融創(chuàng)集團-重慶奧園四期方案匯報

重慶奧林匹克花園

四期方案匯報重慶奧林匹克花園置業(yè)2006年04月12日第二局部：市場分析一、區(qū)域住宅市場成長情況二、區(qū)域市場供給特征三、區(qū)域內(nèi)可借鑒案例分析四、大一號地塊市場定位五、區(qū)域內(nèi)供給產(chǎn)品特征六、區(qū)域市場目標客層研究七、四期目標市場定位及產(chǎn)品定位一、區(qū)域住宅成長情況1、區(qū)域住宅市場簡述形成時間：北部新區(qū)位于重慶北部，于2001年掛牌成立。北部新區(qū)經(jīng)開園的房地產(chǎn)開發(fā)始于2003年，該區(qū)域內(nèi)大盤云集，開發(fā)商整體水平較高，而且2004年在奧園的帶動下，“重慶向北〞成為市場公認的趨勢。各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況：2005年前以中大戶型的別墅、聯(lián)排、花園洋房為主；2005年后除上述產(chǎn)品外出現(xiàn)高層工程并將持續(xù)增多。別墅工程〔8000－10000元/平米〕：龍湖藍湖郡、保利高爾夫花園聯(lián)排、洋房工程〔3200－4800元/平米〕：奧園、金科天湖美鎮(zhèn)、棕櫚泉國際公寓、融科蔚城、建工未來城、中央美地、協(xié)信TWON城、龍湖弗萊明戈、愛家麗都、綠地翠谷、和黃工程高層工程〔2800－3800元/平米〕：金科觀天下、復地上城、龍脊金山名都購置人群變化：2005年前高端、中高端客戶為主：各工程依托區(qū)位開展前景、各自的自然景觀以及規(guī)劃產(chǎn)品的優(yōu)勢，被重慶中高端人群的迅速認可接納。2005年后中端群眾客戶開始進入：在2005年下半年開始區(qū)域開展勢頭及市場關注度回落，而各工程因為容積率壓力等原因，市場出現(xiàn)中端產(chǎn)品且供給量將進一步增大。〔1〕2001-2004年住宅交易面積〔單位：萬㎡〕(上市量與成交量比照圖表)2、北部新區(qū)住宅市場各項指標成長狀況〔2〕2001-2004年住宅交易均價走勢〔單位：元/㎡〕注：以上數(shù)據(jù)按建筑面積統(tǒng)計二、區(qū)域市場供給特征1、北部區(qū)域各檔次產(chǎn)品供給狀況隨著國家相關宏觀調(diào)控措施的出臺，重慶房地產(chǎn)市場銷售遇到了較大的阻力，銷售價格雖然未出現(xiàn)下降的趨勢，但在市場供給量居高不下的情況下絕大多數(shù)樓盤出現(xiàn)較大幅度的銷售速度下滑，而作為重慶近幾年住宅市場最為活潑的北部區(qū)域〔江北、渝北及北部新區(qū)〕，區(qū)域內(nèi)多數(shù)工程也隨著整個市場行情的波動出現(xiàn)較大幅度的下滑。產(chǎn)品類型項目名稱

總占地面積總建筑面積(㎡)容積率推盤量推盤時間產(chǎn)品形式主力戶型（㎡）銷售均價（元/㎡）銷售狀況別墅聯(lián)排藍湖郡1600畝65萬0.61360套2005年7月-12月聯(lián)排別墅220-2806800聯(lián)排60%左右，獨立80%左右133套獨立別墅300-50011000保利高爾夫1200畝24萬0.30152套2005年6月獨立別墅350-4801000080%左右協(xié)信TWON城210畝28萬2.00119套2006年2月西班牙洋樓170-240580090％左右該類產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)其他樓盤中均有供給，但整盤供給的只有這幾個工程而且市場接受度較高，主要是該區(qū)域良好的環(huán)境及開展前景被消費者接受，加之各工程自然景觀較好，目前是重慶市公認的“富人區(qū)〞。附表一：別墅聯(lián)排產(chǎn)品產(chǎn)品類型項目名稱

總占地面積總建筑面積(㎡)容積率推盤量（套）推盤時間產(chǎn)品形式主力戶型（㎡）銷售均價（元/㎡）銷售狀況洋房為主龍湖弗萊明戈110畝8萬1.094872006年3月西班牙洋房150-3104750不到50%天湖美鎮(zhèn)500畝40萬1.202702005年1月花園洋房125-196430090%以上

5002005年4月/12月花園洋房85-1974600（多層3800）重慶奧園3300畝250萬2.006912005年4月花園洋房87-160380045%左右4702005年10月疊拼、洋房洋房100-170疊拼190-205洋房4200、疊拼5300洋房80套、疊拼50套棕櫚泉1200畝80萬1.002005年該項目未推出新的供應量，基本以消化2004年推出的少量尾房為主，供應量出現(xiàn)斷檔中央美地232201.293002005年5月花園洋房75-1404000（多層兩房3600）70%以上建工未來城850畝85萬1.502852005年5月聯(lián)排別墅107-140350090%左右2562005年9月花園洋房140-180480060%左右天江鼎城461畝45萬1.463002005年11月洋房、小高小高70-140\洋房110-140小高3500、洋房430070%左右融科蔚城1100畝85萬1.163002005年8月/10月洋房、小高小高及洋房75-117310050%左右該類產(chǎn)品為區(qū)域內(nèi)供給的主流產(chǎn)品，市場認知度最高而且銷售情況較好。除該區(qū)域良好的環(huán)境及開展前景外，該類產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢及各工程的生活教育配套是導致客戶落單的主要原因。附表二：洋房產(chǎn)品產(chǎn)品類型項目名稱總占地面積總建筑面積(㎡)容積率推盤量（套）推盤時間產(chǎn)品形式主力戶型（㎡）銷售均價（元/㎡）銷售狀況高層為主魯能星城2000畝320萬2.40250020057月-12月疊拼、洋房、高層、小高高層70-110洋房110-220高層3200小高3500洋房430090%以上觀天下500畝40萬1.201962005年12月高層70-1103600-370050%左右金科廊橋水岸200畝34萬2.555762005年12月16日高層120-140370050%左右紫都城420畝48萬1.7112002005年8月/9月/10月高層98、107-115為主部分68的兩房380090%左右融科蔚城上景1100畝85萬1.16500未售高層110-1404150

