物業(yè)管理市場(chǎng)的現(xiàn)狀與發(fā)展前景

物業(yè)管理市場(chǎng)的現(xiàn)狀與發(fā)展前景

1房地產(chǎn)管理行業(yè)存在的問題和原因分析1.1行政法規(guī)方面房地產(chǎn)管理包括許多權(quán)利義務(wù)關(guān)系，即房地產(chǎn)開發(fā)公司與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和房地產(chǎn)管理公司之間，以及業(yè)主委員會(huì)和房地產(chǎn)管理公司之間、業(yè)主委員會(huì)和房地產(chǎn)管理公司之間以及所有業(yè)主和房地產(chǎn)管理公司之間。盡管在這二十多年中,國(guó)家建設(shè)部門作為行業(yè)主管部門頒布了一系列的法律、法規(guī),各省也出臺(tái)了相關(guān)的地方性法規(guī),但由于缺乏法律和行政法規(guī),法規(guī)政策仍然存在結(jié)構(gòu)、體系、覆蓋面、執(zhí)法等許多方面的缺陷甚至混亂現(xiàn)象,因而嚴(yán)重制約著行業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。致使物業(yè)管理中產(chǎn)生大量矛盾糾紛得不到及時(shí)解決,司法機(jī)關(guān)對(duì)日益增多的物業(yè)管理案件也因缺乏法律依據(jù)而難以及時(shí)處理。1.2物業(yè)管理公司的管理服務(wù)是一項(xiàng)商品在當(dāng)前,住房的生產(chǎn)和住房的消費(fèi)都是通過市場(chǎng)來引導(dǎo)和實(shí)現(xiàn)的,作為房地產(chǎn)開發(fā)分支行業(yè)的物業(yè)管理行業(yè)也必將走向市場(chǎng)化,就是說物業(yè)管理在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下也是一種商品。所以,雖然說產(chǎn)權(quán)私人擁有、維修也是自己負(fù)責(zé),但是所享用的物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)治安、消防、公共設(shè)施的維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生的保持等提供的管理服務(wù)也是一種商品,適當(dāng)繳納管理費(fèi)用也應(yīng)是情理之中的事。但是由于在過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下,職工住房統(tǒng)建統(tǒng)配統(tǒng)管,維修管理也由單位或房管部門負(fù)責(zé),福利分房這種思想根深蒂固,造成了收費(fèi)難的局面。1.3職業(yè)技術(shù)隊(duì)伍物業(yè)管理行業(yè)是專業(yè)化和綜合性都比較高的新興行業(yè),對(duì)管理人員的專業(yè)水平和綜合素質(zhì)要求也相應(yīng)較高,但目前物業(yè)管理的職業(yè)化隊(duì)伍尚未形成。能夠擔(dān)任物業(yè)管理公司經(jīng)理、副經(jīng)理或部門經(jīng)理等中層以上的專業(yè)管理人才更少,尤其是適應(yīng)智能化小區(qū)物業(yè)管理的人才嚴(yán)重缺乏。1.4業(yè)主自治團(tuán)體依職權(quán)委托物業(yè)管理公司,即實(shí)施專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理人們往往將經(jīng)營(yíng)管理權(quán)與所有權(quán)相混淆,將個(gè)體業(yè)主對(duì)其共有公用部分、設(shè)施設(shè)備、配套場(chǎng)地的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理權(quán)授予受業(yè)主自治團(tuán)體委托的物業(yè)管理公司,由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理。這樣,物業(yè)管理就只能由物業(yè)管理公司全權(quán)負(fù)責(zé),而業(yè)主自治團(tuán)體只能依法通過招標(biāo)將統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理權(quán)委托給物業(yè)管理公司,自身只能行使選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán),而沒有保留和直接行使統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的權(quán)利。這嚴(yán)重侵害了我國(guó)城市住宅物業(yè)的業(yè)主自治團(tuán)體對(duì)物業(yè)的共有共用部分持有行使自治管理,統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理權(quán),自治服務(wù)等權(quán)力。1.5物業(yè)管理權(quán)限大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目時(shí),都沒有聘請(qǐng)物業(yè)管理公司提前介入。致使一些開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段遺留下的較多的問題,如工程質(zhì)量低劣、配套設(shè)施不完善等,在居民入住并實(shí)施物業(yè)管理后才反映出來。再加上由于接管的物業(yè)公司大多數(shù)都是開發(fā)公司的下屬企業(yè),對(duì)物業(yè)驗(yàn)收難以規(guī)范,先天不足使物業(yè)管理公司的生存和發(fā)展非常困難。同時(shí),在管理權(quán)限上,物業(yè)公司與有關(guān)行政部門難以劃分清楚,關(guān)系難以理順,物業(yè)公司、住戶、小區(qū)管委會(huì)各方在物業(yè)管理中的地位、作用、職責(zé)權(quán)力關(guān)系也不明確。物業(yè)管理與行政管理等方面的關(guān)系不協(xié)調(diào),必然會(huì)給物業(yè)管理帶來一系列的困難和問題,使物業(yè)公司的一些管理項(xiàng)目處于兩難境地,影響甚至制約著管理業(yè)務(wù)的正常開展。2解決問題的對(duì)策和建議針對(duì)目前物業(yè)管理行業(yè)中存在的以上問題,應(yīng)在政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主等各個(gè)方面做好工作。