物業(yè)管理概論教材

中國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)?物業(yè)管理概論?1/17/20241精選ppt第一章物業(yè)管理概述§1.物業(yè)與物業(yè)管理根本概念一.物業(yè)1.物業(yè)含義：指已建成并投入使用的各類建筑物及其相關(guān)設(shè)備，設(shè)施和場地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實體上的權(quán)益。2.物業(yè)分類：居住物業(yè)；商業(yè)物業(yè)；工業(yè)物業(yè)；其他用途物業(yè)1/17/20242精選ppt二.物業(yè)管理〔一〕含義：是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修養(yǎng)護,管理.維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動.1/17/20243精選ppt〔二〕物業(yè)管理性質(zhì):1.復(fù)蓋面廣:地域管理面廣;管理對象范圍比較寬2.效勞性強:物業(yè)管理屬于效勞性行業(yè).要根據(jù)業(yè)主的委托和要求,不斷管理創(chuàng)新,不斷改進效勞態(tài)度,不斷創(chuàng)新效勞方法,不斷提高效勞質(zhì)量不斷擴大效勞范圍,不斷開拓效勞頂目.為業(yè)主提供高效,優(yōu)質(zhì),周到的效勞.3.專業(yè)性強:先進的維修養(yǎng)護技術(shù)方法專業(yè)管理.4.業(yè)主處于主導(dǎo)地位:業(yè)主是物業(yè)的主人,在管理中起主導(dǎo)作用,占據(jù)主要地位.5.物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合.1/17/20244精選ppt社會化，專業(yè)化，企業(yè)化，經(jīng)營型是物業(yè)管理四個特性:1.社會化:指它擺脫了過去自建自管的分散管理體制,替多個產(chǎn)權(quán)單位產(chǎn)權(quán)人找到一個總管家；同時也為政府各管理職能部門找到了一個社會總代管.實施統(tǒng)一社會化管理.2.專業(yè)化:物業(yè)管理的專業(yè)化.專業(yè)的人員配備；專門的組織機構(gòu)；專門的管理工具設(shè)備；科學(xué)標準的管理措施，運用現(xiàn)代科學(xué)和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)實施專業(yè)化管理.3.企業(yè)化:物業(yè)公司實行企業(yè)化經(jīng)營效勞管理.自主經(jīng)營，自負盈虧，實行責(zé)權(quán)利相結(jié)合經(jīng)營責(zé)任制.4.經(jīng)營型:提供勞務(wù)和效勞，有償效勞，合理收費.1/17/20245精選ppt〔三〕物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的區(qū)別1.管理體制不同:政府各部門行政手段封閉式管理和業(yè)主選擇專業(yè)化企業(yè)聘用制管理.2.管理內(nèi)容不同:單一收租養(yǎng)房和全方位管物效勞于人3.所管房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不同:公產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和多種形式產(chǎn)權(quán)4.機制不同:管理與被管理與委托被委托效勞與被效勞〔四〕物業(yè)管理的根本特點1.業(yè)主自治自律:對自己財產(chǎn)負責(zé)，行使管理權(quán)即自治；單個業(yè)主利益服從公眾利益即自律2.統(tǒng)一專業(yè)化管理:確立業(yè)主的主人翁地位,實行業(yè)主自治自律前提下,還須物業(yè)管理企業(yè)實行統(tǒng)一專業(yè)化管理1/17/20246精選ppt§2.物業(yè)管理的產(chǎn)生和開展物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國，當(dāng)時英國工業(yè)正處于高速開展的階段，大量農(nóng)民涌入城市，住房空前緊張。奧克維婭·希爾女士出租物業(yè)并組織實施一套行之有效的管理方法，要求承租者嚴格執(zhí)行，收到了良好效果。物業(yè)管理形成開展于美國，19世紀末至20世紀初，美國國內(nèi)民工潮，國際移民潮和求學(xué)潮加速美國城市化進程。高層，超高層建筑拔地而起，大廈日常管理，效勞維修養(yǎng)護專業(yè)技術(shù)大大超出傳統(tǒng)物業(yè)管理要求。芝加哥摩天大樓所有者管理者喬治·A·霍爾特組織了專門的物業(yè)管理行會。

1/17/20247精選ppt20世紀50年代，中國香港物業(yè)管理開始開展，80年代傳入深圳。1993年6月,深圳物業(yè)管理協(xié)會正式成立。94年3月，建設(shè)部?新建住宅小區(qū)管理方法?出臺,2003年國務(wù)院?物業(yè)管理條例?公布執(zhí)行,中國物業(yè)管理開始進入法制軌道，健康開展起來。1/17/20248精選ppt§3.物業(yè)管理的根本內(nèi)容一.常規(guī)性的公共效勞1.房屋建筑主體的管理:保持房屋完好率確保房屋使用功能2.房屋設(shè)備設(shè)施的管理:各類設(shè)備設(shè)施完好和正常使用功能3.環(huán)境衛(wèi)生的管理:凈化物業(yè)環(huán)境4.綠化管理:美化物業(yè)環(huán)境5.治安管理:維護物業(yè)正常的工作生活秩序6.消防管理:維護物業(yè)正常的工作生活秩序7.車輛道路管理:維護物業(yè)正常的工作生活秩序8.公眾代辦性質(zhì)的效勞:為業(yè)主和使用人代收代繳費用等1/17/20249精選ppt二.針對性專項效勞:為改善和提高住用人工作生活條件滿足其中一些住戶,群體,和單位一定需要而提供的各種效勞工作1.日常生活類2.商業(yè)效勞類3.文教衛(wèi)體類4.金融效勞類5.經(jīng)紀代理中介效勞6.社會福利類1/17/202410精選ppt三.委托性的特約效勞:是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人的個別需要受其委托而提供的效勞.它實際上是專項效勞的補充和完善.當(dāng)有較多住用人有某種要求時那么此項效勞可納入專項效勞.

