房地產(chǎn)宜賓置信“萊蔭河畔”廣告竟標(biāo)方案

宜賓置信“萊蔭河畔”市場報(bào)告竟標(biāo)方案雪松廣告宜賓房地產(chǎn)市場情況對1—2個樓盤分析項(xiàng)目執(zhí)行程序項(xiàng)目營銷計(jì)劃建議躍【兇宜賓匪房地烏產(chǎn)市常場情適況況】娛我司暖的優(yōu)干勢：未雪松腔房地犧產(chǎn)營牛銷策旨劃公副司是決成都部中成聯(lián)房業(yè)屬川南戒總代彩理機(jī)牙構(gòu)。個獨(dú)立遇項(xiàng)目淚小組幅運(yùn)作旬包括外：策笑劃、素設(shè)計(jì)冶、、占制作冤；廣抗告的撓執(zhí)行翠及活認(rèn)動的績策劃意與實(shí)鉤施。勤媒體覺優(yōu)勢蟻：擁劫有戶米外黃嫌金路屑口廣叢告牌監(jiān)，總伙代理雀1、園2、鍋4、曉9路料黃金蝴線路剝車身份廣告卷。有螞多年替代理疤主流張媒體適經(jīng)驗(yàn)氣。具剖有整撫合傳敬媒資挎源優(yōu)咸勢。山除代轉(zhuǎn)理日區(qū)報(bào)、依晚報(bào)完、電欣視臺覽、電繡臺、蘆廣報(bào)競廣告拴外，瞞還獨(dú)上家代浩理宜繞賓晚替報(bào)《糠.酒鍋都樓偉市》走、《姑房產(chǎn)榮周刊偽》；喉獨(dú)家紡代理吸宜賓釀電視聰臺《塞財(cái)富憐宜賓既》、對《宜倉賓房喚產(chǎn)》牌欄目你。毯我司毅具有孝大型糾活動被策劃躍及執(zhí)福行能奶力。稅成功槳案例庭有：柿陳琳寸酒都岔歌友關(guān)見面晨會、笨任達(dá)核華影眼迷見善面會容、四續(xù)川第亡十屆筐體育查舞蹈阿錦標(biāo)讓賽、歐西部槐精英謝大賽瓶宜賓椅賽區(qū)振大賽蘿、宜餡賓2狡00山4首功屆春步季住僻博會守等大罰型活齒動。扔及正領(lǐng)在籌頃辦中柴的2的00握5年摩中國擠宜賓傲春季握住博旗會。姐【半宜賓哨房地傘產(chǎn)市臂場情釣況舟】一、項(xiàng)目營銷背景分析

1、項(xiàng)目宏觀背景——項(xiàng)目總體市場分析研判

從市區(qū)區(qū)域分布上看，區(qū)域特征明顯，發(fā)育度不平衡。

舊城在售樓盤主要分布在沿江沿河一側(cè)，多以小地塊高層電梯公寓出現(xiàn)，價(jià)格最高，但市場已經(jīng)飽和，可供開發(fā)的地塊越來越少；南岸南東區(qū)發(fā)育度已經(jīng)很高，中心區(qū)域已經(jīng)少有可開發(fā)用地，現(xiàn)已逐步向外圍發(fā)展，在售樓盤以多層為主，開始出現(xiàn)規(guī)模型樓盤；南岸西區(qū)統(tǒng)一由魯能集團(tuán)規(guī)劃開發(fā)，將是宜賓規(guī)模型高尚住宅生活區(qū)；至于江北，由于其廠礦企業(yè)較多，該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)政策性較強(qiáng)，以企業(yè)職工集資建房或大型企業(yè)自主開發(fā)為主，而真正的商品房開發(fā)不多，目前僅有以“碧水山莊”為代表的幾個項(xiàng)目在售。

1.、從供給住宅的物業(yè)類型和檔次來說，物業(yè)類型逐漸從單一化走向多樣化，物業(yè)檔次逐漸從低層次走向中高檔次。

前兩年，多數(shù)上市樓盤仍是以檔次不高的多層安居房出現(xiàn)，除了沿江的樓盤可以借助外圍自然景觀外，項(xiàng)目小環(huán)境較差，項(xiàng)目規(guī)模不大，營銷觀念和管理落后。不過，之后就出現(xiàn)了高層電梯公寓、規(guī)模較大園林景觀社區(qū)、聯(lián)排別墅等多種物業(yè)類型的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目開始有精品化意識，注重與外來房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)（規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、策劃商等）合作打造精品住宅和規(guī)范房地產(chǎn)操作技能，這對宜賓房地產(chǎn)市場走向成熟與規(guī)范起了較好的模范作用。

2.從住宅銷售價(jià)格區(qū)分上看，基本與物業(yè)檔次和區(qū)位一致，區(qū)位價(jià)格差一般在200-300元/㎡之間。

總體價(jià)格幅度大約在1500-2600元/之間。一般來講，舊城多層住宅銷售均價(jià)在1600元/左右，電梯公寓銷售均價(jià)在1800—1900元/左右；南岸東區(qū)目前多層住宅銷售均價(jià)為1500-1600元/左右，電梯公寓銷售均價(jià)在1800元/左右，聯(lián)排別墅銷售均價(jià)在3000元/左右；江北目前多層住宅銷售均價(jià)為1500元/左右，聯(lián)排別墅銷售均價(jià)在3000元/左右。

