贏商共享-嘉豐恒基濰坊萬城CBD城市綜合體項目定位142536572

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我們的服務(wù)JUSFINE?（嘉豐恒基）是注冊在青島的地產(chǎn)項目服務(wù)品牌。嘉豐恒基作為專業(yè)地產(chǎn)項目管理服務(wù)商，以專注和效率，為投資開發(fā)商提供深入完善的全程項目服務(wù)。

作為從事全程策劃、營銷代理和項目管理顧問的一站式綜合服務(wù)機構(gòu)，嘉豐恒基不僅具有系統(tǒng)的創(chuàng)意策劃能力和整合營銷能力，還可用模塊化的全程項目管理服務(wù)，幫助開發(fā)商方案落地。Justfine，Justfit！打造美好適宜的實用方案，是嘉豐恒基的工作使命。我們的心愿和追求，就是盡力幫助開發(fā)商實現(xiàn)投資價值的最大化、產(chǎn)品價值的最大化、人居價值最大化和品牌價值的最大化。JUSFINE的合伙人均有資深國內(nèi)外機構(gòu)從業(yè)背景，戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴包括浙江漢嘉設(shè)計院、上海GPT建筑所、廣東達安工程項目管理公司、青島俊海商業(yè)管理公司等多家業(yè)內(nèi)頂級機構(gòu)。1我們深知成功的因素，在天，在地，更在人！因為不容置疑的位置原因——中央商務(wù)區(qū)，更因為有超凡的視野與魄力，強大的信念與恒心——萬城公司領(lǐng)導(dǎo)層，我們初步建議：萬城置業(yè)，打造濰坊第一流的CBD城市綜合體，精雕細琢出一座譽滿四方的城上之城!，2我們的思路總結(jié)與展望

（Conclusion）城市綜合體設(shè)計參考

HOW對話CBD：愛的就是你——項目產(chǎn)品定位：綜合體

（WHAT&WHY&WHICH）初步市場建議（Advice)

業(yè)態(tài)組合分析HOW向成功者取經(jīng)——開發(fā)模式：向誰學(xué)？學(xué)什么？（WHO&WHAT）萬成項目3用發(fā)展眼光看這地兒區(qū)域商業(yè)的發(fā)展萬城項目奠定區(qū)域商業(yè)地位主要項目提供商業(yè)發(fā)展機會高速可預(yù)見有序住宅物業(yè)，產(chǎn)業(yè)，周邊單位數(shù)量、規(guī)模、檔次政府規(guī)劃、土地出讓；周邊項目品質(zhì)和檔次物業(yè)間互補性，業(yè)態(tài)、品牌、檔次、客群多樣化結(jié)論：萬城項目區(qū)域位置優(yōu)勢顯著，周邊商業(yè)環(huán)境氣氛日益成熟，發(fā)展城市綜合體是較好選擇，業(yè)態(tài)符合濰坊城市升級要求，與周邊物業(yè)能形成互補效應(yīng)。4中央領(lǐng)導(dǎo)核心位置不可替代萬城萬城CBDLOCATION5又名：《我和CBD那點事兒》這里的故事一定精彩

裝幀策劃

JUSFINE書名：《打造濰坊CBD：舍我其誰》6企業(yè)管理資源網(wǎng)/

企業(yè)管理資源網(wǎng)/

企業(yè)管理資源網(wǎng)/

企業(yè)管理資源網(wǎng)/

7項目總體定位

打造濰坊CBD！

濰坊頂級中央商務(wù)區(qū)

濰坊最大的購物廣場

濰坊時尚步行街

濰坊城市新地標8WANCHENGWANCHENG萬城出

品

震撼全城9對話綜合體：為什么是綜合體要的就是你Part210綜合體就是Complex：1+1+1=111？1）綜合體（Complex）：

多種單一功能的建筑有機組合在一起并互為價值鏈空間的建筑有機體。

2）又稱HOPSCA，是綜合復(fù)合了Hotel、Office、Parking、Shoppingmall、Convention、Apartment等多種物業(yè)，以科學(xué)的配比實現(xiàn)城市功能的新型物業(yè)形態(tài)。

3）綜合體的出現(xiàn)是一個城市形態(tài)發(fā)展到高級階段的必然產(chǎn)物和標志，是城市繁榮和活力的發(fā)動機，具備超越項目自身的價值。綜合體是城市名片；區(qū)域地標；區(qū)域中心。11

城市綜合體是城市聚集的產(chǎn)物

①城市形態(tài)的表現(xiàn)

在城市核心區(qū)域為了降低綜合商務(wù)成本而為之。

②經(jīng)濟形態(tài)的表現(xiàn)

隨著開發(fā)商開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨立場所，并通過一個連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨立式的城市綜合體。

城市綜合體是區(qū)域發(fā)展的產(chǎn)物未來房地產(chǎn)的主流模式是區(qū)域發(fā)展，而區(qū)域發(fā)展的核心就是都市綜合體。城市中心大型改造項目基本上都是都市綜合體。

城市綜合體是城市人的客觀要求現(xiàn)代都市中，習(xí)慣快節(jié)奏的人們需要在一個方便、快捷、經(jīng)濟、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，于是城市綜合體便應(yīng)運而生。

城市綜合體重新吸引中產(chǎn)階級西方城市中心建設(shè)的重要經(jīng)驗是：將中產(chǎn)階級重新吸引到市中心來，給衰落的市中心注入新的生命。

綜合體：城市發(fā)展需要你12綜合體：時勢變革召喚你城鎮(zhèn)化給商業(yè)地產(chǎn)帶來新的機遇

加快城鎮(zhèn)化，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍等政策的推出，三四線城市及農(nóng)村市場的各種需求包括交通、文化、教育等在量和質(zhì)方面都將提高，同時消費結(jié)構(gòu)也將發(fā)生很大變化。受經(jīng)濟復(fù)蘇以及政府抑制投資和投機性住宅需求等因素影響，將有大量資金重新流向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)將有較大提升空間。在城市化進程不斷加速的今天，城市綜合體是一個城市最具價值的核心，成為城市升級的引爆器和發(fā)動機。非一線城市商業(yè)地產(chǎn)的成長空間更大

