龍江縣頭站鄉(xiāng)學府名苑可研報告書

PAGEPAGEPAGEPAGE3龍江縣頭站鄉(xiāng)學府名苑開發(fā)建設項目申請報告齊齊哈爾興瑞房地產開發(fā)有限責任公司二○一○年十月龍江縣頭站鄉(xiāng)學府名苑開發(fā)建設項目申請報告目錄附表：1、總投資估算表2、開發(fā)建設成本費用計算表3、經營稅金及附加表4、銷售收入表5、損益表附件：1、齊齊哈爾興瑞房地產開發(fā)有限責任公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照2、齊齊哈爾興瑞房地產開發(fā)有限責任公司房地產開發(fā)企業(yè)資質證書3、齊齊哈爾興瑞房地產開發(fā)有限責任公司土地使用權出讓合同4、建設項目環(huán)境影響登記表5、資金證明6、修制規(guī)劃總平面圖7、委托書8、龍江縣人民政府辦公室《關于印發(fā)龍江縣支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地小城鎮(zhèn)建設暫行規(guī)定的通知》（龍政辦發(fā)[2010]53號）9、龍江縣人民政府關于頭站鄉(xiāng)頭站村新建農民公寓的批復（龍政發(fā)[2010]72號）PAGEPAGEPAGEPAGE76龍江縣頭站鄉(xiāng)學府名苑開發(fā)建設項目申請報告第一章申報單位及項目概況一、項目申請報告編制的依據(jù)：1、《中華人民共和國行政許可法》2、《中華人民共和國城市房地產管理法》3、《中華人民共和國土地管理法》4、《中華人民共和國招標投標法》5、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》6、《黑龍江省房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定實施細則(修訂)》7、《國務院關于投資體制改革的決定》國發(fā)[2004]20號8、《企業(yè)投資項目核準暫行辦法》國家發(fā)改委令2004年第19號9、《黑龍江省非政府性投資項目核準辦法》省政府令2004年第4號10、《黑龍江省政府核準的投資項目目錄(2004年本)》黑發(fā)改投資[2006]50號11、《國家發(fā)展改革委關于發(fā)布項目申請報告通用文本的通知》發(fā)改投資[2007]1169號12、《關于印發(fā)建設項目經濟評價方法與參數(shù)的通知》國家發(fā)展改革委、建設部投資[2006]1325號（包括《關于建設項目經濟評價工作的若干規(guī)定》、《建設項目經濟評價方法》、《建設項目經濟評價參數(shù)》）13、《關于促進全省房地產市場健康快速發(fā)展的若干意見》（黑政發(fā)〔2008〕127號，齊政發(fā)〔2009〕6號轉發(fā)）14、《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)[2010]4號）15、國土資源部關于加強房地產用地供應和監(jiān)管有關問題的通知（國土資發(fā)[2010]34號）16、龍江縣人民政府辦公室《關于印發(fā)龍江縣支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地小城鎮(zhèn)建設暫行規(guī)定的通知》（龍政辦發(fā)[2010]53號）17、項目開發(fā)單位提供的有關技術資料二、項目申報單位概況龍江縣頭站鄉(xiāng)學府名苑開發(fā)建設項目，是由齊齊哈爾興瑞房地產開發(fā)有限責任公司開發(fā)建設的。齊齊哈爾興瑞房地產開發(fā)有限責任公司住所在齊齊哈爾市建華區(qū)二0三地段一號樓三區(qū)三十四號，主營業(yè)務是房地產開發(fā)。公司自2009年7月29日成立，即開始從事房地產開發(fā)經營業(yè)務，已經經營了1年。企業(yè)注冊資本2000萬元，資產總額2080萬元（其中固定資產2000萬元，流動資產80萬元）。齊齊哈爾興瑞房地產開發(fā)有限責任公司是國家暫定資質房地產開發(fā)企業(yè)（證書編號：黑房建開暫[2009]第202號），主要投資項目有：甘南的慶南小區(qū)和富區(qū)的馨城家園等住宅綜合樓開發(fā)建設項目2項，總建筑面積42500平方米，完成投資13300萬元,上繳利稅1450萬元，工程質量合格率達到100%。齊齊哈爾興瑞房地產開發(fā)有限責任公司現(xiàn)有職工11人，有專業(yè)技術人員11人，其中：房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員8名，專職會計人員2名，專職統(tǒng)計人員1名。齊齊哈爾興瑞房地產開發(fā)有限責任公司實力雄厚，開發(fā)能力強，工程質量多次被評為優(yōu)質工程。企業(yè)法人代表趙文興有著豐富的房地產開發(fā)管理經驗，公司誠實守信，專業(yè)程度高，注重經濟效益的同時也注重社會效益，又良好的公司形象和社會口碑。公司以本地區(qū)建設開發(fā)為主，同時積極向其他地區(qū)拓展開發(fā)，拓寬開發(fā)經營渠道，多元化發(fā)展，計劃三年內設立分公司，全面提升企業(yè)規(guī)模。走主輔并舉的發(fā)展道路，公司發(fā)展前景可觀。三、項目概況（一）項目名稱龍江縣頭站鄉(xiāng)學府名苑開發(fā)建設項目（二）項目負責人孟慶光（三）項目建設的背景1、房地產市場發(fā)展及當前主要問題1998年以來，各地區(qū)、各部門認真落實國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設的決策部署，做了大量工作。城鎮(zhèn)住房制度改革取得重大進展，房地產市場體系基本建立，房地產業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，對拉動經濟增長、推進城鎮(zhèn)化、改善人民生活等，都發(fā)揮了重要作用。近幾年來，國家把房地產市場調控作為加強和改善宏觀調控的重要內容，采取了一系列措施。嚴格房地產開發(fā)信貸和土地管理，提高房地產開發(fā)項目資本金比例，控制城市拆遷規(guī)模。房地產市場調控取得了積極成效，房地產開發(fā)投資、信貸和土地供應過快增長的勢頭得到有效控制。在看到調控取得了一定成績的同時，也應當清醒地看到，當前房地產市場區(qū)域性、結構性問題還十分突出。主要表現(xiàn)是：一是市場需求偏大，供求矛盾突出。房地產市場的供求狀況，已由前些年的需求不足，轉變?yōu)殡A段性、結構性需求過度擴張。2000年以來，全國商品房銷售面積增幅連續(xù)5年大于竣工面積增幅，這幾年商品住房供求差距逐步縮小，商品房供不應求，導致價格不斷攀升，并帶動二手房價格上漲。一些地方拆遷規(guī)模反彈，帶來被動性住房需求上升，加劇了供求矛盾。二是市場供應結構不合理。商品房市場中，非住宅開發(fā)比例偏大，空置面積上升。商品住宅中，中低價位、中小套型住宅供應比例偏低。針對上以問題，國家采取了一系列的宏觀調控政策，從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增加個人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅、發(fā)行國債、調低利息稅、歷次加息以及提高存款準備金率到多部門聯(lián)手嚴查、加強住房保障，再到2007年央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺的房貸新政、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(國土資源部令2007年第39號)、《國土資源部關于認真貫徹〈國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見〉進一步加強土地供應調控的通知》（國土資發(fā)〔2007〕236號），兩年多時間，調控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時間持續(xù)之長、措施之嚴厲，在我國房地產發(fā)展史上實屬罕見。2、2010年房地產市場預測2010年，將是中國房地產市場關鍵的一年。

（1）、宏觀調控得到落實執(zhí)行。2010年，宏觀調控將進一步深化，并得到落實執(zhí)行，疊加效應將日益顯現(xiàn)。房地產熱將降溫，投資將有所回落，開工項目也將適量減少。但由于持續(xù)很久的房地產市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當?shù)膽T性，不少地區(qū)房地產發(fā)展投資機構、房地產開發(fā)商未完工項目的繼續(xù)，使得2010年的各地市場熱點區(qū)域增多。

國土資源部有關負責人就39號令土地供應調控的相關政策向記者做進一步解讀時表示，國土資源部強調要保障住房供應量，首先是重點保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應。其中規(guī)定，必須單獨列出城市建設用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地不得低于申報住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準用地。要優(yōu)先安排、供應列入年度供地計劃的廉租住房用地和經濟適用住房用地。毫無疑問的是，隨著宏觀調控的落實，城市房地產產品結構將更科學化、合理化：90/70新政的影響將逐步體現(xiàn)，90平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。同時，另一方面，政府將進一步落實宏觀調控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導向，調整供給結構，積極發(fā)展二級市場。并加大對房地產業(yè)秩序進行規(guī)范和整頓，維護市場健康運行。（2）、保障性住房開發(fā)規(guī)模增加。2010年，住房保障政策將進一步落實，廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應、投資、資金、項目開工及產品供應的相對比例將增加。另一方面，由于預期改變，投資（投機）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費者變得相對理性。房地產市場可能出現(xiàn)進一步觀望，進而出現(xiàn)持幣待購、惜購等現(xiàn)象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。高度賣方市場將逐步被扭轉，甚至可能轉化為買方市場或相對均衡市場。同時政府將擴大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應，拿地競爭激化，大地塊土地供應模式可能被相對改變。

政府一方面嚴格控制高端市場的發(fā)展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調整結構，穩(wěn)定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價房屋產品供應將增加。

在開發(fā)規(guī)模方面，將導致部分原本新立項、新投資的非保障性住房開發(fā)規(guī)模下降。同時，受宏觀調控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發(fā)規(guī)模將增加。一些原本計劃安排布局的大盤，可能分細或把多期并攏來開發(fā)。項目開發(fā)和上市速度將加快，一般較難再現(xiàn)大規(guī)模、大面積的捂盤、囤房、惜售現(xiàn)象。

