某公司項(xiàng)目前期策劃提案

海南七仙嶺工程前期籌劃提案一、背景分析二、工程分析三、市場(chǎng)定位四、開展建議一、背景分析

市場(chǎng)背景城市背景產(chǎn)業(yè)背景市場(chǎng)背景——概況三亞2024年上半年，三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)、供銷兩旺，特別是小戶型商品房普遍受到歡送，房產(chǎn)價(jià)格升幅較大。

2024年上半年，三亞銷售商品房7763套，總面積69.11萬(wàn)平方米，與去年同期相比增長(zhǎng)18%。其中90平方米以下的商品住房4773套，占總銷售量的61.48%。九成以上購(gòu)房戶來(lái)自島外，在三亞買房主要是度假養(yǎng)老。

今年上半年三亞市批準(zhǔn)預(yù)售新建商品房中，以每平方米８０００元至９０００元的價(jià)位最多，占批準(zhǔn)預(yù)售新建高檔商品房面積的２６.１％，其次為每平方米6000元至7000元。普通商品住房?jī)r(jià)位為每平方米６３５３元，比去年同期增長(zhǎng)２０％。

市場(chǎng)背景——供求分析據(jù)海南省旅游局2024年10月統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，海南省上規(guī)模的類似工程31個(gè)，總投資超過(guò)430億元。以溫泉概念為主的旅游地產(chǎn)工程除本工程外還有4個(gè)，其中3個(gè)集中在保亭；七仙嶺山腳下目前共有酒店度假村6家，約有客房500間，收費(fèi)從每晚300到800元不等。競(jìng)爭(zhēng)工程：七仙瑤池七仙瑤池雨林別墅溫泉度假酒店工程規(guī)劃總占地面積620畝，一期規(guī)劃建筑300.23畝，總建筑面積近4萬(wàn)平方米，容積率0.18，總投資金額5億元。建筑規(guī)劃共分成約300棟產(chǎn)權(quán)式酒店別墅式客戶、酒店大堂及集中式客房、3個(gè)會(huì)所、SPA中心、會(huì)議中心等，工程建成之后將會(huì)有600多間客房投入使用，也將會(huì)是七仙嶺風(fēng)景區(qū)內(nèi)的首家五星級(jí)酒店。

市場(chǎng)背景——競(jìng)爭(zhēng)分析工程定位為在巴厘島風(fēng)格之上,打造一個(gè)融合當(dāng)?shù)乩杳缥幕臉?biāo)志性產(chǎn)權(quán)式酒店地產(chǎn)工程

市場(chǎng)背景——競(jìng)爭(zhēng)分析工程旨在打造以旅游觀光和休閑度假為主題的產(chǎn)品，規(guī)劃包括精品酒店、VIPSPA客房、SPA區(qū)、客房別墅、會(huì)議中心等幾個(gè)不同的功能區(qū)。總體設(shè)計(jì)布局積極延續(xù)地塊的總體特征，自然和建筑合而為一的觀念，從與山地的結(jié)合、平面布置、空間層次、光照、色調(diào)、材料等方面做到精致、考究，并將別墅區(qū)與精品酒店的連接起來(lái)，形成具有較高瀏覽性、藝術(shù)性的小區(qū)景觀，重點(diǎn)突出巴厘島的生態(tài)風(fēng)格，并融入獨(dú)具特色的當(dāng)?shù)乩杳缥幕?，營(yíng)造一種能讓人寧?kù)o、安詳、和諧的氣氛。

戶型：以110-200M2為主，80-100M2為輔價(jià)格定位：目前暫定價(jià)20000元/M2酒店管理公司〔暫定〕：康年酒店管理有限公司設(shè)計(jì)手法——植栽設(shè)計(jì)以“野趣〞作為植栽設(shè)計(jì)的核心思想。利用海南豐富的植物資源和植物的多樣生態(tài)習(xí)性，模擬再現(xiàn)大自然中的優(yōu)美景觀，建成符合自然生態(tài)的各種植物群落，喬木、亞喬木、灌木、花草、地被相互搭配，主要喬木有海南椰子大王棕,狐尾椰子,高干蒲葵,雞蛋花，細(xì)葉榕等.灌木配有熱帶特色植物天堂鳥,白掌,蜘蛛蘭,變?nèi)~木,三角梅等,營(yíng)造出一年四景,四季有花的自然景觀.成塊、成群、成叢種植，疏密相同，使其更能表達(dá)熱帶景致，并具有趣味性和親和力。獨(dú)具特色的水景親切宜人的院景回歸自然的叢景

空間設(shè)計(jì)充分利用階梯狀空間，強(qiáng)調(diào)空間分布與植被的照應(yīng)感及景觀美學(xué)。工程所在地?fù)碛写罅康淖匀惶萏锞坝^,建筑建立于山體中間,這居高臨下之勢(shì)和層層的跌水形成一道道雄壯的景觀,金黃的水稻,忙碌的農(nóng)民展現(xiàn)了一道道具有濃重鄉(xiāng)土氣息的自然景觀。這也是住區(qū)形成獨(dú)特的、宜人的環(huán)境目標(biāo)的保證。