具備相似的經(jīng)濟収展水平、供給水平和需求拉動因素，未來5-10年非一線城市的商業(yè)地產(chǎn)如同10年前的一線城市一般迚入一個持續(xù)5-10年的高速成長期是非常確定的。而且，與一線城市相比，非一線城市商業(yè)地產(chǎn)的成長空間更大，主要理由：1、人均可支配收入開始達到催動商業(yè)地產(chǎn)存量需求釋放的閥值；2、高速增長的人均GDP和持續(xù)增長的城鎮(zhèn)人口所帶來的新增需求依然強勁。城市綜合體是實現(xiàn)價值最大化的發(fā)展模式

過去的住宅開發(fā)要不斷加快周轉(zhuǎn)率、不斷擴大規(guī)模，而今天宏觀調(diào)控和金融緊縮都讓住宅開發(fā)的路越來越難走，在這樣的背景下靠過去的舊模式生財行不通了，所以現(xiàn)在大家都殺出紅海，尋找更具開發(fā)價值的模式——而綜合體就是時下最佳選擇。13綜合體：你是城市發(fā)展趨勢綜合體城市功能區(qū)域經(jīng)濟城市中心體現(xiàn)標識強化濰坊城市功能多樣化城市形象代表濰坊城市形象特色化濰坊城市環(huán)境生態(tài)化濰坊城市資源集約化發(fā)展日新月異的濰坊市14綜合體：你是功能便利要求商業(yè)公寓酒店辦公項目活力的核心，建立高端形象形成完善配套、信息平臺項目利潤實現(xiàn)的關(guān)鍵公寓為商業(yè)提供客源公寓可能降低項目整體檔次利用其他功能，實現(xiàn)價值最大化現(xiàn)金流來源為商業(yè)帶來基本消費人流酒店為公寓或者辦公提供共享的服務(wù)和配套設(shè)施酒店可以提高項目整體檔次提升整體檔次的有力手段標志性（尤其是對外地和外籍人士）資產(chǎn)沉淀或整售寫字樓為商業(yè)、酒店和公寓帶來潛在客戶寫字樓可以提高商業(yè)整體檔次寫字樓可以與酒店共享大堂實現(xiàn)較高的銷售價格保持物業(yè)形象商業(yè)為寫字樓、酒店和公寓提供配套商業(yè)可能對公寓帶來負面影響1）城市綜合體是一個綜合平臺，能讓各種物業(yè)在這個平臺上各得其所：住宅給商業(yè)提供客流，酒店和寫字樓吸引了外面的高級白領(lǐng)、商務(wù)人士等高端客群，商業(yè)又能給住宅配套，所以城市綜合體是城市發(fā)展的發(fā)動機，具有很好的成長空間和吸引力。2）大型城市綜合體都是當?shù)貢r尚窗口和地標性建筑，其獨有的配套和多種功能組合帶來的一站式便利生活，使得它的每一種物業(yè)都有著比單一型物業(yè)更高的價值。15綜合體：使價值鏈有機增值酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費人流旅游租客商務(wù)消費人流住家消費人流提升品質(zhì)資源平臺提升品質(zhì)商務(wù)消費人流商旅消費人流16它經(jīng)得起向市場倒推它迎合地產(chǎn)趨勢SWOT支持

做不做城市綜合體，其實是一個

簡單的取舍只要

17SWOT分析項目優(yōu)勢（Strength）

1）地塊的唯一性和稀缺性。項目區(qū)位優(yōu)勢，位于中心商圈。2）體量優(yōu)勢,超級大盤。3）地塊規(guī)整，便于規(guī)劃布局。4）集團支持，市領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注。5）母公司實力支撐，可以長線作業(yè)。6)適合打造商業(yè)綜合體，也適合住宅項目，盤子大，二三期可以根據(jù)市場變化調(diào)整規(guī)劃。項目劣勢（Weakness）

1）商業(yè)地產(chǎn)人才缺乏。2）沒有城市綜合體開發(fā)經(jīng)驗。3）需要辦理土地手續(xù)，舊房搬遷等，等待中可能會喪失最佳開發(fā)機會。項目機會（Opportunity）

1）濰坊城鎮(zhèn)化帶來的人流商流機會。2）在目前房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)機會更大。3）項目周邊商業(yè)環(huán)境非常成熟。4）本項目對開發(fā)商定位能力、開發(fā)能力、招商能力、運營能力甚至資金能力是很大提升，有利于后期開發(fā)。項目風險（Threat）

1）開發(fā)風險：開發(fā)產(chǎn)品與市場脫節(jié)的風險；開發(fā)步驟走錯的風險；資金吃緊的風險。2）銷售風險：營銷策略的問題，執(zhí)行的問題，競品引發(fā)的問題等。3）招商風險：招商不足的風險，商家質(zhì)量的風險。4）經(jīng)營風險：不懂商業(yè)經(jīng)營的風險，商業(yè)人氣不足的風險。4）緊縮的貨幣政策，對于公司項目的融資和銷售產(chǎn)生不利影響。5）跟風者攪局，商業(yè)地產(chǎn)的同質(zhì)化產(chǎn)品供給出現(xiàn)過剩。OSWT18做什么樣的城市綜合體，才是一個

復(fù)雜的選擇——項目核心問題商務(wù)商業(yè)居住居住商業(yè)商務(wù)休閑娛樂文化居住商業(yè)商務(wù)休閑娛樂文化休閑體育會展具有了一定的商業(yè)、商務(wù)、居住綜合功能，但各自之間聯(lián)系較少。綜合體的功能增加，多樣化業(yè)態(tài)產(chǎn)生，商業(yè)性質(zhì)發(fā)生質(zhì)的飛躍，各功能之間相互融合、共生。業(yè)態(tài)繼續(xù)增加，功能復(fù)合化程度最高，綜合體推動城市的發(fā)展。19CommercialComplexBuilding大型商業(yè)綜合體Commercial

