房地產(chǎn)企業(yè)涉稅政策解析與稽查風險防范教材

房地產(chǎn)企業(yè)涉稅政策解析

與稽查風險防范

目錄頁一、銷售收入確實認二、視同銷售收入三、股權轉讓四、計稅本錢扣除五、甲供材料六、地下車庫七、利息費用八、其他〔一〕未完工開發(fā)產(chǎn)品收入1、只要簽訂了預售合同就屬于銷售收入，因此可以作為三項費用的扣除基數(shù)。增加三項費用的扣除基數(shù)。2、完工年度，以前年度未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結轉而來的銷售收入，不能再次作為三項費用扣除基數(shù)。3、銷售收入不區(qū)分合法收入和非法收入。未取得預售許可證，就進行預售是非法的。但是，稅務機關不是預售許可的主管機關，也不去分辨，總之只要取得收入就要納稅。4、根據(jù)新31號文件第6條規(guī)定，簽訂合同后，才計稅。這里的合同，應遵循“實質重于形式〞的原那么，不局限于房管局制式的合同，只要有實質上行使銷售合同意向的協(xié)議存在，那么推定為銷售合同已經(jīng)簽訂?！矅惡?024】875號〕5、定金是否要繳納營業(yè)稅？什么時間繳納？〔國稅函〔1995]156號文件第18條〕對于轉讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)的預收定金，應如何確定其納稅義務發(fā)生時間？答：營業(yè)稅暫行條例實施細那么第二十八條規(guī)定：“納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。〞此項規(guī)定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為收到預收定金的當天。關注點：誠意金是否繳納營業(yè)稅？〔河北省地稅局2024年2號公告〕

大連地稅局也認為應該繳稅。但是大局部大型房企未就誠意金繳納營業(yè)稅。建議：同當?shù)囟悇諟贤?，以取得一致意見?！捕惩旯ら_發(fā)產(chǎn)品銷售收入1、一次性全額收款方式：采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)〔權利〕之日，確認收入的實現(xiàn)。2、采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，①應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。②付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。3、銀行按揭方式：企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購置方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金(擔保金)不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。4、委托銷售方式：A：支付手續(xù)費方式：稅務喜歡運用的稽查手段--以傭金推算收入。案例：思考：業(yè)務員傭金倒推收入同樣也會成為稅務稽查倒推收入的一種手段。B、稅法規(guī)定銷售傭金必須有合法真實的報銷憑證，且不得超過效勞金額的5%。稅務認可正常比例是1`2%。假設采用超基價分成方式，傭金比例有可能超過5%，全國只有上海允許扣除。1、營業(yè)稅實際上也是采取的收付實現(xiàn)制。即書面合同規(guī)定的付款日期當天，預收款模式那么是收到預收款當天〔三〕預收及租金收入2、如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)?實施條例?第九條規(guī)定的收入與費用配比原那么，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。關注點：預收跨年度房租且已全額開具發(fā)票發(fā)票的開具需全額繳納扭轉稅〔如營業(yè)稅〕，但所得稅繳納與發(fā)票是否全額開具沒有直接關系，不需全額在預收年度繳納所得稅。稅種時間界限是否繳稅稅法依據(jù)所得稅08年以前不繳國稅發(fā)【2006】31號08年以后不繳國稅發(fā)【2009】31號營業(yè)稅09年以前不繳財稅【2003】16號09年以后繳稅《實施細則》25條稅種時間界限適用原則法律依據(jù)所得稅08年以前權責發(fā)生制國稅發(fā)【1997】19108年以后收付實現(xiàn)制條例第19條營業(yè)稅09年以前權責發(fā)生制財稅【2003】16號09年以后收付實現(xiàn)制實施細則24條、25條〔一〕先租后售視同銷售1、售后返租：國稅函〔2024〕576號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購置者個人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價格出售其開發(fā)的商店給購置者個人，但購置者個人在一定期限內必須將購置的商店無償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租使用。其實質是購置者個人以所購商店交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了局部購房價款。根據(jù)個人所得稅法的有關規(guī)定精神,對上述情形的購置者個人少支出的購房價款,應視同個人財產(chǎn)租賃所得，按照“財產(chǎn)租賃所得〞工程征收個人所得稅。每次財產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定。應對策略：不要搞免租期。需有少許租金。1、開發(fā)企業(yè)以尾房抵頂建安工程費2、以尾房抵銷售公司的銷售費用。3、工抵房抵銀行貸款本金或利息。兩個無論：無論主動還是被動以房屋抵債〔法院判決〕；無論是否辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，均屬于視同銷售繳納各種稅收?！捕骋苑课莸謨攤鶆諉栴}：1、某企業(yè)銷售房屋價款為100萬元，同時贈送地下室。地下室是否需要繳納企業(yè)所得稅？是否需要繳納營業(yè)稅？是否需要繳納個人所得稅？答：根據(jù)國稅函[2024]875號文件第三條：企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。需繳納所得稅、營業(yè)稅〔按收入100萬來繳納〕，不需繳納個稅。2、企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入