材料設(shè)計(jì)景觀材質(zhì)上,運(yùn)用木材、石材等自然材料與藝術(shù)高度的融合。如主干道用青色石釘貼面,入口水景用米黃色砂巖板,擋土墻用卵石貼面,還有各種木制小品應(yīng)用與工程當(dāng)中,處處表達(dá)巴厘島風(fēng)格,雖然材質(zhì)上用的比較自然質(zhì)樸,但質(zhì)樸中散發(fā)生活氣質(zhì)。運(yùn)用水和各材料相結(jié)合,使產(chǎn)品拉近人與自然的親近感。工程的園林景觀分成一條景觀軸線，七大功能分區(qū)。在整體設(shè)計(jì)中劃出基地中南部的區(qū)域予以全部保存，力圖保證此處生態(tài)環(huán)境的完整性。其余局部那么本著保護(hù)性開發(fā)的原那么，使整個(gè)基地根本上以濃密的喬木與外界，僅以三條林間路連接內(nèi)外，并以中間為主，兩側(cè)為輔，沿中間道路向內(nèi)部進(jìn)發(fā)，會(huì)感覺(jué)到層層推進(jìn)的空間節(jié)奏。七大功能區(qū)分別為：溫泉水療區(qū)、酒店會(huì)議區(qū)、沿河別墅區(qū)、稻田別墅區(qū)、居高臨下景觀別墅區(qū)、擁抱稻田別墅區(qū)、橡膠林中別墅區(qū)。借鑒：1、溫泉及自然景觀的價(jià)值最大化；2、國(guó)際化的參謀團(tuán)隊(duì)打造工程品牌；3、戶型面積比較合理。缺乏之處：1、巴厘島風(fēng)情如何與黎苗文化如何關(guān)聯(lián)？工程建筑和景觀如何表達(dá)出來(lái)？2、“酒店+產(chǎn)權(quán)式別墅〞模式比較泛濫。我們應(yīng)打造工程的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：1、差異化定位：以80-100M2的戶型為主；2、尋求新的模式：如私人度假酒店、SPA酒店。海南君瀾熱帶雨林溫泉酒店是海南省目前唯一一家以熱帶雨林和野溪溫泉為主題按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的度假型酒店，坐落在海南省著名旅游風(fēng)景區(qū)之一——七仙嶺溫泉國(guó)家森林公園內(nèi)。市場(chǎng)背景——典型樓盤市場(chǎng)背景——客戶分析在二三線城市的樓盤中，超過(guò)六成以上的房產(chǎn)被島外人士購(gòu)置。據(jù)了解，到海南二三線城市購(gòu)房的多數(shù)是經(jīng)濟(jì)不寬裕的內(nèi)地中老年人。他們的積蓄并不多，但是又很喜歡海南的氣候，三亞、?？诘姆?jī)r(jià)對(duì)他們來(lái)說(shuō)較難承受，因此他們選擇房?jī)r(jià)要廉價(jià)得多的二三線城市，一樣可以享受海南的生態(tài)環(huán)境。自全國(guó)各地的客人到保亭看房買房，尤其以東北三省的居多。休閑度假地區(qū)房地產(chǎn)客戶特征與本工程資源擬合度分析第二居所投資者產(chǎn)權(quán)酒店投資者第二居所使用者第一居所（待退休）第一居所（退休）企業(yè)會(huì)所購(gòu)買決定因素多樣化體驗(yàn)，使用，現(xiàn)金流，增值，便于接近自然愉快的環(huán)境，便于所有權(quán)擁有和管理，景觀酒店品牌及良好的回報(bào)預(yù)期，多樣化體驗(yàn)，使用，便于接近自然愉快的環(huán)境使用，品質(zhì)和質(zhì)量，靠近水，便于接近自然愉快的環(huán)境，便于有權(quán)擁有和管理，便于體驗(yàn)增值，社區(qū)，社會(huì)結(jié)構(gòu)，自然愉快的環(huán)境，醫(yī)療設(shè)施，便利店，便于服務(wù)，便于接近水醫(yī)療設(shè)施，便利店，便利服務(wù)，便于接近水，自然愉快的環(huán)境，安全，持久，私密一流度假地，高水平商務(wù)會(huì)議接待水平，良好的交通可達(dá)性本項(xiàng)目資源片區(qū)開發(fā)初期，價(jià)格不高，在區(qū)域成熟過(guò)程中，有較大上升空間，具有溫泉資源本項(xiàng)目有酒店物業(yè)具備熱帶雨林景觀資源，品質(zhì)好，但片區(qū)不成熟離市區(qū)較遠(yuǎn)，但七仙嶺整個(gè)區(qū)域發(fā)展起來(lái)后，會(huì)有較完善配套目前片區(qū)離市區(qū)較遠(yuǎn)，無(wú)公共交通商務(wù)度假、企業(yè)研發(fā)等擬合度第二居所投資者、產(chǎn)權(quán)酒店投資者、企業(yè)會(huì)所購(gòu)置者可能是本工程的主要需求所在資料來(lái)源：世聯(lián)分析城市背景——總體概況保亭黎族苗族自治縣位于海南島南部，五指山的南麓，東到東北與陵水縣相連，北部尖頂接著瓊中縣，西北與通什市接壤，西部頂尖接樂(lè)東縣，西南到東南與三亞交界。縣域面積1160.6平方公里，人口155583人，其中黎族占54.13%，苗族占3.36%。人口密度為每平方公里134.1人。下轄4鄉(xiāng)、7鎮(zhèn)，有59個(gè)管區(qū)、452個(gè)自然村，6個(gè)國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)和茶場(chǎng)。縣人民政府駐保城鎮(zhèn)，北距?？?61公里，南至三亞市78公里。海榆中線公路縱貫縣境，每日有屢次班車來(lái)往于?？凇⑷齺?。境內(nèi)通車公路支線有118條，可通達(dá)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，通車?yán)锍?32.4公里。城市背景——人文因素黎苗文化黎、苗族由于歷史、文化傳統(tǒng)的淵源關(guān)系，至今保存著許多質(zhì)樸敦厚的民風(fēng)民俗，使海南的社會(huì)風(fēng)貌顯得獨(dú)特而多彩。黎苗文化也是一筆財(cái)富，像黎苗歌舞、黎錦、黎苗傳奇神話、禮儀習(xí)俗、傳統(tǒng)體育都是饒有幽默的。黎苗少女紡織、對(duì)山歌、跳竹竿舞……這些古樸的海南黎苗民族文化傳統(tǒng)與熱帶濱海完美結(jié)合，形成了完整的海南熱帶濱海黎苗文化。

