服務式金地住宅研究報告

科學筑家TheScienceofLiving服務式住宅研究匯報第1頁GemdaleCorporation思路服務式住宅發(fā)展與市場現實狀況模式與產品特點市場案例分析漁農村發(fā)展服務式住宅市場機會威脅分析開發(fā)模式分析與定位客戶服務產品功效第2頁GemdaleCorporation第一章服務式住宅詮釋服務式住宅由來服務式住宅其實是由公寓演變而來，最早概念應該源于歐洲，是當初旅游區(qū)內租給游客供其暫時休息物業(yè)，由專門管理企業(yè)進行統一上門管理，現有酒店性質，又相當于個人“暫時住家”當前在國內一些發(fā)達城市，如深圳、上海、廣州等，國際化投資環(huán)境和城市發(fā)展使得跨國企業(yè)高級外籍雇員、領事館及相關機構外籍人員、港澳臺商務人士及派駐當地國內高級管理和技術人員日益增多，他們在當地居住時間不長不短，且需要完善生活配套服務。假如住酒店成本太高，且缺乏家庭居住氣氛和功效；假如租用住宅則手續(xù)繁復，租約太短且沒有配套服務。于是針對這部分客戶，一些酒店推出租房套餐，租期可長可短（普通為六個月以上），天天平均租金比日租金為低，同時提供酒店式服務，慢慢便形成現在服務式住宅。

第3頁GemdaleCorporation服務式住宅范圍服務式住宅

產權式酒店產品：代表產品：丹楓白露，雅蘭酒店酒店式公寓：

代表產品：四季酒店海澄軒泰格公寓服務式住宅概念產品：代表產品：匯展閣置地逸軒第4頁GemdaleCorporation產權式酒店酒店單位有獨立產權，可分散出售，小業(yè)主也可自由買賣。發(fā)展商經過出售取得資金回籠。發(fā)展商或發(fā)展商聘請酒店管理企業(yè)統一經營，與小產權業(yè)主簽署若干年經營合約，承諾每年固定回報率（普通為8％）。經營與服務基本以酒店業(yè)服務為標準。合約期滿，各單位使用權返還小業(yè)主或另續(xù)簽經營合約。普通位于旅游度假勝地、酒店資源集合地、繁榮商務地段，面對短期日、月住客。

雅蘭酒店：深圳大梅沙，旅游地，偏向酒店功效

丹楓白露：深圳深南大道東，酒店與商務集中地，偏向酒店與商務功效

第5頁GemdaleCorporation酒店式公寓開發(fā)商長久持有作為租賃物業(yè)，經過出租取得租金收入發(fā)展商或發(fā)展商聘請物業(yè)管理企業(yè)提供類酒店式服務普通位于高檔商務區(qū)、外埠高端商務客戶居住集中區(qū)域

四季酒店：香港中環(huán)，世界金融中心之一，中長久客戶為偏向酒店功效海澄軒：香港大學區(qū)域，外埠高端客戶居住集中區(qū)域，偏向居住功效泰格公寓：深圳蛇口，外埠高端客戶居住集中區(qū)域，偏向居住功效

第6頁GemdaleCorporation服務式住宅概念產品單位產權分散，以出售為主，每一單位使用（住、租、商）有小業(yè)主自主經營。發(fā)展商聘請物業(yè)管理企業(yè)提供被動類酒店服務，不整體負責物業(yè)租營業(yè)務，不承諾小業(yè)主回報情況。普通位于商務、商業(yè)繁榮、交通便利、生活配套成熟、房產投資環(huán)境成熟之地段

匯展閣：深圳火車站旁，投資客戶購置，當前為中長久居住、商務混適用途置地逸軒：深圳春風路段，投資客戶購置為主

第7頁GemdaleCorporation服務式住宅產生與發(fā)展概況國外服務式住宅概念最早由深圳發(fā)展商引入國內：深圳：1993年：“服務式住宅”概念始于荔景大廈，而后有地王大廈等項目推出服務式住宅，均價1萬元/平方米，因戶型過大忽略投資客戶市場而失敗1997年：匯展閣“服務式住宅”概念火爆，銷售成功，帶動了一段服務式住宅概念產品發(fā)展（名仕閣、爵士大廈），并將此概念傳輸到其它大城市1999－：因盲目跟風服務式住宅概念漸衰落。但產品發(fā)展多樣，這期間酒店式公寓、產權式酒店都有所開發(fā)。2004－年伴隨投資氣氛熱漲，服務式住宅概念產品在繁榮地段如羅湖口岸、華強北再次興起并受到歡迎第8頁GemdaleCorporation上海：

伴隨外（港）資發(fā)展商與酒店管理企業(yè)進駐上海房地產市場，香港發(fā)展商如新鴻基、和黃、恒隆對上海關鍵地段物業(yè)傾向于持有出租，上海服務式住宅發(fā)展快速，已經有快要75個服務式住宅項目，主要位于浦東、徐家匯等商務商業(yè)繁榮地域。北京：

服務式住宅主要為高端物業(yè)概念產品，發(fā)展較少，集中于中央商務區(qū)周圍高端大戶型豪宅，并非投資型產品，比如“貢院6號”定位為服務式住宅。其它城市：

著名旅游城市、以及房地產新興城市伴隨國際酒店集團投資、出現不少適于投資產權酒店，服務式住宅概念產品與酒店式公寓因市場、經濟成熟與開放程度出現較少第9頁GemdaleCorporation服務式住宅發(fā)展簡析房地產投資市場蓬勃發(fā)展，投資氣氛濃烈，定位準確服務式住宅概念產品以及產權式酒店受到市場歡迎外資發(fā)展商進駐，對繁榮地段酒店式公寓有資金周轉能力以及經營經驗伴隨中國服務行業(yè)開放，更多國際酒店集團以及服務住宅管理企業(yè)進入中國市場。他們與本土發(fā)展商攜手，協議管理或經營酒店式公寓、產權酒店使該類產品開發(fā)、經營以及服務更趨于成熟，并第10頁GemdaleCorporation第二章經典案例研究

