成都電梯豪宅市場(chǎng)分析報(bào)告

成都電梯豪宅市場(chǎng)分析專(zhuān)題2009年4月一、電梯豪宅的定義

城市電梯豪宅的出現(xiàn)，是人們?cè)谧非蟀簿印獦?lè)居——豪居過(guò)程的產(chǎn)物，是對(duì)更好生活的一種追求的體現(xiàn)。城市電梯豪宅的針對(duì)人群，通常是有多次置業(yè)經(jīng)歷、對(duì)生活品質(zhì)要求極高的高端圈層人群，要求住所有極高的舒適度、極度的尊崇感等。他們具有別墅級(jí)的購(gòu)買(mǎi)能力,但又追求擁有繁華生活條件、高端商務(wù)活動(dòng)以及體現(xiàn)尊崇身份的城市住宅，因此城市電梯豪宅開(kāi)始逐漸成為這類(lèi)高端消費(fèi)者的選擇。與普通電梯相比，他們更為關(guān)注物業(yè)本身的價(jià)值，包括品質(zhì)、區(qū)位、配套、服務(wù)等層面。綜觀各城市城市電梯豪宅，城市電梯豪宅均具備了以下共同特征：1、項(xiàng)目一般處于城市繁華商業(yè)中心或者城市核心CBD區(qū)域；2、項(xiàng)目周邊需有完善的交通網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性；3、項(xiàng)目需擁有良好的自然景觀環(huán)境；4、項(xiàng)目周邊需有齊備的教育、商業(yè)、醫(yī)療以及休閑等配套設(shè)施；5、戶型面積大，一般均在200平方米左右，發(fā)達(dá)城市的戶型面積更大；6、戶型創(chuàng)新，亮點(diǎn)多。主要體現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)居住氛圍包容感和親近自然，利用各種大陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、入戶花園的合理布局，營(yíng)造高層院落氛圍；同時(shí)戶型功能分區(qū)更加細(xì)化，強(qiáng)調(diào)主臥功能擴(kuò)展，涵蓋衛(wèi)生間、衣帽間和書(shū)房,成為主人獨(dú)享空間。

7、一梯多戶，分線入戶。電梯豪宅一般為兩梯兩戶或三梯兩戶或三梯三戶，實(shí)現(xiàn)電梯基本私有化。同時(shí)戶型設(shè)計(jì)為雙入戶，保姆通過(guò)專(zhuān)用電梯連接專(zhuān)用通道入戶，并更加人性化地為工人房配備獨(dú)立的衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái),避免工人活動(dòng)對(duì)主人生活的影響。8、豪華產(chǎn)品配置、奢華的景觀環(huán)境打造、五星級(jí)入戶大堂、頂級(jí)物業(yè)管理等形成豪宅的軟硬指標(biāo)。二、成都電梯豪宅現(xiàn)狀2006年9月，招商地產(chǎn)以“第一高端社區(qū)+門(mén)戶外交地標(biāo)”打造的“首座”以13000元／平方米價(jià)格熱銷(xiāo)，使成都房地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入了一個(gè)全新的發(fā)展階段，“城市電梯豪宅”開(kāi)始呈現(xiàn)。優(yōu)越的地理位置、傳統(tǒng)城南富人區(qū)、外籍人士聚集區(qū)、電梯豪宅稀缺等優(yōu)勢(shì)使項(xiàng)目具備了良好的投資價(jià)值，吸引了大量的高端消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)。

2007年，成都“電梯豪宅”開(kāi)始步入了較快的發(fā)展。飛大集團(tuán)“壹號(hào)公館”以豪華配套、星級(jí)大堂、4000元／㎡精裝修、金牌管家服務(wù)等以“豪宅”身份占據(jù)騾馬市商業(yè)圈；錦都4期推出136－178㎡電梯公寓，依托成熟配套、交通便利、臨近市中心、寬窄巷子和琴臺(tái)路旅游街等資源優(yōu)勢(shì)打造市區(qū)豪宅；九龍倉(cāng)也于07年9月依托市中心東大街地段優(yōu)勢(shì)推出106－155㎡電梯豪宅并迅速完成銷(xiāo)售。從區(qū)域上看，此階段的電梯豪宅項(xiàng)目主要集中在城市繁華商業(yè)中心，占據(jù)城市核心區(qū)域。

2008年，成都“電梯豪宅”進(jìn)入了迅速發(fā)展階段。先后有龍湖、藍(lán)光、新鴻基、中海、華敏、新世界、千和、森宇、華潤(rùn)等實(shí)力企業(yè)聚焦了11個(gè)豪宅項(xiàng)目亮相。此階段的電梯豪宅主要集中在城南南延線天府大道兩側(cè)。一方面是城南歷來(lái)的“富人區(qū)”效應(yīng)，城南新城發(fā)展使區(qū)域配套日益完善，同時(shí)為區(qū)域增加了大量的高端收入群體；另一方面，隨著07年房產(chǎn)市場(chǎng)走旺，城南地價(jià)增高，如九龍倉(cāng)城南地塊為640萬(wàn)元/畝；中海地塊為705萬(wàn)/畝；合景泰富在城南地塊成交價(jià)更達(dá)到了1195萬(wàn)元/畝和1265萬(wàn)元/畝。高額的地價(jià)成本使得開(kāi)發(fā)商不得不將高地價(jià)、高成本轉(zhuǎn)向高端電梯豪宅，以期通過(guò)細(xì)分市場(chǎng)來(lái)獲得突破。區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)類(lèi)型梯戶配置規(guī)模[戶]層數(shù)戶型面積大戶型面積大戶型配比主力戶型城區(qū)時(shí)代豪庭混合豪宅2梯5戶51533-38F105-155㎡154－155㎡40%154－155㎡城區(qū)華潤(rùn)依云府混合豪宅2梯3戶3252／39030－31F51-316㎡187－316㎡12%187-267㎡高新區(qū)華敏世家純大宅3梯2戶13021-24F289-472㎡301-346㎡高新區(qū)紫檀純大宅3梯2戶42028F282-445㎡282-296㎡高新區(qū)龍湖世紀(jì)景峰純大宅3梯2戶34442-47F280-650㎡280/380㎡高新區(qū)華潤(rùn)鳳凰城混合豪宅2梯4戶2498／67427F70－173㎡141－173㎡27%162－173㎡高新區(qū)時(shí)代晶科混合豪宅2梯6戶2200/48020F104－301㎡199－301㎡20%199－201㎡高新區(qū)城南1號(hào)混合豪宅2梯2戶60924F89-316㎡159－316㎡57%159-185㎡華陽(yáng)河畔新世界純大宅2梯3戶3500/43218—33F140-245㎡140-200㎡華陽(yáng)新鴻基悅城純大宅2梯2戶2梯4戶121726－32F90－387㎡137－387㎡1期100%137－192㎡華陽(yáng)南湖國(guó)際社區(qū)混合豪宅3梯6戶2000／82034F56－279㎡151－279㎡41%151－180㎡三圣鄉(xiāng)四海逸家純大宅2梯3戶2梯4戶68233F產(chǎn)權(quán)面積88-131㎡使用面積199-245㎡100%199－245㎡現(xiàn)有電梯豪宅項(xiàng)目情況一覽表1、現(xiàn)有電梯豪宅主要集中在城南區(qū)域作為成都市傳統(tǒng)的“富人區(qū)”和城南國(guó)際新城的大力發(fā)展，城南高新區(qū)已成為電梯豪宅最為集中的區(qū)域。從現(xiàn)有的電梯豪宅分布區(qū)域上看，50%的電梯豪宅項(xiàng)目集中在城南高新區(qū)內(nèi)；華陽(yáng)項(xiàng)目占了25%，主要集中在天府大道兩側(cè)；而市中心也有2個(gè)豪宅項(xiàng)目，占了17%。城南新城城市建設(shè)的日益完善，大批實(shí)力企業(yè)紛紛入駐，為區(qū)域提供了大量高收入群體，進(jìn)一步增強(qiáng)了城南“富人區(qū)”的城市地位。隨著地價(jià)升高和市場(chǎng)細(xì)分需求，區(qū)域內(nèi)電梯豪宅房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)得到釋放，并有了有利的市場(chǎng)基礎(chǔ)。2、現(xiàn)有電梯豪宅以“純大面積”住宅規(guī)劃為主現(xiàn)有的電梯豪宅項(xiàng)目類(lèi)型主要以“純大面積”住宅規(guī)劃為主，以強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的高端品質(zhì)和圈層感受，有7個(gè)項(xiàng)目均為“純大宅”規(guī)劃，占68%。如龍湖世紀(jì)景峰、華敏世家等，悅城雖然規(guī)劃有90平方米中小戶型，但一期全部為137平方米以上大戶型。同時(shí)，有42%（5個(gè)）的項(xiàng)目則采取“混合型”規(guī)劃，在項(xiàng)目地塊內(nèi)景觀、地段等價(jià)值最好區(qū)域開(kāi)發(fā)大面積“樓王”戶型，其他區(qū)域則以中小戶型規(guī)劃為主，如城南1號(hào)和南湖國(guó)際社區(qū)等項(xiàng)目。3、現(xiàn)有電梯豪宅梯戶配置以“3梯2戶”和“2梯3戶”高配置為主要形式在項(xiàng)目梯戶配置上，電梯豪宅項(xiàng)目為提高居住檔次，保障住戶的居住私密性，體現(xiàn)居者尊崇身份，均采取有高端的梯戶配置，而且項(xiàng)目檔次越高，電梯配置越多。在現(xiàn)有電梯豪宅項(xiàng)目中，品質(zhì)最高端的項(xiàng)目采用了“2梯2戶”或“3梯2戶”的高端配置，分別為主人和保姆設(shè)置了不同的電梯通道，有效避免了保姆與主人日常生活動(dòng)線的相互干擾，提高主人居住品質(zhì)。如紫檀、世紀(jì)景峰均采用了此種配置。同時(shí)稍低檔次的電梯配置也為“2梯3戶”，盡量減少同層居住戶數(shù)，保障居住空間的開(kāi)闊性和良好的居住品質(zhì)。4、現(xiàn)有電梯豪宅梯項(xiàng)目均以“清水房”為交房標(biāo)準(zhǔn)，僅有紫檀項(xiàng)目推出了“精裝房”標(biāo)準(zhǔn)。

現(xiàn)有的電梯豪宅項(xiàng)目中，大部分均以“清水房”標(biāo)準(zhǔn)作為室內(nèi)交房標(biāo)準(zhǔn)。僅有千和物業(yè)公司開(kāi)發(fā)的紫檀項(xiàng)目推出“85萬(wàn)樣板級(jí)豪裝房”促銷(xiāo)。紫檀項(xiàng)目裝修宣傳為3000元／㎡，全部采用頂級(jí)進(jìn)口品牌，如蒂森克虜伯電梯、德國(guó)威能家庭供暖、英國(guó)皇室御用新風(fēng)系統(tǒng)、東芝SMMS超級(jí)智慧變頻中央空調(diào)、美國(guó)Everpure直飲水系統(tǒng)、以色列MUL-T-LOCK入戶門(mén)、VOLVOPENTA發(fā)電機(jī)系統(tǒng)、LOW-E彩色鋁合金門(mén)窗、捷順一卡通智能管理系統(tǒng)、德國(guó)TCS彩色可視對(duì)講系統(tǒng)、博世Multi-Tenant社區(qū)防盜系統(tǒng)等5、現(xiàn)有電梯豪宅的戶型面積主要集中在“141－200㎡”之間。從目前電梯豪宅項(xiàng)目戶型面積分布來(lái)看，電梯豪宅戶型主要集中在“141－200㎡”之間，累計(jì)占了近6成左右的比重，其中“141－160㎡”和“161－180㎡”之間的戶型各占24％的比重。同時(shí)，面積在“250㎡”以上的超大戶型僅占了17%的比例，主要集中在紫檀和龍湖世紀(jì)景峰項(xiàng)目，其戶型面積全部為280平方米以上的戶型配置。6、現(xiàn)有電梯豪宅梯戶型結(jié)構(gòu)以“平層結(jié)構(gòu)”為主。同時(shí)戶型設(shè)計(jì)更講究功能分區(qū)及功能擴(kuò)展。

