放映出的剛需的主導作用。金九銀十下，四房及以上的大戶型供應(yīng)量也有所增加。9月份南昌新建商品普通住房預(yù)售供應(yīng)量為24.23萬㎡，環(huán)比漲幅為77.54%，占整體供應(yīng)的39.57%；商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量達28.93萬㎡，較上周增加28.21萬㎡，占整體供應(yīng)的47.25%；寫字樓物業(yè)供應(yīng)量為6.53萬㎡，環(huán)比增加2.64%，占整體供應(yīng)的10.67%。從這組數(shù)據(jù)上看，三大物業(yè)供應(yīng)量均有所增加，辦公物業(yè)首超住宅物業(yè)供應(yīng)量。受華南城商鋪集中推出影響，9月商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量表現(xiàn)井噴式爆增。值得慶幸的是，冷了住宅市場，卻火了商業(yè)地產(chǎn)市場。據(jù)愛房網(wǎng)統(tǒng)計，今年9月份，商業(yè)、寫字樓等非住宅成交1697套，成交面積140956.78㎡，環(huán)比上月均有不同幅度的上漲。9月，縱觀商業(yè)地產(chǎn)動態(tài)：

9月25日，紅谷灘萬達廣場推出500余套精裝SOHO寫字樓，售罄毫無壓力；

9月25日，綠地峰創(chuàng)國際推出200多套精裝寫字樓，哄搶近乎售罄；

9月28日，南昌華南城1、2號交易廣場經(jīng)營戶選鋪盛大啟動，四天選鋪商家超過萬人，成交量自然不在話下。土地市場9月份，南昌共成交十四宗用地，總共1651.16畝。地塊號位置土地性質(zhì)競得人土地面積〔畝〕成交單價〔萬元/畝〕樓面地價〔元/㎡〕JDP1139昌東大道以東、艾溪湖一路以南商業(yè)、旅館業(yè)、辦公用地江西匯和鑫投資有限公司20.11660萬元/畝2062JDP1132紅谷灘新區(qū)中央商務(wù)區(qū)世貿(mào)路與規(guī)劃路交匯處B-4-1局部地塊辦公、商業(yè)、賓館用地程時鋰14.18797萬元/畝2657GDP1122蘇克爾工程用地以北、英雄大道〔東西一路〕以南工業(yè)用地〔精細化工材料制造〕江西佳因光電材料有限公司14.4525.6萬元/畝549GDP1123高新區(qū)規(guī)劃六路以南、焦頭河以西工業(yè)用地〔飛機制造及維修工程〕江西洪都航空工業(yè)股份有限公司299.925.74萬元/畝54GDP1124高新區(qū)焦頭河以西、規(guī)劃五路以北工業(yè)用地〔飛機制造及維修工程〕江西洪都航空工業(yè)股份有限公司299.215.74萬元/畝54GDP1125高新區(qū)航空路以東、規(guī)劃五路以北工業(yè)用地〔飛機制造及維修工程〕江西洪都航空工業(yè)股份有限公司292.245.74萬元/畝54GDP1126高新區(qū)航空路以東、規(guī)劃六路以南工業(yè)用地〔飛機制造及維修工程〕江西洪都航空工業(yè)股份有限公司298.895.74萬元/畝54JDP1140紅谷灘新區(qū)中央商務(wù)區(qū)世貿(mào)路以北、江西萍鋼事業(yè)股份有限公司地塊以西〔B-12-1-①地塊〕商務(wù)綜合用地〔兼容辦公、酒店、商業(yè)〕江西博能投資開展有限公司12.231190萬元/畝4463GDP1127高新開發(fā)區(qū)南塘湖以東、艾溪湖四路以北工業(yè)用地〔鍋爐、壓力容器、環(huán)保產(chǎn)品生產(chǎn)工程〕江西江聯(lián)能源環(huán)保股份有限公司149.8813.6萬元/畝128GDP1128光伏大道以南、天祥大道以西工業(yè)用地〔200MW非晶硅薄膜太陽能電池工程〕江西恒星新能源開展有限公司161.978.4萬元/畝79GDP1129創(chuàng)新三路以東、艾溪湖三路以北工業(yè)用地〔農(nóng)副食品加工業(yè)〕江西天安食品有限公司27.388.479GDP1130創(chuàng)新三路以東、高新區(qū)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)用地以南工業(yè)用地〔紙張半成品分切加工工程〕江西博漢實業(yè)開展有限公司29.648.276GDP1131創(chuàng)新三路以東、高壓帶以西工業(yè)用地〔微生物肥料生產(chǎn)工程〕江西綠悅生物工程股份有限公司19.488.276GDP1132創(chuàng)新三路以東、艾溪湖二路以北工業(yè)用地〔醫(yī)療器材生產(chǎn)工程〕江西同天樂科技實業(yè)有限公司11.591093預(yù)計11宗土地供應(yīng)一覽表從市國土局得悉，下月南昌市將有4幅地塊交易及一宗劃撥土地，供應(yīng)面積167.356畝〔含劃撥〕，比9月份減少439.8畝。10月份供應(yīng)土地將辦公、商業(yè)金融用地為主，供應(yīng)面積到達147.356畝。