房地產(chǎn)項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)發(fā)展與借鑒

社區(qū)商業(yè)發(fā)展與借鑒香港社區(qū)商業(yè)模式發(fā)展階段社區(qū)商業(yè)由社區(qū)中心向外圍延伸，其成型的模式有三種類型香港社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式解碼政府模式：由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一管理。后期可委托基金公司對(duì)持有物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理、運(yùn)營(yíng)，并且上市。開(kāi)發(fā)商模式：政府統(tǒng)一要求、開(kāi)發(fā)商規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)，政府限制開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售、開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一管理，打造并提升物業(yè)價(jià)值。介入專業(yè)商業(yè)團(tuán)隊(duì)及設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)對(duì)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理及設(shè)計(jì)進(jìn)行專業(yè)支持。例如：2005年11月，房屋委員會(huì)(房委會(huì))把轄下的180個(gè)商場(chǎng)和停車(chē)場(chǎng)分拆出售，移交領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金。有關(guān)物業(yè)現(xiàn)由專為管理這基金而成立的領(lǐng)匯管理有限公司接管和營(yíng)運(yùn)。至于未作分拆出售的商場(chǎng)和停車(chē)場(chǎng)，則仍由房委會(huì)擁有和管理。例如：香港房屋委員會(huì)首次聘請(qǐng)萊坊及世邦魏理仕分別擔(dān)任顧問(wèn)，負(fù)責(zé)策劃和出租整個(gè)項(xiàng)目。而項(xiàng)目發(fā)展由中國(guó)建筑國(guó)際集團(tuán)有限公司承建，商場(chǎng)則由享譽(yù)國(guó)際的建筑設(shè)計(jì)公司Aedas設(shè)計(jì)。香港社區(qū)商業(yè)規(guī)模分析香港社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化分析香港社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化分析—鋪位面積硬件規(guī)劃設(shè)計(jì)如不合理，會(huì)導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無(wú)法進(jìn)駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經(jīng)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)。每種業(yè)態(tài)對(duì)于硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，對(duì)于鋪位面積的需求也各不相同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五種面積區(qū)間。香港社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化分析—鋪位面積從以上特點(diǎn)看，面積區(qū)間較大的鋪位在面積比例上占有較大的比例，符合輻射型社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)：輻射面較廣的業(yè)態(tài)——如餐飲、美容等的比例相對(duì)其他面積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高，而這些業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)面積都較大，因此，面積區(qū)間較大的鋪位比例相對(duì)應(yīng)的較高。但是，在個(gè)數(shù)比例上，“30㎡以下”和“31㎡－80㎡”兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小，在個(gè)數(shù)上有著較大的優(yōu)勢(shì)。香港社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化分析—鋪位面積

中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對(duì)于輻射型社區(qū)商業(yè)較弱，經(jīng)營(yíng)面積較大的主力店在規(guī)模上會(huì)相對(duì)的減少，因而該面積區(qū)間中“501㎡以上”的面積相對(duì)應(yīng)的降低，但個(gè)數(shù)比例卻有所上升，主要由于在缺少經(jīng)營(yíng)面積較大的主力店，為保持商業(yè)的輻射面，相應(yīng)增加次主力店的數(shù)量，形成規(guī)模效應(yīng)。

香港社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化分析—鋪位面積內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的鋪位面積比例下降較多，主要由于內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的對(duì)外輻射力較弱，一些輻射面廣且經(jīng)營(yíng)面積較大的業(yè)態(tài)比例會(huì)相應(yīng)的較少。

香港社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化分析—社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合香港社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化分析—社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合香港社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化分析—社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合香港社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化分析—社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)輻射型中間型內(nèi)向型超市50.12%30.41%29.23%餐飲11.92%24.84%17.23%服務(wù)配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休閑23.96%7.59%6.79%服飾精品1.81%4.60%3.50%地產(chǎn)中介0.73%2.87%7.18%雜貨/肉菜/五金/證券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合計(jì)100.00%100.00%100.00%社區(qū)商業(yè)三種類型的業(yè)態(tài)組合各有特點(diǎn)，區(qū)別主要體現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)業(yè)態(tài)上。香港社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化分析—各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn)根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，對(duì)于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)，應(yīng)該要注意的基本原則有以下幾點(diǎn)：在商業(yè)布局時(shí)，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務(wù)配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費(fèi)，又兼顧龍頭商家對(duì)其它小商家的帶動(dòng)作用；餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問(wèn)題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時(shí)應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常生活；對(duì)位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對(duì)較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預(yù)留良好的展示面。香港大本型大本型座落于社區(qū)的核心地帶，四通八達(dá)。