復地上城472畝80萬2.54400未售高層70-1253300-3500

該類產(chǎn)品為區(qū)域內(nèi)新近供給的產(chǎn)品，隨著該區(qū)域生活配套設施的逐步完善和各工程容積率方面的壓力，無論是新推出的工程還是目前已經(jīng)銷售的工程后期規(guī)劃中都是該類產(chǎn)品居多，并將成為區(qū)域供給的主力產(chǎn)品。附表三：高層產(chǎn)品2、各檔次產(chǎn)品的集合特征〔1〕北部新區(qū)供給產(chǎn)品類型日趨豐富，但市場反響不同，新出現(xiàn)的高層產(chǎn)品由于區(qū)域配套等問題表現(xiàn)低迷，但隨著區(qū)域成熟度的逐步完善并將有所改善?！?〕江北渝北等地樓盤由于地理位置的優(yōu)越，其所輻射的客戶群較廣，整體銷售情況優(yōu)于北部新區(qū)，其中尤其是魯能星城和紫都城兩個工程取得了非常不錯的銷售業(yè)績；〔3〕北部區(qū)域目前成熟度較低和缺乏人氣成為05年區(qū)域房地產(chǎn)市場開展的主要瓶頸，也將是該區(qū)域06年急需解決的問題，將直接關系區(qū)域內(nèi)工程06年的銷售情況。3、未來2-3年競爭情況分析〔已面市工程〕項目名稱總占地面積總建筑面積已開發(fā)面積目前銷售均價剩余開發(fā)面積剩余產(chǎn)品形式藍湖郡1600畝65萬㎡35萬㎡6800元/㎡、獨立11000元/㎡30萬㎡洋房（躍層為主）、聯(lián)排、獨立天湖美鎮(zhèn)500畝40萬㎡15-20萬㎡洋房4600元/㎡20萬㎡高層、洋房重慶奧園3300畝250萬㎡35萬㎡洋房3700元/㎡215萬㎡小高層、高層、洋房、聯(lián)排棕櫚泉1200畝80萬㎡12萬㎡清水4300-4500、精裝5500-570068萬㎡聯(lián)排、獨立、小高、高層中央美地232畝20萬㎡10萬㎡均價4100元/㎡10萬㎡洋房、小高建工未來城850畝85萬㎡15萬㎡聯(lián)排均價4800元/㎡、洋房3300元/㎡70萬㎡小高、高層、聯(lián)排、獨立融科蔚城1100畝85萬㎡15萬㎡3350元/㎡70萬㎡多層、小高、高層、聯(lián)排保利高爾夫國際花園1200畝24萬㎡8萬㎡獨立別墅9000元/㎡16萬㎡獨立別墅復地上城472畝80萬㎡8萬㎡3500元/㎡72萬㎡小高、高層、少量多層協(xié)信TOWN城263畝28萬㎡——5800元/㎡28萬㎡疊拼、聯(lián)排、多層、高層3、未來2-3年競爭情況分析〔未面市工程〕區(qū)域項目名稱項目地址開發(fā)商總占地面積總建筑面積產(chǎn)品定位預計供應時間江北渝北尚源印象渝北區(qū)新南路（水晶酈城旁）北京城建9011萬新牌坊青年領地06年上半年勁力五星城渝北區(qū)新南路（水晶酈城旁）勁力酒店————酒店、公寓、寫字樓、住宅等06年上半年龍湖春森彼岸江北區(qū)陳家館（北濱路）龍湖地產(chǎn)30060萬江景高檔住宅06年下半年招商地產(chǎn)項目江北區(qū)董家溪（北濱路）招商地產(chǎn)21342萬江景高檔住宅06年下半年華宇北國風光江北區(qū)貓兒石（北濱路）華宇集團16238萬江景高層住宅06年下半年國美北濱路項目江北區(qū)貓兒石（北濱路）國美鵬潤60460萬高檔住宅06年下半年保利香檳園渝北區(qū)龍頭寺保利集團23747萬法式風情社區(qū)06年上半年北部新區(qū)綠地翠谷北部新區(qū)陡溪溝上海綠地東原地產(chǎn)727畝46萬法式高檔社區(qū)06年上半年東原香山渝北區(qū)鱷魚館旁東原地產(chǎn)500畝40萬低密度住宅06年上半年愛家麗都經(jīng)開區(qū)管委會旁寶田實業(yè)380畝50萬北部新區(qū)核心06年上半年和記黃埔項目保利高爾夫球場旁和黃700畝50萬㎡低密度住宅06年從2006年重慶市北部區(qū)域的供給情況來看，住宅市場的供給量進一步提高，市場競爭程度將會更加劇烈。首先從北部新區(qū)區(qū)域內(nèi)來看，除去現(xiàn)有供給量的延伸外，06年新增推出市場的將有復地上城、愛加麗都、綠地盧瓦爾、東原香山等4個工程推出市場，隨著協(xié)信TOWN城、綠地盧瓦爾社區(qū)、藍湖郡弗萊名明戈的介入，北部新區(qū)區(qū)域內(nèi)的疊拼市場將會面臨較大的競爭，花園洋房的供給量仍然會較05年增加，至于新出現(xiàn)的高層產(chǎn)品形式，隨著奧園、金科觀天下、復地以及融科高層的推出，將會在06年得到較為徹底的市場驗證；從江北和渝北的供給來看，除去原有的魯能、天江、紫都城及廊橋水岸，新增新牌坊的尚源印象和勁力五星城、龍頭寺的保利香檳園、北濱路一線的高檔工程等將會通過成熟的地段和適宜的價格對北部新區(qū)的高層乃至洋房都將構成較大的威脅；其中北濱路工程的拆遷進程將成為江北及渝北的產(chǎn)品供給中不確定的因素。06年北部新區(qū)的工程將會面臨較為劇烈的區(qū)域內(nèi)外兩重競爭，其中尤其是江北、渝北等工程的分流將會給北部新區(qū)工程帶來巨大壓力。作為北部新區(qū)的高層工程，這一點將會更加明顯，區(qū)域或工程成熟情況和人氣狀況將對北部新區(qū)高層起到至關重要的作用。4、本案在區(qū)域市場內(nèi)的時機點區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品供給目前正在由多層洋房向高層和小高層轉換，盡管區(qū)域成熟度較低，高層產(chǎn)品的市場接受程度還有待觀察，但眾多知名工程對高層產(chǎn)品的引導必然會使區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品的關注度有很大提高。同時由于各工程后期多數(shù)產(chǎn)品供給為高層或小高層，包括奧園工程，因此在這一轉折點上哪個工程能夠在即將開始的高層競爭中脫穎而出，將會在很大程度上贏得區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品競爭的先機，為后期大量高層產(chǎn)品的開發(fā)奠定堅實的根底。從即將開始的高層產(chǎn)品競爭來看，由于區(qū)域成熟度的限制，加之目標客戶對交通、配套、便捷程度較為依賴，而奧園大盤在配套方面具有的優(yōu)勢以及運動概念與目標客戶的共性使我們面臨一個有利的時機，但前提是必須將大盤配套完善、可利用資源多等優(yōu)勢完全發(fā)揮出來。5、結論區(qū)域在經(jīng)歷了04年的強熱關注之后由于自身配套等問題的制約在05年出現(xiàn)區(qū)域乏力的情況，區(qū)域內(nèi)各大樓盤的銷售均受到一定的阻力；區(qū)域內(nèi)各開發(fā)商工程操作水平較高，區(qū)域整體開發(fā)水平及售價水平在全市處于領先地位，同時該區(qū)域也是目前重慶房地產(chǎn)市場競爭最為劇烈的區(qū)域之一；雖然目前區(qū)域在開展中遇到一定的問題，但重慶向北的趨勢已經(jīng)形成，區(qū)域也正在朝著既定的目標方向開展，隨著區(qū)域各工程的相繼開發(fā)，配套設施的不斷完善，北部金開版塊必將成為重慶最適宜居住的房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域；目前區(qū)域成熟度還較低，不能滿足群眾購房者對區(qū)域配套的要求，因此樓盤自身在不能很好解決交通、生活配套等問題的情況下開發(fā)中小面積戶型產(chǎn)品具有較大風險；區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品形式出現(xiàn)了較大的變化，局部工程開始出現(xiàn)中等戶型的產(chǎn)品以及高層產(chǎn)品，區(qū)域產(chǎn)品供給得到豐富。區(qū)域內(nèi)后期產(chǎn)品供給將會以小高層及高層產(chǎn)品為主，區(qū)域內(nèi)的同質(zhì)競爭將會較為劇烈，而后期多層洋房的供給量將逐步呈下降趨勢；眾多知名工程對高層產(chǎn)品的引導必然會使區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品的關注度有很大提高，對于區(qū)域內(nèi)高層開發(fā)奠定了一定的市場根底。１、魯能星城的整體情況介紹２、各街區(qū)產(chǎn)品策略分析３、目標客戶群描述４、推廣節(jié)奏及市場反映５、各街區(qū)產(chǎn)品特點分析６、整體規(guī)劃評述７、操作提示個案分析——魯能星城三、區(qū)域內(nèi)可借鑒案例分析１、魯能星城的整體情況介紹魯能?星城總占地面積約2000畝，被五童路、新溉路分為北區(qū)、西區(qū)、東區(qū)三大區(qū)域，西區(qū)位于龍頭寺片區(qū)，呈方形，內(nèi)有近佰畝新華水庫，南以規(guī)劃水系為界緊臨龍頭寺公園，東區(qū)位于五童路東側，新溉路南側。北區(qū)位于新溉路北側、五童路東側。

