監(jiān)理招標(biāo)文件和嘉興梅灣街開盤期銷售招商工作方案-

梅灣街開盤期銷售招商工作方案PAGEPAGE1江江西省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程監(jiān)理招標(biāo)招標(biāo)文件招標(biāo)項(xiàng)目:招標(biāo)人:(章)___法定代表人:___________________(章)___聯(lián)系人:____________電話:________編制時(shí)間:_________________________江西省建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)辦公室印制二○XX年監(jiān)理投標(biāo)須知第一節(jié)前附表工程名稱建設(shè)地點(diǎn)工程立項(xiàng)批準(zhǔn)文件設(shè)計(jì)單位工程總投資萬元本項(xiàng)目投標(biāo)萬元建筑面積㎡結(jié)構(gòu)類型及層數(shù)招標(biāo)方式質(zhì)量控制目標(biāo)工期要求開工，竣工，工期日歷天監(jiān)理單位資質(zhì)等級要求投標(biāo)保證金數(shù)額萬元購買招標(biāo)文件時(shí)間地點(diǎn)現(xiàn)場踏勘時(shí)間地點(diǎn)招標(biāo)答疑會時(shí)間地點(diǎn)投標(biāo)文件份數(shù)技術(shù)標(biāo)正本一份，副本份；商務(wù)標(biāo)正本一份，副本份。投標(biāo)文件遞交受理單位地點(diǎn)投標(biāo)截止時(shí)間年月日（上午、下午）時(shí)分開標(biāo)會時(shí)間年月日（上午、下午）時(shí)分地點(diǎn)資金來源資金到位情況第二節(jié)綜合說明一、總則（一）工程概況1、工程監(jiān)理招標(biāo)范圍：設(shè)計(jì)圖紙范圍以內(nèi)的2、現(xiàn)場施工條件：（1）建設(shè)用地面積；（2）場地拆遷及平整情況已完成；（3）施工用水、電已接到現(xiàn)場；（4）有關(guān)勘探資料齊全；（5）施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和審查、備案情況已完成（6）其它。3、上述工程按照《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》和國家、省有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)法律、法規(guī)、規(guī)章以及江西省建設(shè)廳有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的規(guī)范性文件等規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)，并得到..建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)辦公室（以下簡稱招標(biāo)辦）的監(jiān)督和備案，現(xiàn)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選定施工單位。（二）資格條件：1、參加投標(biāo)的投標(biāo)人必須具有獨(dú)立法人資格和滿足招標(biāo)人的監(jiān)理資質(zhì)等級要求。2、為具有被授予合同的資格，投標(biāo)人應(yīng)提供令招標(biāo)單位滿意的資格文件，以證明其符合投標(biāo)條件的具有履行合同的能力。為此，所提交的資格文件中應(yīng)包括下列資料：（1）監(jiān)理資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照原件。（2）項(xiàng)目總監(jiān)（注冊監(jiān)理工程師）資格證書原件。（3）外埠來贛施工單位還應(yīng)持有江西省建設(shè)行政主管部門辦理的進(jìn)贛投標(biāo)備案通知手續(xù)材料原件。（4）開標(biāo)時(shí)，投標(biāo)人未按上述規(guī)定提交有關(guān)證書原件或材料原件的，作為自動(dòng)棄權(quán)，不得參加開標(biāo)會（管理部門統(tǒng)一換證情況除外）。3、兩個(gè)以上法人可以組成一個(gè)聯(lián)合體參加投標(biāo)，開標(biāo)時(shí)應(yīng)出示有效的聯(lián)合體協(xié)議書。聯(lián)合體各方均應(yīng)當(dāng)具備承擔(dān)招標(biāo)工程項(xiàng)目的能力，及承擔(dān)本招標(biāo)工程相應(yīng)的資格條件。同一專業(yè)單位組成的聯(lián)合體，按照資質(zhì)等級較低的單位確定資質(zhì)等級。（三）資格后審（已資格預(yù)審的不得采用）符合前項(xiàng)資格條件的投標(biāo)人資格后審均為合格投標(biāo)人。資格后審不合格的，投標(biāo)無效，退回投標(biāo)文件。（四）投標(biāo)人資格預(yù)審合格后，在投標(biāo)截止期前，因故需要更換法定代表人、法定代表委托代理人、組織結(jié)構(gòu)[指項(xiàng)目總監(jiān)理工程師、總監(jiān)理工程師代表、注冊監(jiān)理工程師、項(xiàng)目監(jiān)理員]須書面通知招標(biāo)人，并得到招標(biāo)人的同意后，報(bào)分管招投標(biāo)監(jiān)督機(jī)構(gòu)備案，如投標(biāo)人未按上述規(guī)定辦理變更手續(xù)，變更無效，不可抗力情況除外。（五）本招標(biāo)工程的投標(biāo)有效期為天（日歷天），招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)人應(yīng)承擔(dān)其編制投標(biāo)文件與遞交投標(biāo)文件所涉及的一切費(fèi)用。不管投標(biāo)結(jié)果如何，招標(biāo)人對上述費(fèi)用不負(fù)任何責(zé)任。二、招標(biāo)文件（五）招標(biāo)文件的解釋招標(biāo)文件的解釋權(quán)歸屬招標(biāo)人。投標(biāo)人在收到招標(biāo)文件后，若有疑問需要澄清，應(yīng)于收到招標(biāo)文件后日內(nèi)以書面形式向招標(biāo)人提出，招標(biāo)人將以書面形式予以解答，并在招標(biāo)答疑會后將書面答復(fù)送至所有投標(biāo)人。（六）招標(biāo)文件的編制責(zé)任與組成1、招標(biāo)文件由招標(biāo)人或者受其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)編制，其編制責(zé)任由招標(biāo)人承擔(dān)，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)委托合同承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。2、投標(biāo)人應(yīng)認(rèn)真審閱招標(biāo)文件所有的內(nèi)容，如果投標(biāo)人的投標(biāo)文件不能響應(yīng)招標(biāo)文件要求，責(zé)任由投標(biāo)單位自負(fù)。3、招標(biāo)文件包括本文件及所有按第（七）條發(fā)出的補(bǔ)充通知和第（十二）條所述的招標(biāo)答疑會記錄。（七）招標(biāo)文件的修改1、在投標(biāo)截止日期天前，招標(biāo)人可能會以補(bǔ)充通知的方式修改招標(biāo)文件。2、補(bǔ)充通知應(yīng)報(bào)分管監(jiān)督的招標(biāo)辦備案。3、補(bǔ)充通知將以書面方式發(fā)給各投標(biāo)人，補(bǔ)充通知作為招標(biāo)文件的組成部分，對投標(biāo)人起同等法律約束作用。（八）招標(biāo)文件備案必須進(jìn)行監(jiān)理招標(biāo)的工程，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依法編制招標(biāo)文件，并承擔(dān)編制責(zé)任。招標(biāo)文件發(fā)出前，按《江西省建筑管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定送至縣級以上有直接管轄權(quán)的建設(shè)行政主管部門的招投標(biāo)監(jiān)管機(jī)構(gòu)備案。招投標(biāo)監(jiān)管機(jī)構(gòu)在備案時(shí)如發(fā)現(xiàn)招標(biāo)文件中有不符合法律、法規(guī)的內(nèi)容，責(zé)令招標(biāo)人改正。三、投標(biāo)報(bào)價(jià)（九）投標(biāo)報(bào)價(jià)1、監(jiān)理投標(biāo)報(bào)價(jià)應(yīng)是招標(biāo)文件所約定的監(jiān)理招標(biāo)范圍內(nèi)全部工作內(nèi)容的價(jià)格體現(xiàn)。采用插入法方式計(jì)算工程監(jiān)理費(fèi)。2、投標(biāo)報(bào)價(jià)方式：本工程采用下列第種方式。（1）政府指導(dǎo)價(jià)（按所監(jiān)理工作概（預(yù)）算的百分比計(jì)收）《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》國家發(fā)展改革委、建設(shè)部（發(fā)改價(jià)格[2007]670號）附表計(jì)收。投標(biāo)人應(yīng)充分考慮市場環(huán)境和生產(chǎn)要素價(jià)格及難易和復(fù)雜程度的變化，監(jiān)理中屬工程項(xiàng)目招標(biāo)范圍的費(fèi)用不得調(diào)整。投標(biāo)人可在國家取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)±20%（含）的調(diào)整幅度以內(nèi)計(jì)取監(jiān)理費(fèi)，小于工程監(jiān)理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取費(fèi)的差額視為投標(biāo)人的讓利行為，但承擔(dān)的監(jiān)理責(zé)任仍然是招標(biāo)文件中約定的工程監(jiān)理范圍。