服務式住宅概念產品匯展閣背景與定位

匯展閣位于羅湖香格里拉酒店北側，33層總建面3.5萬m2。發(fā)展商深房集團最初定位為寫字樓，1996年封頂后寫字樓市場飽滿，以14000元/M2轉賣大中華該做住宅。當初市場少許服務式住宅并未照料到投資客戶市場，大中華改做小戶型服務式住宅,以投資客戶為目標，推出一舉成功。產品與配套

匯展閣改定位為小戶型服務式住宅后，基本為1室1廳與單房戶型，精裝修出售。因為由寫字樓改造限制，安裝了中央空調，廚房烹調只能依靠電能。戴德梁行提供物業(yè)服務。第11頁GemdaleCorporation服務式住宅概念產品匯展閣營銷與推廣

匯展閣1997年回歸前夕推向市場，以服務式住宅投資前景為概念，時逢市場投資氣氛濃烈，經過近3000萬媒體投放費用，匯展閣快速實現92%銷售率，并實現均價1.8萬/m2，并創(chuàng)造了最高單價3萬元/M2神話經營情況

因為戶型及功效不宜居家，租客較多用為小企業(yè)辦公用途與短期居住。匯展閣售出后物業(yè)服務由大中華親自管理，服務水平下降，服務僅定位為普通大廈管理；房源租務現有小業(yè)主自行管理，也有委托物業(yè)管理企業(yè)管理。租金水平不停下降，1房1廳月3000元/月，略高于普通住宅，但比酒店式公寓與產權酒店月租金相差較多。簡析優(yōu)勢：1、地點宜住、宜投資、宜辦公

2、大市良好，產品迎合市場投資大熱氣氛不足：1、受后期改造限制，戶型及其功效有一定缺點

2、后期經營管理不善，產品定位下滑第12頁GemdaleCorporation服務式住宅概念產品置地逸軒背景與定位

置地逸軒位于羅湖區(qū)春風路黃金地段，佳寧娜廣場東側。南方工業(yè)集團投資，34層總建面7.9萬M2，1270戶，容積率9.1。因為地處繁榮，以及周圍市場傳統用家需求，該項目依然以小戶型出擊，并包裝以“六星級國際服務公寓”推售。產品與配套1、戶型：1房1廳40-45M2占60%，2房2廳55M2占20%，單方28-32M2占20%2、戶型賣點：戶內廳、房、廚、衛(wèi)、陽臺功效齊全、空間適用；1房1廳帶雙陽臺、單方帶1陽臺，是市場上少有產品，受到客戶歡迎。

3、裝修：套內裝修預計800元/平方米；酒店格調主要經過大堂，電梯大堂等公共空間裝修實現：6米高豪華星級酒店大堂、水圍式豪華觀光電梯，電梯大堂軟裝飾。4、物業(yè)服務：發(fā)展商自管，戴德梁行提供物業(yè)顧問服務，推出5優(yōu)服務概念使“國際服務公寓實至名歸”第13頁GemdaleCorporation服務式住宅概念產品置地逸軒營銷與推廣

置地逸軒趁市場升溫熱潮主打投資客戶，因項目周圍投資市場客戶基礎雄厚，推廣主要以分布關口要塞和項目周圍戶外廣告為主，反而鏡內外主流媒體投放量較少，經過較長預熱期與收籌期鋪墊，首批單位推出700多套，解籌600多套。截至當前項目整體銷售率近98%，平均月銷售套數200套。實收均價9800元/m2，比周圍競爭樓盤價格高出15%?？蛻簦?成投資客戶，其中5成外銷港客。簡析優(yōu)勢：1、市場升溫，投資活躍

2、地段成熟繁榮，宜住宜商宜投資3、產品：與其它口岸樓盤相比，賣場與公共空間裝修裝飾高雅溫馨，切合并支撐了服務式住宅概念；戶型成熟適用，雙陽臺小戶型市場供給較少，受到客戶認可。服務概念包裝時尚、完整。小結：服務式住宅概念產品最主要是地段，其地段應是適合各種功效用途，才能為投資者帶來收益前景；其次是產品應符適用家需求；最終，服務配套是錦上添花投資概念，服務以及現場服務包裝有利于愈加堅定投資者信心，實現溢價銷售。第14頁GemdaleCorporation酒店式公寓

蛇口泰格公寓地理位置：位于蛇口工業(yè)大道南端西側,毗鄰鯨山別墅區(qū)。項目概況：整個項目占地17300平米，總建筑面積34000平米，分為A、B、C、D、E、F、G七棟，其中A-E棟為四層建筑，F棟為六層建筑，G棟為25層建筑，項目總套數為232套

1、客戶定位泰格公寓產權為發(fā)展商持有，并不對外銷售。因而客戶定位是指項目標租客情況。從項目租客組成來看，主要是外企派華人士，較大百分比日本人、韓國人。租期普通為六個月以上，主要是長久工作產生居住需求。泰格公寓服務式住宅定位，主要市場背景是蛇口片區(qū)外企商務氣氛濃厚，提供了穩(wěn)定外企客戶，同時項目周圍環(huán)境優(yōu)美，配套完善，是片區(qū)酒店、公寓發(fā)展成熟下衍生物。第15頁GemdaleCorporation2、戶型定位及空間功效

公寓類型面積：㎡月租價日租價單房公寓2812，000900豪華單房公寓（1房）6018，0001，200經典單房公寓（1房）9425，0001，500豪華二房公寓11830，0002，000經典二房公寓14035，0002，400豪華三房公寓17640，0003，000經典三房公寓18945，0003，500豪華三房復式公寓23688，8888，888精選四房復式公寓25566，6666，666經典四房復式公寓33699，9999，999因為戶內面積偏大，戶內各個功效空間都能做到舒適寬大，廚房寬大明亮，做成半開放式格局；客廳尺度顯著加大，開間大，重視舒適性；餐廳功效含糊化；強調商務空間獨立性；設置生活陽臺，室內愈加通透、增加生活氣息；洗手間基本上是暗衛(wèi)處理?？傮w感覺空間功效區(qū)分顯著，但空間利用上過于奢華，相對普通酒店公寓，缺乏緊湊實用。分析