除設(shè)有不同的行人天橋貫通毗鄰主要的住宅區(qū)，并連接油塘港鐵站（觀塘線及將軍澳線的交匯站），倚近東區(qū)海底隧道，吸引各區(qū)的顧客前來(lái)。

此外為方便區(qū)外的顧客，商場(chǎng)亦提供超過(guò)150個(gè)私家車(chē)位；另計(jì)劃興建行人通道，連接鯉魚(yú)門(mén)廣場(chǎng)，有效帶動(dòng)人流，吸納更多消費(fèi)群。零售及時(shí)尚生活店鋪總面積多達(dá)45,000平方米座落于油塘港鐵站上蓋及公共交通的交匯點(diǎn)，位置優(yōu)越，是大眾消閑及商業(yè)聚集的理想地有效吸納不同層面且最具活力的消費(fèi)群人流匯聚，商機(jī)無(wú)限未來(lái)周邊重建項(xiàng)目將帶來(lái)更多消費(fèi)需求。香港大本型以大自然為設(shè)計(jì)主調(diào)的大本型

利用和諧的基調(diào)配以雅致的著色，為商場(chǎng)添上繽紛歡樂(lè)氣氛之余，亦予人一份發(fā)掘新趣的感覺(jué)。

此外，以多種生動(dòng)色調(diào)配合獨(dú)特建筑，突顯不同主題區(qū)域，以增加商場(chǎng)的多元化和空間感，如以自然為題的大堂和特色幕墻，展現(xiàn)非凡魅力。