按監(jiān)理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，投標(biāo)人的調(diào)整幅度超過±20%計(jì)取工程監(jiān)理費(fèi)的，招標(biāo)人不能接受，將被視為不響應(yīng)招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求。（2）政府指導(dǎo)價(jià)（按照參與監(jiān)理工作的年平均人數(shù)計(jì)數(shù)）根據(jù)國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改價(jià)格[2007]670號文規(guī)定的300-1200元/人·日計(jì)收，招標(biāo)人限價(jià)萬元/人·年以下。（3）市場調(diào)節(jié)價(jià)按招標(biāo)人提出的合理市場要約價(jià)格（最高限價(jià)及最低限價(jià)）的方法計(jì)收：。3、監(jiān)理收費(fèi)調(diào)整按下列種執(zhí)行。（1）非監(jiān)理單位原因造成工程停工，按招標(biāo)人的簽證協(xié)商進(jìn)行調(diào)整。（2）招標(biāo)人設(shè)計(jì)變更。4、監(jiān)理費(fèi)用組成監(jiān)理費(fèi)用由直接成本、間接成本、合理利潤和稅金組成。投標(biāo)人應(yīng)認(rèn)真考慮自身投標(biāo)報(bào)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)以及中標(biāo)后自身的經(jīng)濟(jì)承受能力，尤其事要慎重合理確定利潤，自主報(bào)價(jià)，不得盲目壓價(jià)，低于成本惡性競爭。四、投標(biāo)文件的編制（十）投標(biāo)人投標(biāo)文件的組成1、商務(wù)標(biāo)部分應(yīng)包括下列內(nèi)容：（1）投標(biāo)書；（2）投標(biāo)商務(wù)承諾書；（3）投標(biāo)報(bào)價(jià)（監(jiān)理酬金費(fèi)率報(bào)價(jià)表）；（4）優(yōu)惠讓利說明；（5）近36個(gè)月監(jiān)理項(xiàng)目業(yè)績表（包括已竣工監(jiān)理項(xiàng)目和在監(jiān)理項(xiàng)目）；（6）參與本工程投標(biāo)計(jì)分的各種證書、證件的復(fù)印件加蓋單位蓋章后與商務(wù)標(biāo)裝訂成冊；（7）。2、技術(shù)標(biāo)部分應(yīng)包括下列內(nèi)容：（1）法定代表人資格證明書；（2）法定代表人授權(quán)委托書；（3）監(jiān)理目標(biāo)控制承諾書；（4）監(jiān)理大綱：包括質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制目標(biāo)及措施，對重點(diǎn)、難點(diǎn)問題的監(jiān)理方法、對策和措施；（5）投標(biāo)監(jiān)理單位概況；（6）監(jiān)理項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)：總監(jiān)理工程師、總監(jiān)理工程師代表、專業(yè)監(jiān)理工程師、監(jiān)理員。（7）總監(jiān)理工程師履歷、業(yè)績，誠信承諾；（8）投標(biāo)人提供《投標(biāo)資格審查表》的復(fù)印件并加蓋單位公章。（9）聯(lián)合體投標(biāo)各方共同投標(biāo)協(xié)議書；（10）其它需提供的資料；（11）。3、本次工程招標(biāo)要求各投標(biāo)人提供上述投標(biāo)文件內(nèi)容的（1）商務(wù)標(biāo)部分：項(xiàng)材料。（2）技術(shù)標(biāo)部分：項(xiàng)材料。4、投標(biāo)人應(yīng)使用我省年招標(biāo)投標(biāo)示范格式文本填寫，如相關(guān)內(nèi)容不夠填寫時(shí)，由各投標(biāo)人自行添補(bǔ)。（十一）投標(biāo)保證金1、投標(biāo)人應(yīng)提供不少于投標(biāo)須知中規(guī)定數(shù)額的投標(biāo)保證金（不得超過投標(biāo)總價(jià)的2%，最高不得超過10萬元），并要求在投標(biāo)截止時(shí)間三日前提交招標(biāo)單位。投標(biāo)保證金必須從投標(biāo)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊所在地本單位賬戶（不含企業(yè)的分公司或辦事處的賬戶）轉(zhuǎn)入招標(biāo)人指定賬戶，不能提交現(xiàn)金。2、未中標(biāo)的投標(biāo)人應(yīng)在接到招標(biāo)人發(fā)出的未中標(biāo)通知書后7天內(nèi)退回有關(guān)招標(biāo)資料，招標(biāo)人同時(shí)如數(shù)無息退還其投標(biāo)保證金。3、中標(biāo)人的投標(biāo)保證金在與招標(biāo)單位正式簽訂合同后5日內(nèi)予以退回（無息）。（十二）現(xiàn)場踏勘與招標(biāo)答疑會1、投標(biāo)人將被邀請對工程施工現(xiàn)場和周圍環(huán)境進(jìn)行踏勘，以獲取有關(guān)編制投標(biāo)文件和所需的所有資料。踏勘現(xiàn)場所發(fā)生的費(fèi)用由投標(biāo)人自承擔(dān)。2、招標(biāo)人在發(fā)放招標(biāo)文件后將按投標(biāo)須知規(guī)定的日期組織召開招標(biāo)答疑會，投標(biāo)人派代表出席，招標(biāo)人進(jìn)行答疑，澄清投標(biāo)單位提出的問題。3、投標(biāo)人提出的與投標(biāo)有關(guān)的任何問題在招標(biāo)答疑會召開前以書面形式送達(dá)招標(biāo)人（或在招標(biāo)答疑會上遞交）。4、會議記錄包括對所有問題的答復(fù)，在答疑會后2日內(nèi)書面送達(dá)給所有投標(biāo)人，并以書面答復(fù)為準(zhǔn)，同時(shí)報(bào)招標(biāo)辦備案，由招標(biāo)答疑會而產(chǎn)生的對招標(biāo)文件內(nèi)容的修改，招標(biāo)人將按本文第（七）條的規(guī)定，以補(bǔ)充通知的方式發(fā)出。（十三）投標(biāo)文件的份數(shù)和簽署1、投標(biāo)人按本文件第（九）條規(guī)定。編制技術(shù)、商務(wù)投標(biāo)文件“正本”各一份和投標(biāo)須知中所要求份數(shù)的“副本”，并標(biāo)明“正本”和“副本”。投標(biāo)文件正本和副本內(nèi)容如有不一致之處，以正本為準(zhǔn)。2、投標(biāo)文件（含技術(shù)、商務(wù)標(biāo)兩部分）正本與副本均應(yīng)使用不能擦去的墨水打印或書寫，技術(shù)和商務(wù)標(biāo)均應(yīng)由投標(biāo)人加蓋單位公章和單位法定代表人或者法定代表人委托代理人的印章。3、全套投標(biāo)文件應(yīng)無涂改和行間插字，除非這些刪改是根據(jù)招標(biāo)人的指示進(jìn)行的，或者是投標(biāo)人造成的必須修改的錯(cuò)誤。修改處應(yīng)由投標(biāo)人加蓋單位公章。五、投標(biāo)文件的遞交（十四）投標(biāo)文件的密封與標(biāo)志1、本工程投標(biāo)的投標(biāo)文件按下列方式密封：①要求各投標(biāo)人將商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)分別密封。每個(gè)投標(biāo)人應(yīng)按要求遞交二個(gè)投標(biāo)文件密封袋，其中所有技術(shù)標(biāo)專用格式正、副本和監(jiān)理大綱正、副本及有關(guān)資料裝在技術(shù)標(biāo)密封袋中，商務(wù)標(biāo)專用格式正、副本與其他投標(biāo)文件材料裝在商務(wù)標(biāo)密封袋內(nèi)；②商務(wù)、技術(shù)標(biāo)內(nèi)容較多時(shí)，可將技術(shù)、商務(wù)標(biāo)文件分別包裝在二個(gè)或二個(gè)以上的密封袋內(nèi)；③。2、所有密封袋封面上都應(yīng)寫明招標(biāo)人名稱和工程名稱，并注明開標(biāo)時(shí)間前不得開封。3、所有密封袋上都應(yīng)寫明投標(biāo)人的名稱、地址、郵政編碼。4、所有密封袋密封口由投標(biāo)人密封，并在密封袋的所有騎縫處加蓋單位公章和法法定代表人或委托代理人的印章。5、投標(biāo)文件（技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)）不能相互錯(cuò)裝密封袋。如果投標(biāo)人未按上述規(guī)定提交投標(biāo)文件，其投標(biāo)文件將被拒絕，并退還給投標(biāo)人。（十五）投標(biāo)截止期1、投標(biāo)人應(yīng)在投標(biāo)須知中規(guī)定的投標(biāo)文件遞交截止時(shí)間之前將投標(biāo)文件遞交給招標(biāo)人。招標(biāo)人在接到投標(biāo)文件時(shí)應(yīng)在投標(biāo)文件上注明收到的日期和時(shí)間。2、招標(biāo)人可以按本文件第（七）條規(guī)定以補(bǔ)充通知的方式，酌情延長遞交投標(biāo)文件的截止日期。在上述情況下，招標(biāo)人與投標(biāo)人以前的投標(biāo)截止期方面的全部權(quán)力、責(zé)任和義務(wù)，將適用于延長后新的投標(biāo)截止期。3、超過投標(biāo)文件遞交截止時(shí)間送達(dá)的投標(biāo)文件將被拒絕并當(dāng)場退還投標(biāo)人。4、招標(biāo)人誤收了按規(guī)定應(yīng)當(dāng)拒收的投標(biāo)人的投標(biāo)文件，在查明情況后將重新退還投標(biāo)人，已參加評標(biāo)的將終止評標(biāo)資格。（十六）投標(biāo)文件的修改與撤回1、投標(biāo)人可以在遞交投標(biāo)文件以后，在規(guī)定的投標(biāo)截止日期之前，以書面形式向招標(biāo)人遞交修改或撤回其投標(biāo)文件的補(bǔ)充文件。