從戶型配比看，28㎡單房只有幾套，依然以一房和二房為主。從單套戶型面積看。尺度上偏向居家空間感，甚至比普通住家面積更大。需要說明是，泰格公寓所謂118㎡、140㎡二房其實是帶有一個書房三房配置，94㎡一房同理。第16頁GemdaleCorporation3、室內配套設備

廚房餐廳客廳臥室衛(wèi)生間微波爐餐桌電視柜及電視機電視機洗手盆洗碗機（2房以上有）餐椅音響衣柜浴缸抽油煙機餐具DVD機床頭柜及臺燈花灑冰箱沙發(fā)坐便器洗衣機茶幾電磁爐壁畫灶具及炊具裝飾用具管道直飲水其它裝修配套特征室內中央空調系統煙感器背景音樂，可自動調整洗手間為雙向開門，可從客廳和臥室分別進入附加設備用具迎賓禮藍兒童玩具套裝辦公文具禮盒嬰兒床和兒童椅浴室洗浴用具第17頁GemdaleCorporation4、服務體系

泰格公寓由發(fā)展商聘請國際服務式住宅管理企業(yè)新加坡輝勝企業(yè)擔綱管理。管理企業(yè)為客戶提供半主動式酒店服務，每個月收取租金10%作為管理企業(yè)收入。至水陸聯運站、主要商業(yè)及購物區(qū)無償穿梭班車服務每套公寓提供一個停車位前臺、賓客服務以及晝夜保安暫時照看嬰兒服務洗衣服與干洗服務庭院式游泳池與兒童淺水池商務中心、會議室及閱覽室咖啡廳健身室燒烤設備及露天陽臺兒童室內游戲室和露天運動場每個月位住客舉行活動周一至周六客房清理服務每日無償歐陸式早餐（周一至周五除公共假期外）第18頁GemdaleCorporation香港四季酒店1、背景與定位四季酒店屬于香港中環(huán)國際金融中心項目標一部分，國際金融中心由新鴻基地產等4家地產財團合作開發(fā)。四季酒店是由國際著名酒店集團FourSeasonsHotelsandResorts管理5星級酒店公寓，50層共5.3萬M2，提供519個套房單位。四季酒店以1個月至一年租期為主，面向國際高端商務客戶，每個月呎租50-60元。2、戶型功效公寓類型面積：平方尺公寓547－699一房903－1167二房1433－1490戶型配比：公寓：1房：2房＝26.6％：60％：13.3％空間功效：單元空間比周圍市場住宅空間更大更舒適，以適合國際客戶；公寓與普通高檔酒店房間無太大差異，增加備餐臺功效；套房重視私密性，廳、房、衛(wèi)功效齊全舒適，但相比普通住宅，廚房與餐廳空間較開放。第19頁GemdaleCorporation2、室內配套廚房微波爐、洗碗機、冰箱、洗衣干洗一體機、餐具客廳42’等離子電視、家庭娛樂系統、DVD機臥室電視機、衣柜洗手間浴室配置15寸液晶電視軟性配套有線電視、網絡3、公共配套及服務商務功效生活配套服務尤其項目2個舞廳屋頂泳池選擇高低或不過敏枕頭香港方面節(jié)目7個會議室健康CLUB及休閑室四季床單項選擇擇節(jié)日慶賀行政會晤室Spa隨時隨地禮賓服務香港旅游高級餐廳閱讀及上網室送餐上門興趣小組兒童游樂室個人儲備室自助洗衣店第20頁GemdaleCorporation小結：

酒店式公寓為開發(fā)商長久持有收租模式，普通由含有實力開發(fā)商開發(fā)，國內發(fā)展商開發(fā)這類物業(yè)較少，香港開發(fā)商則有一定量開發(fā)。該類物業(yè)位置處于商務商業(yè)繁榮地段或流動商務人士居住集中區(qū)域。公寓偏向酒店舒適型或偏向中等住宅式，則取決于地段及客戶特點。

比較目錄偏向酒店式高端公寓偏向住宅型中端公寓代表項目香港四季酒店蛇口泰格公寓香港馬鞍山海澄軒香港荃灣汀蘭居共性位置商務商業(yè)繁榮區(qū)域或商務流感人口聚集地戶型1房1廳為主，有少許單方、兩方、三房戶內功效戶內廳、房、廚、衛(wèi)、餐功效區(qū)齊全，布局與普通住宅無大差異；餐、廚功效淡化，空間比普通住宅小產品配套餐廳、小會所基本功效。差異戶型檔次同類戶型比普通住宅面積、空間更大，舒適豪華同類戶型與普通住宅面積、空間大致相同租金比周圍普通住宅月租高出3-4倍比周圍普通住宅月租高出30-50%產品配套豪華裝修，家俱電器裝飾高檔普通精巧裝修，家俱電器裝飾中高服務配套專業(yè)酒店或服務企業(yè)提供主動式酒店服務與更居家、個性化服務普通發(fā)展商自管，提供半主動式酒店服務，其它個性服務可被動提供額外收費第21頁GemdaleCorporation丹楓白露1、基本資料地理位置：羅湖深南東路與沿河南路交匯處。項目概況：占地面積6.28萬平米，

