CCRC養(yǎng)老模式詳解

CCRC養(yǎng)老模式詳解CCRC養(yǎng)老模式詳解第第#頁共24頁亞利桑那州鳳凰城的"太陽城"，是太陽城系列的特例，是按照新建小鎮(zhèn)的規(guī)模配套公建設(shè)施的。由于全年312天能夠接收到日照，同時(shí)因?yàn)閾碛?200畝的高爾夫球場，所以又被成為“高爾夫愛好者的天堂”。社區(qū)內(nèi)部物業(yè)類型主要包括活動自理型社區(qū)、高級人士出租型公益，持續(xù)照料型退休社區(qū)、輔助生活、退休社區(qū)、專業(yè)護(hù)理設(shè)施、以及特別護(hù)理服務(wù)等類型，其內(nèi)部住宅主要包括獨(dú)棟已經(jīng)雙拼產(chǎn)品，同時(shí)社區(qū)內(nèi)部設(shè)置完備的休閑設(shè)施（如下：）有經(jīng)營權(quán)的俱樂部，以及醫(yī)療、金融、政府、公用事業(yè)公司等機(jī)構(gòu)。有經(jīng)營權(quán)的俱樂部，以及醫(yī)療、金融、政府、公用事業(yè)公司等機(jī)構(gòu)。汁梨樂屮心尙；K蜃和忖.卜咼樂krxHi]k余愛好木iAg個(gè)簡】航人場魁球場2個(gè)陽冉館馬場缺川1土個(gè)珠齡球硝酒ML屮Hh畫網(wǎng)球和桌球圉工219個(gè)耐物屮心制陶術(shù)『球如球Z￡卒?外地滾球?qū)毷囆g(shù)Mfr仲球成人教n杜區(qū)人學(xué)惜関創(chuàng)盤游舵i1勺*】I和線FZfr藝電際戲倶樂J科交際慎采都皿學(xué)設(shè)施ihealthbosw?11EKnoi'ifltX隔昵學(xué)萬因葩除此之外，還設(shè)置了7個(gè)康娛中心，11個(gè)高爾夫球場、130家目前社區(qū)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要包括：1)住宅總戶數(shù)：275841)住宅總戶數(shù)：27584戶，其中出租住宅：2605戶，出售住宅：20829戶；2)戶均人數(shù)：1.44-1.62人,戶均房間數(shù)：4.12-5.26個(gè);3)平均租金：673)平均租金：67美元/戶；4)平均售價(jià)：92300美元/戶。2、社區(qū)盈利模式社區(qū)盈利模式主要通過“入門費(fèi)+年費(fèi)+出租商業(yè)”的模式，只提供產(chǎn)品租賃權(quán)和老年人持續(xù)照料服務(wù)，不提供房屋的產(chǎn)權(quán)，具體收費(fèi)情況如下：業(yè)主協(xié)會費(fèi)業(yè)主需支付業(yè)主協(xié)會費(fèi)，為122.24美元/月；用于社區(qū)所有公共區(qū)域的維護(hù)，可以使用娛樂活動中心的各項(xiàng)設(shè)施及基礎(chǔ)通信光纜使用高爾夫費(fèi)用業(yè)主可以選擇按此付費(fèi)，短期付費(fèi)或者兩年付費(fèi)等方式業(yè)主比外部人士有價(jià)格優(yōu)惠，并可優(yōu)先使用。(3)物業(yè)稅和特別債按照物業(yè)估值的1%每年支付物業(yè)稅（物業(yè)估值約為購買價(jià)格的0%;0%;5555歲，且所有長住居民都不小33至90美元/天不等；33至134美元/天不等；45歲，且所有客人年齡都不可選擇一次性支付2300美元特別評估債或者選擇每年支付290美元（共需支付25年）（4）購買資格要求至少有一個(gè)長住居民年齡不小于于19歲。（5）別墅短租服務(wù)選擇一間客房，價(jià)格根據(jù)季節(jié)從選擇兩間客房，價(jià)格根據(jù)季節(jié)從短租客人至少有一個(gè)年齡必須大于小于19歲。3、美國太陽城養(yǎng)老社區(qū)的成功總結(jié)來看，美國太陽城養(yǎng)老社區(qū)的成功主要包含三點(diǎn)：（1）社區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的適老化社區(qū)住宅強(qiáng)調(diào)方便安全，以低層建筑為主，在所有室內(nèi)和公共區(qū)域進(jìn)行了防滑和無障礙設(shè)置；指示牌導(dǎo)向方便老年人的自行社區(qū)活動，人車分流為老年人的活動安全提供了保障。