武漢市2020年房地產(chǎn)市場年報（中原）

湖北中原研 究 部遮面不掩復興志，地熱需暖戰(zhàn)來年——武漢房地產(chǎn)市場2020年總結及2021年預判湖 北 中 原 研 究 部20201224本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 1湖北中原研 究 部2020實鼠不易！2021牛轉(zhuǎn)乾坤？?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 22020年，一個我們想忘卻又忘不了的年份——新冠——將世界切分為BC（beforecovid）時代和AC（aftercovid）時代，我們被迫進入遮面的新常態(tài)；金融——令巴菲特活久見的美股4次熔斷、原油期貨跌為負值、美國無限放水下三大股指的深V型收復失地；中國——澇疫結合，出口飛增，全球大放水中的克制派，2020年全球GDP唯一正增長的國家！武漢——封城76天，英雄之城，開啟堅定的疫后重啟之路！湖北中原研 究 部報告框架樓市政策 土地市場 住宅市場 2021年預測?貨幣政策?土拍規(guī)則?開盤知脈搏?宏觀經(jīng)濟及市場流動性預判?行業(yè)政策?土地成交特征?微觀看大勢?政策走向預判?致敬城市重倉者?二手測晴雨?土地、新房市場預判——2020土拍列傳?備案觀趨勢?城市發(fā)展展望??CopyrightCentalineGroup,20202020 CodeofCodethisofreportthisreport|4 | 4湖北中原研 究 部報告主要亮點速覽——土地市場篇：基于中原土地研究，分析武漢出地重點板塊，出品2020武漢土拍列傳住宅市場篇：基于中原新房研究，從微觀視角對武漢新房開盤進行洞若觀火的分析基于中原新房、二手房研究，分析開盤去化率走低的原因，探討數(shù)據(jù)背后的故事2021年市場預測篇：基于中原綜合研究實力，對2021年宏觀經(jīng)濟、流動性、行業(yè)政策、武漢土地、新房市場做出系統(tǒng)預判基于中原城市研究，探索武漢未來空間發(fā)展方向，展望2021年武漢新變局??CopyrightCentalineGroup,20202020 CodeofCodethisofreportthisreport|5 | 5湖北中原研 究 部報告數(shù)據(jù)統(tǒng)計說明數(shù)據(jù)來源：武漢國土資源規(guī)劃管理局、武漢市住房保障和房屋管理局、湖北中原研究部土地數(shù)據(jù)：僅統(tǒng)計純住宅用地、純商業(yè)用地和商住混合用地平均溢價率=AVERAGE（溢價率）底價成交率=底價成交地塊幅數(shù)/總成交地塊幅數(shù)住宅數(shù)據(jù)：住宅成交數(shù)據(jù)包含商品住宅成交數(shù)據(jù)和保障房成交數(shù)據(jù)庫存去化周期=庫存量/近6個月月均去化量商業(yè)數(shù)據(jù)：商業(yè)成交數(shù)據(jù)包含社區(qū)型商業(yè)、購物中心、商業(yè)性質(zhì)公寓辦公數(shù)據(jù)：辦公成交數(shù)據(jù)包含辦公物業(yè)、辦公性質(zhì)公寓部分圖片來源：玩攝堂??CopyrightCentalineGroup,20202020 CodeofCodethisofreportthisreport|6 | 6湖北中原研 究 部01樓市政策貨幣政策研究部湖北中原全球大放水：疫情之下，美國開啟量化寬松，成為全球國家央行加速發(fā)布寬松貨幣政策的“點火器”，“放水大賽”之下，市場大量的超發(fā)的貨幣因無法被實體經(jīng)濟吸納，導致部分資金源源不斷的流入資本市場，并推高資產(chǎn)價格。疫情之下市場流動性表現(xiàn)及影響?疫情的全球性傳播加速全球放水速度，美國、日本、歐洲等所有經(jīng)濟體，實行動輒數(shù)千億美元的拯救計劃，實行大財政、大投資、大刺激。?歐美日三大主要海外經(jīng)濟體的M2同比增速都處于歷史高位，并顯著高于其經(jīng)濟增長水平?大量的無法被實體經(jīng)濟吸納的剩余資金一直在源源不斷的流入資本市場，使得全球市場在流動性推動下資本市場“牛市”頻現(xiàn)。?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 8貨幣政策研究部湖北中原政府通過加杠桿托底經(jīng)濟：為應對疫情和對沖全球性貨幣寬松，國內(nèi)信用擴張顯著，社融增速大幅提升，市場資金充裕。宏觀杠桿率快速上升 年初以來，社融增速大幅抬升?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 9貨幣政策研究部湖北中原降準降息：央行上半年通過多次降準和降息向市場注入大量低成本的基礎貨幣，市場整體資金流動性寬松，下半年隨經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)，央行的貨幣策略偏隱忍克制，未來央行進行“貨幣寬松”政策有很大操作空間。降準1月6日降息降準3月16日央行全面降準0.5個百央行公布1年期LPR由4.15%下央行實施普惠金融定向降準，調(diào)至4.05%；5年期以上LPR由釋放5500億元長期資金分點釋放8000億元。4.8%下調(diào)至4.75%降準4月3日降息4月20日降息7月1日央行宣步將于4月15日和5月央行下調(diào)1年期LPR由4.05%下調(diào)再貸款、再貼現(xiàn)利率。其中，支農(nóng)再貸款、支小再貸款15日分別下調(diào)存準率0.5%，至3.85%；5年期以上LPR由利率下調(diào)0.25個百分點，再貼預計共向市場釋放資金約4.75%下調(diào)至4.65%。4000億元現(xiàn)利率下調(diào)0.25個百分點至2%數(shù)據(jù)來源：湖北中原研究部整理?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 10貨幣政策研究部湖北中原房貸利率跟隨5年期LPR年度兩度下調(diào)：今年上半年LPR僅2次下調(diào)，下半年LPR處于穩(wěn)定態(tài)勢，房貸利率如預期下調(diào)。2020年1-11月1年期LPR和5年期LPR全國首套房、二套房房貸利率走勢4.90%4.70%4.50%4.30%4.10%3.90%3.70%3.50%1年期LPR 5年期LPR數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行、融360?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 11財政政策研究部湖北中原抗疫特別國債：今年7月底，1萬億面向市場化的抗疫特別國債發(fā)行完畢，特別國債的發(fā)行有利于增強市場資金流動性，緩解地方政府財政壓力。歷史上4次特別國債的發(fā)行：發(fā)行時間發(fā)行規(guī)模資金用途期限發(fā)行方式補充四大行資本金，提向四大國有銀行定1998/8/182700億30年向發(fā)行，同時央行高風險處置能力降準釋放資金2007/8/29-12/1415500億對沖外匯占款增加，組10年，15年向農(nóng)行定向發(fā)行建中投公司2017/8/29-11/276964億2007年發(fā)行10年期國5年、7年、10年向有關商業(yè)銀行定債到期續(xù)發(fā)向發(fā)行全部轉(zhuǎn)給地方主要用于2020/6/18-7/3110000億公共衛(wèi)生基礎設施建設5年、7年、10年市場化公開發(fā)行和抗議相關支出