目前西區(qū)已開發(fā)局部〔一、二、三、四街區(qū)〕根本情況：占地面積：36.88萬平米總建筑面積：64.81萬平米容積率：1.75公建配套：幼兒園、會所、小學地塊描述：該地塊位于龍頭寺片區(qū)，在新溉路和五童路的交叉口；呈規(guī)那么的方形并有近佰畝新華水庫；地塊整體素質(zhì)較好。２、各街區(qū)產(chǎn)品策略分析魯能星城各街區(qū)對比

第一街區(qū)第二街區(qū)第四街區(qū)第三街區(qū)占地面積135372平米33712平米86057平米113640平米總建筑面積241017平米143946平米206867平米156269平米容積率1.844.272.41.4總戶數(shù)1685戶1007戶1190戶約623戶街區(qū)定位中檔街區(qū)中低檔街區(qū)中高檔街區(qū)偏高檔街區(qū)價格定位2600-47502900-35003400-47503800-5000推盤情況2004年八月份開盤，截止到當年年底銷售90%以上，目前已經(jīng)清盤。2005年七、八、九月分三次開盤，與四街區(qū)同時推盤，保持供應產(chǎn)品豐富。2005年七、八、九月分三次開盤，與二街區(qū)同時推盤，保持供應產(chǎn)品豐富。2005年十月份開盤銷售，產(chǎn)品供應檔次較高。魯能星城各街區(qū)對比

