工程管理(造價方向)

作為新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的主戰(zhàn)場，三四線城市及部分中心城鎮(zhèn)，在城鎮(zhèn)化過程中，將成為政策、資金的密集區(qū)，釋放大量土地，產(chǎn)生很多需求和機會，帶來房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展機遇，包括一級二級土地開發(fā)，工業(yè)園區(qū)建設(shè)，住宅、商業(yè)配套建設(shè)等。與此同時，三四線城市雖然有機會，但也有風(fēng)險。一方面由于本輪調(diào)控的影響，部分三四線城市已存在巨大庫存的風(fēng)險。另一方面由于中國經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，部分缺乏經(jīng)濟活力支撐的三四線城市，不具備對外來人口的吸附能力，其市場需求規(guī)模相對有限。一旦在城鎮(zhèn)化推進(jìn)當(dāng)中，片面注重城市的建設(shè)或者過度依賴房地產(chǎn)業(yè)，對實體經(jīng)濟發(fā)展、相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠，就意味著要面臨供應(yīng)過剩、樓市崩盤的風(fēng)險。但總的來說，在快速發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略實施下，三四線城市將迎來城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)引進(jìn)、政策資金的發(fā)展利好。巨大供應(yīng)的風(fēng)險之下，部分三四線城市也存在供應(yīng)量巨大和高品質(zhì)樓盤缺乏并存的市場狀況。風(fēng)險之下，機遇大于風(fēng)險。因此，對于房企而言，城鎮(zhèn)化絕不是新一輪的“地產(chǎn)狂歡”，而意味著新一輪戰(zhàn)略機遇期的到來。尤其是三四線城市在城鎮(zhèn)化過程中所釋放出的巨量居住需求，將是迎來行業(yè)轉(zhuǎn)型升級、市場成熟發(fā)展的一個黃金機遇期。1、項目背景2、項目概況陸河泰裕商業(yè)投資有限公司成立于2013-10-29，企業(yè)地址位于陸河縣城陸河大道1號一樓，注冊資本2000萬人民幣。經(jīng)過多年的努力，公司已發(fā)展成為具有房屋建筑施工總承包二級，并正在積極地進(jìn)行升級轉(zhuǎn)型，以求取得加速發(fā)展。該項目位于陸河縣河田鎮(zhèn)陸河大道，項目總投資12391萬元,占地面積3996㎡，建筑占地面積2505.67㎡，綠化面積1238.76㎡，總建筑面積為52678.67㎡，計容積率建筑面積38839.99㎡，其中住宅樓（6-28層）建筑面積31103.36㎡，住宅樓裙房建筑面積4955.4㎡；不計容積率建筑面積13838.68㎡，其中住宅樓裙房建筑面積3877.74㎡，負(fù)一層地下室建筑面積4400.00㎡，負(fù)二層地下室建筑面積3425.40㎡；建筑密度61.92％，容積率9.72，綠化率31％。本項目擬建2棟住宅樓（6-28層），住宅戶數(shù)184套，停車總數(shù)量267輛。項目配備1臺柴油機功率為100千瓦/臺置于地下室發(fā)電機房。