不計入財政赤字籌資全部轉(zhuǎn)給地方用于公共衛(wèi)生等基礎設施和抗疫支出，以及一定比例機動資金數(shù)據(jù)來源：湖北中原研究部整理?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 12貨幣政策研究部湖北中原托底經(jīng)濟貨幣政策取得成效，經(jīng)濟活力回復，企業(yè)經(jīng)營狀況改善：M1與M2剪刀差逐步縮小，M1較M2更快上升，表明企業(yè)的經(jīng)營預期偏樂觀，經(jīng)濟活力增強；PPI和CPI剪刀差收窄，表明經(jīng)濟處于逐步恢復態(tài)勢，企業(yè)經(jīng)營狀況逐步改善。M1、M2增速同比 CPI、PPI增速同比?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 13貨幣政策研究部湖北中原市場資金充裕，對房地產(chǎn)行業(yè)卻筑壩嚴守房企端（融資規(guī)模）——6-8月融資環(huán)境寬松，典型房企融資規(guī)模上漲明顯；但隨“三道紅線”等融資新規(guī)出臺后，9、10月份房企融資規(guī)模大幅縮減，11月穩(wěn)增長導向下房企融資再度放寬。40家典型上市房企融資合計總額（億元）14001303.5612001204.89國內(nèi)政策利好疊加海外1091.081024.2990.991000904.36資本市場復蘇利好，6月897.07房企融資規(guī)模大幅攀升827.59790753.62800715.63689.56691.56600552.88611.6607.38570.01477.9402.14400367.99368.26398.62235.822000?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 14貨幣政策研究部湖北中原市場資金充裕，對房地產(chǎn)行業(yè)卻筑壩嚴守房企端（融資成本）——2020年房企融資成本相較2019年整體上浮明顯，且分化加劇，民企和中小房企融資成本上升幅度普遍高于國企央企。2019年-2020年1-6月典型房企發(fā)債平均利率（%）11%10%9%8%7%6%5%4%3%

2019年加權平均利率 2020年1-6月年加權平均利率以藍光、新力、當代為代表的中小民營房企融資融資成本漲幅明顯高于頭部央企融創(chuàng)利率數(shù)據(jù)來源：湖北中原研究部整理Codeofthisreport|15?CopyrightCentalineGroup,2020“三道紅線”對樓市影響研究部湖北中原8月20日，北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會明確了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，“三道紅線”融資新規(guī)出臺，行業(yè)融資再度收緊。紅線1紅線2紅線3根據(jù)“三道紅線”的觸線情況，將房企分為“紅、橙、黃、綠”4檔：剔除預收賬凈負債率＞現(xiàn)金短債比綠色檔：有息負債規(guī)模增速≤15%款后資產(chǎn)負100%例＜1倍債率＞70%黃色檔：有息負債規(guī)模增速≤10%橙色檔：有息負債規(guī)模增速≤5%紅色檔：有息負債規(guī)模不得增加1234房企被迫降速?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 16“三道紅線”對樓市影響研究部湖北中原“三道紅線”勢必加速頭部房企集中度，中小房企快速擴張的時代終結，也會加速頭部房企進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。拿地走向理性

頭部房企會對地王等項目格外謹慎，拿地偏理性房企融資分化利好真正具備造血能力的“經(jīng)營行為”如物業(yè)板塊或持有商業(yè)的房企將迎來二次綻放期加劇造血能力強房企中小房企受波及程度要遠大于規(guī)模房企。越是缺錢的企業(yè)，融資難度越大，房企融資分化加劇