Retails

（零售）商業(yè)步行街SellingMarket

專業(yè)賣場城市升級趨勢發(fā)展空間仍大業(yè)態(tài)專業(yè)單一oror選20項目發(fā)展策略項目發(fā)展策略制定，就是不斷選擇的過程。既然開發(fā)商有信心做綜合體，市場也支持做綜合體，但開發(fā)商缺乏開發(fā)和經(jīng)營綜合體的經(jīng)驗，那我們就要先詳細了解綜合體，了解別人怎么成功開發(fā)和運營，這里有一個邏輯，了解了商業(yè)模式，才能決定開發(fā)模式；才能進行業(yè)態(tài)布置，才能在確定業(yè)態(tài)體量比例，從而確定規(guī)劃設(shè)計建議。所以，我們的思路就是：了解綜合體、學(xué)習(xí)榜樣、獲取適合自己的模式，進行項目定位，并根據(jù)市場調(diào)研確立業(yè)態(tài)體量和比例，然后合理進行規(guī)劃布局，提交建議方案。策略步驟：深入了解綜合體業(yè)態(tài)了解行業(yè)做法，了解成功的綜合體開發(fā)和運營商業(yè)模式根據(jù)自身稟賦分析，確立自己的開發(fā)商業(yè)模式根據(jù)開發(fā)模式，結(jié)合項目情況，確立項目定位利用綜合體評價體系，結(jié)合市場情況和項目規(guī)模，進行商業(yè)體量和業(yè)態(tài)確定根據(jù)市場情況和通行做法，確定和估算各種業(yè)態(tài)的體量比例根據(jù)項目的情況給出業(yè)態(tài)布局建議，提交方案。21

產(chǎn)品概念：即體現(xiàn)產(chǎn)品特點，并充分引導(dǎo)客戶需求的產(chǎn)品概念、建筑理念或生活理念。如生態(tài)、養(yǎng)生、智能、節(jié)能等。

建筑方案設(shè)計建議規(guī)劃設(shè)計建議總體規(guī)劃建議建筑風格建議園林設(shè)計建議配套設(shè)施功能配套建議智能化建議會所設(shè)施建議產(chǎn)品建議建筑單體建議戶型、面積建議戶型配比建議戶型設(shè)計細節(jié)建議裝修標準建議社區(qū)服務(wù)建議物業(yè)管理公司建議物業(yè)服務(wù)內(nèi)容建議住宅產(chǎn)品定位內(nèi)容（略）22項目定位意見說明相同的城市綜合體業(yè)態(tài)暫時在濰坊尚未出現(xiàn)。不同于普通地產(chǎn)形態(tài)，城市綜合體有占位效應(yīng)，誰先做誰抓住了商機——先入為主，占山為王。雖然部分競爭性商業(yè)地產(chǎn)正推向市場，萬城地產(chǎn)以產(chǎn)品集團化多樣化掌握市場主動權(quán)——以整體制勝。由于商業(yè)地產(chǎn)的唯一性與稀缺性，即使今后開發(fā)商有營造城市體的氣魄，但缺乏萬城項目的氣勢與規(guī)模——規(guī)模領(lǐng)先，打造“CBD”“大盤”概念。23競爭項目一競爭項目二競爭項目三本項目規(guī)模最大商業(yè)檔次最高業(yè)態(tài)綜合度最全可達性較好商業(yè)布局合理經(jīng)營狀況最佳市場影響力最強獨立鰲頭，何懼競爭？24沒辦法，要么不做，要么做老大“在這個行業(yè)里，我相信未來的5-10年，是一個相當殘酷的年代，在這個領(lǐng)域里不像住房，住房可以很多贏家。在商業(yè)房地產(chǎn)，大家都往幾個城市去的時候，在那個城市就有一個非常激烈的競爭，而且第一名跟第二名回報率分別非常大。一般來說第一名是第二名的2-3倍?！薄斑M入這個行業(yè)，做老二回報率非常低，要是老五老六根本就沒有回報了。因此這也是很刺激的，因為未來幾年里有戰(zhàn)國時代出現(xiàn)，競爭非常非常激烈。這個實力不僅是財政的實力，更是經(jīng)驗的實力，更是能力的實力，唯有經(jīng)驗實力和財政實力兩者兼有的時候情況下，才能在這個領(lǐng)域贏出來?！?/p>

——香港恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗25向成功者取經(jīng)從發(fā)展模式確定業(yè)態(tài)模式Part326先驅(qū)與模式目前的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)展城市綜合體項目較好的有大連萬達、世茂股份、華僑城、世貿(mào)集團、金融街、陽光100、SOHO中國等，另保利、華潤、中海、凱德置地等國內(nèi)外地產(chǎn)大鱷紛紛加大了大型商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)力度?？偨Y(jié)商業(yè)地產(chǎn)先驅(qū)們的成功經(jīng)驗，目前都市綜合體開發(fā)一般是5種發(fā)展模式。

發(fā)展模式酒店核心模式商業(yè)核心模式住宅核心模式寫字樓核心模式均衡發(fā)展模式深圳，華潤中心日本，博多運河城廣州，中信廣場深圳，信興廣場香港，太古廣場深圳，星河國際上海，上海商城27功能種類商業(yè)核心模式酒店核心模式寫字樓核心模式均衡發(fā)展模式公寓核心模式酒店外包經(jīng)營外包經(jīng)營---外包經(jīng)營外包經(jīng)營/自營寫字樓銷售/出租出租銷售/出租銷售/出租銷售/出租商場自行經(jīng)營/出租自行經(jīng)營/出租一般出租自行經(jīng)營/出租自行經(jīng)營/出租公寓銷售/出租一般出租銷售/出租銷售/出租一般銷售特征各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響全為出租或經(jīng)營，寫字樓、商場、公寓受酒店經(jīng)營情況影響較大各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況的影響各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響,可較好處理長期收益和短期回現(xiàn)各功能可自營、銷售、出租，且酒店、寫字樓、商場受公寓銷售的影響5種綜合體發(fā)展模式比較初步結(jié)論：

1）結(jié)合萬城集團的實力及項目實際情況，采取均衡發(fā)展模式是較好的選擇。

2）即使采用同一類模式，在具體開發(fā)運作過程中，不同地產(chǎn)公司各有絕招。28對萬城來說三個樣本企業(yè)的開發(fā)模式值得研究：陽光100華潤置業(yè)萬達地產(chǎn)29陽光100樣本：來到身邊的時尚

