房地產項目開發(fā)全程操作流程

房地產項目開發(fā)全程操作流程第一步房地產開發(fā)公司的設立房地產開發(fā)公司設立階段的法律程序一、 內資房地產綜合開發(fā)公司的設立1、 公司設立準備2、 申請資質等級審批3、 申請辦理企業(yè)名稱預先核準4、 辦理工商注冊登記5、 辦理稅務登記二、 外資房地產開發(fā)公司的設立6、 申請批準項目建議書7、 辦理企業(yè)名稱登記8、 送審合資或合作合同、章程9、 申領外商投資企業(yè)批準證書10、 辦理企業(yè)登記房地產開發(fā)公司設立階段的相關稅費1、企業(yè)法人開業(yè)登記費2、 企業(yè)法人變更登記費3、 企業(yè)法人年度檢驗費4、補、換、領證照費第二步房地產開發(fā)項目的立項和可行性研究房地產開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序1、 選定項目，簽定合作意向書2、 初步確定開發(fā)方案3、 申報規(guī)劃要點4、 申報、審批項目建議書5、 編制項目可行性研究報告6、 申報、審批項目可行性研究報告房地產開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關稅費1、可行性研究費2、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費第三步房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計和市政配套房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的法律程序一、房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計1、 申報選址定點2、 申報規(guī)劃設計條件3、 委托作出規(guī)劃設計方案4、 辦理人防審核5、 辦理消防審核6、 審定規(guī)劃設計方案7、 住宅設計方案的專家組審查8、 落實環(huán)保'、三廢〃治理方案9、 委托環(huán)境影響評價并報批10、 建設工程勘察招、投標11、 委托地質勘探12、 委托初步設計13、 申報、審定初步設計二、房地產開發(fā)項目的市政配套14、 征求主管部門審查意見15、 落實市政公用設施配套方案16、 報審市政配套方案17、 市政各管理部門提出市政配套意見18、 市政管線綜合房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的相關稅費1、 工程勘察（測量）費2、 工程設計費3、 建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費4、 竣工檔案保證金5、 臨時用地費6、 臨時建設工程費7、 建設工程勘察招標管理費8、勘察設計監(jiān)督管理費9、古建園林工程設計費第四步房地產開發(fā)項目土地使用權的取得取得房地產開發(fā)項目土地使用權的法律程序一、國有土地使用權的出讓1、 辦理建設用地規(guī)劃許可證2、 辦理建設用地委托釘樁3、 辦理國有土地使用權出讓申請4、 主管部門實地勘察5、 土地估價報告的預審6、 委托地價評估7、 辦理核定地價手續(xù)8、 辦理土地出讓審批9、 簽訂國有土地使用權出讓合同10、 領取臨時國有土地使用證11、 領取正式國有土地使用證12、 國有土地使用權出讓金的返還二、 國有土地使用權的劃撥13、 國有土地使用權劃撥用地申請14、 主管部門現(xiàn)場勘察15、 劃撥用地申請的審核、報批16、 取得劃撥用地批準三、 集體土地的征用17、 征用集體土地用地申請18、 到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案19、 簽訂征地協(xié)議0、簽訂補償安置協(xié)議21、確定勞動力安置方案22、 區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議23、 市政府下文征地24、 交納菜田基金、耕地占用稅等稅費5、辦理批地文件、批地圖26、辦理凍結戶口27、 調查戶口核實勞動力28、 辦理農轉工工作29、辦理農轉居工作30、 辦理超轉人員安置工作31、 地上物作價補償工作32、 征地結案取得房地產開發(fā)項目土地使用權的相關稅費1、地價款（土地出讓金）2、 資金占用費3、 滯納金4、 土地使用費5、 外商投資企業(yè)土地使用費6、 防洪工程建設維護管理費7、 土地閑置費8、 土地權屬調查、地籍測繪費9、 城鎮(zhèn)土地使用稅10、 地價評估費11、 出讓土地預訂金12、 征地管理費13、 土地補償費14、 青苗及樹木補償費15、 地上物補償費16、 勞動力安置費17、 