2、投標(biāo)人的修改或撤回通知，應(yīng)按本文件第（十四）條規(guī)定的要求、密封、標(biāo)志、蓋章和遞交（密封袋上應(yīng)標(biāo)明“修改”或“撤回”字樣）3、投標(biāo)文件遞交截止時(shí)間以后，投標(biāo)人不得撤回投標(biāo)文件，否則其投標(biāo)保證金將被沒收并報(bào)有并監(jiān)督部門視同違約處理，給予不良記錄并向社會公布。六、開標(biāo)（十七）開標(biāo)1、在規(guī)定的開標(biāo)時(shí)間及投標(biāo)人的法定代表人或委托代理人在場的情況下，招標(biāo)人或招標(biāo)人委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織和主持開標(biāo)會議，參加開標(biāo)的投標(biāo)人的法定代表人或法定代表人委托代理人應(yīng)簽名報(bào)到，以證明其準(zhǔn)時(shí)出席開標(biāo)會議。2、開標(biāo)時(shí)，招投標(biāo)監(jiān)督機(jī)構(gòu)派員到場進(jìn)行監(jiān)督。同時(shí)邀請出席開標(biāo)會的單位有3、投標(biāo)人代表[指法定代表人或委托代理人]在規(guī)定的開標(biāo)時(shí)間（即遲到15分鐘以上）未到達(dá)或未參加開標(biāo)會議的將視為自動(dòng)棄權(quán)。（十八）開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)會程序綜合評估法：（1）宣布主持人、唱標(biāo)人、監(jiān)標(biāo)人、計(jì)分人、記錄人；（2）宣布開標(biāo)紀(jì)律和注意事項(xiàng)；（3）介紹評標(biāo)委員會的組成（名單不得介紹）；（4）宣布評標(biāo)原則，簡述評標(biāo)辦法；（5）介紹參加開標(biāo)會的有關(guān)單位和人員，查驗(yàn)法定代表人或法定委托代理人證件或委托書原件及本人身份證；查驗(yàn)各投標(biāo)人的監(jiān)理資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、總監(jiān)理工程師注冊資格證書及本人身份證原件、外埠來贛投標(biāo)備案通知材料，投標(biāo)保證金憑證原件；（6）查驗(yàn)各投標(biāo)人投標(biāo)文件的密封情況并確認(rèn)標(biāo)書是否有效；（7）招標(biāo)人開啟和查驗(yàn)各投標(biāo)人技術(shù)標(biāo)文件簽章是否有效，有效標(biāo)送評標(biāo)委員會評審；（8）綜合素質(zhì)計(jì)分，各投標(biāo)人按招標(biāo)文件和評標(biāo)辦法規(guī)定出示有關(guān)證件（資質(zhì)證書、總監(jiān)理工程師注冊資格證書）原件，并當(dāng)場核驗(yàn)、預(yù)計(jì)分。待開啟商務(wù)標(biāo)后，預(yù)計(jì)分送評標(biāo)委員會確認(rèn)；（9）詢標(biāo)；（10）公布技術(shù)標(biāo)得分（入圍）情況。按評標(biāo)方法的規(guī)定，隨機(jī)抽取下浮系數(shù)；（11）招標(biāo)人開啟各投標(biāo)人的商務(wù)標(biāo)，查驗(yàn)簽章是否有效，并當(dāng)眾宣讀投標(biāo)人名稱、監(jiān)理投標(biāo)報(bào)價(jià)及招標(biāo)人認(rèn)為需要公布的其它內(nèi)容，由評標(biāo)委員會確認(rèn)后正式生效；（12）評標(biāo)委員會按評標(biāo)辦法規(guī)定內(nèi)容審核綜合素質(zhì)得分及商務(wù)報(bào)價(jià)得分；（13）設(shè)有標(biāo)底或招標(biāo)控制價(jià)的，招標(biāo)人宣讀密封完好的標(biāo)底價(jià)格或招標(biāo)控制價(jià)；（14）宣布中標(biāo)人或者中標(biāo)排序人；（15）開標(biāo)會結(jié)束，招標(biāo)轉(zhuǎn)入定標(biāo)階段，投標(biāo)人返回等候招標(biāo)人定標(biāo)后的中標(biāo)或未中標(biāo)通知書；（16）將中標(biāo)人或中標(biāo)排序人在本地區(qū)建設(shè)工程交易中心進(jìn)行公示2個(gè)工作日，招標(biāo)人依法確定中標(biāo)人。投標(biāo)人提供的證書原件一律當(dāng)場、當(dāng)時(shí)、當(dāng)眾出示，否則不予計(jì)分。七、評標(biāo)（十九）評標(biāo)1、評標(biāo)工作招標(biāo)人根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第二十、二十一條和《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》第三十七條和七部委令第12號規(guī)定組成評標(biāo)委員會，按招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)辦法進(jìn)行評標(biāo)。評標(biāo)工作在項(xiàng)目分管的招標(biāo)監(jiān)督機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下，并在嚴(yán)格保密的情況下由專家評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)完成。（1）投標(biāo)文件有下列情況之一者經(jīng)評標(biāo)委員會初審后按廢標(biāo)處理：①投標(biāo)文件存在《評標(biāo)委員和評標(biāo)辦法暫行規(guī)定》七部委令第12號第20條、第21條、第22條、第23條、第25條規(guī)定內(nèi)容的；②投標(biāo)文件存在《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》七部委局令第30號第50條規(guī)定內(nèi)容的；③法律、法規(guī)規(guī)定的其他廢標(biāo)情形。（2）投標(biāo)文件存在《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》建設(shè)部令第89號第28條、第35號規(guī)定內(nèi)容的，按無效投標(biāo)文件處理；（3）委托代理人、投標(biāo)文件有下列情況之一者，招標(biāo)人或者招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)拒收或者退回投標(biāo)文件：①投標(biāo)文件逾期送達(dá)的或者未送達(dá)指定地點(diǎn)的；②投標(biāo)文件未按招標(biāo)文件要求密封的；③外省進(jìn)贛投標(biāo)企業(yè)未辦理進(jìn)贛備案手續(xù)的；④法定代表人的委托代理人不是本投標(biāo)單位職工的；（4）投標(biāo)人或投標(biāo)文件有下列情況之一的，取消投標(biāo)資格，中標(biāo)的取消中標(biāo)資格：①有違反《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》第50條、第52條、第53條、第54條、第55條、第57條規(guī)定的；②有違反《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》七部委局令第30號第69條、第71條、第74條、第75條、第76條、第80條規(guī)定的；③其他違反法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的。（5）招標(biāo)人約定的廢標(biāo)、無效標(biāo)、拒收條款。①；②；③。（6）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他重大偏差。非重大偏差的其他偏差均屬于細(xì)微偏差。2、評標(biāo)辦法：本工程采用進(jìn)行。3、評標(biāo)委員會的組成按第種方法進(jìn)行。（1）本工程評標(biāo)委員會共設(shè)置人，開標(biāo)前從建設(shè)部或省級專家評委庫（或市級分庫）中按規(guī)定抽取人，其中技術(shù)類專家人，經(jīng)濟(jì)類專家人，招標(biāo)人代表1人。（2）。4、本工程采用下列第方法確定中標(biāo)人：（1）招標(biāo)人委托評標(biāo)委員會直接確定中標(biāo)人；（2）招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)委員會的評標(biāo)報(bào)告所推薦的中標(biāo)排序人（共推薦三名）確定中標(biāo)人；5、本工程的定標(biāo)原則按下列條執(zhí)行；（1）采用綜合評估法，招標(biāo)人委托評標(biāo)委員會直接定標(biāo)，得分高者為中標(biāo)人；（2）采用綜合評估法，得分高者為第一中標(biāo)排序人。依次類推；6、本招標(biāo)工程評標(biāo)委員會將向招標(biāo)人推薦家中標(biāo)排序人。（二十）投標(biāo)文件的澄清為了有助于投標(biāo)文件的審查，評價(jià)和比較，評標(biāo)委員會可以要求有關(guān)投標(biāo)人澄清其投標(biāo)文件部分內(nèi)容，有關(guān)澄清的要求與答復(fù)，應(yīng)以書面形式進(jìn)行，但不允許更改投標(biāo)報(bào)價(jià)或投標(biāo)的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。八、授予合同（二十一）中標(biāo)1、招標(biāo)人確定中標(biāo)人后，應(yīng)報(bào)分管監(jiān)督的招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)簽收，并于七日內(nèi)向中標(biāo)人發(fā)出“中標(biāo)通知書”，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果書面通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，中標(biāo)通知書將成為合同的組成部分。