作為濰坊CBD首席綜合體項目的陽光100城市廣場，正好坐落在這個宏偉規(guī)劃的核心區(qū)域。該項目規(guī)劃用地300余畝，建筑面積約120萬平方米，是集五星級酒店、5A寫字樓、精品商業(yè)、SOHO、高端公寓于一體的超大型城市綜合體，建成之后將極大提升濰坊CBD整體形象，成為濰坊城市升級的引擎。30陽光100的項目選址要求

與其他房企大鱷有所不同，陽光100今年來始終堅守二三線城市，并形成了以綜合體開發(fā)為主體的開發(fā)模式。陽光100建設(shè)城市綜合體首先是考察城市是不是達到了城市升級階段，第二是找到現(xiàn)在城市的核心地段，或是城市未來的中心。

“綜合體不是什么地方都能建的，綜合體對地段、交通、客戶群的定位要求都是非常高的。陽光100的具體商業(yè)模式與萬達廣場模式相似，在綜合體中，把住宅迅速賣掉回籠資金，并持有一定量的商鋪和寫字樓。2002年，陽光100在南寧開始試水大型綜合體，并獲得成功，此后又相繼在天津、重慶、長沙、桂林、煙臺、成都等地復(fù)制該模式。截至目前，陽光100已成功開發(fā)了20多個項目，年開發(fā)量在100萬平方米以上，規(guī)劃開發(fā)面積超過1000萬平方米。

31華潤樣本：都市綜合體創(chuàng)新者2004年以來，華潤改變了以往專注住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式，開始探索以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)帶動住宅地產(chǎn)的銷售，走出了自己的創(chuàng)新之路，代表項目就是華潤中心。這個歷時8年、總投資達60億港元的項目，已經(jīng)升級為深圳最大的都市綜合體。項目一期于2004年12月建成，包含一個綜合性的購物中心——華潤萬象城，和一個5A級的甲級寫字樓——華潤大廈。2009年，項目二期建成開業(yè)，包含君悅酒店、酒店式公寓、高端住宅項目幸福里以及商業(yè)街，奢侈品集團LVMH旗下最著名的LV也將其在中國最大的旗艦店開到這里?；仡?年前，當占地8萬平方米、總建筑面積50萬平方米的華潤萬象城“橫空出世”時，帶給了業(yè)界頗多震撼，并迅速成為全國商業(yè)ShoppingMall的標本。借鑒國外購物中心成功經(jīng)驗的萬象城，采用了“主力店＋半主力店＋次主力店＋專門店”的租戶組合方式，定位中高端群體，吸引了眾多國際頂級、二線及國內(nèi)優(yōu)秀商業(yè)品牌。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，萬象城在三個方面占據(jù)領(lǐng)先地位：一是匯聚了眾多頂尖品牌，比如LV、GUCCI、CARTIER的旗艦品牌；二是業(yè)態(tài)組合豐富，從高端電影院、真冰場、主力百貨、品牌店、娛樂設(shè)施、特色超市、正式餐飲、休閑餐飲、咖啡館等等一應(yīng)俱全。第三，萬象城的垂直同步停車場非常先進，從地下延綿到地上三層，每層都可以開車進入。在萬象城之后，深圳有不少購物中心紛紛開始動工，從而改變了深圳的商業(yè)格局，使得深圳的商圈逐漸向西發(fā)展。除了在深圳本地引領(lǐng)風潮，萬象城開始向全國邁進，“萬象城模式”被快速復(fù)制到杭州、成都、大連等城市。如今，華潤旗下“萬象城”系列投資正在加速，將在今后4~5年間在沈陽、成都、南寧、青島、鄭州、無錫等多個城市實行布局。322004年，深圳萬象城首度面世，震驚業(yè)界，成就了華潤置地一系列品牌地產(chǎn)項目中的集群式商業(yè)開發(fā)運營的代表杰作。以萬象城為核心的“華潤中心”都市綜合體，不僅在華潤置地的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中占據(jù)十分重要的地位，而且已經(jīng)成為國內(nèi)都市更新的典范與綜合商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)先開發(fā)模式。“華潤中心”是一個以構(gòu)筑城市理想、提升城市形象與競爭力為價值取向的嶄新綜合城市空間，代表著目前國內(nèi)城市規(guī)劃發(fā)展的最高水平。"萬象城"總建筑面積達18.8萬平米，擁有6層商用樓面，200多個大小不一、功能各異的獨立店鋪，是集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多元素為一身，為消費者帶來全新的消費概念和生活體驗的真正意義上的"一站式"消費中心。有人曾計算過，如果把萬象城里每個店鋪都轉(zhuǎn)一遍，一天的時間也不夠。33以五星級寫字樓、繽紛時尚萬象城共同構(gòu)建了深圳的形象標桿、時尚標桿，充分奠定了其價值標桿的地位華潤

中心新的都市生活方式：瞬間轉(zhuǎn)換，實現(xiàn)工作與生活的完美結(jié)合城市效應(yīng)聚集下的CITYRESORT34城市中心豪宅幸福里、超五星級服務(wù)公寓、新天地步行街、超五星級君悅酒店，成為相互增值的共同體、價值標桿實現(xiàn)的主體。華潤