超轉人員安置費18、 新菜田開發(fā)建設基金19、 耕地占用稅第五步房地產開發(fā)項目的拆遷安置房地產開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序1、 委托進行拆遷工作2、 辦理拆遷申請3、 審批、領取拆遷許可證4、 簽訂房屋拆遷責任書5、辦理拆遷公告與通知6、 辦理戶口凍結7、 暫停辦理相關事項8、 確定拆遷安置方案9、 簽訂拆遷補償書面協(xié)議10、 召開拆遷動員會，進行拆遷安置11、 發(fā)放運作拆遷補償款12、 拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理13、 移交拆遷檔案資料14、 房屋拆遷糾紛的裁決15、 強制拆遷房地產開發(fā)項目拆遷安置階段的相關稅費1、房屋拆遷補償費2、 搬家補助費3、 提前搬家獎勵費4、 臨時安置補助費（周轉費）5、 清理費6、 停產停業(yè)綜合補助費7、 對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費8、 一次性異地安置補助費9、 房屋拆遷管理費10、 房屋拆遷服務費第六步房地產開發(fā)項目的開工、建設、竣工階段房地產開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的法律程序一、房地產開發(fā)項目開工前準備工作1、 領取房地產開發(fā)項目手冊2、 項目轉入正式計劃3、 交納煤氣（天然氣）廠建設費4、 交納自來水廠建設費5、 交納污水處理廠建設費6、 交納供熱廠建設費7、 交納供電貼費及電源建設集資費8、 土地有償出讓項目辦理'、四源〃接用手續(xù)9、 設計單位出報批圖10、 出施工圖11、 編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金12、 辦理消防審核意見表13、 審批人防工程、辦理人防許可證14、 核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證15、 領取開工審批表，辦理開工登記二、房地產開發(fā)項目的工程建設招投標16、 辦理招標登記、招標申請17、 招標準備18、 招標通告19、 編制招標文件并核準20、編制招標工程標底21、 標底送審合同預算審查處確認22、 標底送市招標辦核準，正式申請招標23、 投標單位資格審批24、 編制投標書并送達25、 召開招標會，勘察現(xiàn)場26、召開開標會議，進行開標27、 評標、決標28、 發(fā)中標通知書9、簽訂工程承包合同30、 工程承包合同的審查三、房地產開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理31、 辦理質量監(jiān)督注冊登記手續(xù)32、 建設工程監(jiān)理33、 辦理開工統(tǒng)計登記34、交納實心黏土磚限制使用費35、辦理開工前審計6、交納投資方向調節(jié)稅37、 領取固定資產投資許可證38、 報裝施工用水、電、路9、協(xié)調街道環(huán)衛(wèi)部門0、協(xié)調交通管理部門41、 交納綠化建設費，簽訂綠化協(xié)議42、 領取建設工程開工證四、 房地產開發(fā)項目的工程施工3、施工場地的''三通一平〃44、 施工單位進場和施工暫設45、 工程的基礎、結構施工與設備安裝46、施工過程中的工程質量監(jiān)督五、 房地產開發(fā)項目的竣工驗收47、 辦理單項工程驗收手續(xù)48、 辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》49、商品住宅性能認定50、 竣工統(tǒng)計登記51、 辦理竣工房屋測繪52、 辦理產權登記房地產開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的相關稅費1、三通一平費2、 自來水廠建設費3、 污水處理廠建設費4、 供熱廠建設費5、 煤氣廠建設費6、 地下水資源養(yǎng)蓄基金

8、9、1011121314151617181920212223247、地下熱水資源費市政、公用設施建設費（大市政費）開發(fā)管理費、城建綜合開發(fā)項目管理費、建筑行業(yè)管理費、綠化建設費、公園建設費、綠化補償費、路燈維護費、環(huán)衛(wèi)設施費、生活服務設施配套建設費（小區(qū)配套費）、電源建設集資費（用電權費）、外部供電工程貼費（電貼費）、建安工程費、建設工程招投標管理費、合同預算審查工本費、質量管理監(jiān)督費、竣工圖費