金融端去杠桿

行業(yè)進入“區(qū)間管理”時代，囤地模式背后的“加杠桿、賭增值”的金融行為將出局。?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 17“三道紅線”對樓市影響研究部湖北中原房企應對：房企積極籌備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市，通過低價促銷，加速回款，此外處理低效資產(chǎn)，拓展多元化業(yè)務，尋找新的增長點也是房企應對“三道紅線”緊箍咒的應對舉措。優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市，做大資產(chǎn)規(guī)模處理低效資產(chǎn)，降負債>“三道紅線”之后房企分拆物業(yè)上市動作加快，其中大型龍>“三道紅線”之下，典型房企恒大、融創(chuàng)、華僑城積極“變頭房企恒大、華潤、世茂、融創(chuàng)等房企加入物業(yè)上市戰(zhàn)局；賣”資產(chǎn)，處理低效物業(yè)，以降低負債率。此外分拆旗下的商業(yè)企業(yè)上市也是今年眾多房企的動作，有利于提升房企的市值低價促銷，加速回款業(yè)務多元化，尋找新的增長點>以恒大、碧桂園、融創(chuàng)為代表的房企在下半年開啟降價策略，>做增量開發(fā)受“三道紅線制約，房企積極尋找新的增長點，低價售房，加速回款，其中重點搶工期，搶預售，加快銷售探索多元化業(yè)務，如：萬科，恒大等頭部房企多元化勢頭猛回款，回籠資金。漲房企應對之舉?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 18湖北中原研 究 部優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市，做大資產(chǎn)規(guī)模：今年融資收緊后，房企分拆物業(yè)赴港上市動作加快，其中大型龍頭房企恒大、華潤、世茂、融創(chuàng)等房企加入戰(zhàn)局，以緩解自身融資壓力的同時也可增加利潤增長點。2020年1-9月提交招股書房企：?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 19湖北中原研 究 部處理低效資產(chǎn)，降負債：恒大、融創(chuàng)、華僑城積極“變賣”資產(chǎn)，處理低效物業(yè)，以降低負債率。恒大融創(chuàng)華僑城>2020年6月份開始，恒大大批>進入2020年，為處理低效物業(yè)，>2020年以來，華僑城已經(jīng)連續(xù)出售寫字樓、酒店、購物中心、酒店、商業(yè)、樂園都是融創(chuàng)待出售旗下多家子公司的資產(chǎn)以商鋪等非核心業(yè)務的資產(chǎn)，出售商品緩解資金壓力。據(jù)不完全統(tǒng)計，房企售的資產(chǎn)項目超過200個僅在今年10月11月兩個月，擬“賣賣賣”轉(zhuǎn)讓旗下公司資產(chǎn)或股權多達15家，已公布轉(zhuǎn)讓底價的涉及金額約99.4億?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 20湖北中原研 究 部低價促銷，加速回款：“三道紅線”融資新規(guī)背景下，房企對現(xiàn)金流管理要求提升，回款壓力大，以降價促銷快速去庫存，加速回款降負債是房企選擇的重要方式，部分房企聯(lián)合分銷推出各種營銷活動。房企營銷主題地區(qū)活動時間營銷內(nèi)容中國恒大折扣營銷全國2020/9/7-10/8全國619盤7折特大優(yōu)惠，提前引爆黃金周，每日每盤10套一口價，低至68折；分期付款首期10%；2000元網(wǎng)貸上定房抵2萬萬科地產(chǎn)自創(chuàng)購房節(jié)上海2020/9/9-10/10“十全九美”購房價，9.9元享久久券，購房立減9999元（稅前）；4重福利放送，隨心出行禮，精美到訪禮；錦鯉直播禮；推薦成功獎勵升級、三重節(jié)日到訪禮華潤置地自創(chuàng)購房節(jié)全國2020/9/21-10/31“中秋國慶購房價”全國6大區(qū)70+城市200+項目鉅惠，特價房源，公寓/商鋪/車位折上折，推薦成交獎碧桂園好房節(jié)廣清區(qū)域2020/9/16“917碧淘好房節(jié)”9月17日，晚8點到12點碧桂園廣清區(qū)攜阿里“天貓好房”推出“碧淘好房節(jié)”，直播狂派好禮9.9元鎖定底價房源貝殼打造“全民新房節(jié)”，聯(lián)合融創(chuàng)、保利、綠地、萬達等全國多個知名品牌房企推貝殼渠道營銷全國2020/9/25-10/30出88折特價房、0元秒殺多重促銷，覆蓋重慶、北京、上海、廣州、深圳、杭州等60個城市新房樓盤全國主流碧桂園、中南置地、保利發(fā)展、富力集團等19家房企參與了本次“房產(chǎn)雙11”，共天貓雙十一雙十一上線了8家旗艦店，其中碧桂園、中南置地、富力、佳兆業(yè)、寶能、世茂6家房企和阿城市里直接合作，其他入駐由易居主導的易樓旗艦店和樂居好房旗艦店。?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 21湖北中原研 究 部業(yè)務多元化，尋找新的增長點：以萬科、恒大、碧桂園、保利等為代表的龍頭房企已經(jīng)基本實現(xiàn)了多個產(chǎn)業(yè)的融合，成為綜合性產(chǎn)業(yè)集團，在轉(zhuǎn)型的道路上仍起到”領頭羊”的示范。龍頭房企產(chǎn)業(yè)融合情況典型房企金融產(chǎn)業(yè)教育產(chǎn)業(yè)健康、醫(yī)療文旅行業(yè)物流行業(yè)科技行業(yè)銀行：微商銀行怡園隨園嘉園醫(yī)養(yǎng)松花湖滑雪度假村、參股普洛斯物流，推出“萬科智造”概念，”萬科梅沙教育、德英樂與阿里智能，商湯科技，互聯(lián)網(wǎng)金融：鵬金所中心良渚文化村開發(fā)物流地產(chǎn)科大訊飛等展開合作銀行：盛京銀行、華夏銀行與中科院合作，未來將在保險：恒大保險互聯(lián)網(wǎng)健康管理平海南?；◢u、電影恒大——與廣匯集團人工智能、機器人、交通互聯(lián)網(wǎng)金融：恒大金服臺、恒大養(yǎng)生谷小鎮(zhèn)展開合作支付：集付貸銀行：珠海商業(yè)銀行、上海健康養(yǎng)生示范區(qū)、上海綠地國際度假與中遠海運戰(zhàn)略入股深蘭科技，成立綠地綠地農(nóng)商銀行綠城育華教育集團村、杭州“綠地海深蘭建筑科技和綠地深蘭康養(yǎng)居酒店合作互聯(lián)網(wǎng)金融：灣特色小鎮(zhèn)”機器人2大科技公司碧桂園互聯(lián)網(wǎng)金融：碧有信博實樂教育高端醫(yī)院、社區(qū)醫(yī)深圳十里銀灘、碧與中集產(chǎn)城合作與清華大學共建機器人研院，醫(yī)美項目桂園溫泉度假村究院，并打造機器人谷保利信?；?、保利資本保利和樂教育和熹會、和悅會、三亞保利海棠灣、——在背景商辦項目已有人工健康產(chǎn)業(yè)新城慈溪保利文化小鎮(zhèn)智能應用場景落地數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，湖北中原研究部整理?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 22行業(yè)政策研究部湖北中原2020年武漢房地產(chǎn)政策梳理：公積金新政精裝修計入購房合同落戶政策一線醫(yī)護人員買首套房公積金最高湖北省內(nèi)啟用電子遷移證，簡發(fā)布新版《武漢市商品房買賣合可貸84萬元化落戶手續(xù)，投靠落戶繼續(xù)放同》，精裝修計入購房合同低落戶門檻“復工復產(chǎn)六舉措”房企建筑扶持新政土拍取消熔斷降預售門檻全力保供應湖北省發(fā)布《促進建筑業(yè)和房地產(chǎn)市場發(fā)布《關于加快推進重大項目建設著力平穩(wěn)健康發(fā)展措施的通知》擴大有效投資的通知》，土地競拍規(guī)則重回資金為王時代2020年3月 2020年4月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 2020年12月?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 23供應端政策研究部湖北中原降預售門檻全力保供應：為降低疫情對市場供應影響，通過降低新房預售條件、放松預售資金監(jiān)管，保障2020年全年的新房供應，同時緩解房企資金壓力，該政策執(zhí)行期限延長至2021年3月31日。武漢“復工復產(chǎn)六舉措”核心要點:政策調(diào)整層面2020年3月23日新政策2019年12月31日征求意見稿預售條件高層：建筑形象進度達到1/4以上小高層及以上：建筑主體結構達到成熟的1/2且不得少于七層，主體結構中地下室每次可抵地上一層（針對2020年10月1日前取得施工許可證的項目）多層（含六躍七層）及低層：建筑形象進度達到正負零低層（含四層）：主體結構封頂，且砌筑工程完工預售可申請35%預售可申請35%增加撥付節(jié)點：2020年10月1日前，項目主體結構達到2/3/進度，可申請20%,累計55%資金監(jiān)管結構封頂可申請額度為20%，累計75%結構封頂可申請額度為40%，累計75%取得《建筑工程竣工驗收備案表》，且已按規(guī)定足額繳存住取得《建筑工程竣工驗收備案表》，可申請20%，累計95%宅專項維修資金的，可申請額度為25%，累計100%/完成所有權登記，可申請額度為5%，累計100%數(shù)據(jù)來源：湖北中原研究部整理?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 24需求端政策研究部湖北中原簡化落戶手續(xù)，放低落戶門檻：12月初武漢進一步放松落戶門檻，落戶核心內(nèi)容為在校大學生父母也可以落戶，且父母沒有年齡限制，并簡化省內(nèi)戶籍人員落戶手續(xù)，該舉措有利于加快落戶效率，增加有效購房人群基數(shù)，刺激需求。簡化省內(nèi)落戶手續(xù)落戶提速?2020年12月15日起，湖北省內(nèi)已啟用電Text落戶門檻放松子遷移證，凡辦理省內(nèi)戶口遷移人員，無需回原籍下戶口，提交材料后，兩個大學生父母可投靠落戶?在校大學生的父母、配偶及未成年子女工作日后，攜帶原戶口本和身份證到落戶地派出所辦理落戶手續(xù)。