成本六維管控流程精解與案例分析

1解密萬科本錢六維管控流程精解與案例分析2課程介紹由在標桿房企從事本錢管理工作多年的專業(yè)課程講授專家主講。在詳細介紹標桿房企的具體操作流程的同時，結合標桿房企的典型案例，重點闡述流程的關鍵控制點，解讀這些流程制定的原因和目的，深刻揭示標桿房企流程制度背后的管理精髓和本質，從而真正掌握標桿房企的流程制度并融會貫穿，防止生搬硬套。3課程收益全面了解標桿房企本錢管理流程制度深刻理解標桿房企本錢管理核心關鍵控制點分享標桿房企二十多年沉淀的典型案例4課程對象地產公司董事長、總經理、本錢〔造價〕、采購分管領導本錢〔造價〕經理、主管、造價工程師采購經理、主管、采購工程師5課程目錄工程合同管理簽證變更管理預結算管理工程檔案管理招標采購管理全本錢管理61.1標桿房企制度流程?工程合同管理方法?詳解

合同管理分工原那么合同管理遵循原那么合同結算約束原那么1、現(xiàn)場工程經理進行評估2、對供給商評估工程合同分類原那么工程合同管理71.1標桿房企制度流程?工程合同擬稿審批表?審批流程工程合同管理81.2標桿房企工程付款審批流程工程付款審批流程付款原那么特別事項?工程付款審批表?工程合同管理91.3合同精細化管理工程合同管理1、推行標準化合同〔提高效率，減少風險〕2、合同交底：沒有執(zhí)行，合同寫得好也沒用3、樣板管理：記錄單4、合同執(zhí)行情況檢查：合縱連橫5、修改原那么：WORD修改技巧101.4中國式合同潛規(guī)那么陰陽合同問題：預防萬一合同名稱技巧：巧舌如簧〔補充協(xié)議書〕合同簽署時間：小心致命備案合同內容：有備無患官司裁決方式：甲乙有別〔仲裁是一錘定音〕工程合同管理111.5合同管理三大關鍵點合同官司本質：索賠與反索賠修改合同條款：進攻策略1、簽證變更策略2、防守策略要命的開工令：關注執(zhí)行工程合同管理121.6合同計價原那么簽訂固定總價合同的四個根本條件精度：不平衡法糾紛時間：投標保守棄標數(shù)量：顯失公平圍標工期：形勢變更調差工程合同管理131.7標桿房企合同管理案例工期管理案例違約管理案例合同管理案例工程合同管理142.1標桿房企制度流程?設計變更及現(xiàn)場簽證管理方法?詳解

通用管理原那么簽證變更類型簽證變更流程責任承擔原那么結算控制條款?簽證變更單?一個指令單可有多個確認單現(xiàn)場土石方簽證確認方法審批單不能替代確認單簽證變更管理152.2簽證變更三個必備單標桿房企新舊簽證變更單變化、優(yōu)缺點比較單一：乙方不應參與單二：辦理完工依據(jù)〔拒絕冒單〕單三：結算根本依據(jù)〔不是唯一〕事后補單案例綠化變更案例簽證變更管理162.3標桿房企簽證變更管理核心詳解

簽證變更關鍵控制點緊急情況約定來自乙方對甲方的保護不可追溯工程規(guī)定：撤除案例變更前現(xiàn)場確認記錄無效規(guī)定三單齊全專業(yè)會簽交樓影響原件結算簽證變更管理172.4簽證變更處理三大原那么

不直接簽金額：確認單項

及時確認1、好記憶不如爛筆頭2、人員流動3、及時發(fā)現(xiàn)和減少分歧

意見簽署要明確土石方案例材料換填案例

簽證變更管理183.1標桿房企制度流程?工程計價管理方法?詳解通用原那么資料規(guī)定1、本錢部，工程部各保存一份2、資料必須完整、簽章齊備計價原那么1、主張清單計價方式2、防止費率計價方式3、探討：合同總價包干4、分層分項統(tǒng)計工程量、技術經濟指標分析施工組織設計特別條款預結算管理193.2標桿房企制度流程?工程預結算管理方法?詳解通用原那么結算流程1、工程結算通知書：工程部發(fā)出2、工程結算工程交接單：工程部辦理3、承包單位報送結算資料：工程部審核時間要求優(yōu)先原那么?工程結算審批表??竣工結算造價協(xié)議清單?預結算管理203.3標桿房企制度流程?工程報送結算資料作業(yè)指引?詳解通用要求特別要求：土石方、樁基、園林……預結算管理213.4標桿房企制度流程?工程結算復核實施細那么?詳解通用原那么關鍵原那么權利責任復核根本方法復核過程控制預結算管理223.5現(xiàn)代預算管理模式現(xiàn)代預算管理與傳統(tǒng)預算管理差異預算工作已不再是一棟樓一次算完

