某地塊研展報(bào)告

新江灣城C5地塊研展報(bào)告目錄一、住宅市場分析1）上海宏觀市場研究2）楊浦市場研究3）競爭市場研究4）客戶需求分析二、項(xiàng)目理解1）地塊基本狀況2）項(xiàng)目SWOT分析三、項(xiàng)目定位四、產(chǎn)品建議國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長，04年，上海GDP已達(dá)到7450.27億元，預(yù)計(jì)到2007年上海人均GDP達(dá)到7500美元左右。居民收入穩(wěn)中有升,2004年人均年可支配收入16683元。就業(yè)形勢保持穩(wěn)定。外資投資質(zhì)量進(jìn)一步提高。05年上半年簽定合同金額71.03億美圓，增長15.5%。旅游業(yè)的成熟促使產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)增強(qiáng)，酒店業(yè)迅速升溫。到2004年底，上海共接待境內(nèi)旅游人數(shù)8505萬人次，人均消費(fèi)達(dá)1430元，比去年同期增長11.86%。P.a.9%數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計(jì)局1、上海宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀-總體經(jīng)濟(jì)形勢看好上海人均GDP發(fā)展歷程及增長趨勢上海歷年人均可支配收入與城鎮(zhèn)登記失業(yè)率一、住宅市場分析

（一）上海宏觀市場研究一掃、碌住弓宅忘市熔場堅(jiān)分犯析新（馳一脂）賞上事海泡宏莖觀剖市蹦場戰(zhàn)研汽究預(yù)靠計(jì)微近趣三圾年蒸住婆宅最土渣地環(huán)供沒應(yīng)際量霞將分達(dá)打到捧7號0嗓0桃0集萬印平膜方缺米縫以很上墻。今腎后糕五拴年擾內(nèi)殼土亂地腰市刷場豆供襪應(yīng)挺充穩(wěn)沛均，襖年樸平堅(jiān)均礙供情應(yīng)揮量渠2監(jiān)5高0濫0堵公已頃瞧。商繩業(yè)陽用豆地特比康重份呈許逐努年安上謙升巨趨欣勢怒。2吃、茫土香地準(zhǔn)供錢應(yīng)舍量脈分盤析慚—屋—毛未那來耳3油年僚平功均丙年漢供爬應(yīng)尊量播2昌5奧0帝0耐萬肉平掀方狂米媽，銳市責(zé)場柿供犯應(yīng)籍充鍵沛一肢、話住啞宅霸市忠場杠分宣析幕（猛一總）室上贏?？屎曛饔^乎市評場瓜研瓦究從征2輩0憐0夢0辱年伴到區(qū)2終0累0撇5濕年部六耗年始商妻品隸房帖供引求肯數(shù)春據(jù)釀看故，?？傉袤w性供當(dāng)求格趨核于悠平灰衡托。0寬4志年冬到溉0熊5常年恩初袖“餡惜密售嶄”灑心穩(wěn)理藍(lán)引續(xù)發(fā)衫“款搶述購弄”慣風(fēng)擦潮課，閑導(dǎo)停致間供灰求群關(guān)可系抬矛胃盾揚(yáng)加維大僵。0浙5峽年翻1愈-鵲9血月奴份群，貿(mào)受葡宏拐觀遷調(diào)陳控炸影簽響劉，包供竟應(yīng)腦量宴明梢顯繞大父于定當(dāng)苦前惑的吹需恨求礙，纖市氏場腎低謊迷繼態(tài)詞勢宿顯逐現(xiàn)蹄。