25、建材發(fā)展補充基金26、 實心黏土磚限制使用費27、 工程監(jiān)理費28、 工程標底編制管理費29、機電設備委托招標服務費30、 超計劃用水加價31、 夜間施工噪聲擾民補償費32、 占道費33、 固定資產投資方向調節(jié)稅第七步房地產開發(fā)項目的經營階段房地產開發(fā)項目經營階段的法律程序一、北京市外銷商品房的銷售1、 辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》2、 選定中介代理機構和律師事務所3、 與購房者簽訂認購書4、 簽訂正式買賣契約5、辦理簽約公證6、 辦理外銷商品房預售契約公證7、 辦理外銷商品房的預售登記8、 外銷商品房轉讓登記9、 外銷商品房抵押登記10、 樓宇交付入住手續(xù)11、 辦理產權過戶手續(xù)二、北京市內銷商品房的銷售12、 提交完成建設項目投資證明13、 簽署預售內銷商品房預售款監(jiān)管協(xié)議14、 辦理《內銷商品房預（銷）售許可證》15、 銷售項目備案16、 委托中介代理機構進行銷售17、 與購房者簽訂認購書18、 與購房者簽訂買賣契約19、 辦理預售登記20、辦理轉讓登記21、 辦理房地產抵押登記手續(xù)22、 樓宇交付入住23、 質量保證書和使用說明書24、 辦理產權立契過戶手續(xù)三、 北京市房地產出租的綜合管理25、 房屋出租權的確認26、申請房屋租賃許可證27、 出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議28、 租賃當事人辦理租賃登記手續(xù)9、租賃房屋的轉租30、 房屋租賃關系的終止四、 北京市房地產出租的專項（外地來京人員）管理31、 房屋出租權的確認32、 出租人辦理房屋租賃許可證33、 出租人辦理《房屋租賃安全合格證》34、 簽訂書面租賃協(xié)議35、 租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)五、 北京市房地產的抵押6、抵押權的設定37、簽訂抵押合同38、 辦理房地產抵押登記39、 抵押房地產的占管40、 抵押房地產的處分房地產開發(fā)項目經營階段的相關稅費1、營業(yè)稅2、 城市維護建設稅3、 教育費附加4、 印花稅5、 契稅6、 土地增值稅7、 企業(yè)所得稅8、 個人所得稅9、 房產稅10、 城市房地產稅11、 房屋產權登記費12、 房屋所有權證工本費13、 房產共有權執(zhí)照費14、 房屋他項權利執(zhí)照費15、 房屋買賣登記費16、 房屋買賣手續(xù)費17、 房屋租賃審核備案手續(xù)費18、 向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費19、 來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費20、 房屋租賃登記費21、 房屋估價手續(xù)費22、 房屋公證估價手續(xù)費23、 房地產價格評估費24、 房地產中介服務費第八步房地產開發(fā)項目的物業(yè)管理階段房地產開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序1、 物業(yè)管理單位經營資質審批2、 簽署物業(yè)管理委托合同3、 居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收4、 物業(yè)使用、管理、維修公約的核準5、 安排簽訂管理公約6、 制定、提供質量保證書和使用說明書7、 物業(yè)管理服務基本要求8、 物業(yè)管理委員會的設立房地產開發(fā)項目物業(yè)管理階段房地產開發(fā)流程（詳細）第一步房地產開發(fā)公司的設立房地產開發(fā)公司設立階段的法律程序一、 內資房地產綜合開發(fā)公司的設立1、 公司設立準備2、 申請資質等級審批3、 申請辦理企業(yè)名稱預先核準4、 辦理工商注冊登記5、 辦理稅務登記二、 外資房地產開發(fā)公司的設立6、 申請批準項目建議書7、 辦理企業(yè)名稱登記8、 送審合資或合作合同、章程9、 申領外商投資企業(yè)批準證書10、 辦理企業(yè)登記房地產開發(fā)公司設立階段的相關稅費1、 企業(yè)法人開業(yè)登記費2、 企業(yè)法人變更登記費3、 企業(yè)法人年度檢驗費4、 補、換、領證照費第二步房地產開發(fā)項目的立項和可行性研究房地產開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序1、 選定項目，簽定合作意向書2、 初步確定開發(fā)方案3、 申報規(guī)劃要點4、 申報、審批項目建議書5、 編制項目可行性研究報告6、 申報、審批項目可行性研究報告房地產開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關稅費1、 可行性研究費2、 