2、不管中標(biāo)結(jié)果如何，招標(biāo)人都有權(quán)拒絕任何投標(biāo)人要求對評標(biāo)、定標(biāo)情況和未中標(biāo)原因作出任何解釋。3、中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人在辦理招標(biāo)投標(biāo)備案時(shí)，應(yīng)將工程的中標(biāo)情況及總監(jiān)理工程師在省或市級投標(biāo)信息網(wǎng)上公布，接受社會的監(jiān)督。4、中標(biāo)人收到中標(biāo)通知書后，應(yīng)在三十天內(nèi)與招標(biāo)人簽訂監(jiān)理合同。5、對中標(biāo)人的其它約定（二十二）合同簽訂及工程擔(dān)保1、招標(biāo)人與中標(biāo)人應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)辦法》的規(guī)定，依據(jù)招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件雙方簽訂施工合同。2、監(jiān)理招標(biāo)項(xiàng)目推行工程建設(shè)合同擔(dān)保，本工程采取第種方法進(jìn)行合同擔(dān)保。（1）本工程實(shí)行工程建設(shè)監(jiān)理合同擔(dān)保①招標(biāo)人在與中標(biāo)人簽訂合同前，中標(biāo)人按照《關(guān)于在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中推行工程建設(shè)合同擔(dān)保的若干規(guī)定（試行）》（建市[2004]137號）及本招標(biāo)文件要求的數(shù)額向招標(biāo)人提交合同金額的%履約擔(dān)保，招標(biāo)人向中標(biāo)人提交合同金額的%支付擔(dān)保（數(shù)額一般為合同總金額的10%～15%），本工程招標(biāo)人選擇采用銀行（保險(xiǎn)公司、擔(dān)保公司）出具的保函。要求中標(biāo)人在接到中標(biāo)能知書后天內(nèi)提交履約保函。履約保函的提交方式和地點(diǎn)：。投標(biāo)人履約保函直至工程竣工驗(yàn)收合格后28天內(nèi)一直有效。②本工程超過1億元人民幣，實(shí)行分段滾動(dòng)擔(dān)保，擔(dān)保金額元，滾動(dòng)擔(dān)保期限為。③在投標(biāo)人提交履約保函的同時(shí)，招標(biāo)人向投標(biāo)人提供同等數(shù)額的支付擔(dān)保（保函），技付擔(dān)保至合同約定的工程監(jiān)理款支付完后28天內(nèi)一直有效。④工程建設(shè)監(jiān)理合同擔(dān)保的擔(dān)保費(fèi)用不列入投標(biāo)報(bào)價(jià)，在投標(biāo)附錄中計(jì)取，并在合同中約定，但擔(dān)保費(fèi)用不得超過元。（2）本工程實(shí)行履約保證金或者銀行保函①中標(biāo)人在同招標(biāo)人簽訂合同前應(yīng)依法按照本招標(biāo)文件要求的數(shù)額向招標(biāo)人提交履約保證金（數(shù)額一般為合同總金額的5%～10%）或者銀行保函。本工程我單位要求中標(biāo)人在接到中標(biāo)通知后天內(nèi)提交履約保證金或保函，比例為合同總金額的%。履約保證金或保函的提交方式和地點(diǎn)：②在投標(biāo)人提交履約保證金的同時(shí)，招標(biāo)人向投標(biāo)人提供合同金額的%的支付擔(dān)保。③投標(biāo)人履約保證金、銀行保函期限為工程竣工驗(yàn)收合格后28天內(nèi)一直有效；招標(biāo)人支付擔(dān)保至合同約定的工程監(jiān)理款支付完后（不含質(zhì)量保修金）28天內(nèi)一直有效。3、中標(biāo)人逾期未同招標(biāo)人簽訂合同或未按時(shí)提交履約擔(dān)保（保證金），招標(biāo)人將沒收中標(biāo)人的投標(biāo)保證金，并取消中標(biāo)人的中標(biāo)資格，招標(biāo)人將有權(quán)依法依序另行選擇其它中標(biāo)排序人中標(biāo)；如在法律規(guī)定期限內(nèi)由于招標(biāo)人的原因未同中標(biāo)人簽訂合同，中標(biāo)人有權(quán)依法要求招標(biāo)人承擔(dān)法律責(zé)任并賠償經(jīng)濟(jì)損失。4、招標(biāo)人與中標(biāo)人均應(yīng)忠實(shí)履行合同，當(dāng)發(fā)生合同當(dāng)事人不履行合同（含招標(biāo)人不按合同約定支付工程監(jiān)理費(fèi)），債權(quán)人可要求擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保金額內(nèi)的全部擔(dān)保責(zé)任。5、設(shè)計(jì)變更的工程量增減的合同價(jià)監(jiān)理費(fèi)調(diào)整在合同中約定。6、招標(biāo)人與中標(biāo)人簽訂的合同應(yīng)按規(guī)定報(bào)項(xiàng)目分管的招標(biāo)辦備案。7、招標(biāo)人支付擔(dān)保函和承包商（中標(biāo)人）履約擔(dān)保函參照《工程擔(dān)保合同示范文本》（試行）（建市[2005]74號）示范文本。第三節(jié)合同主要內(nèi)容監(jiān)理合同應(yīng)采用《建設(shè)工程委托監(jiān)理合同》（GF-2000-0202）示范文本。合同協(xié)議條款將由招標(biāo)人（甲方）與中標(biāo)人（乙方）結(jié)合本工程具體情況協(xié)商后簽訂。以下為招標(biāo)人提出的合同協(xié)議條款主要內(nèi)容，涉及投標(biāo)人的條款在投標(biāo)文件中進(jìn)行承諾。一、監(jiān)理大綱（一）進(jìn)度計(jì)劃目標(biāo)控制1、投標(biāo)人應(yīng)將工程的施工組織設(shè)計(jì)作為目標(biāo)控制的主要內(nèi)容，若有不完蓋之處，監(jiān)理單位在審議施工組織設(shè)計(jì)時(shí)可要求施工單位修正，修正后的施工組織設(shè)計(jì)交招標(biāo)人批準(zhǔn)施行。2、監(jiān)理工程師以批準(zhǔn)的進(jìn)度計(jì)劃組織施工為控制目標(biāo)，對進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督、檢查。工程實(shí)際進(jìn)度與進(jìn)度計(jì)劃不符時(shí)，監(jiān)理工程師應(yīng)要求施工單位提出改進(jìn)措施，確保進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（二）工程價(jià)款目標(biāo)控制1、工程價(jià)款預(yù)付目標(biāo)控制施工合同正式簽署后天內(nèi)，甲方按合同價(jià)款的向施工方預(yù)付工程款后。監(jiān)理單位應(yīng)嚴(yán)格控制控制工程預(yù)付款的使用，開工后，將按合同協(xié)議條款的約定，監(jiān)督此費(fèi)用的使用，如發(fā)現(xiàn)施工方濫用此款，應(yīng)及時(shí)通知甲方。當(dāng)工程款付至?xí)r，預(yù)付款開始抵扣工程款。2、工程款支付（分進(jìn)度支付控制辦法和尾款返還辦法）：3、工程款支付目標(biāo)控制（三）工程質(zhì)量目標(biāo)控制1、本工程的工程質(zhì)量應(yīng)符合國家工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)合格以上要求，監(jiān)理單位應(yīng)按現(xiàn)行的國家施工驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)超高頻圖紙、施工說明書、設(shè)備說明書、設(shè)計(jì)變更等技術(shù)文件為依據(jù)施工。2、現(xiàn)場監(jiān)督施工方按施工合同約定的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為監(jiān)理質(zhì)量目標(biāo)。3、如工程質(zhì)量達(dá)不到約定條件的部分，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，應(yīng)要求施工方返工，直至達(dá)到合同約定條件，并由施工方承擔(dān)返工費(fèi)用。返工后仍達(dá)不到約定條件，應(yīng)繼續(xù)返工到約定條件或合格標(biāo)準(zhǔn)。。4、因建設(shè)方原因達(dá)不到質(zhì)量等級約定條件，由建設(shè)方承擔(dān)返工的經(jīng)濟(jì)支出，工期相應(yīng)順延。5、給建設(shè)方造成損失的，監(jiān)理方承擔(dān)連帶責(zé)任，造成經(jīng)濟(jì)損失的，承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。（四）工程安全目標(biāo)控制按《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》、《中華人民共和國建筑法》、《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》、《安全生產(chǎn)許可證條例》等法律和法規(guī)規(guī)定的手段和方法，對施工方安全生產(chǎn)、文明施工進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督管理。監(jiān)理招標(biāo)若在施工招標(biāo)前進(jìn)行，監(jiān)理單位應(yīng)根據(jù)本省現(xiàn)狀和實(shí)際及工程特點(diǎn)，編制預(yù)控目標(biāo)監(jiān)理大綱，在確定施工單位后，有針對性的修正監(jiān)理大綱。二、監(jiān)理合同價(jià)款與支付（五）監(jiān)理合同價(jià)款的確定及調(diào)整中標(biāo)人的監(jiān)理投標(biāo)報(bào)價(jià)即中標(biāo)價(jià)，中標(biāo)價(jià)即為合同價(jià)，任何一方不得違法擅自改變，屬允許范圍內(nèi)的價(jià)格調(diào)整由甲、乙雙方依法按規(guī)定在監(jiān)理合同協(xié)議條款中具體明確。