房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用的歸集與分配

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用的歸集與分配（涉稅）

王建軍第一頁，共七十五頁。第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本構(gòu)成第二頁，共七十五頁。一、成本對(duì)象的確定（一）開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類：土地開發(fā)成本。土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)用地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。房屋開發(fā)成本。房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。2023/4/30第三頁，共七十五頁。配套設(shè)施開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、需要分配計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。代建工程開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。第四頁，共七十五頁。（二）成本核算對(duì)象的確定原則（會(huì)計(jì)原則）

成本核算對(duì)象的確定原則（會(huì)計(jì)原則）應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時(shí)結(jié)算適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。注：成本核算對(duì)象一般應(yīng)在開工前確定。一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核算的準(zhǔn)確性。

2023/4/30第五頁，共七十五頁。（三）確定成本核算對(duì)象考慮的因素單體開發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對(duì)象。在同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。對(duì)于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對(duì)象。

第六頁，共七十五頁。成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期（區(qū)）為成本核算對(duì)象。同一項(xiàng)目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區(qū)）劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開發(fā)項(xiàng)目的成本。

第七頁，共七十五頁。土地增值稅有關(guān)成本對(duì)象的規(guī)定《暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）：“對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定”。（財(cái)稅[2006]21號(hào)）：“納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額”

第八頁，共七十五頁。土地增值稅有關(guān)成本對(duì)象的規(guī)定（財(cái)稅[2006]21號(hào)）：“各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場(chǎng)發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整”。（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）：“土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算”。“開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額”。（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）：清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。第九頁，共七十五頁。企業(yè)所得稅法律制度關(guān)于成本對(duì)象設(shè)置可否銷售原則開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。分類歸集原則。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。功能區(qū)分原則開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。第十頁，共七十五頁。企業(yè)所得稅法律制度關(guān)于成本對(duì)象設(shè)置定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。第十一頁，共七十五頁。二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本構(gòu)成成本費(fèi)用區(qū)分開發(fā)成本期間費(fèi)用成本費(fèi)用按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或制度規(guī)定第十二頁，共七十五頁。期間費(fèi)用構(gòu)成第十三頁，共七十五頁。（一）開發(fā)成本構(gòu)成第十四頁，共七十五頁。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目

成本項(xiàng)目是指從生產(chǎn)費(fèi)用的具體用途出發(fā)，將直接開發(fā)費(fèi)用和間接開發(fā)費(fèi)用劃分為若干項(xiàng)目或者類別即成本項(xiàng)目，如一般工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)費(fèi)用劃分為直接材料、直接人工、制造費(fèi)用等。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目一般可分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（也稱土地取得費(fèi)）、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等。2023/4/30第十五頁，共七十五頁。土地取得成本的構(gòu)成第十六頁，共七十五頁。土地取得成本明細(xì)說明土地取得成本，是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、安置及動(dòng)遷費(fèi)用、回遷房建造費(fèi)用等。第十七頁，共七十五頁。明細(xì)分類政府地價(jià)及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)，向政府部門交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)等。合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。第十八頁，共七十五頁。稅收法律制度規(guī)定的口徑取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。

土地增值稅有關(guān)法律制度將“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”（包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等）置于“土地開發(fā)和新建房及配套設(shè)施”需要進(jìn)行調(diào)整：調(diào)整后的結(jié)果往往表現(xiàn)為企業(yè)賬面上的土地取得費(fèi)要大于按照稅法規(guī)定的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”其它問題的說明

第十九頁，共七十五頁。前期工程費(fèi)的構(gòu)成第二十頁，共七十五頁。前期工程費(fèi)明細(xì)說明前期工程費(fèi)，是指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、咨詢論證費(fèi)、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。

第二十一頁，共七十五頁。前期工程費(fèi)明細(xì)說明勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，具體包括：勘測(cè)丈量費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、其他?？睖y(cè)丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。

第二十二頁，共七十五頁。報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)包括：報(bào)批報(bào)建費(fèi)、項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)、增容費(fèi)。報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。增容費(fèi)：包括水、電、煤氣增容費(fèi)。