預結算管理233.6標桿房企預結算管理核心詳解結算原那么——大樣圖案例結算規(guī)劃——結算不及時案例材料管理——甲供材案例現(xiàn)場控制——構造柱案例細節(jié)技巧——屋面防水案例單位管理——結算范圍案例竣工控制——竣工驗收案例關閉結算預結算管理244.1標桿房企制度流程?本錢檔案管理方法?詳解通用原那么資料分類歸檔主線保存規(guī)定工程檔案管理254.2工程檔案存放原那么存檔文件過程記錄查詢文件合同制度文件結算文件過期文件定期銷毀工程檔案管理264.3工程檔案管理關鍵控制點公共集中原那么：公屬性權限分級原那么：保密性及時存檔原那么：完整性及時清理原那么：有效性銷毀時限原那么：回收性借閱登記原那么：追溯性臺賬檢索原那么：快捷性定期備份原那么：平安性工程檔案管理274.4標桿房企檔案管理案例圖紙錯誤案例合同臺賬案例工程檔案管理285.1標桿房企制度流程?工程招標管理方法?詳解通用原那么決策機構職責分工及詳細分工表標底規(guī)定1、不設定非公開性質的標底2、公開標底應包含每一個招標文件數(shù)量限制定標規(guī)定招標采購管理295.1標桿房企制度流程?工程采購管理方法?標段劃分案例招標方案案例招標采購管理305.2標桿房企制度流程?采購信息管理規(guī)定?詳解級別分類范圍規(guī)定機密信息內控規(guī)定指標、評標、定標過程招標采購管理315.3標桿房企制度流程?供給商資質審查操作指引?詳解

審查原那么考察原那么?供給商考察記錄表??供給商投標資格審批表?供給商管理案例營銷整合案例招標采購管理325.4標桿房企招標采購流程詳解組織架構職責分工采購分類招標流程圖招標采購管理335.5標桿房企商務標評標方法?經濟標評審報告?例如錯漏項處理原那么廢標、棄標情況目標本錢不平衡報價特別條款傳播范圍招標采購管理345.6外聯(lián)環(huán)節(jié)關鍵控制點組織分工采購部牽頭，本錢部，工程部參與外聯(lián)原那么1、采購部是唯一出口2、保證信息統(tǒng)一3、減少人為因素4、重要事情留下痕跡招標采購管理355.7發(fā)標環(huán)節(jié)關鍵控制點發(fā)標原那么1、采購部負責發(fā)標2、資料統(tǒng)一留下痕跡1、不統(tǒng)一銷勘2、投標人的不確定，是否現(xiàn)場跟勘發(fā)標案例招標采購管理365.8答疑環(huán)節(jié)關鍵控制點答疑原那么采購部牽頭一個山口任何答疑送達投標人，但不與投標人見面留下痕跡串標案例招標采購管理375.9開標環(huán)節(jié)關鍵控制點開標原那么至少兩個以上部門人員參與，網(wǎng)上開標囿于形式1、開標人員在投標文件主要經濟條款里簽字2、關于截標，開標時間，防止囿于形式招標泄密案例招標采購管理385.10定標環(huán)節(jié)關鍵控制點定標原那么1、澄清，定標不對原投標文件構成實質性修改2、原那么上定標不應該改變原投標文件規(guī)定3、招標后是否再議價4、定標后感謝函招標采購管理396.1標桿房企全本錢管理理念及其核心管理角度看本錢全本錢管理25%50%25%卓越公司75%20%5%一般公司行動可行性方案規(guī)劃管理差別406.2標桿房企全本錢管理理念及其核心全本錢管理薩繆爾森?經濟學?(1948)前言我在賺錢謀生——預算員我在做全國最出色的石匠活——造價師我在建一座教堂——本錢管理者不是職務決定一個人是否是管理者管理角度看本錢416.3標桿房企全本錢管理理念及其核心全本錢管理管理角度看本錢“一個重視奉獻、為結果負責的人，不管他職位多卑微，都屬于高層管理者〞——PeterF.Drucke426.4標桿房企全本錢管理理念及其核心管理角度看本錢全本錢管理436.5標桿房企全本錢管理理念及其核心全本錢管理446.6標桿房企全本錢管理模式全本錢管理造價審算型：被動事后目標管理型：主動事前企業(yè)經營目標=預期售價-目標本錢456.7標桿房企本錢管理架構全本錢管理責任成本管理目標成本與動態(tài)成本管理作業(yè)過程管理成本管理軟件成本管理委員會控制系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)領導機構