房價整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價格相對穩(wěn)定，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價將可能較大幅度下降。因此，房地產行業(yè)可能從“暴利時代”轉入“微利時代”或“常利時代”，暴利時代逐漸遠去甚至走向終結。（3）、市場競爭更趨激烈。房地產企業(yè)并購多發(fā)，房地產市場洗牌加劇的現(xiàn)象將不斷增加，市場競爭激烈化，外資（或外資背景）開發(fā)商、投資者（含基金）將加大力度、加快速度進入市場或擴張。在運作方面，房地產開發(fā)企業(yè)將更重視以品牌、服務獲得競爭優(yōu)勢。房地產市場品牌化、企業(yè)經營集團化、項目開發(fā)規(guī)?；厔輰⒓訌?。從2007年11月1日開始生效的土地新政如果真能嚴格執(zhí)行，土地利用將強化向適度密度、空中發(fā)展的趨勢，一些地塊可能被劃大為小。地塊規(guī)模的縮小將成為今后土地出讓的一大趨勢，出現(xiàn)“地王”的比率相對要減少。同時，政府對市場秩序的監(jiān)管、整頓將加強，房地產市場廣告執(zhí)法將加強，房地產市場（含土地市場）將進一步得到規(guī)范。

在產品品質與戶型設計方面，戶型適中、品質較優(yōu)、設計合理、功能實用、環(huán)境較好、物業(yè)服務較好、祥和比較方便、配套較好、房價適當、總價適當?shù)钠放破髽I(yè)開發(fā)的中檔或中偏高檔產品將最受歡迎。

不過，產品同質化問題可能變得嚴重起來，而市場競爭日趨激烈，促使房地產企業(yè)強化包括應用技術、設計、項目策劃、營銷推廣、經營理念等方面的創(chuàng)新。

（4）、市民消費沖動趨減。房地產市場競爭日趨激烈的同時，消費沖動將有所趨減，進而銷售速度減慢，銷售周期加長，“銷控”地位下降，房地產營銷回歸，企業(yè)將注重真正、有效的營銷策劃與市場推廣。目前過分依靠“概念”、“銷控”吃飯、全面采取跟隨策略就能贏的局面，將逐步被打破。

在不少城市，炒房回報預期并不高，房價持續(xù)高位增長而支撐炒房獲得高回報預期的基礎不牢靠，異地投資客撤走雖還不足以構成對房地產市場整體的過大沖擊，但無疑對房價的變化構成不少的沖擊。因為，往往30%的炒房者就可把整個城市市場的房價拉高，帶動其他70%的非炒房購房者追漲房價。同樣，一旦30%的炒房者退出市場，甚至只要10%—20%的異地投資客撤走，就可把整個城市市場的房價拉低，帶動其他非炒房購房者追跌房價。而且，往往是，大部分消費者看跌時，房價下跌的速度遠要比上漲的速度快、幅度大、面要廣，更具有“傳染性”。因此，房市要當心、提防階段性需求休克進而購買休克的情況出現(xiàn)。

同時，盡管市場總需求在一定程度上被抑制，但廉租住房、經濟適用住房等保障性住房和中低價位、中小套型普通商品住房的需求依然較大。不過，由于一些未來需求和房價上漲空間已被透支，房地產市場預期改變，市場觀望，保障性需求中的一部分仍可能在短期內被抑制。別墅等高檔房需求在短期內可能受挫，自住普通商品房、商住兩用房需求可能被較大地抑制。投資性尤其純投機性需求和商業(yè)地產、“升級換代”需求被抑制的成分最大。投資性高檔住宅銷售周期延長，房主力圖盡快套現(xiàn)，異地投資客撤離等現(xiàn)象將有所增加。房價整體可能在一定程度上逐漸回落。相比而言，保障性住房和小戶型的房價變化幅度要相對較小些，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價下降幅度可能相對較大些。（5）、企業(yè)風險控制意識加強。由于市場異變，競爭加劇，再加上房地產開發(fā)企業(yè)本來普遍資產負債率偏高（多在70﹪以上，有的高達90﹪），這將促使房地產企業(yè)加強風險控制意識，越來越注重向外資（或外資背景）的開發(fā)商學習：既重視追求最大利潤的贏利管理，又重視必要的風險控制。

宏觀調控既要避免由投資過熱所可能導致的經濟通脹，又避免產能過剩所可能產生的經濟通縮。政府將盡力防止一些地方可能出現(xiàn)部分爛尾樓、房屋空置、甚至階段性供大于求的局面出現(xiàn)。