序號宗地編號宗地位置交易方式土地用途規(guī)劃指標宗地面積〔畝〕起始價〔萬元/畝交易時間1JDP1147紅谷灘新區(qū)中央商務(wù)區(qū)世貿(mào)路以北、碟子湖大道以東〔B-13-1-①地塊〕拍賣辦公、商業(yè)金融業(yè)用地R≤3.0;M≤45%;L≥15%15.029畝680萬元/畝20112GDP1134灣里區(qū)羅亭鎮(zhèn)義坪村〔規(guī)劃產(chǎn)業(yè)三路西側(cè)、南安公路北側(cè)〕拍賣工業(yè)用地〔化學原材料及化學制品制造業(yè)〕R≥0.6;M≥30%；L≤20%20畝13.8萬元/畝20113JDP1148紅谷灘新區(qū)中央商務(wù)區(qū)世貿(mào)路與規(guī)劃一路交匯處〔B-13-1-②地塊〕拍賣辦公、商業(yè)、賓館用地R≤3.8;M≤50%；L≥15%15.727畝690萬元/畝20114JDP1149高新大道以西、南京東路以南拍賣商業(yè)金融業(yè)、居住用地〕R≤4.0;M≤28%;L≥30%24.6畝380萬元/畝2011序號宗地位置劃撥權(quán)利人交易方式土地用途宗地面積〔畝〕公示時間1朝陽片區(qū)A01-05地塊南昌市政公用投資控股有限責任公司劃撥拆遷安置房用地922011-9-28—市場供求新增供應(yīng)量〔南昌市〕新增供應(yīng)量〔萬㎡〕環(huán)比上漲24.2377.54%成交量〔南昌市〕成交面積〔萬㎡〕環(huán)比下跌成交套數(shù)〔套〕環(huán)比上漲29.13199.7%290818.67%成交均價整體房價走勢2024年9月南昌市新推續(xù)推價格縱向比照單位：元/㎡100009000800070006000500010年9月10年10月10年11月10年12月11年1月11年2月11年3月11年4月11年5月11年6月11年7月11年8月11年9月折前均價6807700171707028667654885864752277027861858875208187折后均價6485677868766669646453125476714373027531811371898099營銷動態(tài)1、預(yù)計下月入市工程一覽表板塊工程名稱物業(yè)類型樓層狀況開盤時間參考均價聯(lián)系電話推出情況市中心恒力佘山98號小高層11F9月底10月初900086851668加推最后一棟小高層6號樓戶型為86㎡兩房和95-105㎡三房，共60套隆鑫廣場高層23F10月初推出精裝商務(wù)公館，面積50㎡左右仕中心高層2610月中旬寫字樓、小戶型公寓推出，面積33-62㎡不等天奧經(jīng)緯府邸高層189、10月加推23號樓，戶型為90㎡二房、139㎡和157㎡三房紅谷灘豐和新城高層32F9月底10月初850083851888/83852888推出2棟洋房，戶型以90㎡兩方為主，“天鵝堡〞組團2號江景高層戶型86㎡兩房、108㎡、134㎡三房世茂天城高層3110月底首推9號住宅樓，面積90-135㎡；10號樓SOHO精裝公寓，4.2米挑高，面積為40-60㎡九頌山河高層3110月初首推5號、6號高層房源，116㎡三房戶型奧克斯盛世經(jīng)典高層31F10月初推出二期35號樓，戶型為46㎡一房、84㎡兩房和87㎡的2+1房聯(lián)泰香域濱江小高層、高層10月底“橋郡〞組團3、5、7號樓小高層、高層房源，戶型以三房為主萬科青山湖高層37F10月1800088288888推出1號樓，全為240㎡四房京東天香四季花園多層、小高層910月底11月初戶型為68—150㎡二房、三房和四房。目前現(xiàn)場售樓處還未對外開放，但可接受咨詢登記浪琴灣聯(lián)排310月中旬500-650萬/套235—285㎡新品國賓聯(lián)排僅18席，工程總共92席別墅象湖豐源淳和高層18F10月510085985555加推11號樓高層幸福時光高層18F10月初530086686666濱河一品加推宏觀政策央行繼續(xù)實行穩(wěn)健貨幣政策應(yīng)高度警惕未來物價央行副行長馬德倫日前在2024中國企業(yè)500強發(fā)布暨中國大企業(yè)頂峰會發(fā)表演講時表示，目前看來物價回落需要一定的時間，央行將保持政策的穩(wěn)定性，繼續(xù)實行穩(wěn)健的貨幣政策。

他認為，這一輪CPI上漲因素十分復(fù)雜，是國內(nèi)外綜合因素相互交織、相互作用的結(jié)果。一方面輸入性通脹壓力越來越大，全球流動性過剩的影響日益突出；另一方面原油、糧食等大宗商品價格大幅上漲，并且在高位保持震蕩。

對于物價未來的走勢，馬德倫認為，“穩(wěn)定物價有好的、有利的條件，但是也有一些根底還并不牢固，一些導致物價上漲的不利因素還沒有根本消除，輸入性通脹壓力還沒有顯著地減弱。〞他認為，食品價格的上漲在短期內(nèi)難以大幅回落，商品價格漲價的態(tài)勢已經(jīng)向其他的領(lǐng)域蔓延。這些都導致物價的回落仍需要一定的時間。因此，對于未來物價上漲，央行始終保持高度警惕。

