山西房地產(chǎn)業(yè)帶動作用及其發(fā)展戰(zhàn)略

山西房地產(chǎn)業(yè)帶動作用及其發(fā)展戰(zhàn)略研究山西房地產(chǎn)業(yè)帶動作用及其發(fā)展戰(zhàn)略研究房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟社會格局中占據(jù)十分重要的地位。改革開放以來，特別是“十五”時期，隨著全省國民經(jīng)濟的快速發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的不斷深化，居民收入水平的大幅度提高，全省房地產(chǎn)業(yè)得到了持續(xù)、迅速的發(fā)展。但是發(fā)展中也出現(xiàn)了一些影響全省經(jīng)濟社會發(fā)展的問題。研究解決發(fā)展中存在的突出問題，探討和尋求促進房地產(chǎn)業(yè)健康快速發(fā)展的途徑和對策，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在促進國民經(jīng)濟發(fā)展和加快城鎮(zhèn)化建設(shè)、增加社會就業(yè)、改善城鄉(xiāng)居民居住條件等方面的積極作用。本報告以經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)資料和相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料為依據(jù)，采用規(guī)范分析和實證分析相結(jié)合的方法，從定性和定量兩個角度，對全省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程和現(xiàn)狀進行了全方位的分析，特別是總結(jié)了“十五”期間的發(fā)展成就及其經(jīng)驗，探討了房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的關(guān)系，闡明了房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一；同時分析研究了全省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的突出問題以及與全國和中部省份比較的主要差距。并針對山西房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)實，結(jié)合山西“十一五”發(fā)展規(guī)劃，通過進一步的分析探討，提出了加快山西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略對策，期望能對政府宏觀調(diào)控起到參考作用。第一部分房地產(chǎn)業(yè)的特性及其發(fā)展歷程一、房地產(chǎn)業(yè)的概念、特征及定位房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，有狹義和廣義之分。狹義的房地產(chǎn)是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的權(quán)利，即房屋財產(chǎn)和房屋相關(guān)的土地財產(chǎn)的總稱。廣義的房地產(chǎn)除狹義房地產(chǎn)內(nèi)容外，還包括諸如水、礦藏和森林等自然資源。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住房、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。地產(chǎn)是指土地（含水面、海域）及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。同時，房地產(chǎn)具有：固定性、耐久性、異質(zhì)性、高價值特性、投資與消費的雙重性、外部性等。房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等經(jīng)濟實體所組成的產(chǎn)業(yè)部門。把房地產(chǎn)業(yè)作為一個獨立的產(chǎn)業(yè)部門劃入第三產(chǎn)業(yè)，是各國的慣例。按照國際產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)（ISIC-rev3）及中國2002年10月底開始實施的國民經(jīng)濟行業(yè)分類（GB/T4757-2002），房地產(chǎn)行業(yè)屬于服務(wù)業(yè)，它只包括與房地產(chǎn)建設(shè)相關(guān)的服務(wù)活動、物業(yè)管理活動、中介服務(wù)活動及政府服務(wù)管理活動，不包括與房地產(chǎn)建設(shè)相關(guān)的建筑業(yè)的活動。二、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位與作用（一）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位房地產(chǎn)是社會經(jīng)濟的基本要素和場所，是居民生活消費的載體。房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟中屬于基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。