3.、宜賓居民購房需求區(qū)域性強(qiáng)由于宜賓有“三江”分割的獨(dú)特地形，從而形成了相對獨(dú)立的三大片區(qū)，即舊城、南岸和江北。在長期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、歷史文化積淀的影響下，過去有居住不出舊城和過橋即是出城的心理定勢，從而導(dǎo)致舊城人口過于集中，人口密集度大，商貿(mào)繁榮，但城市負(fù)擔(dān)過重，房屋建設(shè)見縫插針，品質(zhì)與環(huán)境極差，盡管如此，到目前為止，仍有不少人不愿“出城”。直到上個世紀(jì)90年代，政府意識到問題嚴(yán)重后才加以引導(dǎo)和政策傾斜，分別在南岸建設(shè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和江北建設(shè)舊州工業(yè)開發(fā)區(qū)，并分別以市政府及一些機(jī)關(guān)單位南遷和五糧液集團(tuán)建設(shè)作為帶動。在次基礎(chǔ)上也就帶動了南岸東區(qū)和江北的開發(fā)建設(shè)，從而也就形成了較為明顯的區(qū)域特征，舊城的居民根據(jù)工作等需要逐漸向南岸或江北疏散，南岸的居民基本就地解決居住問題，江北的廠礦企業(yè)職工多數(shù)就在工廠附近居家，很少有南岸的居民到江北去購房居住，同樣，也很少有江北的人到南岸來買房居家。

4.、宜賓居民購買力較強(qiáng)

盡管在我們的調(diào)查中宜賓人對房價(jià)期望偏低，也有部分人抱怨房價(jià)過高，但從目前宜賓房價(jià)和實(shí)際銷售結(jié)果來看，反映出宜賓人購買力十分強(qiáng)勁。在舊城濱江路沿線的高層電梯公寓，單價(jià)一般在1800-2850元/㎡之間，一般每套總價(jià)都在30萬元以上，主力總價(jià)一般在40萬元左右，頂躍總價(jià)一般在50萬元以上，最高達(dá)70-80萬元，且這些套型絕大多數(shù)已經(jīng)售出，而且銷售速度也很快怡安大廈已經(jīng)賣完，士且定葵金高像達(dá)3持-1貪0萬趴元。段再來爛看位勞于南弊岸東捷區(qū)與檢西區(qū)巨之間誤的“乒綠洲攻家園廢”，誕多層碰平層鴉住宅戴主力馬總價(jià)躁為1蓬4-寨18帝萬元炊，多蔥層頂戚躍住宵宅主康力總綁價(jià)在懸30你萬元燒左右厭，聯(lián)纖排別拔墅總害價(jià)也乖在4玉9-穗76死萬元鮮之間討，更標(biāo)有甚貿(mào)者是頸當(dāng)它士剛打邁地基值一上殼市就姓被一雖搶而匯空。浙另外摔，還他有不彈少企斤業(yè)老屬板或綁高級跡公務(wù)垂員到魂成都硬去購剛買上竊10忍0萬伏元的昌別墅弓。這競就說社明宜撞賓人失對住懇房的墻需求醋強(qiáng)勁救，購珠買力吵高。

杰1.赤2.歷2.核3.轟4、攤宜賓鏈人購踢房理宋財(cái)意驕識強(qiáng)茄，多張次置諸業(yè)者凡多卡。

短我們竄在訪巴問中年的知帥，由乞于舊畫城商昌貿(mào)繁拳榮，智外來欺經(jīng)商松的人靜口較鉗多，級二級浩租賃仙市場態(tài)較好勉，一載般4顧0—壯80萄/套隔的舊阻房月倦租金責(zé)就能侮達(dá)到鏟50宴0—繭80丙0元燦。而嚼以公床務(wù)員孕為主圓體和廈代表嘉的舊隆城常疊住人程口中約，由床于政尋府機(jī)價(jià)關(guān)單妹位逐狂步遷雄移到刪南岸蹲東區(qū)窯以及章舊城初原有布舊房四狹小影、無朗環(huán)境賽、品糟質(zhì)差越，多吵數(shù)開會始二緣次置生業(yè)，慰一般保都采析用“嗓用積蹲蓄作算首付兄款，鳥靠舊噸房租酬金作課月供伴”的烘方式狡輕易曠實(shí)現(xiàn)乘住房號升級婆。在錯這種狠情況恰下，仇南岸椅住房莖暢銷休就不記足為澆怪了睬，特凡別是丈有一摟定規(guī)思模、背戶型籮設(shè)計(jì)懸和小沾區(qū)環(huán)毛境較旺好、濃周邊丟配套逃設(shè)施窮較成董熟的且樓盤淚需求園更大打。

異1.策2.三3、煮宜賓開房地益產(chǎn)市坦場總之體特通征和群發(fā)展憑趨勢

極依據(jù)澆我們甲多次礎(chǔ)、長狗達(dá)近藝半年縮對宜軋賓房胞地產(chǎn)甜市場距的調(diào)孔研與乘走訪塌，下博面就首談?wù)劦牢覀冊簩σ嗣糍e房基地產(chǎn)略市場忽的一涼些初租步認(rèn)砍識和單體會匹，主袋要是姻與成贊都和唐省內(nèi)怖其他牽二級燭城市進(jìn)房地努產(chǎn)市捷場相構(gòu)比較強(qiáng)而言段。不趨足之對處，席敬請啄指正短。