不過他認為，我國的物價目前仍然處在可控范圍之內(nèi)，維持價格穩(wěn)定的有利因素還是逐漸增加的。盡管近期的價格水平還會比較高一點，但是物價會在波動中緩慢回落，物價的漲幅總體上是可以控制的。

至于央行下一步的政策走向，馬德倫透露，央行將堅持宏觀調(diào)控政策的根本取向，進一步落實一系列的調(diào)控政策措施，努力完成全年的物價調(diào)控目標?！把胄形磥淼恼邥^續(xù)保持穩(wěn)定性，繼續(xù)實行穩(wěn)健的貨幣政策，因為央行宏觀調(diào)控目標是一定要通過各項政策的措施落實來實現(xiàn)的。〞8月房企股權(quán)交易金額創(chuàng)新高房價或?qū)⑾陆底钚聰?shù)據(jù)顯示，8月份房企股權(quán)變動到達18起，累計交易總價值為53.3億元。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，今年前8個月房地產(chǎn)并購已達80宗，交易金額突破228.7億元，均創(chuàng)歷史新高。其中，包括至少6家央企先后在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。前8個月房企累計并購數(shù)量接近2024年的84宗，而交易總金額那么遠超過2024年全年165.25億的規(guī)模。

公開資料顯示，2024年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達8萬家，此后以年均7500余家的速度持續(xù)增加。至最新一輪調(diào)控出現(xiàn)后，融資困難、銷售萎縮使得房企兩極分化加劇，許多中小企業(yè)面臨生存困境，房企總數(shù)也由此前的峰值開始回落。

截至8月底，全部124家房地產(chǎn)上市公司年報顯示，房企負債和存貨雙雙激增，現(xiàn)金流趨緊。全部124家房地產(chǎn)上市公司存貨10281.9億元，同比增長39%；總負債11681.3億元，同比增長39%。大多數(shù)房企的資產(chǎn)負債率超過70%。

銀河證券分析師潘瑋分析，“新一輪調(diào)控壓力下，中小企業(yè)資金鏈緊張，拿地艱難，生存空間被再度擠壓后，(這)促使業(yè)內(nèi)兼并現(xiàn)象升級，且未來很可能長期持續(xù)。〞

北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，“目前出現(xiàn)很多因為資金壓力而被迫出售資產(chǎn)的案例，在資金壓力逐漸增加的當前，出于資金周轉(zhuǎn)的需要，出售局部資產(chǎn)相比賣房子容易而且快很多，這使得并購的案例在逐漸增加。〞

另外，8月份房企股權(quán)變更案例中頻現(xiàn)央企身影，近期央企開始加速轉(zhuǎn)讓旗下房地產(chǎn)工程。央企退出房地產(chǎn)市場政策出臺已經(jīng)超過1年，而在最近這一進程開始明顯提速。8月份有至少6家央企通過產(chǎn)權(quán)交易所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)股權(quán)。

張大偉稱，“就全國而言，房企股權(quán)并購案例增加，說明整個市場后期降價的可能性很大，而且會更早到來。〞財政部印發(fā)新規(guī)中央財政資金直投樓市受限制近日，財政部、國家開展改革委印發(fā)?新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)投方案參股創(chuàng)業(yè)投資基金管理暫行方法?，其中明確，中央財政資金可通過直接投資創(chuàng)業(yè)企業(yè)、參股創(chuàng)業(yè)投資基金等方式，培育和促進新興產(chǎn)業(yè)開展。方法同時要求資金不得投資于已上市企業(yè)；不得從事房地產(chǎn)；不得投資于股票、期貨。財政部有關(guān)負責人解釋，參股創(chuàng)業(yè)投資基金，是指中央財政從產(chǎn)業(yè)技術(shù)研究與開發(fā)資金等專項資金中安排資金與地方政府資金、社會資本共同發(fā)起設(shè)立的創(chuàng)業(yè)投資基金，或通過增資方式參與的現(xiàn)有創(chuàng)業(yè)投資基金。按照市場化方式獨立運作，自主經(jīng)營，自負盈虧。政府部門及其受托管理機構(gòu)不干預(yù)參股基金日常的經(jīng)營和管理。方法規(guī)定，每支參股基金應(yīng)集中投資于以下具體領(lǐng)域：節(jié)能環(huán)保、信息、生物與新醫(yī)藥、新能源、新材料、航空航天、海洋、先進裝備制造、新能源汽車、高技術(shù)效勞業(yè)(包括信息技術(shù)、生物技術(shù)、研發(fā)設(shè)計、檢驗檢測、科技成果轉(zhuǎn)化效勞)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。參股基金不得投資于已上市企業(yè)；不得從事?lián)?、抵押、委托貸款、房地產(chǎn)(包括購置自用房地產(chǎn))等業(yè)務(wù)；不得投資于股票、期貨、企業(yè)債券、信托產(chǎn)品、理財產(chǎn)品、保險方案及其他金融衍生品等。超四成銀行家預(yù)期下季貨幣政策適度且不加息9月15日發(fā)布的第3季度全國銀行家問卷調(diào)查報告顯示，對下季貨幣政策，42.1%的銀行家預(yù)期將保持現(xiàn)有適度水平，43.1%的銀行家預(yù)期利率與本季持平，這兩個數(shù)據(jù)分別教本季提升9個和11.5個百分點。此外，對于宏觀經(jīng)濟，52.5%銀行家認為當前屬正常水平，57.4%的銀行家認為下季也會在“正常〞水平。