建筑面積4887平米，容積率11.18環(huán)境設計：澳大利亞怡景師周圍配套：沃爾瑪購物廣場、萬佳百貨、百佳超市等物業(yè)管理：深圳市三九物業(yè)管理有限企業(yè)2、客戶定位及運行模式丹楓白露由爛尾樓改造成住宅小戶型，發(fā)展商因有開發(fā)與經營酒店經驗，將此項目作為產權式酒店公寓出售，投資客戶簽署購房協議同時簽署經營委托協議，委托經營。發(fā)展商返租經營，每年依據固定投資回報率向客戶提供固定租金。酒店直接使用者為租房客戶。因為項目周圍配套完善及長久經營品牌效應，酒店租客以1月或三月短期為主，能夠滿足酒店租營收益。普通套房月租金約為1萬/月。產權式酒店第22頁GemdaleCorporation3、戶型定位及空間功效公寓類型面積：㎡日租價（可打對折）高級套房541100商務套房691200開放式商務套房691200豪華套房85.51700行政套房1193500總裁套房2058000戶型與配套分析：戶型配比上，依然以54㎡和69㎡平米1房為主，輔以部分大面積兩房。戶型定位以考慮投資客總價支出與居家自主為先，在內部裝修上再依據酒店客戶需求進行空間調整。套內功效：廳、房、廚、衛(wèi)、陽臺功效區(qū)分合理，基本遵從當地普通住宅功效設置與要求。但因為舊樓改造，戶型并不方正實用，而顯得緊湊。戶內功效主要特點：廚房分隔為中、西廚作業(yè)區(qū)；洗手間可作客臥兩用；1客房套間客廳布置商務空間；雙客房套間內，雙客房均配帶衛(wèi)生間與衣帽間。交樓標準：開發(fā)商為酒店經營需要，入伙后增加投資，室內裝修裝飾平均約元/平米。租營期滿后按現標準返還小業(yè)主。公共空間：大堂、餐廳、樓道等完全酒店式裝修，雅致溫馨。第23頁GemdaleCorporation半開放式廚房臥室客廳辦公區(qū)隔第24頁GemdaleCorporation4、配套設施廚房抽油煙機、爐灶、無償餐具客廳電視機、寫字桌、雙人沙發(fā)、自控空調（小型中央空調）臥室電視機、衣柜、床頭柜燈具等洗手間KOHLER衛(wèi)生潔具三件套軟性配套國際直撥電話、寬頻上網、有線電視、電影頻道公共設施配套健身中心/游泳池、商務廊及圖書室5、服務體系：完全酒店主動式服務商務服務；私人管家服務：整理和打包行李、房間用餐、整理家居和二十四小時禮賓服務；家政服務：無償擦鞋、提供每日報紙、送餐服務、洗衣服務6、特色經營丹楓白露還設有別具特色女士樓層，為照料到女性生理和心理特點，房間內全部擺設均為女士尤其而設。整個房間色調柔美明朗，裝潢雅致迎合時尚女性品味，別致香薰燈，白色蝴蝶蘭，清新綠色植物，為女士提供獨享幽雅小天地。房間內尤其配置了全套女士護膚妝扮及日慣用具，使旅居在外女士能夠感受到家普通溫馨和舒適。為滿足不一樣客人需求，酒店還設有綠色環(huán)境保護無煙樓層以及為商務人士提供一系列便利和至尊行政樓層。

第25頁GemdaleCorporation小結

產權式酒店業(yè)近年發(fā)展快速，尤其在旅游勝地。開發(fā)商將產權出售后，委托酒店企業(yè)進行管理。酒店企業(yè)依據協議給與固定回報，普通每年稅后回報率為4.5%-5.5%。投資者擁有產權，可自由買賣，回報穩(wěn)定，并享受酒店入住與服務權利。產權式酒店購置者基本是投資客戶，但用戶上定位比前出租式酒店公寓更多樣化。其中為用戶提供住家式套房、以月租為主產權酒店普通適于在城市商務區(qū)或酒店業(yè)集中區(qū)域，以到達客源共享。如丹楓白露位于三九酒店后，并與三九酒店達成經營內容方式上互補。發(fā)展商開發(fā)產權式酒店控制點：要同時顧及小業(yè)主以及酒店管理企業(yè)對產品配套、戶型、交樓標準等方面要求。防止因租、售定位差異過大造成經營、銷售困難，防止后期追加投資。先租后售。理論上發(fā)展商應先與酒店管理企業(yè)達成租約，依據租、售市場需求產品定位、投資、回報條件等，才能開始產權銷售。第26頁GemdaleCorporation1、區(qū)位決定性原因。商務商業(yè)繁榮區(qū)、交通樞紐區(qū)、酒店業(yè)集中區(qū)域、高端流感人口聚集區(qū)、旅游度假區(qū)。2、交通服務式住宅不一樣于傳統住宅項目，客戶組成和需求決定了其要求交通便捷，最好處于城市主要交通交匯處。原因在于客戶商務需求要求離城市主要商務區(qū)較近，便于住區(qū)和工作區(qū)聯絡。3、周圍設施另一個原因主要是取決于一個區(qū)域“便捷度”。即地段周圍配套、交通、服務設施對居住人群支撐能力。即使服務式住宅能夠提供類似酒店服務，不過住客租期長久性決定了其生活上配套需求。這些需求不但僅局限于洗衣、訂餐等便利服務，同時包含飲食、社交、購物休閑等大宗需求，因而項目周圍需要包含市政設施、餐飲、購物商圈等配套設施。第三章服務式住宅特點小結服務式住宅市場特點第27頁GemdaleCorporation4、租賃投資氣氛從服務式住宅最終客戶組成來看，租客是服務式住宅最終使用者。而項目購置者投資意向很大程度取決于片區(qū)租賃市場投資氣氛。如深圳羅湖，因為長久形成市場觀念，租售兩旺，片區(qū)租賃氣氛加強了投資者購置信心。

第28頁GemdaleCorporation1、客戶組成

服務式住宅產品特點服務式住宅概念產品投資客戶為主；少許自住、小型辦公自用中高端住戶為主，少許辦公自用，租期較長類型買家用戶酒店式公寓——中高端客戶用于自住，并附帶處理少許商務活動產權酒店投資客戶游客、商旅客戶中高端客戶定義當地高收入、生活時尚年輕客戶長駐當地異地或跨國集團高級雇員差旅期較長商務客戶（投資業(yè)、咨詢業(yè)、IT業(yè)等）與本城業(yè)務較多自雇人士（商人、設計師、小私營業(yè)主）特：留守人員、中外家庭（深港家庭）當地soho族群第29頁GemdaleCorporation2、運行模式