七仙女形象選拔大賽2024年中國(guó)海南七仙溫泉嬉水節(jié)現(xiàn)代秉承傳統(tǒng)

海南省貧困縣2024年全縣生產(chǎn)總值〔GDP〕79083萬(wàn)元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)12.5%，增速比上年提高1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值36764萬(wàn)元，增長(zhǎng)9.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值8063萬(wàn)元，增長(zhǎng)17.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值34257萬(wàn)元，增長(zhǎng)15.5%。在第三產(chǎn)業(yè)中，住宿和餐飲業(yè)比上年同期增長(zhǎng)26.5%，交通運(yùn)輸郵電倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)增長(zhǎng)13.6%，其他效勞業(yè)增長(zhǎng)21.2%，批發(fā)和零售業(yè)增長(zhǎng)7.0%，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)1.0%，金融保險(xiǎn)業(yè)增長(zhǎng)26.0%。產(chǎn)業(yè)背景——宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)背景——構(gòu)成分析一、三產(chǎn)業(yè)平分秋色產(chǎn)業(yè)背景——產(chǎn)業(yè)特色

旅游資源：距縣城東北部8公里的七仙嶺是全省著名的旅游勝地，嶺下有自噴泉眼7口，日出水量7119立方米，最高溫度93℃，含有多種微量元素，具有較高的醫(yī)療保健價(jià)值。七仙嶺溫泉旅游區(qū)集奇峰、溫泉、田園風(fēng)光、民族風(fēng)情為一體。此外，距縣城48公里的毛感鄉(xiāng)境內(nèi)有目前我省發(fā)現(xiàn)最大仙龍洞溶洞和面積達(dá)300多畝的仙安石林等天然旅游景區(qū)。還有富有民族特色的黎苗山寨——檳榔園等人文旅游景點(diǎn)。保亭縣旅游資源十分豐富，特色鮮明，著稱的有：七仙嶺溫泉國(guó)家森林公園。公園距縣城7公里，境內(nèi)有獨(dú)具特色的溫泉、奇峰、原始森林、動(dòng)植物、田園風(fēng)光、民俗風(fēng)情。溫泉溫度高達(dá)93℃，屬硅酸重碳酸鈉型溫泉水，清澈透明，日出水量3800多立方米，是海南島探明儲(chǔ)量最大、水溫最高的溫泉，具有清凈肌膚、美容、醫(yī)療保健成效，被稱為“七仙美人泉〞；奇峰由七座峭立的花崗巖石峰組成，突兀于山峰之上，遠(yuǎn)眺挺秀雋雅，近觀雄、險(xiǎn)、神、奇，尤似七仙下凡，嬉水人間，故名七仙嶺。七仙嶺最頂峰海拔1126米，登上頂峰可觀三山望四海〔三山：五指山、吊羅山、毛公山；四海：林海、云海、霧海、南?！?；原始熱帶雨林是海南島目前僅有的幾片保存較為完好的熱帶雨林之一，林內(nèi)古樹參天，藤蘿交織，目前已探明的各類珍奇植物5000多種，野生動(dòng)物500多種，有一片集中分布的桫欏群落，桿高有9米多，桫欏被譽(yù)為“植物活化石〞，是國(guó)家列為一級(jí)保護(hù)的古老孑遺植物，其古老可上塑到恐龍時(shí)代。漫步七仙嶺原始熱帶雨林，可以盡情欣賞動(dòng)植物景觀，飽吸森林中高濃度的氧氣和負(fù)氧離子，可起到健康療疾作用。公園內(nèi)已開發(fā)建設(shè)6家旅游度假酒店，建成3770級(jí)臺(tái)階的直通七仙嶺頂峰的登山游道，是游山嬉水的好去處。產(chǎn)業(yè)背景——旅游開展三亞是“藍(lán)色旅游〞的代表，保亭那么以“綠色旅游〞與之照應(yīng)，形成了山海并舉，藍(lán)綠互動(dòng)的旅游格局。用8年到10年打造“兩地兩城〞，即中國(guó)最正確的溫泉度假保健之地、中國(guó)最正確的生態(tài)人居之地、中國(guó)最正確的熱帶綠色旅游縣城和中國(guó)最正確的民俗文化旅游縣城。七仙嶺國(guó)家溫泉森林公園是海南省重點(diǎn)開發(fā)的旅游區(qū)，也是海南省推薦申報(bào)國(guó)家計(jì)委與國(guó)家旅游局的“中國(guó)旅游開展優(yōu)先工程〞，它是我國(guó)少有的既有熱帶原始森林景觀又有優(yōu)質(zhì)溫泉的旅游勝地。