“本季度銀行家貨幣政策感受指數(shù)〔選擇貨幣政策“適度〞的銀行家占比〕為35.7%，較上季微升0.1個百分點。〞央行的調(diào)查報告顯示。對下季貨幣政策，42.1%的銀行家預(yù)期將保持現(xiàn)有適度水平，較上季顯著上升9個百分點；3.5%的銀行家預(yù)期“趨松〞，較上季提高2.1個百分點;54.5%的銀行家預(yù)期“趨緊〞，較上季顯著下降11個百分點。對下季利率水平，6.4%的銀行家認為將繼續(xù)“上升〞，較上季下降11.8個百分點；43.1%的銀行家預(yù)期與本季“持平〞，較上季增加11.5個百分點。然而，建行董事長郭樹清那么認為，貨幣政策應(yīng)該少一點數(shù)量控制，多一點價格手段。央行貨幣政策委員會委員李稻葵日前那么表示，雖然中國必須解決修正目前負利率的狀況，但假設(shè)美國、歐洲再度實施極寬松貨幣政策的話，會對國內(nèi)造成很大壓力，出于國際因素考慮，不太適合加息?！罢J為當前宏觀經(jīng)濟“偏熱〞的銀行家占比為35.7%，比上季度下降2.6個百分點；認為“正常〞的銀行家占比為52.5%，比上季下降1.9個百分點。〞調(diào)查顯示，對下季度經(jīng)濟運行走勢，28.3%的銀行家預(yù)計將持續(xù)“偏熱〞，57.4%的銀行家認為下季“正常〞，14.3%的預(yù)計偏冷。受對宏觀經(jīng)濟謹慎判斷影響，銀行家宏觀經(jīng)濟信心指數(shù)回落，比上季下降2.1個百分點，降至54.9%。央行同日發(fā)布的第3季度企業(yè)家問卷調(diào)查結(jié)果顯示，企業(yè)家宏觀經(jīng)濟熱度指數(shù)和宏觀經(jīng)濟熱度預(yù)期指數(shù)延續(xù)回落趨勢，本季較上季分別下降3和2.5個百分點至47.7%和47.1%。企業(yè)家信心指數(shù)較上季下降5.6個百分點至70.2%。企業(yè)經(jīng)營景氣指數(shù)較上季下降1.3個百分點至69.3%；企業(yè)盈利指數(shù)較上季下降1.1個百分點至57.6%，企業(yè)盈利預(yù)期指數(shù)微降0.5個百分點至59.4%。銀行業(yè)當期景氣指數(shù)為84.4%，比上季微升0.5個百分點；銀行盈利當期指數(shù)為89.9%，較上季上升0.7個百分點；反映銀行競爭力的擴散指數(shù)為67.1%，較上季略降0.2個百分點。該指數(shù)指銀行家對本行經(jīng)營狀況的判斷。指數(shù)區(qū)間為0-100%，50%為臨界點，高于50%意味正向擴張，低于50%意味負向收縮，指數(shù)數(shù)值越高說明銀行經(jīng)營狀況越好。“本季銀行貸款需求指數(shù)為83%，與上季根本持平。〞調(diào)查顯示，分行業(yè)看，農(nóng)業(yè)、制造業(yè)和非制造業(yè)貸款需求指數(shù)分別為65.9%、75.3%和70.4%，較上季上升0.2、0.4和0.5個百分點，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)需求指數(shù)分別為60.7%和61.3%，與上季持平；分企業(yè)規(guī)?？?，大型企業(yè)貸款需求指數(shù)繼續(xù)回落，中小型企業(yè)貸款需求轉(zhuǎn)降為升；分用途看，經(jīng)營周轉(zhuǎn)貸款需求略有提升，個人消費和固定資產(chǎn)貸款需求穩(wěn)中有降。從企業(yè)層面來看，3季度當季，企業(yè)貸款滿意度指數(shù)為31.3%，較上季下降1.8個百分點。預(yù)期下季貸款“偏緊〞的企業(yè)家占比提高2.5個百分點至39.5%；預(yù)期下季借款利率“偏高〞的企業(yè)家占比提高6.1個百分點至50.6%。調(diào)控政策難見放松基金再度看淡房地產(chǎn)二季度對地產(chǎn)板塊普遍抱有“好感〞的基金，最近口風似乎所有松動。面對短期內(nèi)看不到放松跡象的房產(chǎn)調(diào)控政策，基金經(jīng)理逐漸感覺到，此前所期盼的房地產(chǎn)投資機遇有可能會比預(yù)期的“來得晚一些〞。盡管今年以來，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場政策頻出，調(diào)門始終沒有降低下來，但一季度和二季度地產(chǎn)股都擠入基金增持榜，這似乎說明無論是基金還是資本市場，對于低估值的地產(chǎn)行業(yè)已不再害怕。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，二季度基金持有房地產(chǎn)股市值到達704.71億元，占其凈值比例4.50%，與一季度末相比，增持0.57%，為二季度基金增持的第二大行業(yè)。彼時，基金“下注〞地產(chǎn)的理由很簡單：地產(chǎn)板塊已經(jīng)處于歷史估值底部區(qū)域，而房地產(chǎn)調(diào)控政策或許面臨階段性拐點，至少不會變本加厲，因此房地產(chǎn)股具有較高的投資價值。然而投資價值并未如約而至。昨日大盤遭受重挫，其中房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)疲弱，招寶萬金等房產(chǎn)大鱷的個股均出現(xiàn)較大程度的下跌。事實上，下半年以來地產(chǎn)股的表現(xiàn)整體延續(xù)弱勢格局，地產(chǎn)指數(shù)從7月高點3817.97點一路下探，昨日跌至3271.26點，跌幅16.71%。面對苦等不來的房產(chǎn)板塊行情，基金近期似乎開始“轉(zhuǎn)變態(tài)度〞。富敦基金中國區(qū)總監(jiān)孟寧認為，地產(chǎn)板塊股價雖然廉價，但面臨持續(xù)調(diào)控的風險。在其看來，國家在沒有看到房地產(chǎn)價格實際下跌之前，是不會停止調(diào)控的。隨著房地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)整，投資者面臨資產(chǎn)重新配置的可能。這種配置的轉(zhuǎn)移是由地產(chǎn)價格下跌引發(fā)的，但不會立刻實現(xiàn)向其他資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，而一旦這種轉(zhuǎn)移擴散開來，大量地產(chǎn)商手里的存貨會面臨過剩，一旦局部地產(chǎn)商出現(xiàn)問題，即使是很小的局部都會引發(fā)恐慌，短期而言地產(chǎn)股會被拋棄。