銷售模式：服務住宅概念產品

采取出售方式，能夠盡快收回投資，取得回報，降低市場風險，這是發(fā)展商樂于采取經營方式，實踐中為絕大多數發(fā)展商所采取。普通在營銷推廣上主打服務式或者酒店式住宅概念，概念支撐包含酒店式空間裝飾、關鍵是服務配套概念。

但因為是出售項目，服務承諾普通都語焉不詳。持有收租模式：酒店式公寓

租營模式下服務式住宅由發(fā)展商持有，以長久租賃為主。要求發(fā)展商有雄厚實力和含有較高酒店式管理能力，所以實力發(fā)展商普通自己經營，高端產品會引進專業(yè)酒店管理機構負責長久經營。租營模式考慮到后期租客服務和酒店式管理，在前期會更多地考慮項目配套設施，包含健身房、餐飲、泳池、中央空調、飲水系統等。同時，在平面空間上更偏向酒店式一體化套房。產權式運行模式：產權分散銷售，統一經營類似于產權式酒店。將住宅單元按產權出售，由發(fā)展商或其委托酒店企業(yè)負責后續(xù)經營管理。即使產權式提供穩(wěn)定回報會刺激投資者購置欲望，但發(fā)展商一樣冒著高空置率危險，后續(xù)租營一樣要求引進專業(yè)管理企業(yè)。產權式住宅只不過是銷售和租營一個結合體。

第30頁GemdaleCorporation3、裝修配套1）公共空間

立面:住宅格調+酒店、公建元素

大堂：偏向酒店式大堂格調，或大方氣派，或精巧高雅。

標準層電梯間與走廊：酒店裝飾格調，考究電梯出口對景、樓道普通無自然采光，重視溫馨燈光設計。服務式住宅概念產品在標準層標準則更偏向普通住宅。

會所：健身、游水、小規(guī)模商務功效為常見功效。另外餐廳或咖啡廳、桑拿按摩服務在產權式酒店和酒店公寓中也基本配置，服務住宅概念產品中則較少。而兒童游樂室則在酒店式公寓和服務式住宅概念產品中更常見。泰格海澄軒海景酒店海澄軒丹楓白露第31頁GemdaleCorporation3、裝修配套2）室內空間

服務式住宅基本以1房1廳以及2房2廳小戶型為主。室內空間與功效與同類戶型普通住宅大致相同，且越高檔服務式住宅越向“居家”感受回歸。而且服務式住宅概念產品戶型上創(chuàng)新速度更加快，廳、房：區(qū)隔重視私密性，空間適用

廚、餐：各類服務式住宅廚餐空間相對普通住宅都較小，且多用電火。但檔次越高服務式住宅和酒店公寓，廚房反而越寬大，功效齊全。

衛(wèi)生間：大多寬大舒適，在設計能夠實現情況下盡可能由自然采光。

其它：觀景陽臺是普通酒店不具備，所以也成為受住家用戶歡迎賣點。尤其是服務式住宅概念產品，更突破了小戶型傳統緊湊、節(jié)約觀念，深圳越來越多小戶型具備居家完整功效，更多設計雙陽臺，并受到客戶歡迎。

第32頁GemdaleCorporation3、裝修配套3）套內裝修裝飾

服務式住宅概念產品：帶精裝修出售，裝修格調中庸平穩(wěn)，手工精巧。酒店公寓：裝修、家俱、裝飾比較齊全，格調含有家居氣氛。部分廚房家俱額外出租。

產權酒店：裝修、家俱、裝飾齊全，且格調酒店化服務式住宅配置全屋裝修，廚衛(wèi)家電。酒店式公寓與產權酒店套房內另有家俱齊全。普通裝修擺設（沙發(fā)、咖啡桌、餐桌、窗簾、熱水供給、床單及地毯）之外，還安裝了空調、彩色電視機。大部分廚房或小廚房都配置了冰箱、微波爐、廚房用具、器皿及餐具。但洗衣機卻不一定有，尤其是在已設有洗衣服務或共用投幣洗衣機情況下。室內要有衛(wèi)星電視、網絡設施軟性配套等

酒店式公寓居家格調產權式酒店格調第33頁GemdaleCorporation4、服務體系

酒店式公寓用家是一個特殊群體，與酒店房客不一樣，所以要針對他們需求提供對應服務。服務兩方面偏重點：1、如以居家為主酒店式公寓，可提供照料老人、小孩、接送學生之類服務，衣服洗熨、代購日慣用具、家居清潔等也是必不可少服務。2、酒店式商務公寓，則要多考慮商務人員需求，多提供一些商務資源和信息，提供法律顧問、工商咨詢、理財咨詢及秘書服務、出租商務用車、代購辦公用具、代訂飛機、火車票等。

服務提供者物業(yè)管理企業(yè)或酒店企業(yè)提供服務方式主要有兩種：1、主動式服務：管理企業(yè)提供主動高質素酒店式服務，除與酒店相近硬件和裝修外，管理企業(yè)定時為租戶處理全部家居事務，包含定時整理房間，安排報紙及干洗遞送服務，體貼照料每一個生活細節(jié)。租戶將不用為家務而操心。

2、被動式服務：管理企業(yè)提供被動到戶服務，硬件和裝修未必與酒店相同，主要是管理企業(yè)為住戶提供一站式、可選擇家居服務，使駐外人員盡情享受生活，更可感受到在家普通溫暖自在。第34頁GemdaleCorporation無償項目收費項目*每戶寬帶網絡專線。