從總體上看，房地產市場是良性的、健康的，房地產企業(yè)應該多著力于通過用心打造適應不同消費者需求的品質樓盤，合理確定銷售價格，不期望太高的利潤，為消費者提供全方位的優(yōu)質服務，以應對房地產市場異變。3、擬建項目的建設背景為貫徹落實黨中央、國務院關于進一步擴大內需、促進經濟平穩(wěn)較快增長的決策部署，加大保障性住房建設力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產市場健康發(fā)展，國務院辦公廳印發(fā)了《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔2008〕131號），為培育和發(fā)展我省房地產業(yè)，規(guī)范房地產市場秩序，科學合理引導房地產投資與消費，發(fā)揮房地產業(yè)促進經濟增長和改善人居環(huán)境的重要作用，根據(jù)“國辦發(fā)〔2008〕131號”文件精神，黑龍江省人民政府印發(fā)了《關于促進全省房地產市場健康快速發(fā)展的若干意見》（黑政發(fā)〔2008〕127號），自2009年1月1日起至2010年12月31日，對房地產開發(fā)實行以下優(yōu)惠政策：“（三）放寬稅費政策。降低房地產開發(fā)企業(yè)所得稅應稅所得率，原則上不高于15％；（十一）調整供應總量和結構。進一步優(yōu)化住房布局和結構，保證廉租住房、經濟適用住房、中低價位普通商品住房供應量。９０平方米以下中低價位、中小套型普通商品住房建設規(guī)模占開發(fā)總量７０％的比例實施省域平衡。享受普通商品住房優(yōu)惠政策的住房標準調整為：容積率在1.0以上；建筑面積在180平方米以下；價格在當?shù)厣唐纷》科骄鶅r格1.5倍以內。非普通商品住房項目（不含經濟適用住房項目）不配建廉租住房，可按照各地規(guī)定提供廉租房房源。”在此背景下，齊齊哈爾興瑞房地產開發(fā)有限責任公司進行是齊齊哈爾興瑞房地產開發(fā)有限責任公司將要利用2010年7月—2011年12月的2年時間進行建設；（四）、擬建項目的建設地點龍江縣頭站鄉(xiāng)學府名苑項目建在頭站鄉(xiāng)中心路南東道街西，地理位置優(yōu)越，交通便利。（五）主要建設條件1、道路：該項目位于頭站鄉(xiāng)中心路南東道街西，道路暢通，交通方便。2、給水：該項目用水，由自建鍋爐房給水系統(tǒng)供應，供水水源有保證。3、排水：采用雨污分流體制，污水直接進入集水井收集后排入化糞池。4、供電：待項目建成后，由頭站鄉(xiāng)供電所供電系統(tǒng)供應。因此，該項目供電有保障。5、供熱：采用自建鍋爐供熱系統(tǒng)統(tǒng)一供暖，能夠保障采暖要求。6、通訊：通信由中心路通信線路接入。（六）、項目的建設規(guī)模和主要建設內容1、項目的建設規(guī)模龍江縣頭站鄉(xiāng)學府名苑總占地面積21318平方米，其中建筑占地面積6719平方米，建設6棟6層住宅綜合樓，總建筑面積33392平方米，其中：住宅26756平方米，商服4255平方米,鍋爐房90平方米,公益及物業(yè)用房120平方米,車庫2171平方米。綠化用地面積6550平方米，綠地率32%，容積率1.6，建筑密度32%。2、主要技術經濟指標項目主要經濟技術指標序號項目單位指標備注1總占地面積平方米21318其中建筑占地平方米6719綠化用地平方米65502總建筑面積平方米33392其中住宅平方米26756商服平方米4255鍋爐房平方米90公益及物業(yè)用房平方米120車庫平方米21713總戶數(shù)戶3024總人口數(shù)人10285綠地率%326建筑密度%327容積率1.6890平米以下住宅%70（七）、產品和工程技術方案1、建筑方案1）設計依據(jù)a、《民用建筑設計通則》GB50352-2005b、《住宅設計規(guī)范》GB50096-1999（2003版）c、《屋面工程質量驗收規(guī)范》GB50207-2002d、《城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范》JGJ50-2001J114-2001e、《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》GB50180-93f、《住宅建筑設計規(guī)范》GB50368-2005g、《商店建筑設計規(guī)范》JGJ48—882）設計要求根據(jù)《黑龍江省龍江縣頭站鄉(xiāng)總體規(guī)劃》和《龍江縣土地利用總體規(guī)劃》，本著合理利用土地和空間，節(jié)約建筑能耗，追求社會綜合效益，環(huán)境效益、經濟效益的原則進行設計。a、頭站鄉(xiāng)學府名苑建筑抗震設防類別：丙類。b、設計使用年限：50年。c、耐火等級：二級。d、抗震設防烈度為8度，設計基本地震加速度值為0.2g。e、使用功能：節(jié)能型住宅頭站鄉(xiāng)學府名苑。3)建筑設計設計理念該項目規(guī)劃以尊重自然環(huán)境，調整生態(tài)結構，建設性地維護自然生態(tài)為基本出發(fā)點；合理利用土地，確定合理的開發(fā)規(guī)模和層次，完善交通，水電等配套設施，滿足居民的衣、食、行、游等活動需要；對頭站鄉(xiāng)學府名苑的經營管理、環(huán)境形象設計等均予以考慮。規(guī)劃設計在戶型設計上，充分考慮和結合當?shù)亟洕l(fā)展水平和居民生活習慣，設計建造經濟、功能適用的住宅體系。針對各單體戶型，應用人類行為學和人體尺度研究的最新成果對其一一加以細致推敲，從每一處細節(jié)對戶型進行完善，力求經典、更完美，無論從平面布局還是立面風格的處理上都結合節(jié)能做了考慮。龍江縣頭站鄉(xiāng)學府名苑的開發(fā)建設追求以人為本，建設6棟6層住宅綜合樓，2-6層樓框寬16米，住宅樓框寬12米。2、結構方案1）設計依據(jù)a、《建筑結構荷載規(guī)范》GB50009-2001（2006年版）b、《砌體結構設計規(guī)范》GB50003-2001c、《混凝土結構設計規(guī)范》GB500010-2002d、《建筑抗震設計規(guī)范》GB500011-2001e、《建筑工程抗震設防分類標準》GB50223-2004f、《全國民用建筑工程設計技術措施》2003版2)結構設計主體結構1層商服采用框架結構，2—6層住宅采用磚混凝土結構，屋面板及樓面板均為現(xiàn)澆鋼筋混凝土板。外圍墻體采用混凝土砌塊和部分紅磚砌筑，外貼苯板保溫，1層商服采用外貼瓷磚防水，2—6層住宅采用刷外墻涂料防水。在樓房屋頂?shù)姆浪O計上，采用國家規(guī)定的樓房防水瓦進行設計。在住宅樓道單元門和住戶防盜門的設計上，按照消防部門的規(guī)定單元門和住宅進戶門安裝防火型防盜門等。要采用智能化管理模式，樓房各種門口安放紅外線電子監(jiān)控系統(tǒng)，單元門安裝可視電話對講系統(tǒng)，達到監(jiān)防連動，安全可靠。設計商服進戶門為白鋼門，窗戶為三玻塑窗。3)基礎本項目基礎采用鋼筋混凝土條形基礎。5）抗震構造措施本項目所有建筑物抗震構造均嚴格按《建筑抗震設計規(guī)范》（GB50011-2001）及《建筑物抗震構造詳圖》（03G329-1、04G329-3）中有關規(guī)定執(zhí)行。6）當?shù)夭牧霞笆┕で闆r齊齊哈爾市、富拉爾基區(qū)和龍江縣有許多建筑材料生產廠家，且建材市場體系健全，交通方便，為本工程的建造提供了良好的材料來源。龍江縣頭站鄉(xiāng)學府名苑開發(fā)建設項目，主要建筑原材料為砂石、水泥、水泥砌塊或空心磚、紅磚、鋼材。砂石、水泥可在龍江市場購買，水泥砌塊或空心磚、粒沙、紅磚、鋼材可在齊齊哈爾市和富拉爾基區(qū)市場購入，輔助材料和零星材料可在龍江縣、富拉爾基區(qū)、齊齊哈爾市等就近市場購買，本項目所需的各種小型、小批量的原材料和輔助材料完全可在就近地點解決。本項目建筑和生活用水均采用自打深水井取用地下水。因此，材料來源充足。3、公用工程（1）給排水1）設計依據(jù)a、《建筑給排水設計規(guī)范》（GB50015-2003）b、《住宅設計規(guī)范》GB50096-1999（1987年版）c、《室外排水設計規(guī)范》（GB50014-2006）d、《室外給水設計規(guī)范》（GB50013-2006）e、《建筑設計防火規(guī)范》f、《建筑滅火器配置設計規(guī)范》g、《人民防空工程設計防火規(guī)范》2)設計范圍本項目涉及范圍為紅線以內室內、外給水排水及消防系統(tǒng)。3)室外給水系統(tǒng)水源:本項目由自建鍋爐房給水系統(tǒng)提供供水水源。供水方式：本工程室外給水管網為兩路給水管網供水，場區(qū)內采用生產、生活與消防合用的給水管網系統(tǒng)，給水管網采用環(huán)狀網與枝狀網相結合的方式布置。室內消防系統(tǒng)為臨時高壓給水系統(tǒng)，由消防泵（一用一備）、消防管網、玻璃鋼水箱組成，消防時可在泵房內或消火栓處就地啟動消防泵。4）室內給水系統(tǒng)系統(tǒng)設計：本項目所需最高水壓0.8Mpa，綜合樓設集中水表，每戶設用水表。用水量定額住宅用水200升/人·日，商服、車庫\鍋爐房和物業(yè)及公益用房6.5升/平方米·日，綠化及澆灑道路用水3升/平方米·日設計，未預見水量按上述水量的10%計，該項目總用水量約10.78萬m3/年。5）排水系統(tǒng)排水量：本工程采用雨污分流制。污水量為給水量的80%計，本項目生活污水量為8.62萬m3/年。排水方式：室內生活污廢水合流，室外雨污分流，污廢水均采用單立管排水系統(tǒng)。所有生活污、廢水排出室外后經化糞池處理再排入室外市政污水管網。由場區(qū)內污水干管收集后，排入市政排水管。屋面雨水經雨水排水立管有組織排入場地，場地雨水經雨水管道收集后排入市政雨水管道。