畝5.單、喂受政粘策影戲響，初供小浮于求禾，整佳個市扎區(qū)房赴地產(chǎn)愧市場綿目前膊處于勵賣方姿市場

銅由于許宜賓吐市于詳20獎00板年下義半年潤開始脈對市猜區(qū)城芒市規(guī)形劃進(jìn)鏈行調(diào)辦整，毫?xí)和Ｔ?雖00佩1年飼和2離00費(fèi)2年線市區(qū)液房地扣產(chǎn)項(xiàng)予目的膊審批幅，新案開工樓項(xiàng)目箏多數(shù)波是2面00火1年局以前痛已經(jīng)緞立項(xiàng)臨和非池市區(qū)關(guān)項(xiàng)目展，而仍房地虜產(chǎn)需傘求量撞最大房的卻籠是大女中城各市，據(jù)從而妖導(dǎo)致浴市場各供應(yīng)變減少牢和供番應(yīng)區(qū)舉域分什布不稱平衡鐵，市雪區(qū)出千現(xiàn)較認(rèn)大的乞供不理應(yīng)求桑的局客面。蜘然而臘，這李正是詳由于邪政策頁所致既，故廈而在敲政策版因素燕從2逼00鹿5年諒消除胳后便稍可逐您步恢睡復(fù)，竿因此禾這種川短缺衡是暫地時(shí)的雙，大肝約在鈴今后頂2-痕3年柱內(nèi)便蹄可恢欲復(fù)正此常。

廊6.網(wǎng)房價(jià)膚相對烤較高

擦由于泊宜賓亦市區(qū)歲多丘住陵、炒臺地肝，少播平原哨的地駁形地殼貌，鮮使宜貫賓可輕供開屯發(fā)的痕優(yōu)質(zhì)循土地潑不多梯，從納而導(dǎo)嘗致地孝價(jià)較善高。抹這可灶從兩筐個方講面來戲看，拐其一捆是原匆有平蝴地幾眠乎都擊開發(fā)畝成熟慘，再賊開發(fā)表的地俘價(jià)成懸本較泛高，致房價(jià)這顯然冬會升穩(wěn)高，錢如舊神城的燭房價(jià)沖比南今岸或梨江北曾同類民型房鞠屋就鏟要高你出2延00棍-3殃00綿元/必㎡；勇其二竊，可鋸供新注開發(fā)嗎的土渾地多糕為山臺地等進(jìn)非平落整地染塊，助更難銹有上啟規(guī)模關(guān)的平罵地供辮開發(fā)立，其驚開發(fā)逝建設(shè)靈成本婚也自樓然會枯比平逃地開禮發(fā)增達(dá)加不今少。京因此鎮(zhèn)，宜肢賓房魂屋的淋售價(jià)怨相對真于省辜內(nèi)其騎他二生級城太市來昂講，考略有增偏高旗，加墻上戶傘型設(shè)構(gòu)計(jì)面搶積又考偏大婚，其漲總價(jià)刑相當(dāng)傘一部揀分并逃不比倦成都邪低，抱特別羞是舊倆城里沖面的韻電梯蘭公寓未，一光般總黃價(jià)都懸在2晉0多支萬元定/套凳以上成。

必7狂、開世發(fā)商叮素質(zhì)需和開滿發(fā)水興平不主高

才總體悶來看屯，宜嗎賓開柿發(fā)商汁的開北發(fā)資勇質(zhì)較垃低，惱絕大籍多數(shù)盒只具濾有三導(dǎo)、四層級資姑質(zhì)。買開發(fā)零經(jīng)驗(yàn)渴與成處都樓免市相事比差鬼距較年大，疊開發(fā)對的樓殼盤絕郵大多照數(shù)存道在形任式單死一、月小區(qū)語環(huán)境菊較差畏、戶拆型結(jié)妖構(gòu)不瘦合理膨、營雁銷推籃廣不嗽規(guī)范逆、物振業(yè)管肆理內(nèi)釘容簡蘋單等瘡諸多慧弊病境。

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使購房對消費(fèi)蕉者通輸過報(bào)柜刊、榨電視見等多低種媒食體與羅外界脈接觸阻，加奴上宜泳賓市帥本身蒼就是眼一個艙重要戚的交拋通樞補(bǔ)紐城梢市，錄其人辭員經(jīng)嫂常往地來于新成都墨等大雄城市卡之間走，其綢購房高消費(fèi)狼者無果論從臂觀念納、意斷識、禁還是奔實(shí)際暮消費(fèi)憶上，月他們跪均表凍現(xiàn)了膀其前燥瞻性始，很巡多宜蒜賓人旅已經(jīng)雅看不榨起當(dāng)仰地的帶房屋臉，舍寫近求但遠(yuǎn)的敵到成收都去傭購房飄。而抹宜賓怒房地來產(chǎn)商惑在開求發(fā)理半念上愉的發(fā)判展速叫度已軟遠(yuǎn)遠(yuǎn)宗落后笑于購爸房消淘費(fèi)者隸審美總觀的劣變化樹速度擁。在喬調(diào)查摧的過讓程中貍，消胡費(fèi)者屋對住督宅的庸認(rèn)知尋度、迎審美店觀已仙遠(yuǎn)遠(yuǎn)況超過靠了我詞們原喝有的削估計(jì)沫，盡該管他魚們購紐房時(shí)桃最關(guān)母心依德然是飲價(jià)格圍、質(zhì)鴉量、瓦戶型汗等基裳本因命素，浴但可雀以肯畏定的坊是在吩這些幼基本廳因素閱滿足壽其需艦求后定，他屈們肯卷定會風(fēng)選擇艦有特賓色的由高品寶質(zhì)樓敲盤。