*提供商情咨詢。

*代訂國內外訂房及航空機位及交通安排。

*國內外旅游咨詢服務。

*會議安排。

*郵件收發(fā)、快遞、空運安排。

*代訂書籍、雜志、報紙。

*電話轉接及留言服務。

*美容及發(fā)型設計預訂。

*代收代繳水電、燃氣、電話及雜費。

*蚊蟲消毒。

*從屬設備維修。。

收費項目*家居清潔服務。

*商務文件打字、傳真、復印。

*各項文書處理、代辦翻譯服務。

*衣物送洗服務。

*代辦證件、執(zhí)照年檢、年審。

*特約家政及褓姆托兒服務。

被動式服務菜單示例：第35頁GemdaleCorporation服務式住宅與酒店區(qū)分戶型不局限于酒店單房。服務式住宅戶型有單房、1房、2房甚至3房，適合不一樣家庭及人口組合需要。同時，在戶型面積上，尺度要大于酒店格局，有時也比純住宅單位戶型面積要大。如2房面積80－90㎡。在戶型功效上與酒店大有不一樣。①酒店普通沒有廚房，服務式住宅為滿足居家需要都設置廚房。②服務式住宅因為是居家住宅，設有客廳和餐廳戶型功效，這點酒店并不具備。③酒店沒有陽臺，服務式住宅設有觀景陽臺（或生活陽臺）。④酒店洗手間空間小兒局促，服務式住宅洗手間尺度較大，配有浴缸、淋浴、洗手盆等。假如是兩房，各配一個洗手間，形式為套間布局。配套設備豪華齊全。主要配套設備有：①廚房區(qū)分酒店配置慣用居家電器，如冰箱、洗衣機、微波爐等。②客廳、臥室各配置電視機、DVD、音響、沙發(fā)。③餐廳有餐桌和餐椅。④包含一些慣用家庭裝飾品。服務系統。除含有酒店普通服務外，服務式住宅還提供長久性服務，如每七天房屋清掃、會所服務、禮賓服務、保安服務等。

第36頁GemdaleCorporation酒店配置服務式住宅配置外部分別*游泳池*餐廳不一樣類別及風味*健身房*運動場*其它休閑娛樂設施*有大量服務人員*配置比較少，只有一個小餐廳及健身房*少許服務人員內部分別*普遍一個開放式單元設計*沒有廚房*豪華裝修*最少一個房，甚至3個房或以上，空間尺度大，適合家居*有廚房及全部煮食用具*裝修以舒適為主，配家私家電*廚衛(wèi)套件，其它家庭配套：音響、影碟機服務設施天天清潔－包含換床單和洗漱用具?？蛇x擇天天或多天清潔其它服務*安全服務、*家政服務*商務服務*交通服務第37頁GemdaleCorporation第三章漁農村項目服務式住宅定位分析

本項目服務式住宅硬件設施和服務內容決定于項目標定位以及項目運行模式。項目定位市場條件、用戶需求運行模式企業(yè)經營策略、可行性第38頁GemdaleCorporation1、外部條件原因分析A．地段原因項目所處皇崗口岸片區(qū)，北接深圳市中心南區(qū)——皇崗、崗廈一帶。即使中心區(qū)行政、文化中心輻射范圍對本項目影響較弱，但依靠毗鄰香港獨特優(yōu)勢，給項目帶來穩(wěn)定大量深港往來商務人流，是服務式住宅有效目標客戶群。B．交通原因地鐵開通后，本項目成為跨境交通樞紐地域，將傳動往深圳福田、南山、寶安區(qū)過境人流，且也能與港人聚集羅湖區(qū)有方便對流。C．生活商業(yè)配套原因當前漁農村區(qū)內生活配套極不完善，生活配套基本上依賴于片區(qū)外配套設施。主要商業(yè)形式也就是茶餐廳、洗腳城等低級娛樂生活場所。極難負擔片區(qū)生活需求。但改造后將有3萬平米商業(yè)體量，包含主力商家進駐和各種類型商業(yè)業(yè)態(tài)。同時，商務族可經過地鐵沿線方便處理商務和生活區(qū)聯絡（如沿線福民站商業(yè)圈、會展中心商務區(qū)）——為服務式住宅具備條件。市場分析第39頁GemdaleCorporationD、市場投資氛圍因國內宏觀調控，國內房地產投資收到遏制，目前暫處于觀望狀態(tài)，多數投機行為將被擠壓出市場。同時深圳以及香港進入加息周期，預計中短期內，對房地產投資欲望將有整體降溫但其次，國內優(yōu)良投資渠道或資產有限，房地產長久而言仍是居民投資主要渠道之一；其次，口岸物業(yè)由于其地段優(yōu)良，產品稀缺，單價較高而增幅有限，投資客戶主要以長線收租為主。此類客戶受到調控影響較小。本項目地處口岸一線，含有地段、產品稀缺關鍵優(yōu)勢極具投資前景，在投資市場收縮，優(yōu)質投資渠道降低情況下，更凸現本產品投資價值潛力第40頁GemdaleCorporation2、內部條件因素分析A．考慮項目售價。均價1萬在片區(qū)屬于高檔項目，雖然有地鐵和口岸可以借勢，但如果項目沒有突出特點，客戶必定沿地鐵沿線進行分流。如果做服務式住宅，一方面，服務式住宅便于提升項目整體檔次和素質，制造尊貴高檔之感，為價格溢價提供空間；其次，服務式住宅在項目大致量小戶型市場中營造差異化，防止過分同質競爭，創(chuàng)造更大贏利空間。B．同區(qū)產品差異化。本項目有一定量面對投資市場一房一廳，加上返建物業(yè)小戶型，在未來租賃市場上將有較多同質產品競爭，這些出租物業(yè)都有一樣地段優(yōu)勢。投資客戶對產品品質、概念有較高期待程度。經過服務式住宅概念包裝，可突出區(qū)別于其他普通小戶住宅特殊性，實現銷售突圍與溢價可能。第41頁GemdaleCorporation優(yōu)勢：皇崗口岸過境通道開通所帶來巨大人流——潛在客戶項目作為口岸物業(yè)和地鐵周圍物業(yè)帶來巨大投資價值地鐵開通與外界交通接駁服務式住宅在項目中優(yōu)越位置——小區(qū)入口、深圳河米埔景觀支撐劣勢：片區(qū)缺乏商務氣氛，中心區(qū)對項目輻射影響小生活配套不足交通通路單一規(guī)劃設計缺點，如會所功效不在服務式住宅中、對服務式住宅客戶需求有影響機會：處理皇崗口岸帶來深港商務客戶居住問題處理片區(qū)企業(yè)高層人員居住高檔次住宅一個新興物業(yè)類型提升項目標整體素質和檔次提升項目溢價空間皇崗口岸片區(qū)近年供給量降低下購置力釋放威脅：片區(qū)吸引商旅客戶能力不足，片區(qū)有待完善發(fā)展房地產政策對項目投資物業(yè)影響物業(yè)成本增加（配套、裝修、服務）3發(fā)展服務式住宅優(yōu)劣勢處理前景概念營銷：皇崗地鐵總站+福田大中心區(qū)=華南商流動脈，