均可同時隨遷落戶，無需購房。申請人憑學生招生名冊，入戶申請書申請。父母、未成年子女憑親屬關系證明辦理（父母不受年齡限制）；配偶憑結婚證辦理。?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 25需求端政策研究部湖北中原公積金政策先松后緊：疫情之后武漢為提高醫(yī)護人員買房積極性，針對一線醫(yī)護人員公積金貸款最高額度提升至84萬元，四季度公積金余額緊張，對“商改住”，并對公積金額度進行限制。武漢住房公積金新政：一線醫(yī)護人員買首套房公積金最高可貸84萬元?購買自住房貸款的一線醫(yī)護工作人員，參照該市高層次領軍人才的支持政策，購買首套公積金最高可貸84萬元。?支援武漢防疫工作的外地醫(yī)護人員，在漢購房申請異地◆公積金貸款時，不受戶籍地限制。?對疫情防控一線工作人員不能本人到場辦理的，將代辦◆人放寬至單位住房公積金經(jīng)辦人員。武漢公積金升級為“二級響應”暫緩辦理首套住房有過提取公積金記錄的“商轉(zhuǎn)公”；對公積金提取頻次和提取金額也會進行限制。公積金貸款支持范圍縮小至以省內(nèi)和長江中游城市群合作城市公積金升級后對購房者的支持力度減弱，利空樓市數(shù)據(jù)來源：湖北中原研究部整理?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 26需求端政策研究部湖北中原精裝修計入購房合同：5月25日，新版《武漢市商品房買賣合同》開始實施，首次精裝修計入購房合同，購房人可按照毛坯總價+精裝總價一起向金融機構、公積金管理部門申請按揭貸款。該政策有利于購房者降低首付置業(yè)成本，一定程度上刺激購房需求釋放，穩(wěn)定市場需求。舉個例子：一套出售的房源含裝修230萬，其中：毛坯價200萬元，精裝修30萬，按照舊合同分開貸款和新合同精裝修計入房價貸款后對比——以毛坯總價200萬，精裝總價30萬房子為例首付月供（以首套房首付3成計算）（按揭利率5.73%，最多30年；消費貸利率6.8%，最多10年）舊合同①精裝修部分全款200萬×0.3+30萬=90萬8152.24元②精裝修部分使用消費貸200萬×0.3=60萬8152.24+3452.41=11604.65元新合同精裝房裝修款計入房價可按揭貸款（200萬+30萬）×0.3=69萬9375.08元政策解讀：1.該政策明確了毛坯總款+精裝總款，一起做按揭貸款，可以降低客戶的購房首付門檻，釋放部分買房需求，屬于刺激需求端寬松政策。2.新合同中將精裝修計入房價，有利于房企變相突破備案價，限價將進一步放開，同時也將刺激裝修市場，標準化裝修與個性化需求未來也將產(chǎn)生新的市場機會；3.新合同對精裝修交付標準、交房流程等做了細化標準，有利于規(guī)范武漢房企的行為，減少房企與購房者因合同模糊地帶的糾紛。?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 27房企端政策研究部湖北中原房企資金端：4月20日，湖北省人民政府辦公廳印發(fā)《促進建筑業(yè)和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展措施的通知》，共計28條措施，主要方面加大對房企和建筑企業(yè)扶持力度，以緩解房企資金壓力，降低土拍資金門檻，鼓勵房企參與土拍。針對方面政策內(nèi)容金融機構不盲目抽貸、斷貸、壓貸，支持企業(yè)保持資金鏈穩(wěn)定；對受疫情影響的建筑業(yè)企業(yè)，實施臨時性延期還本付息，可延至2020年6月30日；金融信貸端 與政府中標有合作的建筑企業(yè)，金融機構可開辟金融服務綠色通道，提供差異化優(yōu)惠的金融服務；對房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，金融機構要簡化流程，加快貸款審批和發(fā)放；完善差異化個人住房貸款服務，支持金融機構加快個人住房貸款審批發(fā)放；適當調(diào)整商品房項目預售許可的最低規(guī)模和工程形象進度要求，預售許可的最低規(guī)模不得小于棟房企開發(fā)端 緩繳城市基礎設施配套費；延期申報繳納稅款2020年10月1日前土地出讓保證金比例可降低至土地出讓底價的20%；土地市場端 可分期繳納土地出讓金；加大土地供應儲備力度，有針對性地增加住房用地供給；拓寬資金使用范圍，可采取“先預撥、后結算”的方式，對住房租賃試點企業(yè)予以支持，加大政府購買服務力度。住房租賃企業(yè) 對符合條件的住房租賃企業(yè)，鼓勵金融機構發(fā)放租賃住房開發(fā)貸款。拓寬住房租賃企業(yè)直接融資渠道，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行公司信用類債券，募集資金用于住房租賃業(yè)務拓展財政支持政策，對住房租賃試點企業(yè)予以支持；政府服務端 提高審批服務效率，實行““一網(wǎng)通辦””加快審批效率；深入推進“放管服”改革，優(yōu)化營商環(huán)境數(shù)據(jù)來源：湖北中原研究部整理?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 28土地政策研究部湖北中原土地競拍規(guī)則重回資金為王時代：土地市場競拍取消“熔斷”，則意味著土地競價再回“資金為王”時代，同時意味著土地出讓門檻降低，房企參拍積極性提升，土地市場再迎土拍熱潮。武漢發(fā)布《市人民政府辦公廳關于加快推進重大項目建設著力擴大有效投資的通知》土地出讓規(guī)則改革要點：改革要點土地出讓規(guī)則改革具體內(nèi)容要點解讀實施市級重大項目用地預報和預安排制度，新增用地指標預安排、預公告重點保障市級重大項目用地需求，特別重大項目實行“點預安排、預公告機制讓重大項目用地或資源（產(chǎn)業(yè)）勾兌拿地的更加公供”和市級兜底保障開透明化，增加出讓地塊的信息對稱性，減少流拍現(xiàn)象對供地條件相對成熟的地塊及時發(fā)布土地預公告取消“熔斷”意味著土地不再設置“最高價”，“競配建”退出歷史舞取消熔斷放寬儲備地凈地出讓條件，取消土地競買“熔斷”規(guī)則，不臺，土地競價重新回到“資金為王”時代，提振房企對武漢樓市的信心，再進行“競配建”“競規(guī)劃”利好土地市場和新房市場，預計武漢土地市場將逐步迎來土拍“高潮”資金面延長出讓合同和出讓金繳納時限，簡化疫情影響期間規(guī)劃許延長出讓合同和出讓金繳納時限有利于緩解房企資金壓力可前置條件，全面推行網(wǎng)上掛牌數(shù)據(jù)來源：湖北中原研究部整理?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 29小結研究部湖北中原從全年的政策來看，需求端的政策仍不能解決高首付成數(shù)約束改善型需求釋放的問題，資金端的政策對樓市的助力作用遠低于預期，政策未見實質(zhì)性寬松。需求端?未見實質(zhì)性寬松型政策，武漢二套房依舊存在首付成數(shù)高，改善型需求受束縛的問題?“認房又認貸”的資格認定方式限制異地買房客戶流動性?市場資金充裕，對房地產(chǎn)行業(yè)卻筑壩嚴守，其中房企端“三道紅線”出臺，融資趨嚴，居民端中長期住房貸款利率長期維持不變，偏穩(wěn)定。財政政策 ?特別國債的預算規(guī)模此前財政部預言5萬億，但實際執(zhí)行僅有1萬億發(fā)行量，遠低于預期?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 30湖北中原研 究 部02土地市場湖北中原研 究 部疫情前，武漢剛舉辦完世界軍人運動會，城市面貌煥然一新，城市發(fā)展信心十足！武漢是所有TOP級房企兵家必爭之地！疫情后，武漢的城市安全蒙上陰影，房企對繼續(xù)布局武漢的態(tài)度也出現(xiàn)分歧——有出資托底為武漢保駕護航的國企央企，也有真金白銀下重注繼續(xù)深耕的品牌房企，當然也有黯然離場的房企，但也不乏趁機抄底進駐的房企……市場有分歧才有機會，當所有人一致看好的時候，勢必意味著要付出更高的成本！縱觀2020年武漢土地市場，依然精彩紛呈，看點多多！?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 32整體成交概況研究部湖北中原武漢全年土地出讓金收入1851.08億元排名全國第五位，排名較去年下降兩位，平均樓面地價5754元/㎡，在土地出讓金前十城市中處于低位。全國各大城市土地出讓金收入及平均樓面地價（2020年，億元，元/㎡）土地出讓金(億元)樓面地價（元/㎡）30002828.322503.2026173300002500250002168.2020001959.851851.081850.5320000171691500127921160293771302.791194.431137.681088.45150001000113698366100005754103185699500500000上海市杭州市廣州市南京市武漢市北京市寧波市佛山市蘇州市成都市備注：統(tǒng)計數(shù)據(jù)含商服、住宅用地。（12月未出讓地塊成交價按起始價計算）數(shù)據(jù)來源：湖北中原研究部?CopyrightCentalineGroup,2020Codeofthisreport|33土地出讓金研究部湖北中原武漢全年土地出讓金1851.08億，再創(chuàng)歷史新高，同比上漲7.11%。武漢歷年土地出讓金（2014-2020年，億元）土地出讓金（億元）2000 1851.081728.171550.615001281.721067.991000600.65 604.1750002014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年備注：統(tǒng)計數(shù)據(jù)僅保留住宅用地、商住用地及商服用地。（12月未出讓地塊成交均按起始價計算）數(shù)據(jù)來源：湖北中原研究部?CopyrightCentalineGroup,2020Codeofthisreport|34全市土地成交分析研究部湖北中原2020年武漢土地市場量價齊升，全年成交建面3216.72萬㎡，同比增長3.73%；平均樓面地價5754元/㎡，同比上漲3.25%增速放緩。武漢土地成交建面及平均樓面地價（2014-2020年，萬㎡，元/㎡）40003500300025002000150010005000