繼二三線城市的限購政策出臺以來，房地產(chǎn)市場成交量不斷下滑，價格有所松動，出現(xiàn)量價齊跌的市況。東方基金于鑫也表示，地產(chǎn)政策的調(diào)控對A股市場地產(chǎn)板塊有著直接的利空作用，盡管地產(chǎn)板塊估值不高，但在整體市場環(huán)境疲弱的情況下，地產(chǎn)板塊也難有較好的表現(xiàn)。于鑫表示，后續(xù)通脹的壓力不容小覷，貨幣政策放松的預(yù)期仍然比較弱，資金鏈的持續(xù)緊張對地產(chǎn)行業(yè)的掣肘不容無視。尤其是很多地產(chǎn)企業(yè)目前面臨資金回流的問題，對資金需求較為急迫，導致很多城市房價出現(xiàn)拐點的跡象，這也必然會影響房地產(chǎn)企業(yè)未來的業(yè)績表現(xiàn)。因此房地產(chǎn)板塊短期內(nèi)很難有趨勢性時機。上述觀點得到業(yè)內(nèi)局部基金經(jīng)理的認同。北京某基金經(jīng)理告訴記者，此前較為看好地產(chǎn)股，配置比例將近10%，而在政策不放松，交易量上不去的背景下，他表示將會把地產(chǎn)倉位逐漸降到2%左右。相較之下，長信內(nèi)需成長基金經(jīng)理安昀較為樂觀，在他看來，目前房地產(chǎn)的估價處于低位，估值廉價是其看好房地產(chǎn)板塊的主要原因。商業(yè)地產(chǎn)入銀監(jiān)會嚴控視野引發(fā)調(diào)控猜想近日，銀監(jiān)會下發(fā)通知，進一步明確銀行需加強對商業(yè)用房抵押貸款、個人消費貸款等非住房類貸款監(jiān)測，涉及商業(yè)用房的信貸標準必須大幅高于住房，并加大對假合同、假按揭等行為和轉(zhuǎn)按揭、假按揭等做法的打擊力度。此前，消息人士透露，時下市場上多家銀行已收到來自監(jiān)管部門關(guān)于風險防范的通知。通知中明確要求相關(guān)銀行對近期迅速升溫的商業(yè)地產(chǎn)保持高度警覺。9月14日，有媒體報道，南昌市內(nèi)的中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行、民生銀行、興業(yè)銀行、九江銀行、上饒銀行等7家銀行已經(jīng)暫停辦理商業(yè)地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)。雖然有業(yè)內(nèi)人士分析認為，由于臨近年底，各銀行貸款額度普遍緊張，限制投資熱度很高的商業(yè)地產(chǎn)貸款也在“情理之中〞。但事實上，當前各路房企扎堆進軍商業(yè)地產(chǎn)已積聚了高風險，早已引起職能部門警覺。此前，全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)提出，“在政府對商品住宅交易嚴格限制下，投資持續(xù)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，二季度全國商業(yè)地價環(huán)比、同比增長率均為最高。商業(yè)地產(chǎn)成為地產(chǎn)資本"蓄水池"還是新泡沫，值得關(guān)注。〞據(jù)有關(guān)行業(yè)研究專家分析，今年以來，由于投資升溫，商業(yè)地產(chǎn)迅速量價齊升，租金回報率明顯下降，甚至低于貸款利率，價格泡沫隱現(xiàn)。一旦資金退出，房價下跌，商業(yè)地產(chǎn)信貸將面臨較大風險。同時，由于商業(yè)地產(chǎn)估價的技術(shù)要求高，缺乏參照物，銀行很難判斷商業(yè)地產(chǎn)交易價格的合理性。不排除借款人聯(lián)合賣家，通過虛高價格或虛構(gòu)交易套取貸款，形成“假按揭〞風險。另有分析人士指出，上海、廣州等一線城市人均商業(yè)面積已經(jīng)超出了世界興旺國家人均1.2平方米的商業(yè)面積，上海甚至超出了人均2平方米，當供應(yīng)量超過市場的消化能力，就會有一大批商業(yè)物業(yè)滯銷堆積，開發(fā)商的資金鏈斷裂，進而引起一連串的連鎖反響。7月20日銀監(jiān)會召開的2024年第三次經(jīng)濟金融形勢通報分析會上，銀監(jiān)會黨委書記、主席劉明康就特別強調(diào)，需加強對商業(yè)物業(yè)抵押貸款、個人消費等非住房類貸款的監(jiān)測，并首次提出“銀行對商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的房貸標準應(yīng)大幅高于住房按揭〞。在近一個月后，8月23日，上海銀監(jiān)局下發(fā)了?關(guān)于上海市商業(yè)地產(chǎn)信貸風險提示的通知?，通知明確要求上海各商業(yè)銀行，必須在商業(yè)用房竣工驗收成為現(xiàn)房后，才能對買房人發(fā)放商業(yè)貸款，而在此前，商業(yè)用房結(jié)構(gòu)封頂后，商業(yè)貸款就可以放貸。此舉意味著，上海各大銀行停止對商業(yè)用房期房的放貸。而此前，北京6月份實施的最新版商改住禁令要求，商業(yè)、辦公類工程將不得每戶單獨設(shè)立衛(wèi)生間；開發(fā)商不得打隔斷、單獨用作住宅出售，否那么不予以辦理房產(chǎn)證。目前，中海、保利、遠洋、龍湖等以住宅開發(fā)為主的一線房地產(chǎn)巨頭，均成立了商業(yè)地產(chǎn)運營中心，大舉進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。而商業(yè)地產(chǎn)市場較長的投資回報周期，較低的租金收益率，已是業(yè)界共識。銀監(jiān)會近期針對商業(yè)地產(chǎn)信貸的不斷警示，也引發(fā)了業(yè)界對商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控的無限猜想。近日，萬達集團董事長王健林在達沃斯論壇上那么表示，預(yù)計不會出臺針對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控。他認為此前銀監(jiān)會主要是為了防控信貸風險。商業(yè)地產(chǎn)可以提供商店、百貨、零售場地，是迎合擴大內(nèi)需政策的，不應(yīng)當進行調(diào)控。