第一街區(qū)第二街區(qū)第四街區(qū)第三街區(qū)建筑形式五棟兩梯五戶30層點式高層；六棟兩梯四戶25層點式高層；四棟兩梯三戶18層點式高層；六棟一梯兩戶11層板式小高；九棟一層兩戶8層集合式住宅；四棟一層兩戶四層洋房。三棟兩梯六戶26層點式高層；五棟兩梯五戶23-31層點式高層四棟兩梯四戶18層點式聯(lián)板；兩棟兩梯三戶14-18層點式聯(lián)板；六棟一梯兩戶11層板式小高；四棟一層兩戶四層洋房；花園洋房、疊拼別墅、板式及類板式小高戶均面積100平米左右（套內(nèi)）90平米左右（套內(nèi)）110平米左右（套內(nèi)）140平米左右（套內(nèi)）戶型比例70-90占30%；90-100占35%；100-110占20%；110-160占16%65-80占40%；80-90占10%；90-110占50%。100下不到5%；100-105占40%；105-110占30%；110-150占25%109.24占12%；113-127占51%；141占2%；136-144小全躍占6%；150-170中躍占12%；186-218大躍占18%；占戶型特點兩房在70平米左右；三房在85-130平米，其中115平米以下占90%并出現(xiàn)85平米三房一衛(wèi)；四房在110-160平米，140平米以下占80%并出現(xiàn)110平米小四房；突出的特點是105平米以上戶型全部帶入戶花園或空中庭院兩房在65-75平米并出現(xiàn)75平米的兩房兩衛(wèi)；三房在85-105平米并出現(xiàn)85平米的三房一衛(wèi)；產(chǎn)品面積控制很好但無創(chuàng)新。兩房74平米只有不到5%；其他全是三房，其中100-110的三房占70%左右，110以上的三房只占25%；105平米以上戶型全部帶入戶花園或空中庭院。沿湖岸第一排設計為2+2的疊加雙拼別墅，第二排為4+1的花園洋房（面積最少控制在113平方米），后面為11+1的板式小高，一棟為136/144小躍層其余主要為110-120平米三房；３、目標客戶群描述年齡范圍：28～45歲之間；主要地理范圍：渝北、江北、渝中；教育特征：多數(shù)受過高等教育；經(jīng)濟特征：具有一定的穩(wěn)定收入，經(jīng)濟實力較強；生活表征：喜好艷麗的色彩，尋找內(nèi)心的開放；喜歡與同質(zhì)群體居住在一起，對新的群體適應能力較差；充滿強烈的物質(zhì)欲望，喜歡追逐潮流，尤其是品牌；在追求及體驗社會成就的同時，關注自我與家庭的和睦關系；疼愛子女，希望他們能接受更好的教育，希望他們生活更加美滿；除本職工作外，不斷尋求第二產(chǎn)業(yè)投資；追求高品質(zhì)的生活，但同時也注重經(jīng)濟適用性；購房需求：多集中在總價25-40萬之間。４、推廣節(jié)奏及市場反映一期：2004年8月推出1685套市場反響：高層均價3200元/平米，集合式住宅〔洋房〕均價4000元/平米銷售，當年實現(xiàn)售磬。銷售分析：產(chǎn)品供給主要以小戶型為主，低價入市引起市場極大的關注并迅速成交；產(chǎn)品規(guī)劃時在較佳的地理位置輔以少量的高品質(zhì)產(chǎn)品進行市場試水，為后期產(chǎn)品的推出提供依據(jù)。二期：2005年7月至今推出第二、四街區(qū)共2197套首次推盤情況：首次推盤755套，產(chǎn)品供給主要以二街區(qū)的小面積兩室及四街區(qū)的經(jīng)濟型三房為主；另有少量板樓的躍層和疊加雙拼別墅。價格因產(chǎn)品形式不同差異較大，均價分別為2900元/平米、3500元/平米、4200元/平米不等；推盤當天預訂500套，預計目前銷售95%以上。二次推盤情況：二期在首次推盤后剩余局部為1442套，在9月份先推出2街區(qū)局部，約500套的以小面積兩室為主的點式高層；后期又相應推出4街區(qū)經(jīng)濟型三房，至房交會期間累計推盤千余套。銷售分析：由于推盤產(chǎn)品中中高檔結構搭配合理，節(jié)奏控制適度，市場始終保持較高的關注度及消化能力，因為性價比較高受到了市場追捧；客戶構成中江北、渝中以及渝北三地占據(jù)了近80%的比重，說明魯能星城對周邊區(qū)域的人群有著很強的吸納能力；值得注意的是躍層的銷售相對緩慢，總價過高與局部街區(qū)整體定位不符是其相對滯銷的主要原因。三期：2005年9月至今推出第三街區(qū)620套市場反映：9月三街區(qū)舉行產(chǎn)品說明會，第一批推出約300套洋房及疊拼產(chǎn)品，其中洋房均價約4400元/M2，疊拼均價約4700元/M2，至今為止因銷售完畢并進行該街區(qū)第二批產(chǎn)品的銷售。銷售分析：三街區(qū)地塊臨湖景觀面較長，并規(guī)劃設計成由疊拼、洋房與少量小高構成的純低密度住宅區(qū)，為今年所推三個街區(qū)中定位最高的一個組團。由于該街區(qū)整體定位為純中高檔居住區(qū)，且景觀、產(chǎn)品都有相應的競爭優(yōu)勢，再加上魯能星城整體工程的規(guī)模效應，三街區(qū)推出后同樣取得了良好的銷售業(yè)績。一街區(qū)產(chǎn)品特點：該街區(qū)根據(jù)地形條件規(guī)劃了多種產(chǎn)品形式，包括洋房、集合式住宅、板式小高層、點式聯(lián)板和點式高層。臨水景的位置布置集合住宅及洋房產(chǎn)品，從南向北依次為板式小高、點式聯(lián)板、點式高層，充分利用了地形及景觀優(yōu)勢使之價值最大化。該街區(qū)戶型定位主要以小面積中等戶型為主，其中110平米以下的戶型占到了80%以上；110平米以上的戶型只占到了20%。小戶型面積控制較好，突出的特點是105平米以上戶型全部帶入戶花園或空中庭院。點式住宅中全部為兩梯四戶、兩梯五戶的小戶型為主，板式小高等低密度住宅以面積適中的戶型為主。街區(qū)整體產(chǎn)品檔次差距較大，為后期的產(chǎn)品推出進行了市場試水。５、各街區(qū)產(chǎn)品特點分析：二街區(qū)產(chǎn)品特點：該街區(qū)占地較小，開發(fā)商根據(jù)地形條件和社區(qū)整體定位的需要，全部規(guī)劃成點式高層，充分利用了經(jīng)濟技術指標降低了整個社區(qū)的土地本錢。該街區(qū)戶型定位全部以小面積中等戶型為主，其中60-90平米的戶型占到了50%；90-110平米的戶型占了50%。整個街區(qū)最大戶型面積105平米，為一至四街區(qū)中整體定位最低的街區(qū)。點式住宅中全部為兩梯五戶、兩梯六戶的戶型，產(chǎn)品面向的目標客戶群較為集中。三街區(qū)產(chǎn)品特點：該街區(qū)地理位置較為優(yōu)越，景觀價值較大，開發(fā)商規(guī)劃成花園洋房、板式小高以及疊加雙拼別墅，充分挖掘了土地價值并提升了整個社區(qū)的檔次。該街區(qū)戶型定位全部以較大面積戶型為主，其中120平米以上的戶型占到了70%左右，140平米以上戶型占了35%左右，所有戶型最小面積為109平米，戶均面積套內(nèi)140平米，為一至四街區(qū)中整體定位最高的街區(qū)。沿湖岸第一排設計為2+2的疊加雙拼別墅，第二排為4+1的花園洋房〔面積最少控制在113平方米〕，后面為11+1的板式小高，除外還有136/144平方米的小躍層以及最小面積109平方米左右的小三房。整個街區(qū)規(guī)劃產(chǎn)品檔次較高，社區(qū)目標客戶群較為精準。四街區(qū)產(chǎn)品特點：該街區(qū)根據(jù)地形條件規(guī)劃了多種產(chǎn)品形式，包括洋房、板式小高層、點式聯(lián)板〔兩梯三戶〕。臨水景的位置布置洋房產(chǎn)品，從北向南依次為板式小高、點式聯(lián)板，充分利用了地形及景觀優(yōu)勢使之價值最大化。該街區(qū)戶型定位主要以市場主流的中等戶型為主，其中100平米以下的戶型只占了不到5%；但100-110平米的戶型占到了70%；110平米以上的戶型占了25%。突出的特點是105平米以上戶型全部帶入戶花園或空中庭院。點式住宅中全部為兩梯三戶、兩梯四戶的戶型為主，板式小高等低密度住宅以面積適中的戶型為主。街區(qū)整體產(chǎn)品檔次差距不大，在整體社區(qū)中定位適中。西區(qū)已開發(fā)地塊整體容積率為1.75，但開發(fā)商根據(jù)對該地塊所要開發(fā)產(chǎn)品市場定位的區(qū)別，結合實際地形條件，把一至四街區(qū)規(guī)劃為檔次、產(chǎn)品有較大差異的社區(qū)：一街區(qū)為整個西區(qū)的第一個開盤面市的街區(qū)，而該片區(qū)當時地理交通情況一般，因此開發(fā)商為了迅速翻開市場并降低市場風險，一街區(qū)整體面積定位較為保守，主要是以小面積的戶型為主；但是為了工程的整體操作，在一街區(qū)中又規(guī)劃了局部中高檔產(chǎn)品，為后期操作進行市場試水并保持工程的整體檔次。二街區(qū)與三、四街區(qū)的整體定位差異很大，二街區(qū)整體為中低檔定位，建筑形式、戶型面積都很經(jīng)濟；四街區(qū)定位較高，建筑形式、戶型面積定位合理；三街區(qū)為整個西區(qū)定位最高的街區(qū)，為低密度建筑，戶型較大，充分提升了工程檔次。西區(qū)的規(guī)劃整體性很強，使各街區(qū)充分互補又不相互干擾，整個社區(qū)中檔與中高檔產(chǎn)品充分結合，產(chǎn)品線供給豐富，為大盤的長期操作和實現(xiàn)較高的利潤目標提供很強的支撐。６、整體規(guī)劃評述：工程市場定位為大型中檔居住區(qū)，目標客戶群定位要廣闊，充分吸納想進入北部新區(qū)生活而經(jīng)濟實力有限的客戶群，迅速提升工程整體人氣表達配套優(yōu)勢。工程整體規(guī)劃要在與地形充分結合的根底上做到中檔社區(qū)與中高檔社區(qū)的合理區(qū)分，做到兩者的有機結合。建筑密度、建筑形式應該與工程各分期的市場定位充分契合，在不影響品質(zhì)的情況下合理運用。工程的經(jīng)濟技術指標一定要整體平衡，既保證中檔社區(qū)的產(chǎn)品舒適性又表達中高檔社區(qū)的產(chǎn)品品質(zhì)。工程中低檔社區(qū)的產(chǎn)品一定要合理控制戶型面積；中高檔社區(qū)的產(chǎn)品一定要保持產(chǎn)品的適度創(chuàng)新。７、操作提示市場定位：把奧林匹克花園打造成一個極具規(guī)模效應、生活配套設施齊全、景觀自然環(huán)境優(yōu)美、生活便捷舒適的大型中檔綜合居住區(qū)；通過組團規(guī)模的控制分區(qū)、景觀位置的充分利用和產(chǎn)品形式的合理搭配將整個工程加以區(qū)分，滿足市區(qū)內(nèi)群眾購房人群、年輕白領、城市中堅等中高端消費者對奧林匹克花園生活的向往。四、大一號地塊市場定位目標人群描述：由于奧園規(guī)模巨大，需要大量的客戶資源，因此本次大一號地塊的客戶群涵蓋了目前重慶市購房群體中基數(shù)最大、最為活潑的年輕白領、社會中等收入人群以及社會中高收入人群：年輕的都市白領：年齡：20-25歲置業(yè)次數(shù)：一次置業(yè)者收入水平：具有較高的收入水平，對未來自身開展預期較好分布行業(yè)：金融、房地產(chǎn)、媒體、國家公務員等消費意識：敢于超前消費，追求品質(zhì)、舒適、自由消費能力：積蓄有限，對單價不敏感但對總價的承受能力有限購置目的：追求較好的生活方式，滿足自我需求關注重點：社區(qū)品牌、周邊環(huán)境、配套設施、便捷程度社會中等收入者：年齡：25-50歲置業(yè)次數(shù)：二次以上置業(yè)者收入水平：收入水平一般，但工作穩(wěn)定且收入有小幅增長分布行業(yè)：教育、醫(yī)療、金融、房地產(chǎn)等行業(yè)從業(yè)人員消費意識：思想相對保守，對未來風險的估計較為充分，不會盲目消費，要求實用性高消費能力：具有一定的積蓄，對房屋單價及總價的承受能力較弱購置目的：改善生活環(huán)境，滿足家庭需求關注重點：社區(qū)品牌、社區(qū)規(guī)模、教育配套、生活配套、便捷程度社會中高收入者：年齡：30-45歲置業(yè)次數(shù)：二次以上置業(yè)者收入水平：收入較高，工作及社會地位穩(wěn)定，具有開展?jié)摿Ψ植夹袠I(yè)：高級公務員、企事業(yè)中高層管理者或中小私營企業(yè)主消費意識：思想意識超前，對未來充滿希望，追求品質(zhì)、舒適度及時尚潮流消費能力：具有較強的消費能力，接受超前意識引導購置目的：追求生活品質(zhì)，提高家庭生活、教育環(huán)境關注重點：社區(qū)規(guī)模、教育質(zhì)量、配套品質(zhì)、1、規(guī)劃建議由于整個地塊容積率在2左右，因此可以根據(jù)地形及景觀價值等因素在滿足用地條件的情況下盡量使產(chǎn)品類型更加豐富，可以包括點式高層、板式小高、多層洋房等多種產(chǎn)品形式。各種不同產(chǎn)品種類可以通過組團特性、景觀價值、產(chǎn)品類型加以區(qū)分，例如點式高層、板式小高等，戶型大小分布應與其綜合價值成正比。考慮工程操作的整體思路及預測的市場情況，前期開發(fā)時加大中小戶型的比例，加大點式高層的比例，加大前期產(chǎn)品的整體容積率，而后期就可以在容積率降低的情況下將產(chǎn)品檔次適當提升，加大板式小高、多層洋房，提高產(chǎn)品舒適度。大一號地塊產(chǎn)品定位及建議：在奧園小四期中產(chǎn)品類型以中小面積點式高層為主，可以根據(jù)地塊素質(zhì)及用地指標適當考慮局部中大面積的板式小高。后期中應盡量做到各組團特性的鮮明化和純粹性，例如在地塊條件好的組團只考慮板式、類板式小高、多層洋房，而在地塊條件較差的組團只考慮點式高層或者以點式高層為主，盡量防止某個組團中的住宅產(chǎn)品檔次差異過大。從方案設計中必須考慮到對本錢的節(jié)省，尤其是奧園小四期，在不影響居住舒適度和大致效果的情況下盡量考慮外立面用材造價的控制、得房率的提高等本錢因素。各期開發(fā)體量考慮在15-20萬平米為宜。2、建筑風格保持整個1號地塊風格上的統(tǒng)一以及各組團之間適當?shù)膫€性化3、產(chǎn)品形式點式高層、板式小高、多層洋房并存4、主力戶型分布為聚集人氣加快銷售速度，建議奧園小四期以中小面積〔70-110平米〕戶型為主，輔以較小體量的大戶型〔110-130平米〕，而后期各種戶型相對較為均勻，以地塊條件為根底，將組團定義為中小戶型組團或中大戶型組團，使各組團相對純粹，盡量減少戶型檔次之間的不利影響。１、各版塊供給產(chǎn)品分析２、市場趨勢總結３、供給產(chǎn)品特征總結五、區(qū)域內(nèi)供給產(chǎn)品特征〔一〕區(qū)域內(nèi)市場分析版塊圖五里店版塊冉家壩版塊新牌坊版塊五黃路版塊北部新區(qū)版塊北部新區(qū)版塊：區(qū)域資源：區(qū)域開展起步較晚，各種配套設施相對缺乏；隨著各樓盤的相繼開發(fā)，版塊成熟度不斷提升。版塊特征：眾多實力開發(fā)商的進入使該版塊成為重慶房地產(chǎn)開發(fā)最熱的區(qū)域之一；整體定位為中高檔。開展趨勢：由于重慶市開展重心的北移，加上眾多實力開發(fā)商的合力打造，區(qū)域開展?jié)摿薮蟆＝窈髱啄陜?nèi)是房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。１、各版塊供給產(chǎn)品分析區(qū)域項目名稱