（2）消防給水規(guī)劃1）消火栓給水系統(tǒng)：①設計參數(shù)：根據(jù)規(guī)范要求，其室內外消火栓系統(tǒng)用水量分別為15L/s和20L/s，火災延續(xù)時間為2小時。②室外消防室外消防給水管與生活給水管共用，統(tǒng)一由自建鍋爐房給水系統(tǒng)管網供給，設置SSl50-1.0型地上式消火栓，布置間距不大于120米。③室內消防該工程室內消防系統(tǒng)與室內生活給水系統(tǒng)分開獨立設置。根據(jù)規(guī)范要求，在商服用房設置室內消火栓，室內消火栓的布置保證同層任何部分有兩股消火栓水槍充實水柱同時到達。2）自動噴水滅火系統(tǒng)根據(jù)規(guī)范要求，在車庫用房設置自動噴水滅火系統(tǒng)，按中危險級II級，自噴系統(tǒng)噴水強度為8L/min.m2保護面積為160m2，滅火時間按1小時考慮。3）建筑滅火器配置根據(jù)《建筑滅火器配置設計規(guī)范》，本工程基本屬于中、輕危險級，按中危險及A類火災設計，滅火器最小配置級別為5A。所有消火栓箱均配置磷酸銨鹽干粉滅火器。（3）建筑電氣1）設計依據(jù)a、《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》GB50052-95b、《建筑物防雷設計規(guī)范》GB50057-94（2000年版）c、《建筑設計防火規(guī)范》GBJ16-87（2001年版）d、《建筑照明設計標準》GB50034-2004e、《住宅設計規(guī)范》GB50096-1999（1987年版）2)設計范圍10/0.4kV變、配電系統(tǒng)；電力系統(tǒng)；照明系統(tǒng)；防雷保護、安全措施及接地系統(tǒng)；對講及監(jiān)控系統(tǒng)。電源設計分界：由城市電網引入本工程的一路10kv電纜線路在進入本工程建設紅線之前屬城市供電部門負責范圍，不在本設計內；本設計只提供此線路進入本工程建設紅線內的路徑；電源分界點為本工程10kv開閉所高壓電源進線柜進線開關。3)設計原則該項目由商業(yè)用電和住宅用電組成。根據(jù)規(guī)范，該項目中消防用電設備屬一級用電負荷，應急與疏散照明、樓梯照明等為二級用電負荷，其余為三級用電負荷。負荷估算采用單位面積功率指標法和單套住宅功率指標法，參照現(xiàn)有同類建筑的實際用電狀況并考慮適當?shù)陌l(fā)展余量，確定該項目商服用房為70w/m2，住戶用電指標為50w/m2。按此指標，該項目用電總容量約1852KW。各住戶均實行一戶一表計量，每戶配10(40A)電表一只。4)供配電系統(tǒng)負荷等級:本項目為一般照明，三級負荷。供電電源：本工程采用一路10kV電源供電。10kv電力電纜穿管埋地由場外引入本工程10kV開閉所，作為頭站鄉(xiāng)學府名苑供電電源。低壓配電系統(tǒng)：變壓器低壓側采用單母線方式運行，由變電所采用電纜放射式向各單體配電總箱供電。5）照明系統(tǒng)光源：一般場所為熒光燈或節(jié)能型光源，有裝修要求的場所視裝修要求商定；照度標準：按現(xiàn)行國家標準《建筑照明設計標準》GB50034-2004執(zhí)行。應急照明：采用220V電源供電，應急時能迅速點這的光源，采用現(xiàn)場控制開關。照明配電系統(tǒng)：商業(yè)照明采用ZRYJV-1kV電纜由配電室沿電纜梯架敷設以樹干方式配電。商服綜合用房選用節(jié)能型日光燈光源及燈具，應急照明及疏散指標選用帶蓄電池自充電專用燈具。6）、防雷保護a、本工程按第三類防雷措施設防；b、在樓層屋頂設避雷帶和避雷針由其混合作防直擊雷的接閃器，利用建筑物結構柱子內的主筋作引下線，利用結構基礎內鋼筋網作接地體；c、為防雷電波侵入，電纜進出線在進出端將電纜的金屬外皮、鋼管等與電氣設備接地相連。7）對講及監(jiān)控系統(tǒng)各住宅按單元設置對講系統(tǒng)，樓內設保安中心，可將各單元對講及區(qū)塊內監(jiān)控系統(tǒng)納入統(tǒng)一管理。住宅對講選用總線制設備，選用可視對講設備。各主要出入口、車庫等場所設有閉路監(jiān)控及道路巡更系統(tǒng)，周界采用紅外線防盜墻，由專業(yè)部門深化設計。（4）網絡通信、有線電視1）通信系統(tǒng)每戶按一個電話插座設計，頭站鄉(xiāng)學府名苑內固定電話線路的敷設均由當?shù)赝ㄓ嵅块T完成。頭站鄉(xiāng)學府名苑內通信線路全部為地埋通信管道敷設方式。2）消防通信頭站鄉(xiāng)學府名苑公共建筑內的消防通信由頭站鄉(xiāng)學府名苑通信網有線用戶利用市話特服號碼與消防部門進行通信聯(lián)絡。3）有線電視系統(tǒng)本工程有線節(jié)目源由室外城市（地區(qū)）有線電視網引來。每戶按一個有線電視插座設計，頭站鄉(xiāng)學府名苑內有線電視線路的敷設均由當?shù)赜芯€電視安裝部門完成。頭站鄉(xiāng)學府名苑內有線電視線路全部為地埋通信管道敷設方式。（5）采暖通風1）設計依據(jù)《采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范》（GB50019-2003）2003版《全國民用建筑工程設計技術措施暖通空調動力》（2003版）《住宅設計規(guī)范》（GB50096-1999）2003版《住宅建筑規(guī)范》（GB50368-2005）《城市熱力網設計規(guī)范》（CJJ34-2002）《民用建筑節(jié)能設計規(guī)范》（JGJ26-95）《公共建筑節(jié)能設計標準》（GB50189-2005）2）頭站鄉(xiāng)學府名苑室外供熱管網的設計。室外計算參數(shù)極端最高氣溫：35.4℃極端最低氣溫：－41.1℃年平均氣溫：2.2℃采暖期室外平均溫度：-10.2℃采暖室外計算溫度：-26℃采暖期天數(shù)：（月平均溫度≤5℃）183天冬季日照率：62％冬季平均室外風速：3.4m/s夏季平均室外風速：3.0m/s冬季主導風向：西南風、西南西風夏季主導風向：西南風全年主導風向：西南風基本風壓值：439.2Pa基本雪壓：292Pa采暖期：183天最大凍土深度：2.20頭站鄉(xiāng)學府名苑熱力管網參數(shù)根據(jù)總體規(guī)劃圖，供暖所需的熱水由自建鍋爐房供熱系統(tǒng)供熱管網提供，經過地下熱力管網送至熱用戶，熱媒采用60-55℃熱水。3）采暖本工程頭站鄉(xiāng)學府名苑內建筑物冬季設集中采暖系統(tǒng)。采暖采用低溫地暖。頭站鄉(xiāng)學府名苑自建鍋爐房供熱管網提供的熱媒溫度為60-55℃。采暖系統(tǒng)為雙管采暖系統(tǒng)，每戶設一個采暖入口。室內采用單管水平跨越式供暖系統(tǒng)，室內水平管道均埋設在建筑物地面墊層內，在地下鋪設地面低溫采暖系統(tǒng)。建筑熱負荷估算（均以建筑面積為計算依據(jù)）。建筑采暖熱負荷指標為14.9W/m2，采暖熱負荷：497.5KW。（八）主要設備選型龍江縣頭站鄉(xiāng)學府名苑建設，主要設備有：S11型箱式變壓器、供水設備變頻泵組及玻璃鋼水箱、電子監(jiān)控系統(tǒng)等；主要施工設備有：TQ315、TQ40型塔式起重機、混凝土攪拌機、鋼筋切割機、1.5瓦千∮50、∮70砼用震動棒。所選設備均是國家鼓勵和允許使用的，符合行業(yè)要求。（九）配套工程龍江縣頭站鄉(xiāng)學府名苑項目，采暖由自建鍋爐房供熱熱網供熱，根據(jù)龍江縣頭站鄉(xiāng)學府名苑的建設規(guī)模和地理位置，在選擇供熱源地點要立足于，即不影響住戶正常生活，又不能距離綜合住宅樓太遠，浪費熱能。綜合考慮鍋爐房建在該樓東南，按用熱規(guī)模需要進行建設。根據(jù)龍江縣頭站鄉(xiāng)學府名苑的供熱面積和具體情況，對鍋爐房選址定位和鍋爐設備選型定樣及鍋爐功率測算進行周密的研究和思考，聘請專家實地進行考察，從長遠目標出發(fā)，保證整個供暖網絡設計精良、布局合理。在鍋爐和設備的選型上，采取貨比三家、優(yōu)中選優(yōu)的原則，確定質量好、品牌優(yōu)、低噪音、技術精、科技含量高的專業(yè)生產廠家。并且詳細測算鍋爐的功率因數(shù)，對外網敷設進行科學分析和研究，制定供熱設計方案。特別是考慮除塵設備和消音設備這個關鍵部位，達到環(huán)保部門規(guī)定的標準。同時，對鍋爐房的配電系統(tǒng)的設計進行嚴格要求，建立室內變電室和配電室，按電力部門設計的標準進行配置電源，保證節(jié)約用電、安全用電，使龍龍江縣頭站鄉(xiāng)學府名苑的供熱正常運行。建設鍋爐房90平方米，購置安裝6噸熱水鍋爐。龍江縣頭站鄉(xiāng)學府名苑項目，建設公益及物業(yè)用房120平方米。（十）項目建設期限本項目建設期為2年。工程進度安排如下：2010年7月完成項目申請報告編制及報批工作；2010年7月前完成勘察、設計工作、2010年7月完成招投標工作及施工前準備；2010年8月開始進行土建施工及設備安裝2011年9月份開始內外裝修工作；2011年12月份竣工驗收，全部交付使用。項目實施進度表序號內容201020117891011121項目申請報告編制報批2勘察、設計3招標及施工前準備4施工及安裝5內外裝修6竣工驗收（十一）總投資估算及資金來源1、投資范圍本項目投資范圍包括土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費間接費。本項目紅線外供水、供熱、供電、等管網建設投資及道路投資不在本項目投資范圍內，不計入本項目投資估算。