現(xiàn)有的電梯豪宅項(xiàng)目中，戶型結(jié)構(gòu)以“平層結(jié)構(gòu)”為主，占了81%的絕對(duì)比重；躍層式結(jié)構(gòu)的戶型配比僅占了4%的小比例，主要分布在建筑的頂層或底層。同時(shí)，四海逸家項(xiàng)目采用了“局部復(fù)式”結(jié)構(gòu)，使用空間得到擴(kuò)展。雖然戶型以“平層結(jié)構(gòu)”為主，但在產(chǎn)品上更加講究?jī)?nèi)部功能分區(qū)的合理性，大部分戶型設(shè)計(jì)了雙入戶、主人臥室功能擴(kuò)展、工人起居活動(dòng)區(qū)與主人活動(dòng)區(qū)完全獨(dú)立等，有效避免了工人活動(dòng)對(duì)主人生活的干擾。7、現(xiàn)有電梯豪宅的銷(xiāo)售價(jià)格主要集中在“5000—12000元／㎡”之間，項(xiàng)目整體銷(xiāo)售率偏低。從目前電梯豪宅的銷(xiāo)售價(jià)格分布來(lái)看，電梯豪宅的銷(xiāo)售價(jià)格集中在“5000－12000元/㎡”之間（清水房）。其中城區(qū)項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)在9300元/㎡左右（依云府項(xiàng)目拿地時(shí)間早，土地成本低）。高新區(qū)內(nèi)電梯豪宅整體銷(xiāo)售均價(jià)9150元/㎡左右，其中紫檀項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)最高，達(dá)12000元/㎡；龍湖世紀(jì)景峰目前延期未開(kāi)盤(pán)，仍為開(kāi)發(fā)商公布價(jià)格。華陽(yáng)區(qū)域的電梯豪宅整體銷(xiāo)售均價(jià)約在5700元/㎡左右。從項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度上看，電梯豪宅項(xiàng)目整體銷(xiāo)售并不理想，除城區(qū)的時(shí)代豪庭項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間早和采取聯(lián)合代理手段使項(xiàng)目銷(xiāo)售近90%以外，其他豪宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度均在30%以內(nèi)，整體銷(xiāo)售情況不理想。這說(shuō)明目前內(nèi)地的電梯豪宅的市場(chǎng)認(rèn)可度還需要進(jìn)一步培育。區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售進(jìn)度城區(qū)時(shí)代豪庭9900元/㎡90%城區(qū)華潤(rùn)依云府8500元／㎡23%高新區(qū)華敏世家9000元/㎡31%高新區(qū)紫檀1.5萬(wàn)元/㎡(含裝修3000元/㎡)18%高新區(qū)龍湖世紀(jì)景峰11000元/㎡延期,尚未銷(xiāo)售高新區(qū)華潤(rùn)鳳凰城7000元／㎡33%高新區(qū)時(shí)代晶科6000元／㎡一期大戶型未實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售高新區(qū)城南1號(hào)9000元/㎡10%華陽(yáng)河畔新世界5400元／㎡10%華陽(yáng)新鴻基悅城5000元／㎡（一期一批次）17%華陽(yáng)南湖國(guó)際社區(qū)臨湖6800元／㎡不臨湖5000元／㎡10%三圣鄉(xiāng)四海逸家產(chǎn)權(quán)面積價(jià)1.2萬(wàn)元/㎡實(shí)得面積價(jià)5500元/㎡16%8、“豪華會(huì)所”、“入戶大堂”、“景觀資源”等是現(xiàn)有電梯豪宅最主要的共同特征。從目前電梯豪宅配套設(shè)施來(lái)看，“豪華會(huì)所”、“入戶大堂”、“景觀資源”等是現(xiàn)有電梯豪宅最主要的共同配套。所有項(xiàng)目均在項(xiàng)目的會(huì)所、入戶大堂等公共部分投入了大量資金進(jìn)行豪華設(shè)計(jì)，其中時(shí)代晶科、依云府等豪宅項(xiàng)目規(guī)劃了三個(gè)豪華會(huì)所；而紫檀項(xiàng)目則在每單元規(guī)劃設(shè)計(jì)了雙入戶大堂，并規(guī)劃了獨(dú)立的休閑廳。對(duì)于電梯豪宅項(xiàng)目而言，會(huì)所及入戶大堂的檔次成為了項(xiàng)目檔次的代言。在項(xiàng)目的景觀環(huán)境打造上，由于大部分項(xiàng)目外部自然景觀資源缺失，因此各項(xiàng)目充分利用地塊的地形地貌，精細(xì)規(guī)劃，最大限度地利用地塊進(jìn)行小區(qū)中庭園林景觀的打造，營(yíng)造最佳的小區(qū)園林景觀環(huán)境?，F(xiàn)有的電梯豪宅中，除依云府、世紀(jì)景峰、河畔新世界及南湖國(guó)際等項(xiàng)目有良好的外部自然景觀外，其他項(xiàng)目的外部景觀環(huán)境則更多地依賴于市政配套景觀。綜述1、城南新城城市建設(shè)的日益完善，大批實(shí)力企業(yè)紛紛入駐，為區(qū)域提供了大量高收入群體，進(jìn)一步增強(qiáng)了城南“富人區(qū)”的城市地位?，F(xiàn)有電梯豪宅主要集中在城南區(qū)域。2、現(xiàn)有的電梯豪宅項(xiàng)目類(lèi)型主要以“純大面積”住宅規(guī)劃為主，以強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的高端品質(zhì)和圈層感受，部分項(xiàng)目則采取“混合型”規(guī)劃，在項(xiàng)目地塊內(nèi)景觀、地段等價(jià)值最好區(qū)域開(kāi)發(fā)大面積“樓王”戶型。3、在項(xiàng)目梯戶配置上，電梯豪宅項(xiàng)目為提高居住檔次，保障住戶的居住私密性，體現(xiàn)居者尊崇身份，均采取高端梯戶配置，項(xiàng)目檔次越高，電梯配置越多。以“3梯2戶”和“2梯3戶”高配置為主要形式。4、現(xiàn)有的電梯豪宅項(xiàng)目中，大部分均以“清水房”標(biāo)準(zhǔn)作為室內(nèi)交房標(biāo)準(zhǔn)。僅有千和物業(yè)公司開(kāi)發(fā)的紫檀項(xiàng)目推出“85萬(wàn)樣板級(jí)豪裝房”促銷(xiāo)。5、現(xiàn)有電梯豪宅的戶型面積主要集中在“141－200㎡”之間。超大戶型主要集中在紫檀和龍湖世紀(jì)景峰項(xiàng)目，其戶型面積全部為280平方米以上的戶型配置。6、現(xiàn)有電梯豪宅梯戶型結(jié)構(gòu)以“平層結(jié)構(gòu)”為主。躍層式結(jié)構(gòu)的戶型主要分布在建筑的頂層或底層。同時(shí)戶型設(shè)計(jì)更講究功能分區(qū)合理性及功能擴(kuò)展，設(shè)計(jì)了雙入戶、主人臥室功能擴(kuò)展、工人起居活動(dòng)區(qū)與主人活動(dòng)區(qū)完全獨(dú)立等，有效避免了工人活動(dòng)對(duì)主人生活的干擾。7、電梯豪宅的銷(xiāo)售價(jià)格集中在“5000－12000元/㎡”之間。其中城區(qū)銷(xiāo)售均價(jià)在9300元/㎡左右；高新區(qū)內(nèi)整體銷(xiāo)售均價(jià)9150元/㎡左右；華陽(yáng)區(qū)域整體銷(xiāo)售均價(jià)約在5700元/㎡左右。8、電梯豪宅銷(xiāo)售放緩?，F(xiàn)有電梯豪宅項(xiàng)目整體銷(xiāo)售并不理想，除城區(qū)的時(shí)代豪庭項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間早和采取聯(lián)合代理手段使項(xiàng)目銷(xiāo)售好以外，其他豪宅項(xiàng)目的整體銷(xiāo)售情況不理想。這說(shuō)明目前內(nèi)地的電梯豪宅銷(xiāo)售放緩，市場(chǎng)認(rèn)可度還需要進(jìn)一步培育。9、“豪華會(huì)所”、“入戶大堂”、“景觀資源”等是現(xiàn)有電梯豪宅最主要的共同特征。會(huì)所及入戶大堂的檔次成為了項(xiàng)目檔次的代言。10、由于大部分項(xiàng)目外部自然景觀資源缺失，因此各項(xiàng)目充分利用地塊的地形地貌，精細(xì)規(guī)劃，最大限度地利用地塊進(jìn)行小區(qū)中庭園林景觀的打造，營(yíng)造最佳的小區(qū)園林景觀環(huán)境。四、電梯豪宅項(xiàng)目個(gè)案1、華敏世家花園2、千和紫檀3、九龍倉(cāng)時(shí)代豪庭4、中海城南1號(hào)5、四海逸家6、龍湖世紀(jì)景峰7、新鴻基悅城8、南湖國(guó)際社區(qū)9、河畔新世界10、華潤(rùn)鳳凰城11、華潤(rùn)依云府12、時(shí)代晶科名苑華敏世家項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱(chēng)華敏世家項(xiàng)目地址高新區(qū)天泰路265號(hào)人民南路南延線開(kāi)發(fā)單位成都華敏置業(yè)有限公司項(xiàng)目概況位于成都高新區(qū)，西靠天府大道、南臨武侯大道及規(guī)劃中的市政府辦公區(qū)。占地約20畝，總建筑面積8萬(wàn)余平方米，總戶數(shù)130戶。由3棟21-23層電梯和1棟24層酒店并列布局。建筑風(fēng)格歐洲新古典主義風(fēng)格配套設(shè)施電梯刷卡自動(dòng)確認(rèn)樓層；英式管家物業(yè)服務(wù)；豪華會(huì)所由君豪酒店管理和經(jīng)營(yíng)，提供室內(nèi)游泳池\桑拿\棋牌室\桌球室\健身房\壁球室\按摩室等設(shè)施;6.1米挑高精裝修入戶大堂園林景觀歐洲皇家園林風(fēng)格，綠化率30.7%。利用樓棟間的大間距空間，營(yíng)造以中庭水景為主題的小區(qū)園林。項(xiàng)目產(chǎn)品信息產(chǎn)品形態(tài)高層電梯電梯配置三梯兩戶[2部主人梯，1部保姆專(zhuān)用梯]裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房產(chǎn)品面積289-346㎡（平層）；453-472㎡(頂層躍層)。主力320-340㎡戶型結(jié)構(gòu)四室兩廳5衛(wèi)或五室兩廳7衛(wèi)，配置獨(dú)立洗衣間和保姆房；臥室均配獨(dú)立衛(wèi)生間，保姆房配獨(dú)立衛(wèi)生間；約65㎡大客廳開(kāi)間7.2m。12-20㎡空中花園或入戶花園主仆分流，保姆專(zhuān)用電梯，直接從廚房入戶。戶型配比289-300㎡，4套，占3%；301-346㎡，120套，占92%453-472㎡，6套，占5%。銷(xiāo)售信息銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格變化較大。08年9月入市價(jià)格1.4萬(wàn)元/㎡；12月銷(xiāo)售均價(jià)降至9500元/㎡，并推出10套8800元/㎡特價(jià)房；09年3月份，銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)整至9000元/㎡。前后價(jià)格差距近36%。銷(xiāo)售情況自08年9月推出以來(lái)，累計(jì)銷(xiāo)售37套，累計(jì)銷(xiāo)售率31%。目前除5套可銷(xiāo)售外，其住宅均已被抵押[包括D棟酒店也被抵押]。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目區(qū)位地段較好，區(qū)域高端住宅聚集，周邊生活市政配套設(shè)施完備，高標(biāo)準(zhǔn)豪華公共配置。劣勢(shì)：1、做為豪宅，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上雖有奢華的面積，但內(nèi)部空間組織過(guò)于強(qiáng)調(diào)生活空間的滿足卻忽略了居住的享樂(lè)特性；2、項(xiàng)目規(guī)模小，小區(qū)景觀環(huán)境打造有限。項(xiàng)目缺少了較多的豪宅必要的資源、產(chǎn)品元素，使得項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力偏低，項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)可度較低。占地規(guī)模小，使得小區(qū)景觀環(huán)境打造受到制約，難以充分體現(xiàn)豪宅電梯住區(qū)應(yīng)有的景觀資源優(yōu)勢(shì)。公共休閑娛樂(lè)空間的缺失，使得戶型過(guò)重地滿足了居住需求卻忽略了居住品質(zhì)的呈現(xiàn)，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不高。紫檀項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱(chēng)紫檀項(xiàng)目地址高新區(qū)桐梓林片區(qū)長(zhǎng)壽路開(kāi)發(fā)單位成都千和物業(yè)有限公司項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于城南桐梓林片區(qū),臨凱賓斯基五星級(jí)酒店?？傉嫉?6畝，總建筑面積28萬(wàn)余平方米，由7棟高屋南北朝向并列布局，其中包括2棟將軍樓，安置軍區(qū)干部[占地拆遷安置]；1棟五星級(jí)酒店和4棟電梯豪宅[28層]。其星級(jí)酒店目前已經(jīng)與法國(guó)鉑爾曼五星級(jí)酒店達(dá)成合作意向。配套設(shè)施家庭供暖系統(tǒng)、回收式新風(fēng)系統(tǒng)、變頻中央空調(diào)系統(tǒng)等，包括鋼木門(mén)、門(mén)鎖等均采用國(guó)外頂級(jí)品牌；配3部德國(guó)進(jìn)口高級(jí)電梯。大堂設(shè)計(jì)10.6米挑高五星級(jí)酒店式大堂，每幢6個(gè)。雙大堂設(shè)計(jì)，負(fù)一層為主大堂，兩側(cè)各配置公共休閑空間；單元首層為入戶次大堂。項(xiàng)目產(chǎn)品信息產(chǎn)品形態(tài)高層電梯一層架空電梯配置三梯兩戶[2部主人梯直接入戶；1部保姆專(zhuān)用梯，通過(guò)工人房單獨(dú)入戶]裝修標(biāo)準(zhǔn)85萬(wàn)級(jí)樣板精裝修[10套]產(chǎn)品面積282—296㎡（標(biāo)準(zhǔn)層平層）；390—445㎡(頂層躍層)戶型結(jié)構(gòu)三室兩廳+工人房，層高3.2米；主臥室配書(shū)房、陽(yáng)臺(tái)、衣帽間每間臥室均配獨(dú)立衛(wèi)生間，保姆房配獨(dú)立衛(wèi)生間；頂層戶型為躍層設(shè)計(jì)，配屋頂私家天際游泳池；雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，主臥室配陽(yáng)臺(tái)，餐廳外接觀景陽(yáng)臺(tái)；雙入戶設(shè)計(jì)，主仆分流，保姆專(zhuān)用電梯，直接從工人房入戶。戶型配比推出104套，282-296㎡100套，占96%；390-445㎡僅4套銷(xiāo)售信息推售房源目前推出一期第7棟共104套房源，面積為282—296㎡。銷(xiāo)售價(jià)格開(kāi)盤(pán)均價(jià)1.6萬(wàn)元，403萬(wàn)/套起。目前售價(jià)1.29-1.5萬(wàn)/㎡，精裝房[85萬(wàn)標(biāo)準(zhǔn)]一口價(jià)1.5萬(wàn)/㎡。一次性付款最大優(yōu)惠10%。銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售不理想，自07年12月開(kāi)盤(pán)以來(lái)共銷(xiāo)售19套項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)優(yōu)勢(shì)：1、位于城南核心區(qū)域，地段優(yōu)勢(shì)明顯；2、“奢侈面積、同質(zhì)居住”，內(nèi)部配套設(shè)施豪華[全進(jìn)口配套]；3、雙大堂、全3室設(shè)計(jì)，增強(qiáng)臥室面積，提高居住舒適性；4、雙五星級(jí)酒店，提高項(xiàng)目高端生活配套檔次。劣勢(shì)：1、產(chǎn)品設(shè)計(jì)比較中庸，除空間尺寸寬大外無(wú)其他突出的亮點(diǎn)；2、定價(jià)偏高，單套住房總價(jià)高。3、開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)知名度不高。紫檀大堂效果圖電梯住宅區(qū)將軍樓五星級(jí)酒店紫檀總平分布圖主人入戶保姆入戶雙入戶，保姆配專(zhuān)用入戶電梯，與主人入戶分開(kāi)可變空間?？筛淖兂衫先朔炕蛘吖残蓍e空間。大客廳，層高3.2米。主臥室配獨(dú)立走入式衣帽間、獨(dú)立書(shū)房和2.4m寬觀景陽(yáng)臺(tái)。餐廳外接觀景陽(yáng)臺(tái)時(shí)代豪庭項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱(chēng)時(shí)代豪庭項(xiàng)目地址錦江區(qū)東大街芷泉街段開(kāi)發(fā)單位龍茂地產(chǎn)（九龍倉(cāng)）項(xiàng)目概況位于一環(huán)路以內(nèi)，北面臨東大街，西面毗鄰府南河，南面臨水井坊保護(hù)遺址。占地106畝，共規(guī)劃12棟高層住宅和酒店、商業(yè)等，兩期開(kāi)發(fā)，一期占地26畝，建筑面積6.7萬(wàn)㎡，由3幢33-38層高層電梯組成，樓幢全部南北朝向，可俯瞰府南河。小區(qū)總戶數(shù)515戶。建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑風(fēng)格，銀灰色立面配套設(shè)施項(xiàng)目規(guī)劃有會(huì)所、星級(jí)酒店、購(gòu)物中心以及高級(jí)寫(xiě)字樓，同時(shí)其底層臨街商鋪規(guī)劃為奢侈品牌商業(yè)街。為項(xiàng)目提供比較完善的商業(yè)和生活配套。項(xiàng)目區(qū)位靠一環(huán)路，臨府南河位于東大街金融圈位于春熙路等核心商業(yè)圈市中心，近地鐵2號(hào)線項(xiàng)目產(chǎn)品信息產(chǎn)品形態(tài)電梯住宅電梯配置2梯5戶裝修標(biāo)準(zhǔn)清水產(chǎn)品面積106-155㎡，平層結(jié)構(gòu)戶型結(jié)構(gòu)戶型比較普通，設(shè)計(jì)方正，層高3.2米，全部為平層設(shè)計(jì)。小面積戶型朝向臨街，大戶型臨中庭景觀，并可觀府河154-155㎡戶型配大型觀景陽(yáng)臺(tái)，并設(shè)獨(dú)立工人房106-116㎡戶型配入戶花園于廚房與客廳之間，減少?gòu)N房影響戶型配比106-116㎡，套二，309套，占60%154-155㎡，套三，206套，占40%銷(xiāo)售信息銷(xiāo)售價(jià)格總價(jià)約106-155萬(wàn)/套，銷(xiāo)售單價(jià)0.8-1.3萬(wàn)/㎡。其中1號(hào)樓均價(jià)1.0萬(wàn)/㎡；2號(hào)樓均價(jià)0.99萬(wàn)/㎡；3號(hào)樓均價(jià)0.92萬(wàn)/㎡。銷(xiāo)售情況項(xiàng)目一期于07年9月開(kāi)盤(pán)，由于地段優(yōu)勢(shì)明顯，投資價(jià)值高，因此銷(xiāo)售情況良好，目前整體銷(xiāo)售率已達(dá)90%以上。營(yíng)銷(xiāo)策略客戶特征項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)1、開(kāi)盤(pán)前密集整版報(bào)紙廣告進(jìn)行宣傳；2、聯(lián)合代理，四家代理公司同時(shí)進(jìn)行分銷(xiāo)。3、定制營(yíng)銷(xiāo)。對(duì)電訊、金融等VIP客戶進(jìn)行短信電子樓書(shū)等促銷(xiāo)。4、一對(duì)一行銷(xiāo)。對(duì)初步接觸有意向的購(gòu)房者，派人上門(mén)進(jìn)行一對(duì)一服務(wù)1、以外地客戶為主，其中包括部分外籍人士；2、客戶主要以30-50歲間的中年人3、目的以投資為主。項(xiàng)目位于市中心核心地段，地段優(yōu)越，投資價(jià)值高。同時(shí)四家代理公司各具優(yōu)勢(shì)，具有良好的客源渠道，為項(xiàng)目提供了較多的外地客源。但項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)比較普通，單從產(chǎn)品本身并無(wú)太大優(yōu)勢(shì)，但地段優(yōu)勢(shì)明顯大于產(chǎn)品不足，因此產(chǎn)品設(shè)計(jì)對(duì)銷(xiāo)售并無(wú)影響一期效果圖一期戶型平面分布：106-116㎡大套二分布在臨街面，3套/層154-155㎡大套三分布在中庭內(nèi)，2套/層113㎡戶型：2室2廳雙衛(wèi)戶型設(shè)計(jì)比較普通設(shè)計(jì)方正，南北朝向入戶花園位于廚房與餐廳間，減少?gòu)N房對(duì)生活空間影響。155㎡戶型3室2廳雙衛(wèi)戶型設(shè)計(jì)普通設(shè)計(jì)方正，南北朝向獨(dú)立工人房設(shè)計(jì)大型觀景陽(yáng)臺(tái)中?！こ悄?號(hào)項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱(chēng)中海城南1號(hào)項(xiàng)目地址高新區(qū)錦城大道199號(hào)開(kāi)發(fā)單位中海興業(yè)成都有限公司項(xiàng)目概況項(xiàng)目總用地1152137㎡，容積率僅2.85，總戶數(shù)約2184戶，由16幢板式結(jié)構(gòu)并列的高層電梯以序列、軸線、對(duì)稱(chēng)方式圍合而成項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，一、二期各由8幢高層電梯組成。一期總戶數(shù)約1069戶。建筑風(fēng)格現(xiàn)代Art-Deco風(fēng)格建筑規(guī)劃產(chǎn)品建筑以大對(duì)稱(chēng)、大尺度、大空間的南北板式行列規(guī)劃，樓間距400米，最大限度的利用了土地資源與自然景觀資源，提升居住的奢適度。園林景觀公園式園林景觀8萬(wàn)平方米中庭公園3000平方米泳池主題花園150米入口景觀大道。項(xiàng)目產(chǎn)品信息產(chǎn)品形態(tài)高層電梯電梯配置2梯2戶和1梯1戶，小戶型2梯4戶裝修標(biāo)準(zhǔn)清水產(chǎn)品面積89-316㎡戶型結(jié)構(gòu)以平層結(jié)構(gòu)為主，316㎡戶型為躍層結(jié)構(gòu)雙入戶設(shè)計(jì)，主人和保姆分流，獨(dú)立工人房，部分有儲(chǔ)藏間設(shè)入戶花園或空中陽(yáng)光花園寬大主臥室配走入式衣帽區(qū)和休閑空間中西式雙餐廚設(shè)計(jì)戶型配比二室二廳,89㎡,460戶,占43%;三室二廳,159㎡,138戶,占13%四室二廳185㎡,276戶,占26%;四室二廳,240㎡,184戶,占17%六室三廳316㎡,11戶,占1%(1梯1戶，全躍層);銷(xiāo)售信息推售房源目前推售一期1、5、6、7四棟，共計(jì)房屋468套，面積為159—240㎡之間的戶型。銷(xiāo)售價(jià)格8000-10000萬(wàn)元/㎡，銷(xiāo)售均價(jià)9000元/㎡銷(xiāo)售情況項(xiàng)目于08-11-29日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天效果明顯，當(dāng)日成交32套，但截止目前為此，銷(xiāo)售并不理想，目前共銷(xiāo)售房源49套，成交主要為185㎡戶型，整體銷(xiāo)售率僅10%左右。項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)1、中海品牌號(hào)召力；2、低密度，容積率低；3、城南新區(qū)核心區(qū)域；4、8萬(wàn)平方米公園式園林景觀；5、400米超大樓間距；6、兩梯兩戶，雙入戶設(shè)計(jì)，人流分區(qū)7、贈(zèng)送超大空中花園，使購(gòu)房者可獲得大面積的開(kāi)放式空間。6#8#1#2#3#4#5#7#二期開(kāi)發(fā)一期由8棟板式結(jié)構(gòu)高層建筑以大對(duì)稱(chēng)、大尺度、大空間南北行列布局。8萬(wàn)㎡中庭園林景觀環(huán)繞在建筑四周。獨(dú)立保姆房獨(dú)立保姆入戶電梯中西式雙廚房中西式雙餐廳空中陽(yáng)光花園雙客廳設(shè)計(jì)靈動(dòng)可變空間豪華主臥室設(shè)計(jì)配獨(dú)立書(shū)房+衣帽間+休閑廳四海逸家項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱(chēng)四海逸家項(xiàng)目地址成都市南三環(huán)一段開(kāi)發(fā)單位香港中渝/國(guó)嘉地產(chǎn)項(xiàng)目概況項(xiàng)目北觀2000畝生態(tài)公園.占地14萬(wàn)㎡,總建面41萬(wàn)㎡,共4280戶。分華府\藍(lán)鉆\御苑\紫廬4期開(kāi)發(fā),共18幢33層高層.目前1期華府組團(tuán)有3棟高層,總戶數(shù)682戶,總建筑面積3.12萬(wàn)㎡.建筑布局組團(tuán)式圍合布局，大部分建筑坐南朝北，間距大,視野開(kāi)闊.2層陽(yáng)光地下車(chē)庫(kù)，人流與車(chē)輛絕對(duì)分離。園林景觀以亞、歐、澳、美等風(fēng)情園林景觀主題形成景觀組團(tuán)并體現(xiàn)坡地、臺(tái)地園林特色。在植物配植上春桃、夏荷、秋杏、冬松進(jìn)行四季搭配。配套建設(shè)鼎級(jí)名流會(huì)所\高檔中西餐廳\茶樓\健身中心\瑜伽館\閱覽室等。4個(gè)景觀游泳池和1個(gè)室內(nèi)恒溫泳池。規(guī)劃有中學(xué)、幼兒園、老人中心等及中心公園項(xiàng)目產(chǎn)品信息產(chǎn)品形態(tài)電梯豪宅電梯配置偶數(shù)層2梯3戶，奇數(shù)層2梯4戶裝修標(biāo)準(zhǔn)清水，交房時(shí)負(fù)責(zé)建閣樓產(chǎn)品面積產(chǎn)權(quán)面積：88-131㎡使用面積：199-245㎡戶型結(jié)構(gòu)采用典式結(jié)構(gòu)布局和“可變”設(shè)計(jì)，可從“一居室”靈活改造成“三居室”。超大挑高6米露臺(tái)，局部改造成標(biāo)準(zhǔn)兩層，擴(kuò)大實(shí)際得房面積。戶型資料產(chǎn)權(quán)面積擴(kuò)展面積實(shí)得面積88.09129.31217.4087.56115.94203.5087.51127.89215.4088.04123.36211.4096.88103.02199.9096.30126.90223.20130.60114.90245.50銷(xiāo)售信息推售房源一期于08年9月6日起先后推出華府組團(tuán)1、2號(hào)樓共420套房源，其中1號(hào)樓共推出194套房源；2號(hào)樓共推出226套房源銷(xiāo)售價(jià)格總價(jià)93萬(wàn)元—150萬(wàn)元/套，平均銷(xiāo)售總價(jià)約在115萬(wàn)元/套左右。產(chǎn)權(quán)面積銷(xiāo)售均價(jià)12000元/㎡，按實(shí)際擴(kuò)展后面積計(jì)算銷(xiāo)售均價(jià)5500元/㎡左右，前期購(gòu)房客戶贈(zèng)送全產(chǎn)權(quán)車(chē)位。銷(xiāo)售情況1號(hào)樓共銷(xiāo)售68套，占1號(hào)樓套數(shù)的35%。2號(hào)樓目前尚未有房源銷(xiāo)售。綜合銷(xiāo)售率16%。3號(hào)樓尚未推出。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)產(chǎn)品上：低密度規(guī)劃，提高居住視野寬度?？勺兛臻g設(shè)計(jì)，使戶型空間使用率提高100%以上。營(yíng)銷(xiāo)上：項(xiàng)目推廣力度較大，先后在成都商報(bào)、華西都市報(bào)、重慶晚報(bào)、居周刊等媒體發(fā)布媒體廣告25版次，幾乎達(dá)到每周一次。同時(shí)借勢(shì)如專(zhuān)家訪談、獎(jiǎng)勵(lì)奧運(yùn)冠軍、油畫(huà)展等活動(dòng)，不斷引發(fā)市場(chǎng)熱點(diǎn)，提高市場(chǎng)知名度。