總占地面積（畝）總建筑面積推盤量推盤時間產(chǎn)品形式主力戶型銷售均價（元/㎡）項目點評北部新區(qū)版塊融科蔚城110085萬㎡200套2005年8月洋房、小高小高及洋房75-117㎡、高層115-140㎡3150、高層未定銷售情況一般；組團式規(guī)劃不被客戶接受；50套2005年9月洋房復地上城47280萬㎡不詳2006年年中高層78-140㎡預計3300-3500未開盤，客戶積累期市場反應一般；觀天下45842萬㎡200套2005年11月高層80-110㎡3600銷售情況一般；價格定位較高；該版塊目前高層、小高層產(chǎn)品供給較少且市場反響不好，主要是前期該區(qū)域成熟度低、各種生活配套設施不健全；前期區(qū)域內(nèi)沒有類比工程，市場定位不準確導致客戶認知度低造成的。隨著區(qū)域成熟度的逐步提高和該產(chǎn)品類別供給量的增大，必將成為該區(qū)域的主力產(chǎn)品。目前愛家麗都、融科蔚城、建工未來城、棕櫚泉等工程后期都有該類產(chǎn)品供給，市場的接受程度將逐步提高。北部新區(qū)重點競爭工程及開展趨勢新牌坊版塊：區(qū)域資源：該區(qū)域起步時間較早，距離市區(qū)較近，是重慶早期的“富人區(qū)〞，區(qū)域內(nèi)各種生活配套設施齊全，居住氣氛較濃。版塊特征：版塊開展比較成熟，多為本地知名品牌開發(fā)商，物業(yè)類型為復合型物業(yè)，價格居全市中高端水平。開展趨勢：后續(xù)開發(fā)以商務和商業(yè)為主，住宅后續(xù)開發(fā)量及產(chǎn)品供給有限。新牌坊區(qū)域重點競爭工程及開展趨勢區(qū)域項目名稱