2、編制依據(jù)a、《投資項目可行性研究指南》(試用版)(計辦投資[2002]15號)；b、《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；c、黑龍江省建委頒發(fā)的《黑龍江省建筑工程概算定額》及現(xiàn)行概算指標；d、黑龍江省建委頒發(fā)的《黑龍江省安裝工程概算定額》及現(xiàn)行概算指標；e、《黑龍江省建筑安裝工程間接費及其它直接費定額》；f、《國家計委關于印發(fā)〈建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定〉的通知》（計投資[1999]1283號）g、國家計委、建設部《關于發(fā)布〈工程勘察設計收費管理規(guī)定〉的通知》（計價格[2002]10號）h、國家計委、國家環(huán)境保護總局《關于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關問題的通知》（計價格[2002]125號）i、其他有關法律、法規(guī)和規(guī)定。3、編制方法建設投資（1）工程費用本項目工程費用包括建筑工程費、設備購置費和安裝工程費。建筑工程費：按建、構筑物結構型式，參照黑龍江省建筑工程概算定額及當?shù)仡愃乒こ淘靸r指標估算。安裝工程費：按現(xiàn)行有關規(guī)定、并參考同類項目概算指標進行估算。（2）其他費用本項目建設工程其他費用根據(jù)《黑龍江省建設項目概算其他費用定額》規(guī)定并結合項目實際情況計算。a、建設單位管理費：按財建［2002］394號文有關規(guī)定計??；b、工程建設監(jiān)理費：按照建設部價費字［1992］479號規(guī)定計?。籧、前期工作咨詢費：按國家計委[1999]1283號文規(guī)定計算。d、工程勘察設計費：按照國家計委、建設部計價格［2002］10號《工程勘察設計收費管理規(guī)定》計??；e、招標代理服務費：按照國家計委計價格[2002]1980號文規(guī)定計算；f、環(huán)境影響咨詢服務費：按照國家計委、國家環(huán)保局計價格［2002］25號文計算；g、施工圖審查費依據(jù)黑龍江省物價局、建設廳文件規(guī)定，按設計費的10%計算。H、龍江縣人民政府辦公室《關于印發(fā)龍江縣支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地小城鎮(zhèn)建設暫行規(guī)定的通知》i、其他行政事業(yè)性收費按當?shù)赜嘘P規(guī)定計算。4、總投資估算項目總投資估算為3818萬元，總投資估算見附表：“龍江縣頭站鄉(xiāng)學府名苑項目總投資估算表”。5、資金籌措方案龍江縣頭站鄉(xiāng)學府名苑建設項目，資金籌措方式為齊齊哈爾興瑞房地產開發(fā)有限責任公司自籌資金解決。第二章發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和行業(yè)準入分析一、發(fā)展規(guī)劃分析房地產業(yè)的發(fā)展目標是建立和完善以普通商品房和經濟適用住房建設為主導，以廉租住房、高檔住宅為補充的住房保障體系，以房地產市場信息系統(tǒng)和預警預報系統(tǒng)為主體的宏觀調控體系，以住房金融、中介和物業(yè)管理為主體的市場服務體系，健全完善房地產市場管理機制。大力推廣使用新材料、新技術、新設備、新工藝，努力提高住宅的科技含量和產業(yè)化水平。龍江縣頭站鄉(xiāng)學府名苑符合《中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》，《綱要》指出“必須加強和諧社會建設。要按照以人為本的要求，從解決關系人民群眾切身利益的現(xiàn)實問題入手，更加注重經濟社會協(xié)調發(fā)展”，“調整住房供應結構，重點發(fā)展普通商品住房和經濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強對房地產一、二級市場和租賃市場的調控，促進住房梯次消費”。符合龍江縣人大十四屆五次會議批準的《龍江縣國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》的規(guī)劃要求，符合《龍江縣頭站鄉(xiāng)國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃》。《規(guī)劃綱要》中指出：重點產業(yè)發(fā)展—物流業(yè)“活躍商貿流通領域，突出現(xiàn)代化、規(guī)模化物流業(yè)發(fā)展，擴展外向型經濟互動空間。充分利用我縣區(qū)位、交通、物流業(yè)具有多方面得天獨厚的基礎條件，以資源整合為發(fā)展途徑，解決服務落后的問題。加強現(xiàn)代物流業(yè)和交通運輸業(yè)建設，建設區(qū)域和專業(yè)市場，擴大農村市場建設，拓寬本地農副產品向外地銷售渠道。力爭建設一個洼地效應突顯、主體多元進入、城鄉(xiāng)廣泛連動、內外全面放開、經營渠道開闊暢通、輻射地域不斷擴展、流通方式多樣兼容、快速現(xiàn)代化與規(guī)模化發(fā)展的縣域城鄉(xiāng)商品流通體系。著重完善農村現(xiàn)代商品流通體系，為農產品流通創(chuàng)造良好環(huán)境?！薄敖Y合進行規(guī)范市場行為，擴大招商引資，加快專業(yè)批發(fā)市場建設。以現(xiàn)有的相關企業(yè)為基礎，不斷擴大、完善、提升經營水平。建設成區(qū)域性糧食、畜牧產品、礦產品和農資大型交易中心和運輸服務中心。”戰(zhàn)略目標—具體發(fā)展目標“人民生活和公共基礎設施更加改善。到2010年，全縣農村人均住房面積22平方米，城鎮(zhèn)人均住房面積17.55平方米，農村住房磚瓦化率80.1%?！敝攸c工程和技術項目安排—公共基礎設施“住宅建設。到2010年，要建設經濟適用的“安居工程”，滿足中低收入家庭的生活需要。推廣集中供熱和統(tǒng)一標準物業(yè)管理。全縣新建磚瓦化住宅1萬戶，改造磚瓦戶住宅7500戶，人均住宅面積達到22平方米，磚瓦化率達到80.1%?！饼埥h頭站鄉(xiāng)學府名苑符合《龍江縣頭站鄉(xiāng)國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃》,《規(guī)劃》中指出：“十一五”規(guī)劃發(fā)展重點：六、以改善城鄉(xiāng)基礎設施為重點,加大小城鎮(zhèn)建設力度。1、居住建筑用地規(guī)劃:小城區(qū)居住建筑用地1779公頃?！笆晃濉币?guī)劃戰(zhàn)略步驟：第二階段,2006—2010年到2010年要達到……,人均擁有住房面積25㎡,城鄉(xiāng)化率30%。龍江縣頭站鄉(xiāng)學府名苑項目目標：總占地面積21318平方米，其中建筑占地面積6719平方米，建設6棟6層住宅綜合樓，總建筑面積33392平方米，其中：住宅26756平方米，商服4255平方米,鍋爐房90平方米,公益及物業(yè)用房120平方米,車庫2171平方米。綠化用地面積6550平方米，綠地率32%，容積率1.6，建筑密度32%。這與《龍江縣國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》和《龍江縣頭站鄉(xiāng)國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃》中的內容相銜接，并且目標協(xié)調一致。本項目總平面規(guī)劃符合龍江縣城市控制性詳細規(guī)劃的要求，龍江縣規(guī)劃局已同意其平面規(guī)劃，并出具龍江縣頭站鄉(xiāng)學府名苑項目控詳規(guī)劃總平面圖。二、產業(yè)政策分析1、國家產業(yè)政策分析2005年，國務院《關于發(fā)布實施<促進產業(yè)結構調整暫行規(guī)定>的決定》（國發(fā)[2005]40號文），國家發(fā)改委配套出臺了《產業(yè)結構調整指導目錄（2005年本）》（發(fā)改委令第40號），根據(jù)《產業(yè)結構調整指導目錄(2005年本)》規(guī)定，“城鎮(zhèn)園林綠化及生態(tài)頭站鄉(xiāng)學府名苑建設、國家住宅示范工程建設”屬于鼓勵類項目，“別墅類房地產開發(fā)項目”屬于限制類項目。本項目不在鼓勵類中，也不屬于限制類項目，為允許類項目，符合國家產業(yè)政策。根據(jù)《黑龍江省非政府性投資項目核準辦法》（黑龍江省人民政府令2005年第4號）和配套文件《黑龍江省政府核準的投資項目目錄(2004年本)》（黑龍江省發(fā)展和改革委員黑發(fā)改投資[2006]50號）規(guī)定：“九、城建—房地產開發(fā)：按項目屬地由地市或縣市政府投資主管部門核準”，該項目由龍江縣發(fā)改委核準。2、房地產業(yè)政策《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中指出：房地產業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，是國民經濟的支柱產業(yè)。促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。實現(xiàn)房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。近年，為規(guī)范和引導房地產行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，保持整體經濟平穩(wěn)較快增長，滿足廣大群眾的基本住房需求，政府已出臺多項宏觀調控政策。2007年，國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》從思路上改變原來調整商品住房結構，穩(wěn)定房價的方式，轉為以增加低收入家庭的住房保障為重點的住房供應政策，按照全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會的目標要求，把解決城市（包括縣城）低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內容，作為政府公共服務的一項重要職責，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。