第三節(jié)別墅管理

第三節(jié) 別墅管理一、別墅的特征別墅的群體性。別墅的突出特征之一是群體建筑，一般是幾十棟、上百棟，統(tǒng)一設(shè)計，統(tǒng)一施工，構(gòu)成群體，形成規(guī)模，自成體系。占地多、面積大是其第二個特征。樓層少，每戶占用土地面積大，一般是一、二層，最多不超過三層的小樓，建筑面積一般在200～400平方米之間。二、別墅的特性(一)建筑檔次高設(shè)備設(shè)施齊備別墅在建筑檔次和設(shè)備設(shè)施配套上除與寫字樓、公寓等相同處之外，其主要特性是：1.框架式結(jié)構(gòu)，2～3層，防震性能好，安全系數(shù)大，保證業(yè)主或用戶使用安全 來源于：---可靠。主要建筑用材料，特別是裝飾材料主要是進口，如鋼材、鋁帶、膠合板、涂料、衛(wèi)生潔具、家用電器等。配套設(shè)施齊備，從衣、食、住、行，到吃、喝、玩、樂，從設(shè)計到施工，均為業(yè)主或用戶居住安全、生活舒適、方便進行了全面安排和考慮。環(huán)境優(yōu)美，由于別墅占用土地面積大，每戶都是獨門獨院，空閑面積多，為綠化環(huán)境提供了條件，一般有山(或營造人工假山)，有水，叢林簇擁，片片綠地，乃至鳥語花香。(二)住戶層次高在我國目前(將來恐怕也是如此)能夠買得起或租住得起別墅的，是極少數(shù)人，而決非一般工薪階層或普通老百姓。據(jù)了解目前在北京要購買一棟別墅，少則幾十萬、上百萬人民幣，多的幾百萬人民幣，最高的則要上千萬人民幣。即使租住，建筑平方米每日租金也在人民幣16元以上。因此，凡能購買或租住得起的，都是有錢的人。而有大錢的人一般都是(個別的除外)文化層次和社會經(jīng)濟地位較高，對居住條件和居住環(huán)境比較講究，自然對物業(yè)管理和服務(wù)要求較高。(三)物業(yè)管理和服務(wù)要求高正是由于客戶層次高，所以對物業(yè)管理的檔次要求也相應(yīng)高。因為有錢，更容易引起壞 人的注意。因此，物業(yè)管理必須從高標準、嚴要求出發(fā)，特別是消防保安方面、環(huán)境綠化方面和多種項目服務(wù)方面等， 要有可靠的保證，要實行封閉式管理。(四)物業(yè)管理收費標準高我國目前物業(yè)管理收費標準，只有居民小區(qū)，國家及各級政府房地產(chǎn)主管部門都做了具體規(guī)定。北京市政府1996年制定的《委托管理收費標準》中，對普通居民住宅收費標準做了明確規(guī)定。而商務(wù)物業(yè)，如：寫字樓、公寓、酒店、別墅等，國家目前尚未做出具體規(guī)定，一般是由委托方與受托方共同協(xié)商確定。從目前北京市實際情況看，三星級及其以上物業(yè)，收取管理費大體在人民幣16～40元／(平方米·月)，而以公寓收費最高。三、別墅的物業(yè)管理(一)物業(yè)管理的指導(dǎo)思想與原則指導(dǎo)思想別墅物業(yè)管理的指導(dǎo)思想是：有利于加強別墅的管理，保證住戶的人身、財產(chǎn)安全，生活方便舒適，物業(yè)保值增值。有利于物業(yè)管理公司自身的發(fā)展。有利于為物業(yè)管理公司股東創(chuàng)造一定的經(jīng)濟效益。原則物業(yè)管理的原則是：全心全意為業(yè)主服務(wù)，一切從有利于業(yè)主和用戶的角度出發(fā)，搞好各項管理和服務(wù)工作。(二)別墅物業(yè)管理的關(guān)鍵性根據(jù)上述別墅的特征與特性以及管理的指導(dǎo)思想和原則，別墅的物業(yè)管理與服務(wù)，除了與寫字樓、公寓等相同之處外，應(yīng)重點做好以下幾個方面的管理與服務(wù)工作：要特別抓好消防與保安工作前面我們已經(jīng)講過，能夠購買得起或租住得起別墅的一般都是有錢的人、社會經(jīng)濟地位比較高的人。因為有錢、因為社會經(jīng)濟地位比較高，財產(chǎn)比較多，就更容易引起壞人的注意。因此，物業(yè)管理應(yīng)特別突出加強消防與保安管理工作，要實行封閉式管理，24小時全面巡邏、全面監(jiān)控；對進出的人員進行監(jiān)視，外來人員一律實行登記制度，對來訪客人，還要電話征得住戶同意后，方可放入。要采取一切有效措施，確保住戶的人身、財產(chǎn)安全。要搞好環(huán)境綠化工作一般居住在別墅群里的住戶，絕不僅僅是解決居住的問題，而是講求享受，除了要求要 有一個安全的居住條件外，還要求有一個清靜、優(yōu)美的生活環(huán)境。因為一般別墅都是2～3層小樓，獨門獨院，樓前房后空地很多，如：位于北京東北郊溫榆河畔的麗京花園別墅，占地20萬平方米，建有389套別墅，平均每套占地514平方米。而園內(nèi)建有人工湖泊水域面積高達6500平方米；綠化面積占總建筑面積的60％，人均占有綠地110平方米。給環(huán)境綠化提供了前提條件。因此，物業(yè)管理應(yīng)特別注意搞好環(huán)境綠化工作，為住戶創(chuàng)造出一個花園式的居住環(huán)境，使棟棟別墅，掩映于綠蔭叢中，處處鳥語花香。搞好全方位服務(wù)為方便住戶，物業(yè)管