總占地面積總建筑面積推盤量推盤時間產(chǎn)品形式主力戶型銷售均價（元/㎡）項目點評新牌坊版塊水晶酈城51070萬㎡8342004年6月高層75-139㎡3800四組團銷售90%左右5192005年3月高層75-139㎡3900五組團銷售較差，臨近高速路財富中心50175萬㎡7562004年9月高層76-140㎡3800基本售罄2002005年6月高層40-115㎡4200基本售罄1602005年8月高層57㎡的一房和112㎡的三房4100基本售罄；區(qū)位較好、產(chǎn)品新穎；尚源印象6210.53002006年3月高層45一房；65-105㎡3700一期基本售罄；設計較好、面積較小；該版塊內(nèi)主要的供給產(chǎn)品形式就是高層、小高層，由于版塊配套成熟度較高且為高檔居住區(qū)，房地產(chǎn)市場反響很好。目前版塊內(nèi)供給產(chǎn)品定位及品質(zhì)均較高，市場接受度也很高；但由于開發(fā)時間較長后期供給產(chǎn)品較少且難以形成規(guī)模供給。早期上市的工程根本售罄，3月份新上市的尚源印象開盤根本清盤，市場反響極為火爆。后期只有勁力五星城等十萬平米的小型工程面市。五里店版塊：區(qū)域資源：交通便利，比鄰解放碑商圈和江北商圈以及北濱路。生活配套設施相對缺乏，區(qū)域形象較為雜亂。版塊特征：作為江北區(qū)域頗具代表性版塊之一，開發(fā)時間較早，04年真正開始崛起。產(chǎn)品形式全部為高層。開展趨勢：區(qū)域交通優(yōu)勢明顯，又處于未來重慶CBD邊緣上，隨著區(qū)域各類配套設施的完善，該版塊前景十分看好。五里店版塊重點競爭工程及開展趨勢該版塊內(nèi)主要的供給產(chǎn)品形式是高層、小高層、花園洋房等并存。由于地理位置距離渝中區(qū)商圈和江北區(qū)商圈都相對適中，因此版塊成熟度不高但客戶關注度極高；版塊屬于城郊結合部，且規(guī)劃的火車站、長途汽車站等公共設施決定了該區(qū)域成為高檔居住區(qū)的可能性不大。板塊內(nèi)供給工程逐步放量、價格走勢平穩(wěn)，因此保持了較高的市場接受度；目前供給工程產(chǎn)品品質(zhì)不是很高；由于房地產(chǎn)開展周期較短且土地供給較大，區(qū)域后期將持續(xù)放量。區(qū)域項目名稱

總占地面積總建筑面積推盤量推盤時間產(chǎn)品形式主力戶型銷售均價（元/㎡）項目點評五里店版塊魯能新城2000320萬㎡16852004年8月高層等70-105㎡3300至04年年底基本售磬7552005年7月高層、疊拼70-90㎡、103-111㎡3450共推出約1550套，認購900余套5002005年8月高層60-90㎡、103-111㎡3350銷售情況較好保利香檳園90060萬㎡不詳2006年年中高層、小高層68-90㎡清水3180、精裝3880未開盤，客戶積累期；市場反應較好；天江鼎城46545萬㎡2302005年11月小高層78-151㎡3500洋房銷售較好，小高層銷售一般；單價較高；冉家壩版塊：區(qū)域資源：該區(qū)域緊臨市區(qū)，各種便利性生活配套設施較為齊全。版塊特征：該區(qū)域原為一個較為雜亂的城郊地帶，版塊開展比較成熟，多為本地開發(fā)商，產(chǎn)品形態(tài)以高層為主。開展趨勢：隨著重慶市整體向北的開展,大量的政府辦公移往冉家壩區(qū)域，冉家壩將逐漸成為重慶的行政辦公中心，周邊大量市政建設正在進行。房地產(chǎn)開展迎來大好的時機，產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升，房價逐步攀升。冉家壩版塊重點競爭工程及開展趨勢區(qū)域項目名稱

總占地面積總建筑面積推盤量推盤時間產(chǎn)品形式主力戶型銷售均價（元/㎡）項目點評冉家壩版塊紫都城42048萬㎡6502005年8月高層68㎡、98㎡-115㎡3680基本售罄；產(chǎn)品設計較好、品牌強勢；2772005年9月高層98-1153880東和春天19530萬㎡5352005年4月高層76-140㎡3300銷售在80%以上；區(qū)域成熟、價格適中；該版塊內(nèi)主要的供給產(chǎn)品形式是高層、小高層，由于市政根底設施完善且市政辦公等公建工程正在建設，配套成熟度逐步提高，因此成為市場熱點開展區(qū)域；但版塊前期為城郊結合部且景觀資源較少，目前版塊內(nèi)供給產(chǎn)品定位普遍不高。板塊內(nèi)供給產(chǎn)品價格較為適中，市場接受度較高；目前供給工程體量較大但只有少數(shù)工程品質(zhì)有較大提升；區(qū)域后期紫都城二期、升偉新意境、春風城市心筑等二十萬方左右的工程陸續(xù)供給，必將引起較大的市場關注度。五黃路版塊區(qū)域資源：該區(qū)域緊臨江北核心區(qū)，交通便利，周邊配套一應俱全，居住氣氛較濃。版塊特征：版塊開展成熟，多為本地開發(fā)商，產(chǎn)品形態(tài)以高層和小高層為主。開展趨勢：后續(xù)可供開發(fā)體量持續(xù)縮減，產(chǎn)品形式仍將以小高層和和高層為主，輔以少量的花園洋房。五黃路版塊重點競爭工程及開展趨勢區(qū)域項目名稱