第二十三頁，共七十五頁?！叭ㄒ黄健辟M(fèi)包括：臨時(shí)通水、通電、通路，場(chǎng)地平整。臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。場(chǎng)地平整：基礎(chǔ)開挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。

第二十四頁，共七十五頁。臨時(shí)設(shè)施費(fèi)包括：臨時(shí)圍墻、臨時(shí)辦公室、臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)、臨時(shí)圍擋。臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。第二十五頁，共七十五頁。前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)：指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用主要包括以下內(nèi)容：項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)勘測(cè)丈量費(fèi)“三通一平”費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)預(yù)算編、審費(fèi)其他

前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。第二十六頁，共七十五頁?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)的構(gòu)成第二十七頁，共七十五頁?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)明細(xì)說明基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，是指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費(fèi)用等。主要包括：室外給排水系統(tǒng)費(fèi)、室外采暖系統(tǒng)費(fèi)、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)、室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)、室外智能化系統(tǒng)費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)。室外給排水系統(tǒng)費(fèi)：室外給水系統(tǒng)費(fèi)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費(fèi)用；雨污水系統(tǒng)費(fèi)用。

第二十八頁，共七十五頁。室外采暖系統(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用。室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)：紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用；室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線路部分費(fèi)用；室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用。室外智能化系統(tǒng)費(fèi)停車管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場(chǎng)管理系統(tǒng)的費(fèi)用；小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用；周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用：紅外對(duì)掃等；小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用；電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用；電子公告屏費(fèi)用等。第二十九頁，共七十五頁。園林環(huán)境工程費(fèi)園林環(huán)境工程費(fèi)指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括綠化建設(shè)費(fèi)、建筑小品、道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)、圍墻建造費(fèi)、室外照明、室外背景音樂、室外零星設(shè)施。綠化建設(shè)費(fèi)：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)：道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等；圍墻建造費(fèi)：包括永久性圍墻、圍欄及大門；室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；室外背景音樂；室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。第三十頁，共七十五頁?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)具體操作看：項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用，紅線外兩米與大市政接口的費(fèi)用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費(fèi)用。2023/4/30第三十一頁，共七十五頁。土地增值稅法律制度的規(guī)定基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

第三十二頁，共七十五頁。建安工程費(fèi)構(gòu)成第三十三頁，共七十五頁。建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)說明建筑安裝工程費(fèi)，是指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)主體建筑的建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)及精裝修費(fèi)等。建筑工程費(fèi)建筑工程費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括基礎(chǔ)造價(jià)、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)、門窗工程、公共部位精裝修費(fèi)、戶內(nèi)精裝修費(fèi)。第三十四頁，共七十五頁?；A(chǔ)造價(jià)：包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測(cè)費(fèi)、降水。結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)：主要包括砼框架（含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費(fèi)用。公共部位精裝修費(fèi)：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用。戶內(nèi)精裝修費(fèi)：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用。第三十五頁，共七十五頁。安裝工程費(fèi)安裝工程費(fèi)包括室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)、弱電系統(tǒng)費(fèi)。室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)主要包括：室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)；室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)；室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；室內(nèi)電氣工程費(fèi)；室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)；電梯及其安裝費(fèi)；發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)；消防系統(tǒng)費(fèi)；人防設(shè)備及安裝費(fèi)；弱電系統(tǒng)費(fèi)；對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用；三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用；有線電視費(fèi)用；電話系統(tǒng)費(fèi)用；寬帶網(wǎng)等。第三十六頁，共七十五頁。土地增值稅法律制度的規(guī)定建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。第三十七頁，共七十五頁。配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)，是指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施費(fèi)用等。配套設(shè)施費(fèi)指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等；在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出；第三十八頁，共七十五頁。開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用；對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)；幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；球場(chǎng)；設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)；車站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。第三十九頁，共七十五頁。土地增值稅法律制度的規(guī)定

公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。第四十頁，共七十五頁。開發(fā)間接費(fèi)第四十一頁，共七十五頁。開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對(duì)象的工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)審核費(fèi)、結(jié)算審核費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。為業(yè)主代扣代繳的公共維修基金等不得計(jì)入產(chǎn)品成本。工程管理費(fèi)：主要包括工程監(jiān)理費(fèi)、預(yù)結(jié)算編審費(fèi)、行政管理費(fèi)、施工合同外獎(jiǎng)金、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)。營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)：廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)、銷售環(huán)境改造費(fèi)、售樓處裝修、裝飾費(fèi)、其他。物業(yè)管理完善費(fèi)：包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。