“住宅市場調(diào)控后，資金流向了商業(yè)地產(chǎn)，銀行資金短期內(nèi)沒有選擇進入，銀監(jiān)會只是警示銀行的信貸風險。〞王健林如是說。此前，中國農(nóng)業(yè)銀行有高管對媒體表示，正是鑒于商業(yè)地產(chǎn)的異常熾熱和泡沫初現(xiàn)情況，銀行系統(tǒng)出于風險考慮，強化了對商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)貸款的監(jiān)管。而上海停止對商業(yè)用房期房的貸款以及北京商改住禁令，標志著商業(yè)地產(chǎn)正式進入政府的監(jiān)控時代，但還遠遠未步入調(diào)控時代。而萬科總裁郁亮就曾表示，未來5年內(nèi)，萬科80%的開發(fā)比重依然會是住宅，因為“我們對商業(yè)有恐懼感，商業(yè)要是出現(xiàn)泡沫，比住宅厲害。〞香港恒隆集團、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗那么在此前的博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，目前很熱的商業(yè)房地產(chǎn)有很多不確定性的因素。中國未來的50年會有許多的商業(yè)垃圾大樓?，F(xiàn)在住宅這個餅越來越小，所以越來越多的人進入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，結(jié)果就是垃圾大樓會大大增加。他表示，未來的5-10年，商業(yè)地產(chǎn)是一個相當殘酷的年代。在這個領(lǐng)域里不像住房，住房可以很多贏家；在商業(yè)房地產(chǎn)，大家都往幾個城市去的時候，在那個城市就有一個非常劇烈的競爭，而且第一名跟第二名回報率差異非常大。一般來說，第一名是第二名的2-3倍。陽光新業(yè)總裁助理李睿認為，目前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中，短期大量激增的商業(yè)地產(chǎn)工程與人才儲藏、零售業(yè)開展等現(xiàn)狀情況存在極大的不匹配，這必將出現(xiàn)惡性競爭的狀況。在未來1-2年時間內(nèi)，就有很多商業(yè)地產(chǎn)工程陸續(xù)出現(xiàn)問題。在3年左右，必然會出現(xiàn)一批倒閉的工程?！澳菚r候也會有商業(yè)地產(chǎn)大鱷涌現(xiàn)，同時會引發(fā)并購潮。〞本地咨詢多事之秋南昌樓市房價迷茫今年1月26日，國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(稱“新國八條〞)，與此同時各地的新政細那么紛紛出臺，由此“限購〞也成為樓市最為關(guān)注的焦點。南昌作為省會城市，樓市限購如約而至，限購也最初的幾個區(qū)域，限制買一套，升級為所有區(qū)域，限購新政策與全國接軌，而只有南昌的四個縣城，在限購政策之中“幸免于難〞。7月14日，國務(wù)院常務(wù)會議召開，研究部署繼續(xù)加強房地產(chǎn)調(diào)控工作，其中房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。隨后，住建部此前公布了“二三線城市限購5項標準〞，近期正與一些地方政府就實施限購令細那么加緊磋商，有消息稱將有接近20個城市會實施限購令?？磥硐拶彸蔀闃鞘姓{(diào)控的“必殺技〞，暫時的限購也許會堅持兩三年，當限購成為常態(tài)之后，也許買賣雙方都會麻目，限購對市場的影響也將會減弱。當二三線城市限購“山雨欲來風滿樓〞之時，樓市當中發(fā)生了一段小插曲：婚姻法新規(guī)帶來的產(chǎn)權(quán)證加名新聞不脛而走，加名是小事，但加名還得收稅，原來一直是如此收費的工程，一旦被挑起，其不合理性就暴露無遺。由此，產(chǎn)權(quán)證加名帶來的是不僅僅是社會問題，由此也帶來家庭的問題，因為要加名讓純潔的婚姻蒙上了一層灰塵，也讓夫妻雙方產(chǎn)生了內(nèi)心的隱痛。南昌樓市在這個金秋注定不平靜，在上半年全國對70個城市房價統(tǒng)計當中，南昌房價赫然入前三位，而近期公布的1-7月份全國房價數(shù)據(jù)當中，南昌房價躍入第一位，南昌房價幾番三次成為焦點，讓人不禁為上捏一把汗，住建部的調(diào)控新政或者即將約談的城市，看來南昌難以幸免。果不其然，國家住建部近期開始推進房地產(chǎn)熱點城市房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫的異地聯(lián)網(wǎng)工作。該工作完成后，同一權(quán)屬擁有人名下在40余個不同城市的房產(chǎn)均可查詢，異地購房的資金流向、程度、走勢將可以得到統(tǒng)一監(jiān)控。首批聯(lián)網(wǎng)的40多個城市中，就包括南昌在內(nèi)，這也就意味著，一旦住建部的系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)運行，南昌人在其他城市買了幾套房，都能一目了然。與此同時，江西省其他市縣也正在加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。南昌四縣會否納入限購，還有贛州、九江會否納入二三線限購城市，還有產(chǎn)權(quán)證加名會否引起到購房群體的變化，以及40余城市的房產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)……面對種種的所謂利空消息，南昌的樓盤依舊不愁賣，南昌的樓盤越來越趨向豪宅化，南昌的各類別墅風起云涌，南昌的樓面地價頻頻被刷新，南昌的寫字樓賣斷貨……在這樣多事之秋，并沒有出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，樓市有些迷茫。南昌二手房交易提前入冬金九銀十恐無望在持續(xù)了一年多的緊縮調(diào)控下，2024年的樓市始終沉浸在“低迷〞、“徘徊〞、等字眼兒里，雖然傳統(tǒng)的銷售旺季來臨，伴隨著一系列政策的陸續(xù)鋪開，樓市始終沒有太大的起色。上周南昌市二手房成交量再創(chuàng)新低，中秋小長假成交量更是以個位數(shù)告終，如今“金九〞已過半，而樓市卻并未出現(xiàn)預(yù)想中的成交潮。