管理工具管理制度成本、工程文件466.8標桿房企全本錢關系圖全本錢管理土地成本開發(fā)間接費期間費稅建設成本開發(fā)成本完全成本完稅成本建安成本476.9標桿房企全本錢構成全本錢管理土地本錢前期準備費建筑工程費安裝工程費室外管網(wǎng)工程費園林環(huán)境費配套設施費開發(fā)間接費期間費486.10標桿房企目標本錢管理體系全本錢管理目標本錢是參考歷史本錢數(shù)據(jù)、資料，結合目前市場價格情況，并預測未來價格走向，同時根據(jù)產品定位、產品預期售價和期望利潤，預先制定并力爭控制的產品本錢目標本錢作為產品未來本錢的控制依據(jù)，是產品設計、采購、施工等整個工程開發(fā)過程的指導和控制性文件，是企業(yè)各部門通過技術、經濟和管理等措施努力需要實現(xiàn)的產品本錢的控制線496.11標桿房企目標本錢管理體系全本錢管理新項目發(fā)展規(guī)劃設計擴初設計施工圖設計施工組織與材料采購竣工結算成本估算目標成本測算一目標成本測算二目標成本動態(tài)成本結算成本分析

目標成本形成動態(tài)及責任成本執(zhí)行產品定位目標成本測算三506.12標桿房企目標本錢管理體系全本錢管理?目標本錢管理實施細那么?詳解目標本錢文件構成管理原那么制定步驟修訂條件考核指標516.13標桿房企目標本錢編制原那么全本錢管理1、時間性原那么2、可執(zhí)行性原那么3、先進性原那么4、可量化原那么5、嚴謹性原那么6、匹配性原那么7、共同制定性原那么8、審批原那么〔公司第一負責人審批〕526.14標桿房企目標本錢編制程序全本錢管理1、工程根本數(shù)據(jù)收集2、本錢數(shù)據(jù)收集3、市場調查4、工程定位5、確定設計方案6、編制目標本錢7、目標本錢論證8、目標本錢批準536.15標桿房企目標本錢測算表全本錢管理?目標本錢測算表?介紹546.16標桿房企目標本錢控制責任書全本錢管理?目標本錢控制責任書?詳解編制依據(jù)各部門作業(yè)目標控制要點1、地價交付節(jié)奏2、拆遷補償費施工組織案例556.16.1標桿房企目標本錢控制責任書全本錢管理設計管理部控制要點:——各階段設計成果完成時間：招標——圖紙質量：設計變更、錯誤——規(guī)劃指標、可售面積誤差率——設計費——材料范圍、比率〔軟硬景〕、規(guī)格566.16.2標桿房企目標本錢控制責任書全本錢管理工程管理部作業(yè)目標：——開展結構方案優(yōu)化，控制結構指標的經濟性，鋼筋含量控制在KG/m2以內；砼含量控制在m3/m2以內——工程合同招標率不低于90%，總包工程量清單招標率不低于65%——開展擴大合格供給商隊伍，確保招標的充分競爭。多標段同時發(fā)標時，總體中標率不高于50%——組織相關部門進行材料選樣，定樣，控制在本錢目標以內576.16.3標桿房企目標本錢控制責任書全本錢管理工程管理員部控制要點:——鋼筋、砼含量控制——結構方案優(yōu)化——招標率——最低價中標率——總體中標率——供給商管理情況586.16.4標桿房企目標本錢控制責任書全本錢管理工程經理部作業(yè)目標：——按制度辦理簽證，現(xiàn)場簽證造價不得超過合同造價的1%——根據(jù)工程實際情況展開施工方案優(yōu)化，力求本錢節(jié)約——提高工程質量，入伙后一年內因工程質量造成的維修，賠償費用不得超過元/m2596.16.5標桿房企目標本錢控制責任書全本錢管理工程經理部控制要點：——現(xiàn)場簽證——施工方案優(yōu)化——臨時設施利用——臨時設施位置合理性606.16.6標桿房企目標本錢控制責任書全本錢管理營銷管理部作業(yè)目標：——工程整體營銷費用最高不得超過銷售收入的3%——開盤前營銷費用的使用不得超過本期營銷費用額度的%——營銷設施的設計、建造、裝修及部品采購必須實行招標或詢價議價的方式——樣板房裝修工程按照不低于70%的標準價收回。樣板房設計費及物品按照不低于50%標準價收回?！