商業(yè)地產(chǎn)泡沫何時(shí)消退VIP

商業(yè)地產(chǎn)泡沫何時(shí)消退

如何看商業(yè)地產(chǎn)的“啤酒”和“泡沫”？

商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展空間大，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額達(dá)到2000億元，已竣工商業(yè)營(yíng)業(yè)用房在5290萬平方米以上，并保持年均20％的增長(zhǎng)率。

我們看到，商業(yè)地產(chǎn)的高速進(jìn)展有兩大推動(dòng)力：

一是城市化進(jìn)程和商業(yè)進(jìn)展的推動(dòng)。隨著中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)、人民生活水平的提高以及國(guó)家持續(xù)推動(dòng)內(nèi)需戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)政策，零售業(yè)已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展中增長(zhǎng)最快的產(chǎn)業(yè)之一，特殊是大型連鎖超市、百貨店、SHOPPINGMALL、商業(yè)街等城市商業(yè)綜合體的需求愈加旺盛。隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加快，城市現(xiàn)代化商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，特殊是大型商業(yè)物業(yè)消失從一線城市到二三線城市的擴(kuò)展和興盛。

二是房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為國(guó)家和地方GDP增長(zhǎng)的重要支柱。我國(guó)持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)靠持續(xù)的內(nèi)需，而房地產(chǎn)投資作為一個(gè)拉動(dòng)金融、財(cái)政稅收、建筑、商業(yè)、原材料供應(yīng)、居民消費(fèi)等多行業(yè)進(jìn)展的龍頭，自然成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)投資領(lǐng)域。

但商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展極不平衡，表現(xiàn)在大城市大型商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目過于集中，空置率達(dá)到50％（空置緣由許多，其中采納商鋪出售而租售價(jià)格過高，商業(yè)經(jīng)營(yíng)者很難從中獲利是最大因素之一）。

2024年，全國(guó)商業(yè)用房的空置面積已經(jīng)達(dá)到3872萬平方米，占各類商品房空置總面積的27.1%，空置面積同比增長(zhǎng)23.2%，增速比商品住宅的空置面積增速還要高出7.5個(gè)百分點(diǎn)，表現(xiàn)出許多“泡沫”。但無論如何，“泡沫”之下，“啤酒”還是實(shí)實(shí)在在的，這就是功能、性必要性的商業(yè)設(shè)施實(shí)實(shí)在在建設(shè)起來了，而且多于“泡沫”。，這就是市場(chǎng)機(jī)制在起作用。商業(yè)地產(chǎn)在總體規(guī)模上有了極大的進(jìn)展，除了結(jié)構(gòu)性的不合理需要市場(chǎng)自身調(diào)整外，在將來還有巨大的進(jìn)展空間。

“泡沫”主要反映在商業(yè)用房空置率高，說明商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展還很不成熟。不成熟的因素許多，可以在地方經(jīng)濟(jì)需求上找，也可以在開發(fā)商的盲目沖動(dòng)性上找，但更多緣由是由于我們的市場(chǎng)環(huán)境還是個(gè)初級(jí)階段，在金融體制、資金市場(chǎng)、投融資工具和手段、以及適應(yīng)市場(chǎng)選擇和生產(chǎn)要素組合的政策及法律機(jī)制上都還是處于“幼年”期。有機(jī)構(gòu)透露，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)未竣工和已竣工面積實(shí)際已經(jīng)達(dá)到一億個(gè)萬平米，盡管國(guó)家已經(jīng)掌握了超大規(guī)模的商業(yè)設(shè)施建設(shè)立項(xiàng)，但商業(yè)地產(chǎn)的真正需求空間仍舊巨大，看看我們的城市就知道了。我們的投資商和開發(fā)商對(duì)于零售商的需求不清楚，為此所做的討論不充分，信息也不對(duì)稱，加之運(yùn)營(yíng)力量稚嫩等緣由，消失“空置”，消失招商和運(yùn)營(yíng)的失敗，是很自然的事。

“泡沫”還反映在商業(yè)地產(chǎn)過分依靠銀行貸款，缺乏退出機(jī)制，欠貸規(guī)模居高不下。目前，銀行在商業(yè)地產(chǎn)的貸款有8000多億，貸款余額達(dá)到7700多億，余額占96%，銀行擔(dān)當(dāng)了較大的風(fēng)險(xiǎn)和壓力，所以，金融界和媒體喜愛把擔(dān)當(dāng)?shù)摹靶刨J風(fēng)險(xiǎn)”叫作“泡沫”。如何去除多出的“泡沫”，倒好商業(yè)地產(chǎn)這杯酒？可能需要我們細(xì)心把握好進(jìn)展商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)在規(guī)律。