機遇無限可能配套：現場商業(yè)包裝，部分品牌提前招商會所：服務式住宅單體內設小型商務會所投資市場風險：經過戶型將總價控制在傳統投資客戶可接收主力總價范圍內第42頁GemdaleCorporation4用戶分析酒店式公寓硬件設施和服務內容決定于酒店式公寓定位，而酒店式公寓定位則決定于購買或租賃這類物業(yè)用家需求。投資者群體依托于用家群體，物業(yè)不適適用家，也不會有人投資。A．香港北上工作管理人員。此類客戶主要是跨過公司派遣部門經理、高級專業(yè)人士等，級別較高，由公司負擔高額房租費用。由于任期一般在1－2年，或未來未定在深圳長久發(fā)展，住酒店長久支出較高，又不適合買房，因而選擇服務式住宅。其次是因為服務式住宅可以滿足其日常生活服務、管理需求，配套完善，居住環(huán)境佳B、深港自雇人士。由于深港經濟一體化趨勢，越來越多香港人北上置業(yè)或者在業(yè)務上與深圳更為親密，其中自雇人士對居住品質要求更高，地段便利、產品優(yōu)質房產不僅可作中轉停留，也可接待處理商務事務。C．福田保稅區(qū)內外籍、外地企業(yè)管理者。保稅區(qū)內外籍企業(yè)較多，其管理者有較多外籍、外地人士，此類客戶對居住品質有較高要求，一般在保稅區(qū)外租住房子。本項目擁有地緣優(yōu)勢，對此類客戶有吸引力。第43頁GemdaleCorporation開發(fā)模式分析

服務式住宅不外乎直接銷售和長久持有租營兩種經營方式。銷售有利于項目標資金快速回籠；長久持有則能夠享受穩(wěn)定經濟收益和地鐵口岸規(guī)劃落實后帶來升值收益。

兩種經營模式比較銷售長久租營優(yōu)勢快速回籠資金帶動其它住宅旺銷免去租營帶來守尾問題穩(wěn)定長久收益底皇崗地鐵通車、廣九上水段通車后實際所帶來物業(yè)巨大升值空間不足銷售壓力、推售費用在售價上難以享受地鐵、口岸落實帶來升值價值連續(xù)經營管理費增加連續(xù)經營需要引進專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)成本和提供一體化服務成本租營管理好壞風險第44頁GemdaleCorporation銷售方式純酒店定位：整棟出售給酒店集團

快速回款、降低營銷投入、高檔酒店定位有助提升項目整體檔次

需長久商業(yè)談判，延誤項目進度產權式酒店：

帶酒店租約出售

回報率承諾有助促進銷售，高檔酒店定位有助提升項目整體檔次

需長久商業(yè)談判，兼顧管理企業(yè)與業(yè)主需求，鎖定投資市場收縮客戶群，經營守尾……服務式住宅概念產品：分散產權出售，不承諾回報，產品、服務新包裝

產品包裝有助促進銷售和溢價

入住后難以確保服務及居住品質提議：整棟出售可考慮嘗試。項目推進中產品設計、服務策劃則以銷售服務式住宅概念產品標準為主。服務式概念產品銷售方式相對于持租經營營，最少能夠弱化對硬件配套（如泳池、餐廳、健身房）需求，而利用項目會所功效滿足。在內部裝修上可提供菜單式家居配套，免去大量購置成本。同時考慮服務式住宅終極客戶為租客，因而在銷售同時，應該為投資客提供租賃渠道和客源，確保項目穩(wěn)定收益率，提升價值，促進銷售第45頁GemdaleCorporation我們了解服務式住宅——類似于酒店但偏向家庭式空間布局小戶型住宅。它是酒店和生活住宅結合產物，相對酒店，它能提供比如廚房、客廳、陽臺等居家空間格局，包含提供灶具、洗衣機、冰箱等居家生活配套。而相對單純生活住宅，它又能提供酒店式管理和服務。公共部分酒店式裝修配套和室內空間功效含糊化又使它帶有酒店色彩。本項目服務式住宅整體定位投資客戶需求：總價40萬左右、符適用戶需求用戶需求：品質優(yōu)越，表達尊貴、長久居住企業(yè)經營：快速銷售、降低后期管理經營負擔酒店式外表居家化功效禮賓服務概念第46頁GemdaleCorporation1、產品定位依據服務式住宅特點以及它優(yōu)劣勢分析，服務式住宅產品區(qū)分其它住宅以及在市場中定位應該含有其獨特產品特征：豪華高檔類酒店住宅完善居家配套和空間格局入口處門戶標志米埔景觀一體化服務體系地鐵口岸邊巨大投資潛力