廁9.墻政府喊有關(guān)華職能跌部門質(zhì)觀念價(jià)落后把，服悄務(wù)態(tài)鳥度和屠相關(guān)復(fù)資料剛信息傾整合桑與掌指握不笨夠

漏政府僅雖然銀鼓勵麻發(fā)展答房地責(zé)產(chǎn)業(yè)抓，但除政府遼官員箭的工庫作作宅風(fēng)和瘦服務(wù)奇觀念塊尚未總徹底槍轉(zhuǎn)變恨，特巴別是務(wù)很多誠非“宗窗口佛單位僵”依瑞然有窩“官靠老爺弦”的莊派頭逆，愛腫理不描理的連；另綁外，小政府忍有關(guān)凳部門鄰工作矮缺乏潮方法塑和能莫力，走政府剖有關(guān)掃官員卡對市儉場信隊(duì)息掌充握不屑夠，球信息丈儲備昂不足掏且雜島亂。

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炕項(xiàng)目役開發(fā)駝過程炎中，淺各開好發(fā)商子大多冠存在宜營銷棉手段菜單一巖、銷透售執(zhí)候行不搏規(guī)范惱等現(xiàn)呆狀。惱銷售納現(xiàn)場鼓大多翼布局兄不合敘理，蹦顯得泥十分銅散亂早，缺汪乏規(guī)姐定動肺作，捷樓書免及D熱M單每等營混銷工膊具制升作也阿較為售簡單澡。當(dāng)洗然，壤也有擋極個軍別樓余盤開暢始規(guī)幻范操喘作。沒（魯耳能的誼碧水遇山莊炎售樓慎部）禁11嗎、宜盡賓市眨城區(qū)躍房地耳產(chǎn)市問場發(fā)晝展不覺平衡幕，表鏡現(xiàn)為囑物業(yè)偶不平繡衡和隸區(qū)域貞不平扇衡

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悄隨著蘇本地社開發(fā)端商與全外來術(shù)開發(fā)睜商、搶設(shè)計(jì)心商、檢策劃宏商、緩廣告難商的觸不斷減融合昨，一溪批規(guī)機(jī)模較掃大、令理念暮先進(jìn)藥、規(guī)漿劃設(shè)奸計(jì)科遇學(xué)美現(xiàn)觀、返操作莊規(guī)范算的項(xiàng)羊目將蛾不斷遍涌現(xiàn)魚。濟(jì)“綠雷洲家蘿園”迅等已恭在此陡邁出役了堅(jiān)頸實(shí)的普一步紫，并斬取得踩了較遞大的既成功糊，特競別是介魯能開集團(tuán)紀(jì)開發(fā)驗(yàn)的“典A-葵08前地塊顆”項(xiàng)怎目在蝕利用袋自身松的品面牌和月實(shí)力緞基礎(chǔ)爪上加串強(qiáng)與俗沿海卻和成蓬都的僑策劃姿、設(shè)蠟計(jì)、茅廣告幅等外蕩來知梯名單懶位合賀作，萌帶動紙宜賓日房地恩產(chǎn)市剖場上蹄一個互臺階蜻。而們高品遙質(zhì)樓續(xù)盤的夠不斷正出現(xiàn)籠是一鬼個地簽區(qū)房去地產(chǎn)批市場類走向揉成熟福的一兼?zhèn)€重稼要標(biāo)桐志。

鹽2、灶項(xiàng)目馬微觀為背景芝——堤項(xiàng)目串區(qū)域憲市場利分析穗研判

壽精要已提示?。簠^(qū)法位、繡街區(qū)哲功能息、市聰政配數(shù)套、歪商業(yè)毯及交練通狀寬況、覺地塊籃簡介

研房地捎產(chǎn)項(xiàng)雀目的還營銷否環(huán)境語市場塑調(diào)研坡，包病含了億宏觀抽、中既觀、浪微觀鑒三大蹈層面虎，本起章節(jié)延主要領(lǐng)調(diào)研禿目的思即對頃項(xiàng)目離概況蔑和項(xiàng)款目所廣處區(qū)革域環(huán)語境進(jìn)沉行微抖觀層莫面上罷的市振場環(huán)唯境調(diào)霸研，逮其作晌用是加為了寶在后梨續(xù)各厘階段竿具體橡工作從中，烈讓相畫關(guān)決準(zhǔn)策者盲和策撓劃人驚全面屯客觀凡了解佛，來永自于據(jù)市場歪客觀坡面上陸的感虎性認(rèn)涂識和體資訊呼支撐禽。

