房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范條文說(shuō)明2

房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范條文說(shuō)明21采納房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)展修正。

2利用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)展修正。

3估價(jià)人員依據(jù)市場(chǎng)狀況及其自己的閱歷積存進(jìn)展推斷修正。

在無(wú)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率的狀況下，估價(jià)人員可以依據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)狀況和進(jìn)展趨勢(shì)及自己的閱歷積存進(jìn)展推斷，加以修正。

房地產(chǎn)價(jià)格還可通過(guò)分析房地產(chǎn)價(jià)格隨時(shí)間推移的變動(dòng)規(guī)律，采納時(shí)間序列分析，建立房地產(chǎn)價(jià)格與時(shí)間的相互關(guān)系模型來(lái)求取。

5．2．7區(qū)域因素及區(qū)域因素修正。

1影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素主要包括：

(1)繁華程度，是指城市中某些職能在空間上的聚攏，對(duì)企業(yè)單位和居民產(chǎn)生巨大的吸引力的結(jié)果，并影響房地產(chǎn)的收益和利潤(rùn)的因素。如商業(yè)繁華程度可以從商業(yè)的集聚規(guī)模和等級(jí)兩方面進(jìn)展分析量化。

(2)交通便捷程度，是指在空間地域上人們出行的可達(dá)性程度。反映交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷程度和對(duì)外交通設(shè)施的分布狀況。

(3)環(huán)境，主要包括自然和人文環(huán)境條件及環(huán)境質(zhì)量。環(huán)境質(zhì)量是指區(qū)域大氣、水、噪聲的污染程度。

(4)景觀，包括人文景觀和自然風(fēng)景。

(5)公共設(shè)施配套完備程度，包括城市根底設(shè)施和社會(huì)公共效勞設(shè)施兩局部。反映其完備程度的指標(biāo)主要有設(shè)施水平、設(shè)施的保證率和齊備程度。

(6)城市規(guī)劃限制，主要包括對(duì)用途、建筑容積率、建筑掩蓋率、建筑高度等指標(biāo)的限制。

不同用途的房地產(chǎn)，影響其價(jià)格的區(qū)域因素不同，詳細(xì)比擬修正時(shí)應(yīng)分別選擇對(duì)其有影響的主要因素。

2區(qū)域因素修正的方法：

區(qū)域因素修正，是將可比實(shí)例相對(duì)于估價(jià)對(duì)象由于外部環(huán)境差異所造成的價(jià)格差異排解，使修正后的可比實(shí)例價(jià)格能夠與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所處地段的實(shí)際狀況相符。

區(qū)域因素修正的方法主要有兩種：一種是直接比擬修正，即以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的各項(xiàng)區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn)，與可比實(shí)例相對(duì)應(yīng)的區(qū)域因素逐項(xiàng)比擬，然后確定修正比率。另一種是間接比擬修正，即以設(shè)定的某標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的各項(xiàng)區(qū)域因素為基準(zhǔn)，將估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的區(qū)域因素與其相比擬，并依據(jù)比擬結(jié)果逐項(xiàng)打分，然后再將分值轉(zhuǎn)化為修正比率，用修正比率乘以可比實(shí)例交易價(jià)格，即可得到修正后的可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

5．2．8個(gè)別因素的修正方法同區(qū)域因素修正方法，參見5．2．7說(shuō)明。

5．2．9市場(chǎng)比擬法中的交易狀況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正，可采納百分率法、差額法或者回歸分析法。

1百分率法：是將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在某一方面的差異折算為價(jià)格差異的百分率來(lái)修正可比實(shí)例價(jià)格的方法。

2差額法：是將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)條件的差異所導(dǎo)致的價(jià)格差額大小求出來(lái)，并在可比實(shí)例的價(jià)格上直接加上或減去這一數(shù)額，而求得估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的修正方法。例如，可比實(shí)例房地產(chǎn)的朝向?yàn)槊婺?，成交價(jià)格為2500元／m2，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的朝向?yàn)槊鏂|，而市場(chǎng)上同類型房地產(chǎn)朝南和朝東的差價(jià)為500元／m2，則：估價(jià)對(duì)象的價(jià)格：2500—500＝2022(元／m2)。

5．2．10所選取的若干個(gè)可比實(shí)例價(jià)格經(jīng)比擬修正后，可選用以下方法之一計(jì)算綜合結(jié)果：

1簡(jiǎn)潔算術(shù)平均法。例如，可比實(shí)例A、B、C經(jīng)比擬修正后的估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格分別為1080元／m2、1078元／m2和1110元／m2，假如認(rèn)為這三個(gè)價(jià)格具有同等重要性，則可求得一個(gè)綜合結(jié)果，即：綜合結(jié)果：(1080+1078+1110)／3=1089(元／m2)。

2加權(quán)算術(shù)平均法。計(jì)算公式為：例如：上例中，若認(rèn)為可比實(shí)例C與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況最為接近，A次之，B最差，則相應(yīng)給予權(quán)數(shù)為45％、35％、20％，則可求得一個(gè)綜合結(jié)果，即：綜合結(jié)果＝(1080×35％+1078×40％+1110×45％)／100＝1093(元／m2)。

3中位數(shù)法。所謂中位數(shù)是指將多個(gè)可比實(shí)例經(jīng)修正后的價(jià)格數(shù)額按大小挨次排列后，將居于數(shù)列中點(diǎn)位置的可比實(shí)例價(jià)格作為綜合結(jié)果。例如：上例中的三個(gè)可比實(shí)例的價(jià)格按大小挨次排列分別為C、A、B，即1110、1080、1078，位于中點(diǎn)位置上的為B，則可確定綜合結(jié)果為1080元／m2。

4眾數(shù)法。眾數(shù)與中位數(shù)一樣，是一種位置平均數(shù)，它是將各總體單位按某一標(biāo)志排序后整理成分布數(shù)列，假如其中有某一標(biāo)志值消失的次數(shù)最多，即為眾數(shù)值。在房地產(chǎn)估價(jià)中，則需要選擇10個(gè)以上的可比實(shí)例，才可能用這種方法確定綜合結(jié)果，目前采納較少。

5．2．11在房地產(chǎn)市場(chǎng)比擬發(fā)育，交易實(shí)例資料比擬豐富的地區(qū)，市場(chǎng)比擬法除可直接用于評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值外