第三章資產(chǎn)評估的基本方法

資產(chǎn)評估學(xué)第一篇資產(chǎn)評估的基本理論與基本方法第三章資產(chǎn)評估的基本方法第一節(jié)成本法（Thecostmethod）第二節(jié)收益法第三節(jié)市場比較法第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的選擇第一節(jié)成本法（Thecostmethod）

（三）注意問題1、歷史資料的真實性2、形成資產(chǎn)價值的成本耗費是必要的一、成本法的基本原理（一）成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費用價值論 資產(chǎn)的價值取決于購建時的成本耗費（二）成本法的評估思路評估值=重置成本-各項損耗實體性功能性經(jīng)濟性二、成本法的基本計算公式及其各項指標的計算

基本公式：①評估值＝重置成本－實體性損耗－功能性損耗－經(jīng)濟性損耗＝重置成本×成新率－功能性損耗－經(jīng)濟性損耗②評估值＝重置成本×綜合成新率

（一）重置成本及其計量△相同點：均采用現(xiàn)行價格計算?！鞑煌c：采用的材料、標準、設(shè)計等方面存在差異。但是并未改變基本功能。△有條件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比復(fù)原重置成本便宜（超額投資成本）；（2）用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進（超額運營成本）。1、重置核算法

按資產(chǎn)的成本構(gòu)成，以現(xiàn)行市價為標準重置成本＝直接成本+間接成本直接成本一般包括：購買支出、運輸費、安裝調(diào)試費等。評估實踐中需據(jù)具體情況而定。間接成本主要指企業(yè)管理費、培訓(xùn)費等。

采用核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價。該方法可用于計算復(fù)原重置成本，也可用于計算更新重置成本。2、功能系數(shù)法

如果無法獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價，就只能尋找與被估資產(chǎn)相類似的處于全新狀態(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價作為參照，通過調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本。稱功能系數(shù)法，即根據(jù)功能與成本的函數(shù)關(guān)系，確定重置成本。（1）功能價值法若功能與成本呈線性關(guān)系，計算公式：（2）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，計算公式：

該方法計算的一般是更新重置成本。3、物價指數(shù)法如果與被估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價也無法獲得，就只能采用物價指數(shù)法。（1）定基物價指數(shù)（2）環(huán)比物價指數(shù)注意問題物價指數(shù)法計算的是復(fù)原重置成本。4、統(tǒng)計分析法（點面推算法）當被估資產(chǎn)單價較低，數(shù)量較多時，為降低評估成本，可采用此方法?！饔嬎悴襟E：（1）將被估資產(chǎn)按一定標準分類。（2）抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當方法計算其重置成本。（3）計算調(diào)整系數(shù)K。（4）據(jù)K值計算被估資產(chǎn)重置成本。某類資產(chǎn)重置成本＝某類資產(chǎn)原始成本×K（二）有形損耗及其計量

有形損耗計量在資產(chǎn)評估與會計核算中的區(qū)別。

計量方法:1、觀察法被估資產(chǎn)的有形損耗＝重置成本×（1－成新率）2、使用年限法實際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率對于經(jīng)過更新改造的資產(chǎn)，需計算加權(quán)平均已使用年限。

有形損耗率（三）功能性損耗及其計量

1.

功能性損耗的含義是無形損耗的一種，體現(xiàn)在兩方面：(1)運營成本（物耗、能耗、工耗等）(2)產(chǎn)出能力2.

超額運營成本的計算步聚：(1)計算年超額運營成本(2)計算年凈超額運營成本年凈超額運營成本＝年超額運營成本×（1－所得稅率）(3)據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率（折現(xiàn)率）將年凈超額運營成本折現(xiàn)，計算其功能性貶值額:

被估資產(chǎn)功能性貶值額＝年超額運營成本×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）（四）經(jīng)濟性損耗及其計量1.

經(jīng)濟性損耗的含義

因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本身的問題。2.

表現(xiàn)形式①資產(chǎn)利用率下降 ②資產(chǎn)年收益額減少3.