對商品住房則按照“國六條”的有關規(guī)定執(zhí)行。八條”、“國六條”等房地產行業(yè)的政策規(guī)定。普通商服用房，產品和工程技術方案中明確：龍江縣頭站鄉(xiāng)學府名苑建設6棟6層住宅綜合樓，2-6層樓框寬16米，住宅樓框寬12米。主體結構1層商服采用框架結構，2—6層住宅采用磚混凝土結構，屋面板及樓面板均為現(xiàn)澆鋼筋混凝土板。外圍墻體采用混凝土砌塊和部分紅磚砌筑，外貼苯板保溫，1層商服采用外貼瓷磚防水，2—6層住宅采用刷外墻涂料防水。在樓房屋頂?shù)姆浪O計上，采用國家規(guī)定的樓房防水瓦進行設計?；A為采用鋼筋混凝土條形基礎，窗戶為三玻塑窗。的決定》(國發(fā)〔2005〕40號文)和國家發(fā)展和改革委員會發(fā)布的《產業(yè)結構調整指導目錄(2005年本)》(國家發(fā)改委令2005年第40號)要求，是允許類項目。符合建設設計規(guī)范規(guī)定“六層樓以下可以不設電梯”的要求。三、行業(yè)準入分析《城市房地產開發(fā)經營管理條例》以及《黑龍江省房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定實施細則(修訂)》就房地產行業(yè)的準入等做了相應的規(guī)定。1、房地產開發(fā)企業(yè)，應當依法向工商行政管理部門申請進行注冊登記。設立房地產開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：（一）注冊資本金在五百萬元以上；（二）有四名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，二名以上持有資格證書的專職會計人員，一名以上持有資格證書的專職統(tǒng)計人員。2、房地產開發(fā)企業(yè)應當依照下列規(guī)定承擔相應的房地產開發(fā)項目，不得越級承攬項目：（一）一級資質的房地產開發(fā)企業(yè)承擔開發(fā)項目的規(guī)模不予限制；（二）二級資質的房地產開發(fā)企業(yè)一次承擔開發(fā)項目的建筑面積不超過二十五萬平方米；（三）三級資質的房地產開發(fā)企業(yè)一次承擔開發(fā)項目的建筑面積不超過十五萬平方米；（四）四級資質和暫定資質的房地產開發(fā)企業(yè)一次承擔開發(fā)項目的建筑面積不超過十萬平方米。3、房地產開發(fā)企業(yè)籌集的房地產開發(fā)項目資本金占項目總投資的比例，經濟適用住房項目不得低于百分之二十，其他房地產開發(fā)項目不得低于百分之三十五。并專項用于房地產開發(fā)項目的建設，接受有關部門的監(jiān)督管理。《黑龍江省房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定實施細則(修訂)》規(guī)定：第五條房地產開發(fā)企業(yè)按企業(yè)條件分為一、二、三、四四個資質等級。各資質等級企業(yè)的條件如下：（三）三級資質：1、注冊資本不低于2000萬元，其中自有流動資金不得少于1500萬元；2、已竣工的建筑工程質量合格率達100％；3、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；4、工程技術、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱；第六條新設立的房地產開發(fā)企業(yè)應當持下列文件到省建設廳申請資質：……省建設廳應當在收到申請后20個工作日內向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質證書》。《暫定資質證書》有效期1年。省建設廳可以視企業(yè)經營情況延長《暫定資質證書》有效期，但延長期限不得超過2年。第七條房地產開發(fā)企業(yè)應當在《暫定資質證書》有效期滿前1個月內向省建設廳申請核定資質等級。省建設廳應當根據(jù)其開發(fā)經營業(yè)績核定相應的資質等級。第八條省轄城市（地級城市）房地產開發(fā)項目，須由三級或三級以上開發(fā)企業(yè)承擔。申請《暫定資質證書》的條件不得低于三級（省轄城市）或四級（縣和縣級市）資質企業(yè)的條件。第十七條一級資質的房地產開發(fā)企業(yè)承擔房地產項目的建設規(guī)模不受限制，可以在全國范圍內承攬房地產開發(fā)項目。二級資質房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積30萬平方米以下的開發(fā)建設項目，可以在全省范圍內承攬房地產開發(fā)項目。三級資質房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積20萬平方米以下的開發(fā)建設項目。暫定資質房地產開發(fā)企業(yè)可承擔開發(fā)建設項目建筑面積標準比照相同注冊資金的三級或四級房地產開發(fā)企業(yè)可承擔建設項目標準執(zhí)行。另外，《國務院關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》（國發(fā)〔2009〕27號）對方地產開發(fā)項目資本金也作了規(guī)定：一、各行業(yè)固定資產投資項目的最低資本金比例按以下規(guī)定執(zhí)行：……保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。齊齊哈爾興瑞房地產開發(fā)有限責任公司于2009年成立，是房地產開發(fā)企業(yè)，黑龍江省齊齊哈爾市工商行政管理局頒發(fā)了企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。企業(yè)注冊資本金2000萬元，全部都是流動資產。具有專業(yè)技術人員11名，均持有資格證書，其中：房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員8名，專職會計人員2名，專職統(tǒng)計人員1名。齊齊哈爾興瑞房地產開發(fā)有限責任公司是國家暫定資質房地產開發(fā)企業(yè)，并持有黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設廳頒發(fā)的房地產開發(fā)暫定資質證書（證書編號：黑房建開暫[2009]第202號），企業(yè)可承擔開發(fā)建設項目建筑面積標準其一次性開發(fā)面積不超過20萬平方米。本項目總建筑面積33392平方米，符合規(guī)定要求，目前已到位資本金數(shù)額超過總投資的20%，因此符合房地產行業(yè)的準入標準。第三章資源綜合利用分析一、資源開發(fā)方案本項目為房地產開發(fā)項目，不屬于資源開發(fā)類項目，因此不需分析資源開發(fā)方案。二、資源利用方案本項目對資源的利用主要包括土地資源、水資源等。土地資源：項目總占地21318平方米，土地性質為城鎮(zhèn)混合住宅用地，齊齊哈爾興瑞房地產開發(fā)有限責任公司與龍江縣國土資源管理局簽定了龍江縣頭站鄉(xiāng)學府名苑建設《國有土地使用權出讓合同》，已取得了土地使用權。，年用水量10.78萬噸。項目用水量不對水資源構成不利影響。龍江縣頭站鄉(xiāng)學府名苑開發(fā)建設，并非是礦產挖掘，所以不會對地表（下）水等其它資源造成不利影響。三、資源節(jié)約措施根據(jù)國家節(jié)約能源法以及有關節(jié)能工程實施方案及其他法律法規(guī)的要求，本項目采取以下措施。土地資源：土地資源是國家的稀缺資源，本項目主要是在符合城市規(guī)劃的前提下，通過提高建筑密度，增加投資強度等措施，做到節(jié)約利用土地。本項目總建筑面積33392平方米，符合國土資源部門的各項規(guī)定。水資源：座便器全部使用6L以下水量的座便器，水龍頭全部使用陶瓷芯節(jié)水水龍頭。加強日常用水管理，防止跑冒滴漏。對出現(xiàn)漏水、跑水情況及時修理。加強用水計量和節(jié)水宣傳工作，增強節(jié)水意識。在施工過程中在用水方面，要做到水龍頭隨用隨開，避免“常流水”現(xiàn)象，減少水資源的損失。在施工過程中對于原材料資源，主要采取以下資源節(jié)約措施：1、嚴把原材料質量檢驗檢測關，不合格的原材料不能使用，以免工程返工、拆扒，這就從根源上減少了不必要的砂石、水泥、水泥砌塊或空心磚、紅磚、鋼材等原材料的損失。2、在施工過程中要嚴格按照設計要求，把握好水泥砂漿配合比，以免造成不必要的砂石、水泥等原材料的損失。3、在施工過程中要嚴格按照設計要求，適當加入水泥外加劑，提高水泥砂漿合意性，減少落地灰，減少砂石、水泥等原材料的損失。4、在施工過程中適當掌握水泥砂漿等在使用時間上要求嚴格的原材料用量，減少原材料的損失。5、在施工過程中大量采用散裝水泥，減少編織袋的物料浪費。第四章節(jié)能方案分析一、用能標準和節(jié)能規(guī)范龍江縣頭站鄉(xiāng)學府名苑開發(fā)建設項目為一般民用建筑，主要涉及到電能和熱能的能源利用。在能源利用和消耗中，要認真貫徹執(zhí)行：1、中華人民共和國節(jié)約能源法2、中華人民共和國建筑法3、民用建筑節(jié)能管理規(guī)定（建設部部長令第76號）4、夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準JCJ134-20015、民用建筑節(jié)能設計標準（采暖居住建筑部分）JCJ26-956.采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范GB50019-20037、外墻外保溫工程技術規(guī)程JGJ144-20048、民用建筑熱工設計規(guī)范GB50176-939、建筑照明設計標準