與眾不同

有別于一般本地商場(chǎng)，大本型將為活力十足的兒童提供趣味盎然的活動(dòng)，包括游戲地帶、互動(dòng)領(lǐng)域及可供親子認(rèn)識(shí)大自然的綠色天地。場(chǎng)內(nèi)更有多個(gè)主題角色人物穿梭，增添主題公園般的歡欣氣氛，確保青少年更投入、更感歡樂(lè)。罕有的空中花園備有開(kāi)放式茶座及露天空間，環(huán)境寬敞舒適，更可享醉人全海景，彷如置身鬧中的「綠洲」。香港泉大本彩型將大和本型詞的概癢念活著現(xiàn)人猴前，惡有賴銀幕后寫(xiě)的一拒群精疏英班參底。香港郵房屋馬委員董會(huì)首轎次聘訂請(qǐng)萊襖坊及檔世邦瓣魏理逼仕分細(xì)別擔(dān)恰任顧解問(wèn)，遺負(fù)責(zé)奇策劃限和出憂租整遣個(gè)項(xiàng)陜目。疏而項(xiàng)比目發(fā)趁展由妖中國(guó)愚建筑收國(guó)際鴉集團(tuán)伶有限搭公司球承建殊，商王場(chǎng)則撕由享頑譽(yù)國(guó)晶際的孤建筑背設(shè)計(jì)生公司Ae拾da捐s設(shè)計(jì)究。大本化型是撕香港澇房屋鏟委員掠會(huì)其燈中最清大型胳的項(xiàng)煮目，紐奉銳意義為顧盾客打傍造由墊場(chǎng)主輛導(dǎo)、億多元是化及致舒適右寫(xiě)意忍的消評(píng)閑好蟲(chóng)去處滾。作為意香港斤房屋薪委員宗會(huì)首壟個(gè)規(guī)濕模最壟大的徒主題刪式商富場(chǎng)，結(jié)大本唐型位兇處油辮塘港約鐵站失上蓋，提煉供期會(huì)待以控久的脈消閑填購(gòu)物挨集中駕點(diǎn)，袋對(duì)于流冀盼肌有新乎消遣內(nèi)地點(diǎn)密的新芝世代源家庭污和消愚費(fèi)者掏來(lái)說(shuō)晌，大沸本型載絕對(duì)性是最護(hù)佳的頑選擇興。大本對(duì)型座縮慧落于考港鐵頂站交享匯點(diǎn)剛，盡軋占地跪利優(yōu)眉勢(shì)，府區(qū)內(nèi)請(qǐng)消費(fèi)汪人口倚超過(guò)朽十萬(wàn)避，無(wú)拘疑是膊日常假社區(qū)鋸活動(dòng)巡壽的焦籌點(diǎn)所正在。大本慌型為復(fù)年輕丹家庭絹提供夠一個(gè)私真正態(tài)的互挺動(dòng)環(huán)紗境，捕集運(yùn)司動(dòng)、形娛樂(lè)尋、飲耽食、蓄家居里用品么及生荷活精紗品等丟商店揀于一東家，甲勢(shì)必肝成為累全港置消閑嚴(yán)熱點(diǎn)估之一幼。為了同我們嘗的社鬧區(qū)、錫下一晶代和唯您們眠商業(yè)瀉的未袋來(lái)，頑大本察型作魄為非訪凡的針綜合窩平臺(tái)桂，定固能讓絕您我潮夢(mèng)想坡成真提！香港泛社區(qū)隊(duì)商業(yè)頸發(fā)展架經(jīng)驗(yàn)香港模式開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)政府統(tǒng)一規(guī)劃、開(kāi)發(fā)并運(yùn)營(yíng)，以十年為一個(gè)階段，循序漸進(jìn)地推動(dòng)大社區(qū)及周邊商業(yè)配套的建設(shè)。經(jīng)營(yíng)模式只租不售。在規(guī)避小商家營(yíng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，保證統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)。體量配比以依托社區(qū)的居住體量，配比適合的社區(qū)商業(yè)。商業(yè)體量最高不超過(guò)11%。業(yè)態(tài)檔次以服務(wù)社區(qū)的中檔商品、日用品、餐館、診所、生鮮市場(chǎng)、體育娛樂(lè)、服務(wù)等業(yè)態(tài)為主，合理布局。業(yè)態(tài)配比一般按照購(gòu)物40％、餐飲30％和其他服務(wù)30％的比例進(jìn)行設(shè)置。區(qū)位交通便捷，多安排在交通樞紐和交通節(jié)點(diǎn)旁。商業(yè)布局與居住區(qū)域相對(duì)分離，但不超過(guò)500米距離。公共設(shè)施相對(duì)集中。香港恐社區(qū)北商業(yè)診借鑒先期擺做到移“四跟個(gè)統(tǒng)應(yīng)一”的：由園政府主統(tǒng)一綿規(guī)劃旨、開(kāi)買(mǎi)發(fā)、嶺運(yùn)營(yíng)寨、管恭理。檔以十品年為宴一個(gè)路階段贏，循危序漸膏進(jìn)地順推動(dòng)滔大社售區(qū)及足周邊癥商業(yè)款配套悉的建遣設(shè)。后期冷由政鼻府部市門(mén)委由托基喝金公夾司，院對(duì)持損有物無(wú)業(yè)進(jìn)柏行統(tǒng)州一運(yùn)惹營(yíng)管貝理，栽且基優(yōu)金公肯司可蟻上市宵。政府莊限制墨開(kāi)發(fā)未商對(duì)哪物業(yè)傭的銷(xiāo)片售，繪使開(kāi)紗發(fā)商咽持有產(chǎn)物業(yè)鳥(niǎo)并進(jìn)換行統(tǒng)刻一打洋造、刑運(yùn)營(yíng)呀、管零理。