中心35萬達樣本：商業(yè)地產(chǎn)巨無霸在中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷史上，有一個企業(yè)之名在市場中特別響亮：萬達在它23年的發(fā)展過程當中，已經(jīng)儼然成為一部中國式房企發(fā)展教科書。從1988年萬達集團開始介入房地產(chǎn)開發(fā)到1992年萬達集團成立，至2001年，萬達集團在中國就已如日中天，并發(fā)展出多條產(chǎn)業(yè)鏈。但在2001年底，萬達忽然筆鋒一轉(zhuǎn)。當年隨著長春萬達沃爾瑪購物廣場開工，預(yù)示著萬達向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進軍的號角正式吹響，也預(yù)示著一個企業(yè)領(lǐng)跑中國商業(yè)地產(chǎn)的時代開始了。大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司成立于2002年9月，2009年12月整體變更為股份有限公司，注冊資本36億元人民幣，是大連萬達集團旗下商業(yè)地產(chǎn)投資及運營的唯一業(yè)務(wù)平臺。公司的主營業(yè)務(wù)為商業(yè)地產(chǎn)投資及運營管理，核心產(chǎn)品是以“萬達廣場”命名的萬達城。36主營業(yè)務(wù)：萬達集團的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)以商業(yè)地產(chǎn)為核心筑業(yè)，支柱產(chǎn)業(yè)包括：高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨。在集團支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨均為圍繞核心產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的配套產(chǎn)業(yè)。同時，影院和百貨在未來長期發(fā)展定位上，愈加明確。萬達集團在2010年開業(yè)17個萬達廣場,2011年計劃開業(yè)20個萬達廣場，總招租面積超過600萬平方米。到2012年萬達開業(yè)的五星級酒店、六星級酒店大概會超過45家，百貨店大概會開業(yè)70家左右，電影院會在110到120家，大概在1000多塊屏幕以上。萬達集團的目標是到2012年，年銷售收入超過1000億元，凈利潤超過60億元，商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)80個萬達廣場、五星、六星級酒店超過

45家、文化產(chǎn)業(yè)擁有

1000塊銀幕、連鎖百貨超過

65家，持有的收租物業(yè)面積超過1200萬平方米，成為中國一流的企業(yè)集團。3738萬達廣場定位

快速復(fù)制近三年內(nèi)做30個購物中心。快速復(fù)制意味著標準化，也就是不能太有特色。

兩個70%

每個萬達廣場里70%的商家適合從哈爾濱到南寧70%的消費人群。所以提出兩個70%的概念，在招商和業(yè)態(tài)組合中必須保證里面70%的商家到哪一個城市都能夠受這70%人口的歡迎，這樣才能保證快速復(fù)制。

中端定位“兩個70%”的定位，決定了萬達廣場必須舍去最高端的一部分和最低端的一部分，只能定位于比較大眾化的中端。做不了最高端，也與萬達廣場的業(yè)態(tài)組合有關(guān)，天津萬達廣場最初在沃爾瑪一樓開設(shè)萬達時尚廣場，賣高檔時尚產(chǎn)品，這一策略被事實證明是失敗的，失敗原因之一就是這種業(yè)態(tài)組合是無效的組合。萬達時尚廣場在支持不到半年后就倒閉。相反，宏牛鞋都主打大眾產(chǎn)品，與沃爾瑪?shù)南M人群有比較高的相關(guān)性。39萬達廣場第三代產(chǎn)品

選址：城市副中心、城市開發(fā)區(qū)、CBD。

建筑、業(yè)態(tài)：大型城市綜合體，盒子+街區(qū)+高層，引入步行街。百貨、超市、家電、美食、影院、星級酒店、高端寫字樓、高尚住宅、SOHO。

規(guī)模：占地面積10-20萬平，建面40—80

萬平方米。

經(jīng)營方式：核心商業(yè)部分只租不售，但大型綜合體中的住宅與小型商業(yè)、寫字樓的銷售，有效解決了資金支持問題。真正實施了“房地產(chǎn)開發(fā)補貼商業(yè)經(jīng)營”模式。

案例：北京、上海、寧波、成都……(2005—至今)40體量較大的萬達項目面積控制參考41第三代產(chǎn)品規(guī)劃分析

四菜一湯“四菜”是四棟商業(yè)體，里面引進都是主力店，“一湯”貫穿其中的步行街。

步行街萬達廣場將步行街稱之為“靈魂的紐帶”，步行街把幾個街串連起來的時候，會把小商鋪放在步行街里面，還要讓人流從主力店到主力店之間，必須經(jīng)過步行街，這也是美國購物的基本原則。

百貨樓的擺位一般情況下必須建在項目兩條主干道的交叉位置

娛樂業(yè)態(tài)萬達廣場最初火起來的業(yè)態(tài)是：電影院、KTV和室內(nèi)游樂中心，這三個業(yè)態(tài)是萬達廣場娛樂樓標準的組合，具有極強的目的性。娛樂業(yè)態(tài)自身吸引大量的人流，對展示面、交通等明顯的可達性要求不是特別高，所以一般會把娛樂樓建在相對比較偏的地方。42Part4業(yè)態(tài)分析（簡）43不確定發(fā)展模式，難以確定商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)類型；不進行業(yè)態(tài)分析，無法按照市場化和趨勢化原則，進行業(yè)態(tài)體量控制和規(guī)劃布局。嘉豐恒基觀點44

國際頂級昊華酒店國際品牌商務(wù)酒店國內(nèi)集團企業(yè)的下屬酒店經(jīng)濟連鎖酒店

天津、沈陽、濟南、濰坊北京、上?！燃倬频昵鄭u、大連……酒店公寓和住宅兩種物業(yè)的概念區(qū)別模糊價位增長緩慢，內(nèi)需穩(wěn)定啟動城市化進程，新區(qū)發(fā)展力度加大市場領(lǐng)先產(chǎn)品空白受北京、上海等房價波動影響大，房價增長較快城市優(yōu)質(zhì)地段已經(jīng)出現(xiàn)高端住宅；公寓市場概念不突出精裝修產(chǎn)品逐漸增多受房價上漲過快影響，中高端市場供應(yīng)縮減，豪宅增多公寓是高檔住宅的代名詞精裝修標準占主力市場商住公寓專業(yè)化設(shè)計，趨向純寫字樓產(chǎn)品國內(nèi)省會城市代表國內(nèi)先進城市代表國際大城市代表公寓住宅城市比較：酒店與公寓45城市比較：商業(yè)與寫字樓起步期發(fā)展期增量期創(chuàng)新期市級核心商圈形成傳統(tǒng)百貨商業(yè)形式主導(dǎo)市級核心商圈地位強化，城市化進程加快，區(qū)域性商業(yè)出現(xiàn)傳統(tǒng)百貨向現(xiàn)代百貨、購物中心轉(zhuǎn)變區(qū)域級商圈形成現(xiàn)代百貨、購物中心、ShoppingMall共存市級和區(qū)域級商圈格局穩(wěn)定，互不干涉特色主題商業(yè)倍受關(guān)注商業(yè)寫字樓產(chǎn)品線

