江蘇慈溪伊頓莊園項目市場調(diào)研與營銷策略提報

（第一階段）伊頓莊園項目市場與營銷提報寧波開啟20100925第一頁，共一百零九頁。市場分析與產(chǎn)品定位及建議第一部分第二頁，共一百零九頁。地產(chǎn)項目的價值取決于三個層面：城市發(fā)展與區(qū)域變革帶來的板塊價值；項目自身產(chǎn)品力催生出的原始價值；項目優(yōu)勢元素組合凝聚的意向價值；營銷策略過程中市場先行，分析項目三大價值表現(xiàn)，以市場為依據(jù)保證項目營銷策略“落地化”…………第三頁，共一百零九頁。項目市場調(diào)研城市規(guī)劃與發(fā)展研究慈溪住宅市場調(diào)研競爭項目調(diào)研項目整體定位當(dāng)前方案分析項目概念定位目標(biāo)客戶市場定位項目產(chǎn)品優(yōu)化建議第四頁，共一百零九頁。項目市場調(diào)研第五頁，共一百零九頁。基于發(fā)展預(yù)判的動態(tài)城市占位而非基于市場競爭的靜態(tài)基準(zhǔn)定位預(yù)見力是關(guān)鍵房地產(chǎn)運(yùn)營，是建立在城市發(fā)展基礎(chǔ)上，對區(qū)域與板塊升值價值的攫取；任何以當(dāng)前市場表象作為定位和規(guī)劃依據(jù)的行為都是短視與不全面的……——天啟&開啟第六頁，共一百零九頁。[一橋一軌，改變慈溪格局]跨海大橋的通車以及未來城市高鐵的導(dǎo)入，將顛覆慈溪城市板塊價值現(xiàn)狀高鐵進(jìn)入余慈片區(qū)：新設(shè)的杭甬高鐵余慈站位于鳳山街道境內(nèi)，新建北路以東，余慈公路以南，城東路以西，規(guī)劃中的緯一路以北跨海大橋聯(lián)通杭州灣兩岸：杭州灣跨海大橋的建成使慈溪與上海之間的車程縮短為2小時，使慈溪成為了一個杭州灣沿岸的強(qiáng)勢地區(qū)，極大地便利了杭州灣兩岸的經(jīng)貿(mào)往來、物流運(yùn)輸交通狀況的改善是刺激區(qū)域發(fā)展的直觀動力——隨著杭州灣跨海大橋以及杭甬高鐵進(jìn)入余慈板塊，交通動線周邊區(qū)域城市價值及地產(chǎn)價值均面臨提升。城市規(guī)劃與發(fā)展研究第七頁，共一百零九頁。[城市向東，經(jīng)濟(jì)向北，居住向西]調(diào)整城市架構(gòu)，一體兩翼城市框架①“8350”計劃與““12580”計劃建設(shè)以觀海衛(wèi)為主體的寧波東部衛(wèi)星城；建設(shè)以龍山鎮(zhèn)為主體的慈東片區(qū)現(xiàn)代化新城；②“跨海大橋”與城市北拓以跨海大橋為契機(jī)，城市積極北拓，構(gòu)建北部產(chǎn)業(yè)基地；規(guī)劃余慈新城居住中心，打造余慈片區(qū)都市新結(jié)構(gòu)；余姚以慈溪中心城為基礎(chǔ)，向東發(fā)展觀海衛(wèi)寧波衛(wèi)星城，向西打造余慈新城兩個城市副中心城西未來價值：慈溪城市副中心、余慈新城板塊、交通樞紐左近、城西宜居板塊城市規(guī)劃與發(fā)展研究第八頁，共一百零九頁。城市發(fā)展方向決定地產(chǎn)價值高低當(dāng)前，受到慈溪“城市東進(jìn)”的影響，慈溪以西價值被嚴(yán)重低估未來余姚北上，構(gòu)建“余慈新城”，將成為慈溪西部片區(qū)地產(chǎn)價值質(zhì)變的原始動力城市規(guī)劃與發(fā)展研究第九頁，共一百零九頁。08年4月開始住宅市場月度量價走勢階段1：量漲價穩(wěn)階段2：量價齊升

代表樓盤主力價格備注普通公寓金水灣等1.1-1.3萬元-中高端公寓中央公園主力1.5-1.7萬元/平米靠河景觀樓幢均價2萬元/平米高端公寓慈園主力2.5萬元（含4000平米裝修）尾房2.6萬元/平米別墅杭灣名苑千萬級-[整體市場分析]經(jīng)過09年房地產(chǎn)市場的一波行情，慈溪量價齊升。目前普通公寓的主力價格在1.1-1.3萬元/平米，中高端公寓的價格在1.5-1.7萬元/平米。高端公寓的價格在2萬元/平米以上。慈溪住宅市場調(diào)研第十頁，共一百零九頁。片區(qū)特征在售項目未來趨勢老城區(qū)配套齊全，居住氛圍濃厚，以小規(guī)模樓盤為主慈園2.6萬元（含4000裝修）未來動力來之于舊城改造。城西配套不全，整體環(huán)境較差，工業(yè)和農(nóng)民居住點(diǎn)錯落分布，板塊整體形象較差。梵石花園（1.2萬元/平米）非城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域城北城市發(fā)展重心，交通便捷，未來文化商務(wù)區(qū)的形成帶動的商業(yè)、居住、辦公，形成城北重心。當(dāng)前周邊中高端項目開發(fā)熱潮，別墅區(qū)氛圍逐步形成。中央公園（1.7萬元/平米）城北中心，銜接城區(qū)與杭州灣新區(qū)。中央公園金色港灣梵石花園和潤公寓杭灣名苑玫瑰園楓華富地恒元新境銀桂苑恒元悅府金水灣綠城慈園文鼎星苑碧海星辰萬翔美域已售未售提香公寓壹公館大觀寧興御翠園維科太屺1#地塊柏頓公館長江置業(yè)地塊太屺2#-A地塊5#地塊浙大網(wǎng)新[三大居住板塊的價值研究]中心價值穩(wěn)固，城北價值崛起，城西價值遺忘慈溪住宅市場調(diào)研第十一頁，共一百零九頁。[城西價值研究]城西成為慈溪房地產(chǎn)價格洼地原因辨析①城市發(fā)展重心東移②區(qū)域城市界面較差③交通狀況一般受到跨海大橋影響，慈溪著重發(fā)展北部新區(qū)——杭州灣新城，加上慈溪市政府落戶城市東部，造成城西缺乏城市級別核心引擎支撐。城西宗漢街道下轄漾山村等自然村落，城市界面老舊，現(xiàn)代感較差，影響城西區(qū)位價值提升。慈溪中心區(qū)直達(dá)城西主要依靠三條交通干道，其中，329國道全長392米，連接杭州至普陀，交通較為擁擠；北二環(huán)西路與廟山路城西段路況較差且沿路兩側(cè)工廠導(dǎo)致載重車輛較多，影響通行。本案329國道北二環(huán)西路宗漢大道城市發(fā)展重心東移，城西發(fā)展緩慢，交通動線落后決定了城西成為慈溪房地產(chǎn)價值低洼地慈溪住宅市場調(diào)研第十二頁，共一百零九頁。慈溪房地產(chǎn)市場發(fā)展整體穩(wěn)中有升，其中城西發(fā)展速度落后于城東，城北；針對本案所處城西區(qū)位，市場層面建議——尋找城西未來板塊價值提升引擎為基礎(chǔ)，創(chuàng)造自身產(chǎn)品優(yōu)勢競爭力為條件；追趕主城區(qū)價格標(biāo)準(zhǔn)，打造城西價值標(biāo)桿慈溪住宅市場調(diào)研第十三頁，共一百零九頁。盡管受上半年新政的影響，但目前在售項目整體表現(xiàn)較好。尤其是慈園開盤當(dāng)日表現(xiàn)（推出部分當(dāng)日消化80%）。項目名稱物業(yè)類型總建(萬方)面積段(平方米)開盤時間價格(元/平方米)銷售情況綠城玫瑰園由15幢別墅、9幢小高層、7幢多層和2幢高層組成22.8一期多層面積160-370㎡，二期小高面積110-260㎡、三期別墅面積400㎡二期北面小高2010年2月二期小高層2萬元/平米基本售完綠城慈園10幢高層組成17.3150-230㎡三房、四房2010年6月2.5萬/平米（含4000元/平米裝修）已推出部分去化80%中央公園一期由10幢別墅組成，共102套；二期由14幢小高層組成，共631套；后續(xù)三期、四期36130-300㎡、主力130、140、190平米最近批次開盤2010年6月已售高層均價1.6-2萬元/平米二期剩余15、16、#尚未推出。恒元悅府2幢百米高層4.06240㎡三房、285㎡四房、330㎡五房、510㎡六房（躍層）2010年7月28日2萬元/平米（含4000元/平米裝修）內(nèi)部去化完畢金色港灣由3幢小高層、10幢電梯多層組成11.6面積113-300㎡，主力戶型113、130、200、240平米。2009年11月下旬均價1#樓1.5萬元/平米，其余均價1.3萬元/平米，超過80%梵石花園由5幢高層、8幢小高層、17幢多層組成，共800余套24面積117-380㎡、大平層300平米左右二期2009年4月大平層白坯1.3萬元/平米，精裝1.8萬元/平方米（含5000元/平米裝修）僅剩余20多套未售出萬翔美域多層、高層10戶型以110-180㎡的三房、四房為主，還有235㎡，350平方米的躍式大宅。