3聞、掌供匆求癢關(guān)虹系淘分每析友—巡壽—青長弓期怕供蔬求聚趨兵勢組平廊衡尿，獄0糖5治年段內(nèi)租受忙宏壟觀搖調(diào)幅控袍影限響換，姐供涼大積于頂求變明葬顯一輝、筍住槳宅用市蔑場白分胳析掌（崇一攻）旅上糖海知宏致觀午市湯場漿研冷究4渴、沖長延期伏價(jià)煙格休走錘勢帶—醒—泥仍丸在燦上艇升術(shù)通蒙道誕，船但稻漲孩幅覆明拖顯各趨仍緩2頑0畏0勝0涂年宰至夸2電0羞0迅4些年能房晚價(jià)突連陸續(xù)蛋5克年喂增盆幅它達(dá)徑到額1蝦0奔%聯(lián)以欄上姜。2貓0陣0邁4果年過平辯均城成貝交躁價(jià)愉格光達(dá)績到糕7描6毒4錢7響元建/蒙平宇方賤米否，妨同誕比御前格一兇年搏增莖幅每高使達(dá)臥2蕩9拳.牌6雜8騎％腸，糞為臣?xì)v緩年臘來竊最責(zé)高僻水奸平股。2仿0躲0六5北年婦，洗截豬至卸9背月珠，瞧全跑市漠商妥品疊房壟成蠻交陽均淡價(jià)姐8色5請6蛋4構(gòu)元舉/藏平喉方畏米張，恨較布上恰一騰年吊度災(zāi)增癢長吸1止2諷%屆，桃漲銷幅屑明藏顯亡減叛小金。一耗、倚住途宅遺市涂場渠分趕析巧（鳳一測）陳上膽海咐宏忽觀帝市鈴場雀研鉛究4漂、皮短擦期旬價(jià)沒格呀走幣勢贈(zèng)—佳—贏短停期殖處糟于丈“應(yīng)價(jià)嚴(yán)停頃量倘跌史”衡的龜調(diào)氣整視期井，姻部傭分甲高胳價(jià)揚(yáng)入脂市星樓筍盤抓價(jià)網(wǎng)格陡去名化河受記阻醬，抬價(jià)欲格拌下漲跌畜較雅多囑。進(jìn)暮入再2培0肢0詢5舒年征，到滬夜上辭住乓宅膚交周易音均裳價(jià)鹿?jié)q專跌五變嶺化役頻煤繁渠。濤一鬧月攀份元和賠三頌月斧份深成塘交逐均熄價(jià)啞一牽度畜超穿過技9桃0辯0博0峰元哨/辯平晝方陣米艱。隨瞧著情政蝕府布的床宏狠觀浸調(diào)炎控視之架后冶，巨成銹交型均逐價(jià)帽一賣路桑下窮滑刮，義目博前絨停飛留繩在皮8熄0翻0釘0肅元星/浪平宇方敏米楚左勻右叮。隨侮著謊政動(dòng)策塔的雷陸跌續(xù)在出紛臺(tái)晃，惹市料場藍(lán)形株勢識日膠顯破嚴(yán)靠峻研，爬供帳求鐮雙屈方谷僵困持推、悅對矮壘磚局坑面窩已惱經(jīng)舒形僻成處。一充、張住繡宅問市醉場拖分士析瘋（拴一技）授上丑海黨宏銷觀贏市蘿場鹿研弊究近菌三顯年咸價(jià)河格雪的資持刃續(xù)群上最漲梁，尿?qū)贾聨とf司元數(shù)以開上故比副重嗓持扮續(xù)扯放榆大骨，衣萬汪元槍以憤下慰的規(guī)比篇重竄則肥逐少漸獵縮舍小剩。其狀中按環(huán)玻線礙內(nèi)忙均切價(jià)宴普據(jù)遍拳上館萬梳。單枯價(jià)剖1冶5扶0麥0宣0循以崖上渴集掠中侮在債市衛(wèi)中貌心團(tuán)，你楊充浦艇、窄普慶陀位、悅閘瘦北促較筋難他找什到磨。4遍、族價(jià)撫格獲走荷勢賢分憤析船—饑—韻近燙三直年廁成擠交歲價(jià)霉格裳比恭重喂重甘心繡向冬高膀端霜價(jià)慮格逢（庭1樣0波0臥0框0在元迫以集上催）依移倆動(dòng)一肅、掘住搶宅早市載場嬌分征析宣（取一瓣）早上栽海卵宏帶觀飾市蠻場遮研幸究浦霜東愛、炮閔寶行弄兩湯區(qū)仆在隔1玩0撐0移0證0橫-神1好5岔0顯0啞0忙元伯/怖平白方仿米批價(jià)圈格襖段方成簡交百量壞最脾大惡。楊圓浦往、當(dāng)閘億北糠在與此初價(jià)橡格蜜段吐分撿布顯比征重閣比師較正突守出藝，雹達(dá)版4挽0臣%都以翁上賭。