1/17/202411精選ppt四.物業(yè)管理的經(jīng)營方式〔一〕物業(yè)管理效勞提供的方式公共效勞及一些專項效勞是根本效勞，其根本要求是“有法可依，有章可循，有據(jù)可查〞，效勞內(nèi)容，質(zhì)量與收費標準等要求公開，明確,一致，以便于效勞對象的監(jiān)督。1/17/202412精選ppt專項效勞中一局部專業(yè)性強，技術(shù)要求高，責(zé)任較大，也應(yīng)在合同中明確對其技術(shù)標準要有詳細規(guī)定，同時注意劃清責(zé)任界限。特約效勞是物業(yè)管理企業(yè)受個別人的要求與委托后才提供的，其效勞內(nèi)容，要求與收費只需物管企業(yè)與效勞對象之間通過協(xié)商達成一致即可。1/17/202413精選ppt〔二〕物業(yè)管理的委托1.物業(yè)管理的委托方主體〔1〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〔2〕業(yè)主委員會2.物業(yè)管理的委托方式〔1〕公開招標〔2〕邀請招標3.物業(yè)管理的委托內(nèi)容〔1〕以管理效勞為主的物業(yè)管理〔2〕出租經(jīng)營與管理效勞并重的物業(yè)管理1/17/202414精選ppt§4.物業(yè)管理的根本環(huán)節(jié)一.物業(yè)管理的籌劃階段〔一〕物業(yè)管理的早期介入:物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)以前的各個階段〔工程決策，可行性研究，規(guī)劃設(shè)計，施工建設(shè)等四個階段〕的介入,從物業(yè)管理運作的角度對物業(yè)的環(huán)境布局，功能規(guī)劃，樓宇設(shè)計，材料選用，設(shè)備選型，配套設(shè)施，管線布置，房屋租賃經(jīng)營，施工質(zhì)量，竣工驗收。把好規(guī)劃設(shè)計關(guān)，建設(shè)配套關(guān)，工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)。1/17/202415精選ppt〔二〕制定物業(yè)管理方案1.確定管理檔次:根據(jù)物業(yè)類型功能,規(guī)劃物業(yè)消費水平.檔次必須與物業(yè)本身檔次相匹配,表達消費水平2.確定效勞標準:不同類型,功能和檔次的物業(yè),需提供物業(yè)效勞工程和效勞質(zhì)量具有較大差異.標準不同.3.財務(wù)收支預(yù)算:依據(jù)標準進行費用分攤并進行控制.物業(yè)管理方案的核心是由物業(yè)管理的檔次所決定的物業(yè)管理應(yīng)到達的效勞標準和收費標準.〔三〕選聘或組建物業(yè)管理企業(yè)1/17/202416精選ppt二.物業(yè)管理的前期準備階段〔一〕企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制〔二〕物業(yè)管理人員的選聘與培訓(xùn)〔三〕規(guī)章制度的制定〔四〕物業(yè)租售的代理1/17/202417精選ppt三.物業(yè)管理的啟動階段〔一〕物業(yè)接管驗收〔二〕用戶入?。?.通過宣傳，使用戶了解和配合物業(yè)管理工作2.配合用戶搬遷3.做好用戶搬遷階段的平安工作4.加強對用戶裝修管理〔三〕產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立〔四〕首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的正式成立1/17/202418精選ppt四.物業(yè)管理的日常運作階段〔一〕日常綜合效勞與管理1.循章遵制，全面履行物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)2.加強隊伍敬業(yè)教育，強化住戶至上效勞第一意識3.應(yīng)急措施，特殊情況處置方法的制定貫徹4.巡回檢查與定期檢查相結(jié)合，積極主動提高管理效勞水平，完善硬件〔二〕系統(tǒng)協(xié)調(diào)物管企業(yè)與業(yè)主，業(yè)主大會，業(yè)主委員會的相互協(xié)調(diào)系統(tǒng)外部環(huán)境條件與相關(guān)部門相互關(guān)系協(xié)調(diào)1/17/202419精選ppt§5.物業(yè)管理涉及的有關(guān)部門，組織和機構(gòu)及相互關(guān)系1/17/202420精選ppt一.政府管理部門〔一〕房地產(chǎn)行政主管部門1.規(guī)劃，組織和推動物業(yè)管理工作實施2.指導(dǎo)和監(jiān)督物管企業(yè)，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的具體工作，行業(yè)歸口管理3.協(xié)調(diào)物業(yè)管理涉及的政府各相關(guān)部門機構(gòu)的關(guān)系，創(chuàng)造有利于物業(yè)管理運作和開展的良好外部環(huán)境〔二〕政府各相關(guān)部門1.工商行政管理部門：注冊，登記，營業(yè)執(zhí)照辦理2.稅務(wù)管理部門：對物管企業(yè)納稅情況檢查指導(dǎo)3.物價管理部門：核準物管企業(yè)的正常收費標準1/17/202421精選ppt二.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定物業(yè)管理方案；選聘或組建物業(yè)管理企業(yè)；與物業(yè)管理企業(yè)簽約；做好物業(yè)管理企業(yè)接管前的管理工作三.物業(yè)管理企業(yè)和專業(yè)效勞公司〔一〕物業(yè)管理企業(yè)：實施物業(yè)管理的主體，專業(yè)效勞的組織者，提供者，屬第三產(chǎn)業(yè)，實行自主經(jīng)營，獨立核算，自負盈虧?！捕硨I(yè)效勞公司：綠化，治安，清潔，環(huán)衛(wèi)，裝修裝飾，商業(yè)，交通，教育等1/17/202422精選ppt四.業(yè)主大會和業(yè)主委員會業(yè)主自治要通過一定的組織形式和途徑來實現(xiàn)，這就是以業(yè)主委員會為核心，以業(yè)主大會為最高權(quán)力機構(gòu)的組織形式，從業(yè)主大會到業(yè)主委員會就是業(yè)主自治的實現(xiàn)途徑五.參與物業(yè)管理相關(guān)機構(gòu)組織之間的關(guān)系〔一〕異產(chǎn)毗連房屋情況：通過業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同實施統(tǒng)一管理〔二〕單一產(chǎn)權(quán)情況：即承租人與產(chǎn)權(quán)人簽訂租賃合同實施管理1/17/202423精選ppt§6.物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)管理市場一.物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)與形成物業(yè)管理行業(yè)從產(chǎn)業(yè)看，它是房地產(chǎn)業(yè)的分支行業(yè)；從國家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，它屬于第三產(chǎn)業(yè)的效勞業(yè)。二.物業(yè)管理協(xié)會1993年深圳市物業(yè)管理協(xié)會成立，2000年10月，中國物業(yè)管理協(xié)會成立，總部設(shè)在北京。1/17/202424精選ppt三.物業(yè)管理市場的涵義和內(nèi)容指以物業(yè)管理效勞為交換對象的市場，其內(nèi)容包括：1.市場主體：直接參與或直接影響市場交換的各類行為主體，分為供給，需求和協(xié)調(diào)主體三類。2.市場客體：指物業(yè)管理市場上的交換對象即物業(yè)管理效勞。3.市場運作環(huán)境：指構(gòu)成該市場環(huán)境的一整套制度框架和確立市場運作法那么的一系列政策規(guī)定。1/17/202425精選ppt四.進一步培育和開展物業(yè)管理市場1.加強立法，促進物業(yè)管理市場的形成2.加強物業(yè)管理企業(yè)建設(shè)3.深化房屋管理體制改革步伐1/17/202426精選ppt第二章物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)§1.概述一.