2009年12月已售1.5萬/平米、尾房1.8萬元/平米售罄金水灣高層16.75139-2032010年4月均價1.1-1.2萬元/平米剩余不多提香公寓2幢高層1.888、140平米2009年10月已售1.64萬/平米、尾盤1.8萬元/平米僅1套235㎡躍層[在售項目市場表現(xiàn)]競爭對手市場調(diào)研第十四頁，共一百零九頁。綠城品牌，慈溪首個項目，多層市場認(rèn)可度較好，價格相對較高，后期小高層、高層和別墅產(chǎn)品依然被市場看好。項目位置：位于慈溪市滸山街道，普觀大道西側(cè)；開發(fā)商：慈溪綠城投資置業(yè)有限公司開盤時間:一期2009年9月23日，二期2010年2月項目規(guī)模：占地面積12.2萬平米，建筑面積22.8萬平米，容積率1.3；產(chǎn)品形式：由15幢別墅、9幢小高層、7幢多層和2幢高層組成，其中一期91套，二期700余套。別墅60余套。價格：二期北面小高已售價格1.5-2.4萬元/平米，三期聯(lián)排別墅預(yù)計總價上千萬。戶型面積：一期多層面積160-370㎡，二期小高面積110-260㎡，別墅400㎡+100㎡（無產(chǎn)權(quán)地下室）銷售情況：多層售完，小高層北面部分已基本售完，后續(xù)房源開盤時間未定項目優(yōu)勢：綠城品牌、近市中心地段優(yōu)勢、稀缺別墅二期高層、小高層三期別墅一期多層玫瑰園[在售個案]競爭對手市場調(diào)研第十五頁，共一百零九頁。小高層以大戶型為主，面積110-260平米，一梯二戶，3-6房設(shè)計，南北通透，2房朝南，多陽臺設(shè)計，整體面寬達(dá)12.3米以上，多數(shù)戶型主臥套間設(shè)計。L戶型

四房二廳三衛(wèi)/約220㎡B戶型

三房二廳二衛(wèi)/約170㎡D戶型

四房二廳五衛(wèi)/約270㎡[在售個案]玫瑰園競爭對手市場調(diào)研第十六頁，共一百零九頁。綠城品牌，慈溪第二個項目，位于慈溪市中心地塊，東臨滸山江水景，景觀條件出色，配套齊全，定位新古典風(fēng)格城市精品高層公寓，2010年6月開盤，均價25000元/平米。項目位置：東臨滸山江景觀大道，西至教場山路，北臨西門小學(xué)，南至新市路；開發(fā)商：慈溪綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時間:2010年6月27日項目規(guī)模：占地面積62576平米，建筑面積17.3萬平米，容積率2.2；產(chǎn)品形式：由10幢高層組成，1梯2戶和2梯2戶均有，共532套。價格：開盤推出4#和6-10#樓，均價2.5萬元/平方米（含4000元/平方米精裝修），目前銷售率在80%左右，主要剩余230平米大戶型。戶型面積：主力面積150-230㎡，三房、四房設(shè)計，精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)項目優(yōu)勢：綠城品牌、市中心地段優(yōu)勢、東臨滸山江水景、精裝修1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#[在售個案]慈園競爭對手市場調(diào)研第十七頁，共一百零九頁。主力戶型為150-230平米，舒適三房和豪華四房，南北通透，主臥均配有獨(dú)立衛(wèi)生間。以下三戶型主臥面寬分別為4、3.89、4.9米，整體南向面寬在11.2-13.36米。A戶型

三房二廳二衛(wèi)/約153㎡B戶型

三房二廳二衛(wèi)/約163-171㎡D戶型

四房二廳三衛(wèi)/約230㎡[在售個案]慈園競爭對手市場調(diào)研第十八頁，共一百零九頁。緊鄰文化商務(wù)區(qū)的中高端大盤項目，含小高層、高層和別墅，產(chǎn)品品質(zhì)和開發(fā)商品牌均有較好的市場認(rèn)可度。項目位置：位于慈溪坎墩街道，東臨六灶江，西臨擔(dān)山北路，南臨育才中學(xué)；開發(fā)商：華潤置地（寧波）發(fā)展有限公司開盤時間:最近一批次2010年6月開盤項目規(guī)模：占地面積225畝，建筑面積36萬平米，容積率1.6-2.2，綠化33.5%；產(chǎn)品形式：一期由10幢別墅組成，共102套；二期由14幢小高層組成，共631套；價格：目前在售高層均價1.6-2萬元/平米戶型面積：二期面積130-300㎡銷售情況：最近一批次6月開盤，推出19#、21#樓，均價分別為2萬、1.6萬元/平米，21#基本售完，19#去化50%；二期剩余15、16#樓預(yù)計將于8月底推出。三期明年4-5月推項目優(yōu)勢：華潤品牌，毗鄰未來文化商務(wù)區(qū)，附近高端別墅區(qū)二期小高層三期、四期一期別墅15#16#19#21#[在售個案]中央公園競爭對手市場調(diào)研第十九頁，共一百零九頁。戶型偏舒適，面積相對較大。含131、146、197、293平米等多種戶型，以三房為主，主臥均配有衣帽間、獨(dú)立衛(wèi)生間，部分另配有書房。A1戶型