計算方式（1）因資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致的經(jīng)濟性損耗的計量經(jīng)濟性貶值額＝（重置全價－有形損耗－功能性損耗）×經(jīng)濟性貶值率4.因收益額減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟性損耗的計量 經(jīng)濟性貶值額＝年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）

注意問題

（五保）綜牢合成諒新率冰及其地計量1.含義警資產(chǎn)辨的現(xiàn)溜行價仙值/資產(chǎn)幻玉的重皆置權(quán)序價2.計量哄方法(1狠)、觀胡察法(2泳)、使遼用年脂限法(3免)、修非復(fù)費革用法三、涂對重艦置成集本法暢的評墓價1、從們成本塔耗費類角度肢評估乒資產(chǎn)狹價值機。2、運劣用中糕一般繭沒有命嚴格稼的前錢提條希件。3、并樹非所逮有評繪估對棋象都受適合危采用恐成本券法。第二使節(jié)它收益女法一、掛收益銹法的璃基本希原理（一姜）收共益法及的理功論基繞礎(chǔ)效用索價值名論資產(chǎn)她的價牢值取路決于汗效用依，即薄資產(chǎn)狡為其有擁有墻者帶閱來的將收益豆。（二收）收堅益法租的評具估思悠路預(yù)期盲收益扣折現(xiàn)（三令）收迎益法港運用好的前菠提條各件1、資伙產(chǎn)的諒收益皆可用妻貨幣捧計量抹并可秀以預(yù)予測2、資純產(chǎn)所當有者述所承魄擔的害風險權(quán)也能毀用貨顛幣計仙量3、被始評估草資產(chǎn)盲的預(yù)美期收燭益年壟限可資以預(yù)邁測二、蘋收益豈法的亭基本江計算萌公式收益降法的尾基本睬要素贏：預(yù)閥期收輕益、態(tài)折現(xiàn)據(jù)率（漿資本惱化展率）抽、收孫益的揚持續(xù)飄時間構(gòu)。（一叮）未促來收歷益有盡限期1、每然期收止益不扒等額2、每易期收浮益等外額（二多）未企來收卷益無現(xiàn)限期根據(jù)磚未來爪收益鉆是否胳穩(wěn)定先分為奮兩種宴方法虛。1、穩(wěn)崇定化耳收益賞法（教年金粘化法混）穩(wěn)定顯化收信益A的估圍算方臉法：（1）（2）歷棋史收伐益加企權(quán)平破均法計算好評估偷基準瞧日以評前若紅干年畢收益退的加門權(quán)平鞋均數(shù)(3廁)注意:方法禽（2）更擔具客仍觀性槍，但胖缺乏播預(yù)測啦性。收益盾法要稱求收擠益額趁是預(yù)倒期收喬益、艷客觀矮收益好。2、分更段法若預(yù)鋪期未攀來收格益不痛穩(wěn)定龜，但庫收益筒又是半持續(xù)用的，則需蚊采用搞分段歉法。前期售（設(shè)n=性5）后期0123456789分段法圖解選擇思前期蠅期限銷的基竊本原述則（1）延駛至企竹業(yè)生巡壽產(chǎn)經(jīng)盼營進驢入穩(wěn)心態(tài)；（2）盡澡可能啞長，攝但也區(qū)不宜費過長隔。3、增盾長率克法三、闊收益鄙法中初各項甚指標診的確詢定（一態(tài)）預(yù)郊期收常益額1、預(yù)克期收院益的慣類型(1熱)稅后績利潤強與凈逐現(xiàn)金帖流的卷差異弄在于宋確定譯原則農(nóng)不同凈現(xiàn)槐金＝背稅后炭利潤+折舊待－追致加投灣資（2）從資遍產(chǎn)評德估角廣度出掃發(fā)，肉凈現(xiàn)鑒金流淹更適貝宜作唯為預(yù)萌期收毛益。1.哪1稅后化利潤2.笨1凈現(xiàn)用金流3.疑1利潤饒總額稅后農(nóng)凈收究益，勾被普即遍采鴿用2、預(yù)禾期收提益的墨測算以歷紙史數(shù)意據(jù)為預(yù)基礎(chǔ)白，考贏慮資甚產(chǎn)在蘆未來喚可能鐮發(fā)生辜的有槽利的眠和不淺利的哭因素涼來確壞定預(yù)暴期收儉益。（1）時欣間序違列法適宜把預(yù)期樸收益遺趨勢床明顯炮的情自況1990199119921993199419951996199719981999··········收益時間圖3－2使用時間序列法預(yù)測某企業(yè)的凈收益表3－3評估究前每蛇年收冤益年份凈收益（萬元）1990100019911150199212101993130019941340按時循間序翼列計雖算的蛛回歸辰方程荒：預(yù)優(yōu)測年辦收益西＝（帶年份味數(shù)×8跟3）－16累36而38表3－4預(yù)測悅年收菜益年份凈收益（萬元）1995144919961532199716151998169819991781（2）因摸素分詠析法①確兆定影憂響資失產(chǎn)收悼益具舊體因跌素（器成本輩、銷斯售收敬入、弱稅金轎等）織；②預(yù)覆測這同些因謎素未丟來可界能的憑變動翻情況歸；③估暈算基令于因趴素變屈動的鏟未來糠收益稅水平仔。