2）完善的休閑配套設(shè)施太陽城擁有1200畝的高爾夫球場，被稱為“高爾夫愛好者的天堂”，社區(qū)除了高爾夫球場外，還配備了各類康體設(shè)施，有室內(nèi)外游泳池、各類球場，棋牌室和健身房。（3）發(fā)達(dá)的醫(yī)療設(shè)施配套市區(qū)周邊配套有老年人綜合型醫(yī)院和各種健康服務(wù)中心；其次還設(shè)置有緊急報(bào)警裝置等設(shè)計(jì)。目前，美國太陽城的社區(qū)發(fā)展模式已經(jīng)被中國大量借鑒，例如北京太陽城、東方太陽城等，且CCRC的養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展模式也逐漸與中國國情不斷融合。4、“太陽城”開發(fā)模式的九大特征（1）屬于住宅開發(fā)性質(zhì)；（2）依靠銷售回款盈利；（3）限定55歲以上的老人才能入??；（4）專為健康活躍老人提供會所和戶外運(yùn)動設(shè)施；（5）沒有醫(yī)療、護(hù)理等配套服務(wù)，主要依賴社區(qū)所在城鎮(zhèn)提供的大市政配套，社區(qū)內(nèi)沒有建設(shè)相應(yīng)設(shè)施；（6）一般都位于郊區(qū)區(qū)位，占地大、容積率低，建筑形態(tài)多為單層、獨(dú)棟或雙拼，精裝修標(biāo)準(zhǔn)、拎包入住；

房價(jià)便宜，"蘋果谷太陽城"在洛杉磯東北方向120公里左右，其房價(jià)是洛杉磯市內(nèi)的1/3左右，對老年購房群體很有誘惑力；8)附近一般都配有專為社區(qū)服務(wù)的商業(yè)中心；9)兼有旅游度假功能，目標(biāo)客戶同時(shí)有常住客戶，也有旅游度假客戶。如鳳凰城"太陽城"，每年居住的總?cè)藬?shù)在44000居住人口左右，其中28000口左右，其中28000人是常住客戶，而16000人時(shí)旅游度假客戶；鳳凰城東南方向的"牧場太陽城"，也具有鮮明的"候鳥型"度假特征。5、“太陽城”的開發(fā)商和開發(fā)理念5、“太陽城”的開發(fā)商和開發(fā)理念（1）開發(fā)商：DelWebb和PulteHomes在美國太陽城的各個(gè)項(xiàng)目的展示大廳中，都張掛著太陽城的開發(fā)商一一DelWebb和PulteHomes的合作歷程與合作理念：“DelWebbAndPulteHomes:Twole一■ngacies,onecompany."PulteHomes是美國最大的住宅制造商之一，DelWebb是美國活躍老人住區(qū)建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)者，共同分享輝煌的歷史。Pulte始于1950年，而DelWebb始于1928年，并于1960年在鳳凰城西部建設(shè)了第一個(gè)退休老人的社區(qū)?，F(xiàn)在，Pulte和DelWebb像一個(gè)公司一樣在一起合作，整合了他們的資源和數(shù)十年的經(jīng)驗(yàn)，一起開發(fā)高質(zhì)量的老年住宅和社區(qū)。（2）開發(fā)理念："YourCommunity,YourHome.BothReflectWhoYouAre"。6、“太陽城”開發(fā)模式對中國的啟發(fā)和借鑒（1）四點(diǎn)值得借鑒：住宅立項(xiàng)，依靠銷售迅速回款；客戶定位精準(zhǔn)，以健康活躍老人為主要客群，為其進(jìn)行產(chǎn)品定位，滿足其特殊的生活、交往、活動等的需求；不設(shè)醫(yī)療'護(hù)理等配套設(shè)施，降低了前期投入成本，提高了資金使用效率，降低了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；在市場和產(chǎn)業(yè)鏈日趨成熟時(shí)，可與分時(shí)度假管理公司緊密合作，在項(xiàng)目開始時(shí)便實(shí)現(xiàn)訂單生產(chǎn)。