物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的位置和作用物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的主要管理活動，是開發(fā)的延續(xù)和完善，有利于樹立開發(fā)商形象，加快銷售，到達保值增值目的1/17/202427精選ppt二.物業(yè)管理的早期介入1.有利于優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計細節(jié)2.有利于提高房屋建造質(zhì)量3.有利于保證物業(yè)的使用功能4.有利于加強對所管物業(yè)的全面了解5.有利于后期管理工作的進行6.有利于樹立物業(yè)管理企業(yè)的形象三.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要從經(jīng)營戰(zhàn)略的高度上重視物業(yè)管理，不要孤立地將之僅僅作為一種售后效勞來對待，要深刻認識物業(yè)管理在房地產(chǎn)生產(chǎn)流通和消費三個環(huán)節(jié)中的地位和作用。1/17/202428精選ppt§2.物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃，設(shè)計，施工階段的參與1/17/202429精選ppt一.物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計階段的參與〔一〕配套設(shè)施的完善〔二〕水電氣供給容量的充分考慮〔三〕平安保衛(wèi)系統(tǒng)的重視〔四〕垃圾處理方式的采用〔五〕綠化布置〔六〕消防設(shè)施配套〔七〕建筑材料擇優(yōu)選用〔八〕其他1/17/202430精選ppt二.施工階段參與1.選派有關(guān)專業(yè)人員參與工程施工質(zhì)量管理2.全面收集資料，熟悉各部位，為日后管理作充分準備3.技術(shù)交底，圖紙會審4.施工中按法律法規(guī)，技術(shù)標準及合同進行檢查，嚴格按設(shè)計要求施工1/17/202431精選ppt

§3.物管企業(yè)在竣工驗收

與接管驗收中參與

一.竣工驗收與接管驗收〔一〕區(qū)別性質(zhì)不同：竣工驗收是政府行為，接管驗收企業(yè)行為階段不同：竣工驗收在前，接管驗收在后職責(zé)不同：竣工驗收物管企業(yè)是參與者接管驗收物管企業(yè)是直接責(zé)任者1/17/202432精選ppt〔二〕接管驗收的作用1.明確交接雙方的責(zé)，權(quán)，利關(guān)系2.確保物業(yè)具備正常使用功能，充分維護業(yè)主利益3.為日后管理創(chuàng)造條件1/17/202433精選ppt二.接管驗收的有關(guān)要求及標準〔一〕提交資料1.新建房屋〔1〕產(chǎn)權(quán)資料〔2〕技術(shù)資料2.原有房屋〔1〕產(chǎn)權(quán)資料〔2〕技術(shù)資料〔二〕標準1.新建房屋：質(zhì)量與使用功能檢驗2.原有房屋：質(zhì)量與使用功能檢驗；危險和損壞的處理1/17/202434精選ppt三.交接雙方責(zé)任1.建設(shè)單位提前準備好資料文件2.雙方按標準執(zhí)行3.重大質(zhì)量事故，雙方職責(zé)明確，協(xié)商處理4.實施保修5.達不成協(xié)議，協(xié)調(diào)或裁決1/17/202435精選ppt四.質(zhì)量問題處理1.影響房屋結(jié)構(gòu)平安和設(shè)備使用平安的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負責(zé)加固補強返修，直至合格。2.影響相鄰房屋平安，由建設(shè)單位處理。因施工原因造成質(zhì)量問題，由施工單位負責(zé)。3.不影響房屋結(jié)構(gòu)平安和設(shè)備使用平安的質(zhì)量問題，可約定期限，由建設(shè)單位負責(zé)修繕或采取費用補償方法由物業(yè)管理企業(yè)處理1/17/202436精選ppt第三章物業(yè)管理企業(yè)1/17/202437精選ppt§1.企業(yè)性質(zhì)模式一.公司的根本概念〔一〕必須具有獨立法人資格〔二〕經(jīng)營目的是贏利二.物業(yè)管理企業(yè)性質(zhì)第三產(chǎn)業(yè)中的效勞行業(yè)，具有獨立法人資格,自主經(jīng)營,獨立核算,自負盈虧,獨立承擔(dān)民事責(zé)任.以效勞為宗旨，以經(jīng)營為手段，以經(jīng)濟效益，社會效益，環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一為目標1/17/202438精選ppt三.物業(yè)管理企業(yè)的分類〔一〕按投資主體分類1.全民所有制2.集體所有制3.民營4.股份制5.合資合作外資〔二〕按資本組合方式及出資人承擔(dān)責(zé)任分類1.公司式:有限責(zé)任公司;股份2.合伙企業(yè)3.獨資企業(yè)1/17/202439精選ppt§2.物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立一.企業(yè)資質(zhì)條件及審批〔一〕資質(zhì)條件：從單位名稱，辦公場所，注冊資金，管理章程與相應(yīng)管理制度，管理機構(gòu)與專業(yè)管理人員等方面規(guī)定具體條件?！捕迟Y質(zhì)申報資料：以書面形式提交機構(gòu)設(shè)置，人員編制，專業(yè)人員情況，資金證明，經(jīng)營場地，管理制度?！踩迟Y質(zhì)審批：由房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)，分級審批。二.物業(yè)管理企業(yè)的注冊登記1/17/202440精選ppt附錄企業(yè)資質(zhì)等級標準：1.資質(zhì)一級企業(yè)〔1〕注冊資本500萬元以上〔2〕物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程，管理，經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中中級以上職稱人員不少于20人,工程，財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱?！?〕物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。1/17/202441精選ppt〔4〕管理兩類以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占以下相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：管理多層住宅200萬平方米以上,高層100萬平方米以上,獨立住宅(別墅)15萬平方米以上,辦公樓宇,工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬平方米以上〔5〕建立并嚴格執(zhí)行效勞質(zhì)量，效勞收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。1/17/202442精選ppt2.資質(zhì)二級企業(yè)〔1〕注冊資本300萬元以上〔2〕物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程，管理，經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人.其中中級以上職稱人員不少于10人,工程,財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。〔3〕物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。1/17/202443精選ppt〔4〕管理兩類以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占以下相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：管理多層住宅100萬平方米以上,高層50萬平方米以上,獨立住宅(別墅)8萬平方米以上,辦公樓宇,工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬平方米以上〔5〕建立并嚴格執(zhí)行效勞質(zhì)量，效勞收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。