商業(yè)地產(chǎn)是以租金收益為目的的長(zhǎng)期房地產(chǎn)投資，其本質(zhì)是資產(chǎn)持有型的出租物業(yè)。主要包括零售購(gòu)物類、旅游休閑類、商務(wù)寫字樓類、物流倉(cāng)儲(chǔ)類商業(yè)用途的物業(yè)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。其投資贏利模式一般為純出售型、租賃型、租售結(jié)合型、只租不售型。商業(yè)地產(chǎn)總的進(jìn)展規(guī)律是從粗放到精細(xì)、從低級(jí)到高級(jí)、從零散到大型化、從單一投資結(jié)構(gòu)到資本社會(huì)化。

商業(yè)物業(yè)的回報(bào)主要來自兩個(gè)方面：一個(gè)是經(jīng)營(yíng)性回報(bào)，租金回報(bào)，一個(gè)是物業(yè)本身的升值保值。按國(guó)際慣例，商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展需要3~5年，甚至更長(zhǎng)的培育期，按投資成本，有10~20年的經(jīng)營(yíng)回報(bào)期。為達(dá)到統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理，國(guó)外企業(yè)一般對(duì)商業(yè)物業(yè)擁有95%的持有率，只租不售是商業(yè)地產(chǎn)的主流經(jīng)營(yíng)模式。所以，一方面國(guó)家要推動(dòng)以MBS為主要手段的資產(chǎn)證券化，另一方面要鼓舞REITs等多元化投融資機(jī)制的建設(shè)。

開發(fā)商、投資商如何做好商業(yè)地產(chǎn)的“啤酒”

商業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵是在特定的商業(yè)環(huán)境中做好商業(yè)內(nèi)容。由于商業(yè)業(yè)態(tài)存在多樣性，不同業(yè)態(tài)在選址和物業(yè)結(jié)構(gòu)等方面的要求各不相同，所以一般實(shí)行先招商，再依據(jù)商家對(duì)物業(yè)結(jié)構(gòu)的不同要求進(jìn)行建設(shè)，即“訂單式開發(fā)”。這就要求開發(fā)商在建設(shè)初期，不僅要注意商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目本身的持續(xù)進(jìn)展，更要留意商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與外部資源利用之間的關(guān)系，盡可能削減資源的鋪張，以滿意社會(huì)可持續(xù)進(jìn)展的需要。不能背離“兩個(gè)基礎(chǔ)”，一個(gè)基礎(chǔ)是不能背離當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)規(guī)模和消費(fèi)檔次，不能背離當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量和消費(fèi)力量，不能沒有真正的量化分析；再一個(gè)是不能背離商業(yè)進(jìn)展規(guī)模和經(jīng)營(yíng)力量，許多大型商業(yè)物業(yè)，現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)和品牌企業(yè)根本就填不滿四五十萬平方米的體量，大的主力店最多要四五萬平方米，餐飲店最多也就需要幾千平方米，酒吧，咖啡店就更少。同時(shí)，在選址、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、動(dòng)線規(guī)劃、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施等方面必需交給專業(yè)化服務(wù)體系，才能保障將來商業(yè)經(jīng)營(yíng)的簡(jiǎn)單需求和變化。

現(xiàn)在有一個(gè)現(xiàn)象，就是開發(fā)商都熱衷做大。但是開發(fā)商僅算自己的帳不行。從全國(guó)狀況看，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)肯定要前期做好規(guī)劃，討論商圈和社區(qū)的商業(yè)體量究竟有多大，將來的商業(yè)業(yè)態(tài)是什么樣子的，不能憑空想象。

做好商業(yè)地產(chǎn)，還要堅(jiān)守一個(gè)根本的原則，這就是“心中要有買單人”，這就是老百姓。老百姓的消費(fèi)和投資才是商業(yè)地產(chǎn)的真正盼望和進(jìn)展動(dòng)力。假如不以人為本，不以顧客為先導(dǎo)，以為盤大消費(fèi)力量就強(qiáng)，隨任憑便做商業(yè)項(xiàng)目，就可能一敗涂地。

如何熟悉商業(yè)地產(chǎn)的“金融產(chǎn)品屬性”，防止“泡沫”

商業(yè)地產(chǎn)比住宅地產(chǎn)更簡(jiǎn)單也更高級(jí),是一個(gè)資金密集、行業(yè)密集、技術(shù)密集的業(yè)態(tài),其價(jià)值取決于將來經(jīng)營(yíng)中的現(xiàn)金流。

