業(yè)主能否解除物業(yè)服務(wù)合同

1/1業(yè)主能否解除物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主能否解除物業(yè)服務(wù)合同第1篇業(yè)主享有如下基本權(quán)利：

1.對(duì)專有部分占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

2.使用物業(yè)共有部分并分享公共收益的權(quán)利。

3.成立業(yè)主自治組織的權(quán)利。

4.自行管理或委托他人管理物業(yè)的權(quán)利。

5.獲得行政機(jī)關(guān)協(xié)助的權(quán)利。

6.參加業(yè)主大會(huì)的權(quán)利。

8.知情權(quán)。

9.監(jiān)督權(quán)。

10.撤銷權(quán)。

11.享受物業(yè)服務(wù)權(quán)。

12.其他權(quán)利。

業(yè)主的基本義務(wù)如下：

1.遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。管理規(guī)約與業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主自治和物業(yè)管理的基本規(guī)范，是判斷業(yè)主行為是否正當(dāng)?shù)闹匾罁?jù)。因此，全體業(yè)主都負(fù)有遵守管理規(guī)約與業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的義務(wù)。一些業(yè)主委員會(huì)印制業(yè)主手冊(cè)，把管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等物業(yè)管理基本規(guī)范送到每位業(yè)主手中，方面業(yè)主更好地了解行為規(guī)范，了解業(yè)主委員會(huì)。

2.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)在授權(quán)范圍內(nèi)做出的決定。業(yè)主大會(huì)的決定代表了全體業(yè)主的意愿和要求，該決定的內(nèi)容對(duì)全體業(yè)主有約束力;而業(yè)主委員會(huì)基于業(yè)主大會(huì)授權(quán)而做出的決定和業(yè)主大會(huì)的決定具有相同法律效力。為維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益，每一業(yè)主都負(fù)有遵守這些決定的義務(wù)。如果某業(yè)主認(rèn)為決定侵犯了其合法權(quán)益而起訴撤銷，那么這一決定是否應(yīng)繼續(xù)履行呢?這是一個(gè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究的問題。理論上講，個(gè)別業(yè)主的異議不具備否定全體業(yè)主決議的效力。但法律實(shí)踐中，行政主管部門往往因擔(dān)心社區(qū)和諧問題而建議業(yè)主委員會(huì)暫停執(zhí)行決議。當(dāng)然，即使是建議，業(yè)主委員會(huì)一般情況下也只能遵照?qǐng)?zhí)行。

3.按國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。為確保物業(yè)共用部分、公共設(shè)施設(shè)備的正常使用，以及發(fā)生毀損時(shí)能夠得到及時(shí)維修，就必須保證專項(xiàng)維修資金及時(shí)到位。因此，按規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金是業(yè)主的基本義務(wù)之一。一般情況下，業(yè)主從開發(fā)商那里買新房的時(shí)候會(huì)交納專項(xiàng)維修資金，因?yàn)檫@與購(gòu)房合同義務(wù)綁在一起的，要拿房必須交。但是，第一次繳納的專項(xiàng)維修資金用完而需要再次交納時(shí)就有問題了。誰(shuí)來(lái)收?收多少?遇到不交的怎么辦?這都是問題。

4.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用直接涉及物業(yè)的保養(yǎng)和維修，也影響到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的形象和服務(wù)的質(zhì)量。因此，業(yè)主負(fù)有按規(guī)定或約定及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。這是業(yè)主的基本義務(wù)，但確實(shí)糾紛發(fā)生最多的熱點(diǎn)。因?yàn)閰^(qū)分所有在我國(guó)還是一個(gè)新型的所有權(quán)形態(tài)，過去我們是一家一戶生活，自己的房子自己蓋，自己打掃，自己修理?，F(xiàn)在突然進(jìn)入小區(qū)生活，住房也變成了一種消費(fèi)，每月都要交物業(yè)費(fèi)，還要交納專項(xiàng)維修資金，很不習(xí)慣。很多業(yè)主采取拖的辦法。況且，物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系復(fù)雜，業(yè)主一方的合同行為是集體行為，作為個(gè)體的業(yè)主不是合同簽字人卻是義務(wù)履行人。關(guān)于拒交物業(yè)費(fèi)，業(yè)主說(shuō)的最多的理由就是服務(wù)不到位。但是，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量怎么評(píng)定?仍然沒有科學(xué)的操作方法。