三房二廳二衛(wèi)/約131㎡B2戶型

三房二廳二衛(wèi)/約146㎡B1-F戶型三房三廳四衛(wèi)/約293㎡下層上層[在售個案]中央公園競爭對手市場調(diào)研第二十頁，共一百零九頁。在售項目銷售較好，存量較小，但未來供應(yīng)較大，市場具有一定的壓力。樓盤建筑形態(tài)總量（萬平米）開發(fā)商產(chǎn)品情況（平方米）預(yù)計開盤時間柏頓公館別墅、多層、高層7.94金輪通和置業(yè)雙拼440㎡，聯(lián)排300㎡（含地下室），花園洋房127㎡，高層89-135㎡。2010年10月文鼎星苑花園洋房1.45寶誠置業(yè)60-150㎡，主力面積80-90㎡2010年9月寧興御翠園花園洋房、疊拼、獨(dú)棟3.89新一佳花園洋房96-100㎡二房、115-136㎡三房、159㎡四房。疊拼252、233㎡2010年年底太屺1#地塊高層、別墅16.97維科由9幢高層、14幢別墅組成，別墅面積350-400平米。-科創(chuàng)智慧谷寫字樓、高層住宅約3萬方住宅浙大網(wǎng)新有3幢18-23F住宅樓-原宗漢街道小冶煉區(qū)塊高層、別墅25.76長江置業(yè)由13幢高層住宅、26幢聯(lián)排和10幢疊拼組成-玫瑰園小高層約3萬（約200套）預(yù)計2011年上半年中央公園北面地塊高層10萬方以上預(yù)計2011年上半年文化商務(wù)區(qū)17-B容積率2.5，建筑面積15.17萬方。合計88萬預(yù)計可以供應(yīng)慈溪近2年消化。[未來供應(yīng)]競爭對手市場調(diào)研第二十一頁，共一百零九頁。英倫風(fēng)格住宅，包含別墅（雙拼、聯(lián)排、疊排）、花園洋房、高層多種物業(yè)類型，項目景觀資源豐富，預(yù)計將于2010年10月開盤。項目位置：位于宗漢大道南側(cè)，毗鄰西二環(huán)北路、金輪北路，大觀項目對面；開發(fā)商：金輪通和置業(yè)開盤時間:預(yù)計2010年10月，全部一次性推出項目規(guī)模：占地面積37849平米，建筑面積7.94萬平米，容積率1.6，綠化率32%；產(chǎn)品形式：由14棟獨(dú)院大宅、5幢寬適花園洋房及2幢城市高層景觀公寓組成，高層2梯4戶。價格：未定戶型面積：主力面積雙拼440㎡，聯(lián)排300㎡（含地下室），花園洋房127㎡，高層89-135㎡。項目優(yōu)勢：景觀資源豐富、稀缺別墅和花園洋房物業(yè)形態(tài)、配套較齊全伯頓公館[未來供應(yīng)]競爭對手市場調(diào)研第二十二頁，共一百零九頁。高層+別墅住宅，預(yù)計為片區(qū)的高端產(chǎn)品。項目位置：位于古塘街道，東至五灶江綠化帶、南至規(guī)劃潮塘江北路、西至規(guī)劃六灶江路、北至規(guī)劃清水灣路綠化帶；開發(fā)商：寧波維科置業(yè)有限公司開盤時間:預(yù)計2010年年底項目規(guī)模：占地面積94239平米，建筑面積16.97萬平米，容積率1.8；產(chǎn)品形式：由9幢高層、14幢別墅組成。別墅戶型面積350-400平米。價格：未知項目優(yōu)勢：五灶江、六灶江。[未來供應(yīng)]維科地塊競爭對手市場調(diào)研第二十三頁，共一百零九頁。[在售及未售項目比較分析]項目名稱項目產(chǎn)品項目面積項目價格項目風(fēng)格項目外立面裝修情況客群項目賣點(diǎn)文鼎星苑多層、復(fù)式平層80㎡，復(fù)式150㎡預(yù)報價2萬元/㎡歐式進(jìn)口涂料+面磚大堂精裝修，其余白坯慈溪市區(qū)為主學(xué)區(qū)房，市中心地段好慈園高層170-190㎡2.2-3.1萬元法式面磚精裝修4000元/㎡慈溪市區(qū)為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)占有一定比例市中心地段及綠城品牌碧海星辰小高層平層80-150㎡；復(fù)式130-270㎡；1萬元/㎡歐式進(jìn)口涂料+面磚室內(nèi)白坯，公共部位簡裝慈溪本地人為主，外地客戶以基礎(chǔ)務(wù)工人員為主價格偏低戶型適中伯頓公館高層、別墅、多層別墅300㎡，多層130㎡，高層80㎡預(yù)報價別墅1.8萬㎡，多層及高層1.3萬㎡英式高層、多層涂料加面磚；別墅面磚大理石白坯，大堂簡裝修慈溪客戶位置，其中宗漢街道客群比例較大稀缺城市別墅，多層、高層面積總價適宜梵石花園高層、多層主力160-380㎡大平層1.5萬元/㎡，高層1.1萬元/㎡，多層已售罄新古典主義多層：陶土磚；高層：涂料，底層干掛大平層精裝修，約5000元/㎡慈溪及周邊地區(qū)價格價格擠壓客戶24萬㎡大盤，產(chǎn)品豐富價格適宜，綠化及景觀上佳市區(qū)高檔小區(qū)普遍大面積為主，郊區(qū)小面積項目滿足部分地段需求但是檔次偏低；精裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，均為4000-5000㎡；歐式風(fēng)格為主，新古典主義得到市場認(rèn)可，對外立面材料要求不明顯；客群以周邊置業(yè)為主；目前項目營銷主要表現(xiàn)地段價值，產(chǎn)品價值尚未得到凸顯；競爭對手市場調(diào)研第二十四頁，共一百零九頁。[競爭總結(jié)]市場競爭總結(jié)：典型內(nèi)需型市場模式，置業(yè)客群以本地為主；市場存量壓力較小，未來供應(yīng)體量偏大；未來兩年內(nèi)約88萬㎡供應(yīng)偏重于中高檔次，主要集中于城市核心區(qū)，以別墅、花園洋房業(yè)態(tài)為主；地段價值仍是當(dāng)前市場訴求主體，但是部分項目產(chǎn)品價值逐漸被市場接受；慈溪市場高檔產(chǎn)品偏重于戶型面積、裝修檔次，對景觀資源、里面、綠化等追求尚處于萌芽階段；競爭對手市場調(diào)研第二十五頁，共一百零九頁。項目整體定位第二十六頁，共一百零九頁。當(dāng)前方案分析地段關(guān)鍵詞：城西區(qū)域價值關(guān)鍵詞：慈溪價格低洼地項目規(guī)劃關(guān)鍵詞：城市稀缺別墅、品質(zhì)高層項目產(chǎn)品關(guān)鍵詞：純大戶社區(qū)項目競爭關(guān)鍵詞：創(chuàng)造城西豪宅標(biāo)桿，追逐主城區(qū)價值標(biāo)準(zhǔn)項目風(fēng)格關(guān)鍵詞：英倫風(fēng)格別墅、新古典主義高層項目附加值關(guān)鍵詞：親水第二十七頁，共一百零九頁。項目概念定位大背景：余慈新城、高鐵導(dǎo)入、跨海大橋通車——慈城西部城市群落崛起競爭環(huán)境：當(dāng)前慈溪市場對于豪宅的認(rèn)識標(biāo)準(zhǔn)僅限于——主城區(qū)、大面積、豪華裝修，本案價值的實現(xiàn)在于從另一層面重新定義豪宅，以產(chǎn)品本身為基礎(chǔ)，以附加值為手段，謀求本案價值突破。附加值演繹：本案不同于“本土化”慈溪豪宅，而符合當(dāng)前國際流行豪宅標(biāo)準(zhǔn)：生態(tài)與健康的統(tǒng)一，資源與景觀的享受，創(chuàng)新與舒適的體驗。。。。。。本案最終定位：“大都市慈溪”背景下，國際化豪宅生活社區(qū)第二十八頁，共一百零九頁。目標(biāo)客群定位基礎(chǔ)客群宗漢本地居民重要客群慈溪新興私營業(yè)主引導(dǎo)客群余姚慈溪周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)“進(jìn)城”客群深挖客戶未來工作于余慈新城企事業(yè)單位人群項目的目標(biāo)客戶群體慈溪房地產(chǎn)市場本土化置業(yè)現(xiàn)象尤其突出，本案以慈溪當(dāng)?shù)乜腿簽榛A(chǔ)，對此類“本土化”客群再做出細(xì)分與挖掘。項目啟動項目利潤實現(xiàn)后期項目價值拔高第二十九頁，共一百零九頁。項目產(chǎn)品優(yōu)化建議第三十頁，共一百零九頁。[外立面風(fēng)格及材料建議]高層外立面以砂巖為主，結(jié)合底層大理石干掛其中砂巖部分可選擇部分景觀浮雕，增加項目檔次及美觀砂巖品牌推薦：澳洲砂巖，價格約380元/㎡（20毫米厚度）寧波成功案例借鑒：維科上院項目外立面優(yōu)化建議第三十一頁，共一百零九頁。別墅外立面以自然陶土面磚為主可選擇宜興紫砂等為原料，添加外保溫及防水功能進(jìn)口陶土面磚約200-300元/㎡[外立面風(fēng)格及材料建議]項目外立面優(yōu)化建議第三十二頁，共一百零九頁。[外立面風(fēng)格及材料建議]高層外立面建議減少橫向截面增加豎線及曲線豎線保證高層物業(yè)自身自潔功能，適當(dāng)曲線添加新古典主義美感整體色調(diào)略為偏暗，增加厚重感項目外立面優(yōu)化建議第三十三頁，共一百零九頁。項目戶型優(yōu)化建議建議考慮到項目整體框架已定，內(nèi)部承重墻結(jié)構(gòu)無法調(diào)整，因此僅從局部進(jìn)行微調(diào)飄窗調(diào)整方案正常房間驗收時設(shè)置一塊臨時水泥板產(chǎn)權(quán)面積轉(zhuǎn)化為贈送面積預(yù)制板交房時可代客戶拆卸，使贈送飄窗面積轉(zhuǎn)化為正常房間使用面積。案例借鑒：萬科金色水岸，雅戈爾都市華庭第三十四頁，共一百零九頁。項目戶型優(yōu)化建議建議考慮到項目整體框架已定，內(nèi)部承重墻結(jié)構(gòu)無法調(diào)整，因此僅從局部進(jìn)行微調(diào)餐廳（早餐廳）挑空及贈送衣帽間方案一層挑高，將二層層高頂?shù)?.2m以下，既增加了一層餐廳檔次感，也達(dá)到二層空間贈送的目的。早餐廳原始層高3.15m調(diào)整后層高3.96m挑高餐廳，增加儀式感原始層高3m調(diào)整后層高2.19m不足2.2m，衣帽間贈送一樓二樓衣帽間第三十五頁，共一百零九頁。[園林風(fēng)格建議]項目園林風(fēng)格建議①硬質(zhì)景觀：亭、榭、橋、園林小品、精神圖騰②軟質(zhì)景觀：重綠植輕硬地、重木輕草［東南亞風(fēng)情園林——東方園林與西方建筑組合］結(jié)合水資源，自然、健康、休閑的異域風(fēng)情特征第三十六頁，共一百零九頁。[園林風(fēng)格建議]項目園林風(fēng)格建議①硬質(zhì)景觀：亭、榭、橋、園林小品、精神圖騰通過涼亭，橋，榭臺的景觀營造和情調(diào)的裝飾性構(gòu)筑物，體現(xiàn)異國情調(diào)臨水臺榭第三十七頁，共一百零九頁。[園林風(fēng)格建議]項目園林風(fēng)格建議②軟質(zhì)景觀：重綠植輕硬地、重木輕草從實際出發(fā)壓縮組團(tuán)內(nèi)部的道路和硬質(zhì)鋪裝面積，擴(kuò)大綠化面積。園林景觀中軟綠化較多(水景、植物等)，硬綠化較少(廣場、鋪地等)，在植物的選配上采用樹多、花多、草少的方法。在園林綠化建設(shè)中強(qiáng)調(diào)以喬木為骨干的綠色植物作為主體，形成良好的生態(tài)效益。(草坪的維護(hù)浪費(fèi)大量的水資源，且相對制造氧氣的能力較弱。相反，灌木及喬木不僅能遮陽、吸熱、減燥，亦能產(chǎn)生大量的氧氣)