七仙嶺國(guó)家溫泉森林公園位于保亭縣城東北郊，距離縣城7．8公里。該公園旅游資源十分豐富，地貌景觀壯觀生動(dòng)，水文、植物、氣候旅游資源俱全，還有眾多的社會(huì)人文旅游資源等，是一塊集奇峰、溫泉、風(fēng)情、田園、氣候、森林為一體的大型生態(tài)旅游吸引地。

七仙嶺國(guó)家溫泉森林公園由海南安環(huán)倫〔加拿大〕規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司編制總體規(guī)劃，并通過(guò)了省旅游局組織的評(píng)審，公園規(guī)劃總面積22平方公里。按照規(guī)劃，該公園分為保護(hù)區(qū)、開展區(qū)和過(guò)渡區(qū)三大區(qū)塊，其中開展區(qū)設(shè)有登山效勞區(qū)、七仙湖觀光區(qū)、生態(tài)博物館、山頂生態(tài)小公園、登山欣賞區(qū)、溫泉度假區(qū)、黎苗風(fēng)情寨和商業(yè)效勞中心等設(shè)施。

為了加快七仙嶺國(guó)家溫泉森林公園的開發(fā)，在省委、省政府大力支持下，保亭黎族苗族自治縣加大公園的根底設(shè)施建設(shè)力度，目前，陵水至保亭、保亭至五指山、保亭縣城至溫泉區(qū)已建成高等級(jí)的水泥路面；溫泉區(qū)至森林區(qū)的公路業(yè)已開通，生態(tài)登山路即將完工。園內(nèi)的通訊、供電和供水等設(shè)施根本滿足開展需求。背景總結(jié)工程所在的保亭縣經(jīng)濟(jì)不興旺，主要以旅游開展為主；溫泉、熱帶雨林風(fēng)光、黎苗文化為其地方特色；房地產(chǎn)業(yè)依賴于旅游開展；全國(guó)各地前往保亭購(gòu)房，以東北三省的居多。工程開展時(shí)機(jī)：度假酒店、投資性別墅大有市場(chǎng)二、工程分析工程概況區(qū)位分析開發(fā)條件歷史文脈核心資源SWOT分析開展戰(zhàn)略工程概況

工程位于海南省保亭縣七仙嶺國(guó)家森林公園風(fēng)景區(qū)內(nèi)，占地面積200畝，南臨七仙嶺景區(qū)道路，北、東、西均被群山環(huán)抱。規(guī)劃用地面積：約157畝其中規(guī)劃酒店建筑面積約：20000平米度假別墅建筑面積約：20000平米區(qū)位開發(fā)條件目前已形成過(guò)境公路及園區(qū)主路；市政配套有接口；自然條件較好，雨量充分、日照充分、氣候宜人。區(qū)內(nèi)空氣新鮮，環(huán)境幽靜，具熱帶雨林風(fēng)貌；地形為山地，北高南低，依次為平地、緩坡及山地；本工程之酒店主體結(jié)構(gòu)已完成；周邊無(wú)任何配套設(shè)施。