三、工程檢測（六）工程常規(guī)檢測設(shè)備和工具一覽表設(shè)備的種類、規(guī)格、數(shù)量、單價(jià)，列在投標(biāo)文件附表中。（七）工程檢測目標(biāo)控制檢測方法與手段，檢測點(diǎn)檢測時(shí)間段檢測目標(biāo)值，檢測記錄。四、保修目標(biāo)控制（八）保修目標(biāo)控制監(jiān)督施工方應(yīng)按《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》國務(wù)院令第279號和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》建設(shè)部令第80號規(guī)定依法對本工程進(jìn)行保修。2、建設(shè)、施工雙方在簽訂施工合同時(shí)必須按國家建設(shè)部、國家工商行政管理局推行的《房屋建筑工程質(zhì)量保修書》示范文本簽訂保修書，保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日算起。3、保修期限執(zhí)行《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》國務(wù)院令第279號。保修費(fèi)用執(zhí)行《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法》建設(shè)部建質(zhì)[2005]7號。按國家規(guī)定并在工程質(zhì)量保修書中具體明確。第四節(jié)技術(shù)規(guī)范本工程執(zhí)行國家相關(guān)的工程技術(shù)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)和江西省相關(guān)地方標(biāo)準(zhǔn)。一、本工程采用的技術(shù)規(guī)范：。二、對材料的質(zhì)量和試驗(yàn)要求：。三、對施工工藝的特殊要求：。第五節(jié)招標(biāo)投標(biāo)各種文件格式采用《江西省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)示范格式文本》。第六節(jié)圖紙和技術(shù)資料（適用于與施工同步的項(xiàng)目）詳見招標(biāo)人提供的施工圖紙和技術(shù)資料。其它需要說明的事項(xiàng)：招標(biāo)單位法定代表人：（章）年月日招標(biāo)監(jiān)督機(jī)構(gòu)備案備案受理人：負(fù)責(zé)人：（章）年月日梅灣街開盤期銷售招商工作方案目錄TOC\o"1-4"\h\z目錄 2前言 5第一篇銷售工作 6一、銷售準(zhǔn)備工作 6（一）、銷售基礎(chǔ)準(zhǔn)備 6（二）、銷售制度 7（三）、銷售策略 8（四）、媒體推廣 8二、媒體推廣計(jì)劃 10（一）媒體計(jì)劃說明 10（二）、媒體廣告具體投放形式 111、上海電視臺《生活時(shí)尚》頻道（嘉興地區(qū)） 112、嘉興經(jīng)濟(jì)廣播電臺 113、《嘉興日報(bào)》、《南胡晚報(bào)》 134、《錢江晚報(bào)》 135、戶外廣告 13（三）、廣告計(jì)劃表 13（四）開盤活動(dòng)方案 15【說明】 15【道具】 16【內(nèi)容安排】 17【現(xiàn)場準(zhǔn)備】 18【費(fèi)用預(yù)算】 18【營銷促進(jìn)】 19第二篇招商工作 20一、招商計(jì)劃 20（一）、招商機(jī)構(gòu) 20（二）、招商對象 21（三）、招商原則 21（四）、招商渠道 21（五）招商細(xì)節(jié)準(zhǔn)備 23（六）、招商執(zhí)行計(jì)劃 231、啟動(dòng)階段（2005年8月2005年9月中旬） 242、主力招商（2005年10月2005年12月中旬） 263、后續(xù)招商（2005年12月下旬2006年1月） 28二、招商論壇 31（一）、洽談會背景 31（二）、洽談會目的 32（三）、洽談會時(shí)間 32（四）、洽談會地點(diǎn) 32（五）、新聞焦點(diǎn) 33（六）、洽談會主題 33（七）、招商對象 33【嘉興】 34【上?！?34【杭州】 34（八）、出席嘉賓及工作人員 35（九）、洽談會重要內(nèi)容安排 36（十）、工作準(zhǔn)備 361、會前準(zhǔn)備 362、會中準(zhǔn)備 383、會后工作 38（十一）、會場布置 391、場外布置(具體情況依酒店情況而定) 392、現(xiàn)場布置 39（十二）、洽談會詳細(xì)進(jìn)度及安排 40（十三）、費(fèi)用準(zhǔn)備（10萬） 42前言隨著梅灣街項(xiàng)目整體銷售、招商的正式開展，與銷售、招商相關(guān)的工作將也將陸續(xù)進(jìn)行。目前將面市銷售的主要指梅灣美食城的1-4號樓，而招商工作的主體以梅灣美食城為主，同時(shí)覆蓋對梅灣古街的招租。因此，本營銷方案的銷售主要針對梅灣美食城，招商則包括梅灣古街和梅灣美食城兩大塊。在時(shí)間安排和媒體宣傳上招商、銷售工作都與項(xiàng)目開盤活動(dòng)緊密聯(lián)系，并互相促進(jìn)。招商論壇則以主力商家洽談會的形式舉辦，根據(jù)招商的實(shí)際需要，可能分行業(yè)、分地點(diǎn)舉行多次。第一篇銷售工作SalesWork目前的銷售主體主要為梅灣美食城的1—4號樓。目前的銷售部已經(jīng)開始運(yùn)營，銷售工作已經(jīng)開展。為了進(jìn)一定確定銷售銷講的具體內(nèi)容，針對9月中旬左右(暫定9月18日)的開盤，目前銷售工作的準(zhǔn)備工作主要包括兩個(gè)方面，一是銷售準(zhǔn)備工作，二是針對開盤的媒體推廣工作和開盤活動(dòng)。一、銷售準(zhǔn)備工作（一）、銷售基礎(chǔ)準(zhǔn)備1、銷售面積的核定2、銷售價(jià)格的確定3、物業(yè)管理費(fèi)的確定4、意向合同的制定5、統(tǒng)一銷售表格的制定6、戶型冊的審核及確定7、嘉興商鋪市場的摸底考察8、答客問的制作（二）、銷售制度1、銷售業(yè)務(wù)流程確定2、銷售部日常管理制度確定和執(zhí)行3、銷售部績效考核制度制定4、銷售部人員薪酬管理制度制定（三）、銷售策略1、年度及月度銷售目標(biāo)2、入市時(shí)間的確定3、銷售節(jié)奏的確定4、價(jià)格走勢的確定5、銷售技巧的演練（四）、媒體推廣1、媒體推廣計(jì)劃的核定2、本階段需完成的媒體計(jì)劃的準(zhǔn)備和執(zhí)行3、媒體預(yù)算4、媒體推廣的反饋統(tǒng)計(jì)表格5、銷售工作計(jì)劃表時(shí)間工作項(xiàng)目工作要點(diǎn)執(zhí)行單位8月1日前媒體推廣媒體推廣計(jì)劃的核定智島提案、梅灣街資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司審核8月1日—8月6日銷售準(zhǔn)備核定銷售面積、戶型冊審定梅灣街資產(chǎn)經(jīng)營管理公司銷售制度銷售業(yè)務(wù)流程確定梅灣街資產(chǎn)經(jīng)營管理公司銷售策略年度、季度銷售目標(biāo)的確定梅灣街資產(chǎn)經(jīng)營管理公司媒體推廣本階段需完成的媒體計(jì)劃的準(zhǔn)備和執(zhí)行梅灣街資產(chǎn)經(jīng)營管理公司媒體推廣反饋統(tǒng)計(jì)表的制定智島地產(chǎn)8月7日—8月13日銷售準(zhǔn)備確定銷售價(jià)格、物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格梅灣街資產(chǎn)經(jīng)營管理公司銷售制度銷售部日常管理制度確定和執(zhí)行梅灣街資產(chǎn)經(jīng)營管理公司銷售策略確定入市時(shí)間、開盤日期梅灣街資產(chǎn)經(jīng)營管理公司8月14日—8月20日銷售準(zhǔn)備制定意向合同；制定統(tǒng)一銷售表、答客問梅灣街資產(chǎn)經(jīng)營管理公司、智島銷售制度銷售部績效考核制度制定；銷售部人員薪酬管理制度制定梅灣街資產(chǎn)經(jīng)營管理公司銷售策略銷售節(jié)奏的確定、價(jià)格走勢的確定智島、梅灣街資產(chǎn)經(jīng)營管理公司8月21日—8月27日銷售準(zhǔn)備嘉興商鋪市場摸底梅灣街資產(chǎn)經(jīng)營管理公司8月21日—9月10日銷售策略銷售模擬，進(jìn)行兩周左右的銷售演習(xí)梅灣街資產(chǎn)經(jīng)營管理公司二、媒體推廣計(jì)劃（一）媒體計(jì)劃說明1、通過全方位的短期廣告宣傳向市場傳達(dá)梅灣街的開盤（暫定9月18日）信息及樓盤信息。2、宣傳的目標(biāo)客戶來源以嘉興本地客戶為主，同時(shí)幅射杭州的投資客。因此報(bào)紙媒體投放以嘉興本地的《嘉興日報(bào)》、《南湖晚報(bào)》為主，杭州的《錢江晚報(bào)》為輔；戶外則選擇市中心的大型戶外廣告牌和滬杭高速上的高炮，進(jìn)行形象宣傳，分別針對嘉興本地客戶和上海、杭州等的外地客戶。3、媒體廣告投放主要包括四個(gè)方面：報(bào)紙廣告、電視廣告、電臺廣告和戶外廣告。其中以報(bào)紙廣告投放為主，利用其大范圍、深影響力進(jìn)行宣傳；電視、電臺和戶外廣告提前十五天左右進(jìn)行投放。4、媒體主力投放時(shí)間：8月18日至9月18日?？紤]到媒體性質(zhì)的不同，電視、電臺和戶外廣告集中投放，上海電視臺《生活時(shí)尚》頻道（嘉興地區(qū)）從8月10號進(jìn)行三個(gè)月時(shí)間的投放，內(nèi)容分為兩塊，一是開盤前的宣傳，從已經(jīng)做好的三維片進(jìn)行剪輯，二是開盤后的樓盤介紹，通過實(shí)景拍攝制作；電臺廣告同樣從8月10號起進(jìn)行兩個(gè)月時(shí)間的宣傳，也分為前后兩大內(nèi)容。（二）、媒體廣告具體投放形式1、上海電視臺《生活時(shí)尚》頻道（嘉興地區(qū)）每天2分鐘，每月約三萬元。播出范圍為嘉興五縣二區(qū)，播出時(shí)間為8月10日至11月10日。播出內(nèi)容以本案之前制作的三維片為基礎(chǔ)剪接，主要反映梅灣街的街區(qū)布局、功能、品位等方面。2、嘉興經(jīng)濟(jì)廣播電臺〖電臺廣告播出內(nèi)容要與電視廣告相呼應(yīng)，詳細(xì)解說梅灣街的街區(qū)功能和定位，突出其商業(yè)文化價(jià)值〗品牌廣告：