1/17/202444精選ppt3.資質(zhì)三級企業(yè)〔1〕注冊資本50萬元以上〔2〕物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程，管理，經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中中級以上職稱人員不少于5人,工程，財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱?！?〕物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書?！?〕有委托的物業(yè)管理工程〔5〕建立并嚴格執(zhí)行效勞質(zhì)量，效勞收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng).1/17/202445精選ppt一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)：可承接各種物業(yè)管理工程。二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)：可承接30萬平方米以下的住宅工程和8萬平方米以下的非住宅工程的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)：可承接20萬平方米以下的住宅工程和5萬平方米以下的非住宅工程的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。1/17/202446精選ppt§3.物業(yè)管理企業(yè)的組織機構(gòu)一.物業(yè)管理有限責(zé)任公司的組織機構(gòu)1.股東會:公司權(quán)力機構(gòu).選舉撤換董事監(jiān)事;決定公司經(jīng)營方針投資決策2.監(jiān)事會:公司監(jiān)督機構(gòu)3.董事會:公司經(jīng)營決策機構(gòu).董事長是法定代表人二.物業(yè)管理股份的組織機構(gòu)股東代表大會;監(jiān)事會;董事會三.物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部組織機構(gòu):總經(jīng)理室;行政部;人力資源部;財務(wù)部;綜合效勞部;市場開發(fā)部;各物業(yè)管理處〔客戶效勞,環(huán)境,平安,工程保障〕1/17/202447精選ppt§4.物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)一.權(quán)利1.根據(jù)法規(guī)結(jié)合實際制定管理方法2.依照物業(yè)管理委托合同和效勞方法對物業(yè)實施管理3.依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)效勞費4.有權(quán)制止和匯報違反治安環(huán)保裝飾裝修規(guī)章制度的行為5.有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助履行物業(yè)效勞合同6.可根據(jù)業(yè)主委托提供合同約定以外的效勞工程7.可接受水電氣熱通訊有線電視單位委托代收費用8.有權(quán)將專項效勞業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性效勞企業(yè)9.經(jīng)業(yè)主大會允許,可以實行多種經(jīng)營1/17/202448精選ppt二.義務(wù)1.按照物業(yè)效勞合同的約定,提供相應(yīng)效勞2.接受業(yè)主業(yè)主大會業(yè)主委員會對履行物業(yè)效勞合同情況的監(jiān)督3.重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會審議決定4.接受房地產(chǎn)行政主管部門,有關(guān)行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)1/17/202449精選ppt§5.物業(yè)管理人員素質(zhì)要求一.物業(yè)管理人員〔一〕高尚的職業(yè)道德1.遵紀守法,愛崗敬業(yè)2.工作認真,盡職盡責(zé)3.老實守信,熱情效勞〔二〕專業(yè)知識和專業(yè)技能1.具有現(xiàn)代物業(yè)管理專業(yè)知識2.具有物業(yè)管理專業(yè)技能3.掌握現(xiàn)代管理手段〔三〕個人素質(zhì)1.具有較強的語言表達和溝通能力2.具有良好的心理素質(zhì)和個人形象3.擁有健康的體魄1/17/202450精選ppt二.企業(yè)經(jīng)理1.必備知識〔1〕了解房屋結(jié)構(gòu)，設(shè)備設(shè)施，園林綠化等知識〔2〕了解房地產(chǎn)有關(guān)理論和開發(fā)經(jīng)營管理等根本知識〔3〕了解公司法，合同法，稅法，民事訴訟法等法律知識〔4〕熟悉計算機應(yīng)用知識〔5〕熟悉房屋完損等級標準和平安管理知識〔6〕熟悉國家和本地區(qū)的物業(yè)管理法律法規(guī)政策，掌握物業(yè)管理根本理論與實務(wù)〔7〕掌握企業(yè)經(jīng)營管理知識1/17/202451精選ppt2.必備能力〔1〕制定企業(yè)開展規(guī)劃，建立健全企業(yè)管理制度的能力〔2〕掌握本企業(yè)各部門業(yè)務(wù)及運作狀況，熟悉企業(yè)財務(wù)，稅收狀況及市場變化情況，具有經(jīng)營決策能力〔3〕具有綜合組織和協(xié)調(diào)能力，具有公關(guān)，談判與建立業(yè)務(wù)關(guān)系的能力〔4〕具有處理突發(fā)事件的能力〔5〕具有計算機應(yīng)用能力1/17/202452精選ppt3.物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)〔1〕及時組織制定公司的經(jīng)營目標與開展規(guī)劃〔2〕善于發(fā)現(xiàn)人才，使用人才〔3〕組織制定并執(zhí)行一套科學(xué)的規(guī)章制度〔4〕協(xié)調(diào)對內(nèi)對外關(guān)系〔5〕抓關(guān)鍵工作〔6〕關(guān)心群眾利益1/17/202453精選ppt§6.物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理一.物業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)容:1.組織資金運動和處理財務(wù)關(guān)系管理2.企業(yè)財務(wù)活動的管理二.物業(yè)財務(wù)管理的根本要求:1.設(shè)立專職的財務(wù)管理機構(gòu)2.健全財務(wù)管理制度3.統(tǒng)一會計科目和會計報表三.財務(wù)方案的內(nèi)容:1.各項收入的預(yù)算與籌集2.各項本錢費用測算與分析3.專項基金提存與使用4.企業(yè)凈經(jīng)營收益預(yù)測和留用利潤的安排使用