5.其他義務(wù)。這里說(shuō)的其他義務(wù)包括法律規(guī)定的其他義務(wù)、物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)、使用物業(yè)的注意義務(wù)等。物權(quán)法第八十三條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

業(yè)主能否解除物業(yè)服務(wù)合同第2篇1.可以向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局物業(yè)管理處進(jìn)行投訴，這個(gè)部門是物業(yè)行業(yè)主管部門：

2.投訴前做好相應(yīng)工作。盡量不要采取口頭投訴的方式，盡量以書面方式提交;

3.提交前看看您與物業(yè)公司簽署的物業(yè)管理協(xié)議中，物業(yè)公司未盡到職責(zé)的地方是哪些，證據(jù)要充分完整。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十八條

縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

業(yè)主能否解除物業(yè)服務(wù)合同第3篇根據(jù)《民法典》第九百四十六條規(guī)定，業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。關(guān)于業(yè)主行使單方解除權(quán)可能造成的損失，物業(yè)服務(wù)人完全可以根據(jù)本條第二款的規(guī)定另行主張，但不得以此為由阻卻業(yè)主單方解除權(quán)的行使。

業(yè)主行使單方解除權(quán)必須履行法定程序。根據(jù)《民法典》第二百七十八條規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。依照法定程序作出決定是業(yè)主解聘物業(yè)服務(wù)人的前置程序，它直接決定了業(yè)主解除物業(yè)服務(wù)合同是否具備正當(dāng)性，如果未能經(jīng)過法定程序作出決定，則不能產(chǎn)生全體業(yè)主解除物業(yè)服務(wù)合同的意思表示。

業(yè)主能否解除物業(yè)服務(wù)合同第4篇南寧文華園小區(qū)業(yè)主20XX余戶，已經(jīng)建成約20年。鄰近廣西大學(xué)，是南寧西鄉(xiāng)塘區(qū)早期較大規(guī)模的商品房社區(qū)。南寧市國(guó)凱物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)凱物業(yè)”）為文華園小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)。

據(jù)悉，20XX年，文華園小區(qū)第三屆業(yè)委會(huì)與南寧市國(guó)凱物業(yè)簽訂了三年的服務(wù)合同（以下簡(jiǎn)稱“20XX年合同”）。合同第十六條約定：“合同期滿時(shí)，如甲方（業(yè)委會(huì)）沒有將續(xù)聘或解聘乙方（國(guó)凱物業(yè)）的意見通知乙方，且沒有選聘新的物業(yè)管理企業(yè)或者決定自行管理，則視為此合同自動(dòng)延續(xù)，由乙方繼續(xù)管理，直至甲方或新的物業(yè)管理者接管?！?/p>

20XX年，文華園小區(qū)第四屆業(yè)委會(huì)產(chǎn)生。

近期，第四屆業(yè)委會(huì)決定召開業(yè)主大會(huì)，其中一項(xiàng)議題為“投票選擇物業(yè)服務(wù)人（多選，四選三）”。第四屆業(yè)委會(huì)認(rèn)為，合同已經(jīng)到期，業(yè)委會(huì)雖然沒有召開業(yè)主大會(huì)同意表決，但依然有權(quán)力直接把物業(yè)清退，進(jìn)而自管小區(qū)或者選聘物業(yè)公司進(jìn)來(lái)。對(duì)此國(guó)凱物業(yè)不服，認(rèn)為按照原來(lái)的約定，應(yīng)視為合同自動(dòng)延續(xù)。合同到期卻不能趕走“管家”，一些業(yè)主戲稱國(guó)凱物業(yè)簽訂的是“萬(wàn)年合同”。