Ａ段：07：00-07：35（200元/15秒/次）

09：30-11：30

15：00-16：30

Ｂ段：06：00-07：00（180元/15秒/次）

11：30-12：30

16：30-18：30

20：00-21：00

Ｃ段：其他時(shí)段均為C段（150元/15秒/次）套裝廣告：

1、每天三次（Ａ、Ｂ、Ｃ、段各一次）8500元/15秒/月

2、每天六次（Ａ、Ｂ、Ｃ、段各一次）15000元/15秒/月

3、每天八次（Ａ2次、Ｂ2次、Ｃ4次）17000元/15秒/月

4、整點(diǎn)報(bào)時(shí)（每天17次）35000元/15秒/月

5、半點(diǎn)報(bào)時(shí)（每天18次）32000元/15秒/月套裝廣告2：每天六次（Ａ、Ｂ、Ｃ、段各兩次）7500元/15秒/月。3、《嘉興日報(bào)》、《南胡晚報(bào)》計(jì)劃八月初開始宣傳攻勢，至九月18日前后達(dá)到宣傳高潮，分別進(jìn)行整體形象、主題賣點(diǎn)和開盤信息的宣傳。4、《錢江晚報(bào)》錢江晚報(bào)主要針對杭州等市外投資客戶，因此頻率和次數(shù)都不應(yīng)太多，預(yù)計(jì)全過程有3期廣告。5、戶外廣告戶外廣告分為兩種，一是嘉興市中心級交通要道的大型路牌，目標(biāo)受眾是嘉興本地的客戶；另外一種是滬杭高速上的高炮，目標(biāo)受眾是杭州、上海等地的商家。（三）、廣告計(jì)劃表日期媒體版面(欄目)形式頻次費(fèi)用內(nèi)容2005-8-10（周三）上海電視臺（嘉興地區(qū)）《生活時(shí)尚》/3個(gè)月10萬整體形象和項(xiàng)目賣點(diǎn)嘉興經(jīng)濟(jì)廣播電臺套裝品牌廣告2/2個(gè)月1.5萬整體形象和項(xiàng)目賣點(diǎn)2005年8月-2006年8月滬杭高速嘉興段高炮/硬廣告一年25萬整體形象2005年8月-2006年8月中環(huán)南路300M2戶外/硬廣告一年合計(jì)18萬整體形象戴夢得附近100M2戶外/硬廣告一年2005-8-11（周四）《南湖晚報(bào)》彩色整版硬廣告一次4萬整體宣傳《錢江晚報(bào)》彩色半版硬廣告一次8萬整體宣傳2005-8-16（周二）《嘉興日報(bào)》彩色半版硬廣告一次2萬主題賣點(diǎn)2005-8-23（周二）《嘉興日報(bào)》彩色半版硬廣告一次2萬主題賣點(diǎn)2005-9-8（周四）《錢江晚報(bào)》彩色半版硬廣告一次8萬主題賣點(diǎn)2005-9-15（周四）《嘉興廣播電視報(bào)》彩色整版硬廣告一次4萬開盤預(yù)告2005-9-16（周五）《嘉興日報(bào)》彩色整版硬廣告一次4萬開盤預(yù)告2005-9-17（周六）《南湖晚報(bào)》彩色整版硬廣告一次4萬開盤預(yù)告2005-9-18（周日）《嘉興日報(bào)》彩色半版硬廣告一次2萬開盤《南湖晚報(bào)》彩色整版硬廣告一次4萬開盤《錢江晚報(bào)》彩色半版硬廣告一次8萬開盤2005-9-15至9月30日《嘉興日報(bào)》、《南湖晚報(bào)》、《錢江晚報(bào)》等多篇軟廣告多次10萬整體宣傳（開盤描述）小計(jì)媒體費(fèi)用為114.5萬元，不可預(yù)見費(fèi)用按10%計(jì)算則約為11.5萬元合計(jì)126萬元（四）開盤活動(dòng)方案【說明】本活動(dòng)的深層次目的是擴(kuò)大梅灣街項(xiàng)目的影響，突現(xiàn)梅灣街作為嘉興首家文化商業(yè)街的商業(yè)氣氛，吸引禾城市民對梅灣街的進(jìn)一步關(guān)注，為項(xiàng)目下一步的運(yùn)營和開發(fā)聚集更多的人氣；同時(shí)活動(dòng)的直接目的是活躍開盤當(dāng)天的氣氛，吸引更多的參觀人士，防止開盤冷場對項(xiàng)目后期營銷的不良影響。基于以上目的，本開盤活動(dòng)方案主要安排了剪彩、舞獅等吸引人氣的活動(dòng)，同時(shí)也發(fā)放了梅灣街的樓書、光盤等項(xiàng)目資料作為項(xiàng)目推廣內(nèi)容。【開盤綜述】