適于開發(fā)度假產(chǎn)品七仙嶺自然條件七仙嶺海拔1126米，從七仙嶺公園入口處一條游道直通七仙嶺頂峰，游道共有3770級(jí)臺(tái)階，沿著游道漫步七仙嶺原始熱帶森林，可以盡情欣賞動(dòng)植物景觀，飽吸森林中含量高達(dá)十萬(wàn)個(gè)每立方厘米的負(fù)氧離子，可起到健康療疾的作用。七仙嶺山腳下是溫泉群，有自噴泉眼7口，日出水量3860立方米，水溫高達(dá)93.4℃，熱水礦化度284mg/L，偏硅酸52mg/L，PH值為8.71，溫泉水中含有20多種人體需要的微量元素，泉水屬硅酸重碳酸鈉型水，清澈透明，沒(méi)有硫磺味。七仙嶺溫泉水有清凈肌膚、醫(yī)療美容保健的作用價(jià)值，被稱為“美人溫泉〞。歷史文脈傳說(shuō)七仙嶺是七仙女下凡沐浴之地，七仙嶺環(huán)境是一流的，鏡湖疊翠，九曲飛曝，云纏玉帶，清溪蕉竹，雨林重疊，百果匯芳，再加上濃郁的黎苗族風(fēng)情，構(gòu)成了無(wú)比美妙的世界。七仙嶺腳下有溫泉，這里背枕青山，野果飄香，整個(gè)溫泉區(qū)約有1平方公里寬。在溫泉區(qū)的北側(cè)，有一個(gè)天然形成的巨大的溫泉池，面積約有3畝，水深齊腰，水池從一邊到另一邊由溫漸熱，適宜不同要求。在溫泉區(qū)的另一方，有一熱一冷的兩股泉水汩汩蜿蜒，集合一起。人們把這條溪水形象地叫作“鴛鴦河〞。核心資源七仙嶺溫泉是全海南溫泉水溫最高、水質(zhì)最好、流量最大的溫泉，素有“天下圣泉〞的美譽(yù),最高溫度達(dá)93度，溫泉水中富含偏硅酸、溴、銅、鍶、硒等有益人體健康的礦質(zhì)元素。對(duì)風(fēng)濕、關(guān)節(jié)炎、神經(jīng)性骨痛、消化系統(tǒng)、皮膚病等多種疾病具有特殊療效，能起到舒筋活絡(luò)、強(qiáng)身健體、潤(rùn)膚養(yǎng)顏、安神定神、抗衰老等保健作用，七仙瑤池雨林別墅溫泉度假酒店的溫泉位于七仙嶺溫泉的上源，酒店別墅溫泉入戶并都有獨(dú)立溫泉泡池，讓您遠(yuǎn)離城市間的喧嘩，洗去疲憊,舒緩身心。SWOT分析劣勢(shì)（Weakness）SWOT分析S優(yōu)勢(shì)（Strength）機(jī)會(huì)（Opportunity）挑戰(zhàn)（Threat）TWO保亭旅游開發(fā)帶來(lái)開展時(shí)機(jī)地方政府的支持全國(guó)各地對(duì)此類產(chǎn)品存在較大的需求具有核心旅游資源——溫泉及熱帶雨林景觀開發(fā)條件成熟，適于開發(fā)度假產(chǎn)品具有較強(qiáng)的地方文化特色及歷史文脈基地環(huán)境幽靜，空氣新鮮，沒(méi)有任何污染目前周邊缺乏配套設(shè)施及公共交通地形復(fù)雜，地塊內(nèi)需加以保護(hù)的資源較多，開發(fā)相對(duì)復(fù)雜同區(qū)域內(nèi)度假酒店工程較多，呈現(xiàn)出同質(zhì)化的趨向由于要面臨全國(guó)市場(chǎng)，應(yīng)對(duì)同類〔溫泉〕工程的競(jìng)爭(zhēng)加劇一流溫泉度假區(qū)成功開發(fā)的5大致勝要素功能復(fù)合體驗(yàn)資源整合穩(wěn)健的開展思路溫泉資源開發(fā)結(jié)合企業(yè)及溫泉資源本身，在深度或廣度上作足文章，形成不可復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力環(huán)境的保護(hù)，確保永續(xù)經(jīng)營(yíng)外部資源：與權(quán)威政府部門或國(guó)際一流研究機(jī)構(gòu)合作，確保成果的權(quán)威性內(nèi)部資源：以溫泉為資源核心亮點(diǎn)，整合的周邊資源，形成更多的休閑體驗(yàn)點(diǎn)在體驗(yàn)上作足文章，獲得客戶充分的體驗(yàn)感受在進(jìn)程中不斷完善和改進(jìn)設(shè)施，以滿足不斷改變的體驗(yàn)價(jià)值在溫泉的外圍功能中增加更多的功能，以形成持續(xù)的吸引力區(qū)域定位工程開展戰(zhàn)略

按照“利用時(shí)機(jī)、強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)、減輕劣勢(shì)、躲避威脅〞的原那么，充分挖掘本工程核心資源，實(shí)現(xiàn)開發(fā)利益最大化。因此確定本工程開展戰(zhàn)略：——以差異化定位樹立獨(dú)特的市場(chǎng)形象——以設(shè)計(jì)創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)工程價(jià)值的最大化——以鮮明的主題概念創(chuàng)造獨(dú)具特色的個(gè)性化產(chǎn)品——以文化包裝提升工程品牌三、市場(chǎng)定位

客戶定位物業(yè)定位戶型定位檔次定位價(jià)格定位形象定位客戶定位我們的客戶來(lái)源于全國(guó)性的市場(chǎng)。近兩年中國(guó)社會(huì)正在發(fā)生結(jié)構(gòu)性的變化——M型社會(huì)的來(lái)臨！房地產(chǎn)市場(chǎng)定位和營(yíng)銷模式也要轉(zhuǎn)化思路。根據(jù)麥肯錫的研究報(bào)告說(shuō)明：中國(guó)存在一個(gè)巨大的尚未被滿足的群眾消費(fèi)市場(chǎng)，他們是由潛在的準(zhǔn)富裕家庭(仍然是M型中的群眾群體，約有3500萬(wàn)個(gè)家庭)組成，而他們具有強(qiáng)大的購(gòu)置力，卻因?yàn)榈靥庍b遠(yuǎn)，物流不能到達(dá)而未受到重視。