中秋期間，房地產(chǎn)市場“金九銀十”戰(zhàn)役拉開大幕，二手房市場也是硝煙四起，“贈送面積〞、“中秋特惠〞、“直降xx萬〞等促銷手段層出不窮。但購房者并不買賬，認為降價還沒有到達自己的心理預(yù)期，還有不少購房者出于買漲不買跌的心理，繼續(xù)持幣觀望。據(jù)南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，中秋小長假期間,南昌市二手房成交量再陷入低谷,9月10日

易佰家不動產(chǎn)交易中心總監(jiān)駱鳴表示，早在7月份開始，門店來訪量就已經(jīng)明顯下滑。8月份一手房打折促銷頻現(xiàn)，購房者開始搖擺不定，房價下滑預(yù)期增強，很大程度上影響了二手房市場的成交量。進入9月以來，樓市進入傳統(tǒng)的銷售旺季，開發(fā)商密集推盤，優(yōu)惠幅度也進一步加大。一手房價格直接影響二手房成交，局部區(qū)域的一手房“價廉物美〞，二手客源有可能被分流。鑒于前兩個月客戶積累薄弱，預(yù)計成交低落的整體行情在1~2個月的時間內(nèi)會有很大可能延續(xù)。

對于南昌市二手房市場出現(xiàn)的經(jīng)營慘淡的現(xiàn)狀，不少業(yè)內(nèi)人士表示“一點都不感到奇怪〞，并指出“這是國家政策調(diào)控下的必然結(jié)果〞。一名從事多年房產(chǎn)中介的經(jīng)紀人表示，其一國家出臺的限購政策，在很大程度上抑制了消費；其次是金融政策，即銀行系統(tǒng)對二手房貸款進行標準性限制，加大了消費者的購房難度；再次就是購房者買漲不買跌的心理作用。以上種種原因讓今年的金九銀十開局略顯平淡。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，2024年“限貸〞、“限購〞等樓市的宏觀調(diào)控政策以及加息等貨幣從緊政策的疊加效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，市場中的投資投機型需求和局部改善型自住需求受到抑制無法入市，尤其進入下半年隨著限購城市范圍的擴大，預(yù)示著樓市的調(diào)整不會放松，政策的嚴厲性難以支撐市場出現(xiàn)需求集中入市的現(xiàn)象，因此今年的“金九銀十”