介入竟專業(yè)尿商業(yè)默團(tuán)隊(duì)暮及設(shè)脂計(jì)團(tuán)君隊(duì)對(duì)呢物業(yè)須運(yùn)營(yíng)追管理看及設(shè)于計(jì)進(jìn)架行專害業(yè)支富持。上?？溉f(wàn)科堆20播49微：值很得期傲待的毯未來(lái)剛式社姥區(qū)商患業(yè)形錦態(tài)傳承歪世博專會(huì)萬(wàn)噸科2讓04爪9館牧對(duì)自兆然、摩藝術(shù)反、人穗文和飲生活鹿的尊枯重，狡萬(wàn)科咳將商壟業(yè)建慎筑以精一種過(guò)柔和寶的方降式，律融入佳進(jìn)師叮法自種然的抗生活反版圖趣之中冤，結(jié)恢合創(chuàng)老新態(tài)悄度和導(dǎo)前沿棚視角居為周墻邊居且民打扯造出儲(chǔ)一個(gè)么未來(lái)秩型高廁品質(zhì)曾生活怨識(shí)別言的萬(wàn)躲科精川品生變活版咸圖，看發(fā)掘僑出純慘居住嶺以外翠更富儉綜合踏功能涉、更似具生秧命活禽力的抱未來(lái)抖型商君業(yè)街逃-萬(wàn)礙科2債04宮9。萬(wàn)科雹20齊49砍在設(shè)姥計(jì)之翅初格念外注己重人悟與環(huán)籮境的擦關(guān)系帆。人枕對(duì)環(huán)丑境的影認(rèn)識(shí)理并不撿只是碗單一礎(chǔ)的視蝕覺(jué)感堡受，麻聽(tīng)覺(jué)所、嗅寨覺(jué)、桐味覺(jué)壩、觸謀覺(jué)同率時(shí)都撥在影死響著份我們蓄的感繩知。刪因此問(wèn)，在貿(mào)藝術(shù)挖創(chuàng)作嫂和欣遺賞的侵領(lǐng)域竟，“性通感悼”常司常被鳴視為示十分鎖高明階的技暮巧。袖萬(wàn)科元20仗49躲由國(guó)抖際設(shè)杠計(jì)大佩師領(lǐng)怎銜設(shè)辰計(jì)，置援引或江南溫里弄閱的意據(jù)向，施將商堪業(yè)的地喧鬧腫掩蓋撲在尋照常巷指陌的楊寧?kù)o欲致遠(yuǎn)世之中仙，3期60泄度大壁開(kāi)面龜落地真玻璃親錯(cuò)落泊排列怠成兩釋排，宵使每邊一家石餐廳薯都自宮然形仍成前銷(xiāo)廳后夫院，壇日式潮風(fēng)格研園林被和嬉乎水平盒臺(tái)穿勞插其廁中，麗著力預(yù)構(gòu)建粒出人拆與環(huán)盼境的駝?dòng)H密診交流井。北街分區(qū)為很【原擔(dān)?味巴區(qū)】殺，充辯滿了武曲徑寸通幽興的美怖妙體癢驗(yàn)，跨滬上召超人殼氣餐斗廳“等千秋授膳房特”、叼“塔匙頂泰龜國(guó)時(shí)傷尚餐算廳”牛等均肢把環(huán)歇境最跪好的稠店設(shè)際在了甚這里霜，另墻外還平有翠科蝶川她味茶配餐廳撒、上完海大漿飯?zhí)酶?、C慕OS丈TA摔、礫劇石堡亦紅酒偏會(huì)所責(zé)、4償PM述意式閥甜品寬等7率種口帥味以露上的淹選擇籌，讓壺食客辛們置弱身美究景之汁中享駕受美雪食，率在感妹受到舒食物喘帶來(lái)俱味覺(jué)天刺激牽的同碑時(shí)，夜也能贈(zèng)收獲舟豐富廈立體希的五噸感至禿美體藍(lán)驗(yàn)。南街暮區(qū)為徹【原榆·創(chuàng)峽區(qū)】形，聚噴合鮮線蔬配送粥、服翠裝、畢鮮花姨、旅仇游定削制、我健身剝會(huì)所岡等商肯戶，呢特別槽值得謊一提頭的是征羅森其和金奔仕堡梁也都朋把他刻們的核全新賞概念刮店帶即進(jìn)了拉20芽49瞎，為燙顧客倆營(yíng)造坦了一邊個(gè)高由品質(zhì)攻生活辣識(shí)別得的萬(wàn)稈科精欺品生唯活版番圖。除了酷天人漏合一諒的五輝感環(huán)竭境與嘩人氣巾超高俘的美昌食組橫團(tuán)外驗(yàn)，2出04姓9更齊讓很藝多人屋心底迫里街歸心花尋園的歐記憶償重現(xiàn)登，在洽這里涂，無(wú)姻論商員家和儲(chǔ)顧客春，都鉤可以拌在黑純板報(bào)報(bào)自由京涂畫(huà)沉，在傲公告蜂墻發(fā)崖布信赤息，筍甚至網(wǎng)sh歌ow睬一下白美照脈，大您人們靜可以似帶孩村子參易觀兒貴童農(nóng)新莊學(xué)確習(xí)蔬層菜種保植知免識(shí)，術(shù)加入河烘培己課堂連和孩控子們宵一起埋做餅丸干，牙甚至部?jī)和闲l(wèi)生第間都邁充滿巖童趣曲。此慌外，價(jià)一些研貼心仇小細(xì)妹節(jié)的屬設(shè)立隆也讓支顧客膏體會(huì)畜到這央里對(duì)逗生態(tài)歸和人丸文的線尊重瘡，四鍬重標(biāo)韻準(zhǔn)的飛垃圾淡分類啞、專梅供女贊性的鼻停車(chē)牲區(qū)，轟甚至蒙在商允業(yè)街賴極少坐見(jiàn)的訪寵物廳栓，雹使顧找客可病以和痕寵物抬一起估悠閑厲的喝孤喝咖紋啡，舍享受田美食較，商喚街里石無(wú)時(shí)復(fù)無(wú)刻于不充晃滿著場(chǎng)濃濃煉的“人販情味璃”。社區(qū)酸平臺(tái)鐘新紫一代妥街心凝花園從專笑注于勝住宅漂，到滋開(kāi)發(fā)販為住湊宅配獄套的匆社區(qū)恒商業(yè)慎中心高，始笑終沒(méi)周有改什變的煎是萬(wàn)叼科“券為消腿費(fèi)者歐提供左展現(xiàn)侮自我攪、和賓諧共司生的條理想扯生活拳空間鑼”的駁決心沿。萬(wàn)維科2鑼04床9|儲(chǔ)五玠搜坊蘊(yùn)請(qǐng)含著燃的是燭萬(wàn)科參對(duì)于濟(jì)宜居點(diǎn)生活加與社