本服務式住宅產品“酒店化”與“住宅化”：首先是室外部分，包含外立面和公共空間，營造是一個酒店式檔次形象。不論是材料利用還是空間感覺、功效布置，力爭突出尊貴豪華之感，顯示獨立于其它普通住宅特殊性。其次，在室內空間處理上，滿足“居家式”生活要求，空間上無須完全照搬“酒店服務”標準，應使其更含有“舒適性”和“私密性”。要求到達空間開放性和合一性。在配套設施上，主要以配置房間套內設施為主，同時要求經過裝修細節(jié)凸顯檔次。

第47頁GemdaleCorporation概念定位

——服務式住宅所要表示概念：與深圳有長久聯絡客戶：深港客、外派人員、企業(yè)高管……居家氣氛＋酒店服務＝服務式住宅市場創(chuàng)造價值感受超越居住層次：設施完善背后是完善服務體系，享受尊貴貴賓服務不單是空間舒適性，而且體驗心情舒適。是一個繁忙工作后釋放心情樂島與自我身份匹配。作為高級白領，一樣享受高檔次豪華居所。得到自己和朋友對生活品質認同價值支撐配套、裝修、服務、檔次、口岸地標、升值潛力……第48頁GemdaleCorporation詮釋：服務式住宅不單是作為一個新型物業(yè)類型，同時，應該給客戶更多生活體驗。不單是作為建筑符號完美，而且提供服務、體驗感受也是令人心情愉悅。它作為項目標關鍵聳立在地標入口，給客戶第一眼感受就是與眾不一樣、莊貴華麗。而當客戶入住其間，室內空間布局似家庭般舒適，一體化服務使之賓至如歸。服務式住宅提供空間是舒適化、私密化，忙碌一天生活在這里緩解，心情回歸平和。我們住宅成了鬧市中卓爾不群優(yōu)藏空間。伴隨物業(yè)價值提升，成了高檔次住宅代名詞，那些深港客或高階層會相互傳輸，它又成了高品質生活象征。他們樂于在這里居住，顯示他們身份和對優(yōu)質生活認同。

第49頁GemdaleCorporation本項目服務式住宅參考提議1、體量與位置16105體量：

本項目客戶中，普通家庭客戶重視實用與性價比，高端家庭客戶、度假客戶和自雇客戶傾向追逐最優(yōu)景致。服務式住宅以投資客戶為主，少許香港白領客戶。本項目投資客戶：20-30%本項目香港白領客戶：約10%本項目服務式住宅套數：不超出40%，考慮部分、投資客戶被其它戶型分流，預計服務式住宅套數百分比25-30%位置：提議設于第5棟

1）整棟服務式住宅包裝

2）入口昭示功效

3）第5棟在企業(yè)所得物業(yè)中資源次優(yōu)，從而確保對服務式住宅更高品質與服務定位支撐4）企業(yè)所得物業(yè)比較均質，次優(yōu)資源開發(fā)投資性物業(yè)不會造成過大風險第50頁GemdaleCorporation本項目服務式住宅參考提議2、戶型配比目標客戶對應戶型以1房1廳與小2房為主，小戶型集中化是與其它樓棟普通住宅主要顯性區(qū)分小2房1房1廳1房1廳5號樓服務式住宅1房1廳（40M2）：290套2房2廳（52-55M2）：114套本項目1房1廳單位策劃約380套，大部分集中于服務式住宅，剩下90套布置在最劣位置。則服務式住宅從戶型上就分流了客戶選擇，凸現了此單體功效定位、檔次定位于其它住宅區(qū)分。1房1廳第51頁GemdaleCorporation本項目服務式住宅參考提議2、服務式住宅溢價分析按普通住宅：5號樓東南、西北翼評分價格分別為1.3萬/平米、8000元/平米服務式住宅溢價預計：南翼：因為單價高企，戶型面積小，增價幅度有限北翼：服務式住宅溢價預計6%-8%，均價可增加至8500-8650元。130008500-8600第52頁GemdaleCorporation本項目服務式住宅參考提議溢價百分比預計：服務式住宅概念產品即使有過極優(yōu)市場案例，但其裝修檔次與概念所能帶來附加值并無科學考量方法。本處簡單估算，取同等地段同類物業(yè)比較其裝修、概念帶來增值百分比：樓盤地段裝修及概念均價（扣除交樓標準）溢價百分比置地逸軒春風路段800元/平米裝修，6星級國際服務住宅95006%美園毛坯交房8200京基御景華城華強南濱河路800元/平米裝修，酒店式服務850010%匯港名苑毛坯交房7000所以本項目預計服務式住宅包裝將比按普通住宅銷售有6%-8%溢價，應屬于正常水平。第53頁GemdaleCorporation本項目服務式住宅參考提議投資測算：服務式住宅總面積：2.1萬平方米北翼面積：約1萬平方米溢價收入：500-640萬元因整體裝飾投入增加成本：200元/平方米*2.1萬平方米=420萬元因物業(yè)顧問等服務投入成本：2.5萬元/月*24個月=60萬元從粗略估算，投資服務式住宅溢價收入和成本增加相比大致持平。從銷售促進、整體物業(yè)檔次、服務檔次角度出發(fā)，有隱性增值，值得投入。第54頁GemdaleCorporation3、戶型功效提議服務式住宅與普通小戶型住宅在平面功效上是大同而小異，整體而言對客廳、臥室與洗手間重視，對廚房與餐廳不重視；大戶型（多房間）功效更多向普通住宅回歸。對于小戶型，既要到達各空間獨立性，又要實現各個空間互動和交流，利用相互滲透空間增加室內層次感。戶型上應以一房一廳為主，面對商旅客與投資客，少許高品質型兩房戶型以面對投資客、少許自雇用途客戶和高檔家庭用戶?？傮w標準：做到空間功效利用重合性、合一性和開放性餐廳與客廳普通按統廳設計，或把廚房與餐廳進行整體設計廚房面積應在整體布局中面積偏小，主要能放置組合櫥柜、冰箱、洗衣機即可。盡可能設置生活陽臺，假如做不到，將考慮單房取消生活陽臺洗手間、衛(wèi)生間自然采光因為是小戶型，