銷(xiāo)售上：由于其戶型雖使用面積達(dá)到200-250㎡，但實(shí)際合同產(chǎn)權(quán)登記面積僅85-130㎡，按使用面積單價(jià)折算，實(shí)際產(chǎn)權(quán)面積購(gòu)買(mǎi)單價(jià)達(dá)到12000元/㎡左右，單價(jià)相對(duì)較高，因此銷(xiāo)售并不理想。四海逸家總平及配套效果圖規(guī)劃原戶型二室二廳88.09㎡6米挑高露臺(tái)不計(jì)產(chǎn)權(quán)面積改造后戶型增為兩層將挑高露臺(tái)部分改造成為兩層，使戶型由原“二室二廳+大露臺(tái)”改變?yōu)椤叭叶d+入戶花園”戶型。改變前：產(chǎn)權(quán)面積88.09㎡使用面積138.0㎡改變后：產(chǎn)權(quán)面積88.09㎡使用面積217.4㎡增加使用面積：79.4㎡使用率達(dá)到158%龍湖.世紀(jì)景峰項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱(chēng)龍湖世紀(jì)景峰項(xiàng)目地址天府大道世紀(jì)城內(nèi)開(kāi)發(fā)單位龍湖錦華置業(yè)有限公司項(xiàng)目概況緊鄰地鐵1號(hào)線,北臨1200畝城市公園,東接錦江和天鵝湖公園?？傄?guī)模約58萬(wàn)平方米,由10余棟42-47層約150米超高層建筑沿錦江南北排開(kāi)。計(jì)劃分期開(kāi)發(fā)，一期計(jì)劃開(kāi)發(fā)兩幢45層高層電梯，總戶數(shù)344戶，地下車(chē)位604個(gè)。建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格建筑規(guī)劃項(xiàng)目采用流體建筑，超大波浪型建筑外立面，同時(shí)大量采用玻璃元素，增強(qiáng)建筑現(xiàn)代感。園林景觀依托外部自然景觀，種植6000余株名貴銀杏，以種類(lèi)鮮花、綠植進(jìn)行點(diǎn)綴，同時(shí)將景觀基底抬高，形成串聯(lián)高層建筑的面積達(dá)2萬(wàn)平米的臺(tái)地景觀帶。項(xiàng)目特點(diǎn)a、河景等景觀資源豐富。b、豪華配置。五星級(jí)精裝入戶大堂，私家入戶電梯前廳。c、景觀面抬高，形成臺(tái)地花園d、流體建筑,大量采用玻璃元素，增強(qiáng)建筑現(xiàn)代感項(xiàng)目產(chǎn)品信息產(chǎn)品形態(tài)45層高層電梯配置3梯2戶（1雙開(kāi)電梯，2單開(kāi)電梯）裝修標(biāo)準(zhǔn)清水產(chǎn)品面積280-650㎡戶型結(jié)構(gòu)戶型設(shè)計(jì)打造景觀電梯豪宅戶型。戶型結(jié)構(gòu)有平層、躍層等豪華結(jié)構(gòu)，采用三梯兩戶設(shè)計(jì)，面積為280㎡平層、380㎡平層、480㎡躍、580㎡躍層等，設(shè)計(jì)超大空中私家花園和超大電梯前室，贈(zèng)送100㎡-300㎡空中花園庭院，底躍住戶帶私家入戶花園和40㎡私家泳池。每種戶型均設(shè)計(jì)了雙入戶通道，保姆通過(guò)專(zhuān)用電梯直接進(jìn)入工人房和廚房。戶型配比280㎡平層，164套，占48%380㎡平層，164套，占48%。480㎡底躍，8套，占2%580㎡頂躍層，4套，占1%；650㎡頂躍層，4套，占1%銷(xiāo)售信息推售房源計(jì)劃先期推出1、2兩幢共344套房源。銷(xiāo)售價(jià)格尚未定價(jià)，預(yù)計(jì)8500-12000元/㎡間，公布均價(jià)11000元/㎡。銷(xiāo)售情況前期誠(chéng)意金收取效果不理想，開(kāi)盤(pán)時(shí)間不斷后延，具體推出時(shí)間仍未確定，前期預(yù)定房源2套。營(yíng)銷(xiāo)工作已基本停止，估計(jì)將更改規(guī)劃推出。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)優(yōu)勢(shì)：1、景觀豐富；2、五星級(jí)精裝入戶大堂、私家入戶電梯前廳3、3梯2戶配套，雙入戶設(shè)計(jì)，私密性好；4、贈(zèng)送100—300㎡超大空中私家花園5、交通便利，配套較完善。劣勢(shì)：1、項(xiàng)目地價(jià)高，開(kāi)發(fā)成本大2、設(shè)計(jì)戶型面積均在280㎡以上，預(yù)期銷(xiāo)售總價(jià)高，使得市場(chǎng)接受度?。?、開(kāi)盤(pán)時(shí)間不斷推遲，市場(chǎng)負(fù)面影響較大。