無論商業(yè)地產(chǎn)有多熱，開發(fā)商面臨的客觀環(huán)境是，一方面城市大型商業(yè)設(shè)施規(guī)劃用地緊缺，土地儲(chǔ)備資源有限；另一方面，目前在建項(xiàng)目50％以上處于開發(fā)資金不足，消失長(zhǎng)期商業(yè)經(jīng)營(yíng)回收周期長(zhǎng)，與短期投資開發(fā)資金回收無法平衡的逆境；零售商和眾多“泛商業(yè)”業(yè)態(tài)店面臨的客觀環(huán)境是，開發(fā)商和物業(yè)方不再為了招商和發(fā)售物業(yè)而降低租金標(biāo)準(zhǔn)，“三年免租，五年減半”的好事會(huì)越來越少，零售經(jīng)營(yíng)成本和店鋪?zhàn)饨饘⒊蔀榭简?yàn)零售業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的一道較高門檻。店鋪資源持有力量和運(yùn)營(yíng)力量將成為零售業(yè)“做強(qiáng)做大”的關(guān)鍵。

從2024年起，有三個(gè)方面的變化需要引起我們的關(guān)注。一是零售業(yè)全面開放，二是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資準(zhǔn)入進(jìn)行調(diào)控，強(qiáng)化實(shí)際投資資本的進(jìn)入，三是商業(yè)投融資機(jī)制多元化社會(huì)化資產(chǎn)證券化正式進(jìn)入實(shí)操階段。這三個(gè)重要的變化使我們必需重新熟悉商業(yè)地產(chǎn)。

長(zhǎng)期來說，只租不售、持有型商業(yè)物業(yè)是大勢(shì)所趨，銀行風(fēng)險(xiǎn)釋放，促使房地產(chǎn)融資多元化進(jìn)展，商業(yè)地產(chǎn)必需要求制訂多次融資的長(zhǎng)遠(yuǎn)方案，包括股權(quán)融資＋債券融資＋金融租賃，回購(gòu)＋優(yōu)先股＋購(gòu)并＋拍賣，信托＋公司制地產(chǎn)基金＋REITs+擔(dān)保＋墊資＋托付貸款，國(guó)內(nèi)融資＋國(guó)外融資等。

一種趨勢(shì)是，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商與投資者的角色開頭消失明顯分別，開發(fā)商專注于組織和協(xié)調(diào)開發(fā)環(huán)節(jié)的各種關(guān)系，將各種資源制造性地結(jié)合在一起，形成新的房地產(chǎn)資產(chǎn)，投資商專注于資產(chǎn)組合和投資回報(bào)，在資本市場(chǎng)上爭(zhēng)奪投資者的錢袋；長(zhǎng)期來說，商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)“只租不售、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)”。這就要求開發(fā)商要盡快放棄慣有的思維模式，實(shí)現(xiàn)與投資商、運(yùn)營(yíng)商的合理分工，建立聯(lián)盟，從戰(zhàn)略角度轉(zhuǎn)變過去以住宅地產(chǎn)做商業(yè)地產(chǎn)、賣完商鋪措手無策、追求短期利益的作法。

投資商、開發(fā)商、物業(yè)管理商、專業(yè)運(yùn)營(yíng)商、承租商（零售商業(yè)機(jī)構(gòu)）需要形成一個(gè)環(huán)狀結(jié)構(gòu)，集合各自的優(yōu)勢(shì)、發(fā)揮各自的功能，并通過多向的協(xié)調(diào)帶動(dòng)物業(yè)價(jià)值、營(yíng)業(yè)價(jià)值和運(yùn)營(yíng)價(jià)值以及投資價(jià)值的相互提升和相互促進(jìn)。

商業(yè)地產(chǎn)的春天，有賴商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)商的發(fā)育成熟。將來商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)將實(shí)現(xiàn)更加充分融合，商業(yè)地產(chǎn)投融資的多元化、國(guó)際化，將為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)入充分的資原來源，并提高資本運(yùn)轉(zhuǎn)效率，各類進(jìn)展商的競(jìng)爭(zhēng)將主要體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)理念、市場(chǎng)切入點(diǎn)、資本運(yùn)作力量、對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)的偏好程度和業(yè)務(wù)專長(zhǎng)上，這種專業(yè)分工的細(xì)化有利于提高市場(chǎng)運(yùn)行效率，并帶來殘酷的優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)格局。

