東平縣房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

東平房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查調(diào)查人：劉辰調(diào)查時(shí)間：-2月28日-----3目錄摘要………………3前言………………3一、東平縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境分析………3（一）東平縣概況………………3（二）東平縣城區(qū)發(fā)展規(guī)劃……………………4（三）東平縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在問題………………4二、東平縣地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)及重要宣傳手段…………………4（一）東平地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)……………………4（二）現(xiàn)有項(xiàng)目及宣傳手段……………………5（三）現(xiàn)有市場(chǎng)評(píng)定……………10三、對(duì)將來(lái)需求態(tài)勢(shì)的分析和預(yù)測(cè)…………10（一）東平縣將來(lái)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)………………10（二）房產(chǎn)營(yíng)銷發(fā)展趨勢(shì)………11（三）東平縣將來(lái)地產(chǎn)發(fā)展操作建議…………11四、結(jié)語(yǔ)…………12【摘要】隨著房地產(chǎn)行業(yè)的火熱發(fā)展，東平房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)一時(shí)間樓盤遍地開花，地產(chǎn)開發(fā)在短期內(nèi)劇增，對(duì)東平的市場(chǎng)和資金形成沖擊和考驗(yàn)。近年來(lái)，東平的地產(chǎn)開發(fā)速度及開發(fā)量過大，大多數(shù)地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)處在開工階段，造成了短時(shí)期內(nèi)大量房源投入市場(chǎng)，使得供需平衡、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)處在白熱化階段?！竞诵脑~】房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀旅游發(fā)展趨勢(shì)前言近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增加的引擎和支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)及固定資產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的奉獻(xiàn)日益明顯。特別是以來(lái)，在擴(kuò)大內(nèi)需和全方面推動(dòng)住房制度改革等宏觀經(jīng)濟(jì)政策引導(dǎo)下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，出現(xiàn)高速增加態(tài)勢(shì)。借著這股勢(shì)頭自以來(lái)，東平縣的房?jī)r(jià)就始終趨于上漲趨勢(shì)。本篇文章，從宏觀角度進(jìn)一步調(diào)研，通過對(duì)山東省東平縣的自然環(huán)境、人文環(huán)境、交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、政策環(huán)境以及綜合市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，從而對(duì)將來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等做了初步的分析和探討。東平縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境分析（一）東平縣概況東平縣，附屬山東省泰安市，管轄14個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝诩s77.64萬(wàn)，其中城鄉(xiāng)人口9.44萬(wàn)，東鄰肥城，南鄰汶上、梁山。交通便利，105、220國(guó)道、072省道、濟(jì)菏高速公路全縣貫穿，距離省會(huì)濟(jì)南車程40分鐘。