成交建面（萬㎡）樓面地價（元/㎡）同比25.97%同比3.25%55735754476249894424310623113108.342896.483101.173216.722599.212242.61同比7.07%同比3.73%1945.162014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年

70006000500040003000200010000備注：統(tǒng)計數(shù)據(jù)僅保留住宅用地、商住用地及商服用地。（12月未出讓地塊成交價按起始價計算）數(shù)據(jù)來源：湖北中原研究部?CopyrightCentalineGroup,2020Codeofthisreport|35全市土地成交分析研究部湖北中原受疫情影響，上半年武漢土地市場較平淡，下半年隨著政府推地速度加快，且房企資金面得到緩解，拿地意愿增強，土地市場成交大增，其中12月成交量價居全年第一。武漢市各月土地量價情況（2020年1-12月，元/㎡）成交建面（萬㎡）成交金額（億元）上半年土地出讓金：675.43億元下半年土地出讓金：1175.65億元800.00515.85600.00700.00500.00600.00400.00500.00310.28400.00248.49300.00300.00165.44133.41152.46200.00200.00106.9650.1480.4245.03100.0042.61100.000.000.000.00一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月備注：統(tǒng)計數(shù)據(jù)僅保留住宅用地、商住用地及商服用地。（12月未出讓地塊成交價按起始價計算）數(shù)據(jù)來源：湖北中原研究部?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 36區(qū)域成交分析研究部湖北中原從區(qū)域成交情況看，黃陂、新洲、漢陽、沌口和蔡甸居土地成交建面前五，其中黃陂居首，高達653.27萬㎡（因臨空新城會展中心巨無霸地塊成交）；樓面地價最高為硚口，達13826元/㎡。各區(qū)域土地成交數(shù)據(jù)（2020年，萬㎡、元/㎡）70013826600122031128950094358672400790481073005263540137662002815307424402232100111.09175.95356.3578.52143.4274.62148.92182.96285.28244.14653.27251.55431.5479.100江岸江漢硚口漢陽青山武昌洪山東西湖東湖高沌口江夏黃陂蔡甸新洲漢南新2020年成交建面（萬㎡)111.090.00175.95356.3578.52143.4274.62148.92182.96285.28244.14653.27251.55431.5479.102020年樓面地價(元/㎡)122030138267904112899435810752638672540128153766307424402232備注：統(tǒng)計數(shù)據(jù)僅保留住宅用地、商住用地及商服用地。（12月未出讓地塊成交價按起始價計算）數(shù)據(jù)來源：湖北中原研究部

1600014000120001000080006000400020000?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 37區(qū)域成交分析研究部湖北中原從各區(qū)域新房未來供求來看，按目前新房年均去化速度以及今年新成交地塊宗數(shù)來看，沌口、黃陂、新洲、蔡甸的潛在供應量大。各區(qū)域涉宅土地與新房成交建面比（2020年，萬㎡）70017186001614141414500124009910300888720065554410022000東湖高江岸江漢硚口漢陽青山武昌洪山東西湖沌口江夏黃陂蔡甸新洲漢南新涉宅成交建面105.830175.95355.4577.80101.3874.62107.30147.22246.95150.86617.16229.85420.2179.10新房成交建面88.5050.8366.75164.9137.4659.00252.79123.87171.3450.22158.14168.2588.79118.9446.15涉宅地塊成交宗數(shù)5059285714981714144區(qū)域供求比1.200.002.642.162.081.720.300.870.864.920.953.672.593.531.71備注：部分高單價區(qū)域備案延遲較長。數(shù)據(jù)來源：湖北中原研究部?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 38區(qū)域成交分析研究部湖北中原從區(qū)域成交建面同比情況看，黃陂、漢陽、新洲土地成交量較2019年有大幅提升，黃陂區(qū)漲幅高達304%，預計未來兩年以上區(qū)域新房供應較為充足，區(qū)域競爭壓力較大。各區(qū)域土地成交數(shù)據(jù)（2020年，萬㎡）700304%600500115%40053%52%300-15%-19%-42%-44%0%6%12%-28%200-66%-67%-100%1000江岸江漢硚口漢陽青山武昌洪山東西湖東湖高沌口江夏黃陂蔡甸新洲漢南新2019年成交建面（萬㎡)72.7729.00206.75234.0297.10249.27221.03453.02325.86284.94230.02161.58224.49200.91110.412020年成交建面（萬㎡)111.090.00175.95356.3578.52143.4274.62148.92182.96285.28244.14653.27251.55431.5479.10同比53%-100%-15%52%-19%-42%-66%-67%-44%0%6%304%12%115%-28%數(shù)據(jù)來源：湖北中原研究部

350%300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%-150%?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 39區(qū)域房地比分析研究部湖北中原從各區(qū)域新房均價、樓面地價來看，全市部分今年熱點出地板塊房地比約在1.45左右，其中漢陽四新板塊、武昌濱江板塊房地比較高突破1.8，房地價差距較大。熱點板塊房地比（2020年，元/㎡）500002.01450001.84400001.671.621.56350001.451.241.301.361.381.421.411.331.431.28300001.171.211.201.142500020000150001000050000楊春中法武昌沌口二七光谷蔡甸盤龍青山吳家漢陽漢南橫店花山青菱四新陽邏湖商堤角生態(tài)武湖濱江中心濱江東老城城濱江山核心務區(qū)新城成交均價（元/㎡）31243146584669718402710297281502181721072312510202921592212915830021002134509731206939915樓面地價（元/㎡）139635778305581119822325496980037503865605611283493561763224997064063728141884718房價比1.841.671.241.301.361.141.171.211.561.381.422.011.411.331.621.431.451.201.28備注：房地比=房價/（樓面地價+3000元/㎡）【3000元/㎡為武漢建安成本經(jīng)驗值】數(shù)據(jù)來源：湖北中原研究部

2.502.001.501.000.500.00?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 40特征一：長江新區(qū)進入供地期研究部湖北中原長江新城利好頻頻，規(guī)劃不斷兌現(xiàn)，使得長江北岸的諶家磯—武湖—陽邏區(qū)塊迎來極大發(fā)展機遇，今年區(qū)域土地出讓速度加快，各路品牌房企將積極“搶灘”布局。長江新區(qū)總平圖長江新區(qū)區(qū)域控規(guī)圖數(shù)據(jù)來源：湖北中原研究部

地塊區(qū)域板塊容積率總建面土地成交價樓面地價溢價率競得人成交編號（萬㎡）用途(萬元)(元/㎡)日期P（2020）黃陂武湖25.46住宅37900693742%天縱20201215147號P（2020）黃陂武湖2.78.12住宅59010726645%武漢盤龍城20201215148號置業(yè)P（2020）黃陂武湖2.518.90住宅129480685237%天縱20201215149號P（2020）黃陂武湖2.59.79住宅55300564824.27%保億+杭州華20201222157號榮P（2020）江岸堤角3.1337.19綜合23380062870%國華人壽+中20200730072號奧文化P（2020）江岸堤角3.0311.27綜合6728059700%待定20201222161號P（2020）江岸堤角2.8010.97住宅待定20201231177號P（2020）江岸堤角2.865.26商服待定20201231178號?CopyrightCentalineGroup,2020Codeofthisreport|41特征二：大宗地塊成交增多，未來樓市競爭加劇研究部湖北中原今年武漢土地市場“巨無霸”(建面超50萬方）涉宅地塊出讓增多，未來將在該地塊所屬區(qū)域形成大量長期供應，新房市場競爭壓力將持續(xù)加大。2016-2020年全市50萬方以上地塊宗數(shù)情況50萬㎡以上涉宅地塊宗數(shù)50萬㎡以下涉宅地塊宗數(shù)140120100806040200