頂級寫字樓優(yōu)質(zhì)寫字樓（GradeA）普通寫字樓（GradeB）企業(yè)獨立辦公樓商務(wù)公寓天津、沈陽、青島……北京、上海……濟南、濰坊46

甲級寫字樓乙級寫字樓/商務(wù)公寓租賃市場機會銷售市場機會尋求優(yōu)惠政策彌補低租金立足區(qū)域成熟客群，積極開拓優(yōu)質(zhì)客群保證項目整體檔次租賃、散售并舉——維護品質(zhì)，回收資金尋求優(yōu)惠政策彌補低租金立足區(qū)域成熟客群，積極開拓優(yōu)質(zhì)客群保證項目整體檔次租賃、散售并舉——維護品質(zhì)，回收資金客群檔次進一步升級，以大型企業(yè)總部為主使項目收益最大化，提升整體檔次統(tǒng)一業(yè)權(quán)，統(tǒng)一租賃可采用整棟銷售或部分樓層銷售濰坊寫字樓發(fā)展機會47Part5綜合體設(shè)計布局參考48CommercialComplexBuilding大型商業(yè)綜合體設(shè)計要點商業(yè)建筑規(guī)劃中最重要的是流線設(shè)計（組織），這包含：商業(yè)人行流線組織、各區(qū)域機動車流線組織、物流組織，以上又以商業(yè)人行流線組織最為專業(yè)和重要。商業(yè)人行流線組織要點：第一位：唯一性各商業(yè)區(qū)，商業(yè)主街（主流線）只能有一條。切忌主街支街主街×商業(yè)主街分支，表面看是增加了商業(yè)街長度，增多了臨街店鋪，實則是：讓人群產(chǎn)生迷惑。90%的人群會走向較大的商業(yè)街，并且不會返回到支街。（可回憶自身逛街的經(jīng)歷）支街只能出現(xiàn)在目的性商業(yè)中（專業(yè)市場）。主街入口處允許商業(yè)街入口處的分支是可以允許的，因為分支不會造成方向困惑。49范例：上海寶山萬達廣場室內(nèi)步行街室內(nèi)步行街室外步行街室外步行街比較適宜的商業(yè)街形式為：自持ShoppingMall（主力店）選擇性自持室內(nèi)步行街銷售室外步行街（店鋪只對內(nèi)部商業(yè)街開口）50CommercialComplexBuilding大型商業(yè)綜合體設(shè)計要點商業(yè)人行流線組織要點：第二位：入口標識性各商業(yè)主入口必須分級。從主到次分別為：二級出入口：大型主力店出入口，形象上比一級入口要次要許多。一級出入口：室內(nèi)外步行街主出入口，形象最為突出，應(yīng)把90%以上人群吸引入，這樣各商業(yè)才能帶活。右圖范例：南昌萬達廣場步行街出入口三級出入口：辦公、商務(wù)酒店出入口，此類建筑到訪人員目的性很強，無需強化出入口，注意出入口建筑標識即可。51范例：江西南昌萬達廣場52CommercialComplexBuilding大型商業(yè)綜合體設(shè)計要點建筑立面具有標志性商業(yè)建筑的外立面設(shè)計尤其重要，它決定了商業(yè)及其周邊所有物業(yè)的形象從而決定檔次。商業(yè)建筑立面設(shè)計要注意的是：比較豐富多彩的萬達二代設(shè)計風格簡潔而富有質(zhì)感萬達三代設(shè)計風格1、建筑立面相對簡潔，而具有質(zhì)感，突出材料的高檔性。復(fù)雜而色彩化的建筑立面風格已不再是世界和中國的主流設(shè)計風格。2、必須進行專項的廣告位和店招設(shè)計。3、結(jié)合內(nèi)部功能進行立面設(shè)計，有目的的開設(shè)采光窗。需注意：大型主力店及電影院等，是不可有采光立面的，因此，并不是越采光約越有利于商業(yè)。例如：百貨商場，采光面會讓消費者分心，并且不利于商品的重點式照明。53CommercialComplexBuilding大型商業(yè)綜合體設(shè)計要點不同功能建筑按各自設(shè)計參數(shù)設(shè)計商業(yè)綜合體內(nèi)部功能較多，很多功能具有較為復(fù)雜的設(shè)計要求，平面設(shè)計中需充分考慮。以萬達廣場部分主力店設(shè)計要求為例：萬千百貨建筑面積要求：25000～40000平方米。位于地下一層至地上五層，單層建筑面積大于5000平方米，但不超過10000平方米。地下一層層高不宜小于5.1米、凈高不宜小于3米，首層層高不宜低于5.4米、凈高不宜小于3.6米，二層以上層高不宜低于5.1米、凈高不宜小于3.3米。室內(nèi)商業(yè)步行街的平面（1）長度：步行街的長度以280～350米為宜。（2）柱網(wǎng)：一般以8.4×8.4米為宜。（3）步行街兩側(cè)店面之間的寬度：首層9～10米，二、三層15～17米（3）“橋”及步行街走道的凈寬：橋宜3.5米，走道宜3.5～4米，在中庭周圍走道凈寬可適當加寬至5～6米店鋪：精品店基本單元進深宜8米～12米，個別店鋪可加大。步行街各商鋪不能有“門對門”式設(shè)計54CommercialComplexBuilding大型商業(yè)綜合體設(shè)計要點辦公及住宅立面設(shè)計公建化辦公建筑及住宅（SOHO）平面按要求設(shè)計，但立面應(yīng)和商業(yè)建筑匹配，必須顯得公建化。各建筑立面大致預(yù)算：RMB/㎡甲級辦公樓：750～1000SOHO辦公樓：450～550商業(yè)建筑（裙房）：850～1200住宅建筑：350～400合肥萬達廣場甲級辦公樓建筑立面材料選取：北方建筑主要采取石材、各類玻璃材料，南方建筑主要采取金屬（塑）板、石材、各類玻璃及一些新穎材料（比如孔板、拉索等）55物業(yè)類型布局要求布局建議酒店良好的可視性及景觀對酒店至關(guān)重要。面向主干道，方便車流進入，主入口、大堂位置明顯。有獨立的出入口，避免其他人流混雜。商業(yè)不宜被其他物業(yè)分開，保證商業(yè)的整體性；沿主要干道或地塊長邊提供盡量多的展示面，以吸引客流，同時沿街布置商業(yè)營造商業(yè)氣氛；入口有充足的面寬，入口布置獨立、醒目；盡量在商業(yè)設(shè)施周邊或組團之間布置充足且舒適的戶外步行空間，利于商業(yè)人流互動，提高購物舒適性，提供豐富的商業(yè)形態(tài)和購物體驗；配套性質(zhì)的商業(yè)應(yīng)與所服務(wù)的對象有直接便利的聯(lián)系。寫字樓可視性對寫字樓非常重要，在布局上應(yīng)突出其地標性；面向主要干道，方便車流進入主入口，大堂位置明顯；有獨立的出入口，避免其他人流混雜。公寓布局上考慮集中性，不宜被公建物業(yè)分開；遠離主干道，避免交通噪音的影響，形成安靜的居住氛圍；出入口與其他物業(yè)入口分開，避免人流混雜。從物業(yè)形態(tài)自身特點分析布局56布局原則布局建議優(yōu)先滿足重點物業(yè)的要求重點物業(yè)的判斷不單純以規(guī)模所占比例來決定，而是該類物業(yè)對于整個項目開發(fā)起到的決定性作用。酒店開發(fā)較早，對于整體項目未來形象的確立起到至關(guān)重要的作用，而酒店的投資成本較高，應(yīng)優(yōu)先考慮酒店布置在最好的位置。酒店的獨立性應(yīng)予以充分的重視，確保酒店的產(chǎn)權(quán)完整和功能的完善，尤其保證不受商業(yè)的干擾，在設(shè)計上滿足商業(yè)和酒店之間的獨立性。公寓對于整個項目來說是現(xiàn)金流的主要來源，是保證項目正常運行的支持，因此公寓類物業(yè)需要的布局要求應(yīng)得到較好的滿足。公寓的布局需要一定的私密性，不受外界大量車流和人流的干擾。布局上將性質(zhì)較大的物業(yè)分開地塊面積較大，考慮物業(yè)之間的分開布局是必要的。物業(yè)類型較多，但公寓與其他公建的性質(zhì)差異最大，因此應(yīng)考慮公寓與酒店、商業(yè)和寫字樓的合理分區(qū)?？紤]互補物業(yè)之間的聯(lián)系商業(yè)對其他物業(yè)的功能補充最用最為明顯，因此商業(yè)可以作為整個項目布局的核心，便于輻射其他物業(yè)。酒店的住客、寫字樓的上班人員和公寓的住戶都是商業(yè)有效消費群體，因此應(yīng)確保商業(yè)與這些物業(yè)的直接聯(lián)系。物業(yè)布局原則與建議57規(guī)劃理念一：一個中心、二大分區(qū)、三位一體上海綠洲中環(huán)中心一個中心就是以大型的生態(tài)湖面為中心，建筑與小品依水而建；二大分區(qū)意味著把商業(yè)辦公、賓館、酒店式公寓組合為公共建筑區(qū)，把住宅單獨組成為住宅工區(qū)，使開放性和私密性空間互不干擾又有機聯(lián)系；三位一體表現(xiàn)為將建筑、環(huán)境、人文三者有機結(jié)合，創(chuàng)造一個‘天人合一’新型開發(fā)理念；將生態(tài)環(huán)境引入城市，讓社區(qū)環(huán)境為社會景觀做貢獻。參考案例：58規(guī)劃理念二有效的利用地下空間是一大特點，對地下空間的利用進行了統(tǒng)一規(guī)劃，用作商業(yè)、餐飲、停車場、地下通道、輔助設(shè)施與設(shè)備空間，做到了充分利用。文化品位與時尚元素植入，提升了文化娛樂功能：如露天廣場與舞臺的設(shè)計。定位為一個具有文化與時尚品位的城中城，在規(guī)劃建設(shè)中合理地考慮并加入了其他建筑功能和元素，使該項目不僅成為最大的區(qū)域購物中心，不僅成為新都市主義居住空間的范本，而且成為到壽光必去的一大旅游中心。參考案例：；日本東京六本木59太商業(yè)功利性，宜居舒適性差學(xué)習(xí)榜樣，也要去粗存精好的開頭不一定有好的結(jié)尾，