境內(nèi)淡水資源豐富，東平湖為山東省內(nèi)第二大淡水湖，是水泊梁山的唯一遺存水域，近年來(lái)，東平縣以“水滸”文化為根本，以“兩山一水”（臘山、白佛山、東平湖）為重點(diǎn)，大力發(fā)展旅游業(yè)，新版《《水滸》》90%風(fēng)景在此拍攝，以謝霆鋒為主演的《《劍俠情緣》》劇組業(yè)已殺青，以陳浩民為主演的《《卜案》》劇組正在此拍攝，此處風(fēng)光秀麗，環(huán)境優(yōu)雅含有發(fā)展養(yǎng)殖業(yè)和旅游業(yè)的巨大市場(chǎng)潛力，吸引了大批中外游客。（二）東平縣城區(qū)發(fā)展規(guī)劃近年來(lái)，東平經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展跨入了一種新的發(fā)展軌道，在城區(qū)規(guī)劃建設(shè)方面，構(gòu)筑了東部行政辦公區(qū)和中心商務(wù)區(qū)，是東平都市的核心區(qū)域。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和規(guī)劃的完善，以及西部自然條件的得天獨(dú)厚，現(xiàn)在房?jī)r(jià)最高的區(qū)域在縣城西部?？h城的北部為工業(yè)園區(qū)，建立于5月，總規(guī)劃35平方公里，基本形成了以九鑫集團(tuán)、中順集團(tuán)為龍頭的日用化工、生活用紙、電子電器、鋼材加工、亞麻紡織、印刷包裝、食品加工等工業(yè)體系，園區(qū)內(nèi)共有給類公司70余家?？h城南部鄰大清河，現(xiàn)在已經(jīng)建成了水滸碼頭、清河公園，大力發(fā)展了航運(yùn)業(yè)。如（圖1）圖片一（三）東平縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在問題近來(lái)幾年，東平經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度遞增，都市建設(shè)、環(huán)境綠化等方面達(dá)成了明顯的改善，道路整修、城鄉(xiāng)改造建設(shè)框架基本完畢。旅游市場(chǎng)也日趨完善，縣城的商業(yè)發(fā)展也含有一定的規(guī)模，圍繞百貨大樓、醫(yī)院、車站形式的商品零售區(qū)極大滿足了居民的生活所需，但商業(yè)中心尚有待完善，中心區(qū)構(gòu)造不完善造成交通堵塞、臟亂差等問題尚有待解決，現(xiàn)在還沒形成含有地區(qū)性的特色行業(yè)。工業(yè)公司數(shù)量有所提高，經(jīng)濟(jì)總量有了一定提高，但總體水平單薄，旅游業(yè)發(fā)展較為快速，但規(guī)模有限。工業(yè)公司以及旅游業(yè)在招商引資等方面缺少必要的引導(dǎo)和干預(yù)，缺少發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力，總體來(lái)說(shuō)，東平經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在鄰近縣市中，還存在一定的差距。東平縣地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)及重要宣傳手段東平地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)隨著房地產(chǎn)行業(yè)的火熱發(fā)展，東平房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)一時(shí)間樓盤遍地開花，地產(chǎn)開發(fā)在短期內(nèi)劇增，對(duì)東平的市場(chǎng)和資金形成沖擊和考驗(yàn)。近年來(lái)，東平的地產(chǎn)開發(fā)速度及開發(fā)量過大，大多數(shù)地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)處在開工階段，造成了短時(shí)期內(nèi)大量房源投入市場(chǎng)，使得供需平衡、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)處在白熱化階段。從房產(chǎn)本身來(lái)看，現(xiàn)在多數(shù)的產(chǎn)品缺少創(chuàng)新元素，社區(qū)的規(guī)劃缺少創(chuàng)意，風(fēng)格單一，無(wú)高品質(zhì)的建材應(yīng)用，檔次較為低，同時(shí)缺少對(duì)應(yīng)配套和物業(yè)管理，主題內(nèi)涵不明朗。就現(xiàn)在市場(chǎng)策劃來(lái)看，整體房地產(chǎn)項(xiàng)目特別是住宅樓，基本沒有整體較為完善的策劃概念，營(yíng)銷手法較為落后，沒有明確產(chǎn)品的定位，市場(chǎng)推廣，缺少較為專業(yè)的營(yíng)銷策劃團(tuán)體。社會(huì)在不停發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)是第一要?jiǎng)?wù)，只有含有高素質(zhì)的營(yíng)銷專業(yè)團(tuán)體，才干在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出，也是東平房地產(chǎn)下一步發(fā)展的第一要?jiǎng)?wù)。