總占地面積總建筑面積推盤量推盤時間產(chǎn)品形式主力戶型銷售均價（元/㎡）項目點評五黃路版塊長安麗都13027萬㎡3282005年8月高層70-120㎡3350基本售罄；地理位置好、戶型較小價位適中；2272005年9月高層105-145㎡3550銷售情況一般；價格上升且戶型變大；長安華都406.751502006年1月高層75-120㎡3450銷售情況較好；戶型較小價格適中華美域景天成60226002005年12月高層80-110㎡3700銷售情況較好，地理位置好且戶型面積適中；該版塊內(nèi)主要的供給產(chǎn)品形式是高層、小高層，由于地處商業(yè)中心區(qū)的邊緣，區(qū)域成熟度極高；但板塊內(nèi)只有少量土地能進行工程開發(fā)。板塊內(nèi)供給工程較少，產(chǎn)品價格逐步走高，但市場接受度保持較高；目前供給工程體量一般，產(chǎn)品品質(zhì)不是很高但是依托成熟的區(qū)域和地理位置市場反響較好；區(qū)域后期只有中央香域、松龍錦苑等幾萬方的以小戶型為主的工程陸續(xù)供給，預計將來必將和觀音橋區(qū)域一樣工程供給日趨減少，單價逐步提高。2、市場趨勢總結從各版塊的市場表現(xiàn)可以明顯的看出，五黃路和新牌坊版塊市場表現(xiàn)最好，這是因為區(qū)域成熟度高和高檔居住區(qū)氣氛的支撐。這兩個版塊后期的市場供給量逐步減少，所以后期能成長為該類型的居住版塊將得到較好的開展。從各版塊的開展趨勢來看，冉家壩和五里店由于區(qū)域資源的限制，供給產(chǎn)品的品質(zhì)始終不高，導致兩個區(qū)域只能供給大量的群眾產(chǎn)品；而北部新區(qū)由于資源優(yōu)勢及區(qū)域眾多的高檔大盤持續(xù)供給，必將成為純粹的高檔居住區(qū)。

3、供給產(chǎn)品特征總結產(chǎn)品設計：目前供給的中高檔產(chǎn)品在規(guī)劃上均趨向于高層低密度建筑，園林綠化設計賦予的內(nèi)涵較多。戶型設計：目前供給的產(chǎn)品無論定位中檔客戶還是中高檔客戶，戶型設計均傾向于經(jīng)濟實用，充分考慮客戶直觀感受的細節(jié)處理，例如外飄窗、大陽臺等。面積區(qū)間：由于戶型設計傾向經(jīng)濟實用，面積根本控制在兩房65-85平米，三房90-110平米；１、工程根本情況２、定位思路分析３、目標客戶群分析４、推盤節(jié)奏與市場反響５、整體開發(fā)策略分析６、龍湖高層住宅開發(fā)策略分析７、操作提示〔二〕個案分析——紫都城五、區(qū)域內(nèi)供給產(chǎn)品特征工程地址：渝北區(qū)冉家壩開發(fā)商：重慶龍湖地產(chǎn)規(guī)劃設計單位/景觀設計單位:：日本久米占地面積：280000M2總建筑面積：480000M2其中：住宅建筑面積39萬M2商業(yè)建筑面積9萬M2〔控規(guī)要求必須引進一家世界五百強零售市場〕１、工程根本情況２、定位思路分析紫都城1期第一批房源戶型配比戶型面積區(qū)間套數(shù)占總套數(shù)比例兩室兩廳單衛(wèi)687011%小三室兩廳雙衛(wèi)9821032%三室兩廳107-11533552%四室兩廳127355%合計

650100%該工程第一批產(chǎn)品面積較小，100平米以下占據(jù)了43%，115平米以下占據(jù)了95%，該定位的主要原因分析如下：在相同片區(qū)內(nèi)，龍湖正在開發(fā)的同檔次類型社區(qū)水晶酈城的銷售中小面積戶型銷售速度極快但比例過小，同時水晶的成交客戶中，30歲以下的年輕群體占了較大比例且有大量年輕群體因總價問題被拒之門外，市場反映潛在需求量巨大并未得到有效釋放。龍湖品牌對崇尚時尚、潮流、名牌和超前消費的年輕群體具有了很強的吸引力，但由于以往龍湖房源總價的問題而使大局部有效目標客戶群還消費不起龍湖的住宅產(chǎn)品。該工程是龍湖第一次提出“為城市新銳〞造城，目的就是通過對房屋面積的控制來使這局部目標客戶群能以較低可以承受的總價來消費龍湖的品牌住宅，從而滿足自身追逐時尚、名牌的心理需求。３、目標客戶群分析年齡范圍：主力在25～40歲之間；主要區(qū)位：渝北、江北、渝中、沙平壩區(qū)；教育特征：受教育程度較高；經(jīng)濟特征：多為高收入行業(yè)的年輕白領，有一定積蓄和較高收入；生活表征：消費觀念較為超前，消費的品牌意識較濃。對自身的開展預期較好；充滿強烈的物質(zhì)欲望，虛榮心較強，喜歡追逐潮流；追求高品質(zhì)的生活，對房屋單價敏感度較低，而對總價的敏感度相對較高；一期根本情況：總套數(shù)：1200余套建筑形態(tài)：15層、18層及31層點式高層主力戶型：98平米緊湊三房及107-115平米三房市場反響情況：2005年8月21日推出第一批房源共計650套當天銷售近500套，均價3680元/平米，截止目前銷售在90%左右；2005年9月18日推出第二批房源共計277套，以107-115為主力戶型，均價3880元/平米，價格上漲主要是由于第二批房源在朝向和位置上的優(yōu)勢造成的；2005年10月推出第三批房源近300套，仍以107-115為主力戶型，均價3880元/平米。截止目前，紫都城推出的一期1200套房源實現(xiàn)銷售90%左右。４、推盤情況與市場反響５、整體開發(fā)策略分析“為城市新銳造城〞的初期定位是較為準確的，后期通過田園風光的園林風格、具有親和力的外立面、緊湊的房型、“把夢想寫在天空〞活動等一系列元素將工程聚焦為“城市里的童話〞來切合年輕目標客戶的心理需求。第一次開盤推出一定量較低總價的中小戶型來到達聚集人氣的效果，例如一期開盤時宣稱“最低單價3338元/平米、均價3680元/平米〞，根據(jù)計算，紫都第一批房源中最低總價在24萬左右，且大局部房源的總價在38萬以下。在開盤前以一個高調(diào)的形象亮相，對外宣稱“均價在4000元/平米左右〞，使消費者對該工程形象及價格具有較高的心理預期，而在開盤時以一個大大低于消費者預期的均價3680元/平米來刺激市場，使消費者在實際價格大大低于心理預期價格的情況下迅速落單。６、龍湖高層住宅開發(fā)策略分析水晶酈城兩室兩廳單衛(wèi)751384%在戶型上無明顯亮點，但緊湊、實用、舒適度適中，浪費面積甚少；所有戶型均較為方正，全平層設計，較多采用了轉角外飄窗、轉角落地窗等元素，均未設置入戶花園。小三室兩廳雙衛(wèi)104172352%大三室兩廳125105532%四室兩廳13940612%合計

3322100%戶均面積114紫都城小一期兩室兩廳單衛(wèi)687011%小三室兩廳雙衛(wèi)9821032%大三室兩廳107-11533552%四室兩廳127355%合計