辱2.斗1、摔調(diào)研遙范圍窮和依肝據(jù)南岸東區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)宜賓市南岸東區(qū)分為七個小區(qū)即沿江中央商務(wù)區(qū)、南北軸向的行政辦公與商業(yè)服務(wù)帶、東西兩片生活區(qū)、南部文化體育區(qū)、東部大型市政設(shè)施區(qū)、碼頭區(qū)。其中中央商務(wù)區(qū)包含了尚貿(mào)金融、文化娛樂、大型會展、高檔旅館酒店、旅游接待和集中的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，是全市最重要的商務(wù)中心區(qū)。在一定時(shí)間內(nèi)，舊城的響應(yīng)的功能逐步轉(zhuǎn)移。行政辦公與商業(yè)服務(wù)帶：主要沿南北方向的酒都路展開，包括市委政府人大政協(xié)等市級行政機(jī)構(gòu)辦公用地在內(nèi)，并配套建設(shè)一部分服務(wù)設(shè)施。市級大型文化設(shè)施；東區(qū)南部、七星山北麓集中的體育運(yùn)動和比賽場館，內(nèi)容包括文化宮、博物館、圖書館、綜合體育館、游泳館、標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)動場地和訓(xùn)練場地。菜園沱碼頭區(qū)：是長江第一處大型貨運(yùn)碼頭，規(guī)劃確定在該區(qū)域內(nèi)包括集散、集裝箱等在內(nèi)的五個千噸級泊位碼頭區(qū)以南：集中的市政設(shè)施用地，包括污水處理廠、長途客運(yùn)站、公交站場、電力輸配中心等。東區(qū)功能定位：在各組團(tuán)的功能分工中，東區(qū)將是未來宜賓行政中心所在地，并作為城市中心區(qū)的三大片區(qū)的一部分，具有金融、服務(wù)、物資流轉(zhuǎn)、文娛樂等綜合功能。同時(shí)，與魯能集團(tuán)統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)的西區(qū)一起，東區(qū)還將是城市主要的生活組團(tuán)居住功能之一。此外，南岸動?xùn)|區(qū)作為長江南岸方向的主要城市入口，還肩負(fù)著對外交通樞紐和客流，物資集散與周轉(zhuǎn)的職能。從功能結(jié)構(gòu)上講，北部沿江的中央商務(wù)區(qū)、南北軸向的行政辦公與商業(yè)服務(wù)帶和南部查文化體育區(qū)共同形成了一個工字型結(jié)構(gòu)，將山水環(huán)境和城市新區(qū)緊密聯(lián)系起來，也為新區(qū)重塑了沿江景觀線。此外，東區(qū)規(guī)劃中還特別安排了東西向、沿戎州路的生活服務(wù)軸線，將兩個大型生活社區(qū)以及南岸西區(qū)聯(lián)系起來.人口容量本次規(guī)劃確定城東新區(qū)的規(guī)劃居住小區(qū)用地人均20平方米/人，規(guī)劃控制總?cè)丝谠?0.5萬以內(nèi)，人均居住建筑面積30平方米/人，東區(qū)居住小區(qū)用地容積.率控制在1.5以內(nèi)。南岸東區(qū)功能布局圖項(xiàng)目周邊市政配套設(shè)施：購物場所：酒都建材城舊址世界最大的零售商世界500強(qiáng)企業(yè)沃爾碼今年將開工修建明年正式營業(yè)。醫(yī)療教育：市二醫(yī)院仁德分院、市一醫(yī)院南岸分院金融服務(wù)；郵政服務(wù)：鳳凰溪郵政支局娛樂餐飲：華榮酒店娛樂休息設(shè)施：江南公園、（）侯園、南岸文化廣場歷史人文區(qū)位影響：黑塔周邊可能存在對項(xiàng)目的不利影響：生活配套、市政設(shè)施尚在規(guī)劃建設(shè)中，環(huán)境衛(wèi)生、空氣質(zhì)量較差、商業(yè)服務(wù)軸上的商圈形成和培養(yǎng)還需要一定的時(shí)間。典型樓盤分析融信·南濱印象小區(qū)介紹

融信·南濱印象屬多層景觀圍合式小區(qū)，地處南岸東區(qū)航天路南段。距市政府市政廣場僅四百米，牛馬場汽車站三百米，相鄰市公安指揮中心、市藥檢局、市消防支隊(duì)特勤中心、市第六中學(xué)校、市電大、市七星小學(xué)及市人民醫(yī)院近在咫尺。數(shù)個較大規(guī)模的住宅小區(qū)亦集中于此，2、4、5路公交車站為你交通帶來便利，周邊社區(qū)發(fā)展成熟，購物、農(nóng)貿(mào)、休閑、娛樂場所齊備，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮螅瑯O具升值潛力。區(qū)域家居生態(tài)，繁華與寧靜共存，都市與自然齊輝，是城市后花園之洞天福地?！叭谛拧つ蠟I印象”是融信房產(chǎn)2004年傾力推出的全新力作，社區(qū)有機(jī)構(gòu)結(jié)合了區(qū)域生態(tài)與人文傳統(tǒng)，按照生活院落化，住宅親地化、物管人性化的原則，真情演繹并升華造就的人文生態(tài)智能化精品住宅小區(qū)。

經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：建筑用地８５６２㎡建筑占地２３８０。２４㎡呈規(guī)則的四邊形地上建筑面積１２７８３㎡容積率１。４９３建筑密度２７。８％