底躍戶型，位于-1F—1F，超大私家入戶花園和40㎡私家泳池。建筑面積約480㎡私家花園下沉式私家游泳池平層：2—43層，建筑面積380㎡，贈(zèng)送花園約150㎡躍層：44—45層，建筑面積580㎡，贈(zèng)送花園約300㎡平層：2—43層，建筑面積280㎡，贈(zèng)送花園約100㎡躍層：44—45層，建筑面積480㎡，贈(zèng)送花園約250㎡新鴻基悅城項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱(chēng)新鴻基悅城項(xiàng)目地址天府大道南端以東開(kāi)發(fā)單位成都忠捷置業(yè)（新鴻基成員）項(xiàng)目概況緊鄰海洋公園和地鐵1號(hào)線終點(diǎn)站?？傉嫉丶s245畝，總建筑面積約73萬(wàn)平米，可售面積61萬(wàn)平米，共4000余戶。由20余棟高層構(gòu)成，從南到北分三期開(kāi)發(fā)，目前開(kāi)發(fā)1期，由10棟26-32高層電梯組成，總建筑面積約18.6萬(wàn)平米，共1217戶。建筑規(guī)劃項(xiàng)目力求成為成都高層住宅的新的地標(biāo)性建筑。整個(gè)小區(qū)由20多幢高層呈“雙U”型布局，使每幢建筑都能保證良好的景觀、日照和通風(fēng)效果。園林景觀景觀設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約手法，運(yùn)用仿真園藝?yán)砟睿运w為杻，結(jié)合親水平臺(tái)和各式景觀，營(yíng)造海洋主題的大型水景社區(qū)。小區(qū)規(guī)劃有水岸碼頭、海灣劇場(chǎng)、竹林公園等七大主題景觀，使小區(qū)景觀具有很強(qiáng)的休閑性和觀賞性。配套建設(shè)3000多平米豪華會(huì)所，包括室內(nèi)恒溫泳池、室外泳池、籃球場(chǎng)、桌球房、健身房等設(shè)施。項(xiàng)目產(chǎn)品信息產(chǎn)品形態(tài)高層電梯電梯配置二梯二戶和二梯四戶裝修標(biāo)準(zhǔn)清水產(chǎn)品面積平層：90-192㎡底層躍層：252㎡Penthouse347㎡頂層摩天大宅387㎡戶型結(jié)構(gòu)項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)方正，具有良好的通風(fēng)采光性和視覺(jué)景觀舒適性。雙入戶設(shè)計(jì)；前室可改造為工人房，與主人區(qū)隔離；入戶花園配獨(dú)立大花池；寬大客廳設(shè)計(jì)，豪華主臥配大觀景陽(yáng)臺(tái)底躍戶型帶采光天井挑高5.5米的雙層地下室，每層面積260平方米，并有三面環(huán)繞的特大私家花園。頂層摩天大宅贈(zèng)送100余㎡屋頂露臺(tái)，可修建空中游泳池戶型配比一期主力戶型為90-192㎡。頂層摩天大宅僅10套，底層躍層也僅20套。銷(xiāo)售信息推售房源4月19日一批次開(kāi)盤(pán)。推出3號(hào)樓B、C戶型和8號(hào)樓D、C戶型共四種，共推出117套。其中3號(hào)樓推出南側(cè)2戶；8號(hào)樓推出南側(cè)單元。此批次推出戶源面積為137㎡、142㎡、192㎡以及底躍252㎡等。銷(xiāo)售價(jià)格臨路4290-5190元/㎡，臨中庭4480-5290元/㎡，均價(jià)4800元/㎡底層產(chǎn)權(quán)面積價(jià)1.50萬(wàn)元/㎡，送520㎡地下層，折合單價(jià)5000元/㎡。銷(xiāo)售情況開(kāi)盤(pán)當(dāng)日來(lái)現(xiàn)場(chǎng)簽到選房人數(shù)約90余組，采取封閉式選房。當(dāng)日成交不理想，截止目前為此尚未有客戶簽定購(gòu)房合同。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)現(xiàn)代科技銷(xiāo)售技術(shù)的采用，充分體現(xiàn)了新鴻基品牌實(shí)力，給購(gòu)買(mǎi)者對(duì)項(xiàng)目更直觀認(rèn)知豪華樣板間展示，分春、夏、秋、科四季主題，充分體現(xiàn)了其戶型優(yōu)勢(shì)。價(jià)格低開(kāi)，5000元左右開(kāi)盤(pán)價(jià)，與豪宅配套形成高性價(jià)比，開(kāi)盤(pán)選房客戶約90組。海洋公園是營(yíng)銷(xiāo)的賣(mài)點(diǎn)，但公園開(kāi)放計(jì)劃推遲也影響了投資購(gòu)買(mǎi)者對(duì)項(xiàng)目介入的信心。137.84㎡142.21㎡192.56㎡141.83㎡南湖國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱(chēng)南湖國(guó)際社區(qū)[2期]項(xiàng)目地址人民南路延線南湖度假區(qū)開(kāi)發(fā)單位成都森宇實(shí)業(yè)集團(tuán)項(xiàng)目概況位于人民南路延線南湖度假區(qū)府河、江安河交匯于此。6000畝度假風(fēng)景區(qū)內(nèi)有游樂(lè)園區(qū)、1000畝水景、16.8公里水岸和200畝生態(tài)景區(qū)。項(xiàng)目總建面150萬(wàn)㎡，分三期開(kāi)發(fā)，1期總建面26.72萬(wàn)㎡；2期“御湖”由8棟34層高層組成，總建筑面積13.74萬(wàn)㎡共2000余戶。建筑規(guī)劃引進(jìn)國(guó)際規(guī)劃理念，打造現(xiàn)代art-deco風(fēng)格建筑，建筑在景區(qū)中顯得高聳、挺拔，外立面高雅、時(shí)尚。采用圍合組團(tuán)規(guī)劃，使建筑間樓間距更開(kāi)闊。園林景觀大量采用大理石、花崗石等石材以及銀杏、楠木、香樟等名貴植物造景，形成了純美的歐陸景觀風(fēng)格景觀。小區(qū)內(nèi)水池、廊柱、噴泉、高檔植物的精致規(guī)劃，與小區(qū)外部的風(fēng)景區(qū)風(fēng)格有機(jī)的協(xié)調(diào)起來(lái)。配套建設(shè)主題樂(lè)園、歐洲商業(yè)街、五星級(jí)酒店、運(yùn)動(dòng)中心、大型超市項(xiàng)目產(chǎn)品信息產(chǎn)品形態(tài)高層電梯電梯配置三梯六戶裝修標(biāo)準(zhǔn)清水產(chǎn)品面積56—279㎡戶型結(jié)構(gòu)直接臨湖戶型為躍層，面積較大；不臨湖為平層，面積較小。戶型設(shè)計(jì)方正，錯(cuò)式陽(yáng)臺(tái)布局（奇偶層陽(yáng)臺(tái)錯(cuò)開(kāi)），景觀效果好。戶均設(shè)計(jì)超大觀景大陽(yáng)臺(tái)，增加使用空間15-90㎡，使用率達(dá)120%左右三梯六戶，蝶形布局，保證了每戶住宅的采光性和景觀均好性。大客廳設(shè)計(jì)，提高居家活動(dòng)娛樂(lè)空間戶型配比100㎡以內(nèi)，782套，占39%；101-120㎡，204套，占10%；131-150㎡，204套，占10%；151-180㎡，714套，占36%；181㎡以上，102套，占5%[為279㎡戶型，躍層，臨湖]；銷(xiāo)售信息銷(xiāo)售價(jià)格不臨湖價(jià)格4700—5500元/平方米，均價(jià)5000元/㎡左右；臨湖戶型價(jià)格在6500—7200元/平方米之間。銷(xiāo)售情況開(kāi)盤(pán)當(dāng)天到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)選房客戶約在110組左右，從選房進(jìn)度上分析，當(dāng)天銷(xiāo)售情況并不理想，成交住宅約30套左右。成交戶型主要以84-116㎡之間的戶型。而由于不臨湖的6號(hào)樓中135-156㎡的戶型銷(xiāo)售也較好，但成交價(jià)格較低，6號(hào)樓成交均價(jià)僅3942元/㎡。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)南湖公園的先期打造，以度假風(fēng)景區(qū)為帶動(dòng)，充分利用已呈現(xiàn)的公園景觀，特別是廣闊的湖景，拉動(dòng)了項(xiàng)目區(qū)域的人氣，提高了項(xiàng)目的購(gòu)房者認(rèn)同度；大部分建筑均臨河而建，大大提高了建筑的景觀效果，提升了住宅的居住價(jià)值和銷(xiāo)售價(jià)值。同時(shí)規(guī)劃上采用大樓間距規(guī)劃布局，提供了每戶住宅的景觀和視野均好性。二期規(guī)劃以大戶型為主，總價(jià)高，銷(xiāo)售不理想，說(shuō)明購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目的豪宅定位認(rèn)同度不高，目前成交的135-156㎡大戶型成交均價(jià)僅3942元/㎡，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期價(jià)格。16927915714317913511695845671河畔新世界項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱(chēng)河畔新世界項(xiàng)目地址天府大道南延線末端廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)單位新世界中國(guó)地產(chǎn)項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于天府大道南延線末端，東臨麓山大道，西側(cè)毗鄰府河。總占地面積1650畝，規(guī)劃總建筑面積約為300萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投資金額在100億元以上。首期開(kāi)發(fā)面積約280畝，包括27棟三層高雙拼別墅；8棟18層高中層電梯住宅；15棟33層高高層電梯住宅等總戶數(shù)約3500戶。建筑規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃由香港著名設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)。擁有3000米超長(zhǎng)河岸線。府河蜿蜒而過(guò)，吻合了中國(guó)古代建筑風(fēng)水學(xué)“河水之彎曲乃龍氣之聚會(huì)也”一說(shuō)。其別墅全部臨河而建，高層其后基本呈一字排列。園林設(shè)計(jì)融合了項(xiàng)目獨(dú)有的地理環(huán)境，將優(yōu)美河畔的自然生態(tài)景觀與現(xiàn)代化建筑緊密結(jié)合，創(chuàng)造了一座高檔的濱水小城。配套建設(shè)規(guī)劃了幼兒園、會(huì)所、康體設(shè)施及約20萬(wàn)平方米的商業(yè)配套（包括購(gòu)物中心、休閑娛樂(lè)中心、特色餐飲區(qū)、電影院等）。項(xiàng)目產(chǎn)品信息產(chǎn)品形態(tài)雙拼別墅+高層電梯配置電梯：2梯3戶裝修標(biāo)準(zhǔn)清水產(chǎn)品面積別墅296-365㎡電梯143-245㎡戶型結(jié)構(gòu)別墅：雙拼別墅，地上三層，地下層停車(chē)場(chǎng)層層退臺(tái)式在露臺(tái)，地上側(cè)花園和前庭花園電梯：戶戶均設(shè)大入戶花園和大觀景陽(yáng)臺(tái)，部分戶型設(shè)雙景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)獨(dú)立工人房和多功能房平層結(jié)構(gòu)，錯(cuò)式陽(yáng)臺(tái)布局戶型配比已推出的電梯面積從143-245㎡之間，二期配有110-140的中戶型。140-160㎡，占25%161-180㎡，占8%181-200㎡，占50%201-250㎡，占17%雙拼別墅共54套，其中296㎡的26套，346-365㎡的28套。銷(xiāo)售信息銷(xiāo)售價(jià)格電梯銷(xiāo)售均價(jià)5400元/㎡。目前促銷(xiāo)力度較大，最大優(yōu)惠可達(dá)19%雙拼別墅銷(xiāo)售均價(jià)16000元/㎡。銷(xiāo)售情況項(xiàng)目自08年4月27日開(kāi)盤(pán)以來(lái)，銷(xiāo)售情況整體不好，目前已銷(xiāo)售備案電梯住宅22套，銷(xiāo)售率僅不足10%，成交均價(jià)5400元/㎡左右；雙拼別墅銷(xiāo)售1套，成交價(jià)1.68萬(wàn)/㎡。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目產(chǎn)品定位市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)品個(gè)性不突出，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不足。項(xiàng)目地理位置較偏，周邊現(xiàn)有環(huán)境不成熟，是項(xiàng)目不受觀注的原因之一。項(xiàng)目的市場(chǎng)位置較尷尬，處于蔚藍(lán)卡地亞、麓山國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目對(duì)其別墅客群的競(jìng)爭(zhēng)；而南湖國(guó)際社區(qū)、悅城等項(xiàng)目又對(duì)其高層電梯客群有了強(qiáng)有力的吸引。在項(xiàng)目本身產(chǎn)品個(gè)性不突出的定位下，項(xiàng)目銷(xiāo)售存在較大的難度。華潤(rùn)鳳凰城項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱(chēng)華潤(rùn)鳳凰城項(xiàng)目地址高新南區(qū)大源組團(tuán)花蔭村開(kāi)發(fā)單位華潤(rùn)置地（成都）實(shí)業(yè)公司項(xiàng)目概況總用地面積為356畝，凈用地面積為236畝。項(xiàng)目地上建筑面積約70萬(wàn)平方米。分三期開(kāi)發(fā)，一期總占地面積86372.34平米，總建筑面積394255.15平米，由8幢27層高層電梯組成，總戶數(shù)2498戶。二期總建筑面積約30萬(wàn)平米，目前土建開(kāi)工。建筑規(guī)劃按4.5的容積率規(guī)劃，建筑L型一字型排列，采用錯(cuò)式陽(yáng)臺(tái)布局，保證了良好采光、通風(fēng)。200米樓間距，視野得到擴(kuò)張。底層6米架空，提供半室外活動(dòng)場(chǎng)地。單元入戶6米挑高大堂，每層電梯口設(shè)計(jì)景觀休息區(qū)。園林景觀小區(qū)園林采用中式風(fēng)格，通過(guò)建筑的有機(jī)圍合，形成了1.4萬(wàn)平方米的三大景觀中庭，中間以緩坡、木棧橋、木平臺(tái)、花蔭溪溝等進(jìn)行聯(lián)接，增強(qiáng)小區(qū)景觀的多變性和參與性。配套建設(shè)小區(qū)配套2800㎡會(huì)所、室內(nèi)游泳池等設(shè)施，小區(qū)采用指紋識(shí)別系統(tǒng)、對(duì)講安防系統(tǒng)、全天侯監(jiān)控系統(tǒng)等安保設(shè)施。項(xiàng)目產(chǎn)品信息產(chǎn)品形態(tài)27層高層電梯配置2梯4戶裝修標(biāo)準(zhǔn)清水產(chǎn)品面積70--173㎡戶型結(jié)構(gòu)客廳開(kāi)間4.5-4.8m，入戶花園與大觀景陽(yáng)臺(tái)結(jié)合。戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，全部為平層結(jié)構(gòu)。均為雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，部分戶型配儲(chǔ)藏間140㎡大戶型全部臨濕地公園，位置好戶型配比銷(xiāo)售信息銷(xiāo)售價(jià)格5072—7000元/㎡，銷(xiāo)售均價(jià)6000元/㎡左右。銷(xiāo)售情況項(xiàng)目自07年9月1日開(kāi)盤(pán)推出以來(lái)，累計(jì)銷(xiāo)售60%左右。其中主要以其小戶型為主，140㎡以內(nèi)的戶型銷(xiāo)售迅速，銷(xiāo)售情況良好。其140㎡以上戶型主要集中在位置較好的6、7、8棟，共162套，銷(xiāo)售情況不好，已推出的6、7棟共104套大戶型僅銷(xiāo)售34套，銷(xiāo)售率33%左右。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)優(yōu)勢(shì)：1、工人房與生活區(qū)分離，提高私密性；2、大樓間距、內(nèi)部三大中庭景觀、外部濕地公園和天堂島海洋樂(lè)園等規(guī)劃配套大大提高了競(jìng)爭(zhēng)力，提升居住價(jià)值；3、華潤(rùn)品牌實(shí)力、建筑用材展示等有力地提高消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同和介入信心。不足：1、戶型設(shè)計(jì)無(wú)亮點(diǎn)，戶型競(jìng)爭(zhēng)力不足；2、周邊生活配套尚未完善，對(duì)目前銷(xiāo)售造成一定的影響。3、大戶型+中小戶型配置，且大戶型與中小戶型之間無(wú)界限居住，使居住者階層顯得比較雜亂，這在一定程度了影響了高端消費(fèi)者對(duì)大戶型住宅的介入。120㎡以內(nèi)162套8%121－140㎡1296套65%141－150㎡378套19%162—173㎡162套8%162-173㎡戶型分布位置華潤(rùn)翡翠城4-依云府項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱(chēng)華潤(rùn)翡翠城4-依云府