例如濰坊陽光100的局部設(shè)計必然影響后期銷售60JUSFINE觀點：國際大師沿用在一二線城市的設(shè)計套路，會在三四線城市經(jīng)受考驗61IMAGEBOARDS印象展示62辦公樓一層示意63時尚公寓街區(qū)64城市公館：二變?nèi)B拼創(chuàng)意LOFT

時尚代言產(chǎn)品，投資型LOFT公寓，層高5.35米，高大而寬敞，中間可以做夾層

空間利用率做到最大65商業(yè)步行街區(qū)示意圖66Part6市場初步建議Advices67開發(fā)前期建議1、從一般的地產(chǎn)開發(fā)到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要做一些充分的準備，首先在人才上需要有人才的引進，并且成立相關(guān)的機構(gòu)去做這方面的研究。因為商業(yè)地產(chǎn)是一個高度復(fù)雜的地產(chǎn)形態(tài)，在這方面動作比較大的話，一定要有相應(yīng)的機構(gòu)和人員的匹配。2、一定要持審慎的態(tài)度。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)當中，一定要謹慎，一開始開發(fā)量不要太大。開發(fā)量小，會形成一個炒作和拍賣的行情，價格會拉起來。而一旦開發(fā)過量，價格會下行，得不到所希望很好的投資回報率。另外，開發(fā)一旦大，投資風險必然加大。所以，當我們對這個市場理解不深刻的時候，我們應(yīng)該是寧小勿大。下一步，我們再根據(jù)環(huán)境決策開發(fā)過程。必須是持有審慎的原則，因為可怕的問題就在于我們所有的房地產(chǎn)開發(fā)商都意識到商業(yè)地產(chǎn)是一個很好的開發(fā)項目，當大家都意識到，并且這么做的時候，這個風險就戲劇性的增加了，這是最可怕的。3、一定要找業(yè)內(nèi)的，理解商業(yè)，理解地產(chǎn)的而且有實力的，能夠為開發(fā)商客觀評估結(jié)論的中介機構(gòu)去做調(diào)研，提供見解和意見。地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)專業(yè)化分工，而且細分越來越深入，開發(fā)商一定要選擇好的中介機構(gòu)去做調(diào)研，提供專業(yè)服務(wù)，才能夠避免風險。

