精細化工廠項目可行性論證報告

下載后可任意編輯，修改下載后可任意編輯，修改-PAGE13-精細化工廠地塊開發(fā)可行性研究報告一、項目背景與建設必要性：（一）項目背景湘潭市是一個歷史悠久的中等城市，在城市建設飛速發(fā)展的今天，人們所需求的住宅朝著質量高、環(huán)境美、管理好的方向發(fā)展。特別是近幾年的以經營城市為主題，通過一化三清，加強城市的規(guī)范建設，嚴加控制零星散亂開發(fā)，住宅小區(qū)化成了湘潭房地產發(fā)展的主流，也為市民所鐘愛。隨著市政中心的東遷，河東成為了城市建設的重點，河東的市民不愿住河西，河西的人期望遷往河東。在這樣一種宏觀規(guī)劃和市場背景下，大同世界實業(yè)股份有限公司瞅準機會，在嵐園路口這塊黃金地段穩(wěn)重而果斷地選定該項目進行開發(fā)。湘潭大同世界實業(yè)股份有限公司資金實力雄厚，擁有1.5億的固定資產，6800多萬元的注冊資金，技術力量全面，全公司職工98人，平均年齡34歲，從開發(fā)、工程到物業(yè)管理一條龍的開發(fā)體系，是湖南省二十強房地產開發(fā)企業(yè)，擁有湖南的明星樓盤：大同花苑，近三年累計開發(fā)面積達20多萬平方米，是湘潭市的名牌企業(yè)，因此該項目無論是從規(guī)劃前景，地理位置還是開發(fā)單位都占有最有利的優(yōu)勢。（二）項目建設的必要性1、該項目建設符合湘潭市城市總體規(guī)劃要求。2、在東泗路沿線及與嵐園路相交的大片范圍內，有菊花塘公園、體育中心、步步高廣場，故里居酒家，嵐園賓館、市三中等優(yōu)良的居家環(huán)境，卻無一舒適、寫意、上規(guī)模的住宅。因此，該項目的建設符合城市建設的需要，更響應廣大市民的呼聲。3、該項目建設符合“改制企業(yè)”的發(fā)展方針，盤活資產，解決改制企業(yè)職工生活收入，把有城市污染化工企業(yè)遷出城市，美化城市環(huán)境，凈化城市居民呼吸的空氣。綜上所述，在該地域開發(fā)建設高檔住宅小區(qū)，加快改制企業(yè)的發(fā)展，提升嵐園路這一黃金地段的品位是十分必要的。（三）項目建設的有利條件1、該項目地處建設路口板塊范圍內的黃金地段，商業(yè)、交通十分發(fā)達，緊鄰菊花塘公園、體育中心，附近還有市三中、菜市場、步步高超市、嵐園賓館、醫(yī)院等完善的公共服務設施。2、該項目地塊為改制企業(yè)地塊，地勢平坦，水電路、氣、通訊等市政配套設施齊全，除凈地價，其余費用將相對降低，并加快建設的進度，同時，因位置的優(yōu)越性和項目的唯一性，市場的可需求性，可大大縮短開發(fā)的時間，而且銷售的風險也相當?shù)?。二、市場預測湘潭市精細化工廠地塊項目地處嵐園路與東泗路相交的黃金地段，該地段內人口稠密，經濟活躍，沿嵐園路一線人流、車流量相當大，沿線所有門面全部營業(yè)，而且租金、售價相當高、整個河東地區(qū)、沿芙蓉路、河東大道，絲綢路屬于開發(fā)區(qū)，而且新開發(fā)區(qū)所建小區(qū)，上規(guī)模上檔次僅兩三家。而嵐園路屬于河東地區(qū)最繁榮的商業(yè)板塊，許多市民希望能把精細化工遷走，在該地段興建一個高檔住宅區(qū)，與毗鄰的菊花塘公園相配套。因此，該地段本身的吸引力相當強，銷售對象可輻射整個河東。從九九年六月一日起，再次降低貸款利率，實施住房按揭以來，廣大市民積極向房地產的置業(yè)投資。尤其是對地段好、環(huán)境佳、物業(yè)管理齊備、升值潛力強的品牌房產，是廣大市民投資置業(yè)的熱點。特別是我市一化三清以來，廣大市民的住房消費觀念發(fā)生了一個極大的轉變，由原來的要價格便宜轉化到寧可貴，也要環(huán)境好、物業(yè)管理全，當然有優(yōu)越的地段更是錦上添花了。以我市房地產開發(fā)情況來看，成片建設且實行物業(yè)管理的住宅深受用戶的青睞。