項(xiàng)目地址二環(huán)路外側(cè)華潤(rùn)路1號(hào)開(kāi)發(fā)單位華潤(rùn)置地成都有限公司項(xiàng)目概況依云府為華潤(rùn)翡翠城規(guī)模大盤(pán)中的第四期開(kāi)發(fā)組團(tuán)。項(xiàng)目總占地面積7.56萬(wàn)平方米，總建筑面積41.47萬(wàn)平方米，其中住宅總建筑面積32.7萬(wàn)平方米，商業(yè)1.47萬(wàn)平方米，住宅戶數(shù)約3252戶。建筑規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃由13幢30-31層高層圍合形成三個(gè)組團(tuán)、四大景觀主題將建筑局部?jī)蓪蛹芸赵鰪?qiáng)小區(qū)活動(dòng)空間。規(guī)劃將大戶型電梯住宅全部規(guī)劃在臨沙河并列布局。配套設(shè)施大小會(huì)所以及建筑架空層泛會(huì)所5423㎡市政公園無(wú)邊游泳池和兒童泳池五星級(jí)小區(qū)入口大堂項(xiàng)目效果項(xiàng)目產(chǎn)品信息產(chǎn)品形態(tài)30-31F高層電梯配置臨河2梯3戶小區(qū)內(nèi)2梯4戶裝修標(biāo)準(zhǔn)清水產(chǎn)品面積51--316㎡戶型結(jié)構(gòu)以平層結(jié)構(gòu)為主，臨河316㎡戶型為躍層結(jié)構(gòu)改良錯(cuò)動(dòng)式入戶花園；大戶型均設(shè)雙入戶花園、雙陽(yáng)臺(tái)，躍層配大露臺(tái)雙入戶設(shè)計(jì)，獨(dú)立工人房，多功能陽(yáng)光房移植南向飄窗，戶型更富陽(yáng)光生命力戶型配比以140㎡以內(nèi)中小戶型為主力戶型，集中在50-100㎡之間。大戶型配比較少，主要臨沙河。140㎡以上戶型約400套，約占總戶數(shù)的12%，主要為147-316㎡戶型。銷(xiāo)售信息銷(xiāo)售價(jià)格中小戶型均價(jià)6800元/㎡左右。臨河大戶型銷(xiāo)售均價(jià)8500元/㎡左右銷(xiāo)售情況依托其前期組團(tuán)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的市場(chǎng)影響和已經(jīng)投入使用的公園景觀，同時(shí)位于二環(huán)路附近，地理位置好，項(xiàng)目四期組團(tuán)銷(xiāo)售情況良好，整體銷(xiāo)售率已達(dá)70%左右。但主要以其80--147㎡之間的中小戶型銷(xiāo)售較快；但其臨河187-316㎡大戶型住宅銷(xiāo)售緩慢，僅銷(xiāo)售約70套，占大戶型供應(yīng)套數(shù)的23%左右。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)