GB50034-200410、建筑采光設計標準

GB/T50033-200111、采暖居住建筑節(jié)能檢驗標準

JGJ132-200112、民用建筑電氣設計規(guī)范

JGJ/T16-9213、國務院（1984）4號文《節(jié)約能源管理暫行條例》、14、國家計委、經委、統(tǒng)計局（84）統(tǒng)工物字第7號文《關于能源節(jié)約能量計算方法（試行）的通知》、15、國家計委、經委[1997]2542號文《在可行性研究報告中要設節(jié)能篇章的規(guī)定》、16、《節(jié)能設計規(guī)范》、17、《固定資產投資項目節(jié)能評估及審查指南（2006）》、18、《黑龍江省節(jié)約能源條例》，做好能源節(jié)約工作。要認真執(zhí)行建設部門采用的標準、規(guī)范和開發(fā)項目的特殊要求。二、能耗狀況和能耗指標分析能源是制約我國經濟社會發(fā)展的重要因素，解決能源問題的根本出路是堅持開發(fā)與節(jié)約并重、節(jié)約優(yōu)先的方針，大力推進節(jié)能降耗，提高能源利用效率。為緩解能源約束，減輕環(huán)境壓力，保障經濟安全，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，必須按照科學發(fā)展觀的要求，對開發(fā)建設項目進行研究和分析?？紤]龍江縣的能源供應狀況，單位建筑面積能耗等指標，必須符合國家規(guī)定的能源準入標準。本項目根據(jù)國家和黑龍江省的相關節(jié)能與環(huán)保政策，本著節(jié)能、環(huán)保、因地制宜的原則，結合本項目區(qū)域定位、住宅、公建類型和外部條件等具體情況選擇能源形式。（一）項目所在地能源供應狀況分析1、供電本項目供電由由頭站鄉(xiāng)供電所供電系統(tǒng)供給，可以作為本項目供電電源。項目所在地屬于東北電網，電力供應充足。2、供熱本項目供熱由自建鍋爐房供熱系統(tǒng)供應，熱源充足，可滿足本項目供熱需求。（二）能源消耗種類和數(shù)量分析1、耗水分析本項目最高日用水量為295.22T，最大時用水量為40.3T，經測算該項目總用水量為10.78萬噸。用水量預測如下表：用水量預測表序號用水項目用水量標準（L/人·dL/㎡·d）設計規(guī)模（人、㎡）使用時間（h）時變化系數(shù)最高日用水量（T）最大時用水量（T）1住宅2001028242.5205.6021.422商服、車庫、鍋爐房和公益用房6.56636121.543.135.393綠化365502119.659.834小計268.3836.635未預見水量日用水量的10%26.843.66合計295.2240.302、耗電分析一類高層建筑及地下室消防用電設備負荷等級為一級，二類高層建筑消防用電設備負荷等級為二級負荷，其余為三級負荷。用電量預測表序號用水項目設計規(guī)模（㎡）用電量標準（W/㎡）裝機容量（KW）用電負荷需要系數(shù)日平均用電時間（h）年用電量（萬KWh）1住宅26756501337.802商服和水洗公廁物業(yè)及公益用房663670464.523景觀照明50.004小計1852.320.454121.697本小區(qū)總計算容量：1852kW，經測算年總用電量為121.7萬千瓦時。3、采暖耗熱分析本項目嚴格執(zhí)行《黑龍江省居住建筑節(jié)能65%設計標準》（DB23/1270-2008）、和《民用建筑節(jié)能設計標準》(采暖居住建筑部分JGJ26-95)，按要求進行設計施工，該建筑物體形系數(shù)、窗墻面積比、建筑層高在本標準規(guī)定范圍內，各項指標均達到節(jié)能要求。根據(jù)《黑龍江省居住建筑節(jié)能65%設計標準》（DB23/1270-2008），龍江鎮(zhèn)的氣候區(qū)屬及建筑節(jié)能計算用氣象參數(shù)取齊齊哈爾市的參數(shù)，計算采暖期177天，住宅綜合樓6層，建筑物耗熱量指標為19.3W/m2，經計算該項目每平方米采暖耗煤量為16.4571千克標準煤，年消耗標準煤總量為549.54噸（因為公共建筑部分與居住建筑部分建在一起，建在住宅綜合樓的1層，是一個整體建筑物，每平方米采暖耗煤量差異不明顯，所以公共建筑部分每平方米采暖耗煤量也按居住建筑計算）。4、單位建筑面積綜合能耗和總能耗分析本項目用能總量為699.11噸標準煤/年，其中年需電能121.7萬千瓦時/年（折標煤量為149.57噸標準煤/年），年需熱力折標煤量為549.54噸標準煤/年。單位建筑面積年綜合能耗為0.0209噸標準煤/㎡。三、節(jié)能措施和節(jié)能效果分析根據(jù)上述有關節(jié)能標準和設計規(guī)范，項目在實施過程中應采取以下節(jié)能措施：（一）節(jié)能措施1.節(jié)能措施綜述本項目在方案設計中，要充分考慮利用既有資源，提高設備的運行效率和優(yōu)化設備的技術參數(shù)，以達到整體的節(jié)能效果，主要措施如下：（1）建筑本體圍護采用保溫隔熱設計；（2）結構設計適當考慮壓縮建筑結構空間；（3）空調冷卻水系統(tǒng)采用多臺并聯(lián)技術，以及污水在利用技術；（4）送風采用變風量方式調節(jié)室內溫度，以及空調系統(tǒng)均采用自動控制，冷媒管，冷凍水管均采用像塑海綿保溫材料；（5）控制變壓器空載損耗，合理選擇配電系統(tǒng)布局，以及利用谷電和平電的議價優(yōu)勢；（6）加強節(jié)能管理。2、相關專業(yè)的節(jié)能措施能源不足是世界性問題，也是制約我國國民經濟的重要因素之一，建筑能耗在我國總能耗中所占的比例是很大的，約為25%-40%。因此，本項目能耗系統(tǒng)設計應貫徹國家和地方有關節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行《民用建筑節(jié)能設計標準》和《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》。在保證健康、舒適的居住和商業(yè)同時，應采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；提高采暖系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。（1）建筑及結構專業(yè)的節(jié)能措施建筑節(jié)能主要從建筑設計規(guī)劃、圍護結構、遮陽設施等方面考慮。A、本項目根據(jù)建筑功能要求和當?shù)氐臍夂騾?shù)，科學合理地確定建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高，選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外圍護結構的保溫隔熱等熱工特性，最大限度減少建筑物能耗量，將會獲得理想的節(jié)能效果。B、建筑圍護結構的保溫隔熱性能使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效減少通過圍護結構的傳熱，從而減少各主要設備的容量，達到顯著的節(jié)能效果。對垂直墻面可采用外廓、陽臺、挑檐陽等遮陽設施和淺色墻面、反射幕墻、植物覆蓋綠化等。C、門窗盡量減少門窗的面積：門窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此，本項目在進行初步設計時，在保證日照、采光、通風、觀景條件下，將盡量減少外門窗洞口的面積，以減少建筑能耗。本項目的窗墻比為0.4。提高門窗的氣密性：初步設計中將采用密閉性良好的門窗。通過改進門窗產品結構，如加裝密封條提高門窗氣密性，防止空氣對流傳熱。盡量使用新型保溫節(jié)能：門窗將選用新型保溫節(jié)能門窗（斷橋隔熱雙層中空玻璃的塑鋼門窗）。D、屋頂初步設計時，屋頂將采用淺色屋面，以隔熱太陽輻射熱，減少陽光直射。建議在屋頂涂上隔熱防水膏,使屋面具備保溫、隔熱、防水等節(jié)能效果。龍江縣所處氣候區(qū)屬為嚴寒地區(qū)I（B）區(qū)，外圍護結構傳熱系數(shù)取限值見下表：外圍護結構熱工性能限值圍護結構部位傳熱系數(shù)KmW/(m2·K)4～8層的建筑屋面0.30外墻0.400.40非采暖地下室頂板0.45分隔采暖與非采暖空間的隔墻0.8外門及非采暖空間的戶門1.5陽臺門下部門芯板1.2外窗1.8圍護結構部位保溫材料層熱阻R(m2·K)/W周邊地面1.111.21（2）電氣專業(yè)的節(jié)能措施A、合理設置降壓變電所位置,盡量將降壓變電所的設置位置靠近負荷中心，減少配電線纜長度，減少配電線路上的電能損耗B、用現(xiàn)場和集中補償?shù)姆椒?提高功率因數(shù)，使供電系統(tǒng)的功率因數(shù)達0.9以上,降低變壓器無功功率，安裝抑制諧波設備。C、用低損耗節(jié)能干式變壓器,選擇合理的變壓器容量,使其達到經濟運行(負荷率65%--80%),減少電能損耗和圍護工作量D、理確定電纜截面，減小低壓配電系統(tǒng)的線路損耗,配電線路采用單相供電時，考慮三相平衡。E、用高效電動機,大容量電動機采用變頻或軟啟動方式或高壓壓電動機.F、理運用電梯的運行模式，分時間段控制,非運行延時關燈等手段以達到節(jié)能目的；G、用高效燈具、光源及節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器或電子鎮(zhèn)流器H、體放電燈均進行補償,使其功率因數(shù)>0.9。I、明采用集中、分散和自動相結合的控制方式，確定合理的照度值,充分利用天然光。J、用具有節(jié)能效果的新系列高、低壓電器，以取代功耗大的老產品，如：用RT20、RT15（NT）系列取代RT0系列熔斷器，用AD1、AD系列新信號燈取代原XD2、XD3、XD5等老系列信號燈，選擇帶節(jié)電裝置的交流接觸器等。K、設置合理的計量和檢測設備:進線設電流、電壓、有功電表、無功電表測量；母線電流測量；出線電流測量。（3）給水排水專業(yè)的節(jié)能措施設計首先在設備選型時盡量選用低能耗設備，如采用了變頻調速給水設備等，以利于節(jié)能。水系統(tǒng)為閉式循環(huán)系統(tǒng)，采用兩管制同稱系統(tǒng)，由于系統(tǒng)較小，管道長度不長采用一次泵變頻空調水系統(tǒng)。系統(tǒng)采用高位膨脹水箱定壓。A、給水管材采用壓力水頭損失小，強度好、耐腐蝕、使用壽命長的新型管材，可以達到降低電耗和水量損失的效果。對動力機電設備的選擇盡可能采用國家批準的機電節(jié)能產品。供水采用管網疊壓供水系統(tǒng)，降低能耗。B、綠化用水利用中水，在灌溉方式上，采用節(jié)水效率高的噴灌、滴灌、滲灌等先進節(jié)水設施，提高水的有效利用率。C、衛(wèi)生器具均選用節(jié)水型器具。給水水嘴采用陶瓷芯等密封性好、能限制出流流率并經過國家有關質量檢測部門檢測合格節(jié)水水嘴。大小便器采用節(jié)水型產品，坐便器水箱容積不大于6L。公共衛(wèi)生間采用紅外感應水嘴、感應式沖洗閥小便器、大便器等能消初長水流的水嘴和器具。D、計量設施：在各建筑物的引入管、住戶的入戶管均安裝水表，商業(yè)部分按用水部門分別安裝水表；每一住戶設戶用IC卡式水表一只。按計劃用水，節(jié)約用水。同時為運行管理、節(jié)能管理提供基礎數(shù)據(jù)。E、二次加壓采用管網疊壓供水系統(tǒng)，充分利用市政供水壓力，達到優(yōu)化調度，降低能耗的目的。F、排水系統(tǒng)采用雨污水分流制，本項目產生的污水匯集后，排入市政管網。雨水可匯集后，排入市政雨水管網。（4）暖通與空調專業(yè)的節(jié)能措施A、為提高供熱設備的隔熱效果，采用多層絕熱的新型保溫材料。采暖供熱管道的保溫層厚度采用經濟厚度計算法確定。絕熱厚度大于100mm時，絕熱結構按雙層考慮，雙層的內外層縫隙應彼此錯開。B、住宅采用分戶熱計量，配套商業(yè)熱力入口處做熱機量。C、合理設計供熱管路，減散熱面積，供熱管道進行保溫，以減少熱損失。D、管路閥門氣密性好，以防止泄漏。