建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費第三步房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計和市政配套房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的法律程序一、 房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計1、 申報選址定點2、 申報規(guī)劃設計條件3、 委托作出規(guī)劃設計方案4、 辦理人防審核5、 辦理消防審核6、 審定規(guī)劃設計方案7、 住宅設計方案的專家組審查8、 落實環(huán)保''三廢〃治理方案9、 委托環(huán)境影響評價并報批10、 建設工程勘察招、投標11、 委托地質勘探12、 委托初步設計13、 申報、審定初步設計二、 房地產開發(fā)項目的市政配套14、 征求主管部門審查意見15、 落實市政公用設施配套方案16、 報審市政配套方案17、 市政各管理部門提出市政配套意見18、 市政管線綜合房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的相關稅費1、 工程勘察（測量）費2、 工程設計費3、 建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費4、 竣工檔案保證金5、 臨時用地費6、 臨時建設工程費7、 建設工程勘察招標管理費8、勘察設計監(jiān)督管理費9、古建園林工程設計費第四步房地產開發(fā)項目土地使用權的取得取得房地產開發(fā)項目土地使用權的法律程序一、 國有土地使用權的出讓1、 辦理建設用地規(guī)劃許可證2、 辦理建設用地委托釘樁3、 辦理國有土地使用權出讓申請4、 主管部門實地勘察5、 土地估價報告的預審6、 委托地價評估7、 辦理核定地價手續(xù)8、 辦理土地出讓審批9、 簽訂國有土地使用權出讓合同10、 領取臨時國有土地使用證11、 領取正式國有土地使用證12、 國有土地使用權出讓金的返還二、 國有土地使用權的劃撥13、 國有土地使用權劃撥用地申請14、 主管部門現(xiàn)場勘察15、 劃撥用地申請的審核、報批16、 取得劃撥用地批準三、集體土地的征用17、 征用集體土地用地申請18、 到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案19、 簽訂征地協(xié)議20、 簽訂補償安置協(xié)議21、 確定勞動力安置方案22、 區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議23、 市政府下文征地24、 交納菜田基金、耕地占用稅等稅費25、 辦理批地文件、批地圖26、辦理凍結戶口27、 調查戶口核實勞動力28、 辦理農轉工工作29、辦理農轉居工作30、 辦理超轉人員安置工作31、 地上物作價補償工作32、 征地結案取得房地產開發(fā)項目土地使用權的相關稅費1、 地價款（土地出讓金）2、 資金占用費3、 滯納金4、 土地使用費5、 外商投資企業(yè)土地使用費6、 防洪工程建設維護管理費7、 土地閑置費8、 土地權屬調查、地籍測繪費9、 城鎮(zhèn)土地使用稅10、 地價評估費11、 出讓土地預訂金12、 征地管理費13、 土地補償費14、 青苗及樹木補償費15、 地上物補償費16、 勞動力安置費17、 超轉人員安置費18、 新菜田開發(fā)建設基金19、 耕地占用稅第五步房地產開發(fā)項目的拆遷安置房地產開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序1、 委托進行拆遷工作2、 辦理拆遷申請3、 審批、領取拆遷許可證4、 簽訂房屋拆遷責任書5、辦理拆遷公告與通知6、 辦理戶口凍結7、 暫停辦理相關事項8、 確定拆遷安置方案9、 簽訂拆遷補償書面協(xié)議10、 召開拆遷動員會,進行拆遷安置11、 發(fā)放運作拆遷補償款12、 拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理13、 移交拆遷檔案資料14、 房屋拆遷糾紛的裁決15、 強制拆遷房地產開發(fā)項目拆遷安置階段的相關稅費1、 房屋拆遷補償費2、 搬家補助費3、 提前搬家獎勵費4、 臨時安置補助費（周轉費）5、 清理費6、 停產停業(yè)綜合補助費7、 對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費8、 一次性異地安置補助費9、 房屋拆遷管理費10、 