（二扶）折捐現(xiàn)率說與本廢金化竟率1.二者貍無本敘質(zhì)區(qū)很別2.內(nèi)涵桑上略百有區(qū)捷別:折現(xiàn)捎率＝糞無風秩險報以酬率+風險嘗報酬距率本金約化率疲＝折折現(xiàn)率彩－未步來年勞收入猾的增生長率若資慨產(chǎn)年批收入塔增長寨率為晉零，醬則二油者相烈等。3.確定育折現(xiàn)子率的隊基本團方法(1沖)、加屑和法折現(xiàn)捕率＝艦無風進險報綢酬率+風險陷報酬烤率無風騙險報撤酬率趴的確娘定：答國債子收益澤率風險棵報酬憶率的查確定癢：（3.繞1.瞎1）風陵險累葛加法（3.磚1.始2）住系蔑數(shù)法適用察于股肢權(quán)被仙頻繁亞交易蒜的上王市公并司的約評價CA濱PM：市場蝴平均盯風險弊報酬冷率(2撐)、資收本成梁本加蠶權(quán)法如果得評估催內(nèi)涵演不是部凈資燥產(chǎn)，燒而是病投資煙總額全，即問長期聰負債扛和所元有者郊權(quán)益膊之和由，那倆么折魂現(xiàn)率矛就應(yīng)禾包含瓜長期寬負債繼的利窄息率惰和所座有者婦權(quán)益城要求此的投亡資收省益率豆兩部址分:?折現(xiàn)滋率＝濟長期忌負債供占資孔產(chǎn)總解額的雕比重×長期雨負債利息產(chǎn)率×（1－所杏得稅車率）+所有俊者權(quán)呢益占資眉產(chǎn)總枕額的竟比重×投資資報酬學(xué)率?投資管報酬兆率＝撒無風寒險收鉤益率+風險冷報酬咽率(3鹿)、市產(chǎn)場比園較法通過餅參照般物的挪市價槽和收啦益來降倒求刮折現(xiàn)父率。四、叢對收帆益法符的評擴價1、該械方法羞最適匯宜：資產(chǎn)需的購嚼建成泳本與歌其獲奧利能蛾力不額對稱益的情葡況；成本想費用姿無法激或難宋以計膠算的祝資產(chǎn)幼。2、該滔方法刮的局塵限性鑰：需具承備一花定的猜前提滅條件檢；含有形較大巷成分燭的主絕觀性倒。因此馳該方輪法的價運用笨比成得本法辱難度睬大。第三校節(jié)輩市撈場比獵較法一、漸市場橫比較講法的親基本縣原理（一遷）理墓論基湖礎(chǔ)均衡知價值帳論:由于鼓資產(chǎn)狐評估拉是一傷個模輔擬市漲場過超程的跳結(jié)果霜，因巖此均咐衡價紡值論筆表現(xiàn)風為承戶認市丙價的極相對乓合理逝性，陰并通魂過替遮代原氣則來保為被己估資陶產(chǎn)定曉價。（二葵）評隨估思燦路（三伐）運作用的疾前提榴條件1、充扎分發(fā)盟育活車躍的控資產(chǎn)衫市場字。2、參么照物方及其逼與被代估資奇產(chǎn)可敗比較躁的指漢標、麗參數(shù)綢等資鼠料均吼能搜禽集到期。二、帝市場毅比較景法的笛基本耗程序煙及有般關(guān)指帳標（一棟）尋療找參浩照物中。1、成數(shù)交價揀必須讓真實梢。2、至用少三聽個交禍易案鍵例。3、與碑被估瓶資產(chǎn)蒜相類窄似（墨大可鴿替代寫，即療功能哄相同綿）。4、成擁交價斤是正擱常交輪易的帥結(jié)果著。5、盡京可能葡選擇咽近期盾成交憤的交竟易案強例。（二箭）調(diào)舒整差辱異1、時爽間因中素2、區(qū)褲域因甩素參照謀物所吐在區(qū)桐域比廉被估鼻資產(chǎn)萄好：翻；這反之鉤系數(shù)>1一般免以被缺評資層產(chǎn)為10縫0，3、功叛能因徒素功能討系數(shù)蛛法4、成閱新率董因素5、交驗易情住況調(diào)惱整（三幻玉）確增定評案估值將若鉗干個笨經(jīng)過俯調(diào)整捆的調(diào)拴整值鏈進行飄加權(quán)戒平均廉或算找術(shù)平桃均，倆確定局評估鋒值。三、粒市場趨比較款法的死具體摔操作肅方法（一躺）直繩接比械較法參照謠物與舟被估剖資產(chǎn)渾之間樸僅在引某一墊方面錢存在劃差異憶，例酷如：綁成新金率、狂功能料等。（二眨）類疫比調(diào)傳整法參照碼物與裁被估料資產(chǎn)跨大體鄰相似滾，但巧仍在東多方銀面存傅在差痰異。交易丑案例A的調(diào)族整值調(diào)＝參臉照物A的成烈交價×?xí)r間啄因素當系數(shù)×區(qū)域逝因素均系數(shù)×功能道因素扯系數(shù)×情況測補正賀系數(shù)×…共…[例3.尾14志]某商培業(yè)用悼房，走面積巖為60噸0平方湯米，比現(xiàn)因聰企業(yè)面聯(lián)營智需要猾進行縫評估扁，評維估基穩(wěn)準日美為20贊02年10月31日。州評估紗人員喜在房題地產(chǎn)屬交易嗽市場鋒上找敲到三榮個成即交時盯間與桃評估折基準溜日接食近的保商業(yè)腸用房秒交易掩案例意，具蜂體情楊況如庭下表桌所示私。單助位：參照物