F、在設備及系統(tǒng)運營的過程中，定期進行檢測和維修，避免由于設備和保溫保冷結構損壞引起的熱損失增加。G、設計中盡量減少各類阻力元件的使用，以提高循環(huán)水泵的有用功。H、居住建筑室內采暖系統(tǒng)形式，為實現(xiàn)室溫調節(jié)和控制，采用單管系統(tǒng)，每組散熱器設置跨越管。商業(yè)部分為保證分室室溫調控采用水平雙管系統(tǒng)。（5）動力專業(yè)節(jié)能措施采用高效節(jié)能的名牌水泵、風機以提高運行效率。（6）其它節(jié)能措施綠化：對建筑周圍環(huán)境進行綠化設計，綠化將對居住區(qū)氣候條件起著十分重要的作用，它能調節(jié)改善氣候，調節(jié)碳氧平衡，減弱溫室效應，減少城市的大氣污染，減低噪聲，遮陽隔熱，是改善居住區(qū)微小氣候，改善建筑室內環(huán)境，節(jié)約建筑能耗的有效措施。盡量保留原有樹木，保持生態(tài)環(huán)境。小區(qū)內各建筑均能滿足規(guī)范日照要求。（二）節(jié)能效果分析本項目為達到節(jié)能、環(huán)保的目標，在建筑熱工設計、采暖與通風的節(jié)能設計方面嚴格執(zhí)行國家及北京相關方面的標準、規(guī)范。項目積極選用高效節(jié)能的設備、材料和技術方案，從根本上實行了國家相關的節(jié)能要求。通過綜合測算，本項目單位建筑面積年綜合能耗0.0209噸標準煤/㎡，整體達到并滿足節(jié)能設計標準，是真正的節(jié)能建筑。本項目不采用國家明令禁止或淘汰的落后工藝、設備，在節(jié)能措施中積極采用新工藝、新技術、新產品，達到節(jié)能效果。第五章建設用地、征地拆遷及移民安置分析一、項目選址及用地方案龍江縣頭站鄉(xiāng)學府名苑開發(fā)建設項目，是龍江縣規(guī)劃局按照頭站鄉(xiāng)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃。該地段原來是學校建設用地，不占用耕地。該地段土地由龍江縣國土資源局掛牌出讓，整個頭站鄉(xiāng)學府名苑開發(fā)建設項目總占地面積21318平方米，由齊齊哈爾興瑞房地產開發(fā)有限責任公司開發(fā)建設單位競標購買，獲得土地使用權。龍江縣頭站鄉(xiāng)學府名苑開發(fā)建設地址按龍江縣規(guī)劃局、龍江縣國土資源局測繪、核準，確定了建設地址在頭站鄉(xiāng)政府所在地。沒有壓覆礦床和文物，也不存在對防洪和排澇的影響，不會影響通航及軍事設施。二、土地利用合理性分析龍江縣頭站鄉(xiāng)學府名苑開發(fā)建設用地是龍江縣人民政府本著因地制宜、集約用地、不占耕地原則進行規(guī)劃的城市建設用地，完全符合國家土地管理的政策和法規(guī)，在拆遷方面的工作量不大，但是必須按照相關政策得到解決。龍江縣頭站鄉(xiāng)學府名苑占地面積21318平方米，其中建筑占地面積6719平方米，符合土地利用規(guī)劃要求，占地規(guī)模合理。1、本項開發(fā)建設工程用地按照《龍江縣國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》的具體要求，并在建設標準和整體環(huán)境上符合長遠規(guī)劃條件。2、本項開發(fā)建設工程用地全面貫徹落實國家土地政策，合理竟買土地，龍江縣國土資源局為齊齊哈爾興瑞房地產開發(fā)有限責任公司出具了《國有土地使用權出讓合同》土地使用手續(xù)。3、開發(fā)建設樓房設計的位置要以人為本，力求長遠，留足街道寬度，為人們的交通創(chuàng)造方便條件；4、認真貫徹執(zhí)行國家的政策、法規(guī)，遵循國家和行業(yè)有關部門頒發(fā)對土地使用上的技術規(guī)程、規(guī)范和標準。三、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案龍江縣頭站鄉(xiāng)學府名苑開發(fā)建設，不涉及征地拆遷、和移民安置問題，在項目選址處，有29戶3000平方米住宅用房，需要動遷，已經達成遷一還一協(xié)議。第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析環(huán)境是資源的載體，保護環(huán)境就是為持續(xù)發(fā)展提供持續(xù)利用資源的可能。同時，環(huán)境又是人們共同的居所，發(fā)展生產以及保護環(huán)境的目的都是為了提高人們生活水平。因此，在進行房地產開發(fā)與再開發(fā)的同時，需要充分認識和把握城市生態(tài)系統(tǒng)的特點，重視城市生態(tài)系統(tǒng)中各要素的有機聯(lián)系，依據(jù)生態(tài)規(guī)律，尋求適合城市房地產開發(fā)與城市經濟增長、生態(tài)環(huán)境同步改善的有效途徑，以促進城市房地產開發(fā)的環(huán)境效益、經濟效益、社會效益統(tǒng)一，堅持走經濟、社會、資源和環(huán)境相互協(xié)調的可持續(xù)發(fā)展之路，建立適合現(xiàn)代城市生態(tài)、經濟協(xié)調發(fā)展的開發(fā)模式，推動城市房地產的可持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)代化城市是一個以人為主體，以空間環(huán)境利用為特點，以聚集經濟效益為目的，集約人口、經濟、科學和文化的大系統(tǒng)，它主要由自然生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)、技術經濟系統(tǒng)、社會系統(tǒng)三個子系統(tǒng)組成，這三個系統(tǒng)相互依存、相互制約、相互影響，組成一個復雜的有機整體。自然生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)具有為人類活動提供物質資源、凈化廢棄物和提供舒適優(yōu)美的自然條件三種功能，是人類社會經濟發(fā)展的基礎和條件。城市房地產開發(fā)，實際上是對土地這一城市生態(tài)基礎所提供的自然資源和環(huán)境進行調整和綜合利用的過程，這就必然會改變和影響整個城市生態(tài)環(huán)境。一、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀（一）自然條件龍江縣位于黑龍江省西部，嫩江西岸，東鄰齊齊哈爾，南部、東南部與泰來縣隔江相望，西、西北部與內蒙古的布特哈旗、扎來特旗接壤，北與甘南縣相接。其地理坐標：東經122°24′至123°37′，北緯46°43′至47°40′。頭站鄉(xiāng)位于龍江縣西南。1、地理位置頭站鄉(xiāng)位于黑龍江省西部，毗鄰內蒙古扎賚特旗，距龍江縣城60公里，距齊齊哈爾115公里，東臨雅魯河，南有綽爾河，北面是罕達罕河。2、氣象頭站鄉(xiāng)處于寒溫帶，屬大陸季風氣候，寒暑變化明顯。由于大興安嶺和內蒙古氣候的影響，四季特點是：春多大風，少雨干燥；夏短炎熱，降雨集中；秋多晴天，霜期較早；冬季漫長、高寒。年平均氣溫4.9℃，最低溫度零下36.4℃。土壤最大凍結深度為2.51m。最高年降雨量為750.8㎜。最低年降雨量為311.1㎜。主導風向為西北風，頻率為14.3％，平均風速為4.36m/s。年平均日照2687.5小時，最高7月份為314.5小時，最低11月份為104.1小時。無霜期年平均為130天左右。年平均蒸發(fā)量為1686㎜。3、地震烈度根據(jù)國家標準《中國地震峰值加速度區(qū)劃圖》（GB18306-2001）規(guī)定，設計基本地震加速度值為0.2g，擬建場場抗震設防烈度為8度。（二）生態(tài)環(huán)境條件目前，將要被拆遷的地區(qū)環(huán)境較良好，只有少數(shù)巷道內雨天通行不便，垃圾隨便亂堆，臟水四處流淌，分散的取暖、生活煙塵超標排放，給頭站鄉(xiāng)的環(huán)境建設和城鎮(zhèn)容貌造成一些影響，本項目擬建場址周圍無其他污染源和污染排放物，場址周圍環(huán)境良好。二、生態(tài)環(huán)境影響分析生態(tài)環(huán)境是人類生存和發(fā)展的基本條件，是經濟、社會發(fā)展的基礎。保護和建設好生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，是我國現(xiàn)代化建設中必須始終堅持的一項基本方針。實際工作中應加強法制建設，依法保護和治理生態(tài)環(huán)境，大力推廣先進適用的科技成果。本項目是居民居住和經商的主要場所，無明顯產生污染的項目。項目在建設過程中充分考慮到對生態(tài)環(huán)境的正負面影響，采取切實有效的環(huán)保措施，在項目建成后使區(qū)域內整體生態(tài)環(huán)境質量有所提高。為保護生態(tài)環(huán)境和周邊環(huán)境，維護公共利益，要對開發(fā)建設中的防治污染、保護生態(tài)環(huán)境及建筑施工產生的噪聲等得到控制。頭站鄉(xiāng)學府名苑開發(fā)建設中，在土建工程建設時，機械塔吊的電動機、混凝土攪拌機、鋼筋切割機、砼用震動棒等造成的噪聲對周邊的居民、商店都有一定的影響；施工建筑材料的運輸和堆放也對道路暢通、路面衛(wèi)生等帶來不便，必須指定相應的防護措施，保護好生態(tài)環(huán)境。在頭站鄉(xiāng)學府名苑投入使用后，主要污染物為衛(wèi)生洗浴等生活污水、固體廢棄物及噪聲等。施工單位在施工前應辦理環(huán)保手續(xù)，并按環(huán)保要求，嚴格控制噪聲，抑制粉塵飛揚，降低對環(huán)境的污染程度。三、生態(tài)環(huán)境保護措施1、環(huán)境質量標準及排放標準《環(huán)境空氣質量標準》（GB3095-1996）《地表水環(huán)境質量標準》（GHZB1-1999）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB3096-93）《大氣污染物綜合排放標準》（GB16297-1996）《污水綜合排放標準》（GB8978-1996）2、主要污染源、污染物及防治措施本項目主要污染物為衛(wèi)生洗浴等生活污水、固體廢棄物及噪聲等。主要污染物詳見下表：序號污染類別污染物1廢水生活廢水2固體廢棄物生活垃圾等3噪聲動力設備及其它設備噪聲（1）在項目建設過程中主要采取的防治措施：a、運輸建筑材料時，對外出的黏土和進入的沙石嚴格控制散落，杜絕建筑材料占道和亂堆、亂放現(xiàn)象，派專人負責清掃，保持周邊道路清潔、暢通。b、樓房建筑施工時，臨街面?zhèn)缺仨毥墥彀踩雷o布，既防止建筑垃圾及空中散落的沙石等對環(huán)境的影響，又保證了周邊人民群眾的安全。c、采取可行措施，控制施工噪聲。d、土建工程施工中，應考慮機械噪聲對周邊的影響，特別是在學?！皟煽肌逼陂g禁止夜間（晚22—早6時）施工。（2）在項目投入使用后主要采取的防治措施：a.廢水排水采用分流制。糞便污水排入化糞池處理b.固體廢棄物本項目產生的固體廢棄物主要為生活垃圾。由社區(qū)物業(yè)收集后，定期運往指定地點。c.噪聲空調機、風機、水泵等動力設備均采用低噪聲設備，并采取減振措施，與設備相連管道采用軟連接，降低噪聲的產生及傳播。綜上所述，本項目所產生的污染項均得到有效控制，對環(huán)境影響較小，從生態(tài)環(huán)保角度考慮，該項目的建設是可行的。四、地質災害影響分析本項目建設地址非地質災害易發(fā)區(qū)，項目工程抗震設防烈度為8度，設計基本地震加速度值為0.2g。本項目所有建筑抗震均嚴格按《建筑抗震設計規(guī)范》（GB50011-2001）及《建筑物抗震構造詳圖》〈03G329-1、04G329-3〉中有關規(guī)定執(zhí)行，能夠達到抗震等級要求。五、特殊環(huán)境影響分析擬建項目周邊無歷史文化遺產、自然遺產、風景名勝和自然景觀等，不會對這些造成不利影響。第七章經濟影響分析根據(jù)《關于建設項目經濟評價工作的若干規(guī)定》（國家發(fā)展改革委、建設部投資[2006]1325號