1/17/202454精選ppt四.財務(wù)核算,財務(wù)監(jiān)督,財務(wù)分析〔一〕財務(wù)核算:通過觀察,計量,登記,綜合,檢查和分析等方法,應(yīng)用實物,勞動,貨幣三種計量單位反映和監(jiān)督企業(yè)和企業(yè)內(nèi)部各核算單位的勞動消耗物質(zhì)消耗和資金占用及其經(jīng)濟效果〔二〕財務(wù)監(jiān)督:財務(wù)核算是經(jīng)常性的財務(wù)監(jiān)督.對已發(fā)生的財務(wù)收支是否正確,合規(guī)合法所進行的審查和評價即財務(wù)審計〔三〕財務(wù)分析:利用會計,統(tǒng)計,業(yè)務(wù)核算,方案等有關(guān)資料通過一定技術(shù)方法對一定時期經(jīng)濟活動進行比較評價,找出問題及原因以便改進措施挖掘潛力,提高經(jīng)營管理水平和效益1/17/202455精選ppt第四章業(yè)主大會與業(yè)主委員會1/17/202456精選ppt§1.業(yè)主與業(yè)主大會一.業(yè)主和非業(yè)主使用人的權(quán)利和義務(wù)〔一〕業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)：依法享有所擁有物業(yè)的各項權(quán)利和參與物業(yè)管理，要求物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)合同提供管理和效勞的權(quán)利。通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會來實現(xiàn)。〔二〕非業(yè)主使用人的權(quán)利和義務(wù)：不享有物業(yè)所有權(quán)，但享有物業(yè)管理合同約定的相應(yīng)權(quán)利和義務(wù)。1/17/202457精選ppt二.業(yè)主大會〔一〕召開：1.第一次業(yè)主大會召開2.年度會議3.特別會議〔10%以上投票權(quán)業(yè)主提議〕4.會議法定人數(shù)50%以上5.大會公告〔二〕內(nèi)容〔三〕決定問題的程序三.業(yè)主公約是一種公共契約，屬于協(xié)議和約的性質(zhì)，由全體業(yè)主承諾的并對全體業(yè)主有共同約束力的有關(guān)物業(yè)使用維護和管理等方面權(quán)力義務(wù)的行為守那么1/17/202458精選ppt§2.業(yè)主委員會一.業(yè)主委員會的性質(zhì)和地位業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的組織，由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生，經(jīng)政府批準成立代表全體業(yè)主合法權(quán)益的社會團體，其合法權(quán)益受國家法律保護。通過業(yè)主委員會而實現(xiàn)的業(yè)主自治是人民群眾維護自身利益，自我教育的實踐形式與實踐活動，是社會民主管理的根底。1/17/202459精選ppt二.產(chǎn)生與組織〔一〕產(chǎn)生：第一屆由物業(yè)行政主管部門會同開發(fā)單位或物管企業(yè)，業(yè)主代表組成籌委會，推薦候選人，提交大會選舉產(chǎn)生，每屆任期三年，期滿換屆選舉〔二〕設(shè)立登記：自選舉產(chǎn)生30日內(nèi)向物業(yè)管理行政主管部門辦理登記1.登記申請書2.委員名單3.委員會章程1/17/202460精選ppt〔三〕組織1.設(shè)委員5-15名,主任1名,副主任1一2名2.主任由主要業(yè)主代表擔(dān)任，有熱心有威信有能力懂物業(yè)管理。3.聘任執(zhí)行秘書1名，處理日常事務(wù)4.主任副主任執(zhí)行秘書一般為兼職,也可以是專職1/17/202461精選ppt〔四〕業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合以下條件1.本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主2.遵守國家有關(guān)法律,法規(guī)3.遵守業(yè)主大會議事規(guī)那么,業(yè)主公約,模范履行業(yè)主義務(wù)4.熱心公益事業(yè),責(zé)任心強,公正廉潔,具有社會公信力5.具有一定組織能力6.具備必要的工作時間1/17/202462精選ppt三.業(yè)主委員會職責(zé)1.召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況2.代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同3.及時了解業(yè)主,物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)效勞合同4.監(jiān)督業(yè)主公約的實施5.業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)1/17/202463精選ppt四.業(yè)主委員會日常工作1.了解和掌握區(qū)域內(nèi)業(yè)主及使用人的根本情況2.組織實施選聘物業(yè)管理企業(yè)的招標活動3.提出是否續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的建議4.代表業(yè)主大會管理物業(yè)專項維修資金5.催促業(yè)主遵章守紀協(xié)調(diào)各種關(guān)系6.協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進行管理活動7.做好業(yè)主委員會的內(nèi)部管理工作8.開展有利于業(yè)主和物業(yè)使用人身心健康的各項有益活動,努力創(chuàng)立文明小區(qū)1/17/202464精選ppt四.業(yè)主委員會會議1.例會3個月至少一次，1/3以上委員提議或正副主任認為必要可開特別會議2.召集人提前7天通知并送達書面材料，不能參加可一次性委托代理人3.主任召集主持，可邀請物業(yè)及政府部門參加，但無表決權(quán)4.少數(shù)服從多數(shù)原那么假設(shè)贊反票等，可由主任或主持再投一票，但不適用對其本人或直系親屬利害關(guān)系的事項5.執(zhí)行秘書作好記錄，由會議主持人簽署后存檔，涉及重大問題由全體與會人簽署1/17/202465精選ppt五.業(yè)主委員會自我建設(shè)1.對廣闊居民群眾進行廣泛宣傳教育，成為“成熟的消費者〞。2.聘請有關(guān)主管部門，物業(yè)咨詢機構(gòu)人員為參謀，提高保障決策水平。3.培訓(xùn)組織主任，委員學(xué)習(xí)。1/17/202466精選ppt§3.業(yè)主委員會與物管企業(yè)關(guān)系及聘用一.業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系〔一〕法律關(guān)系：委托和受托關(guān)系，聘用與受聘關(guān)系。法律上平等，無隸屬關(guān)系，不存在領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，也不存在管理與被管理關(guān)系?！捕辰?jīng)濟關(guān)系：有償效勞，相應(yīng)報酬，經(jīng)濟上平等1/17/202467精選ppt二.物業(yè)管理企業(yè)的選聘〔一〕選擇物業(yè)管理企業(yè)的標準1.人員素質(zhì):專業(yè)人員配置.工作人員形象2.社會信譽:無投訴;評優(yōu)秀;出租率高;未解聘3.收費合理:合法合理4.管理質(zhì)量:各項效勞到達標準采取措施適當(dāng)1/17/202468精選ppt〔二〕選聘方法1.成立招標領(lǐng)導(dǎo)小組2.向社會發(fā)布招標公告3.編制招標書4.投標單位資質(zhì)審查5.投標申請書報送6.開標定標7.簽定物業(yè)管理委托合同1/17/202469精選ppt三.物業(yè)管理委托合同〔示范文本〕1/17/202470精選ppt第五章房屋修繕管理§1.房屋修繕管理概述一.房屋修繕在物業(yè)管理中的地位和作用〔一〕房屋修繕概念對已建成的房屋進行翻修，大修，中修，小修，綜合維修和維護保養(yǎng)，恢復(fù)保持，提高房屋的安全性和耐久性。1/17/202471精選ppt〔二〕房屋修繕在物業(yè)管理中的地位和作用1.物業(yè)自身看：保證使用平安和使用功能2.房地產(chǎn)角度看：有利于房屋價值追加，延緩自然損耗。3.物業(yè)管理角度看：消除用戶置業(yè)后顧之憂，促進銷售和租金提高，增加效益。4.使用者和社會看：改善工作生活條件，滿足人的需求，促進社會穩(wěn)定。1/17/202472精選ppt二.房屋修繕責(zé)任的劃分1.新建房屋在保修期內(nèi)由施工單位負責(zé)保修，建設(shè)部2000年6月30日發(fā)布并開始施行的?房屋建筑工程質(zhì)量保修方法?相關(guān)規(guī)定:在正常使用下房屋建筑工程的最低保修期限為:〔1〕地基根底和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;〔2〕屋面防水工程,有防水要求的衛(wèi)生間,房間和外墻面的防滲漏,為５年;〔3〕供熱和供冷系統(tǒng),為２個采暖期,供冷期;〔4〕電氣系統(tǒng),給排水管道,設(shè)備安裝為２年;〔5〕裝修工程為２年.1/17/202473精選ppt2.保修期后由業(yè)主承擔(dān)房屋修繕責(zé)任并承擔(dān)修繕費用〔1〕物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)共同部位共用設(shè)施設(shè)備紅線內(nèi)市政公用設(shè)施附設(shè)備等的修繕責(zé)任。