。案例：賣房子贈送汽車，房屋銷售合同價款100萬元，汽車的購進價格為10萬元，即其公允價值為10萬元，房屋的公允價值可推定為90萬元。因此企業(yè)的總銷售收入為100萬元，汽車不應當作為捐贈處理。確定收入：銷售房產(chǎn)90萬，銷售汽車10萬。10萬需繳納增值稅?！踩碂o償贈送〔有獎銷售、賣方贈送地下室等〕問題：3、某企業(yè)樓房開盤時進行“摸獎活動〞，該企業(yè)購進獎品100萬元，全部獎勵完畢，是否繳納企業(yè)所得稅？是否繳納增值稅？是否繳納個人所得稅？答：稅收分析：國稅函[2024]828號文件。A、增值稅：贈送贈品應視同銷售計算增值稅；

B、企業(yè)所得稅：贈送贈品應視同銷售計算收入〔對外購直接用于贈品的，可直接按外購本錢價作為銷售單價，明顯偏低的除外〕；這樣的話其實同時等額增加了收入和本錢，最后不影響企業(yè)所得稅；

C、個人所得稅：受贈方收到贈品屬于偶然所得，應按20%計算繳納個人所得稅。贈送方有代扣代繳的義務

建議：贈品由合作單位采購，降低稅務風險。第三局部股權轉讓案例：A公司在某地1億拍得一塊地，閑置兩年后，準備以5億轉讓。方式一：直接轉讓：印花稅-萬分5稅收25萬、營業(yè)稅及附加5.6%2800萬土增稅：約2億、所得稅：25%約4000萬。