ABC交易單價

5,000

5,960

5,918

成交日期

2002.6

2002.9

2002.10

區(qū)域條件

比被評估資產(chǎn)好

比被評估資產(chǎn)好

比被評估資產(chǎn)好

交易情況

正常

高于市價4%

正常

被評霜估商欠業(yè)用增房與恨參照伸物商墳業(yè)用額房結(jié)迫構(gòu)相楊似、秧新舊孤程度逗相近火，故桐無需顛對功墨能因相素和爭成新半率因只素進眼行調(diào)奪整。沉被評池估商神業(yè)用墨房所接在區(qū)限域的都綜合咬評分患為10土0，三醬個參括照物捧所在勁區(qū)域證條件愿均比燥被評破估商挨業(yè)用惡房所歲在區(qū)崖域好墾，綜蔥合評次分分畏別為10南7、11辜0和10云8。當舌時房惜產(chǎn)價妙格月部上漲斥率為4%，故朗參照欣物A的時果間因滅素調(diào)界整系僑數(shù)為糖：；撤參照原物B的時房誠間因張素調(diào)潛整系肝數(shù)：飯；參架照物C因在瓣評估減基準法日當拜月交蹲易，孔故無句需調(diào)栗整。伏三個挨參照搜物成知交價蹤蝶格的繼調(diào)整辯過程勢如下車。單尸位：被評址估資貪產(chǎn)單般價＝巧（5,使46遠7＋5,故41拔8＋5,變48叢0）÷3＝5,允45本5被評津估資稼產(chǎn)總宇價＝5,谷45揮5×謊60攔0＝3,惜27搞3,雨00遷0元參照物

ABC交易單價

5,000

5,960

5,918

時間因素修正

117/100

104/100

100/100

區(qū)域因素修正

100/107

100/110

100/108

交易情況修正100/100

100/104

100/100

修正后的價格

5,467

5,418

5,480

四、烈清算飲問題清算什價格膝屬于題非正弦常價曬格(一）和、清算帶價格刊的確奸定方蹲法1、市昨價折尸扣法清算我價格蠻＝公谷允市鴨價×折扣嚇率2、模睬擬拍禽賣法橋（意貼向詢冤價法繳）五、問評價1、最角具客飾觀性林的評根估方