（二）現(xiàn)有項(xiàng)目及宣傳手段東平縣城內(nèi)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)項(xiàng)目重要有下列幾家：1.麗景名郡2.靜安苑3.新東岳嘉苑B區(qū)4.御泉龍庭5.金信花園6.惠澤藍(lán)庭7.文化園8.盛世都市廣場(chǎng)9.東方明珠10.常春藤11.秀水佳苑12.杭州花園13.九鑫集團(tuán)—山水人家14.名士佳苑（三）現(xiàn)有市場(chǎng)評(píng)定近年來(lái)，東平房產(chǎn)猶如雨后春筍，市場(chǎng)投放量比較大，項(xiàng)目的規(guī)格以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力提高，有助于增進(jìn)項(xiàng)目綜合建設(shè)環(huán)境的形成。隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，東平交通發(fā)展便利，輻射能力正在大力加強(qiáng)，城鄉(xiāng)居民規(guī)定改善住房的需求正在加強(qiáng)，居民的消費(fèi)觀念也在逐步變化，人們對(duì)居住的環(huán)境，生活的品味規(guī)定也越來(lái)越高，在消費(fèi)方面，也更重視追求潮流、高檔消費(fèi)，城鄉(xiāng)化進(jìn)程的發(fā)展，吸引了一大批農(nóng)村人口進(jìn)城居住、就業(yè)。因此說(shuō)在將來(lái)幾年，東平房地產(chǎn)市場(chǎng)選擇率非常大。對(duì)將來(lái)需求態(tài)勢(shì)的分析和預(yù)測(cè)東平縣將來(lái)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)由于東平縣的先天優(yōu)勢(shì)，決定了東平縣房地產(chǎn)短期內(nèi)不會(huì)有太大的起伏，并且，房地產(chǎn)市一種稀缺的資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必須品，是人們最重視、最珍視、最具體的財(cái)產(chǎn)形式。房地產(chǎn)的投資與發(fā)展是一種有限量的需求，不可無(wú)限量地自由膨脹。那么，東平縣的房地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)達(dá)成一種多大的規(guī)模、發(fā)展趨勢(shì)是什么，我們做一下具體分析。將來(lái)幾年，東平房地產(chǎn)的開發(fā)趨勢(shì)為西部和北部，隨著旅游經(jīng)濟(jì)的開發(fā)，西部地區(qū)作為旅游、休閑、居住的區(qū)域，環(huán)境優(yōu)美、交通便利更適合居住。北部地區(qū)作為東平的工業(yè)區(qū)，是東平經(jīng)濟(jì)的動(dòng)脈，也是一種都市的動(dòng)力所在，在將來(lái)幾年，隨著外資的引進(jìn)，園區(qū)的環(huán)境和配套設(shè)施也會(huì)越來(lái)越完善，園區(qū)的工作人員和周邊的群體，對(duì)北部的住宅形成了一定的購(gòu)置力度。根據(jù)東平縣政府發(fā)展態(tài)勢(shì)，在將來(lái)幾年，西部地區(qū)會(huì)成為東平經(jīng)濟(jì)發(fā)展的又一新起點(diǎn)，由貫中大道自西到水滸影視基地、東平湖這一方向，是東平將來(lái)又一新的宜居區(qū)域。依山傍水，人杰地靈，無(wú)論是居住還是商業(yè)開發(fā)，就含有很大的潛力，隨著交通的便捷，東平離省會(huì)濟(jì)南的車程也縮短為30到40分鐘，依山傍水的宜居環(huán)境，前景美妙的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也會(huì)吸引不少濟(jì)南市民來(lái)此養(yǎng)老、投資。如（圖2）圖片二房產(chǎn)營(yíng)銷發(fā)展趨勢(shì)近幾年房地產(chǎn)發(fā)展快速，東平房產(chǎn)由于其地區(qū)因素，現(xiàn)在上市的產(chǎn)品大多很平庸，樓盤無(wú)整體策劃的概念，往往只是某些小型代理公司自行開發(fā)銷售，樓盤的營(yíng)銷手段也較為落后，與快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)脫節(jié)，從而不能滿足人們?nèi)找嬖黾拥膶?duì)環(huán)境，售后，產(chǎn)品的需求。