方式二：賣A公司股權：〔不征營業(yè)稅及土增稅〕賣方：印花稅-萬分5稅收25萬、所得稅：25%約1億。買方本錢：5億+土增稅1.2億〔抵扣額減少按最低稅率30%計算〕+所得稅7000萬〔〔5億-1億-1.2億〕*0.25〕=6.9億1、注意要點：不要轉讓全部股權：國稅函〔2000〕687號。鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源〔欽州〕實業(yè)有限公司100％的股權，且這些以股權形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應按土地增值稅的規(guī)定征稅。股權轉讓所得案例分析策略：可以先融資再賣股權。方式三：在西藏設立控股公司，再進行股權轉讓：西藏2024-2024年所有行業(yè)的所得稅均為15%。稅金：印花稅-萬分5稅收25萬、所得稅：15%約6000萬。方式四：控股股東注冊地在香港，轉讓股權，按10%交納預提所得稅。稅金：印花稅-萬分5稅收25萬、所得稅：10%約4000萬。方式五：控股股東B注冊地在香港，控股股東的控股股東C注冊地在海外的避稅天堂。轉讓C公司的股權。不用交納各項稅費?，F(xiàn)在比較流行的轉讓方式。注意要點：此種方式還是有稅務風險。建議提高轉讓層級，股權結構不要太單一，增加稅務稽查難度。第四局部計稅本錢扣除總局在國稅發(fā)【2024】31號文件中，專門設立了兩章來標準房地產(chǎn)企業(yè)的本錢、費用扣除。第三章：本錢、費用扣除的稅務處理〔11-24條〕第四章：計稅本錢的核算〔25-35條〕計稅本錢：“制造本錢法〞和“全部本錢法〞。1、人員工資和費用是開發(fā)間接費用還是期間費用？〔企業(yè)經(jīng)營架構的籌劃。?土地增值稅條例實施細那么?第七條〕建議：企業(yè)召開會議，確立人員組成、歸屬，形成會議紀要，保存內部證據(jù)。2、土地使用稅〔土地使用費〕應該計入期間費用?！怖涵偟囟惡?024】356號第2條、青地稅發(fā)【2024】100號文件第25條〕3、廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費必須計入期間費用，不能計入開發(fā)間接費用。4、營銷設施建造費，需計入開發(fā)間接費用〔31號文件第27條、南京地稅局的問答第23條〕?！惨弧秤嫸惐惧X的概念〔二〕配套設施的稅務處理1、①非營利性，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有，②無償贈送給地方政府、公用事業(yè)單位的。稅務處理：按公共配套設施費直接列入本錢2、①營利性的、②產(chǎn)權屬于開發(fā)企業(yè)的、③產(chǎn)權未定的、④無償贈送給非地方政府、公用事業(yè)單位的稅務處理：視其用途而定。A、自用的：視為自建固定資產(chǎn)。隨著折舊攤銷價值。B、非自用的：視為開發(fā)產(chǎn)品，隨著開發(fā)產(chǎn)品的出售，列入本錢。3、地下根底設施形成的車庫〔例外情形〕稅務處理：雖然是營利性的，但是根據(jù)文件第33條規(guī)定，按照公共配套設施費處理，即攤入本錢?！踩硽w集開發(fā)本錢〔6類本錢工程，3類本錢類型〕1、當期實際發(fā)生的本錢?！?1號文件第27條〕2、預提費用〔新文件30條、32條中列舉了4類預提費用〕：3、待攤費用：開辦費可以一次性攤銷，也可以在3年以內進行攤銷。企業(yè)根據(jù)銷售狀況選擇最有利的分攤方式。〔四〕分配本錢〔4種分配方法〕第29條：對于直接本錢和能夠分清本錢對象的間接本錢計入本錢對象的本錢。歸集開發(fā)本錢，將共同本錢按照受益的原那么和配比的原那么，按照4種方法分配到不同的本錢對象中去。1、占地面積法〔土地的分攤，原那么用占地面積法〕2、建筑面積法〔公共配套設施的分攤，必須用建筑面積法〕3、預算造價法〔又稱工程概算法，已完工與未完工共負擔的利息支出，必須用預算造價法來分攤〕4、直接本錢法?！餐陂_發(fā)不同本錢對象的利息分攤，可以用預算造價法，也可以用直接本錢法〕〔五〕是否假票金額均要調減銷售本錢關注點：已經(jīng)完工，發(fā)現(xiàn)假票才需補稅，開發(fā)未完工階段不需補稅。〔六〕完工標準1、開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅本錢核算的終止日，不得滯后。〔5-17月〕2、完工開發(fā)產(chǎn)品的標準：企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的開發(fā)、建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合以下條件之一的，應視為已經(jīng)完工：〔一〕開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。一般指“竣工驗收備案表〞〔二〕開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。〔三〕開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。案例：某地區(qū)進行納稅檢查時，發(fā)現(xiàn)某開發(fā)企業(yè)在2024年12月31日做的竣工備案，因此判定該樓盤完工年度為2024年度。該企業(yè)需在2024年進行所得稅結算，只能有5個月時間可以補足發(fā)票。建議：1、竣工驗收備案時間最好是1月1號，而不是12月31號，這樣就會有17個月可以補足發(fā)票。尤其是工程公司，在所得稅匯算后再補憑證，后期沒有收入，形成虧損無法彌補，多繳納的所得稅又無法退回。2、盡量溝通，如果還是無法退回，后續(xù)還是想盡各種方法彌補虧損。如果后續(xù)有虧損無彌補，建議變更公司經(jīng)營范圍，增加設計等經(jīng)營范圍，通過開具設計費等形式彌補虧損。案例分析某企業(yè)2024年12月31日辦理竣工結算，銷售已全部完成。企業(yè)所得稅結算時還有8000萬發(fā)票未取得，該發(fā)票在2024年取得。稅務局要求2024年補稅2000萬。企業(yè)應對：稅務申訴書尊敬的**稅務稽查局：非常感謝對我公司的納稅檢查，通過該檢查標準了帳目，對貴局要求2024年我司予以補交2000萬稅款的事實完全予以認可。檢查過后，我公司予以積極的整改，目前已經(jīng)取得了全部的發(fā)票。國稅發(fā)[2024]31號文34條規(guī)定根據(jù)企業(yè)在結算計稅本錢時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅本錢，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅本錢。企業(yè)所得稅法第九條規(guī)定企業(yè)應納稅所得額的計算，以權責發(fā)生制為原那么。所以我司對上述規(guī)定的理解是2024年我司未取得合法憑據(jù)，不得記入本錢需補交所得稅2000萬，2024年我公司取得合法憑據(jù)按照企業(yè)所得稅法權責發(fā)生制原那么可以追溯調整2024年本錢。因此按照有關規(guī)定，我公司2024年需補稅2000萬，追溯調整后我司應當退稅2000萬，補稅與退稅相抵后，我司無需再繳納。根據(jù)國家稅務總局2024年第15號公告第六條規(guī)定企業(yè)稅前應扣未扣支出準予追補，期限不得超過5年，我公司尚未超過5年追溯期，所以我公司的做完完全附合2024年第15號公告第六條規(guī)定。以上請審議?！财摺掣自O施費關注點：園林配套設施費是公共配套設施費么。園林配套設施費不是公共配套，不能預提。