1011061221107361078112016年2017年2018年2019年2020年數(shù)據(jù)來源：湖北中原研究部?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 42特征三：多個區(qū)域起拍價明顯提高，可有效平抑土地溢價率 湖北中原研 究 部東湖高新花山、光谷東，沌口沌口中心，漢南、東西湖吳家山板塊，今年新出讓地塊起始樓面價上漲明顯，漲幅在19-33%。區(qū)域-板塊出讓時間地塊編號地塊位置用地性質(zhì)總建面起始價起始樓面價起始價（萬㎡）（萬元）（元/㎡）上漲幅度20200424P（2020）017號武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)50R2地塊住宅12.03732366090沌口-沌口中心25.51%20201215P（2020）152號武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)1MA地塊住宅、商服、75.145743647644公園與綠地20200630P（2020）048號東湖新技術開發(fā)區(qū)神墩二路以南、高科園二路以西、住宅7.12498256998神墩三路以北、高科園一路以東東湖高新-光谷東20.87%20201208P（2020）136號東湖新技術開發(fā)區(qū)神墩一路以南、高科園一路以西、住宅、社會福11.75993908459神墩三路以北、高科園路以東利20200519P（2020）021號漢南區(qū)東荊街馬影河大道以北，紗帽大道以東住宅21.96286381304漢南-漢南32.53%20200714P（2020）056號漢南區(qū)紗帽街周家河路以南，江上路以東住宅22.57390081728住宅、文化設20200115P（2019）215號東西湖區(qū)田園街以北、嘉園路以西施、體育、社15.70789505029東西湖-吳家山會福利19.32%20201215P（2020）142號東西湖區(qū)金北一路以南、九通路以東住宅17.11102660600020200811P（2020）074號東湖新技術開發(fā)區(qū)花城大道以北、土吳路以西住宅8.02598637464東湖高新-花山32.96%20201208P（2020）134號東湖新技術開發(fā)區(qū)常家山路以南、白羊山路以北住宅8.00794209924數(shù)據(jù)來源：湖北中原研究部?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 43特征四：地王頻出，硚口、光谷樓面地價年內(nèi)多次刷新研究部湖北中原多宗地塊在高溢價情況下加冕新地王，硚口、光谷東等區(qū)域甚至出現(xiàn)昔日地王還未入市，全新地王已經(jīng)誕生的情況。2020年各區(qū)域地王地塊盤點地塊編號容積率總建面成交價樓面價溢價率競得人成交日期備注（萬㎡）(萬元)(元/㎡)P（2019）212號4.8320.97292796139630%清能+龍湖20200519武昌濱江單價地王P（2020）017號2.512.0394736787829.36%德信20200424沌口中心單價地王P（2020）018號4.21.6932500191970%融創(chuàng)20200424武昌單價地王P（2020）022號3.6937.66588730156330.86%招商20200519硚口單價地王P（2020）037號1.0-3.023.67143360605773.01%藍光+興通鼎商貿(mào)20200618蔡甸單價地王P（2020）048號2.57.12962251351593.13%南山20200630光谷東單價地王P（2020）052號6.58.43134555159610%金地商置20200827硚口新單價地王P（2020）055號1.0-2.05.7143200756994.59%武漢長安鑫盛投資20200714黃陂單價地王P（2020）056號2.322.5755408245542.04%華宇+金科+東原20200714漢南單價地王P（2020）059號2.521.922850431300686.86%禹洲20200714經(jīng)開單價地王P（2020）073號2.511.4616468014370105.39%德商20200811光谷東新單價地王P（2020）122號3.9921.56570003055852.79%華潤20201113武漢單價地王P（2020）128號2.643.1026100060560%大華集團20201126青菱單價地王P（2020）133號3.7912.56185000147290%中建三局20201126洪山區(qū)單價地王P（2020）135號1.36.38782201225144.26%中交地產(chǎn)20201208花山單價地王P（2020）136號2.511.751853901577886.53%德商+電建20201208光谷東新單價地王P（2020）148號2.78.1259010726645%武漢盤龍城置業(yè)20201215武湖單價地王P（2020）152號2.2875.1457436476440%中城+招商20201215經(jīng)開總價地王P（2020）150號4.2044.909430002100217.88%華發(fā)20201225硚口新總價/單價地王數(shù)據(jù)來源：湖北中原研究部?CopyrightCentalineGroup,2020Codeofthisreport|44特征五：國企積極護盤，深耕民企持續(xù)加倉，外來房企擇機入駐 湖北中原研 究 部武漢疫后土拍市場，房企對武漢未來樓市態(tài)度產(chǎn)生了微妙的變化，個別房企入駐武漢決心開始搖擺不定，部分房企卻趁機撿漏甚至高溢價入駐武漢搶占先機，而國企及入駐武漢多年的品牌民企堅定不移深耕武漢，持續(xù)加倉。競得人地塊編號容積率總建面土地用途成交價樓面價溢價率成交日期（萬㎡）(萬元)(元/㎡)保利P（2020）142號2.517.11住宅117160684714%20201215城投+綠地+鄂旅投P（2020）042號2.2241.07綜合221000538112.76%20200618華僑城P（2020）051號4.1252.7綜合666575126480%20200630華潤P（2020）122號3.9921.5住宅6570003055852.79%20201113聯(lián)投+武漢城建P（2020）075號1.0-1.359.31住宅84628909421.54%20200811聯(lián)投p（2020）163號1.1616.78住宅2120001263426.95%20201225南山P（2020）048號2.57.15住宅962251351593.13%20200630武漢城建P（2020）134號1.018住宅82920103614.41%20201208招商P（2020）022號3.6937.66綜合588730156330.86%20200519中海P（2020）013號4.2745.58綜合6610001450210.17%20200630P（2020）014號7.7654.52綜合781000143258.47%20200630中建三局P（2020）133號3.7912.56綜合185000147290%20201126P（2020）135號1.36.38住宅782201225144.26%20201208中交P（2019）214號3.28.14住宅869401068653.36%20200115P（2020）140號1.38.07住宅851801055426%20201215房投P（2020）155號1.0-2.442.05住宅12025028600%20201222中鐵四院P（2020）162號1.1715.73住宅1975501255926.19%20201225華發(fā)P（2020）150號4.2044.90綜合9430002100217.88%20201225數(shù)據(jù)來源：湖北中原研究部?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 45特征五：國企積極護盤，深耕民企持續(xù)加倉，外來房企擇機入駐 湖北中原研 究 部深耕民企：以融創(chuàng)、龍湖、正榮等深耕武漢多年房企為代表的品牌民企，疫后持續(xù)加碼武漢，擴大自身在漢土儲，展現(xiàn)了自身龍頭房企的雄厚實力，以及對武漢未來樓市發(fā)展的信心。競得人地塊編號容積率總建面土地用途成交價樓面價溢價率成交日期（萬㎡）(萬元)(元/㎡)奧園商業(yè)集團P（2019）215號3.815.70綜合7895050290%20200115東原P（2019）216號A地塊2.72；B地塊37.38住宅20953056050%202001152.61；C地塊2.40龍湖P（2020）010號4.322.53綜合23520010439.410%20200331德信P（2020）017號2.512.03住宅94736787829.36%20200424P（2020）018號4.21.69住宅32500191970%20200424融創(chuàng)P（2020）033號2.429.31綜合7493825570%20200529P（2020）043號3.525.10綜合21124084160.24%20200618華夏幸福P（2020）034號5.222.31綜合19494587380%20200529武漢順民P（2020）040號3.17.38綜合4630062740.87%20200618金地商置P（2020）052號6.58.43綜合134555159610%20200827禹州P（2020）059號2.521.92住宅2850431300686.86%20200714世茂P（2020）062號2.31.50綜合1217081130%20200724弘陽P（2020）078號2.534.59綜合9244626720%20200811臥龍地產(chǎn)P（2020）089號2.810.26住宅92770904472.53%20200930萬科P（2020）109號4.510.08綜合10050099700.50%20201020正榮P（2020）124號2.36.30住宅60560960812.02%20201126大華P（2020）128號2.643.10綜合26100060560%20201126中南高科P（2020）130號2.513.90住宅8120058410%20201126數(shù)據(jù)來源：湖北中原研究部?