1、項(xiàng)目位于二環(huán)路側(cè)，地段優(yōu)勢(shì)明顯；2、已經(jīng)呈現(xiàn)的東湖公園及投入使用的生活配套，項(xiàng)目居住價(jià)值得到充分完善；3、中小戶型的大比重配置，低總價(jià)提高了項(xiàng)目銷(xiāo)售速度，緩解資金壓力；4、良好的社區(qū)環(huán)境和成熟的配套、直臨沙河河景景觀有力促進(jìn)了大戶型產(chǎn)品銷(xiāo)售；5、堪比郊區(qū)別墅價(jià)格的大戶型，因高總價(jià)，在一定程度上使銷(xiāo)售進(jìn)度放緩。時(shí)代-晶科名苑項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱(chēng)時(shí)代-晶科名苑項(xiàng)目地址高新區(qū)府城大道中段188號(hào)開(kāi)發(fā)單位九龍倉(cāng)集團(tuán)（龍潤(rùn)房地產(chǎn)）項(xiàng)目概況項(xiàng)目南靠繁雄大道西段、西臨益州大道北段、北靠天益南巷、東臨天暉路。項(xiàng)目總用地約123畝8.2萬(wàn)㎡，總建筑面積約53萬(wàn)㎡，總戶數(shù)約2200戶，由25幢20層高層電梯組成。項(xiàng)目一期推出3、4、5、6、7等4幢約6萬(wàn)平方米，共計(jì)480戶。建筑風(fēng)格簡(jiǎn)潔現(xiàn)代風(fēng)格園林景觀在園林設(shè)計(jì)上采用了園中園的規(guī)劃設(shè)計(jì)，使小區(qū)綠化率大大提高，小區(qū)綠化面積達(dá)10000余平方米。同時(shí)，在小區(qū)景觀建設(shè)上，將小區(qū)園林與戶外游泳池、水景瀑布等景觀有機(jī)結(jié)合起來(lái)，使小區(qū)景觀顯得更加多樣化、生動(dòng)化和情趣化。配套建設(shè)全部一戶一表4.5m挑高入戶大堂小區(qū)三大豪華休閑會(huì)所游泳池、健身房、乒乓球室等臨街商業(yè)街項(xiàng)目產(chǎn)品信息產(chǎn)品形態(tài)20層高層電梯配置2梯6戶裝修標(biāo)準(zhǔn)清水產(chǎn)品面積104--301㎡戶型結(jié)構(gòu)戶型全部采用兩梯六戶蝶式結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)入戶花園與大面積觀景陽(yáng)臺(tái)相結(jié)合。以平層結(jié)構(gòu)為主，底層設(shè)地躍戶型（向下躍地下層）部分戶型配儲(chǔ)藏間，工人房與主人生活區(qū)獨(dú)立戶型配比每層樓戶型配比均相同，2個(gè)三房，4個(gè)兩房。具體配比為：105-114㎡，二室戶型，占48%136-144㎡，三室戶型，占32%199-201㎡，躍層戶型，占15%208-301㎡，地躍戶型，占5%銷(xiāo)售信息銷(xiāo)售價(jià)格5200-8800元/㎡，銷(xiāo)售均價(jià)6000元/㎡左右。底躍6200元/㎡，首付僅10萬(wàn)余元起。銷(xiāo)售情況由于項(xiàng)目年初做讓利15%特價(jià)促銷(xiāo)和“老帶新”促銷(xiāo)，項(xiàng)目整體銷(xiāo)售情況較好，目前一期整體銷(xiāo)售約300套左右，銷(xiāo)售率達(dá)70%。但從銷(xiāo)售房源上看，暢銷(xiāo)主要為其144㎡以內(nèi)的中小戶型。目前199㎡及以上的躍層式大面積戶型尚未實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)上中規(guī)中矩，無(wú)太大的創(chuàng)新。但其以105—144㎡戶型為主力配置大大迎合了市場(chǎng)中剛性需求和改善型需求；全部一戶一表，三大豪華會(huì)所等配置，提高項(xiàng)目的居住價(jià)值。九龍倉(cāng)延續(xù)其時(shí)代豪庭聯(lián)合代理營(yíng)銷(xiāo)模式，并在年初實(shí)行讓利15%優(yōu)惠促銷(xiāo)以及“老客戶帶新客戶優(yōu)惠”等促銷(xiāo)，擴(kuò)大了客源渠道，促進(jìn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售。整合細(xì)分更上層樓