68綜合體開發(fā)和住宅開發(fā)不同

首先，住宅開發(fā)的利潤來自于土地增值，一次性拿地、分期開發(fā)，隨著地價不斷上漲，住宅也越賣越貴，土地的價值變現(xiàn)了；而綜合體是集約開發(fā)，在一個比較小的地塊進行深度開發(fā)、一次開發(fā)，因而受地價影響相對而言比較小。另外，綜合體運營初期租金回報很低，所以做綜合體往往配備一定量的住宅，就是要靠住宅的銷售快速回籠資金。

其次，住宅只需要簡單的開發(fā)、銷售，而綜合體不光是開發(fā)，還有未來的持有和運營，不是賣掉就完，而要持續(xù)增長。一個成功的城市綜合體不是一個人就能運營好的，它是搭建一個平臺，靠開發(fā)商與合作伙伴整合、集成、運營，靠多種業(yè)態(tài)功能的正向疊加的而不是互相干擾，所以綜合體考驗的是開發(fā)商的“綜合能力”。

第三，住宅可以主動開發(fā)，分期建設(shè)，而綜合體容積率高，很多物業(yè)需要連通，很多基礎(chǔ)設(shè)施、機電設(shè)備也需要統(tǒng)一安排，因此通常要求一氣呵成，所以城市綜合體是一個與住宅開發(fā)完全不同的挑戰(zhàn)。69憑借模式與品牌分享成長盛宴

1、綜合體開發(fā)商業(yè)模式：“綜合體+租售并舉”。此商業(yè)模式打破了商業(yè)地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)的瓶頸，而且具備明顯的優(yōu)越性和強大的復(fù)制能力。2、后期經(jīng)營模式：“三位一體”。學(xué)習(xí)華潤置地，經(jīng)營戰(zhàn)略不是單一的做住宅產(chǎn)品，還涉及持有商業(yè)及增值服務(wù)，由此形成“住宅+商業(yè)+增值服務(wù)”三位一體的全新商業(yè)模式。3、對于本項目好的地段，萬城置業(yè)可選擇全額持有集中商業(yè)，享受租金帶來的豐厚收入。擁有的物業(yè)可涵蓋部分購物中心、寫字樓、酒店、高端公寓。做住宅，可以享受產(chǎn)品利益的差價和土地的差價。增值服務(wù)，則依托母公司強大的資源。4、學(xué)習(xí)陽光100，建立統(tǒng)一的租賃平臺，統(tǒng)一管理平臺。5、打造商業(yè)地產(chǎn)品牌，憑借模式與品牌分享成長盛宴。70

當大家在按統(tǒng)一固定模式行事時，你不妨獨辟蹊徑，按另一種不同模式去做，這樣很可能取得成功。

——沃爾瑪創(chuàng)始人薩姆·沃爾頓71我們只初步探討了一星半點市場調(diào)研1宏觀背景城市環(huán)境地塊解析市場環(huán)境2發(fā)展商目標SWOT分析構(gòu)建核心問題項目發(fā)展策略SWOT分析矩陣項目定位定位3綜合體產(chǎn)品評價體系；商業(yè)體量及業(yè)態(tài)確定方法；商務(wù)辦公面積確定方法；酒店規(guī)模估算等……產(chǎn)品建議以上

大體涉及大體涉及大體涉及72進行項目定位從詳?shù)谝徊降诙降谌降谒牟降谖宀降诹娇闪炕拈_發(fā)商目標由市場調(diào)研部分得出的SWOT分析結(jié)合目標、威脅、劣勢得出項目的核心問題核心問題的解決策略：客戶策略、產(chǎn)品策略、開發(fā)策略小結(jié)：SWOT分析矩陣順理成章的項目形象定位嘉豐恒基定位步驟73產(chǎn)品建議——最核心問題詳細ONE.綜合體產(chǎn)品整體規(guī)劃建議TWO.商業(yè)體量確定方法THREE.商務(wù)辦公體量確定方法FOUR.酒店體量確定方法完善

最核心的問題花力氣做實實在在的執(zhí)行性方案74規(guī)劃定位7576項目功能定位購物+娛樂+生活帶動作用休閑購物娛樂服務(wù)餐飲旅游商務(wù)+生活生活+項目規(guī)劃將致力于打造一個集觀光、休閑、餐飲、娛樂、購物、辦公、居住等多位一體的綜合商業(yè)場所，打造一張標志性的濰坊城市名片!7677商業(yè)部分定位商業(yè)部分定位為：世界頂級的一站式休閑娛樂工作購物中心——SHOPPINGMALL全業(yè)態(tài)/全天候/一站式/連鎖配送

商業(yè)服務(wù)綜合體主題延伸：打造世界知名購物中心，滿足全天候全家娛樂、社交聚會、休閑時光、創(chuàng)意前沿、品味文化需求，在這里不僅僅是購物，更是心靈社交地。77純熟住宅區(qū)通過人氣的聚集提升充分發(fā)揮項目的優(yōu)勢和價值純熟住宅區(qū)為本區(qū)域提供巨大的人氣進一步提升高端消費群滿足附近居民基本生活需求進一步提升人氣5A級寫字樓大商超SHOPPINGMALL利潤最大化全業(yè)態(tài)/全天候/一站式/連鎖配送

商業(yè)服務(wù)綜合體業(yè)態(tài)價值提升78商業(yè)純寫字樓公寓純住宅、部分沿街商業(yè)、主要用于回遷純住宅、部分沿街商業(yè)從項目收益最大化考慮作出以下建議：1、靠和平路一期地塊最具有商業(yè)價值，