650100%戶均面積103觀山水一期小三室兩廳雙衛(wèi)97-10543464%大三室兩廳11012418%四室兩廳14012418%合計

682100%戶均面積109龍湖高層產(chǎn)品特點總結：在設計產(chǎn)品類型方面所有高層產(chǎn)品多為兩梯六戶，局部樓棟采用兩梯四戶和兩梯五戶設計；而且產(chǎn)品均為平層設計，在先期的水晶和楓香庭中采用的頂躍設計也在后期的紫都城和觀山水中取消；在設計產(chǎn)品戶型方面所有樓盤的戶型面積比例中最大的比例為105平米左右的小三房，其所占比例在40-60%，一般工程一期的比例會適當加大。所有三房面積不超過125平米，所有四房不超過140平米且所占比例均較?。粠缀跛袠潜P中105平米及以下戶型占了總量的50%以上，按照3800元/平米的價格計算，龍湖的高層產(chǎn)品中有50%以上的產(chǎn)品總價控制在40萬以下，尤其是工程一期，這樣極有效地留住了目標客戶；所有樓盤戶型無特別的創(chuàng)新和亮點，均方正實用且在不影響舒適度的情況下盡量壓縮房屋面積；但戶型設計中較多地使用了外飄窗、轉角落地窗等元素，整個戶型的開窗面較大。值得注意的是龍湖在水晶一二組團中率先在重慶市場引進了入戶花園設計，但該公司在后期其他工程產(chǎn)品設計中均取消了入戶花園設計，主要原因是公司內(nèi)部判斷其實用性較差；７、操作提示通過對龍湖近兩年的高層產(chǎn)品研究我們可以發(fā)現(xiàn)，盡管其開發(fā)的水晶酈城、紫都城、觀山水等工程在重慶地產(chǎn)市場中屬于高檔高層產(chǎn)品，其售價絕對高于市場上同類型高層工程，但縱觀以上幾個工程，其實并非大家想象的板式、兩梯三戶等舒適度較高的大戶型產(chǎn)品，而且產(chǎn)品設計創(chuàng)新并不十分突出。龍湖高層產(chǎn)品戶型設計中，在保證客戶使用的舒適度前提下十分注重控制房屋面積，如取消入戶花園、取消錯躍層設計；在戶型設計上無明顯亮點，但實際使用功能的尺度掌握較好，例如105左右的小三房中客廳開間在4.5米，主臥開間在3.9米，主衛(wèi)開間在2.1米等。龍湖高層產(chǎn)品面積均較為緊湊實用，在高單價高品質(zhì)的情況下有效控制了房屋總價，使房屋總價能夠為市場主流購置力所接受。六、區(qū)域市場目標客層研究〔一〕重慶市住房消費行為研究1、消費者生活觀念2、消費者對住房面積的需求分析〔套內(nèi)面積〕3、消費者對功能房的需求4、消費者對住房各個因素的關注5、消費者傾向的建筑形態(tài)6、消費者期望的購房區(qū)域注：北部新區(qū)的比例只有4.1%，主要是因為北部新區(qū)房地產(chǎn)開展起步較晚，4.1%已經(jīng)能夠顯示出北部新區(qū)強勁的置業(yè)風頭。7、消費者認同的升值潛力區(qū)域〔二〕客戶分析〔一、二、三期成交客戶共1334套，根據(jù)情況抽樣統(tǒng)計分析〕1、客戶根本特征分析——年齡結構

30歲以下30-39歲40歲-49歲50歲以上一期267人402人175人38人30.27%45.57%19.84%4.31%二期64人84人43人11人31.68%41.58%21.29%5.45%三期8人22人8人3人19.51%53.66%19.51%7.32%工程三期客戶均以30-39歲客戶為主，這說明了奧園品牌對該局部人群有較為明顯的品牌號召力；由于產(chǎn)品形式不斷變化檔次逐步提升，成交客戶群體年齡結構在逐漸遞增。一期同二、三期客戶家庭結構發(fā)生了明顯的差異，其中：一期主要以單身家庭結構為主，其次是兩口之家；二期兩口之間迅速上升至66.99％，三期三口之家占71.05％；

1人2人3人4人5人以上一期59118662271567%21%7%3%2%二期1048140744.78%22.97%66.99%3.35%1.91%三期33275

7.89%7.89%71.05%13.16%

1、客戶根本特征分析——家庭結構三期客戶文化層次總體明顯比二期高多，其中二期以大專文化層次為主，占79.61％；三期以本科文化層次為主，占45.24%。三期高中及以下文化層次的客戶占16.67％，較二期增長9.43個百分比。這說明奧園越來越受到高文化層次消費群體關注。學歷高中以下大專本科碩士二期111211917.24%79.61%12.50%0.66%三期71519116.67%35.71%45.24%2.38%1、客戶根本特征分析——學歷交通工具私家車單位配車公交車合計二期10211511985.71%0.84%9.87%100%三期36134090%2.50%7.50%100%二、三期客戶私家車擁有量均占絕比照例，分別占各期客戶的85.71％、90％；除產(chǎn)品類型的原因，一方面說明成交客戶群層次逐步提升，另一方面說明交通成為目前未購車客戶最終落單的成交障礙。1、客戶根本特征分析——交通工具一、二、三期客戶中公務員均為主力客戶但增長比例逐步減緩，這說明區(qū)域固定目標客群正逐步減少；從三個開發(fā)期的客戶變化來看，私營企業(yè)類行業(yè)客戶在逐漸增加，但普通職員迅速減少，與產(chǎn)品的變化相符；從社會行業(yè)收入狀況來看，一期客戶說分布的行業(yè)整體較二、三期收入低。工作性質(zhì)私營個體類公務員教育類商服類建筑裝飾金融業(yè)通訊IT媒體類地產(chǎn)醫(yī)藥部隊其它一期19428139753658237228

7522%32%4%9.00%4.00%6%3%8%3%

9%二期382117161410139743620.54%11.35%9.19%8.65%7.57%5.41%7.03%4.86%3.78%2.16%19.45%三期11822221311429.73%21.62%5.41%5.41%5.41%5.41%2.70%8.11%2.70%2.70%10.81%1、客戶根本特征分析——工作性質(zhì)江北區(qū)客戶均為一、二期主力客戶，其次是渝中和渝北區(qū)域，而三期主力客戶那么為渝中客戶、渝北、南岸次之；從客戶區(qū)域來源變化情況來看，兩北〔江北、渝北〕、渝中區(qū)域客戶比例逐漸降低，沙坪壩、九龍坡等區(qū)域客戶比例增加，郊縣和外省客戶比例也呈上升趨勢。這一變化趨勢除了產(chǎn)品形式變化的原因外，也說明該區(qū)域對其他城區(qū)客戶的吸引力逐步增大。居住區(qū)域江北區(qū)渝中區(qū)渝北區(qū)南岸區(qū)沙坪壩區(qū)九龍破區(qū)郊縣外地一期257212187605834324129.17%24.06%21.23%6.81%6.58%3.86%3.63%4.65%二期3027279131317920.69%18.62%18.62%6.21%8.97%8.97%11.56%6.21%三期285523316.90%27.59%17.24%17.24%6.90%10.34%10.34%3.45%1、客戶根本特征分析——居住區(qū)域2、客戶置業(yè)特征分析——置業(yè)次數(shù)二、三期客戶均以二次置業(yè)為主、其次為三次置業(yè)客戶，均以置業(yè)自用為主；從變化趨勢來看，三期二次置業(yè)客戶下降了約13個百分點、三次置業(yè)客戶上升了約19個百