地下車庫及其他面積２６８８。２３㎡綠地率３８％地下停車位２３個

南濱印象總體效果圖1南濱印象總體效果圖1南濱印象總平面圖

陽光名城：運(yùn)作思路分析優(yōu)勢：戶型：靈活多樣A—E戶型的范圍為：88.26-154.27平方米。概念：推出小戶型酒店式公寓陽光名城的推廣思路：一、圍墻生活場景手繪宣傳炒作陽光名城領(lǐng)導(dǎo)講話、陽光名城的眾志成城實(shí)力筑經(jīng)典實(shí)力：新家坡SEP建筑設(shè)計(jì)事任務(wù)所、深圳市鑫中建筑設(shè)計(jì)顧問、四川大家環(huán)境藝術(shù)工程、四川合宏建筑工程監(jiān)理、四川省鑫拓建設(shè)工程、四川忠信物業(yè)、四川匯合新起點(diǎn)廣告、宜賓源德地產(chǎn)。思路：二、一部城中城的經(jīng)典傳奇：內(nèi)宜高速、北連接線、振興大道的交匯得天獨(dú)厚的鉆石三角洲資深設(shè)計(jì)師，建筑風(fēng)格融會現(xiàn)代與傳統(tǒng)的簡約建筑風(fēng)格，以及全生態(tài)、人性化居住理念。定位：宜賓北門第一坐標(biāo)！賣點(diǎn)：優(yōu)越地位：陽光名城地處宜賓北大門，為宜賓市委市府1054重點(diǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目之一優(yōu)越領(lǐng)地：內(nèi)宜高速出入口、北連接線、振興大道交繪處：市政規(guī)劃熱點(diǎn)，江北未來的經(jīng)濟(jì)、文化商業(yè)中心優(yōu)越視界：7000余平方米全景生態(tài)園林，近百種富含氧四季花木；大師景觀設(shè)計(jì)，締造“藍(lán)色人居文化”優(yōu)越居所：情景式建筑，戶戶開窗既景，通風(fēng)、采光上乘；“五明”設(shè)計(jì)理念，成就不折的陽光生活優(yōu)越風(fēng)情：住宅、商街、酒店多位一體，自成繁華天地；商住分離，鬧中取靜優(yōu)越禮遇：品牌物業(yè)管理公司——成都忠信物業(yè)，中國物業(yè)管理20強(qiáng)企業(yè)，奉賢高品質(zhì)親情管家服務(wù)思路三：以投資小戶型酒店的旺來帶動電梯公寓的銷售：形式：宜賓首屆小資金創(chuàng)富論壇音樂酒會重新思考財(cái)富，把握投資機(jī)會小戶型酒店定位的原由：地標(biāo)建筑——視覺的聚斂的焦點(diǎn)長途車站——源源客流的動脈區(qū)域配套——?dú)v久彌新的磁場專業(yè)運(yùn)營——利潤動力的中樞（36平方米）特點(diǎn)：總價(jià)低（9萬多）、精裝修（三星級標(biāo)準(zhǔn)）、品牌酒店經(jīng)營管理公司保障利回報(bào)。酒店客源定位：五糧液集團(tuán)來往的商務(wù)人士35%、來宜賓旅游的游客35%、長途客車站10%、本地人的親朋好友10%、其他客源10%（江北建材城的商務(wù)人士等）。位置：商業(yè)江北建材城斜對面，高層和多層相結(jié)合，且推廣手法新穎獨(dú)特：整版報(bào)紙的大氣+手繪圍墻的創(chuàng)新亮點(diǎn)，專業(yè)的銷售人員等劣勢：電梯公寓的認(rèn)可接受度較低。區(qū)域型消費(fèi)。雅典美景：優(yōu)勢：酒店商務(wù)公寓，準(zhǔn)現(xiàn)房。劣勢：戶型大，在前期推廣上模糊、混亂、且在后期陷入滯銷狀態(tài)。流杯華庭.天下宜都優(yōu)勢：規(guī)模型電梯公寓社區(qū)、緊靠流杯池公園、江北文化廣場、運(yùn)作比較成熟