1、活動(dòng)地點(diǎn)：

梅灣街售樓部現(xiàn)場

2、活動(dòng)時(shí)間：

2005年9月18日上午9：30—11：003、活動(dòng)形式：

領(lǐng)導(dǎo)致詞、開盤剪彩、舞獅、發(fā)禮品4、參與人員：

梅灣街開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、咨詢公司人員、已預(yù)訂的客戶或其家屬、嘉興各媒體人士、業(yè)內(nèi)人士等5、邀請媒體：嘉興電視臺、嘉興日報(bào)、南湖晚報(bào)、嘉興人民廣播電臺（所有被邀請人員需至晚在活動(dòng)開始之前一天得到正式通知）【道具】1、豎幅10條豎幅冠名單位舉例：嘉興市房協(xié)、嘉興市規(guī)劃建設(shè)局、嘉興市房管處、嘉興市工商局、嘉興市城投集團(tuán)、嘉興電視臺、嘉興日報(bào)、南湖晚報(bào)、嘉興市秀城區(qū)人民政府、智島地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)等。2、花籃兩排（10個(gè)，兩排）進(jìn)門口及室內(nèi)放置花籃，增加喜慶氣氛，花籃上可加祝賀單位冠名，如上所舉單位均可。3、紅地毯從路邊延申至售樓部門口鋪紅地毯。4、氣拱門在售樓部門前擺放一天5、鞭炮領(lǐng)導(dǎo)宣布開張后放鞭炮以示慶祝。6、來賓禮品每人一份，包括梅灣街樓書、光盤、高檔杯子（最好有古意的）/木質(zhì)筆記本【內(nèi)容安排】（隨著邀請來賓陸續(xù)進(jìn)場，接待人員按次序分發(fā)禮品，每人一份）1、9：28—9：30主持人宣布活動(dòng)開始，邀請梅灣街領(lǐng)導(dǎo)致詞2、9：30—9：35領(lǐng)導(dǎo)宣布梅灣街項(xiàng)目正式開盤；簡單致詞，致詞內(nèi)容主要是講述梅灣街作為嘉興首家商業(yè)文化街的意義，她的開發(fā)對嘉興商業(yè)、文化的影響，對市民生活的影響等內(nèi)容。3、9：36—9：40政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)講話，主要內(nèi)容為梅灣街對嘉興城市形象的意義。4、9：41—9：50剪彩、放鞭炮6、9：50—10：30舞獅活動(dòng)7、10：30—11：00嘉興電視臺、嘉興日報(bào)采訪梅灣街領(lǐng)導(dǎo)【現(xiàn)場準(zhǔn)備】主持人一名，女性，形象氣質(zhì)佳，普通話標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)場接待4—5人，須統(tǒng)一服飾。開盤前提前通知豎幅冠名單位、媒體及邀請所有參加人員，冠名可以在豎幅上也可以在花籃上。開盤前提前購置全部所需物品，并布置好?！举M(fèi)用預(yù)算】1、豎幅約10元/米×7米/條×16條=1120元2、花籃約100元/個(gè)×10個(gè)=1000元3、鞭炮約500元4、地毯約10元/平方×30平方=300元5、禮品約10元/個(gè)×100個(gè)=1000元6、氣拱門約400元/天6、舞獅約3000元7、記者勞務(wù)費(fèi)1000元8、小計(jì)8320元9、不可預(yù)見費(fèi)用8320×10%=832元【總計(jì)】：8320+832=9152元【營銷促進(jìn)】建議組織專門人員拍攝本次開盤活動(dòng)的內(nèi)容，并制作成光盤，以備今后的營銷工作之用，也可以贈(zèng)送給目標(biāo)客戶。第二篇招商工作BusinessWork目前梅灣街的開業(yè)時(shí)間暫定為2006年1月份左右?？傮w來說，時(shí)間比較緊迫。按照一般的商業(yè)地產(chǎn)招商要求，在項(xiàng)目開業(yè)前三個(gè)月左右的時(shí)間必須完成30%左右面積的主力店招商工作，利用主力商家的品牌引導(dǎo)和吸引作用再進(jìn)一步吸引中小商家的規(guī)模性入駐。前期的準(zhǔn)備、招商越充分，后期的商業(yè)招商和運(yùn)營才越順利。一、招商計(jì)劃（一）、招商機(jī)構(gòu)目前梅灣街尚沒有建立專門的招商招租部門。因此，招商工作由城建房產(chǎn)營銷策劃部下屬梅灣街招商小組負(fù)責(zé)實(shí)施。部門編制3-5人左右，辦公地點(diǎn)可以先設(shè)在梅灣街售樓處。（二）、招商對象從地域范圍來說，梅灣街的招商對象主要為嘉興本地的商家和上海、杭州的商家，其他地方的商家為輔。（三）、招商原則梅灣街的商業(yè)街性質(zhì)使得在招商過程中必須強(qiáng)化品牌店的引導(dǎo)作用。通過引進(jìn)數(shù)家知名的品牌商家無疑將起到非常重大的帶動(dòng)力，為其他商家樹起了非常強(qiáng)烈的商業(yè)信心。因此，在梅灣街的招商過程中，必須堅(jiān)持“先知名商家再普通商家”的原則。首先以極具吸引力的優(yōu)惠條件吸引知名的，同時(shí)也是嘉興目前市場上所缺少的商家進(jìn)駐。這樣才能形成以點(diǎn)帶面，由面帶片的群動(dòng)效應(yīng)。（四）、招商渠道目前的商業(yè)招商一般采取以下幾種方式進(jìn)行：一是招商人員親自上門洽談。由招商小組員工通過公司和個(gè)人關(guān)系以及對市場進(jìn)行摸底，對篩選出來的目標(biāo)商家進(jìn)行一對一的上門招商招租。這種方式人力物力投入比較大，收效也比較低。在客戶對項(xiàng)目和招商人員沒有建立起信任前提下，此種方式難度相當(dāng)大。二是單純的通過招商招租廣告進(jìn)行，坐等客戶上門。這種方式在信息、資源缺乏朝代比較流行，收效也相當(dāng)明顯。但在當(dāng)前市場下，市場上可供選擇的產(chǎn)品、項(xiàng)目和機(jī)會相當(dāng)多，客戶的選擇余地大。同時(shí)對目前的廣告宣傳具有一定的免疫力，因此，單純的廣告招商收效式微。三是通過各地的行業(yè)協(xié)會、聯(lián)合會集體招商。與上海、杭州等大城市的商業(yè)聯(lián)合會進(jìn)行合作，利用此類城市商業(yè)協(xié)會的強(qiáng)大影響力，與其下屬的行業(yè)協(xié)會等機(jī)構(gòu)舉辦投資洽談會、行業(yè)投資洽談會等形式傳遞梅灣街的項(xiàng)目信息和招商內(nèi)容，比如餐飲協(xié)會、信息家電協(xié)會、黃金飾品協(xié)會、汽車行業(yè)協(xié)會等；結(jié)合梅灣街的項(xiàng)目實(shí)際情況，從招商的有效性出發(fā)，建議梅灣街的招商采用以下幾種方式聯(lián)合進(jìn)行：◆首先強(qiáng)調(diào)廣告宣傳的力度，樹立起梅灣街的知名度和商業(yè)信心，繼續(xù)在嘉興、上海、杭州等媒體發(fā)布招商廣告。廣告投放媒體以大眾媒體為主，比如杭州的《錢江晚報(bào)》，嘉興的《南湖晚報(bào)》、《嘉興日報(bào)》等?！魧τ诒本?、廣州、天津等地的知名商家主要以電話營銷的方式實(shí)現(xiàn)，通過當(dāng)?shù)氐碾娫掽S頁、網(wǎng)絡(luò)等手段獲得商家通訊資料?！粽猩倘藛T對嘉興知名商家進(jìn)行上門洽談服務(wù)，嘉興本地的選擇每個(gè)行業(yè)內(nèi)的知名商家。上海杭州等大城市則選擇在長三角乃至全國知名的商家以分店的形式入駐，比如朵云軒分鋪、星巴克連鎖店、全聚德嘉興分店、必勝客等。與上海專業(yè)的、客戶網(wǎng)絡(luò)比較廣的商業(yè)地產(chǎn)代理公司合作，利用其深厚的客戶資源優(yōu)勢，對目標(biāo)客戶進(jìn)行宣傳、介紹與引進(jìn)。（五）招商細(xì)節(jié)準(zhǔn)備招商資料的準(zhǔn)備：招商資料主要有招商手冊、招商單頁、樓書等，這些資料經(jīng)過與策劃公司合作完成。招商禮品的準(zhǔn)備：招商禮品主件為古色古香的高級筆記本，配件有梅灣街光盤、梅灣街手提袋等。（六）、招商執(zhí)行計(jì)劃梅灣街的招商時(shí)間控制必須以三大時(shí)間節(jié)點(diǎn)為準(zhǔn)：啟動(dòng)階段：2005年8月2005年9月，招商工作全部啟動(dòng)；主力招商：2005年10月2005年12月中旬，主力店的主力商家招商工作基本完成，爭取實(shí)現(xiàn)30%面積的主力商店招租；后續(xù)招商：2005年12月下旬2006年1月，后續(xù)中小面積的散戶招商基本完成。招商各階段時(shí)間招商進(jìn)行各階段8月9月10月11月12月2006年1月啟動(dòng)階段主力商家招商階段后續(xù)商家招商階段商家整合階段開業(yè)階段1、啟動(dòng)階段（2005年8月2005年9月中旬）啟動(dòng)階段的工作主體包括三個(gè)方面，即招商小組的成立、高級招商領(lǐng)導(dǎo)的上門洽談、其他招商方式。（1）、招商小組招商小組在啟動(dòng)階段的主要工作內(nèi)容是人員培訓(xùn)。按照目前計(jì)劃，招商小組考慮為4—5人的部門編制。招商人員的招聘和培訓(xùn)必須盡快進(jìn)行。計(jì)劃為8月完成全部招商小組人員的招聘工作，9月完成招商人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作。同時(shí)，考慮到梅灣街招商時(shí)的商家選擇及開業(yè)后的實(shí)際運(yùn)營，建議招聘一名專業(yè)的、經(jīng)驗(yàn)豐富的高級招商經(jīng)理，由其主導(dǎo)招商過程中的品牌甄別與等級評判。（2）、高級招商經(jīng)理的上門洽談這里所指的高級招商經(jīng)理包括招商小組經(jīng)理、銷售部經(jīng)理及以上等級的業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)利用政府部門的關(guān)系及影響力與嘉興、杭州、上海等知名大商家的主體洽談工作。