4虹、帽價(jià)彎格約走籮勢溜分腿析蔑—屢—扶1境0柄0聯(lián)0綠0前-刊1結(jié)5查0管0當(dāng)0逢元圓/鬧平鬼方債米忍價(jià)盼格猾段籍中仰，臘楊認(rèn)浦析占汁到間4毯0缸％降以效上仆比杰重區(qū)。1波0沾0趴0溉0習(xí)-缺1龜5司0翼0惡0國元積/妨平肢方茅米炊價(jià)里格游分殖布廊區(qū)你域一坑、墊住俯宅穿市枝場逗分予析蹄（戰(zhàn)一毒）悼上夸海假宏棒觀辨市走場仔研物究供殘應(yīng)唉量盟預(yù)軟測伙：“刷十?dāng)n一斃五診”且期蓬間壞住厘宅拖供蹤蝶應(yīng)輔量某為沖1夸0熔8館5鋼0糕萬夫平鄭方唱米嗎，影年棵供黎應(yīng)尸量旁為咱2傷1腦7減0薦萬寺平輔方孟米囑。成頑交拉量直預(yù)菌測護(hù)：通嗚過驚對宅歷類史慨成碎交行數(shù)扶據(jù)改進(jìn)隔行銅S牧A吊S外篩摧選到、造信胸息掉擴(kuò)輝散鉤的丈基侄礎(chǔ)躁上轎進(jìn)何行尺有鹽效越需膛求懂預(yù)給測所。女“浩十學(xué)一始五倡”脖期盒間單住臺(tái)宅互成褲交脈總提量煌為洋1剪0夾5慣5暗1鴉萬鏈平牽方男米所。5棵、巴市學(xué)場壺展毛望砍與教特陳征屠預(yù)分期格（戚2畝0耗0存5介-栗2練0桃1宗0榮年托）一未、席住蓬宅羊市劑場調(diào)分朗析嘗（秀一絲式）粱上應(yīng)海年宏停觀渡市屈場冠研滑究總童體皮市業(yè)場網(wǎng)研俊判房呈地貼產(chǎn)爬業(yè)急是陪相頸當(dāng)妻長舞的勾一塔段命時(shí)字間纖內(nèi)除仍寬將授是稈國敞民感經(jīng)與濟(jì)統(tǒng)的拍支芽柱忌產(chǎn)須業(yè)體。房歸地億產(chǎn)視業(yè)否還伶將鋸擔(dān)穿負(fù)舞著股完僵善布社勝會(huì)乳保約障怪的絡(luò)重民任親，質(zhì)對初于寒構(gòu)決建武和銜諧梢社野會(huì)赴具拐有或重暴要適的忍意揚(yáng)義刃。5東、稍市貪場墊展生望你與憑特蛇征斤預(yù)竊期廢（歷2庫0塘0修5緊-盆2財(cái)0執(zhí)1衡0懇年鵲）一越、啟住折宅艦市租場般分赤析險(xiǎn)（蝕一師）范上素海玻宏歸觀挑市束場羽研職究具佛體差市環(huán)場庫特碰征毫預(yù)塔期供踐求屠變餐化溫：十世一垃五誕期仁間粗總制體傍供帥求允關(guān)皇系百傾職向江于悉—岸—屬供悅稍扔大帝于槳求蠅的重情炕形宋。價(jià)瓣格升走哲勢愿：由取于駝兩蝴個(gè)何1辦0香0匪0現(xiàn)萬亮的如沖窯擊吊，革中穿低叉價(jià)磚住懇房短比土例情將控大制大移增尋加羊，悔高傲價(jià)普房非的服供嚷應(yīng)麗比壺例也相堡對射降禾低華，嘩同幻玉時(shí)很，妨需螞求愉結(jié)街構(gòu)斯也堵將鍋向遞中凈低允價(jià)遭方待向膀調(diào)畢整箭。第經(jīng)堪過業(yè)未鬧來娘一章段膝時(shí)協(xié)間戲的疫平捕抑駐、盒夯底實(shí)佩，狡房若價(jià)演回足歸采理毀性暗，侄此油后雕平勺穩(wěn)閉發(fā)槽展取。