第三十八頁，共一百零九頁。[園林風(fēng)格建議]項目園林風(fēng)格建議陳列性雕塑裝飾性小品，既有老寧波的味道又有東南亞風(fēng)情第三十九頁，共一百零九頁。[園林風(fēng)格建議——西側(cè)入口]項目園林風(fēng)格建議英式園林門廊，繼承英國古典風(fēng)格。門廊左右的雄獅，三大門的鍍金框架設(shè)計，都是強(qiáng)調(diào)門廊的裝飾性，讓大門更加氣派。大門結(jié)合樹陣式臺階，增強(qiáng)入門儀式感英式貴族大門與東南亞風(fēng)情儀仗樹陣結(jié)合匹配項目建筑風(fēng)格與園林風(fēng)格第四十頁，共一百零九頁。[園林風(fēng)格建議——橋梁及欄板]項目園林風(fēng)格建議仿英國倫敦劍河上古老的木質(zhì)桁架橋—“數(shù)學(xué)橋”。純原木設(shè)計，契合小區(qū)生態(tài)、健康、自然的特點(diǎn)，使橋梁成為景觀，并衍生出富有英格蘭風(fēng)情的歷史韻味——一座橋梁，也是一個故事，可號稱取材純英聯(lián)邦進(jìn)口木材，每一個業(yè)主在經(jīng)過這座橋梁的時候，都能體會到不同凡響的異域風(fēng)情。數(shù)學(xué)橋（MathematicalBridge），也稱為牛頓橋（Newton'sBridge），是劍橋皇后學(xué)院（Queens‘College，Cambridge）橫跨劍河的一個座木橋。徐志摩在此寫下了《沉默是今晚的康橋》名句。