經市場調查，有85%以上的購房者（無論是個體戶，還是工薪族，無論是一次性付款的，還是按揭貸款購房的）愿花錢買環(huán)境好、規(guī)范化物業(yè)管理的住宅。形成了品牌的房產更是住戶的首選。下面我們可以從表中明顯地看出這一情況：2003年河東地區(qū)房地產租售情況調查表開發(fā)單位項目名稱位置平均租售價城郊霞光山莊霞光東路（未建）住宅：980元/㎡金僑金僑世紀苑絲綢路住宅：1050元/㎡昌潤昌潤大廈河東大道住宅：880元/㎡門面：3000元/㎡匯豐匯豐房產霞光西路住宅：880元/㎡門面：3000元/㎡河東開發(fā)公司芙蓉小區(qū)芙蓉路口住宅：980元/㎡鑫泰大廈嵐園路住宅：820元/㎡門面：5500元/㎡單位廠礦房產嵐園路40㎡左右門面租金：1800元/月分村臨街房產東泗路20㎡左右門面租金：260元/月通過上表格數(shù)據(jù)看出：1、單棟房屋住宅價格比小區(qū)型住宅價格低100~200元/㎡；2、嵐園路一線門面價格遠高于開發(fā)區(qū)門面價格，說明嵐園路的區(qū)位價值較高；3、東泗路因門面較小，未形成商業(yè)帶，租金較低，但是臨近菜場，潛在商業(yè)氣氛較濃。因此，嵐園路沿線商鋪定價4000元/㎡，東泗路商鋪1800元/㎡，住宅950~1000元/㎡，是比較保守的。三、項目選址、規(guī)模和工程技術方案（一）項目選址該項目選址于嵐園路以西，東泗路以北，嵐園賓館以南的黃金地段，是湘潭市“改制企業(yè)”精細化工廠地塊。（二）項目擬建規(guī)模1、規(guī)劃用地面積：40畝2、總建筑面積：44180㎡其中：住宅：36960㎡門面：a.臨嵐園路：3390㎡b.臨東泗路：3480㎡3、綠地率：35%4、小區(qū)道路面積：3800㎡5、容積率：1.65（三）工程技術方案1、該項目屬于建設路口板塊范圍內標志性的住宅小區(qū)，遵循新一輪湘潭市城市總體規(guī)劃和經市政府批準的改制企業(yè)項目用地；同時按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》的需求，配置小區(qū)級、組團級公共服務設施、幼兒園、商業(yè)中心、物業(yè)管理大樓、業(yè)主會所、垃圾中轉站、公共場所綠地等設施。2、土建工程：該項目建筑面積為44180㎡，以磚混結構為主。3、交通運輸及公用設施。該小區(qū)東臨嵐園路，南臨東泗路，同時小區(qū)內將擬建小區(qū)道路，公用設施350㎡，小區(qū)綠化率35%，齊全的配套設施，完美的住宅與景觀協(xié)調組合，知名的品牌單位使現(xiàn)代都市住宅充滿了心曠神怡的寧靜、悠閑和榮譽。4、基礎配套A.給水：人均綜合生活用水量100T/d，小區(qū)生活用水量為300T/d，市政用水量為40T/d，共計為340T/d，該小區(qū)接水可以接原精細化工廠的進水接管引水，小區(qū)內水管連接成環(huán)，能滿足小區(qū)供水要求。B.排水：小區(qū)內采用合流制排水，集中排放于精細化工廠排水主管。C.供電：小區(qū)總用電量不高，選用2臺630KVA的箱式變壓器，便可滿足所有住戶的用電要求。D.電視：接有線電視線路網絡通達每戶設計。E.電訊：電話、寬帶網絡通達每戶設計。F.供氣：按天然氣管道設計供氣網絡。5、智能化管理系統(tǒng)為保證入住者的舒適、安全、方便并符合現(xiàn)代生活的需求，特再該小區(qū)內安裝智能化管理系統(tǒng)。包括如下內容：A.樓宇對講系統(tǒng)。B.保安與紅外線監(jiān)控系統(tǒng)。C.背景音樂系統(tǒng)。D.盜警、火警、水、電氣漏等的自動報警系統(tǒng)。E.市政設施如路燈、水泵等自動開閉系統(tǒng)。四、投資估算及資金籌措（一）投資估算1、估算范圍：本項目所占40畝用地內的所有住宅、商業(yè)建筑、公共設施、道路及綠化工程。2、估算依據(jù)：①地價按55萬元/畝計算；②報建費60元/㎡；③建安工程費按市場承包價計算，此項目按400元/㎡計取。