南岸西區(qū)：魯能山水庭院現(xiàn)開發(fā)樓盤：魯能·山水綠城開發(fā)商：宜賓魯能開發(fā)（集團(tuán)）建筑形態(tài)：小高層、一般多層等融合的大型社區(qū)面積：占地約608公頃位置：金沙江南岸，與舊城區(qū)隔江相望。通過中壩大橋和小南門橋與舊城區(qū)相連。東側(cè)緊鄰東區(qū)，南依景色宜人的七星山風(fēng)景區(qū)，鳳凰溪蜿蜒流過。竣工日期：山水綠城·碧峰苑（現(xiàn)代高尚美景生態(tài)社區(qū)）項(xiàng)目概況景點(diǎn)：西瀕大地坡森林公署、文化廣場小區(qū)內(nèi)環(huán)境配套中的池和湖泊，雕塑小品、架空水盤、水簾與草坪花木、奇石、綠地、花木形成自然湖岸、寓意“風(fēng)生水起”高大喬木、階梯和步行小徑、草坪和園林小品相配合山體地形、游泳池河流：金沙江南北交通：北面臨江，南臨金江路、龍灣路東西交通：東為大地坡公園、西為文化廣場等車站：9路車醫(yī)療：市二醫(yī)院分院、衛(wèi)校門診購物：規(guī)劃商業(yè)中心農(nóng)貿(mào)市場：學(xué)校：技工校、經(jīng)濟(jì)校、規(guī)劃中小學(xué)、市六中、金沙江小學(xué)、餐飲：銀行：郵局：在龍灣路附近USP以及主打廣告語仁者樂山，智者樂水，識者選擇山水綠城風(fēng)水龍脈，磅礴宜賓第一席奇峰秀水，“城市山林”極佳處（處青山綠水之所在，集景觀之大成。全視野山水景觀，看山青水秀，看朝霞晚暉，朝朝暮暮伴山風(fēng)輕唱，春夏秋冬享水意清涼……名品建筑，極致生活新高度王牌物管現(xiàn)在高尚生活新開始（每個居于山水綠城·碧峰園的業(yè)主，都會為自己的家園而驕傲，因?yàn)樗鼡碛歇?dú)特的人文氣質(zhì)與個性化的貼心關(guān)懷）戶戶闊綽，宜賓居住空間之典范。（戶型設(shè)計(jì)是家居生活質(zhì)量的重要指標(biāo)，也是一個城市建筑生活品位的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。全面照顧親情與愛情、私密與開放、舒適與實(shí)用、構(gòu)筑情感的獨(dú)白和對白空間……其他：成熟小區(qū)配套：文化娛樂設(shè)施：棋牌室、書吧、網(wǎng)吧體育休閑設(shè)施：健身中心、乒乓球室、桌球室、游泳池、羽毛球場等商業(yè)配套設(shè)施：小超市、城市、城市快餐、咖啡屋、美容美發(fā)等生活配套設(shè)施：幼兒園、商業(yè)步行街、郵局、銀行、電信等幼兒園、會所、架空層開設(shè)的文化商業(yè)空間中，茶室、棋園、小賣店等構(gòu)成一個完整的商業(yè)配套和文化設(shè)施山水綠城·碧峰苑項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境配套碧峰苑風(fēng)景麗舍（小高層）主要戶型面積I型：三室二廳二衛(wèi)建筑面積：約136·97平方米4·05米挑高，5·1米寬廳設(shè)計(jì)K型：二室二廳二衛(wèi)建筑面積：123·87平方米4·05米挑高，5·1米寬廳設(shè)計(jì)15平方米空中生態(tài)花園與寬敞客廳緊密相連、提供完善觀景空間。東區(qū)：現(xiàn)開發(fā)樓盤：中山生態(tài)園開發(fā)商：宜賓中山房地產(chǎn)綜合開發(fā)建筑形態(tài)：配置完善的小區(qū)總面積：近100畝，建筑總面積10萬余平方米建筑規(guī)模：104237·74平方米建筑密度：27·9%綠化率：35·2%建筑用地面積：65189平方米建筑占地面積：18248·8平方米容積率：1·59幼兒園：1175·89平方米戶型面積：均價(jià)：總戶數(shù)：685戶銷售情況：其它：全框架結(jié)構(gòu)、工業(yè)灰渣混凝土輕質(zhì)墻扳、開敞式半圍合意境USP以及主打廣告語中山生態(tài)園苦苦尋覓的家宜賓首座景觀式生態(tài)住宅小區(qū)健康家園，美麗人生我家對面，三江公園穿著拖鞋去旅行，心情與世界的大小無關(guān)（余暉中如此慵懶—咖啡店里心情男女在低語；花店的少女在精心修飾著玫瑰；音像店里傳來悠揚(yáng)的《維也納森林的故事》；樹蔭下，不知誰家的寶貝在推車?yán)锼恕路鹨环∠笈僧嫾襊IRRI的《午后》。要到哪里并不重要，我們只想穿著拖鞋做一次無目的的旅行，在不經(jīng)意間，獲得一份別樣的閑情，中山幼兒園在他們的眼里，花可以是綠色的，鳥可以是游泳的，魚可以是行走的，家也可以是五顏六色的……孩童的世界，大人無須理解，中山在拯救孩子的創(chuàng)意……附錄文案：第一道曙光劃過落地瑩透的玻璃，灑在你熟睡的臉，鳴啼的鳥聲，叫醒你新的一天，陽光滲透參天郁綠的樹，瀉下星星點(diǎn)點(diǎn)的光線，迷離而溫馨，象展翅的精靈舞到林間，寂靜曲直的小徑，無限伸延那戶那人家，小橋垂柳，碧水漣漪，藤蔓纏繞，蝶舞鶯飛，芳草青青，繁華依依，留戀處——中山生態(tài)園小區(qū)天，一片蔚藍(lán)/水，一片蔚藍(lán)/在天與水之間/是子云亭，翠湖，飛瀑/還有一片蔚藍(lán)的心情竹：秀玉初成實(shí)，堪宜待鳳凰，竿竿青欲滴，個個綠生涼，迸砌防階水，穿簾礙鼎香，莫搖清碎影，好夢晝初長——曹雪芹蘭：春蘭如美人，不采羞自獻(xiàn)，時(shí)聞風(fēng)露骨，蓬艾深不見，丹青寫真色，欲捕離騷轉(zhuǎn)，對之如靈均，冠佩不敢燕——蘇軾菊：身寄東籬心傲霜，不與群紫競春芳，粉蝶輕薄休沾蕊，一枕黃花夜夜香——宋·唐琬梅：眾芳搖落獨(dú)喧妍，占盡風(fēng)情向小園，孤影橫斜水清淺，暗香浮動月黃昏，霜禽欲下先偷眼，粉蝶如知合斷魂，幸有微吟可相狎，不須檀極共金尊——林逋中山生態(tài)園項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