商業(yè)地產(chǎn)再不能以簡(jiǎn)潔商鋪產(chǎn)權(quán)發(fā)售或物業(yè)招租來運(yùn)作物業(yè)項(xiàng)目，這樣的項(xiàng)目一旦交付，投入運(yùn)作，巨大的經(jīng)營(yíng)管理壓力將凸現(xiàn)出來。如何“以商定產(chǎn)”完成項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)組合、功能組合，如何結(jié)合產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一管理和商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期租金率和物業(yè)整體運(yùn)營(yíng)現(xiàn)象的提升，這是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們必需面對(duì)的當(dāng)務(wù)之急。

而國(guó)家適時(shí)放開的關(guān)于鼓舞“商用物業(yè)租賃”實(shí)施資產(chǎn)證券化的政策無疑讓眾多欲走REITs之路的開發(fā)商堅(jiān)決了信念。

大型商業(yè)物業(yè)的REITs化是根本方向，國(guó)產(chǎn)REITs就如“躁動(dòng)于母腹的嬰兒”、“已見光線即將噴薄而出的一輪紅日”。它是銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)分散化的表現(xiàn)，是房地產(chǎn)業(yè)融資渠道多元化的表現(xiàn)。2024年以后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資模式將發(fā)生重大變化，中國(guó)房地產(chǎn)金融進(jìn)入“摩根時(shí)代”，多元化融資將成為今后房地產(chǎn)業(yè)融投資的重要趨勢(shì)，房地產(chǎn)資金來源正發(fā)生重大變化，呈現(xiàn)多樣化的趨勢(shì)。

房地產(chǎn)融資渠道的社會(huì)化、多元化創(chuàng)新不僅至關(guān)重要而且尤為緊迫。這一創(chuàng)新，無論是對(duì)擠壓房地產(chǎn)泡沫、穩(wěn)定房?jī)r(jià)以及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康進(jìn)展，還是對(duì)于降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)、緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力、提高開發(fā)企業(yè)抗拒風(fēng)險(xiǎn)的力量，都具有極為重要的現(xiàn)實(shí)意義。國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)通行的房地產(chǎn)投資信托基金機(jī)制值得借鑒。

目前，建立本土化REITs的條件基本成熟，嘉富誠(chéng)國(guó)際資本有限公司的“嘉富誠(chéng)產(chǎn)權(quán)式REITs資產(chǎn)包”作為國(guó)內(nèi)第一個(gè)面對(duì)國(guó)產(chǎn)REITs的資產(chǎn)包，已經(jīng)在進(jìn)行樂觀的試點(diǎn)，并已在機(jī)制上取得了勝利的閱歷。嘉富誠(chéng)以強(qiáng)大的資產(chǎn)擔(dān)保實(shí)力，發(fā)起產(chǎn)權(quán)式REITs（公司型有限期、自我償付式REITs）。目前的資產(chǎn)包規(guī)模已經(jīng)達(dá)到60億元，將來將很快達(dá)到200~300億元。嘉富誠(chéng)將通過“產(chǎn)權(quán)式REITs”的建設(shè)，推動(dòng)國(guó)內(nèi)開發(fā)商和零售商共同實(shí)施物業(yè)的統(tǒng)一資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)管理，按標(biāo)準(zhǔn)REITs規(guī)章進(jìn)行投資管理，預(yù)備資產(chǎn)包預(yù)期對(duì)接上市。

嘉富誠(chéng)已經(jīng)開頭和多家國(guó)內(nèi)外大型連鎖零售企業(yè)和開發(fā)商物業(yè)持有人建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，開頭進(jìn)行大型商業(yè)物業(yè)的REITs化建設(shè)，目前對(duì)物業(yè)的要求必需是已經(jīng)開業(yè)的、具有穩(wěn)定租金收益的、且租金回報(bào)達(dá)到市場(chǎng)投資人要求的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

同時(shí)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來考慮，嘉富誠(chéng)正在與國(guó)家主管部門就進(jìn)一步的法理和政策進(jìn)行架構(gòu)。

嘉富誠(chéng)REITs的進(jìn)展壯大就是中國(guó)民族商業(yè)資本的進(jìn)展壯大，必將催生中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)整機(jī)制和多元化投融資機(jī)制的形成，極大地推動(dòng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的健康進(jìn)展。

相關(guān)連接：

REITs，即房地產(chǎn)信托投資基金的英文縮寫（RealEstateInvestmentTrusts）。REITs是采納公司或者商業(yè)信托的組織形式，集合多個(gè)投資者的資金，收購(gòu)并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資的一種形式,并通過特地投資機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管