M型社會(huì)：

M型社會(huì)，日本趨勢(shì)學(xué)研究者大前研一以日本近20年開展歷程為研究對(duì)象提出的一種社會(huì)開展類型的判斷。即，原本人數(shù)最多的中等收入階層，除了一小局部能往上擠入少數(shù)的高收入階層，其他大多數(shù)淪為低收入或中低收入，原本的中間階層凹陷下去，變得很小，于是，社會(huì)像個(gè)被拉開的M字。

M型社會(huì)的消費(fèi)者結(jié)構(gòu)——目標(biāo)客戶選擇低層階級(jí)中低階級(jí)中高階級(jí)中上階層低高收入、資產(chǎn)飛特族尼特族寄生蟲DOM(不良老爹)敗犬族養(yǎng)小孩、繳房貸的世代富裕的高齡者高低選擇性消費(fèi)支出M型社會(huì)的群眾有兩個(gè)走向，消費(fèi)者市場(chǎng)也隨之向奢華和省錢兩個(gè)方向挪移。在奢華模式中，消費(fèi)者不惜高價(jià)購(gòu)置高品質(zhì)和滿足情感需求的產(chǎn)品和效勞；而在省錢模式中，消費(fèi)者卻又盡可能地尋找低價(jià)高品質(zhì)的商品。

目標(biāo)客戶的消費(fèi)模式總經(jīng)理就是他啦~我國(guó)最高收入及最低收入的群體差異高達(dá)10倍，而一般國(guó)外標(biāo)準(zhǔn)約為5～6倍左右。有69%的家庭年收入在3～5萬(wàn)人民幣之間，貧富懸殊差異很大，原地踏步就會(huì)變成中低階層。

“窮者愈窮，富者愈富〞已經(jīng)成為一個(gè)時(shí)代的特征和寫照。在這種社會(huì)背景下催生的諸如世界服裝巨頭H&M、ZARA，以及家居巨頭宜家等品牌的成功，也暗含了M型社會(huì)營(yíng)銷轉(zhuǎn)型而帶來(lái)市場(chǎng)“藍(lán)海〞，只有緊合時(shí)代節(jié)拍的營(yíng)銷戰(zhàn)略才能實(shí)現(xiàn)持續(xù)成功。以“一流的形象，二流的產(chǎn)品，三流的價(jià)格〞為主要特征的“麥時(shí)尚〞(McFashion，前綴“Mc〞取自快餐文化的代表“McDonald’s〞，代表一種“快速、有價(jià)格親和力的時(shí)尚〞)，造就了今天H&M的成功，它是M型社會(huì)營(yíng)銷的成功典范。通過(guò)把奢華多變的時(shí)尚、品質(zhì)與群眾平價(jià)結(jié)合在一起，H&M實(shí)現(xiàn)了像麥當(dāng)勞賣漢堡一樣販賣“時(shí)裝〞。

新奢華主義

如何滿足M型兩端族群對(duì)奢華的需求？

在M型社會(huì)中，如何以簡(jiǎn)單產(chǎn)品創(chuàng)造奢華價(jià)值，

運(yùn)用超越平凡、成為非凡的新奢華策略，讓奢華人人可得？

奢華是使生活更充實(shí)的美好事物。奢華享受不再受限於個(gè)人的收入、財(cái)富或預(yù)算。奢華是每個(gè)人都想要，且認(rèn)為自己理當(dāng)擁有的體驗(yàn)。超越產(chǎn)品本身，提供奢華體驗(yàn)了解把「奢華」行銷給大眾的潛力增加價(jià)值及獨(dú)特性，滿足消費(fèi)者情感的渴望延伸奢華的範(fàn)圍，為不同社會(huì)階層創(chuàng)造新意找出訂價(jià)方程式，以兩倍價(jià)格創(chuàng)造三倍價(jià)值為顧客帶來(lái)新奢華價(jià)值主張，制定有效的行銷策略擁有更好的體驗(yàn)、更豐富的享樂(lè)、更深遠(yuǎn)的感受