項目總投資12391萬元。其中項目資本金3000萬元，分兩年等額投入；商業(yè)銀行貸款3891萬元，3年的貸款比例分別為12.4%、35.6%和52%；不足部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。3、住宅戶型規(guī)劃套型套數(shù)套型位置套內(nèi)使用面積套型陽臺面積套型總建筑面積1-A套型22五房三廳二衛(wèi)122.775.33172.211-B套型22五房三廳二衛(wèi)122.205.33171.431-C套型22四房二廳三衛(wèi)130.245.61182.641-D套型22三房二廳二衛(wèi)89.984.27126.581-E套型22四房二廳三衛(wèi)129.822.61182.071-A1套型1九房三廳六衛(wèi)230.786.43320.121-B1套型1九房三廳六衛(wèi)229.646.43318.571-C1套型1八房三廳六衛(wèi)243.016.76337.071-D1套型1七房三廳四衛(wèi)222.384.27306.541-E1套型1八房三廳六衛(wèi)242.176.76335.932-A套型22四房二廳三衛(wèi)129.775.61186.462-B套型22四房二廳三衛(wèi)130.245.61187.112-C套型22五房二廳三衛(wèi)136.885.40196.162-A1套型1八房三廳六衛(wèi)242.056.76344.082-B1套型1八房三廳六衛(wèi)245.386.76348.722-C1套型1九房三廳六衛(wèi)273.785.40386.944、規(guī)劃指標(biāo)序號項目指標(biāo)1總用地面積3996㎡1.1建筑占地面積2505.67㎡1.2綠化面積1238.76㎡2總建筑面積52678.67㎡3地上建筑面積36058.76㎡3.1其中：住宅樓（6-28層）31103.36㎡3.2住宅樓裙4955.4㎡；4地下建筑面積(地下停車場)負(fù)一層地下室建筑面積4400.00㎡，負(fù)二層地下室建筑面積3425.40㎡5建筑層數(shù)地上6～28層地下2層6建筑總高98.90m7建筑層高地上3.1m8建筑容積率9.729綠化率31％10地下停車場267輛11建筑抗震設(shè)防分類等級六級5、建筑與結(jié)構(gòu)設(shè)計本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風(fēng)、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，符合國家現(xiàn)行的設(shè)計規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)、措施；主要的規(guī)范包括但不限于：(1)《中華人民共和國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文》（2009版）(2)《民用建筑設(shè)計通則》GB50352-2005(3)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-2006(4)《無障礙設(shè)計規(guī)范》GB50763-2012(5)《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》GB50222-95(2001版)(6)(與本工程相關(guān)的建筑設(shè)計規(guī)范)

根據(jù)“泰裕廣場”地質(zhì)勘察報告和本項目工程初步規(guī)劃工程結(jié)構(gòu)設(shè)計擬采用以下標(biāo)準(zhǔn)：（1）主體結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限50年。（2）依據(jù)性文件及自然條件規(guī)劃局、消防局和人防辦等政府職能部門就本工程的相關(guān)批文。巖土工程勘察報告：由廣東省惠州勘察工程公司提供的陸河泰裕廣場場地巖土工程勘察報告報告編號:HD201412-028報告日期：2014年12月。補充報告：無/詳見基礎(chǔ)施工圖說明。6、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展國際上將城市化進(jìn)程大體分為三個階段：第一階段為城市化初期，城市人口增長較為緩慢，超過10%以后逐漸加快。當(dāng)城市人口比重超過30%時進(jìn)入第二階段，城市化進(jìn)程出現(xiàn)加快的趨勢，這種趨勢一直持續(xù)到城市人口超過70%以后才有所減緩。第三階段，城市化進(jìn)程將出現(xiàn)停滯或略有下降的趨勢。我國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程充分符合國際理論。我國的城鎮(zhèn)化率從1949年的10.64%提升至1981年的20.16%，城鎮(zhèn)化率年均提高0.3個百分點。城鎮(zhèn)化率超過20%之后，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快。從1981年的20.16%提升至1996年的30.48%，城鎮(zhèn)化率年均提高0.69個百分點。城鎮(zhèn)化率達(dá)到30%以后，城市化進(jìn)入加速發(fā)展期。從1996年的30.48%提升至2013年的53.73%，城鎮(zhèn)化率年均提高1.37個百分點。2013年我國的城鎮(zhèn)化率為53.73%，比照發(fā)達(dá)國家平均80%的城市化率及發(fā)展趨勢，理論上我國依然處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段。7、四大優(yōu)勢凸顯發(fā)展?jié)摿?/p>

一是政策優(yōu)勢。該市利用省委、省政府為進(jìn)一步促進(jìn)粵東西北地區(qū)振興發(fā)展出臺的一系列幫扶政策，加大力度扶持粵東西北地區(qū)的機遇，爭取更多的項目列入省委、省政府幫扶行列；利用深圳市羅湖區(qū)對口幫扶陸豐市產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)。陸豐產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃總用地面積16.3平方公里，起步區(qū)建設(shè)范圍4平方公里，目前已完成申報工作，征地、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和招商引資工作已全面啟動，爭取9月底前至少引進(jìn)6家企業(yè)。

二是土地儲備優(yōu)勢。該市利用土地資源豐富的優(yōu)勢，繼續(xù)盤活土地資源，做好土地儲備計劃，科學(xué)合理解決好與城市發(fā)展密切相關(guān)的土地問題，保證了項目建設(shè)用地和財政正常運轉(zhuǎn)。今年該市繼續(xù)落實8宗土地儲備計劃，共210多萬平方米。