（2）兩點(diǎn)不值得借鑒：中國地少人多的國情，不適合大量興建低密度、單層的單體建筑，應(yīng)以多層或小高層的單體形態(tài)為主；中國的公共醫(yī)療資源匱乏，如社區(qū)內(nèi)不能提供一定的醫(yī)療、護(hù)理配套、市政配套的公共資源又跟不上，就會影響老人的入住選擇。中國的老人和子女，選擇老年住區(qū)最為關(guān)系的，還是所在社區(qū)能否提供及時(shí)、持續(xù)的醫(yī)療、護(hù)理?xiàng)l件。四、對中國版CCRC四、對中國版CCRC開發(fā)模式的5個(gè)思考1、要實(shí)現(xiàn)居住人群的復(fù)合還做不到像（1）中國現(xiàn)階段還未進(jìn)入細(xì)分的老年住區(qū)開發(fā)市場還做不到像美國一樣的客戶細(xì)分和服務(wù)細(xì)分；（2）中國的傳統(tǒng)還是希望三代同堂，老少三代不能同堂最好也能居住在一個(gè)小區(qū)。老年住區(qū)中生活的人群應(yīng)該是復(fù)合的，老人希望能夠看到兒童。（3）在老年住區(qū)中生活，隨著時(shí)間的推移，老人本身對護(hù)理照料的要求也會發(fā)生改變。健康老人、半護(hù)理老人、全護(hù)理老人也會逐漸在同一個(gè)住區(qū)中共存，形成復(fù)合的老年人群。2、服務(wù)功能的復(fù)合開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)不能只是賣房子，開發(fā)企業(yè)要真正實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，需要學(xué)習(xí)如何在養(yǎng)老住區(qū)中配套必要的養(yǎng)老設(shè)施，需要專業(yè)的服務(wù)和護(hù)理人員，這樣才能可持續(xù)發(fā)展。3、要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品形態(tài)的復(fù)合（1）比如說在同一住區(qū)中提供老少戶、老人專用戶等不同的戶型，針對同一住區(qū)內(nèi)不同的居住人群，提供不同產(chǎn)品形態(tài)。（2）在老年人從健康活躍老人向半護(hù)理、全護(hù)理老人轉(zhuǎn)變過程中，功能空間應(yīng)該相應(yīng)變化調(diào)整，在策劃、設(shè)計(jì)、建造的過程中，應(yīng)該應(yīng)用"百年住宅"和SI體系等理念和技術(shù)手段，實(shí)現(xiàn)空間的可變性。4、產(chǎn)業(yè)的復(fù)合我們能不能很好地發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，關(guān)鍵是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈必須要盡快形成，來支撐養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營服務(wù)。產(chǎn)業(yè)鏈中應(yīng)該包括老人專用的設(shè)施設(shè)備、生活用品，老年大學(xué)，醫(yī)療、康復(fù)、護(hù)理、家政服務(wù)等環(huán)節(jié)?？梢灶A(yù)見，未來將會在一些主要城市帶的核心城市中形成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，吸引國內(nèi)外老年產(chǎn)業(yè)鏈的各類環(huán)節(jié)入住園區(qū)，依靠老年產(chǎn)業(yè)園區(qū)的輻射作用推動周邊養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的快速發(fā)展。盈利模式的復(fù)合除了產(chǎn)權(quán)銷售和會員制方式，養(yǎng)老地產(chǎn)的