——潘蜜拉．丹席格〔PamelaN.Danziger〕?M型社會(huì)新奢華行銷學(xué)?客戶定位由目標(biāo)客戶推及工程定位——以“溫泉〞為主題的奢華體驗(yàn)?zāi)康牡匚飿I(yè)定位整體定位私人溫泉會(huì)所式別墅——屬性：屬于私人的、具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的別墅；——功能：“溫泉會(huì)所〞，以溫泉為主題的、具有休閑會(huì)所功能的物業(yè)；——物業(yè)界定：是別墅而非酒店，打破“酒店+別墅〞模式，工程中的酒店只是整體的配套局部，而非主體；——經(jīng)營(yíng)模式：業(yè)主具有完全獨(dú)立的所有權(quán)和使用權(quán)，只不過(guò)可以交由酒店管理公司和會(huì)所管理公司打理，故為“會(huì)所式〞；——理念：對(duì)消費(fèi)者而言，我們買的不是酒店房間、也不是產(chǎn)權(quán)酒店或分時(shí)度假酒店，而是投資性別墅，“我有我自由〞；——關(guān)于酒店：定位于“會(huì)員制〞酒店〔會(huì)所酒店〕，它是整體工程的配套設(shè)施。。溫泉應(yīng)用開展階段圍繞某一主題開發(fā)建設(shè)，集觀光、度假、休閑、娛樂(lè)、保健等多種功能于一體發(fā)展階段室內(nèi)溫泉環(huán)境溫泉主題溫泉單純洗浴溫泉主要強(qiáng)調(diào)溫泉的保健功能，以私密的溫泉設(shè)施為主要的形式強(qiáng)調(diào)溫泉單純的洗浴功能，人們簡(jiǎn)單的在溫泉水里洗澡就結(jié)束了特征描述保亭現(xiàn)有項(xiàng)目所處發(fā)展階段世界知名溫泉發(fā)展階段長(zhǎng)三角所處階段保健功能外，突出了休閑功能，以露天環(huán)境溫泉為主要特色溫泉效用的演變實(shí)效性飲用洗浴保健水療健身減肥養(yǎng)心美容比利時(shí)歐洲、日本美國(guó)全身健康生活方式舒解壓力身心放松新奇體驗(yàn)成為生活中的一部分心理訴求效用度假村溫泉目的地溫泉溫泉是酒店的配套設(shè)施酒店是溫泉的配套設(shè)施溫泉消費(fèi)動(dòng)機(jī)演變從國(guó)際視野上看，溫泉項(xiàng)目的功能已開始從實(shí)效性向體驗(yàn)性的過(guò)度全景式溫泉體驗(yàn)功能定位保健臨時(shí)居住按摩美容休閑度假SPA溫泉體驗(yàn)社會(huì)交往健康餐飲運(yùn)動(dòng)圍繞“溫泉體驗(yàn)〞主題弱化居住功能強(qiáng)化休閑度假功能戶型定位私人會(huì)所式：以80-100M2小戶型獨(dú)棟別墅為主，50-70M2聯(lián)排別墅為輔〔總價(jià)200萬(wàn)元左右〕主要單元構(gòu)成：客廳+臥室+SPA衛(wèi)生間+按摩房+溫泉浴室社交會(huì)所式：適量110-200M2中戶型別墅為輔〔總價(jià)250-500萬(wàn)元〕主要單元構(gòu)成：客廳+臥室+SPA衛(wèi)生間〔含獨(dú)立美容間〕+按摩房+溫泉浴室+廚房+健康餐廳豪華會(huì)所式：具有示范作用的300-500M2樓王〔總價(jià)600萬(wàn)元以上〕主要單元構(gòu)成：客廳+臥室+SPA衛(wèi)生間+按摩房+溫泉浴室+廚房+健康餐廳+多功能休閑室+桌球房+紅酒庫(kù)+雪茄房+酒窖+私人游泳池檔次/價(jià)格定位高檔價(jià)格：25000元/M2形象定位南中國(guó)首席私人會(huì)所式別墅——具有明顯的地域特色；——深挖核心資源，表達(dá)“溫泉體驗(yàn)〞主題；——突出產(chǎn)品概念；——新奢華體驗(yàn)概念；——具有唯一性、標(biāo)識(shí)性。工程案名：主推：泉水灣、七仙嶺·泉參考：綠野仙蹤、鳳凰墅四、開展建議主題概念功能細(xì)分風(fēng)格風(fēng)情規(guī)劃建筑戶型建議景觀建議設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)管理主題概念

七仙嶺下·泉體驗(yàn)〔全體驗(yàn)〕國(guó)際一流的全景式溫泉體驗(yàn)。難忘的人生記憶?！罨瘻厝黝}，拓展溫泉功能；——將溫泉〔沐浴〕文化、黎苗文化、熱帶雨林文化融為一體，演繹社區(qū)主題文化，形成故事性主題概念〔?七仙嶺的美麗傳說(shuō)?〕；——以“水〞為主線的自然生態(tài)景觀體系以及?七仙沐浴?人文景觀體系；——社區(qū)風(fēng)格、風(fēng)情應(yīng)與主題相關(guān)聯(lián)；——強(qiáng)調(diào)社區(qū)高貴感，表達(dá)新奢華體驗(yàn)，同時(shí)“野性〞與“野趣〞相結(jié)合、“幽靜〞與“動(dòng)感〞相照應(yīng)，“原始〞與“時(shí)尚〞相融和；——進(jìn)一步形成全國(guó)“溫泉〞品牌〔類似于珠?！坝鶞厝暋ⅰ疤煦鍦厝暋炽逶〈蟾攀侨祟惻c生俱來(lái)的一種本能。透過(guò)沐浴，我們可以看到純潔與污濁，愛情與誘惑，宗教與藝術(shù)，文化的興衰與變遷。沐浴的歷史是一部人類精神生活的歷史，也是一部人類自身解放的歷史?！痉▏?guó)】弗朗索瓦絲?德?博納維爾?沐浴的歷史?安格爾?泉?功能細(xì)分將前述功能定位分布于工程中，形成以下四大功能區(qū)：別墅區(qū)酒店及配套效勞區(qū)——酒店主體及配套效勞設(shè)施〔含為酒店客戶效勞的游泳池、公共溫泉池、健康餐飲等〕景觀區(qū)〔入口景觀、社區(qū)中心景觀及景觀軸、節(jié)點(diǎn)〕溫泉功能區(qū)〔含各類型公共溫泉浴池、公用健身養(yǎng)生設(shè)施、戶外活動(dòng)設(shè)施、娛樂(lè)休閑場(chǎng)所〕風(fēng)格風(fēng)情借用文學(xué)上的自然主義表現(xiàn)手法1、充分展示熱帶雨林原始的野性與野趣：盡量保存基地內(nèi)現(xiàn)有的有價(jià)值的巨石、古樹、小溪、特色雨林2、表達(dá)黎苗風(fēng)情原生態(tài)：如可用小品表達(dá)黎族審美情趣和族群標(biāo)志的紋身；借用石材造型表現(xiàn)世世代代傳承的黎族石頭圖騰崇拜；3、使用本地材料，如石頭、木構(gòu)形成獨(dú)具特色的建筑風(fēng)格；4、室內(nèi)裝飾采用海南最具收藏價(jià)值的黎錦。戶型建議