〔2〕業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任3.凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的,由其行為人負責(zé)修復(fù)或給予賠償1/17/202474精選ppt三.物業(yè)管理企業(yè)房屋修繕管理的內(nèi)容〔一〕方案管理:根據(jù)房屋實際狀況制定方案,尤其是大中修工程需按時完成,確保完好與使用〔二〕技術(shù)管理:查勘,鑒定,維修,使用等各個環(huán)節(jié)的技術(shù)活動和技術(shù)工作的各要素進行科學(xué)管理〔三〕質(zhì)量管理:強化質(zhì)量監(jiān)督,加強質(zhì)量檢查驗收,完善修繕工程質(zhì)量保修制度〔四〕施工管理:施工方案,組織,調(diào)度和現(xiàn)場管理.施工質(zhì)量施工平安施工機器設(shè)備材料和本錢等〔五〕資金管理:修繕資金的籌措與使用安排1/17/202475精選ppt§2.房屋損壞原因一.房屋根本功能與要求平安性；適用性；耐久性；藝術(shù)性二.房屋損壞現(xiàn)象及原因〔一〕損壞現(xiàn)象：外部:外露局部.如屋面,外墻,勒腳,外門窗和防水層污損起殼銹蝕及破壞.內(nèi)部結(jié)構(gòu),裝修,內(nèi)門窗,各類室內(nèi)設(shè)備磨損,污損,起殼,蛀蝕及破壞現(xiàn)象〔二〕損壞原因：自然損壞如氣候,生物,地理及災(zāi)害等因素;人為損壞如使用不當(dāng),設(shè)計及施工質(zhì)量低劣,預(yù)防保養(yǎng)不善

1/17/202476精選ppt§3.房屋完損等級評定一.房屋常用結(jié)構(gòu)及其組成局部1.結(jié)構(gòu)局部:根底承重構(gòu)件,外承重墻,屋面,樓地面2.裝修局部:門窗,外抹灰,內(nèi)抹灰,頂棚,細木裝修等3.設(shè)備局部:水衛(wèi)電器照明,特殊設(shè)備(消防栓,避雷針裝置)1/17/202477精選ppt二.房屋完損等級評定方法1.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),混合結(jié)構(gòu),磚木結(jié)構(gòu)等級評定2.其他結(jié)構(gòu)(竹木石結(jié)構(gòu),空洞,捆綁類型)完損等級評定方法三.房屋完損等級分類及標準1.完好房2.根本完好房3.一般損壞房4.嚴重損壞房5.危險房1/17/202478精選ppt四.評定等級的一般做法1.定期:1-3年2.不定期：〔1〕根據(jù)氣候特征如雨季臺風(fēng)山洪暴風(fēng)雪過后〔2〕經(jīng)過中修大修翻修和綜合維修竣工驗收后〔3〕接管新建房屋后五.房屋完好率,危房率計算房屋完好率=(完好建筑面+根本完好建面)/總建面*100%危房率=整幢危險房屋建面/總建面*100%1/17/202479精選ppt§4.房屋修繕工程一.修繕工程分類〔一〕按完損狀況和工程性質(zhì)劃分1.翻修工程(全部撤除,重新建造):低于新建造價2.大修工程:造價在新建25%以上3.中修工程:造價在新建20%以下4.小修工程(零修或養(yǎng)護工程):現(xiàn)時造價1%以下5.綜合維修工程:20%1/17/202480精選ppt〔二〕按房屋結(jié)構(gòu)性質(zhì)劃分1.承重結(jié)構(gòu)修繕2.非承重結(jié)構(gòu)局部修繕〔三〕按經(jīng)營管理性質(zhì)劃分1.恢復(fù)性修繕2.賠償性修繕3.改善性修繕4.救災(zāi)性修繕5.返工性修繕1/17/202481精選ppt二.房屋修繕標準1.主體工程2.木門窗及裝修工程3.樓地面4.屋面5.抹灰工程6.油漆粉飾工程7.水電衛(wèi)暖設(shè)備工程8.金屬構(gòu)件9.其他工程1/17/202482精選ppt§5.房屋平安管理與鑒定一.危房鑒定與管理〔一〕鑒定機構(gòu):房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的房屋平安鑒定機構(gòu)負責(zé)〔二〕危房鑒定1.分類:整幢危房;局部危房2.鑒定單位:M2計量,幢為單位1/17/202483精選ppt3.鑒定原那么:〔1〕地基根底,結(jié)構(gòu)構(gòu)件危險鑒定為根底，結(jié)合歷史狀態(tài)和開展趨勢綜合判斷〔2〕構(gòu)件危險是孤立還是關(guān)聯(lián)的〔3〕考慮各種因素的影響:結(jié)構(gòu)老化，周圍環(huán)境，設(shè)計平安度，人為因素，危險開展趨勢4.范圍判定:整幢，局部，危險點1/17/202484精選ppt〔三〕危房管理1.觀察使用2.處理使用3.停止使用4.整體撤除1/17/202485精選ppt三.裝飾裝修平安管理(一)裝飾裝修申請與批準(二)施工單位與人員管理(三)工程質(zhì)量與平安管理(四)作業(yè)現(xiàn)場管理1/17/202486精選ppt§6.房屋日常養(yǎng)護一.日常養(yǎng)護類型〔一〕零星養(yǎng)護：指結(jié)合實際情況確定或因突然損壞引起的小修.其特點是修理范圍廣,工程零星分散,時間緊,要求及時,具有經(jīng)常性的效勞性質(zhì)〔二〕方案養(yǎng)護:房屋的各種構(gòu),部件超過合理的使用年限就開始不斷出現(xiàn)問題,需訂立科學(xué)的大中小修三級修繕制度以保證房屋正常使用.這就是房屋的方案養(yǎng)護.1/17/202487精選ppt二.日常養(yǎng)護內(nèi)容〔一〕地基：1.堅決杜絕不合理荷載產(chǎn)生2.防止地基浸水3.保證勒腳完好無損4.防止地基凍害〔二〕樓墻面工程的養(yǎng)護1.保證經(jīng)常用水房間的有效防水2.防止室內(nèi)受潮與蟲害3.加強對二次裝修的科學(xué)管理4.控制與消除裝飾材料的副作用1/17/202488精選ppt〔三〕墻臺面及吊頂工程的養(yǎng)護〔四〕門窗工程的養(yǎng)護〔五〕屋面工程維修養(yǎng)護〔六〕通風(fēng)道的養(yǎng)護管理〔七〕垃圾道養(yǎng)護管理1/17/202489精選ppt三.房屋日常養(yǎng)護的考核標準1.定額指標:養(yǎng)護工人勞動效率100%，材料消耗不超過消耗定額標準2.經(jīng)費指標:效勞費籌集，缺乏局部多種經(jīng)營收入彌補3.效勞指標〔1〕走訪查訪率月50%以上，季度100%〔2〕養(yǎng)護方案率80%4.平安指標〔1〕嚴格遵守操作規(guī)程，不違章上崗和操作〔2〕注意工具用具的平安檢查〔3〕按施工規(guī)定選用結(jié)構(gòu)部件材料，特別注意平安性能檢查1/17/202490精選ppt第六章房屋設(shè)備管理1/17/202491精選ppt§1.概述一.房屋設(shè)備的構(gòu)成與分類〔一〕建筑設(shè)備：給水設(shè)備；排水設(shè)備；熱水供給設(shè)備；消防設(shè)備；衛(wèi)生廚房設(shè)備〔二〕電氣設(shè)備：供電照明設(shè)備，弱電，電梯，防雷設(shè)備1/17/202492精選ppt二.房屋設(shè)備管理的根本內(nèi)容與要求〔一〕設(shè)備及管理的特點1.效勞性功能強2.經(jīng)營性特點突出3.專業(yè)性技術(shù)性要求高4.綜合性強〔二〕設(shè)備管理的根本內(nèi)容要求使用管理；維修養(yǎng)護管理；平安管理；技術(shù)檔案資料管理1/17/202493精選ppt三.房屋設(shè)備的保養(yǎng)及維修〔一〕設(shè)備保養(yǎng)〔二〕設(shè)備維修〔三〕設(shè)備保養(yǎng)與維修的原那么1.預(yù)防為主2.做到“三好〞:用好修好管好,“四會〞:會使用,會保養(yǎng)會檢查會排除故障,“五定〞:清潔潤滑檢修要定量定人定點定時定質(zhì)3.專業(yè)人員修理與使用操作人員日常維護保養(yǎng)4.完善設(shè)備管理和定期維修制度5.修舊利廢，合理更新，降低費用，提高效益1/17/202494精選ppt§2.給排水設(shè)備的管理和維修一.管理范圍界定〔一〕給水設(shè)備：高層樓房以樓內(nèi)供水泵房總計水表為界；多層以樓外自來水表為界〔二〕排水設(shè)備：居住小區(qū)內(nèi)道路與市政排水以3.5m路寬為界二.給排水設(shè)備的驗收檢查〔一〕嚴格驗收接管制度〔二〕加強日常檢查巡視1/17/202495精選ppt三.供水系統(tǒng)管理1.