淺談中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展前景

淺談中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的前景中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史第一階段：理論突破與試點(diǎn)起步階段（1978至1991年）

1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1982年國(guó)務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn)。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費(fèi)。1987至1991年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標(biāo)出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺(tái)，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國(guó)務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省市的房改總體方案。

第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段（1992至1995年）

1992年房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動(dòng)。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長(zhǎng)，月投資最高增幅曾高達(dá)146.9%。房地產(chǎn)市場(chǎng)在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷之后開始復(fù)蘇。

第三階段：相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1995至2002年）

隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。1998以后，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

第四階段：價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)的新階段(2003年以來(lái))

2003年以來(lái)，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯。隨之而來(lái)出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。

最早是1978年至今已經(jīng)走過了30年歷史發(fā)展前景

三大猜想

任何一個(gè)行業(yè)每一次的外部動(dòng)蕩，其結(jié)果一定是加速這一行業(yè)的市場(chǎng)集中度。

猜想三：

商業(yè)地產(chǎn)融資收緊

近一年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)出來(lái)的是一種貨幣驅(qū)動(dòng)下的盲目沖動(dòng)。這種盲目性至少體現(xiàn)在兩個(gè)利益主體上，一個(gè)是作為賣地方和規(guī)劃方的地方政府，這種矛盾導(dǎo)致其動(dòng)機(jī)已經(jīng)不純；另一個(gè)是開發(fā)商，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)拿地比較便宜，很多企業(yè)沒有做過商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)盲目介入。和住宅市場(chǎng)相比，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)總量上并沒有明顯的供求失衡的情況，它主要的問題是結(jié)構(gòu)性的失衡。這種失衡首先表現(xiàn)在業(yè)態(tài)升級(jí)方面，比如在二三線城市的某個(gè)區(qū)域，它可能缺的是一個(gè)SHOPPINGMALL的概念；其次是由于城市區(qū)域規(guī)劃發(fā)生改變而造成的失衡，比如城市中心向外延伸、修建了城鐵，空間結(jié)構(gòu)的改變?cè)斐闪诵碌男枨蟆?/p>

商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域目前這種貨幣過剩驅(qū)動(dòng)下的一哄而上，將直接導(dǎo)致未來(lái)5年內(nèi)開發(fā)黃金期已近尾聲而進(jìn)入存量重組黃金期。而這幾年也將是驗(yàn)證這些開發(fā)商后期運(yùn)營(yíng)的階段。一些運(yùn)營(yíng)高手將憑借他們的運(yùn)營(yíng)能力，再加上資本的作用進(jìn)行新一輪的重組兼并。在國(guó)外許多地區(qū)，比如100萬(wàn)規(guī)模人口的城市應(yīng)該在什么位置有一個(gè)多大的購(gòu)物中心都是有嚴(yán)格的規(guī)劃的，以避免將來(lái)出現(xiàn)空置，但我國(guó)有些地方政府不作為，甚至蓄意追求大型商業(yè)項(xiàng)目的量化指標(biāo)。目前很多城市和地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模從總量上看已經(jīng)出現(xiàn)過剩，因此將來(lái)必然會(huì)有一些項(xiàng)目死掉，這是現(xiàn)在就完全可以分析出來(lái)的。而商業(yè)地產(chǎn)日漸浮出水面的這些隱患，會(huì)導(dǎo)致今后銀行更關(guān)注這其中的金融風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的融資和抵押評(píng)估方面進(jìn)行一定的政策調(diào)整。

總的來(lái)說,未來(lái)兩年內(nèi)，開發(fā)商的戰(zhàn)略步伐