小戶型別墅在七仙瑤池現(xiàn)有根底上加以改進(jìn)；

中戶型做創(chuàng)新戶型；

大戶型借鑒異地做法，如北京、深圳等地做法。大陽(yáng)臺(tái)景觀陽(yáng)臺(tái)，表達(dá)休閑與尊貴建筑

吸取黎苗居住文化精要，取其精華去其形式；就地取材，石和木的巧妙搭配；與自然融為一體，雖是人作，宛假設(shè)天開；〔如將巨石、樹木融入建筑本體之中〕強(qiáng)調(diào)建筑的厚重感與品質(zhì)，增強(qiáng)其尊貴屬性。野景觀建議整個(gè)景觀體系宜圍繞“溫泉文化體驗(yàn)〞這一主題概念展開，建議分為如下三大系統(tǒng)——野山野水——以原生態(tài)小溪為主體的生態(tài)水景系統(tǒng)；野性——原生態(tài)熱帶雨林體驗(yàn)風(fēng)光帶〔石、樹等〕；野趣——以溫泉文化、黎苗文化〔沐浴文化〕為主體，結(jié)合自然而設(shè)計(jì)的人文景觀時(shí)間軸，具有故事性。溫泉文化體驗(yàn)走廊——在現(xiàn)有自然山石上雕刻?七仙嶺的美麗傳說(shuō)?、?七仙沐浴圖?或溫泉區(qū)設(shè)置上述主題的環(huán)境小品，通過(guò)藝術(shù)表現(xiàn)手法表達(dá)人與自然的和諧關(guān)系。玉樹臨風(fēng)——古樹保護(hù)區(qū)該區(qū)域以自然地形或增設(shè)小溪作分界，其內(nèi)不做任何休閑設(shè)施，旨在保護(hù)原生態(tài)古樹，植被加以完善。溫泉谷——浴池集中區(qū)山為背景水為席，沐浴自然之中，全身心自然展露，完全融入忘我境界。入口景觀基地入口——主要起引導(dǎo)作用，好似好萊塢大片之序幕，一開始就給能抓住人心。建議借自然山石營(yíng)造入口景觀，或刻名流文章，描述社區(qū)生活意境，引起人們向往之情。酒店主入口〔含廣場(chǎng)〕——〔第一幕，壯觀的場(chǎng)景〕結(jié)合工程主題，以展示酒店〔前期可能會(huì)作為營(yíng)銷展示中心〕及工程形象。兩處入口考慮過(guò)渡空間處理，還要便于營(yíng)銷推廣展示。配套效勞設(shè)施〔酒店之外〕室外運(yùn)動(dòng)設(shè)施：動(dòng)感地帶——網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、攀巖訓(xùn)練場(chǎng)、野外雨林體驗(yàn)區(qū)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、瑜伽鍛煉場(chǎng)、企業(yè)野外拓展基地〔結(jié)合熱帶雨林景觀設(shè)計(jì)〕室外休閑娛樂(lè)設(shè)施：鳳凰臺(tái)——黎苗文化歌舞演藝中心〔建議設(shè)于溫泉谷〕經(jīng)營(yíng)管理打破產(chǎn)權(quán)式酒店的局限性，開創(chuàng)度假別墅投資性產(chǎn)品的藍(lán)海：引入品牌酒店管理公司，增強(qiáng)工程品牌；引入專業(yè)會(huì)所管理公司〔SPA〕，以會(huì)員制形式強(qiáng)調(diào)客戶的“階層屬性〞；商業(yè)模式創(chuàng)新——建立C2C電子商務(wù)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)委托經(jīng)營(yíng)的高效、快速、透明，保證效勞體系的創(chuàng)新與活力。生活方式導(dǎo)引新奢華