三是重大項目建設(shè)優(yōu)勢。目前，汕尾擁有核電和火電兩個重大建設(shè)項目，為該市振興發(fā)展注入了強勁活力。投資約1000億元人民幣的陸豐核電站，已經(jīng)通過環(huán)評，預(yù)計年底動工，每年建安稅收將超過3000萬元，兩臺機組建成后每年稅收可以達(dá)10億元以上。投資600億元的寶麗華火電項目得到國家環(huán)保部批準(zhǔn)，已開始征地動工建設(shè)，投產(chǎn)后每年稅收達(dá)6億元。四是干群齊心謀發(fā)展優(yōu)勢。今年以來，該市通過開展鐵腕治亂，綜合整治社會治安突出問題，整頓“庸懶散奢”和“四風(fēng)”問題，社會治安明顯好轉(zhuǎn)，毒品問題得到有效遏制，機關(guān)辦事效率明顯提升，社會正氣上升。全市干群看到了發(fā)展的希望，增強了信心，外出鄉(xiāng)賢和廣大群眾逐漸轉(zhuǎn)變觀念，全力支持市委、市政府工作，一些外出鄉(xiāng)賢紛紛回鄉(xiāng)投資置業(yè)，思發(fā)展、盼發(fā)展已成為該市人民群眾的共識。8、商品房現(xiàn)狀與市場需求

汕尾市位于廣東省東南部沿海，東臨揭陽市，同惠來縣交界；西連惠州市，與惠東縣接壤；北接河源市，和紫金縣相連；南瀕南海?？偯娣e5271km2。轄區(qū)內(nèi)有市城區(qū)、海豐縣、陸豐市、陸河縣、紅海灣經(jīng)濟開發(fā)試驗區(qū)、華僑管理區(qū)等1市2縣3區(qū)，總?cè)丝?30多萬人。（1）汕尾市屬經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)地區(qū)，按照市建設(shè)局的調(diào)研結(jié)果，認(rèn)為目前我市房地產(chǎn)市場不存在過熱和房價暴漲的狀況。平均4220元/m2的房價，目前并沒有發(fā)現(xiàn)投機性購房行為，即使是投資性的也極個別。就我市經(jīng)濟發(fā)展情況，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該是還有較大發(fā)展空間的。（2）商業(yè)消費潛力。發(fā)展旅游、商貿(mào)等第三產(chǎn)業(yè)一直是汕尾市經(jīng)濟發(fā)展的重點之一。為汕尾市城市經(jīng)濟發(fā)展帶來前所未有的機遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機構(gòu)眾多，今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像“泰裕廣場”這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。（3）項目區(qū)位市場潛力?！疤┰V場”項目位于陸河縣城中心，環(huán)境得天獨厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊藏著巨大的區(qū)位市場潛力。

9、投資估算本項目投資12391萬元，其中土地費用420萬元、前期項目總投資為12工程費28萬元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費10萬元、建筑安裝工程費9917萬元、公共配套設(shè)施建設(shè)費96萬元、管理費用和銷售費用各99萬元（按建筑工程工程費的1%計）、開發(fā)期稅費367萬元、其他費用183萬元、不可預(yù)見費449萬元及財務(wù)費用772萬元組成。資料來源：項目總投資12391萬元。其中項目資本金3000萬元，分兩年等額投入；商業(yè)銀行貸款3891萬元，3年的貸款比例分別為12.4%、35.6%和52%；不足部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。貸款條件：年利率5.85%，按單利計息，寬限期3年，3年等額還本。項目金額（萬元）123土地費用420100%前期工程費28100%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費10100%建筑安裝工程費991710%33%57%公共配套設(shè)施建設(shè)費9663%33%4%開發(fā)間接費管理費用9933%33%33%銷售費用9917%50%32%開發(fā)期稅費36741%33%26%其他費用18355%33%12%不可預(yù)見費44933%33%3%

表6-1用款計劃表

10、盈利能力分析

項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入20671萬元，可獲利潤4954萬元，扣除所得稅、公益金、公積金后還有2821萬元可分配利潤。項目繳納的經(jīng)營稅金為1137萬元，所得稅為1635萬元，土地增值稅為2202萬元，合計繳納稅金4973萬元。和項目業(yè)主投入的資本金3000萬元相比，在6年內(nèi)項目盈利和繳納稅金的絕對額是相當(dāng)高的，表明項目的盈利能力是比較強的。項目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為28.8%，在預(yù)期可接受內(nèi)部收益率為20%時，項目凈現(xiàn)值為781萬元，項目投資回收期為3.8年。資本金內(nèi)部收益率為39.2%，項目凈現(xiàn)值為909萬元。