二、國(guó)凱物業(yè)屬前期物業(yè)

據(jù)案例中披露，20年前簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》（以下簡(jiǎn)稱“20年前合同”）應(yīng)該是建設(shè)單位與國(guó)凱物業(yè)簽訂的。

第一，20年前合同的性質(zhì)是前期物業(yè)服務(wù)合同。

第二，國(guó)凱物業(yè)屬前期物業(yè)。

第三，20年前合同不僅要遵循《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定，還要符合《臨時(shí)業(yè)主公約》，以及遵守當(dāng)?shù)卣P(guān)于前期物業(yè)服務(wù)的規(guī)范性法律文件的規(guī)定。

三、20XX年合同的性質(zhì)

20XX年合同的性質(zhì)存在爭(zhēng)議：

第一，按照《物權(quán)法》生效之前的法律規(guī)定：

第三界業(yè)主委員會(huì)可未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，直接與國(guó)凱物業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，因此，20XX年合同的性質(zhì)屬于“物業(yè)服務(wù)合同”，并非前期物業(yè)服務(wù)合同，且合法有效。

第二，按照《物權(quán)法》、《民法典》生效之后的規(guī)定：

根據(jù)20XX年10月1日生效的《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！?/p>

根據(jù)20XX年1月1日生效的《民法典》第二百七十八條規(guī)定“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！?/p>

從上述法律規(guī)定可知，“選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人”需要“業(yè)主共同決定”，即需要召開業(yè)主大會(huì)，由全體業(yè)主共同決定。第三界業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決，直接與國(guó)凱物業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，屬效力待定的物業(yè)服務(wù)合同。

如果得到了業(yè)主大會(huì)追認(rèn)，則符合《民法典》第143條的規(guī)定，屬合法有效的雙方民事法律行為。

如果未得到業(yè)主大會(huì)追認(rèn)，則不符合《民法典》第143條的規(guī)定，欠缺“行為人具有相應(yīng)的民事行為能力”要件。

本案中，20XX年合同是在原《物權(quán)法》實(shí)施之后簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，且根據(jù)案情披露的信息，顯然未得到業(yè)主大會(huì)的追認(rèn)，故20XX年合同屬于效力待定的合同。

當(dāng)然，盡管20XX年合同屬于效力待定的合同，不影響國(guó)凱物業(yè)繼續(xù)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。這是因?yàn)?，建設(shè)單位與國(guó)凱物業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，未解除或未被認(rèn)定為“無(wú)效”之前，國(guó)凱物業(yè)依然可以參照前期物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，事實(shí)上，近20年來(lái)，亦是國(guó)凱物業(yè)在為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。因此，并不能因?yàn)?0XX年合同屬于效力待定的合同，則否定國(guó)凱物業(yè)提供的服務(wù)以及收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的權(quán)利。

四、20XX年合同的對(duì)第四屆業(yè)委會(huì)是否有約束力

第一，20XX年合同如果得到了業(yè)主大會(huì)的追認(rèn)，則符合《民法典》第143條的規(guī)定，根據(jù)《民法典》第119條的規(guī)定，基于合同相對(duì)性原理，盡管是第三界業(yè)委會(huì)簽訂的，依然對(duì)第四屆業(yè)委會(huì)有約束力。

第二，20XX年合同如果未得到業(yè)主大會(huì)的追認(rèn)，則不符合《民法典》第143條的規(guī)定，對(duì)第四屆業(yè)委會(huì)無(wú)約束力。

同樣的，本案中，20XX年合同是在原《物權(quán)法》實(shí)施之后簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，且根據(jù)案情披露信息，顯然未得到業(yè)主大會(huì)追認(rèn)，故20XX年合同對(duì)第四屆業(yè)委會(huì)無(wú)約束力。