2.1完善物業(yè)管理行業(yè)的相關(guān)法律、法規(guī),并配套實(shí)施勞動(dòng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)制度我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)該實(shí)現(xiàn)“有法可依,有法必依,執(zhí)法必嚴(yán),違法必究”的法制化運(yùn)作。結(jié)合我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)及面向新世紀(jì)的發(fā)展要求,物業(yè)管理行業(yè)的法律體系應(yīng)包括以下幾個(gè)方面:房物及維修管理的法律、法規(guī);設(shè)備設(shè)施管理的法律、法規(guī);環(huán)境衛(wèi)生管理的法律、法規(guī);安全保衛(wèi)、消防管理的法律、法規(guī);行業(yè)管理辦法。通過這些法律、法規(guī)的制定與實(shí)施,使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)、收費(fèi)等各方面做到有法可依。2.2物業(yè)管理教育培訓(xùn)加強(qiáng)人才培養(yǎng),堅(jiān)持先培訓(xùn)后上崗的原則,建立一支素質(zhì)優(yōu)良、管理和服務(wù)水平較高、有良好敬業(yè)精神的職工隊(duì)伍。在物業(yè)管理教育培訓(xùn)方面,應(yīng)該加快以名牌物業(yè)管理公司為實(shí)務(wù)訓(xùn)練的教學(xué)基地建設(shè)、教材建設(shè)和培訓(xùn)一支合格的教育與咨詢師資隊(duì)伍,改革滯后的物業(yè)管理教育培訓(xùn)體制。在物業(yè)管理手段方面,逐步采用電子計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理,有利于處理大量的管理信息,輔助管理決策,控制管理過程,提高管理工作效率。2.3物業(yè)管理市場(chǎng)將更加公平、優(yōu)良物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)行公開招投標(biāo),是今后項(xiàng)目委托的必然趨勢(shì),隨著這種公開、公平的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制逐步引入物業(yè)管理行業(yè),物業(yè)管理市場(chǎng)將形成公平競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰的運(yùn)行機(jī)制。市場(chǎng)化和專業(yè)化的運(yùn)作又能促使物業(yè)管理公司提高自身素質(zhì),提高服務(wù)水平,降低服務(wù)成本,達(dá)到業(yè)主滿意,從而提高業(yè)主交費(fèi)的積極性,那么收繳率就會(huì)上升,物業(yè)公司的服務(wù)規(guī)模才能擴(kuò)大,物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大又為物業(yè)公司降低成本提供了良性發(fā)展軌道。2.4企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大,增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)?；?jīng)營(yíng),就是物業(yè)管理公司充分利用自身的資源,最大限度地?cái)U(kuò)大管理面積和管理領(lǐng)域,科學(xué)地確立自身的管理成本和經(jīng)營(yíng)目標(biāo),在一個(gè)適度界定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,最大化地占有市場(chǎng)份額。隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大,企業(yè)有能力管理更大規(guī)模的物業(yè),這樣在達(dá)到經(jīng)濟(jì)規(guī)模之前能極大地降低單位面積的管理成本。同時(shí),規(guī)模的擴(kuò)大也有利于吸引數(shù)量更多、素質(zhì)更高的專業(yè)人才參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理,增進(jìn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大也有利于拓展“一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)”的道路,實(shí)現(xiàn)企業(yè)的良性循環(huán)。2.5傳統(tǒng)物權(quán)管理工具,分我國(guó)目前的物業(yè)管理著重推行一種模式,就是在居住小區(qū)普遍由物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理,就是住宅小區(qū)的物業(yè)管理,既不由房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé),也不聘請(qǐng)社會(huì)上專門的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé),而是由樓房業(yè)主自己負(fù)責(zé)。打破單一制,實(shí)行雙軌制有其合理性,實(shí)行雙軌制的理論根據(jù)就是“以人為本”的核心價(jià)值觀念,實(shí)行雙軌制可以使兩種模式各取所長(zhǎng),互補(bǔ)其短,也符合我國(guó)的國(guó)情。另外,自營(yíng)式模式的存在還對(duì)專業(yè)化的物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量起到有利的推進(jìn)作用。物業(yè)管理公司面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不僅僅是同行,還包括可以自給自足管理小區(qū)的業(yè)主,物業(yè)管理公司除了提高服務(wù)質(zhì)量,別無中間路線可走。2.6物業(yè)管理服務(wù)的核心物業(yè)管理服務(wù)的最終目的是為居住者提供一個(gè)高質(zhì)量的生活空間和環(huán)境。物業(yè)管理應(yīng)以物業(yè)為對(duì)象,以“人”(物業(yè)所有權(quán)人和使用權(quán)人)為本,以人的生存、生活、享受、健康、相互交往為本,這也是物業(yè)管理服務(wù)的核心。用戶是上帝,服務(wù)是根本,物業(yè)管理