第四十二頁，共七十五頁。土地增值稅法律制度的規(guī)定開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。第四十三頁，共七十五頁。借款費(fèi)用第四十四頁，共七十五頁。借款費(fèi)用借款費(fèi)用，是指符合資本化條件的借款費(fèi)用。資本化借款費(fèi)用包括直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。

第四十五頁，共七十五頁。土地增值稅制度規(guī)定的處理辦法納稅人能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯夷軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)納稅人不能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)第四十六頁，共七十五頁。房地產(chǎn)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款又有其他借款的，其開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算不能同時(shí)使用上述方法全部使用自有資金沒有利息支出的，按照上述方法扣除利息扣除中利息上浮幅度按照國(guó)家的規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的不允許扣除對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除土地增值稅清算時(shí)，已計(jì)入開發(fā)成本的利息支出應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。其他扣除項(xiàng)目從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20％扣除第四十七頁，共七十五頁。第二部分

開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序2023/4/30第四十八頁，共七十五頁。一、應(yīng)設(shè)置核算的賬戶“開發(fā)成本”賬戶：本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設(shè)置二級(jí)明細(xì)賬戶，并在二級(jí)明細(xì)賬戶下，按成本核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)核算。第四十九頁，共七十五頁?！伴_發(fā)成本”賬戶有關(guān)問題的說明房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本明細(xì)賬的層級(jí)較多不同企業(yè)因內(nèi)部管理需要呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)一般有兩種思路第五十頁，共七十五頁。“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門（分公司）設(shè)置明細(xì)賬戶。注意：開發(fā)間接費(fèi)用與管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用的區(qū)別2023/4/30第五十一頁，共七十五頁。期間費(fèi)用

管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、稅金、土地使用費(fèi)、土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞帳損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢（減盤盈）損失，以及其他管理費(fèi)用。

2023/4/30第五十二頁，共七十五頁。銷售費(fèi)用是指企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。包括應(yīng)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、包裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、展覽費(fèi)、差旅費(fèi)、廣告費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗以及其他經(jīng)費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售費(fèi)用還包括開發(fā)產(chǎn)品銷售之前改裝修復(fù)費(fèi)、看護(hù)費(fèi)、采暖費(fèi)等。財(cái)務(wù)費(fèi)用，是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括經(jīng)營(yíng)期發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、應(yīng)收應(yīng)付賬款的現(xiàn)金折扣、應(yīng)收票據(jù)的貼現(xiàn)利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)等。

2023/4/30第五十三頁，共七十五頁。二、開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序歸集開發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用。項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)生的各項(xiàng)直接開發(fā)費(fèi)用，直接計(jì)入各成本核算對(duì)象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。為項(xiàng)目開發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，可先歸集在“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶，即借記“開發(fā)間接費(fèi)用”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。將“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶歸集的開發(fā)間接費(fèi)用，按一定的方法分配計(jì)入各開發(fā)成本核算對(duì)象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)賬戶，貸記“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶。計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本。計(jì)算已完開發(fā)項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收的全部開發(fā)成本。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。按已完開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān)賬戶。即借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”、“投資性房地產(chǎn)”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。2023/4/30第五十四頁，共七十五頁。土地開發(fā)的成本核算土地開發(fā)成本科目的設(shè)置 開發(fā)成本—土地開發(fā)土地開發(fā)費(fèi)用的歸集與分配

2023/4/30第五十五頁，共七十五頁。銀行存款開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)付職工薪酬原材料等應(yīng)付賬款開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本-土地開發(fā)產(chǎn)品-土地1234土地開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)程序圖第五十六頁，共七十五頁。房屋開發(fā)的成本核算房屋開發(fā)成本科目的設(shè)置核算企業(yè)開發(fā)建設(shè)各項(xiàng)房屋所發(fā)生的各項(xiàng)直接費(fèi)用開發(fā)成本—房屋開發(fā)按房屋的性質(zhì)和用途設(shè)置“商品房”、“經(jīng)營(yíng)房”、“周轉(zhuǎn)房”、“代建房”等明細(xì)科目