腦靈通整合營(yíng)銷(xiāo)推廣策略單擊此處添加副標(biāo)題內(nèi)容內(nèi)容提要合作伙伴介紹方案評(píng)估系統(tǒng)及合作建議0102市場(chǎng)分析單擊此處添加文本具體內(nèi)容03半年工作總結(jié)單擊此處添加文本具體內(nèi)容04推廣策略及活動(dòng)方案單擊此處添加文本具體內(nèi)容05媒介策略單擊此處添加文本具體內(nèi)容06媒介排期單擊此處添加文本具體內(nèi)容重慶開(kāi)易廣告有限公司重慶開(kāi)易廣告有限公司是致力于品牌整合傳播的綜合型廣告公司。公司以影視廣告為基礎(chǔ)，以整合行銷(xiāo)為理念，不斷融匯行業(yè)智慧，巧妙貫通地方思維。從產(chǎn)品上市到終端支持，從媒體執(zhí)行到品牌管理，以專(zhuān)業(yè)、專(zhuān)心的職業(yè)操守，360度無(wú)縫服務(wù)于眾多國(guó)內(nèi)知名企業(yè)。開(kāi)易廣告憑借其獨(dú)占重慶影視媒體市場(chǎng)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)、強(qiáng)大完善的行銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)、專(zhuān)業(yè)科學(xué)的行銷(xiāo)、推廣理念，成為西南地區(qū)最優(yōu)秀的廣告公司之一,5年來(lái)，成功協(xié)助十余個(gè)品牌傲立西南市場(chǎng).現(xiàn)已與和平藥房簽定了品牌整合傳播代理合同，并全面設(shè)計(jì)其終端VIS.重慶恒宇保健用品有限公司簡(jiǎn)介重慶恒宇保健用品有限公司系重慶開(kāi)易廣告有限公司的全資子公司，注冊(cè)資本100萬(wàn)元。公司擁有:完善的醫(yī)藥銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)和售后服務(wù)體系；精干、優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)化營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍和促銷(xiāo)隊(duì)伍；合理的、切實(shí)可行的現(xiàn)代醫(yī)藥營(yíng)銷(xiāo)推廣模式；優(yōu)秀的現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)制度及人力資源管理體系。公司一直致力于重慶市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，同時(shí)帶動(dòng)周邊地區(qū),輻射西南市場(chǎng)。腦靈通全面代理專(zhuān)業(yè)推廣恒宇保健品有限公司產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)渠道建設(shè)終端推廣促銷(xiāo)管理開(kāi)易廣告有限公司市場(chǎng)分析研究品牌推廣策劃廣告創(chuàng)意制作強(qiáng)勢(shì)媒介傳播強(qiáng)勢(shì)終端運(yùn)作渠道終端其它細(xì)分市場(chǎng)消費(fèi)者一站式解決問(wèn)題保姆式服務(wù)品牌市場(chǎng)調(diào)研：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題專(zhuān)業(yè)整合傳播能力消費(fèi)者良好的OTC運(yùn)作平臺(tái)及豐富保健品市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)強(qiáng)大媒介運(yùn)作能力營(yíng)銷(xiāo)整合深度傳播面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，我們的方向洞悉市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)看清自己，剖析對(duì)手提煉一個(gè)拉動(dòng)性的銷(xiāo)售主張老產(chǎn)品，新市場(chǎng)，更有針對(duì)性的推廣策略知彼知己百戰(zhàn)不殆

精準(zhǔn)的市場(chǎng)分析重慶市場(chǎng)格局2001年市場(chǎng)銷(xiāo)量排名:一.生命一號(hào)二.三勒漿三.腦靈通四.歐得活腦素五.腦輕松六.枕中健腦液（以上數(shù)據(jù)均采自重慶醫(yī)藥公司結(jié)算數(shù)據(jù)庫(kù)及重慶開(kāi)易廣告市調(diào)部）重慶市場(chǎng)格局2001年市場(chǎng)銷(xiāo)量排名:一.生命一號(hào)二.三勒漿三.腦靈通四.歐得活腦素五.腦輕松六.枕中健腦液（以上數(shù)據(jù)均采自重慶醫(yī)藥公司結(jié)算數(shù)據(jù)庫(kù)及重慶開(kāi)易廣告市調(diào)部）重慶健腦補(bǔ)腦產(chǎn)品

市場(chǎng)特點(diǎn)概述A重點(diǎn)市場(chǎng)集中全國(guó)主要健腦補(bǔ)腦保健品，是該類(lèi)廠家爭(zhēng)奪的重點(diǎn)市場(chǎng)之一B外地產(chǎn)品占主角外地品牌占市場(chǎng)份額84%以上，本地“枕中健腦液”占有一定的市場(chǎng)份額C成熟期市場(chǎng)，兩極分化明顯各類(lèi)健腦補(bǔ)腦產(chǎn)品的生命周期有明顯的區(qū)別，既有“曇花一現(xiàn)”的“科曼欣比蓋次”，也有“青春長(zhǎng)在”的“三勒漿”等D淡旺季明顯明顯的淡旺季區(qū)分，以中國(guó)傳統(tǒng)的考試3-6月為重點(diǎn)月份E主要推廣手段——電視，公關(guān)推廣及SP在營(yíng)銷(xiāo)整合運(yùn)作中，電視媒體占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的地位，其次為公關(guān)營(yíng)銷(xiāo)，而對(duì)報(bào)紙媒體為此類(lèi)產(chǎn)品的弱勢(shì)媒體2002年市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)A市場(chǎng)總量縮?。号c去年同期比較，總體市場(chǎng)容量減小，需求呈下滑趨勢(shì)；B市場(chǎng)集中度繼續(xù)增強(qiáng)：市場(chǎng)集中度繼續(xù)增強(qiáng)，主打產(chǎn)品以老品牌為主；C終端競(jìng)爭(zhēng)趨強(qiáng)：商家在市場(chǎng)爭(zhēng)奪中，均加強(qiáng)了在銷(xiāo)售終端包裝的投入比重；D周邊市場(chǎng)開(kāi)始成熟：市區(qū)與邊沿城區(qū)的銷(xiāo)售差距縮小，周邊地區(qū)的銷(xiāo)售呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)；E產(chǎn)品挖潛：部分主打產(chǎn)品有意擴(kuò)大產(chǎn)品外延，擴(kuò)大了目標(biāo)消費(fèi)人群，以期延長(zhǎng)產(chǎn)品的生命周期。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析生命一號(hào)：銷(xiāo)售：成熟產(chǎn)品無(wú)明顯淡旺季，指名購(gòu)買(mǎi)率高，銷(xiāo)量最高。核心賣(mài)點(diǎn)：促進(jìn)骨骼生長(zhǎng)，提高記憶力。渠道：網(wǎng)絡(luò)健全。終端基本無(wú)投入。公關(guān)推廣：依靠央視和地方媒體強(qiáng)勢(shì)廣告拉動(dòng)，少量報(bào)版。SP：低價(jià)策略，少數(shù)點(diǎn)大包裝大面積堆碼，店員無(wú)返利。歐德活腦素：銷(xiāo)售比2001年同期呈下滑之勢(shì)，在各大商場(chǎng)的促銷(xiāo)員達(dá)百人以上（重慶市），藥房無(wú)包裝宣傳品。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析三勒漿銷(xiāo)售：4—6月銷(xiāo)量占全年80%推廣方式：4月底2-3天突擊在全市各大藥房POP包裝達(dá)100余家；核心賣(mài)點(diǎn)：樹(shù)立信心，強(qiáng)力抗疲勞渠道：重點(diǎn)各家代理，逐級(jí)分銷(xiāo)，無(wú)促銷(xiāo)包裝公關(guān)推廣：與市教委合作展開(kāi)招生咨詢活動(dòng)；教師節(jié)前后針對(duì)教師公關(guān)，通過(guò)教師口碑傳播；通過(guò)贊助高考狀元，貧困學(xué)生贊助，送學(xué)校宣傳品等；通過(guò)贊助義務(wù)交通遮陽(yáng)傘等活動(dòng)增加戶外品牌爆光頻次。SP：促銷(xiāo)員8—10個(gè)。有少量堆碼，無(wú)陳列展示，買(mǎi)五送一，買(mǎi)贈(zèng)——背包，筆記本等。無(wú)店員返利。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析腦輕松銷(xiāo)售：緊跟腦靈通運(yùn)作方式核心賣(mài)點(diǎn)：讀書(shū)輕松一點(diǎn)，考試勝人一籌。渠道：由幾家供貨，少量包裝堆碼，以專(zhuān)柜為主。進(jìn)入超市銷(xiāo)售公關(guān)推廣：大量貼片，插播廣告，作感性訴求。主要商場(chǎng)易拉寶展示今年在國(guó)營(yíng)藥房推廣力度較大，和平藥房全部采用吊旗，桐君閣主要是易拉寶，私人藥房有少量橫幅。SP：促銷(xiāo)員60個(gè)。有少量堆碼，店員返利盒裝5%（約2.5元/盒），瓶裝5元/瓶。借助康福來(lái)洋參含片進(jìn)行品牌聯(lián)惠。問(wèn)題點(diǎn)：2001年被媒體曝光后（因夸大功效），銷(xiāo)量大幅度下滑主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析歐德活腦素：銷(xiāo)售：銷(xiāo)售比2001年同期呈下滑之勢(shì)，呈自然銷(xiāo)售狀態(tài)。渠道：依靠全市各大商場(chǎng)，超市的萬(wàn)基洋參含片140個(gè)促銷(xiāo)點(diǎn)拉動(dòng)銷(xiāo)售。公關(guān)推廣：少量車(chē)身廣告，終端基本無(wú)投入。SP：低價(jià)策略，少數(shù)點(diǎn)大包裝大面積堆碼，店員無(wú)返利。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析比蓋茨本地企業(yè)，以專(zhuān)柜銷(xiāo)售為主，OTC連鎖藥店鋪貨率低。少量車(chē)身廣告。枕中健腦液本地企業(yè)，電視媒體有一定投入，利用中藥保護(hù)概念進(jìn)行差異化營(yíng)銷(xiāo)，占據(jù)一小塊市場(chǎng)份額。廣告分析