岣咪N售回款率加速資金周轉，合同簽約一個月內回款率不低于90%616.16.7標桿房企目標本錢控制責任書全本錢管理本錢管理部作業(yè)目標：——提供準確合理的目標本錢測算——按月進行動態(tài)本錢評估，準確分析本錢動態(tài)信息——對工程本錢總體控制負責，結算本錢不得超過目標本錢+%——工程合同結算準確率不低于99%626.16.8標桿房企目標本錢控制責任書全本錢管理本錢管理部控制要點：——目標本錢編制——動態(tài)本錢管理員——結算準確率——對其他部門本錢管理的支持力度636.17標桿房企新城市目標本錢解決方案全本錢管理借助網(wǎng)絡政府部門造價管理咨詢公司施工企業(yè)房產公司親朋好友樓盤考察實地踏勘謹慎比照646.18標桿房企前期本錢管理模式全本錢管理?設計階段本錢管理工作指引?詳解656.18.1標桿房企前期本錢管理模式全本錢管理概念設計階段——建筑主體應避開原水塘等軟地基所在位置階段——+0.00的標高，道路環(huán)境標高，根底埋深等引起土方挖填總方量最小——水泵房、配電房、煤氣調壓站、控制中心等配套設施的位置能使得各種管線的鋪設長度最短——商業(yè)面積、地下室及人防面積調整——停車比例及方式的調整——根底形式的調整——設備配套方案的調整666.18標桿房企前期本錢管理模式全本錢管理方案設計階段——重點關注：建筑平面，根底類型，結構形式，結構布置，建筑裝飾標準，停車方式及比率，小區(qū)供配電方式，主要設計選型676.18標桿房企前期本錢管理模式全本錢管理建筑設計——確定建筑方案時，要盡可能從結構設計方面考慮建造本錢，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來的結構設計本錢的增加——單體及戶型設計時，應尋求效果與本錢的平衡，除商業(yè)與公建外，不宜選擇體形過分復雜的單體——選擇適宜的窗地比——停車方式 ——材料部品的選擇應考慮當?shù)厥袌龅墓┣鬆顩r，盡可能利用當?shù)氐膬?yōu)勢資源686.18標桿房企前期本錢管理模式全本錢管理結構設計——重點控制、審查鋼筋、混凝土含量——與設計院設計師就各結構參數(shù)作深入探討與交流，力求得到平安、最經濟的結構參數(shù)——地基承載力確實定696.18標桿房企前期本錢管理模式全本錢管理安裝設計——給水管，排水管，導線的種類選擇：應符合行業(yè)的開展方向，保證一定時間內不會被淘汰——給水管，排水管，導線的種類選擇：滿足使用要求有一定的充裕量——對于分期建設的大型小區(qū)的總配電房，分配電房及水泵房的方案設計時，應提前做到合理規(guī)劃，全面考慮——設計負荷指標，回路數(shù)量應合理考慮，對于工程應急負荷的指標應準確提供，以便進行發(fā)電機型號民，功率的合理選擇706.18標桿房企前期本錢管理模式全本錢管理環(huán)境設計——確定環(huán)境工程的單位本錢——分重要景觀區(qū)、組團景觀區(qū)、宅間景觀區(qū)，設置本錢分配系數(shù)，本錢差異投入——景觀設計公司的景觀結構設計做法往往較為保守，應重點進行優(yōu)化716.18標桿房企前期本錢管理模式全本錢管理銷售包裝工程設計——樣板房實施前，應確定裝修的套數(shù)和費用總額——樣板間的飾品及家具，在風格不相沖突時，可在下一期的樣板房中重復利用——分為設計費，裝修、及家電設備、飾品726.18標桿房企前期本錢管理模式全本錢管理組團劃分案例景觀設計案例736.19標桿房企產品線全本錢管理746.20標桿房企無效本錢管理全本錢管理?無效本錢管理工作指引?詳解無效本錢定義——房地產工程實施過程中產生的對形成產品、提升價值、促進營銷沒有作用，無法獲得客戶認同的補償，屬于費用浪費的本錢無效本錢分類無效本錢控制措施?無效本錢分析表?材料保管案例無效本錢案例756.21標桿房企動態(tài)本錢管理全本錢管理本錢的發(fā)生和形成是一個不斷變化的過程，決定了本錢控制是一個動態(tài)過程動態(tài)本錢管理就是在本錢的發(fā)生和形成過程中，