行倒業(yè)黎競奏爭儀：對怠企摔業(yè)毛而嶄言血，鎮(zhèn)宏潤觀吸調(diào)任控宿將油給縣有柿實(shí)峰力撒的糊企辨業(yè)檔充呈分前調(diào)鋸整韻發(fā)攔展伶戰(zhàn)耳略構(gòu)，遍以孕適慣應(yīng)慶宏慢觀嚼調(diào)墾控簽，款調(diào)怒整浴完車成輕以亞后牧將鋼可要能遠(yuǎn)面尤臨疏更潮好施的擊發(fā)健展填契掀機(jī)界。市冒場神環(huán)紙境要：對姑消封費(fèi)狹者蟻而讓言析，妖在靠持得續(xù)稱作揚(yáng)用額的效宏往觀釋調(diào)肅控勒將任在朝很秧大蜂程秒度范上有改決變壩自杯去闊年筋起惰在獵上語?？绶刻说啬挟a(chǎn)輸市享場們上兵出潛現(xiàn)夸的返投惕資饅、興炒看作乒等發(fā)行政為盯，酬房猜地痛產(chǎn)嫌市攜場瘦將禮逐往步即實(shí)腥現(xiàn)工理畏性蟲回鋸歸鍵，莫市甩場萄環(huán)有境飄將犬得晃到滾日程趨雖得秘到粗凈閘化凳和黃改辦善抖。運(yùn)來行突機(jī)燈制巡壽：對口政燙府吵而滴言模，汗為轎未木來湊成帥熟恩房價(jià)地崗產(chǎn)稠市迷場膀的半建晶立輛打好殃基晉礎(chǔ)兇。5謊、崇市廣場塘展原望似與領(lǐng)特女征畫預(yù)俯期倚（春2貧0肅0蚊5夕-振2啟0京1潔0瞧年惡）一脂、四住明宅蝕市煌場飄分色析蠅（道二欠）憂楊凱浦他區(qū)葉域納市優(yōu)場正研夢究（烤1屑）相新僚江跳灣昆城沾高競標(biāo)脫準(zhǔn)植規(guī)蕩劃孕備宇受諷關(guān)擴(kuò)注“濕綠鉛色帆生畝態(tài)貓港犯、繁國爭際屋智擾慧煉城史”聲，興按蠟照裝這捧一犬總紹體固規(guī)航劃各目丙標(biāo)閑，森新絹江準(zhǔn)灣這城絹的蛋整緊個(gè)帶空淋間鋒結(jié)沉構(gòu)怕將有分叼為叼六昆大怒板隔塊蕉。冰包寺括廣江南灣檔天挎地把板歐塊裝、杏復(fù)四旦敢江窄灣惱新礙校科區(qū)斗板威塊累、順江雄灣秧公葉園或板寶塊滿、狠自梳然桌花譜園葉板喘塊葬、扭都廉市自村揪莊報(bào)板憶塊慨、標(biāo)知怪識喜商投務(wù)悟板方塊航。（絲式2辛）秤?xùn)|嫩外寫灘膽整靠體臭規(guī)曾劃蜻出境臺(tái)外，風(fēng)三音大鍋開歌發(fā)凝區(qū)郵域怒沿茫江開樓異市左迎綢來膚生據(jù)機(jī)規(guī)隔劃結(jié)中視的扛東病外族灘鉛是拐指浩楊臘浦雀大四橋患兩墳側(cè)碼區(qū)臉域房誠和依復(fù)掏興摧島間地停區(qū)掠，織是候上斤海底市茄重銀點(diǎn)穴開友發(fā)朋黃饒浦催江魂“葉4閃＋夫1垮”桌地陷區(qū)削中兔的暖一姻部掉分趕。國殲際民商深貿(mào)濱綜溝合渾服壟務(wù)裹區(qū)忙；搜漁臺(tái)人暑碼刊頭司博駱覽掃旅扮游復(fù)休心閑江區(qū)?。谎矇蹚?fù)左興蒙島站環(huán)隊(duì)島饒生睬態(tài)印生渣活寒區(qū)播。1癢、凈區(qū)鐮域魔規(guī)斤劃殺及怖未辛來刺發(fā)衛(wèi)展楊踐浦繼區(qū)途隨筒著津兩芳個(gè)勢重兇大譽(yù)區(qū)搭域拜的匹規(guī)寇劃爽實(shí)雹施費(fèi)，青正亮在結(jié)成耐為盈上警海友市臨中水心蒸城撒區(qū)綁發(fā)切展猛潛火力俱最木大距的宮居杰住四城主區(qū)慰。一倡、聯(lián)住蓮宅腦市市場菌分鹿析培（管二拖）識楊河浦沈區(qū)竟域鵲市悄場蟻研你究未疏來濃五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