有關(guān)數(shù)學(xué)橋還有一段流傳至今的傳說。傳說中的數(shù)學(xué)橋由牛頓所建，整座橋原本沒有使用一個螺絲，但是后來一個好奇的學(xué)生把橋拆掉研究，卻無法按原樣裝回去，只能用螺絲釘重造了這座橋。這個故事只是美好的傳言而已，因為數(shù)學(xué)橋是在牛頓去世22年后才修建。正是因為橋梁結(jié)構(gòu)用了不明顯的鐵釘連接，在視覺上才使人們認(rèn)為沒有鐵釘。原型再現(xiàn)第四十一頁，共一百零九頁。下沉式庭園設(shè)計部分下沉式庭院，增加車庫采光，同時停車后可以由下沉式庭院走上地面空間通過社區(qū)花園回家，形成良好的體驗感下沉式車庫庭院下沉式院落[下沉式車庫建議]項目園林風(fēng)格建議第四十二頁，共一百零九頁。多樣化親水平臺——駁岸與護(hù)坡駁岸建議在硬質(zhì)景觀上有親水步道，觀景平臺、橋棧等護(hù)坡形成水面到地面過渡自然，水生植物到浮生植物及挺水植物配以卵石素沙、雕塑完成[親水平臺建議]項目園林風(fēng)格建議第四十三頁，共一百零九頁。根據(jù)市調(diào)結(jié)果，慈溪當(dāng)前在售高品質(zhì)項目精裝修基本在4000-5000元/㎡所謂當(dāng)前慈溪市場豪華裝修，并非體現(xiàn)在產(chǎn)品價值，而是所選家裝品牌上盡量高檔，滿足慈溪人攀比心理結(jié)果：造成總價過高，且梵石花園、綠城慈園客戶訪談可知，一定比例客戶對發(fā)展商所選裝修方案不盡滿意本案裝修方案建議：既滿足慈溪客戶炫耀，追求獨(dú)一無二心理，又保證裝修成本與裝修難度，適當(dāng)降低發(fā)展商施工量裝修建議第四十四頁，共一百零九頁。智能化裝修方案健康生活，慈溪獨(dú)此一家裝修建議第四十五頁，共一百零九頁。降噪隔音系統(tǒng)浮筑樓板技術(shù)降低樓層噪音性能特點(diǎn)：浮筑樓板，就是在鋼筋混凝土樓板上墊一層以礦棉為主的彈性隔聲層，然后再鋪樓面，在實際測量中，光裸樓板經(jīng)測量計算后撞擊聲級為83分貝，達(dá)不到《民用建筑隔聲設(shè)計規(guī)范》的最低要求，浮筑樓板經(jīng)測量計算后撞擊聲級為65分貝，達(dá)到住宅建筑樓板撞擊隔聲標(biāo)準(zhǔn)一級，改善量為18分貝。浮筑樓板要比普通樓板要比普通樓板厚7cm。浮筑樓板是在樓板上鋪設(shè)一層減振隔聲材料，其上再做墊層及裝飾面。這種樓板基層與地面面層的彈性減振隔聲層，可以對地面面層產(chǎn)生的撞擊振動產(chǎn)生減振作用，具有降低基層樓板向樓下輻射的噪聲。達(dá)到提高樓板撞擊聲隔聲性能的目的。從實測結(jié)果看，浮筑樓板要達(dá)到符合規(guī)的范理想隔聲效果，只比普通樓板增加5~7cm的厚度，對建筑構(gòu)造完全可行。在造價方面，浮筑樓板比普通樓板每平方米增加40~50元。相對一套一百平方米的住宅來說，樓板凈面積約80平方米，采用浮筑樓板約增加4000元造價。

北京紅東方花園裝修建議第四十六頁，共一百零九頁。降噪隔音系統(tǒng)同層后排水成套技術(shù)，消除下水管道噪音性能特點(diǎn)：同層排水技術(shù)或稱為上排水敷設(shè)方式，其特點(diǎn)是排水橫管在樓板下敷設(shè)，衛(wèi)生器具排水管不穿越樓板，只有排水立管穿越樓板，管道的維護(hù)和檢修在設(shè)置衛(wèi)生器具的同層進(jìn)行，不需要到下一層去清通排堵，不干擾下層住戶。同層排水技術(shù)的三種型式：

1．以吉博力房屋衛(wèi)生設(shè)備工程技術(shù)有限公司隱蔽式安裝系統(tǒng)為主要特點(diǎn)的同層排水技術(shù)；

2．以日本排水集水器為主要特點(diǎn)的同層排水技術(shù)；

3．以我國不降板或局部降板形式為主要特點(diǎn)的同層排水技術(shù)。

三種型式中，以隱蔽式安裝系統(tǒng)的同層排水技術(shù)應(yīng)用最廣，使用效果最好。本文著重介紹隱蔽式安裝系統(tǒng)的同層排水技術(shù)。

隱蔽式安裝系統(tǒng)是將衛(wèi)浴系統(tǒng)整合在墻體內(nèi)，在墻體內(nèi)設(shè)置隱蔽式支架，隱蔽式支架以杜菲斯命名，按支架固定衛(wèi)生器具的不同，可分為：

杜菲斯隱蔽式水箱（水箱為大便器沖洗水箱）；杜菲斯隱蔽式洗臉盆支架；杜菲斯凈身盆支架；杜菲斯隱蔽式小便斗支架。裝修建議第四十七頁，共一百零九頁。降噪隔音系統(tǒng)高阻噪門窗系統(tǒng)降低室外噪音性能特點(diǎn)：隔音性：超靜音隔音門窗的PVB

夾膠玻璃具有非常好的隔音效果，利用不同介質(zhì)的不同共振頻率而消除聲波的穿透，有效的將噪音抵御于外，特別針對重復(fù)性馬路噪音有著其他產(chǎn)品不可比擬的優(yōu)勢。單獨(dú)隔音門窗的玻璃有效隔音性能達(dá)到95%以上。

透光性：超靜音隔音門窗的PVB

夾膠玻璃雖然達(dá)到6.40mm的厚度，但是因為采用各種優(yōu)良原材料的原因，其可見光線的透過率也是非常驚人的好，讓您在房間里還是享受到充足光線及可以觀賞到“不打折”的風(fēng)景。

保護(hù)性：超靜音隔音門窗的PVB

夾膠玻璃中的PVB膠片可有效的阻隔太陽光中99%的紫外線，防止到陽光中的紫外線使您的家具及室內(nèi)陳設(shè)品褪變。讓您在盡享陽光的明媚，又不受陽光的侵害。

節(jié)能性：超靜音隔音門窗的PVB

夾膠玻璃的隔熱性，有效將溫度的傳導(dǎo)輻射降低，讓室內(nèi)外溫差有效的保持，具有極優(yōu)良的節(jié)能性。

安全性：超靜音隔音門窗的PVB

夾膠玻璃對人居環(huán)境也可起到較好的保護(hù)作用，因為即便玻璃碎裂也不會飛濺散開。它會粘貼在一起，有效防止室內(nèi)物體飛出窗外、室外物體飛入室內(nèi)，以及其他的損害。PVB夾膠玻璃可以承受石頭、磚塊乃至小型爆炸的沖擊。特別用于臺風(fēng)、地震和其他災(zāi)害多的對安全和噪音要求嚴(yán)格的地區(qū)。

裝修建議第四十八頁，共一百零九頁。降噪隔音系統(tǒng)房間的分戶墻采用加氣混凝土砌塊加水泥砂漿抹灰隔絕房間之間噪音干擾；蒸壓加氣混泥土砌塊，又名加氣磚，加氣塊，加氣砌塊，加氣混泥土，加氣混凝土砌塊。加氣混泥土塊可以根據(jù)物料類別、品質(zhì)、設(shè)備的工藝特征，采用不同的工藝進(jìn)行生產(chǎn)。一般情況下，將粉煤灰或硅砂、礦渣加水磨成漿漿料，加入粉狀石灰、石膏和發(fā)泡劑經(jīng)攪拌注入?？騼?nèi)，靜養(yǎng)發(fā)泡固化后，切割成各種規(guī)格砌塊或板材，有蒸養(yǎng)車送入蒸壓釜內(nèi)，經(jīng)高溫高壓蒸氣養(yǎng)護(hù)形成輕質(zhì)的混凝土制品。加氣混泥土塊產(chǎn)品是一種含硅、鈣、硫、鋁等膠凝材料為主要原料，加氣混泥土塊具有保溫，防潮作用，重量輕等優(yōu)點(diǎn)。加氣混泥土塊是一種輕質(zhì)、有封閉微孔的新型墻材。具有容重輕、保溫、隔熱、防水、吸音、抗震性能好、現(xiàn)場加工方便、施工效率高等性能特點(diǎn)。且生產(chǎn)原料豐富，特別是使用粉煤灰為原料，即能綜合利用工業(yè)廢渣、治理環(huán)境污染、不破壞耕地，又能創(chuàng)造良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，是一種替代傳統(tǒng)實心粘土磚理相的墻體材料，多年來受到國家墻改政策、稅收政策和環(huán)保政策的大力支持，加氣混凝土制品已成為新型建筑材料的一個重要組成部分，具有廣闊的市場發(fā)展前景，是國內(nèi)外廣泛應(yīng)用的新型節(jié)能墻體材料。加氣混泥土塊機(jī)生產(chǎn)工藝