(以下數(shù)據(jù)由重慶開(kāi)易廣告有限公司市場(chǎng)調(diào)查部提供，所涉及廣告投放費(fèi)用數(shù)據(jù)按刊例價(jià)結(jié)算）

2001年3-6月重慶地區(qū)電視廣告投放概述2001年3-6月各健腦補(bǔ)腦產(chǎn)品在重慶主要的CQTV-1、CQTV-4和重慶衛(wèi)視三個(gè)頻道上投播了廣告，共計(jì)播出2272次，廣告總長(zhǎng)度達(dá)到59596秒，估計(jì)這些廠家為此投入廣告費(fèi)用上千萬(wàn)元。“生命一號(hào)”、“腦靈通”成為廣告排行榜的前兩位，兩品牌廣告約占同類(lèi)產(chǎn)品廣告費(fèi)用的75%。（注：廣告費(fèi)用均按刊例價(jià)計(jì)算）品牌2001年銷(xiāo)售額所占比例2001年3-6月廣告費(fèi)用總額（元）所占比例生命一號(hào)1800萬(wàn)元28.100%485604538.65%三勒漿1500萬(wàn)元23.40%7362995.86%腦靈通800萬(wàn)元12.50%435110034.63%歐德活腦素800萬(wàn)元12.50%11146618.87%腦靈素500萬(wàn)元7.80%11950999.51%枕中健腦液300萬(wàn)元5.00%

0.00%其他800萬(wàn)元12.50%3115402.48%總計(jì)6400萬(wàn)元100.00%12564745100.00%2001年三頻道3-6月廣告分布重慶CQTV-1、CQTV、CQTV-4為健腦補(bǔ)腦產(chǎn)品重慶地區(qū)的強(qiáng)勢(shì)媒體，在此三頻道投播的廣告占重慶市廣告投播總量的80%；在三頻道中，CQTV-1的優(yōu)勢(shì)地位比較突出。頻道長(zhǎng)度（秒）費(fèi)用（元）頻次（次）CQTV-12933192749751683CQTV75741131051145CQTV-4226912158719444合計(jì)59596125647452272生命一號(hào)2001年3-6月廣告分布廣告時(shí)間長(zhǎng)度排名第一（45.86%），廣告費(fèi)用排名第一（38.65%），廣告頻次排名第一（37.02%）；媒體發(fā)布策略：CQTV-1和CQTV-4搭配，3、4、5月均勻投放，6月密集投放。生命壹號(hào)月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）311850453883120343200403452624120856114811394442037357956151217562661114554363051187954612100631906140647978881038120合計(jì)272214856045841維特健腦靈通軟膠囊2001年3-6月廣告分布廣告時(shí)間長(zhǎng)度排名第二（28.69%），廣告費(fèi)用排名第二（34.63%），廣告頻次排名第二（23.20%）；媒體發(fā)布策略：以CQTV-1為主，3、5月做鋪墊，6月密集投放。維特健腦靈通軟膠囊月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）31418514578471864衛(wèi)視7124955802119513540120758114761225072986975合計(jì)170994351100527三勒漿口服液2001年3-6月廣告分布廣告時(shí)間長(zhǎng)度排名第四（9.22%），廣告費(fèi)用排名第四（5.86%），廣告頻次排名第四（5.15%）；媒體發(fā)布策略：以CQTV-1和CQTV-4為主，3、4、5月多次數(shù)小費(fèi)用投放，6月密集投放。三勒漿口服液月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）341414538894115019920104衛(wèi)視450175249265145567435423703014543961150499271064219013868720合計(jì)5496736299117生命一號(hào)2002年3-6月廣告分布生命一號(hào)月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）3CQTV-160158000005234CQTV-1622610782004464CQTV21357470001434CQTV-4900214200605CQTV-1600810713604035CQTV20567737601375CQTV-4930221340626CQTV-131935049002136CQTV-464011976032合計(jì)2810355305202019媒體發(fā)布策略：CQTV-1和CQTV-4為主，CQTV為輔，于4、5月密集投放。維特健腦靈通軟膠囊2002年3-6月廣告分布維特健腦靈通膠囊月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）T廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）3CQTV-168406800002283CQTV-41290237360434CQTV-153258118002334CQTV-41290260160555CQTV-156109709202565CQTV-41020234750506CQTV-131555544001826CQTV-43608352024合計(jì)2489038329101071媒體發(fā)布策略：以CQTV-1為主，CQTV-4為輔，3、4、5月密集投放，6月有少量廣告投放。枕中健腦液2002年3-6月廣告投放枕中健腦液月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）3CQTV-136010500064CQTV-14380419580734CQTV-422564290302095CQTV-12035149940345CQTV-423845526992216CQTV-12308297234916CQTV-478024948088合計(jì)145032202963722媒體發(fā)布策略：選擇頻道CQTV-1和CQTV-4，側(cè)重于CQTV-1，3月份作為鋪墊投入較少，4月投入量最大，5、6月逐漸遞減?？蹈粊?lái)腦輕松2002年3-6月廣告分布腦輕松月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）3CQTV-42985413940994CQTV-431204200001305CQTV-432404536001356CQTV-43000420000125合計(jì)123451707540489媒體發(fā)布策略：只在CQTV-4投放，3—6月廣告分布較為平均。三勒漿2002年3-6月廣告投放媒體發(fā)布策略：廣告集中在4、5月份，同樣選擇頻道CQTV-1和CQTV-4，4月投播重點(diǎn)在于CQTV-1，5月中心轉(zhuǎn)椅到CQTV-4，與去年相比收縮較大。三勒漿月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）4CQTV-139048960304CQTV-47812300105CQTV-133047520665CQTV-42905394056合計(jì)1088162720162補(bǔ)腦保健品2002年3-6月廣告投放比較結(jié)合前面各品牌廣告投放表來(lái)看，今年補(bǔ)腦保健品廣告投放更多的集中于4、5月份，6月廣告投放量與去年同期相比下降幅度較大。品牌頻道分布廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）生命一號(hào)1、4、衛(wèi)視2746355305201987腦靈通1、4217353832910889枕中健腦液1、490312098060322腦輕松493451707540364三勒漿1、41088162720162合計(jì)686621333175037242002年3-6月補(bǔ)腦保健品廣告費(fèi)用比較生命一號(hào)無(wú)論是廣告費(fèi)用還是長(zhǎng)度、頻次均居于第一位，其后依次為腦靈通—枕中健腦液—腦輕松—三勒漿。且與去年同期相比生命一號(hào)廣告投放比例提高了2.83個(gè)百分點(diǎn)，而腦靈通則較同期下降了5.88個(gè)百分點(diǎn)。2001年與2002年頻道選擇比較2002年CQTV-1仍然占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，但和CQTV-4的差距在縮小。與去年相比，補(bǔ)腦健腦類(lèi)產(chǎn)品廣告投放長(zhǎng)度、費(fèi)用和頻次均有不同程度的增長(zhǎng)。CQTV-1投播長(zhǎng)度雖然上升，但費(fèi)用反而下降；CQTV-4的長(zhǎng)度也有小幅上升，費(fèi)用增長(zhǎng)最多；CQTV與CQTV-1恰好相反，廣告投放長(zhǎng)度減少，費(fèi)用增多。頻道長(zhǎng)度（秒）費(fèi)用（元）頻次（次）200120022001200220012002CQTV-129331521759274975749354016832784CQTV7574419111310511520760145280CQTV-42269124563215871943174504441399合計(jì)59596809291256474513331750227244632001年與2002年各品牌廣告投放比較品牌長(zhǎng)度（秒）費(fèi)用（元）頻次（次）200120022001200220012002生命一號(hào)2722128103485604555305208412019腦靈通1709924890435110038329105271071枕中健腦液—14503—2202963—722腦輕松—12345—1707540—489三勒漿54961088736299162720117162腦靈通——唯一達(dá)到世界衛(wèi)生組織（WHO）推薦DHA的產(chǎn)品核心概念：增強(qiáng)記憶力我們的產(chǎn)品成年人型有效消除腦疲勞，改善記憶，提高工作效率。青少年型有助于增強(qiáng)記憶，提高智商，有效提高學(xué)習(xí)效力。SWOT分析優(yōu)勢(shì)○著名企業(yè),和黃背景○唯一達(dá)到世界衛(wèi)生組織推薦DHA的產(chǎn)品○中國(guó)保健品信譽(yù)保證標(biāo)識(shí)○代理商良好的運(yùn)作平臺(tái)和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)劣勢(shì)○DHA在消費(fèi)者心目中概念性不強(qiáng)○前期的廣告片針對(duì)性不強(qiáng)○沒(méi)有針對(duì)性的學(xué)校推廣○成年型產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)較少，對(duì)大眾傳遍無(wú)有利支持（如很難切入團(tuán)購(gòu)市場(chǎng)）機(jī)會(huì)○成年消費(fèi)者市場(chǎng)細(xì)分○針對(duì)重點(diǎn)學(xué)校學(xué)生的針對(duì)性促銷(xiāo)○開(kāi)發(fā)周邊市場(chǎng)威脅○三勒漿對(duì)學(xué)校及教育機(jī)關(guān)的壟斷宣傳與合作○生命一號(hào)的價(jià)位偏低○社會(huì)對(duì)保健食品的負(fù)面宣傳，引得消費(fèi)者對(duì)保健食品效果的懷疑我們?cè)谀睦铩?/p>

腦靈通市場(chǎng)格局概述補(bǔ)腦類(lèi)市場(chǎng)銷(xiāo)量總體下降。市場(chǎng)挑戰(zhàn)者。市場(chǎng)排名第3。前有堵截，后有追兵。渠道順暢，溝通良好。終端建設(shè)（陳列，人員公關(guān)）較好。沒(méi)有進(jìn)行差異化營(yíng)銷(xiāo)，基本SP活動(dòng)（刮刮卡）執(zhí)行效果欠佳。專(zhuān)有通路（學(xué)校教育系統(tǒng)）無(wú)良好的運(yùn)作方案。Part01上半年工作總結(jié)上半年工作總結(jié)啟動(dòng)日期：2002年2月18號(hào)銷(xiāo)量及回款：6，879，624元。5，567，784元銷(xiāo)售區(qū)域及網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)：主城區(qū)：國(guó)營(yíng)連鎖343家，私營(yíng)藥房729家，合計(jì)1072家外埠市場(chǎng)：萬(wàn)州、涪陵、長(zhǎng)壽、墊江、江津、永川、銅梁、潼南合川等全部縣級(jí)