商品房投資利潤率=利潤總額/總投資×100%=4954/12391×100%=40%

商品房資本金凈利潤率=稅后利潤/資本金×100%=3319/3000×100%=110%

11、清償能力分析按照項目的借款條件和還款計劃，項目建設(shè)期不還本金，從第4年開始分3年等額償還本金，每年還1297萬元；借款利息每年照付，總計付利息722萬元。在項目計算期內(nèi)，各期資金的來源與運用是平衡有余的。資產(chǎn)負(fù)債率是比較低的，資產(chǎn)負(fù)債率最高時（第3年）僅47%。因此從總體上看，項目的清償能力是比較強的。

12、資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析

13、敏感性分析

將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、租房價格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方向變動10%，則全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至20.1%和17.7%，凈現(xiàn)值分別下降至12萬元和-206萬元，投資回收期則增加到4.0和4.1年。預(yù)售款回籠進(jìn)度相對較不敏感。最不敏感的因素是租房價格，這是因為計算期只有6年，而且是從第4年才開始出租，租房收益占整個項目收益的比重較小。

14、臨界點分析

臨界點分析是項目評價的另一重要方面，它反映在預(yù)期可接受的投資內(nèi)部收益率下，投資方能承受的各種重要因素向不利方向變動的極限值。根據(jù)敏感性分析，假定投資者期望的內(nèi)部收益率為20%，在這種情況下，開發(fā)產(chǎn)品投資的臨界點為13651萬元，下降1260萬元；平均售房價格的臨界點為每平方米1538元，下降132元；土地費用的臨界點為1580元，增加1160萬元；售房面積的臨界點為108377平方米，減少14253平方米。敏感因素基本方案結(jié)果臨界點計算內(nèi)部收益率（%）28.8期望值20.00開發(fā)產(chǎn)品投資（萬元）12391最高值13651售房價格（元/平方米）1670最低值1538土地費用（萬元）420最高值1580售房面積（平方米）122660最低值108377

臨界點分析表

15、評估結(jié)論該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展方向，小區(qū)房屋銷售價格適中，預(yù)計工程完工后，銷售前景會令人滿意。項目的實施將對汕尾市的建設(shè)和改善居民居住條件和居住環(huán)境起到積極作用。項目內(nèi)部收益率達(dá)28.8%，6年內(nèi)上繳各類稅金總計達(dá)4973萬元。具有良好的社會效益和經(jīng)濟效益，且具有較強的抗風(fēng)險能力。項目選址適宜，總平面布置和方案設(shè)計合理，從技術(shù)方面看項目亦可行。

16、市場風(fēng)險分析

從汕尾市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況，據(jù)統(tǒng)計，目前已積壓商品房達(dá)30萬平方米。除了市場有效需求不足，改革滯后，購房者舉棋不定，房價超過消費者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏僻，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。本項目市場定位為中高檔住宅，項目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定風(fēng)險。按照國際慣例，房價一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前汕尾市房價每平方米售價為3000--3600元之間(中低檔商品房)，一套建筑面積80平方米的住房平均售價達(dá)24萬元～28.8萬元之間，相當(dāng)于家庭年收入的7．2倍至9．6倍，難以形成有效需求。本項目銷售房價是這一標(biāo)準(zhǔn)的近2倍，目前汕尾市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風(fēng)險。

17、項目結(jié)論及建議

項目結(jié)論近年來房地產(chǎn)成為汕尾市核心產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)的發(fā)展一直受到市委、市政府的高度重視。本項目建設(shè)符合地方產(chǎn)業(yè)政策及城市規(guī)劃，項目總體籌劃合理，市場前景良好，能夠滿足人們對高品質(zhì)中高檔住宅的需求，將對營造良好投資環(huán)境、提高人們生活質(zhì)量、拉動地區(qū)經(jīng)濟將起到積極作用。經(jīng)初步測算分析，項目經(jīng)濟效益較好，在財務(wù)上總體可行。項目存在問題及建議

1、加快辦理有關(guān)前期手續(xù)，申辦市、區(qū)部分規(guī)費的減免。