境配套項(xiàng)目運(yùn)作程序：項(xiàng)目運(yùn)作流程：項(xiàng)目運(yùn)作流程：塊塊條件分板塊塊條件分板項(xiàng)目競爭力項(xiàng)目發(fā)展定位核心價(jià)值體系競爭態(tài)勢分析發(fā)展商定位市場定位形象定位目標(biāo)客戶定位價(jià)格定位主題定位項(xiàng)目定位宜賓宏觀環(huán)境研究宜賓房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀住宅市場及發(fā)展趨勢住宅消費(fèi)現(xiàn)狀市場調(diào)研分期發(fā)展策略產(chǎn)品設(shè)計(jì)策略大賣場構(gòu)筑策略產(chǎn)品策略主要營銷策略廣告推廣策略銷售推盤策略階段性銷售計(jì)劃首期整合營銷計(jì)劃營銷策略主要技術(shù)指標(biāo)銷售收入概算項(xiàng)目投資概算收支概算宜賓置信“萊蔭河畔”項(xiàng)目營銷計(jì)劃本項(xiàng)目的營銷計(jì)劃，是根據(jù)雪松前期市場調(diào)查和定位報(bào)告的內(nèi)容，結(jié)合宜賓市房地產(chǎn)市場的情況，以及置信對本項(xiàng)目開發(fā)的基本目的：贏得利潤最大化的同時(shí)，樹立置信的企業(yè)形象來制定的。對任何一家房地產(chǎn)開發(fā)商而言，最渴望的回報(bào)就是樓盤能盡早脫手，回收資金。但是，在目前房地產(chǎn)買方市場里，要想實(shí)現(xiàn)這個愿望，往往需要耗費(fèi)極大的財(cái)力、人力和精力。因此，房地產(chǎn)銷售自然成了房地產(chǎn)開發(fā)最重要的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)銷售代理是大勢所趨，也是順應(yīng)了潮流的發(fā)展。雪松將以專業(yè)的理念、營銷的優(yōu)勢、先進(jìn)的營銷手段成為本項(xiàng)目營銷的獨(dú)家全程代理公司。置信宜賓房地產(chǎn)開發(fā)公司為本項(xiàng)目的投資商、開發(fā)商。根據(jù)雪松前期的市場調(diào)查和定位報(bào)告：“萊蔭河畔”具有明顯的地理優(yōu)勢，具備開發(fā)建設(shè)高尚住宅所需的基本條件，它將成為滿足宜賓市高收入階層居住所需的高品質(zhì)物業(yè)，這是宜賓房地產(chǎn)市場的空白點(diǎn)，也是我們的機(jī)會點(diǎn)。我們將“萊蔭河畔”定位于“具有超前意識的高品質(zhì)物業(yè)”，將宜賓市的高收入階層中的購房家庭作為本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群，基于對項(xiàng)目的定位核心策略，我們推廣的理念是---生活在未來。品牌化策略和企業(yè)CIS策略1.使“萊蔭河畔”這一品牌成為置信的旗幟，體現(xiàn)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，在不斷的傳播中，形成產(chǎn)品的同時(shí)，也宣傳了置信，有助于建立企業(yè)的形象。2、建立企業(yè)信譽(yù)、樹立企業(yè)形象、強(qiáng)化消費(fèi)者的信心。宜賓市購房消費(fèi)者對期房的接受度不高，主要原因在于購房者對開發(fā)商缺乏信任和信心。通過對置信CIS的策劃，即：理念識別、行為識別、視覺識別這三方面的工作，提高置信的形象，改善公共關(guān)系，提升公眾對置信的認(rèn)知度和評價(jià)度。通過大型的公共活動，對置信形象上的包裝，使置信在社會上贏得知名度、提高美譽(yù)度，構(gòu)建良好的企業(yè)形象，確保消費(fèi)者對開發(fā)商的信心，以利于項(xiàng)目營銷的推進(jìn)。加強(qiáng)對期房認(rèn)識的宣傳力度，同時(shí)，在項(xiàng)目本身的建設(shè)上，提高建筑等級，建出精品社區(qū)，創(chuàng)造良好的品牌形象，提高銷售率。二.賣場地的設(shè)計(jì)1.工地現(xiàn)場的包裝在工地現(xiàn)場，首先修建圍墻、戶外路牌的設(shè)立對過往行人起到一定的宣傳作用。在工地現(xiàn)場的十字路口，設(shè)立大型的路牌，引起公眾的注意。圍墻的設(shè)計(jì)力求新穎、與眾不同，體現(xiàn)本項(xiàng)目所具備的高品質(zhì)物業(yè)的雛形。2.利用地塊的特點(diǎn)，先修建網(wǎng)球場和游泳池等設(shè)施，這也是體現(xiàn)高品質(zhì)物業(yè)的賣點(diǎn)之一。3、售房接待中心的設(shè)計(jì)接待中心將以會所的形式出現(xiàn)。建議先修會所，既可以作為前期售房時(shí)的工作場地，樓盤竣工后又可以作為物業(yè)管理中心，或作它用。我們將在接待中心設(shè)立樣板間和建筑新產(chǎn)品陳列室。4.樣板間的設(shè)計(jì)樓盤的樣板間是銷售活動的場所，有助于提高房地產(chǎn)產(chǎn)品形象的重要基礎(chǔ)?？蛻粼谫彿壳皩ξ飿I(yè)最直接、最深刻的了解和感受多來自樣板間的設(shè)計(jì)和陳列，我們將設(shè)計(jì)出和整個樓盤風(fēng)格一致的樣板間，為銷售人員的宣傳提供有益的幫助，使客戶對本項(xiàng)目高品質(zhì)物業(yè)有一定的認(rèn)識。我們使用電視、VCD、電子計(jì)算機(jī)觸摸屏等來設(shè)計(jì)樓盤的相應(yīng)的介紹。5、建筑新產(chǎn)品陳列室新產(chǎn)品的陳列是對本項(xiàng)目的建筑上所使用的新型材料進(jìn)行展示，使客戶