建立正常供水用水管理制度2.防止跑冒滴漏3.采用節(jié)水型水箱配件，節(jié)水龍頭4.供水管路等檢查5.保持水箱水池清潔6.嚴防供水系統(tǒng)和排水系統(tǒng)混流1/17/202496精選ppt五.排水系統(tǒng)管理1.定期清通2.是否銹蝕，漏水3.衛(wèi)生器具清潔沖洗4.普及用水常識六.給排水設(shè)備的修理1.地下管道漏水2.地上管道漏水3.水嘴閥門修理4衛(wèi)生設(shè)備修理5.管道凍裂及修理1/17/202497精選ppt§3.供電設(shè)備管理和維修一.管理設(shè)備界定架空線路高層以樓內(nèi)配電箱為界多層以樓外墻為界地下埋線電纜接箱為界1/17/202498精選ppt二.掌握設(shè)備情況1.用電內(nèi)容及主要要求2.供電方式，電壓等級，用電容量，分配方案，配線方法3.全部電器平面圖，系統(tǒng)圖，原理圖4.施工中各級，各階段驗收證明書，變更洽商記錄5.核對實際安裝線路設(shè)備位置6.各用戶主要設(shè)備數(shù)量，容量，使用規(guī)律，負荷變動情況1/17/202499精選ppt三.制定管理方法〔一〕一般內(nèi)容：1.定期巡視維護和重點檢測.2.建立設(shè)備檔案3.宣傳平安用電〔二〕供電系統(tǒng)管理〔三〕配電房管理四.供電設(shè)備的正常維護和保養(yǎng)1/17/2024100精選ppt五.避雷設(shè)施管理〔一〕建筑物防雷等級劃分1.存放爆炸物品或經(jīng)常發(fā)生瓦斯蒸汽塵埃與空氣的混合物，因電火花爆炸的物品的建筑物2.儲存大量易燃物品的房屋或具有政治意義的民用建筑物3.其他須做防雷保護的建筑物〔二〕防雷裝置的一般要求1.接閃器2.引下線3.接地裝置六.配電系統(tǒng)過負荷問題與對策1/17/2024101精選ppt§4.電梯設(shè)備管理一.電梯運行管理〔一〕時間及制度1.時間：全天24小時效勞，日常為早6時-晚24時2.制度:單梯24小時運行,夜間值班;并列雙梯同時運行或24一18小時夜間一部值班.三梯一部24二部18夜間一部值班〔二〕運行報表制度1.電梯運行記錄2.報修單3.運行月報4.設(shè)備年報5.事故月報1/17/2024102精選ppt二.電梯設(shè)備管理〔一〕接管驗收〔二〕維修管理〔三〕技術(shù)檔案資料管理三.電梯平安管理〔一〕司機維修人員平安管理1.持證上崗2.平安操作規(guī)程3.加強培訓(xùn)考核〔二〕設(shè)備平安管理措施〔三〕對住戶的平安教育〔四〕平安責(zé)任制1/17/2024103精選ppt§5.供暖設(shè)備管理§6.其他設(shè)備管理〔空調(diào)，共用天線等〕1/17/2024104精選ppt第七章物業(yè)管理綜合效勞1/17/2024105精選ppt§1.概述一.物業(yè)管理綜合效勞概念指房屋及附屬設(shè)施設(shè)備之外的各項效勞與管理工作，包括公共效勞中的環(huán)境衛(wèi)生管理，綠化管理，治安管理,消防管理，車輛道路管理和專項效勞特約效勞等。1/17/2024106精選ppt二.綜合效勞的特點1.綜合性強2.專業(yè)性強3.政策性強1/17/2024107精選ppt三.運作與管理〔一〕運作形式：委托專業(yè)效勞公司；自行組建專業(yè)效勞公司〔二〕管理：1.確保按國家有關(guān)規(guī)定與行業(yè)標準執(zhí)行2.標準效勞人員的行為3.明確效勞對象的權(quán)利義務(wù)〔三〕本卷須知：1.加強對效勞工程的市場預(yù)測2.注意協(xié)調(diào)好與有關(guān)部門機構(gòu)的關(guān)系1/17/2024108精選ppt§2.環(huán)境衛(wèi)生管理一.機構(gòu)設(shè)置：委托清潔公司或成立環(huán)衛(wèi)部，接受環(huán)衛(wèi)部門業(yè)務(wù)監(jiān)督。二.范圍及要求〔一〕范圍：1.樓宇內(nèi)公共部位2.公共場地3.生活廢棄物1/17/2024109精選ppt〔二〕根本要求1.根本要求:“五定〞：定人,定地點,定時間,定任務(wù),定質(zhì)量2.物業(yè)區(qū)道路清潔標準〔1〕每天清掃兩遍，全日清潔〔2〕到達“六不〞“六凈〞不見積水,不見積土,不見雜物,不漏收堆,不亂倒垃圾,不見人畜糞便路面凈,路沿凈,人行道凈,雨水口凈,樹坑墻跟凈,果皮箱凈1/17/2024110精選ppt三.環(huán)衛(wèi)管理的根本措施〔一〕制定管理制度〔二〕搞好衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)〔三〕做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作四.環(huán)衛(wèi)管理的日常操作1/17/2024111精選ppt§3.綠化管理一.綠化的根本知識〔1〕物質(zhì)功能:遮陽隔聲,蒸發(fā)水份增加濕度降溫,過濾和生理變化的代謝反響凈化空氣防風(fēng)防塵殺菌防病等〔2〕精神功能:美化環(huán)境,分隔空間.豐富生活,陶冶情操,消除疲勞環(huán)境綠地系統(tǒng)組成：公共綠地專用綠地宅旁宅院綠地街道綠地1/17/2024112精選ppt二.綠化評價指標國務(wù)院關(guān)于加強城市綠化建設(shè)的通知:1.綠地率：2005年30%.2021年35%小區(qū)內(nèi)綠地用地面積/小區(qū)總用地面積*100%2.綠化覆蓋率：2005年35%.2021年40%綠地覆蓋面積/小區(qū)總用地面積*100%3.人均公共綠地面積：2005年8ｍ2，2021年10ｍ2小區(qū)公共綠地面積/小區(qū)內(nèi)居住總?cè)丝诔鞘兄行娜司G地面積，2005年4ｍ2，2021年6ｍ21/17/2024113精選ppt三.環(huán)境綠化的根本要求〔一〕居住區(qū)綠地規(guī)劃布置的根本要求1.集中與分散，重點與一般，點線面結(jié)合的原那么2.節(jié)約用地，利用劣地，坡地，洼地進行綠化3.注意美化居住環(huán)境要求4.投資少，有收益，便于管理1/17/2024114精選ppt〔二〕居住區(qū)綠化樹種選擇和植物配置1.大面積綠化，選擇易長，易管，少修剪，少蟲害，有特色的優(yōu)良樹木，一般以喬木為主2.行道樹應(yīng)采用遮陽力強的落葉喬木3.樹種可選用速生和慢生相結(jié)合，以速生為主4.考慮四季景色變化，采用喬木，灌木與落葉及不同樹姿和色彩變化的樹種搭配組合1/17/2024115精選ppt四.綠化管理根本內(nèi)容1.園林綠地設(shè)計營造2.已有綠地養(yǎng)護3.豎向綠化4.居住區(qū)綠化1/17/2024116精選ppt§4.治安管理一.治安管理工作綜述〔一〕建立健全物業(yè)平安保衛(wèi)組織機構(gòu)〔二〕制定和完善各項治安保衛(wèi)崗位責(zé)任制〔三〕保安員的配備及其培訓(xùn)〔四〕建立正常的巡視制度〔五〕加強區(qū)域內(nèi)車輛平安管理1/17/2024117精選ppt〔六〕完善區(qū)域內(nèi)平安防范設(shè)施〔七〕聯(lián)系區(qū)內(nèi)群眾，搞好群防群治〔八〕在當(dāng)?shù)毓才沙鏊闹笇?dǎo)下搞好治安管理〔九〕與周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度〔十〕為保安員配備必要的保安器具，辦理人身保險1/17/2024118精選ppt二.機構(gòu)設(shè)置〔保安部〕三.保安設(shè)施裝置〔一〕保安設(shè)施〔二〕保安裝置：1.報警裝置2.門戶密碼開啟裝置3.閉路電視監(jiān)視器.四.治安管理根本制度.1.保安部內(nèi)部制度2.住戶應(yīng)遵守的規(guī)定1/17/2024119精選ppt五.治安管理中常見問題的處理1.業(yè)主或使用人發(fā)生刑事案件時處置方法：報案；保護現(xiàn)場；詢問記錄；匯報；協(xié)助破案2.遇到犯罪分子偷盜或搶劫時處置方法3.值勤中發(fā)現(xiàn)客戶斗毆處置4.對酗酒滋事或精神病人闖入目標的處置方法5.觸電處置6.停電或電梯故障，電梯關(guān)人的處置方法7.發(fā)生火警處置方法8.不執(zhí)行規(guī)定，不聽勸阻處置1/17/2024120精選ppt§5.消防管理一.消防宣傳教育〔一〕消防宣傳教育內(nèi)容:增強消防意識,普及消防知識.〔二〕消防宣傳教育形式:消防輪訓(xùn);板報宣傳;發(fā)放消防須知.二.建立高素質(zhì)的專群結(jié)合的消防隊伍〔一〕專職消防管理人員〔二〕義務(wù)消防人員〔三〕消防訓(xùn)練1/17/2024121精選ppt三.