第五局部甲供材料甲方供材的四個關注點〔一〕無論2024年以前，還是2024年以后，甲方供材的發(fā)票都可以直接在開發(fā)企業(yè)所得稅、土地增值稅前扣除，而無需所謂的“發(fā)票轉換〞〔二〕稅務機關對甲方供材關注兩點：1、由于建筑企業(yè)開具發(fā)票金額和繳納營業(yè)稅營業(yè)額有可能不一致，檢查建筑企業(yè)是否按照規(guī)定足額繳納了營業(yè)稅；2、開發(fā)企業(yè)：是否重復列支本錢。將材料發(fā)票重復列支?！踩池敹悺?024】177號文件已經(jīng)作廢，地產(chǎn)企業(yè)沒有為建安企業(yè)代扣代繳營業(yè)稅款的義務?！菜摹巢牧虾驮O備的區(qū)別〔因甲供設備不繳納營業(yè)稅〕第六局部地下車庫車位與所得稅、土增稅1、計算企業(yè)所得稅時，可售車位的開發(fā)本錢應與其它開發(fā)產(chǎn)品一樣，正常分攤共同本錢，分攤方法，可以按照?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理方法?〔國稅發(fā)[2024]31號〕第二十九條、三十條的規(guī)定進行分攤。利用地下根底設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理，其本錢費用由可售面積承擔。

2、計算土地增值稅時，利用人防設施建造的車位對外銷售，根據(jù)?國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知?〔國稅發(fā)[2024]187號〕第四條第〔三〕項第三點規(guī)定，其取得的收入要參與土地增值稅清算，其本錢費用可以扣除。3、房地產(chǎn)企業(yè)出售的地下停車位，以轉讓有限產(chǎn)權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。對取得銷售收入應繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。受讓方不能辦理車位產(chǎn)權手續(xù)，不需要繳納車位契稅。第七局部利息費用一、根據(jù)?中華人民共和國印花稅暫行條例?的規(guī)定，“借款合同〞是指銀行或其他金融機構與借款人之間簽訂的借款合同〔不包括銀行同業(yè)拆借合同〕。因此，非金融機構之間的借款合同不需繳納印花稅。二、具有資金池理念的企業(yè)