裝修建議第四十九頁，共一百零九頁。降噪隔音系統(tǒng)電梯井降噪處理；電梯噪聲污染不同于一般的噪聲狀況，屬于低頻噪聲污染，伴隨輕微振動污染。主要傳播途徑為固體傳聲，而一般的噪聲是空氣作為傳聲媒質(zhì)。鋼筋混凝土板屬于高密度的物質(zhì)，低頻聲在里傳播，速度快、衰減低，針對上述的特征，采取以下治理措施。

1、原有的電梯主機(jī)，配電柜的基礎(chǔ)與大樓鋼筋混凝土剛性連接，成為電梯噪聲主要傳播“聲橋”。原基礎(chǔ)改造為復(fù)合寬頻K值（頸度系數(shù)）減振降噪基礎(chǔ)，以隔斷低頻噪聲的傳播途徑。

2、配電柜電磁輻射噪聲也是強(qiáng)污染源之一，對配電柜基礎(chǔ)采用最低激發(fā)頻率為1HZ的復(fù)合基礎(chǔ)；所進(jìn)出電線作軟接觸處理，斷開大樓與樓板剛性連接而形成“聲橋”，從根源處斷絕電磁低頻噪聲。

3、如有轎廂及對重塊主導(dǎo)軌磨擦傳遞至井道結(jié)構(gòu)引起的噪聲問題，使用電梯導(dǎo)軌減振降噪裝置，降低這類井道結(jié)構(gòu)性傳聲。針對電梯噪聲與振動產(chǎn)生機(jī)理和改造難點(diǎn)及維護(hù)便捷性分析，采用一整套經(jīng)濟(jì)有效的阻尼彈簧復(fù)合減震裝置及獨(dú)特的低頻隔聲降噪組合，確保治理后排除本底噪聲，改造后住戶內(nèi)聲環(huán)境達(dá)到國家規(guī)定的最新標(biāo)準(zhǔn)，并通過當(dāng)?shù)貐^(qū)域特種設(shè)備檢驗所檢測及維保部門年檢。裝修建議第五十頁，共一百零九頁。節(jié)能環(huán)保保溫系統(tǒng)VRV戶式中央空調(diào)性能特點(diǎn)：

變制冷劑流量（VariedRefrigerantVolume，簡稱VRV）系統(tǒng)，以制冷劑為輸送介質(zhì)。外機(jī)由一路高壓輸出，經(jīng)各室內(nèi)機(jī)的電子膨脹閥調(diào)節(jié)制冷劑流量，通過控制壓縮機(jī)工作頻率來調(diào)整壓縮機(jī)的輸出功率，適時地滿足室內(nèi)冷、熱負(fù)荷要求，實現(xiàn)各房間溫度的閉環(huán)控制，是一種可以根據(jù)室內(nèi)負(fù)荷大小自動調(diào)節(jié)系統(tǒng)容量的節(jié)能、舒適、運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)、環(huán)保的空調(diào)系統(tǒng)。有單壓機(jī)和雙壓機(jī)結(jié)構(gòu)：裝修建議第五十一頁，共一百零九頁。節(jié)能環(huán)保保溫系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)性能特點(diǎn)：

新風(fēng)系統(tǒng)是一種持續(xù)而且能控制通風(fēng)路徑的住宅通風(fēng)方式。通過風(fēng)機(jī)和氣流控制系統(tǒng)的作用，新風(fēng)系統(tǒng)能夠把室內(nèi)污濁空氣排出，把新鮮空氣24小時不見斷送入室內(nèi)，使密閉空間的空氣得到充分更新。可以說，新風(fēng)系統(tǒng)如同給房屋安裝了一套呼吸系統(tǒng)，讓房屋真正呼吸起來。新風(fēng)系統(tǒng)之所以一度被視為豪宅的專利，主要是因為新風(fēng)系統(tǒng)要從國外進(jìn)口，且引進(jìn)的多為中央新風(fēng)系統(tǒng)，需要開發(fā)商在項目建設(shè)時同步整體安裝，普通家庭無法安裝使用。其實，新風(fēng)系統(tǒng)并非豪宅的專利，隨著一些國外的戶式新風(fēng)系統(tǒng)被引入國內(nèi)市場，如今普通住宅、普通市民也可以安裝使用了。比如像法國AERECO濕感新風(fēng)系統(tǒng)，就是一種非常適合個人家庭使用的戶式新風(fēng)系統(tǒng)。它采取有效的微循環(huán)通風(fēng)方式，無需在室內(nèi)布置復(fù)雜的管道，只要在主要活動區(qū)域內(nèi)安裝進(jìn)風(fēng)口，將室外的新鮮空氣引入室內(nèi)，使空氣通過門縫等渠道在室內(nèi)流通，在功能性區(qū)域（如廚房、浴室或衛(wèi)生間）安裝排氣口，并與安裝在吊頂中的風(fēng)機(jī)連接，通過正負(fù)壓原理，將污濁空氣排出室外。

相比中央新風(fēng)系統(tǒng)，戶式新風(fēng)系統(tǒng)因為不用布置進(jìn)風(fēng)管道，安裝相對簡單，任何住宅在任何時候都可以安裝。不僅如此，它還能依據(jù)房間的類型和住戶的需要，采用手控、紅外線自動識別等不同控制方式，自由控制通風(fēng)流量，按需通風(fēng)，營造室內(nèi)健康環(huán)境，最大限度地節(jié)約能源。你也不用擔(dān)心噪音污染，這種設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)噪聲低于35分貝，正常運(yùn)轉(zhuǎn)時能耗和一個電燈泡差不多，無人時能耗更低。裝修建議第五十二頁，共一百零九頁。節(jié)能環(huán)保保溫系統(tǒng)中央吸塵系統(tǒng)性能特點(diǎn)：

中央吸塵系統(tǒng)（CVC）：中央吸塵是一種全新的室內(nèi)清潔方式，是一個由吸塵主機(jī)、吸塵管網(wǎng)、吸塵插座、吸塵軟管及刷頭等組成的一體化的吸塵系統(tǒng)。用戶只需將吸塵軟管插入吸塵插座，通過手柄上的開關(guān)啟動系統(tǒng)，灰塵、蟲螨病菌等都將通過埋于墻內(nèi)的集塵管道，送到遠(yuǎn)離居住空間的吸塵主機(jī)中。中央吸塵系統(tǒng)從使用的角度可分為商用型、家用型兩大類。從運(yùn)行上可分為集中管理型、分戶管理型兩大類。從系統(tǒng)開關(guān)啟動方式的發(fā)展又可分為無電源壓力波啟動型、電源插口啟動型。裝修建議第五十三頁，共一百零九頁。節(jié)能環(huán)保保溫系統(tǒng)外墻外保溫飾面干掛系統(tǒng)性能特點(diǎn)：