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 46特征五：國企積極護盤，深耕民企持續(xù)加倉，外來房企擇機入駐湖北中原研究部新進房企：今年武漢土地市場不但使深耕武漢許久的房企收獲頗豐，也讓眾多外來房企嗅到了進駐武漢的機遇，部分房企選擇撿漏底價拿地，更有房企高溢價高成本勇奪地王，憑自身實力高調(diào)入駐搶占優(yōu)質(zhì)地塊。競得人地塊編號容積率總建面土地用途成交價樓面價溢價率成交日期（萬㎡）(萬元)(元/㎡)卓越集團+奧馬置業(yè)P（2020）026號3.8531.03綜合26608085750%20200908成都德商置業(yè)P（2020）073號2.511.46住宅16468014370105.39%20200811德商+電建P（2020）136號2.511.75住宅1853901577886.53%20201208百捷集團（武漢）置業(yè)P（2020）090號3.54.65商服1100023660%20200930P（2020）098號1.817.53住宅5608532000%20200930寶龍集團P（2020）099號2.011.33商服2153519000%20200930東投地產(chǎn)P（2020）120號2.514.57住宅2914020000%20201113武漢南郡學府地產(chǎn)開發(fā)有限P（2020）080號2.326.69住宅64300240973.32%20200818公司保億+杭州華榮P（2020）157號1.0-2.59.79住宅55300564824.27%20201222武漢庚城置業(yè)P（2020）164號1.7545.16綜20201225數(shù)據(jù)來源：湖北中原研究部?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 47特征六：收并購市場機會增加研究部湖北中原今年在疫情、融資收緊、地價攀升的背景下，部分房企資金鏈承壓不足，尋求合作需求增加，部分實力雄厚房企借機通過收并購來擴大自身土儲，布局全新板塊或者曲線入漢。2020年部分典型房企收并購情況：合作方被合作方并購方式地塊編號/項目名稱區(qū)域用地性質(zhì)總建面（萬㎡）正榮恒瑞股權合作P（2020）049號東湖高新-光谷東住宅4.79招商局地產(chǎn)車都股權合作，招商局地產(chǎn)占股49%、武漢車都置業(yè)占股P（2019）193號漢南住宅28.6851%陽光城德信股權合作，陽光城、德信各占股50%P（2019）071號沌口住宅12.03新城華生代建P（2010）142號漢南住宅、商服98.88武漢閱景匯武漢萬龍愿景股權收購萬龍中心蔡甸商服5.02萬科華生股權合作萬科60%，華生40%P（2009）140號漢南住宅、商服49.2世茂武漢左嶺新城股權合作，世茂所占權益15%P（2019）170號東湖高新-左嶺住宅、商服26.85綠城新希望1億元股權出資P（2019）171號東湖高新-光谷東住宅23.2綠城賽達國際股權合作P（2019）146號黃陂-前川住宅9.8綠城華生股權合作P（2019）021號硚口-古田住宅42.8景瑞姚少清股權合作P（2019）009號蔡甸住宅、商服11.94金科、東原華宇各認繳出資8250萬元入股P（2020）021號漢南住宅21.96金科海倫堡入股P（2020）058號漢南住宅16.69佳兆業(yè)、彰泰德商股權合作佳兆業(yè)持股34%，彰泰德商各占33%P（2020）073號東湖高新-光谷東住宅11.46華夏幸福基業(yè)湖北建工股權合作，華夏幸福占股40%、湖北建工占股60%P（2019）145號黃陂-前川住宅7.84海倫堡時代中國股權合作，海倫堡、時代中國各占50%P（2019）192號漢南住宅20.28光明香港置地股權收購，光明持有34%股權P（2019）076號沌口住宅22.64保利平安出資12.24億入股P（2019）162號江夏住宅33.35數(shù)據(jù)來源：湖北中原研究部?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 48特征七：國企、品牌民企稱霸2020年武漢拿地TOP10研究部湖北中原今年國企在土地市場上強勢出擊，拿地金額前十房企主要以國企為主，上榜民企也存在與國企聯(lián)合拿地的合作，今年綠地憑借斬獲黃陂會展中心地塊勇奪全市拿地總建面、總價雙料冠軍。2020年1月-12月25日房企拿地金額TOP10：企業(yè)名稱土地數(shù)量總占地面積(萬㎡)總規(guī)劃面積(萬㎡)成交總價(億元)平均樓面價(元/㎡)綠地控股10264.23474.07191.974049中海地產(chǎn)217.58100.00144.214420龍湖集團413.1956.33137.3524384華發(fā)股份110.6944.9094.3021002招商蛇口226.6975.2387.5911642華潤置地310.1334.4081.9723825華僑城112.7952.7066.6612648中國金茂262.71127.0062.474918武漢城建集團985.30126.8540.243172融創(chuàng)中國852.8785.1233.73959數(shù)據(jù)來源：湖北中原研究部?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 49湖北中原湖北中原研 究 部研 究 部企業(yè)對一個城市的真正看好就是用真金白銀去投票！致敬城市重倉者——2020武漢土拍列傳?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 50城市信心壓艙石——疫后首拍，金茂大手筆勇奪方島巨無霸地塊湖北中原研究部3月31日武漢疫后首場土拍，央企金茂以62.47億的總價，大手筆入駐四新方島，穩(wěn)定部分房企就是否繼續(xù)拓展疫情重災區(qū)武漢的信心，點燃疫后土拍第一彈。地塊編號凈用地面積容積率總建面土地用途競拍方式成交價樓面地價溢價率競得人成交日期（㎡）（萬㎡）(萬元)(元/㎡)P（2020）011號220700地上：3.0667.60住宅、商服、公共競配建3241004794.380地下：0.09管理與公共服務武漢興茂置業(yè)有限公20200331P（2020）012號406400地上：1.4659.40住宅、商服、公共價高者得3006005060.610司（金茂）地下：0.02管理與公共服務?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 51鐘家村復興者聯(lián)盟——中海強勢獲取歸元寺二期研究部湖北中原自17年遠洋入駐漢陽歸元片區(qū)后，區(qū)域在公開市場鮮有供地，今年漢陽核心區(qū)域出地速度加快，加速老城改造，吸引中海豪砸144.2億進駐歸元片區(qū)，實力房企入駐將有利于未來區(qū)域整合自然資源、宗教資源、人文資源，帶動漢陽老城區(qū)發(fā)展。中海歸元片區(qū)整體效果圖地塊編號凈用地面積容積率總建面土地用途競拍方式成交價樓面地價溢價率競得人成交日期（㎡）（萬㎡）(萬元)(元/㎡)P（2020）013號1058804.2745.58住宅、商服、文化、競配建6610001450210.17%公園與綠地中海地產(chǎn)20200630P（2020）014號699007.7654.52住宅、商服、公園與競配建781000143258.47%綠地?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 52大東湖戰(zhàn)略踐行者——華僑城、萬科加倉楊春湖高鐵商務區(qū)研究部湖北中原疫后大東湖戰(zhàn)略規(guī)劃加速落地，下半年華僑城、萬科接連發(fā)力協(xié)助區(qū)域發(fā)展，華僑城作為大東湖開拓者深耕區(qū)域，萬科攜手西藏實投首次進駐豐富區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，展現(xiàn)房企對疫后武漢城市發(fā)展的信心。華僑城P（2020）51號地塊6月30日華僑城以12648元/㎡樓面價，總價66.66億元，摘得青山濱江大型城市綜合體地塊，總建面52.7萬方。未來將引入引入1家中國文化企業(yè)30強區(qū)域總部入駐，以及投資參與青山區(qū)人民政府指定的產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設和經(jīng)營，預計總投資額不低于12.5億元。楊春湖商務區(qū)萬科P（2020）109號地塊10月20日萬科攜手西藏大廈溢價0.5%以9970元/㎡樓面價，總價10.05億元，摘得楊春湖高鐵商務區(qū)地塊，總建面10.08萬方。未來將引入武漢漢藏文化交流中心（基地）、西藏自治區(qū)山南市人民政府駐湖北省藏漢交流合作中心、西藏自治區(qū)山南市人民政府駐湖北省經(jīng)貿(mào)合作代理處入駐。青山濱江商務區(qū)?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 53TOD導向區(qū)域升華者——龍湖第5座天街落子武昌濱江商務區(qū) 湖北中原研 究 部武昌濱江近年來利好規(guī)劃不斷逐步兌現(xiàn)，吸引包括金融街、華夏幸福等優(yōu)質(zhì)開發(fā)商入駐，本次龍湖聯(lián)手清能摘得大體量綜合體地塊，商業(yè)和住宅的齊頭并進，進一步加強區(qū)域商業(yè)商務配套，助力武昌濱江未來發(fā)展為具有濱江特色、城市地標性的多元化功能區(qū)。P（2019）212號P（2019）213號5月19日，龍湖聯(lián)合清能摘得武昌濱江商務區(qū)P（2019）212/213號地塊，總建面49.17萬方，其中商業(yè)建面37.57萬方，整體樓面均價9451元/㎡，總價約46.47億元。