五、物業(yè)服務(wù)合同不可能是“萬(wàn)年合同”

本案中實(shí)際上存在兩個(gè)合同：

第一，“20年前合同”屬于前期物業(yè)服務(wù)合同。

根據(jù)《民法典》第九百四十條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！?/p>

即只要第四屆業(yè)主委員會(huì)與新的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同并生效，則“20年前合同”終止。

第二，20XX年合同，前面已經(jīng)討論，屬于效力待定合同。如果此次第四屆業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)，同意繼續(xù)與國(guó)凱物業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，視為對(duì)20XX年合同的追認(rèn)，則20XX年合同成立并生效，并非20XX年簽訂的合同。

但業(yè)主提到的“萬(wàn)年合同”是不存在的，即使20XX年合同經(jīng)過業(yè)主大會(huì)追認(rèn)成立并生效，也需要符合《民法典》第九百四十七條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。”

第九百四十八條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。

當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對(duì)方。”

故根據(jù)《民法典》的規(guī)定，存在如下時(shí)間期限的合同：

第一，依據(jù)合同約定服務(wù)期限的合同。如果在約定的服務(wù)期限尚未截至?xí)r，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘即需要解除物業(yè)服務(wù)合同的，則需要“在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)”，另有約定的除外。

第二，不定期物業(yè)服務(wù)合同。如果在約定的服務(wù)期限尚截至?xí)r，業(yè)主未續(xù)聘或另聘物業(yè)服務(wù)人的，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù)的，則屬于不定期物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人可隨時(shí)解除，但需提前60日通知對(duì)方。

六、結(jié)束語(yǔ)

本案中，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)通過召開業(yè)主大會(huì)續(xù)聘或另聘物業(yè)服務(wù)人，并不存在物業(yè)服務(wù)人認(rèn)為的“按照原來(lái)的約定，應(yīng)視為合同自動(dòng)延續(xù)”，物業(yè)服務(wù)人所認(rèn)為的自動(dòng)延續(xù)合同，屬于效力待定合同，當(dāng)然也不存在業(yè)主認(rèn)為的“萬(wàn)年合同”。

如果第四屆業(yè)主委員會(huì)通過召開業(yè)主大會(huì)續(xù)聘國(guó)凱物業(yè)，則是對(duì)20XX年合同的追認(rèn)，該20XX年合同合法有效，其生效的時(shí)間并非20XX年，而是20XX年；

如果第四屆業(yè)主委員會(huì)通過召開業(yè)主大會(huì)另聘物業(yè)服務(wù)人，則20年前合同（前期物業(yè)服務(wù)合同）終止。但結(jié)合《民法典》業(yè)主委員會(huì)應(yīng)提前通知物業(yè)服務(wù)人，應(yīng)給予物業(yè)服務(wù)人合理的期限退出小區(qū)。

業(yè)主能否解除物業(yè)服務(wù)合同第5篇業(yè)主沒有權(quán)利單方面解除物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主可以通過業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行投票要求撤免現(xiàn)在的物業(yè)公司，重新聘請(qǐng)新的物業(yè)公司。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

《民法典》第九百四十六條

業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。關(guān)于業(yè)主行使單方解除權(quán)可能造成的損失，物業(yè)服務(wù)人完全可以根據(jù)本條第二款的規(guī)定另行主張，但不得以此為由阻卻業(yè)主單方解除權(quán)的行使。

業(yè)主能否解除物業(yè)服務(wù)合同第6篇法律快車提醒您，業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司一般會(huì)先通知繳納。經(jīng)過催繳，業(yè)主仍然不交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司可以采取提起訴訟的方式解決。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條第一款的規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。第六十四條規(guī)定，違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

業(yè)主能否解除物業(yè)服務(wù)合同第7篇業(yè)主應(yīng)當(dāng)提前六