商場經(jīng)營方案

XXXXX商廈商戶管理辦法XXXXXXX商廈屬出租式商場，入駐商戶是出租式商場的衣食父母。商戶管理是商場營銷體系的重要組成部分，是企業(yè)的重要資產(chǎn)之一。商戶管理的實質(zhì)就是如何有效地運營商戶這項資產(chǎn)，對它進行開發(fā)、維護、運用并使其增值。一、對商戶地位和特性的認識1、真正尊重商戶真正尊重商戶，圍繞商戶開展工作是商戶管理的基石，沒有這個前提，談有效地管理商戶只是空中樓閣，尊重商戶是最起碼的商業(yè)道德。2、長久合作在商戶管理上，一定要有長遠眼光，而不能考慮一時一事的利益。因為商戶穩(wěn)定是商場穩(wěn)定并發(fā)展的前提，商戶群體的穩(wěn)定對于商場運營政策的連貫性和市場維護都是必不可少的。實際工作也證明，穩(wěn)定的商戶給商場帶來的收益遠大于經(jīng)常變動的商戶。商戶的每一次變動都意味著風險和費用。不到萬不得已，不要考慮換商戶。這就要求我們在選擇商戶時一定要慎重，在最初選擇時就從長遠角度考慮。3、日常性工作商戶管理需要常抓不懈，搞突擊是沒有任何效果的。商戶管理是商場管理的一個重要組成部分，因而不可放松，應(yīng)由專人負責，并進行考核。4、確保商戶的利益有人提出“商戶是上帝”，然后小心翼翼地去伺候“上帝”，造成強調(diào)商戶利益多，責任制約少，其結(jié)果“上帝給企業(yè)制造了麻煩”。從而造成企業(yè)無法對商戶進行有效的管理。其實，對商場與入駐商戶而言，只有一個共同的上帝，即消費者。商戶是商場的合作伙伴，雙方把消費者視為上帝，然后努力使其滿意并積極地購買商戶的產(chǎn)品。因為商戶的銷售政策是商家運營的靈魂。雙方應(yīng)一起共同開發(fā)市場、管理市場。因此，我們可以考慮制定適合現(xiàn)狀的常規(guī)標準，由招商改為選商，以商戶的經(jīng)營手段，品牌含量，經(jīng)營理念等作為入住的標準。這樣，商戶“上帝的感覺”沒有了，“合作伙伴的感覺”產(chǎn)生了。這種對商戶表面的限止其實為商戶營造了一個更好的經(jīng)營環(huán)境，從而提高商戶的積極性，并可能吸收和招引更好的商戶，同時要讓大家逐步形成一個意識，那就是商場與商戶是承擔相應(yīng)利益、責任和義務(wù)的利益共同體，只有共同努力，才能實現(xiàn)雙贏的目標。二、商戶的管理有人說，一粒麥子有三種命運：一是磨成面，被人們消費掉，實現(xiàn)其自身價值；二是作為種子，播種后結(jié)出新的麥粒，創(chuàng)造出新的價值；三是由于保管不善，發(fā)霉變質(zhì)，喪失其價值。這就是說，麥子管理好了，就會為人類創(chuàng)造出價值；管理不好，就會失去其價值甚至會帶來負價值。商戶也是這樣。商戶有其雙重性：企業(yè)管理得好，商戶忠誠于企業(yè)，他就會為企業(yè)做出貢獻；管理不好，他會對企業(yè)造成損失。商戶管理的目的就是要培養(yǎng)能夠給企業(yè)帶來價值的好商戶。1、商戶可分為四類：A、銷售量小、對商場也不忠誠的商戶。這些商戶是沒有價值的商戶，商場對待此類商戶的對策就是該出手時就出手，該淘汰的就淘汰。沒有進行對差的商戶的淘汰，就不能培養(yǎng)出一批好商戶。B、品牌好、銷售量大但對商場不忠誠的商戶。這些商戶常常會成為商場最危險的敵人。此類商戶“挾品牌以令商場”，他們以自己擁有的品牌和銷售額為資本向商場講條件、提要求，商場不能滿足他們的愿望，他們就還商場以“顏色”――退租或是長期拖欠租金，最后拍拍屁股走人，因為其他商場已經(jīng)必恭必敬應(yīng)在門口請他去呢。如果對這些商戶管理稍有疏忽，他們就會給商場造成很大的損失。如果商場所擁有的商戶中這些商戶占有較大的比重，那么企業(yè)的銷售和市場就很危險了。C、銷售量小但對企業(yè)忠誠的商戶。這是可以培養(yǎng)的明（5）擬定并推動與促銷活動有關(guān)的節(jié)目。（6）指導(dǎo)由各種刊物或大眾傳媒獲取信息的做法。如發(fā)行供商戶參考的內(nèi)部信息刊物；傳遞有關(guān)同行業(yè)的信息等。如上所述，商戶支援行動的內(nèi)容相當廣泛，因此，我們可以根據(jù)不同的商戶采取不同的支援方法。這些方法的采用其實就是在幫商戶賺錢。（三）感情關(guān)系——感情關(guān)系是商戶管理的重要手段。感情關(guān)系可以彌補利益的不足之處。商場管理的核心是營銷，營銷的核心是商戶管理。但是在實際工作中，我們也許對商戶的管理做得很不到位，一是沒有認識到商戶管理的重要性，二是在商戶管理方面，缺乏真正系統(tǒng)性的策略規(guī)劃和必要的技術(shù)手段。（四）合同管理1．建立規(guī)章制度要求所有的入駐商戶都簽署進場合同，沒有制度的約束，就很難落實到實際工作中去。同時規(guī)定合同的簽署、流程，確保合同的嚴肅性、科學性，堵塞漏