④其它數(shù)據(jù)按已操作的百姓家園的經驗值進行計算。3、估算結果：本項總投資為：4692萬元（詳細見附表一）投資構成比例見下表：總投資構成比例表序號項目名稱估算金額構成比例一土地款2200萬元46.3%二前期費用25.10萬元0.5%三報建費265萬元5.6%四建安工程費1890.9萬元41%五配套工程費132.54萬元2.8%六管理費132.54萬元2.8%七其它費用46萬元1%八合計4692.08萬元100%（二）資金籌措：本項目總投資：4692萬元，銀行貸款2000萬元，自籌1500萬元，其余資金通過預售解決。五、項目開發(fā)建設進度計劃：該項目總開發(fā)周期2年，分三階段進行：第一階段：2003年9月~2003年10月完成三通一平、規(guī)劃設計工作；第二階段：2003年11月~2005年2月完成全部建安工程并竣工驗收；第三階段：2005年2月~2005年8月配套工程、道路、綠化、小區(qū)竣工；六、財務評價：（一）評價方法：1、按《建筑項目經濟評估方法與參考》有關規(guī)定，進行投資回收期，財務內部收益率及財務凈現(xiàn)值的測算，基準收益率取12%。2、各年的建設開發(fā)量及房屋銷售量安排，各階段開發(fā)項目單價和銷售單價如附表二所示。（二）財務分析：1、靜態(tài)分析A.本項目總投資：4692萬元項目建設期貸款利息：2000萬×1.5×5.76×（1+10%）=190萬合計：4882萬元B.本項目可實現(xiàn)收入：門面：3390㎡×4000元/㎡+3480㎡×1800元/㎡=1982.4萬住宅：36960㎡×1000元/㎡=3696萬車庫：3000㎡×700元/㎡=210萬營業(yè)稅：（1982+3696）×5.5%=312.3萬所以實際收入=5576.1萬元C.可實現(xiàn)利潤：凈利潤（稅后利潤）=5576.1萬—4882萬=694.1萬元D.投資收益率=694.1/4692×100%=14.8%＞12%因此該項目可行，回報比較高，風險比較小。2、動態(tài)分析：（2003）2200萬（2003）2200萬（2004）（2005）01231133萬21萬396萬1992萬3396萬1644萬1644萬B.財務評價匯總表：指標名稱指標值項目總投資4692萬元項目總收入5784.5萬元財務凈現(xiàn)值316萬元財務內部收益率22.76%（LC=12%）動態(tài)投資回報1.93年（三）財務評價小結：綜上所述，可以硬性的數(shù)據(jù)指標看出財務內部收益率22.76%遠大于基準收益12%，投資回收期為1.93年，小于建設周期，說明該項目風險小、資金回籠快，利潤比較明顯，項目是可行的。七、社會效益分析：精細化工廠地塊開發(fā)建設高品位住宅小區(qū)，這對整個建設路口板塊范圍內的經濟環(huán)境、人文環(huán)境、居住環(huán)境起著積極的作用，使得該板塊內的城市規(guī)劃功能配套更為完善，同時也美化了該區(qū)域的自然環(huán)境，從而滿足了人們對高品質生活追求的熱望，因此該項目的建設有著積極的社會意義和明顯的社會效益。八、結論：從上述分析來看，該項目的開發(fā)建設有如下幾個優(yōu)點：（一）再商業(yè)經濟發(fā)展成熟，商業(yè)氣氛濃厚的黃金地段遷走有污染的精細化工廠建住宅小區(qū)，既改善了環(huán)境，又完善了城市規(guī)劃。（二）鬧中取靜、商住結合是居住和經商的黃金寶地，地段、品牌的競爭性比較強，銷售的風險比較低。（三）投資回報高、周期短、升值潛力大。因此該項目可行?！裢踅ū?