由于梅灣街開發(fā)商的國有企業(yè)背景及項(xiàng)目本身的政府力量支持這一有利優(yōu)勢，由高級招商小組門領(lǐng)導(dǎo)在招商小組成立的同時(shí)進(jìn)行主體商務(wù)要約談判，如項(xiàng)目背景介紹、優(yōu)惠條件吸引。吸引知名主力商店的興趣，強(qiáng)化其入駐的商業(yè)信心。商級招商小組門領(lǐng)導(dǎo)的招商對象主要是長三角和全國的知名商家。比如家電行業(yè)的蘇寧電器、永樂電器，百貨行業(yè)的巴黎春天、第一百貨，珠寶行業(yè)的周大福、謝瑞麟等。（3）、配合工作配合工作主要指招商資料的準(zhǔn)備，包括招商手冊、招商單頁等。在這一階段由于主力商家尚未入駐，項(xiàng)目的商業(yè)信心比較弱。不適宜進(jìn)行大規(guī)模的招商廣告宣傳。（4）、招商工作計(jì)劃表負(fù)責(zé)單位項(xiàng)目時(shí)間工作類別工作要點(diǎn)招商小組8月10日-20日人員培訓(xùn)對梅灣街招商小組人員進(jìn)行深度培訓(xùn)8月22日-9月16日分組招商招商小組人員分成A、B兩組，分別前往嘉興、上海、杭州與主力商家接觸洽談9月19日-21日工作總結(jié)AB組人員根據(jù)前期招商成果進(jìn)行總結(jié)、分析，并進(jìn)行小組交流9月22日-9月30日重點(diǎn)客戶深入對前期重點(diǎn)客戶、意向客戶進(jìn)行關(guān)系維護(hù)和深入，同時(shí)進(jìn)行新的開拓計(jì)劃招商小組高級招商經(jīng)理8月1日-8月20日刷選主力商家1、確定高級招商經(jīng)理的工作方法，比如是直接拜訪還是邀請參加洽談會2、通過城投集團(tuán)的政府背景，聯(lián)系嘉興、上海、杭州等地的各個(gè)行業(yè)協(xié)會3、通過行業(yè)協(xié)會發(fā)布招商信息，收集主力商家信息，與協(xié)會進(jìn)行合作談判8月22日-9月16日重點(diǎn)攻克1、與各主力商家進(jìn)行初步接觸2、對重點(diǎn)客戶進(jìn)行關(guān)系維護(hù)，邀請參加梅灣街開盤活動(dòng)，實(shí)地參觀、洽談9月19日-30日達(dá)成協(xié)議1、通過梅灣街開盤活動(dòng)和實(shí)地參觀、洽談，讓部分客戶達(dá)成初步意向協(xié)議2、敦促意向客戶簽約；開展新的招商工作配合工作（智島地產(chǎn)）8月1日-13日招商資料設(shè)計(jì)智島公司策劃、設(shè)計(jì)招商所需的資料，提交城建房產(chǎn)負(fù)責(zé)人8月15日-20日招商資料確定智島公司對招商資料修改并確定，進(jìn)行制作2、主力招商（2005年10月2005年12月中旬）主力招商階段主要以主力商店的進(jìn)一步洽談為主體。這一時(shí)期的工作將主要由招商小組來完成。（1）、招商小組招商小組在完成培訓(xùn)之后一方面主動(dòng)出擊尋找知名品牌的主力商店進(jìn)行招商，另一方面承接在啟動(dòng)階段時(shí)期高級招商領(lǐng)導(dǎo)與主力商店的談判工作，進(jìn)行具體的商務(wù)條件溝通，比如租期、租金收取方式、優(yōu)惠條件享有形式等。由于招商小組已經(jīng)成立，這時(shí)所有的招商工作將全部由招商小組完成。在前兩者工作進(jìn)行的過程中，與商業(yè)代理公司介紹來的客戶進(jìn)行深入洽談也是招商小組的重要工作。（2）、招商小組高級招商經(jīng)理高級招商經(jīng)理這一階段將主要與上海、杭州等地的商業(yè)聯(lián)合會等行業(yè)性機(jī)構(gòu)進(jìn)行洽談，通過商業(yè)聯(lián)合合、商業(yè)協(xié)會邀請知名商店的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)舉行專門的項(xiàng)目推介會。地點(diǎn)盡量選擇在嘉興，即可以給予其直觀感受，又有利于其現(xiàn)場考察。（3）、準(zhǔn)備工作準(zhǔn)備工作主要視主力商店的招商情況進(jìn)行配合性的廣告宣傳。（4）、招商工作計(jì)劃表負(fù)責(zé)單位項(xiàng)目時(shí)間工作類別工作要點(diǎn)梅灣街招商小組10月8日-10月31日分組招商招商小組人員重新分成A、B兩組，分別前往嘉興、上海、杭州與主力商家接觸洽談11月1日5日工作總結(jié)AB組人員根據(jù)前期招商成果進(jìn)行總結(jié)、分析，并進(jìn)行小組交流11月6日-12月15日重點(diǎn)客戶深入對前期重點(diǎn)客戶、意向客戶進(jìn)行關(guān)系維護(hù)和深入，同時(shí)進(jìn)行新的開拓計(jì)劃招商小組高級招商經(jīng)理10月8日-10月31日刷選主力商家1、通過城投集團(tuán)的政府背景，再次聯(lián)系嘉興、上海、杭州等地的各個(gè)行業(yè)協(xié)會、聯(lián)合會，進(jìn)一步商討合作方案2、通過行業(yè)協(xié)會發(fā)布招商信息，收集主力商家信息11月1日-11月30日重點(diǎn)攻克1、與各主力商家進(jìn)行初步接觸2、對重點(diǎn)客戶進(jìn)行關(guān)系維護(hù)，邀請參加梅灣街產(chǎn)品說明會，實(shí)地參觀、洽談12月1日-15日達(dá)成協(xié)議1、通過梅灣街產(chǎn)品說明會和實(shí)地參觀、洽談，讓部分客戶達(dá)成初步意向協(xié)議2、敦促意向客戶簽約；開展新的招商工作配合工作（智島地產(chǎn)）10月8日-31日前期招商研究智島公司與城建公司共同研究前期招商情況，分析得失，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)11月1日-12月15日調(diào)整招商計(jì)劃根據(jù)前期招商情況的研究結(jié)論，做出適時(shí)的調(diào)整和針對策略3、后續(xù)招商（2005年12月下旬2006年1月）后續(xù)招商指的是完成主力商家的招商，實(shí)現(xiàn)大面積商鋪的招租情況下針對中小面積商鋪的招商。這一階段的招商工作將由招商小組獨(dú)立完成。由于實(shí)現(xiàn)了30%的主力店招商，知名商家的入駐將通過大規(guī)模廣告宣傳的作用樹立起中小商戶對梅灣街商業(yè)運(yùn)營前景及信心的高漲。在這種情況下對中小商戶進(jìn)行招商有利條件非常明顯。因此，后續(xù)招商時(shí)期的招商工作著重于兩點(diǎn)：一是繼續(xù)加強(qiáng)對中小商戶的招商洽談，由招商小組人員上門洽談；二是對中小商戶進(jìn)行意向性選擇，即根據(jù)梅灣街的功能分區(qū)定位對商家進(jìn)行業(yè)態(tài)、品牌、規(guī)模等方面的選擇，通過意向合同簽訂、意向金繳付約定中小商戶的承租條件。招商工作計(jì)劃表負(fù)責(zé)單位項(xiàng)目時(shí)間工作類別工作要點(diǎn)梅灣街招商小組05年12月下旬-06年1月底中小商家招商整理前期招商的資料、信息等，總結(jié)招商經(jīng)驗(yàn)。由于該階段相當(dāng)數(shù)量的主力商家已經(jīng)進(jìn)駐，招商人員開始轉(zhuǎn)向中小商家招商。進(jìn)行地毯式搜尋、大面積撒網(wǎng)，大量接觸商家。對這些商家進(jìn)行等級區(qū)分，如重點(diǎn)、普通、次要等。從易而難、從重要到次要逐個(gè)談判。招商小組高級招商經(jīng)理05年12月下旬-06年1月底難點(diǎn)攻克高級招商經(jīng)理在這一階段要在更深層次上對前階段的工作進(jìn)行總結(jié)分析。整理前階段遺漏的、意向比較淡薄的客戶，進(jìn)行再次刷選，找出成功可能性最大的商家。針對以上刷選出來的商家進(jìn)行重點(diǎn)、難點(diǎn)突破。配合工作（智島地產(chǎn)）05年12月下旬-06年1月底確立新的宣傳方案這一階段大量知名商家已經(jīng)進(jìn)駐或者簽約，招商宣傳上開始大張旗鼓地宣傳。一方面借力于簽約的主力商家大作宣傳，另一方面確定招商難點(diǎn)的針對性策略。二、招商論壇梅灣街招商洽談會具體的論壇根據(jù)需要舉辦三期，分別以洽談會、產(chǎn)品說明會的形式實(shí)現(xiàn)。邀請的主力商家主要來自招商小組、高級招商經(jīng)理等聯(lián)系的重點(diǎn)客戶。在嘉興舉辦一次規(guī)模較大的招商洽談會（暫定9月28日），在上海、杭州分別各舉行一次產(chǎn)品說明會，時(shí)間安排如下，上海9月4日（周六），杭州9月11日（周日）。下面以嘉興洽談會為例詳細(xì)說明會議過程和安排。（一）、洽談會背景梅灣街全面招商工作即將啟動(dòng)，各種招商、招租工作將陸續(xù)開展。按照預(yù)期開業(yè)時(shí)間2006年1月計(jì)劃，梅灣街的招商任務(wù)比較緊迫，招商工作也比較繁重。同時(shí)為了提升梅灣街的項(xiàng)目形象，提升梅灣街的項(xiàng)目運(yùn)營信心，吸引知名主力商店的快速了解和興趣，必須以高層次的活動(dòng)營銷來實(shí)現(xiàn)這一目的。（二）、洽談會目的1、進(jìn)一步擴(kuò)大梅灣街的知名度、美譽(yù)度，提高梅灣街在禾城文化商業(yè)行業(yè)中的影響力。2、討論梅灣街招商、運(yùn)營、管理等方面的策略問題、細(xì)節(jié)問題，為下一步工作提供依據(jù)。3、達(dá)成部分企業(yè)進(jìn)駐梅灣街的意向。（三）、洽談會時(shí)間暫定2005年9月28日（周三）（四）、洽談會地點(diǎn)沙龍國際賓館（五）、新聞焦點(diǎn)眾多知名商家考察、瞄準(zhǔn)梅灣街；禾城首條文化商業(yè)街運(yùn)營啟動(dòng)。（六）、洽談會主題梅灣街運(yùn)營策略、嘉興文化