房屋開發(fā)費(fèi)用的歸集與分配

2023/4/30第五十七頁，共七十五頁。銀行存款開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)付職工薪酬原材料等應(yīng)付賬款開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本-土地124開發(fā)成本-房屋3開發(fā)產(chǎn)品-房屋5房屋開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)程序圖第五十八頁，共七十五頁。配套設(shè)施開發(fā)的成本核算配套設(shè)施開發(fā)成本科目的設(shè)置核算企業(yè)開發(fā)建設(shè)各項(xiàng)配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)直接費(fèi)用開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)明細(xì)科目：大配套設(shè)施開發(fā)，非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施開發(fā)配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用的歸集與分配

2023/4/30第五十九頁，共七十五頁。銀行存款開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)付職工薪酬原材料等應(yīng)付賬款開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本-土地124開發(fā)成本-房屋3開發(fā)產(chǎn)品-房屋開發(fā)產(chǎn)品-配套配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)程序圖第六十頁，共七十五頁。代建工程開發(fā)的成本核算代建工程科目的設(shè)置代建情況說明開發(fā)成本—代建工程開發(fā)代建工程開發(fā)費(fèi)用的歸集與分配

2023/4/30第六十一頁，共七十五頁。銀行存款開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)付職工薪酬原材料等應(yīng)付賬款開發(fā)成本-代建開發(fā)產(chǎn)品-代建123代建工程成本結(jié)轉(zhuǎn)程序圖第六十二頁，共七十五頁。銀行存款開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)付職工薪酬原材料等應(yīng)付賬款開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本-土地124開發(fā)成本-房屋3開發(fā)產(chǎn)品-土地開發(fā)產(chǎn)品-配套開發(fā)成本-代建開發(fā)產(chǎn)品-代建開發(fā)產(chǎn)品-房屋6666成本結(jié)轉(zhuǎn)綜合程序圖（1）第六十三頁，共七十五頁。直接計(jì)入成本核算（結(jié)轉(zhuǎn)）程序（2）銀行存款應(yīng)付賬款原材料等應(yīng)付職工薪酬開發(fā)成本-

××項(xiàng)目土地取得成本開發(fā)成本-

××項(xiàng)目建安工程費(fèi)開發(fā)成本-

××項(xiàng)目前期工程費(fèi)開發(fā)成本-

××項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等成本對(duì)象Ⅲ成本對(duì)象Ⅱ成本對(duì)象Ⅰ間接費(fèi)用直接計(jì)入分配計(jì)入分配計(jì)入分配計(jì)入分配計(jì)入分配計(jì)入分配計(jì)入第六十四頁，共七十五頁。第三部分關(guān)于成本費(fèi)用分配方法直接費(fèi)用直接計(jì)入分配計(jì)入分配計(jì)入的分配標(biāo)準(zhǔn)選擇間接費(fèi)用分配（開發(fā)間接費(fèi)用和共同成本）間接費(fèi)用的構(gòu)成分配標(biāo)準(zhǔn)的選擇第六十五頁，共七十五頁。開發(fā)間接費(fèi)用和共同成本開發(fā)間接費(fèi)用：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對(duì)象的工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)審核費(fèi)、結(jié)算審核費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。具有核算對(duì)象收益的普遍性多于現(xiàn)場(chǎng)管理直接聯(lián)系難以直接計(jì)入受益對(duì)象成本具有輔助費(fèi)用性質(zhì)第六十六頁，共七十五頁。共同成本：是與專屬成本相對(duì)立的成本，是指為多種產(chǎn)品的生產(chǎn)或?yàn)槎鄠€(gè)部門的設(shè)置而發(fā)生的，應(yīng)由這些產(chǎn)品或這些部門共同負(fù)擔(dān)的成本。受益對(duì)象范圍的限定性屬于直接成本的一部分計(jì)入方式上屬于分配計(jì)入共同成本的確定受核算環(huán)境制約第六十七頁，共七十五頁。成本費(fèi)用分配方法土地增值稅規(guī)定（細(xì)則第九條）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)