隨著調(diào)控不斷升級，樓市成交持續(xù)低迷，購房者對于房價下降預(yù)期也進一步增強，不少準備買房的購房者放慢了腳步，變得“淡定〞起來。一名購房者說，他原本打算在“金九銀十”這個銷售旺季購置一套二手房，因為每年這個時期都會有很多優(yōu)惠促銷活動?！?/p>

買方保持觀望的心態(tài)，而賣方表現(xiàn)出來的那么是惜售的態(tài)度。從多家中介公司了解到，房東打電話撤銷房源的情況時有發(fā)生，一名中介店長告訴記者，“目前的二手房市場上，很多房東都不誠心賣房，有20%~30%的房東抱著賣不賣都無所謂的態(tài)度，在各家中介公司或是網(wǎng)站掛出房源，隨機性較大，撤銷房源也很正常。房價上漲已顯“乏力〞南昌暫不擴大限購幅員

在國家統(tǒng)計局公布8月份全國70個大中城市房價數(shù)據(jù)之前，南昌本地一家地產(chǎn)研究機構(gòu)就已經(jīng)根據(jù)官方網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，核算8月份房價半年來首次下跌。這與國家統(tǒng)計局剛公布的南昌8月份房價同比漲9.1%，環(huán)比停漲的情況，還是有一定的差距。該人士稱，南昌8月份房價同比漲幅大，更多的還是受去年底的翹尾影響。由于同比的數(shù)據(jù)是從2024年9月算起，而南昌在2024年9月至2024年12月市場上房價實際變動較快。和基數(shù)較低的去年8月份房價同比，今年8月份的同比漲幅就會顯得有點高。南昌市房管部門相關(guān)人士也分析說，按照目前房價環(huán)比停漲的趨勢，相關(guān)部門已經(jīng)找人預(yù)測了9月份的數(shù)據(jù)，大概同比漲幅在8%左右。而根據(jù)9月份以來的成交數(shù)據(jù)看，9月份的房價，環(huán)比停漲甚至下跌的可能性較大。

隨著開發(fā)商持續(xù)加大推盤力度，購房者的猶豫再三導致南昌樓市成交量下滑，新房庫存急劇上升。南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月20日，南昌新建商品住宅庫存量到達9815套，面積超過110萬平方米，再創(chuàng)2024年以來新高。

與此同時，一線和沿海城市房價已經(jīng)開始下跌，如北京、杭州、南京等城市邊緣地區(qū)價格回調(diào)。一名南昌房地產(chǎn)營銷負責人認為，這是預(yù)示全國樓市未來市場走勢的一個風向標。

8月17日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺?新增限購城市的五項建議標準?，我省限購幅員是否會擴大，南昌是否會將新建縣和南昌縣納入限購范圍，一直充滿懸念。

一個多月過去了，在分別致電省住建廳和南昌縣、新建縣房管部門。省住建廳相關(guān)人士表示，目前省會南昌從年初已實施限購政策，其他設(shè)區(qū)市暫時還沒有限購的方案。南昌縣、新建縣房管局相關(guān)負責人也透露，兩縣至今沒有得到任何明確的相關(guān)限購文件，暫時不會實施限購令。

省住建廳相關(guān)人士表示，目前我省房地產(chǎn)市場調(diào)控，仍是依照國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行，并不會另行加碼政策。今年3月底各設(shè)區(qū)市都公布了年度住宅價格控制目標，大多以漲幅不超過GDP或人均收入增幅為標桿。從目前調(diào)度的情況來看，各設(shè)區(qū)市都有信心，能夠完成年度房價控制目標。

南昌市房管部門相關(guān)人員表示，從目前房地產(chǎn)走勢來看，已無須加碼調(diào)控政策了。落實既有房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，年度內(nèi)新建住房價格上漲幅度控制在10%以內(nèi)，是可以實現(xiàn)的。逆勢突圍共度難關(guān)南昌樓市挑戰(zhàn)與機遇并存

在限購、限貸、央行加息等政策頻出的形勢下，樓市再一次陷入寒冬，不少購房者重回觀望狀態(tài)，加之“金九銀十”從今年的樓市走勢來看，不管是新商品房市場還是二手房市場，都面臨著前所未有的壓力，宏觀政策的進一步逼緊、成交量的大幅萎縮，都構(gòu)成了今年嚴峻的市場環(huán)境。最新數(shù)據(jù)顯示：新建商品房成交量下降了25%，均價也降到了7877元/平方米，下降了3%。目前南昌市場