制定消防規(guī)章制度〔一〕消防制度1.消防崗位責(zé)任制度2.消防值班制度3.消防檔案管理制度〔二〕防火規(guī)定1.消防設(shè)施設(shè)備的使用維護管理規(guī)定2.公共通道樓梯出口等部位的管理規(guī)定3.房屋修繕和裝修中明火使用規(guī)定4.電氣設(shè)備平安使用規(guī)定5.易燃易爆物品的平安存放儲運1/17/2024122精選ppt四.消防設(shè)施，器材配備與管理〔一〕消防設(shè)施，器材配備1.滅火器2.消防栓3.自動噴水滅火系統(tǒng)4.火災(zāi)自動報警系統(tǒng)〔二〕消防設(shè)施器材管理:通過專人定期的巡視,檢查保養(yǎng)和發(fā)現(xiàn)問題的及時維修,確保各類消防設(shè)施,器材隨時處于完好狀態(tài).1/17/2024123精選ppt五.高層建筑消防管理〔一〕高層建筑消防特點1.耐火極限低2.火險因素多3.火勢蔓延快4.疏散困難5.撲救難度大1/17/2024124精選ppt〔二〕高層建筑消防管理主要措施1.防火分隔2.做好平安疏散準備工作3.設(shè)置自動報警設(shè)施4.設(shè)置火災(zāi)事故照明和疏散標志1/17/2024125精選ppt六.緊急情況下的疏散

當(dāng)火災(zāi)或其他意外一旦發(fā)生而又無法制止或控制險情,處于緊急情況時,就應(yīng)立即報警,切斷火源或事故源,并積極組織人員疏散.1/17/2024126精選ppt§6.車輛道路管理一.車輛道路管理的重要性〔一〕是人，物保持順暢，快捷的對外聯(lián)系的保障〔二〕是生活生產(chǎn)平安便利舒適的保障〔三〕從開展的眼光看，車輛道路的管理越來越重要1/17/2024127精選ppt二.居住區(qū)道路的規(guī)劃要求〔一〕居住區(qū)道路的功能〔二〕居住區(qū)道路的分級〔三〕居住區(qū)道路規(guī)劃布置的根本要求〔四〕居住區(qū)道路系統(tǒng)的根本形式1/17/2024128精選ppt三.車輛道路管理的主要內(nèi)容〔一〕道路管理：掌握布局結(jié)構(gòu)，負責(zé)巡查糾錯，執(zhí)行維修方案，做好日常養(yǎng)護工作?！捕辰煌ü芾恚赫_處理人車路的關(guān)系，車輛管理?！踩耻囕v管理：實行物業(yè)管理企業(yè)與公安交管部門管理相結(jié)合的原那么，禁止亂停亂放和防止車輛喪失損壞?！菜摹惩＼噲龉芾恚很囄粍澢宄_；行駛標志清楚；進出管理嚴格；防盜防損得力〔五〕不同物業(yè)物業(yè)車輛道路管理特點：工業(yè)物業(yè)；居住物業(yè)；辦公物業(yè)；商業(yè)物業(yè)；旅游物業(yè)1/17/2024129精選ppt§7.物業(yè)管理與保險一.物業(yè)管理與保險的關(guān)系〔一〕保險的概念保險是為了應(yīng)付特定的自然災(zāi)害或以外事故,通過訂立合同實現(xiàn)補償或給付的一種經(jīng)濟形式?！捕潮ｋU在物業(yè)管理中的作用1.有利于保證物業(yè)財產(chǎn)的平安2.風(fēng)險分擔(dān)，減少物業(yè)的經(jīng)濟損失3.有利于推動物業(yè)管理工作的持續(xù)進行1/17/2024130精選ppt〔三〕物業(yè)管理中常見的災(zāi)害和事故1.自然災(zāi)害2.設(shè)備事故3.管理人員工作中的意外事故〔四〕物業(yè)管理中的保險效勞1/17/2024131精選ppt二.物業(yè)管理常保的險種〔一〕財產(chǎn)保險1.房屋保險2.普通財產(chǎn)保險3.運輸工具保險〔二〕人身保險〔三〕醫(yī)療保險〔四〕公共責(zé)任險三.保險合同四.保險責(zé)任1/17/2024132精選ppt第八章住宅小區(qū)物業(yè)管理§1.住宅小區(qū)的構(gòu)成與特點一.含義〔一〕住宅：供人類居住的人造空間，住宅要具備人們在一定空間內(nèi)吃穿住用等起居功能和設(shè)施條件〔二〕住宅小區(qū)：城市居民的居住生活聚居地稱居住區(qū)1/17/2024133精選ppt二.構(gòu)成〔一〕居住設(shè)施:房屋及配套的供電,水,氣,下水,消防等設(shè)備,同時包括小區(qū)內(nèi)公共用房及配套的公共設(shè)施。1.房屋及產(chǎn)權(quán)房屋:供人們生產(chǎn),居住或其他用途的建筑物總稱產(chǎn)權(quán):是財產(chǎn)所有權(quán)及在經(jīng)濟運行中形成的與其有關(guān)的民事權(quán)利,是對特定物的直接使用,支配，管理,享有權(quán)益并排除他人干預(yù)的權(quán)利.含財產(chǎn)的終極所有權(quán),經(jīng)營權(quán),收益權(quán),轉(zhuǎn)讓權(quán)等權(quán)利。1/17/2024134精選ppt共有產(chǎn)權(quán)：兩個或兩個以上公民或產(chǎn)權(quán)主體對同一房屋客體共同享有一個完全產(chǎn)權(quán)，即享有房屋的共有產(chǎn)權(quán)。異產(chǎn)毗連房屋：結(jié)構(gòu)相連或具有共有，共用設(shè)備和附屬建筑而為不同產(chǎn)權(quán)主體共有的房屋。異產(chǎn)毗連房屋因使用不當(dāng)造成的損壞，由產(chǎn)權(quán)人負責(zé)。而發(fā)生自然損壞所需要的修繕費用按照?城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定?〔1989年11月21日建設(shè)部第4號令〕處理。

1/17/2024135精選ppt區(qū)分建筑物所有權(quán)：當(dāng)一幢建筑物因所有者不同而被區(qū)分為數(shù)個局部時，其中有專有局部，也有共有局部，這種在專有局部根底上的所有權(quán)，稱為建筑物的區(qū)分所有權(quán)。共有局部，區(qū)分所有權(quán)人依其份額享有使用權(quán)，并承擔(dān)管理，修繕，改造等義務(wù)。1/17/2024136精選ppt2.建筑附屬設(shè)備及配套設(shè)施(1)建筑給排水設(shè)備(2)建筑電氣工程設(shè)備(3)建筑供暖供熱設(shè)備(4)安保設(shè)備(5)其他設(shè)施:包括道路交通設(shè)施,停車場〔庫〕裝飾美化設(shè)備，生活效勞，娛樂設(shè)施設(shè)備等1/17/2024137精選ppt〔二〕居住環(huán)境1.自然環(huán)境—生態(tài)環(huán)境〔氣候，水文，地貌等根底自然環(huán)境〕次生態(tài)環(huán)境〔小區(qū)的綠化美化等〕2.人文環(huán)境—社會文化和精神文明環(huán)境〔居民道德修養(yǎng)，文化素質(zhì)，健康體魄及行為〕1/17/2024138精選ppt三.住宅小區(qū)特點〔一〕居住功能單一，相對封閉獨立〔二〕人口密度高，人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜〔三〕房屋產(chǎn)權(quán)多元化，共用設(shè)施社會化〔四〕統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，配套設(shè)施齊全1/17/2024139精選ppt§2.住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容和特點一.住宅小區(qū)物業(yè)管理的概念業(yè)主通過選聘物管企業(yè)，按照物業(yè)效勞合同，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修，養(yǎng)護，管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動1/17/2024140精選ppt二.住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容〔一〕居住設(shè)施維修養(yǎng)護管理〔二〕居住環(huán)境管理〔三〕便民綜合經(jīng)營效勞三.住宅小區(qū)物業(yè)管理特點〔一〕管理具有社會性〔二〕管理具有統(tǒng)一性〔三〕管理強調(diào)效勞性〔四〕管理具有復(fù)雜性〔五〕管理追求藝術(shù)性1/17/2024141精選ppt§3.住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標與要求一.目標