PVC掛板

外墻掛板

外墻保溫

新型建材

一、耐候防腐

抗紫外線、耐高低溫（-40℃－70℃）、耐酸雨及各種惡劣氣候環(huán)境

二、色彩穩(wěn)定，超強(qiáng)自潔

高性能的氟碳涂層不僅保證色彩的長久穩(wěn)定,同時保證板面的不粘污,雨過如新,免維修保養(yǎng)

三、韌性大，強(qiáng)度高

獨(dú)有的多次雙向拉伸的工藝及專利結(jié)構(gòu)，保證基材的抗沖擊性能及變形可自行恢復(fù)的特性

四、保溫隔熱

導(dǎo)熱系數(shù)0.06kcal/m.h.℃,隔熱性能是鋼材的2500倍，磚墻的4倍，增強(qiáng)墻體的保溫效果

五、抗風(fēng)抗震

輕體材料及科學(xué)的安裝方法使其具有出色的抗風(fēng)和抗震性能

六、自熄阻燃

材料達(dá)到難燃標(biāo)準(zhǔn)，被美國安全機(jī)構(gòu)UL列為94-VO級

七、密閉防水

防止雨水、潮氣滲透，保持墻體干燥

八、不變形

三層專利結(jié)構(gòu)使板材高低溫反復(fù)尺寸變化率極低，安裝后墻體不變形，保持高平整性

裝修建議第五十四頁，共一百零九頁。智能家居遠(yuǎn)程控制家電、家庭生活模式自動控制。性能特點(diǎn)：

家庭自動控制系統(tǒng)

這種系統(tǒng)用于對空調(diào)器、收音機(jī)、電視機(jī)、音響裝置、清潔器等電器的集中管理和自動控制，它由微型計算機(jī)和控制器組成。例如，它能控制空調(diào)系統(tǒng)，根據(jù)季節(jié)的變化自動調(diào)節(jié)室內(nèi)的溫度和濕度；使能源、照明和熱水供應(yīng)等設(shè)備最佳運(yùn)行或使電子爐灶、清潔器定時完成做飯和清掃等工作。(1)電視；(2)遠(yuǎn)程PC或膝上電腦；(3)Internet瀏覽器；(4)電話、數(shù)字電話、移動電話；(5)按鈕傳輸器；(6)遠(yuǎn)程控制器；(7)語音控制；(8)觸摸屏等。在實現(xiàn)系統(tǒng)功能介入時，也需要進(jìn)行有效的控制，如通過讀卡器、無線射頻設(shè)備、或生物測定機(jī)，使用口令，生物測定識別技術(shù)、IC卡、或授權(quán)的特殊權(quán)限技術(shù)等方式介入，保障正常用戶的權(quán)益不受侵家庭自動化害。未來的家庭自動化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)也需要具有大量的自適應(yīng)功能，如以下幾點(diǎn)：

(1)無障礙性：支持大量已有室內(nèi)連線方案，如電話線、結(jié)構(gòu)化布線、同軸電纜等。

(2)靈活性：能夠接受不同類型的連線方案和標(biāo)準(zhǔn)，以便系統(tǒng)方案的升級和擴(kuò)展。

(3)廉價：因為網(wǎng)絡(luò)只是用于連接各種設(shè)備，而其本身不是末端設(shè)備。價格的優(yōu)勢將加快其應(yīng)用的腳步。

(4)易于實現(xiàn)：無論用戶還是供應(yīng)商都可以方便地設(shè)計和實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)方案，這無疑會帶來更多的用戶.裝修建議第五十五頁，共一百零九頁。一卡通24小時熱水采用屋頂綠化雨水收集設(shè)施太陽能照明系統(tǒng)戶內(nèi)呼梯等高新科技打造智能綠色居家高新技術(shù)應(yīng)用裝修建議第五十六頁，共一百零九頁。伊頓莊園售樓處及樣板區(qū)建議第二部分第五十七頁，共一百零九頁。一、慈溪項目營銷手段特點(diǎn)研究第五十八頁，共一百零九頁。1豪慈溪人有錢！抽煙起碼大中華，買房起步200平。恒元悅府：285㎡四房、240㎡三房、330㎡三房和510㎡平米六房綠城慈園：150-170㎡三房，230㎡四房綠城玫瑰園：170㎡三房，220-270㎡四房不講實用，只講氣派，寧波市場風(fēng)靡的贈送附加值完全沒有。慈溪高端住宅的戶型，奢華極致，寧波都無法企及。充分顯示了慈溪人的富有以及對品質(zhì)生活的追求。第五十九頁，共一百零九頁。梵石花園：價值16萬的按摩浴缸，樣板房內(nèi)全鮮花布置，全國外進(jìn)口沒聽過的品牌。胸徑全慈溪最大的香樟樹。柏頓公館：售樓處內(nèi)設(shè)有水景。恒元悅府：售樓處的洗手間裝修極度奢華，挑空藝術(shù)墻。每個項目的售樓處，一個比一個奢華，迎合好面子的消費(fèi)心理。慈溪高端住宅營銷，都非常注重對客戶虛榮的滿足，臉面工程非常重要，尤其是一些嘩眾取寵的噱頭，效果顯著。2顯慈溪人愛面子！有錢，更希望別人知道。愛面子、愛炫耀、愛攀比。第六十頁，共一百零九頁。第六十一頁，共一百零九頁。二、伊頓莊園售樓處與樣板段方案第六十二頁，共一百零九頁。原則：最必須大花血本的營銷道具：樣板段、售樓處為最重要的銷售陣地，也是與其他項目比拼的場所，應(yīng)該建議一個慈溪獨(dú)一無二，津津樂道的售樓處。最必須具有氣場的銷售場：慈溪人富有，崇尚富貴，愛好面子，售樓處與樣板段必須讓客戶覺得尊崇，同時記憶深刻。第六十三頁，共一百零九頁。利用項目的天然優(yōu)質(zhì)河景，建造一個游公園→賞河景→經(jīng)大橋→過豪門的獨(dú)特、奢華、氣派、儀仗的樣板銷售場。第六十四頁，共一百零九頁。樣板段售樓處梵石花園擇址建議：1、客戶來訪路線，途徑梵石花園，對區(qū)域的價值產(chǎn)生認(rèn)同。2、臨河售樓處，樣板房，在銷售過程，參加樣板房，營造窗邊河水潺潺的感覺。3、通過回家的橋、小區(qū)大門，提前體驗儀仗回家。第六十五頁，共一百零九頁。關(guān)鍵詞：發(fā)現(xiàn)，震撼，吸引場景：圍墻，看板，精神堡壘通過外圍的包裝打造，擴(kuò)大社區(qū)氣場半徑，讓來訪的客戶或路過的客戶，忍不住一探究竟，通過造訪公園，來到售樓處。經(jīng)游公園再到售樓處1游公園→賞河景→經(jīng)大橋→過豪門第六十六頁，共一百零九頁。梵石花園圍墻導(dǎo)旗轉(zhuǎn)角大看板精神堡壘231門崗——禮遇停車場——服務(wù)引導(dǎo)——吸引在公園入口，設(shè)置一個崗?fù)ぃ⑼ㄟ^對講機(jī)及時告知售樓處準(zhǔn)備。物業(yè)保安引導(dǎo)停車，開車門，撐傘，引導(dǎo)入售樓處。通過一路導(dǎo)旗、圍墻、精神堡壘，讓過路客戶關(guān)注，進(jìn)而來訪。售樓處門崗?fù)＼噲龅诹唔?，共一百零九頁。①精神堡壘示意?米高的精神堡壘，高山仰止。第六十八頁，共一百零九頁。8米高圍墻，深宅大院，朱雀豪門②現(xiàn)場圍墻示意：第六十九頁，共一百零九頁。沿路一側(cè)做成景墻，顯示尊貴氣質(zhì)。第七十頁，共一百零九頁。歐式城堡之墻，富麗堂皇。第七十一頁，共一百零九頁。關(guān)鍵詞：禮遇，尊崇，愜意場景：售樓處、賞江景洽談區(qū)、親水平臺、休閑桌椅、江景樣板房將整個公園化為一個廣義的售樓中心，讓客戶感受游在公園里，小河邊，輕松愜意的銷售過程。售樓處重點(diǎn)體現(xiàn)江景感覺，高層公寓樣板房可直接做在售樓處。大河畔的售樓處2游公園→賞河景→經(jīng)大橋→過豪門第七十二頁，共一百零九頁。保安停車場售樓處123第七十三頁，共一百零九頁。①售樓處風(fēng)格示意：售樓處是最能體現(xiàn)一個樓盤氣質(zhì)與建筑內(nèi)涵的精神堡壘，也是最為重要的銷售陣地，往往會第一時間展現(xiàn)客戶對樓盤的印象。建議項目建造一個極具項目特質(zhì)與歐州貴族城堡式的售樓處，讓客戶震撼難忘。（如上院的售樓處）第七十四頁，共一百零九頁。寧波上院售樓處大連星海灣一號售樓處第七十五頁，共一百零九頁。沿江處理方法：木棧道、親水平臺、休憩地、輕舟一片。第七十六頁，共一百零九頁。第七十七頁，共一百零九頁。案例參考：長島花園第七十八頁，共一百零九頁。售樓處洽談區(qū)可直賞江景，高層公寓樣板房也可搭在江邊。如長島花園樣板房直面江景，仿佛身中河中。第七十九頁，共一百零九頁。案例參考：ART藍(lán)灣第八十頁，共一百零九頁。關(guān)鍵詞：氣派、禮儀、向往場景：一座大橋，專迎貴賓項目有江景，更重要的是業(yè)主專屬的迎賓大橋，盡顯貴族氣派。威儀大橋，禮迎貴胄世家3游公園→賞河景→經(jīng)大橋→過豪門第八十一頁，共一百零九頁。停車場售樓處123123大橋——禮儀豪門——迎賓樣板段——廣場在公園入口，設(shè)置一個崗?fù)ぃ⑼ㄟ^對講機(jī)及時告知售樓處準(zhǔn)備。物業(yè)保安引導(dǎo)停車，開車門，撐傘，引導(dǎo)入售樓處。邊賞公園美景，進(jìn)入售樓處，同時體會醉美江景。樣板房1樣板房24樣板房——江景別墅邊賞公園美景，進(jìn)入售樓處，同時體會醉美江景。44由橋，經(jīng)門，過河，再到樣板段，獨(dú)一無二、氣勢如虹的樣板營銷。第八十二頁，共一百零九頁。案例參考：江南一品、金色水岸江南一品：由公共綠地，經(jīng)小橋，觀別墅，攬河景，再到售樓處。金色水岸三期：為顯示三期尊貴與水景資源，樣板段由二期經(jīng)橋，一路看水景、小品、沿江而走。第八十三頁，共一百零九頁。橋示意圖片大門示意第八十四頁，共一百零九頁。伊頓莊園營銷策略與推案第三部分第八十五頁，共一百零九頁。營銷總體策略推案次序：別墅先推，建立本項目慈溪第一高端氣質(zhì)樓盤形象，也符合開發(fā)商安全快速資金回籠的需要。價格建議：平開高走，完成一定的價格成長。銷售周期：不宜太短或太長,建議18個月到24個月為佳第八十六頁，共一百零九頁。銷售目標(biāo)