文●附表一：項目投資估算表序號項目名稱數(shù)量單價金額一土地款40畝55萬元/畝2200萬元二前期費用44180㎡5.68元/㎡25.10萬元三報建費44180㎡60元/㎡265萬元四建安工程費44180㎡428元/㎡1890.90萬元五配套工程費44180㎡30元/㎡132.54萬元六管理費44180㎡30元/㎡132.54萬元七其它費用46萬元八合計4692萬元附表二：項目財務評價表項目單位年限數(shù)量單位（元/㎡）金額（萬元）0123一、銷售收入萬元33961992.53965784.51、住宅㎡2000014960200036960950/980/98035622、門面㎡3390248010004000/1800/20002002.53、車庫㎡700/800220二、營業(yè)稅萬、開發(fā)成本萬元22001464102846921、土地款萬元22002、建安成本㎡2739016440441804582023.443、綜合費用萬元210259469四、凈現(xiàn)金流量萬元-22001752859375786.51、折現(xiàn)系數(shù)12%12、現(xiàn)金流量現(xiàn)值萬元-220015646852673、凈現(xiàn)值累計萬元-2200-63649316316五、財務內部收益率IRR=22.765%六、財務凈現(xiàn)值FNPV=316萬（LC=12%）五、投資回收期T=1.93年區(qū)位圖區(qū)位圖建設南路●芙蓉小區(qū)建設南路●芙蓉小區(qū)●霞光山莊河東大道絲綢路芙蓉路●昌潤大廈匯豐房產霞光西路匯豐房產嵐園路●菊花塘公園湘潭一大橋建設中路★市政中心★精細化工廠☆金僑世紀苑☆職工大學☆體育中心●菜市場東泗路☆步步高超市●故里居●嵐園賓館●勝利電影院建設路口目錄●霞光山莊河東大道絲綢路芙蓉路●昌潤大廈匯豐房產霞光西路匯豐房產嵐園路●菊花塘公園湘潭一大橋建設中路★市政中心★精細化工廠☆金僑世紀苑☆職工大學☆體育中心●菜市場東泗路☆步步高超市●故里居●嵐園賓館●勝利電影院建設路口TOC\o"1-2"\h\z\u1. 總論 11.1 項目概況 11.2 項目建設的必要性 21.3 可行性研究工作依據(jù) 61.4 可行性研究報告的編制原則 61.5 可行性研究報告內容概要 71.6 建議引進設備清單 151.7 結論及建議 151.8 項目主要技術經濟指標匯總 162. 市場需求預測與競爭能力分析 192.1 概述 192.2 廣西區(qū)內市場 192.3 主要目標市場分析 222.4 廣東省水泥市場分析 242.5 競爭能力分析 272.6 市場分析結論 283. 建設條件與廠址選擇 293.1 原、燃材料 293.2 交通運輸 313.3 供電電源 313.4 水源 313.5 廠址條件 324. 工程技術方案 334.1 原燃料與配料設計 334.2 石灰石礦山 464.3 生產工藝 584.4 總圖運輸 724.5 電氣及生產過程自動化 764.6 給水排水 854.7 通風及空氣調節(jié) 874.8 建筑結構 895. 節(jié)約與合理利用能源 925.1 主要能耗指標 925.2 主要節(jié)能措施 926. 環(huán)境污染防治與治理 946.1 建設場地 946.2 工程概述、主要污染源和主要污染物 946.3 設計采用的環(huán)境保護標準 956.4 控制污染的方案 966.5 環(huán)境管理機構及監(jiān)測機構 986.6 環(huán)境影響分析 986.7 環(huán)境保護投資估算 987. 勞動安全及工業(yè)衛(wèi)生 1017.1 設計依據(jù)與執(zhí)行標準 1017.2 建筑及場地布置 1017.3 生產過程中職業(yè)危險、危害因素分析 1027.4 對各種危害因素采取的主要防范措施及預期效果 1027.5 勞動安全衛(wèi)生機構及人員配備情況 1048. 組織機構與勞動定員 1058.1 組織機構 1058.2 勞動定員 1058.3 勞動生產率 1058.4 職工培訓 1059. 工程建設招標安排 10810. 項目建設進度的建議 11010.1 項目管理 11010.2 項目實施進度