因此，下一步東平房產(chǎn)營(yíng)銷來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)東平房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，提高發(fā)展商品品牌的需求，為提高整體樓盤的素質(zhì)，也是為了能夠更加好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，成立一支信譽(yù)高、水平高、素質(zhì)高的營(yíng)銷開發(fā)團(tuán)體，將是下一步房地產(chǎn)公司做好項(xiàng)目的重要確保，從而全方位提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，建立“東平地產(chǎn)第一品牌”的形象。作為東平現(xiàn)在房地產(chǎn)公司的營(yíng)銷人員來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)完善自己的業(yè)務(wù)能力，多與外地某些大型房地產(chǎn)公司交流，通過多個(gè)渠道進(jìn)一步提高自己的素質(zhì)跟修養(yǎng)，從而使得自己更加好的抓住世界潮流，掌握民眾的近來(lái)心態(tài)，找準(zhǔn)市場(chǎng)的定位，使之公司的品牌能夠更加好讓東平大眾所接受。東平縣將來(lái)地產(chǎn)發(fā)展操作建議缺少有效的調(diào)控市場(chǎng)極易引發(fā)“泡沫”，特別是在經(jīng)濟(jì)高速增加、房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)必須與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。因此，在市場(chǎng)化的條件下，特別是現(xiàn)在，在國(guó)家多個(gè)緊縮房地產(chǎn)的政策的相繼出臺(tái)之后，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)配合國(guó)家的宏觀調(diào)控方法，縮減土地供應(yīng)量，并且加強(qiáng)對(duì)樓盤構(gòu)造，面積的管理，以及對(duì)購(gòu)房資格的審查。要大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)合用住房，增加經(jīng)濟(jì)合用住房建設(shè)用地的供應(yīng)，使住房供應(yīng)構(gòu)造能夠適應(yīng)居民需求構(gòu)造，以此來(lái)緩和中低收入家庭購(gòu)房難的問題，切實(shí)解決供求構(gòu)造失衡矛盾。就現(xiàn)在而言，東平縣的住宅社區(qū)的建設(shè)總體水平還處在中低檔水平。不少開發(fā)建設(shè)的住宅社區(qū)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理和新技術(shù)、新材料的應(yīng)用等方面還存在不同程度的缺點(diǎn)。例如高能耗，低產(chǎn)出，對(duì)周邊環(huán)境造成污染等。因此在此后房地產(chǎn)開發(fā)管理中，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅社區(qū)開發(fā)建設(shè)全過程的監(jiān)督檢查，主動(dòng)使用多個(gè)新型環(huán)保材料和高效率的工程機(jī)械，主動(dòng)倡導(dǎo)綠色環(huán)保，節(jié)能等全新的理念，力求把每一種新建社區(qū)都建設(shè)成為精品社區(qū)。以適應(yīng)現(xiàn)在住房多元化的需求。提高品質(zhì)，一要靠精心規(guī)劃設(shè)計(jì)，二要靠提高房產(chǎn)的質(zhì)量。開發(fā)商是整合商，他們把成千上萬(wàn)種產(chǎn)品整合在一起，形成房屋這一最后產(chǎn)品。因此要提高房地產(chǎn)品質(zhì)，需要優(yōu)化整合多個(gè)資源。哺育品牌，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，也是公司提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的需要。房地產(chǎn)市場(chǎng)呼喚品牌時(shí)代正在到來(lái)，但是成為品牌公司談何容易。品牌的哺育，首先必須有好的產(chǎn)品品質(zhì)；另首先要有精確的產(chǎn)品市場(chǎng)定位，要有好的文化內(nèi)涵的產(chǎn)品品位。在市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，相信各房地產(chǎn)公司都會(huì)加強(qiáng)本身的管理和改造，以適應(yīng)新型社會(huì)的需要，從而使東平涌現(xiàn)出一大批優(yōu)秀的房產(chǎn)公司和出名的房產(chǎn)品牌。結(jié)語(yǔ)根據(jù)以上所述，總體認(rèn)為，東平現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)