房屋拆遷服務費第六步房地產開發(fā)項目的開工、建設、竣工階段房地產開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的法律程序一、 房地產開發(fā)項目開工前準備工作1、 領取房地產開發(fā)項目手冊2、 項目轉入正式計劃3、 交納煤氣（天然氣）廠建設費4、 交納自來水廠建設費5、 交納污水處理廠建設費6、 交納供熱廠建設費7、 交納供電貼費及電源建設集資費8、 土地有償出讓項目辦理''四源〃接用手續(xù)9、 設計單位出報批圖10、 出施工圖11、 編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金12、 辦理消防審核意見表13、 審批人防工程、辦理人防許可證14、 核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證15、 領取開工審批表，辦理開工登記二、 房地產開發(fā)項目的工程建設招投標16、 辦理招標登記、招標申請17、 招標準備18、 招標通告19、 編制招標文件并核準20、 編制招標工程標底21、 標底送審合同預算審查處確認22、 標底送市招標辦核準，正式申請招標23、 投標單位資格審批24、 編制投標書并送達25、召開招標會，勘察現(xiàn)場6、召開開標會議，進行開標27、 評標、決標28、 發(fā)中標通知書29、簽訂工程承包合同30、 工程承包合同的審查三、 房地產開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理31、 辦理質量監(jiān)督注冊登記手續(xù)32、 建設工程監(jiān)理33、 辦理開工統(tǒng)計登記34、交納實心黏土磚限制使用費35、 辦理開工前審計36、 交納投資方向調節(jié)稅37、 領取固定資產投資許可證38、 報裝施工用水、電、路39、 協(xié)調街道環(huán)衛(wèi)部門40、協(xié)調交通管理部門41、 交納綠化建設費，簽訂綠化協(xié)議42、 領取建設工程開工證四、 房地產開發(fā)項目的工程施工43、 施工場地的''三通一平〃44、 施工單位進場和施工暫設45、 工程的基礎、結構施工與設備安裝46、施工過程中的工程質量監(jiān)督五、 房地產開發(fā)項目的竣工驗收47、 辦理單項工程驗收手續(xù)48、 辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》49、商品住宅性能認定50、 竣工統(tǒng)計登記51、 辦理竣工房屋測繪52、 辦理產權登記房地產開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的相關稅費1、 三通一平費2、 自來水廠建設費3、 污水處理廠建設費4、 供熱廠建設費5、 煤氣廠建設費6、 地下水資源養(yǎng)蓄基金7、 地下熱水資源費8、 市政、公用設施建設費（大市政費）9、 開發(fā)管理費10、 城建綜合開發(fā)項目管理費11、 建筑行業(yè)管理費12、 綠化建設費13、 公園建設費14、 綠化補償費15、 路燈維護費16、 環(huán)衛(wèi)設施費17、 生活服務設施配套建設費（小區(qū)配套費）18、 電源建設集資費（用電權費）19、 夕卜部供電工程貼費（電貼費）20、 建安工程費21、 建設工程招投標管理費22、 合同預算審查工本費23、 質量管理監(jiān)督費24、 竣工圖費25、 建材發(fā)展補充基金26、實心黏土磚限制使用費27、 工程監(jiān)理費28、 工程標底編制管理費29、機電設備委托招標服務費30、 超計劃用水加價31、 夜間施工噪聲擾民補償費32、 占道費33、 固定資產投資方向調節(jié)稅第七步房地產開發(fā)項目的經營階段房地產開發(fā)項目經營階段的法律程序一、 北京市外銷商品房的銷售1、 辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》2、 選定中介代理機構和律師事務所3、 與購房者簽訂認購書4、 簽訂正式買賣契約5、辦理簽約公證6、 辦理外銷商品房預售契約公證7、 辦理外銷商品房的預售登記8、 外銷商品房轉讓登記9、 外銷商品房抵押登記10、 樓宇交付入住手續(xù)11、 辦理產權過戶手續(xù)二、 北京市內銷商品房的銷售12、 提交完成建設項目投資證明13、 簽署預售內銷商品房預售款監(jiān)管協(xié)議14、 辦理《內銷商品房預（銷）售許可證》15、 銷售項目備案16、 委托中介代理機構進行銷售17、 與購房者簽訂認購書18、 與購房者簽訂買賣契約19、 辦理預售登記20、 辦理轉讓登記21、 辦理房地產抵押登記手續(xù)22、 樓宇交付入住23、 質量保證書和使用說明書24、 辦理產權立契過戶手續(xù)三、 北京市房地產出租的綜