開盤后18-24個月完成85-90%以上的銷售率。第八十七頁，共一百零九頁。入市時間選擇建議入市時間2011年5月，理由如下：1：房產(chǎn)進(jìn)入后調(diào)控時期，政策面相對穩(wěn)定，市場明朗化。2：有一定的銷售準(zhǔn)備時間，完成樣板區(qū)的施工，樣板房硬軟裝。3：與本案工程進(jìn)度相吻合，具備一定的工程形象。

Ps：如因許可證問題不能分批，可采用整體定價，限定房源分批享受優(yōu)惠方式進(jìn)行分批銷售控制。第八十八頁，共一百零九頁。推案策略本案建議采用整盤分批銷售模式，理由：1，市場易受政策面影響，分批推盤，可進(jìn)可退，留有余地。2，產(chǎn)品不同，總價相差較大，為防止客源干擾，分批比較好。3，整盤齊推開盤銷售率低，市場口碑易影響持續(xù)期銷售。第八十九頁，共一百零九頁。推盤節(jié)奏11年5月開盤，推多層聯(lián)排，先開50%-60%的貨量，視開盤情況和市場動態(tài)間隔一段時間分兩次加推剩余貨量。11年10月推高層1#，2#兩棟，1#，2#房源面積較小，兼之區(qū)位較差，建議先推。12年4月推高層3#，4#兩棟，因3#，4#兩棟區(qū)位較好，且有較長的蓄客周期，較為容易完成價格增長。第九十頁，共一百零九頁。高層總建筑面積：49972.32平方米多層總建筑面積：32441.63平方米商業(yè)總建筑面積：2110.81平方米車位：429個（可售高層車位230個）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說明：高層銷售均價：15000元/平米別墅銷售均價：26000元/平米米考慮到市場實際，入市價格會偏低，在后期操作過程中再拉升均價，在測算中不考慮價格增長因素，僅以均價作為測算依據(jù)。銷售價格說明：第九十一頁，共一百零九頁。項目推售計劃綜合市場及項目研究后，我司建議：項目共分五批次推售。第一批：別墅，約1.8萬平米第二批：別墅，加推0.75萬平米第三批：別墅，加推0.7萬平米第四批：高層，1#2#樓，約3.35萬平米第五批：高層，3#4#樓，約1.62萬平米附推：商鋪及車位銷售第一批，2011年5月約1.8萬平方米第二、三批視第一批銷售情況，隔1-2月加推約1.45萬平方米第四批，2011年10月約3.3萬平方米第五批，2012年4月約1.6萬平方米第九十二頁，共一百零九頁。第一批：別墅（分三小批次）區(qū)位：好產(chǎn)品：高端景觀：好資金回籠：快建議該產(chǎn)品第一階段推出，以2.5萬單價入市,利用沿河景觀部分產(chǎn)品建立價格標(biāo)桿,開盤后利用加推,一路將價格拉升至2.8萬。價格：2.5—2.8萬第一批，2011年5月約1.8萬平方米第二、三批視第一批銷售情況，隔1-2月加推約1.45萬平方米第九十三頁，共一百零九頁。第二批：1#、2#區(qū)位：相對較差產(chǎn)品：面積適中，較為大眾總銷：權(quán)重較大銷售難度：一般建議該批房源第二階段推出，以適中的單價適中的總價較為快速地完成銷售，回籠資金。1#、2#第九十四頁，共一百零九頁。第三批：3#、4#區(qū)位：小區(qū)正中，好景觀：好產(chǎn)品：躍墅+大平層價格提升空間：大該房源位于社區(qū)中央位置，景觀資源較好，兼之產(chǎn)品定位高段，有較高的價格成長空間，建議最后階段推出。3#、4#第九十五頁，共一百零九頁。銷售回款計算方法說明

此次測算建立在項目理想推進(jìn)的前提下，不考慮市場波動等不可抗力因素造成的影響。