龍湖天街分布圖龍湖天街是龍湖的TOP系商業(yè)旗艦品牌，打造都市型購物中心目前龍湖在武漢已布局有5個天街項目，分別是武漢江宸天街，武漢古田天街，武漢白沙天街，武漢光谷天街，以及武昌濱江天街。其中武漢江宸天街將于2021年6月率先亮相江城。項目規(guī)劃圖?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 54地價高度定義者——時隔4年，華潤刷新武漢樓面地價天花板 湖北中原研 究 部隨著疫后武漢展現(xiàn)出強大的經(jīng)濟復蘇實力，各路房企對武漢未來發(fā)展?jié)摿乐挡粩嗵嵘?1月13日華潤鏖戰(zhàn)321輪競價豪奪二七濱江P（2020）122號地塊，總價65.7億，樓面均價30558元/㎡，打破武漢塵封四年的單價地王，房企繼續(xù)加碼武漢的信心再次被鼓舞。漢口濱江商務區(qū)用地布局圖【商務核心區(qū)】【啟動區(qū)】

長江主軸規(guī)劃示意圖漢口濱江二七商務區(qū)南起黃埔路、北至漢堤街,東起沿江大道、西至解放大道,規(guī)劃總用地面積約288公頃(約4319畝)，整體共分為7期，目前發(fā)展骨架成型，1—5期進入建設實施階段、6—7期規(guī)劃在有序推進中。長江主軸規(guī)劃范圍：西至沿江大道-晴川橋-濱江大道、東抵臨江大道、南達白沙洲、北至天興洲，總面積73.68平方公里，長江江段長約25.3公里。重點段范圍：南北拓展至鸚鵡洲大橋和二七長江大橋，面積約61.23平方公里，其中陸域面積約39.67平方公里，長江江段長約12公里。地塊編號土地位置凈用地面積容積率總建面土地用途成交價樓面地價溢價率競得人成交日期（㎡）（萬㎡）(萬元)(元/㎡)P（2020）122號江岸區(qū)解放大道與頭道街交匯537713.9921.5住宅、公園6570003055852.79%武漢潤置房地產(chǎn)開發(fā)有限20201113處與綠地公司（華潤）?CopyrightCentalineGroup,2020Codeofthisreport|55長江新區(qū)提速者——國華、融創(chuàng)拓荒長江新區(qū)研究部湖北中原疫后武漢長江新區(qū)建設速度不退反進，各項規(guī)劃逐步落實，招商引資速度加快，吸引眾多企業(yè)入駐新區(qū)展開合作，下半年國華人壽、融創(chuàng)相繼拿地簽約項目持續(xù)兌現(xiàn)，長江新區(qū)逐步成型，區(qū)域價值不斷攀升。融創(chuàng)長江文旅科技城。

9月30日，融創(chuàng)底價摘得國華武漢城市康養(yǎng)綜合體7月30日，國華人壽底黃陂長江新區(qū)的重要功能價競得長江新區(qū)起步區(qū)補充區(qū)P（2020）100號P（2020）072號地塊，-103號地塊，合計總建面總建面37.19萬方，總109.15萬㎡，總價29.23價23.38億元，標志著億元，未來將依托冰雪綜長江新區(qū)大健康產(chǎn)業(yè)規(guī)合體和酒店會議康養(yǎng)中心，劃進入實質(zhì)性的建設階建設一站式綜合娛樂休閑段。旅游目的地?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 56湖北中原研 究 部政府主動適當放寬土拍門檻小結資金面改善房企拿地實力拿地熱情表明房企對未來市場積極預期

今年政府采取一系列土拍寬松政策如：降低保證金比例、延長付款周期、調(diào)整部分商服占比等，來緩解房企拿地資金壓力達成共贏局面，助力武漢土地市場健康良好發(fā)展。今年央行繼續(xù)運用降準、降息以及展開MLF操作等政策手段保持流動性合理充裕，部分企業(yè)資金面改善，土地作為“硬通貨”，且隨著下半年政府優(yōu)質(zhì)地塊的集中供應，成為下半年房企爭奪的主要目標。今年土地競爭激烈，優(yōu)質(zhì)地塊引來各路房企“貼身肉搏”，溢價多多，地王頻現(xiàn)，部分區(qū)域地王多次刷新引人關注，表明房企對于未來武漢市場的持續(xù)看好。?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 57湖北中原研 究 部03住宅市場湖北中原研 究 部目錄CONTENTS

01020304?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 59全國開盤數(shù)據(jù)分析研究部湖北中原2020年武漢市推盤套數(shù)在所選城市居首，但開盤平均認購率為43%，同比下降32個百分點，低于所選其他重點二線城市和中部省會城市。各城市推盤量及開盤認購率（2020年、2019年）:城市級別城市開盤項目個數(shù)（個）推盤套數(shù)（套）認購套數(shù)（套）2020年開盤認購率2019開盤認購率武漢6191263465387243%75%一線城市廣州258400011816845%48%深圳91503832997860%33%南京537929304686250%64%重點二線城市杭州7461100878763580%75%成都300805744703958%52%西安236598523907265%76%中部省會城市長沙354663293751557%60%南昌8113208721955%73%數(shù)據(jù)來源：湖北中原研究部不完全統(tǒng)計備注：2020年數(shù)據(jù)截止至12月20日?CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 60全市開盤概況研究部湖北中原2020年全市新房推售126346套，同比減少15%；開盤當日成交53872套，同比減少52%；整體開盤去化下滑至43%，同比減少32個百分點。2016年-2020年新房推售量與去化率對比（單位：套）18000086%91%87%16000014000014805216917575%120000148677134163146960126346100000111154800009533943%600008195940000538722000002016年2017年2018年2019年2020年推售套數(shù)(套)95339148052169175148677126346銷售套數(shù)(套)8195913416314696011115453872去化率86%91%87%75%43%

100%90%80%70%60%50%40%30%20%10