它的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)地位主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1、房地產(chǎn)是經(jīng)濟活動的基本物質(zhì)前提，是國民經(jīng)濟發(fā)展的基本保障房地產(chǎn)是社會一切產(chǎn)業(yè)部門不可缺少的物質(zhì)空間條件，更是構(gòu)成各個產(chǎn)業(yè)部門不可或缺的基本要素。滿足各種不同功能要求的房屋構(gòu)成了工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等諸多行業(yè)的基本場所。房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)部門固定資產(chǎn)的重要組成部分，也直接參與生產(chǎn)和價值實現(xiàn)的經(jīng)濟過程。因此，房地產(chǎn)是構(gòu)成整個社會財富的重要內(nèi)容，是國民經(jīng)濟發(fā)展的基本保障。2、房地產(chǎn)是人類生活水平提高和社會全面進步的基本條件隨著收入水平的提高，人們對居住條件和居住環(huán)境質(zhì)量的需求也將隨之提高?，F(xiàn)代住宅不僅是一個生存空間、單純的個人或家庭的載體，而且是一種發(fā)展和享受資料，是居住者運用和發(fā)展智力、體現(xiàn)自己的價值和進行學(xué)習(xí)、研究、娛樂以及社交等活動的重要場所。房地產(chǎn)是人類生活水平提高和社會全面進步的基本條件。跑3煩、債房地產(chǎn)蔽業(yè)是城市經(jīng)稍濟發(fā)展和城狀市現(xiàn)代化的川重要物質(zhì)基褲礎(chǔ)知在某種意義鬧上講，城市釣的發(fā)展實際挪上就意味著墊房地產(chǎn)備的發(fā)展。土林地、房屋、哪道路及其它蹲公共設(shè)施，謀構(gòu)成城市的泄基本框架，昆各種風(fēng)格的制房屋建筑不潮僅是城市經(jīng)蟻濟存在和發(fā)樓展的空間，段也是一個城遵市立體形象錯的物質(zhì)外殼載和主體，更究是一個國家駁和城市的文始明水準(zhǔn)的基登本標(biāo)志。一確般而言，現(xiàn)鼓代化城市是帳否具有高效奸率的經(jīng)濟活某動，決定于派城市基礎(chǔ)設(shè)沈施是否高效擠化和合理化守，而這些又筑是與河房地產(chǎn)錘業(yè)的發(fā)展密躲不可分的。憲4毯、果房地產(chǎn)能業(yè)是創(chuàng)造社娛會財富的重孟要源泉約土地是財富韻之母，碎房地產(chǎn)熊業(yè)作為一個犬高附加值產(chǎn)響業(yè)，在土地或開發(fā)和房屋沿建設(shè)中，不蓄僅給開發(fā)企概業(yè)帶來利潤艘，也給社會恨創(chuàng)造出巨大活的物質(zhì)財富仁，推動著城濕市邁向現(xiàn)代拼化，促進著毒整個國民經(jīng)炒濟的增長。扎隨著土地有際償使用描制度盜的推進以及奇住房商品化跡、貨幣化的顏發(fā)展，國有莫土地使用權(quán)攀出讓金已成鋸為地方國民幼經(jīng)濟建設(shè)資豐金的重要來字源之一。吵5撤、沉房地產(chǎn)頂業(yè)是國民經(jīng)培濟的支柱產(chǎn)積業(yè)悅房地產(chǎn)蘋業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長給、關(guān)聯(lián)度大捆，能直接或必間接地引導(dǎo)捉和影響很多曲相關(guān)產(chǎn)業(yè)的鬼發(fā)展。據(jù)國扇家趣2002且年國民經(jīng)濟莖投入產(chǎn)出核教算資料顯示胖：族房地產(chǎn)臉業(yè)的感應(yīng)度組系數(shù)和影響悅力系數(shù)在國雪民經(jīng)濟各產(chǎn)歲業(yè)部門中處蝶于平均水平婦之上。在我飲國每增加箱1廟億元的住宅綿投資，其他久23施個相關(guān)產(chǎn)業(yè)委相應(yīng)增加軟1.479巧億元；被帶影動的直接或帶間接相關(guān)較挨大的產(chǎn)業(yè)有彈60要多個。不僅千如此，住宅品消費還能帶落動諸如鋼鐵城、建材、化辭工、汽車、疼交通、家電煉、裝飾、家救具和文化市地場等生產(chǎn)資覺料和生活資環(huán)料消費的相寸應(yīng)增長，其臭比率大約是濫1:6膊。住宅業(yè)對恰于硬GDP躺的直接貢獻(xiàn)漸率為定4.36%紫，間接貢獻(xiàn)捕率為火4.77%像，對于經(jīng)濟門增長的總貢匹獻(xiàn)率為至9.13%尋，住宅業(yè)正旁在成為國民纖經(jīng)濟發(fā)展的盟支柱產(chǎn)業(yè)。霸其次，由于貿(mào)房地產(chǎn)咐具有不可移頌動性和耐久詠性以及保值陰和增值的作卸用，從而使皮得不動產(chǎn)的堂信托、抵押債成為現(xiàn)代信功用的基礎(chǔ)，洪也是最安全革可靠的投資浙領(lǐng)域。金融專機構(gòu)從保值孩的角度出發(fā)獄，往往鼓勵竊購買累房地產(chǎn)件，或者直接拉投資經(jīng)營恐房地產(chǎn)岔，使御房地產(chǎn)高金融投資服窩務(wù)成為金融雕業(yè)的一項主膀?qū)Ш蛡鹘y(tǒng)的嚷業(yè)務(wù)，在刺房地產(chǎn)蟲發(fā)展成熟的替美國，浸房地產(chǎn)糠業(yè)貸款占全膛國商業(yè)銀行太貸款總額的名比重達(dá)澤40%眨左右。荷（二）哄房地產(chǎn)港業(yè)在國民經(jīng)貿(mào)濟中的重要舟作用將房地產(chǎn)癥業(yè)在現(xiàn)代社階會經(jīng)濟系統(tǒng)瑞中所起的作汗用，不僅包雷含著其固有癥的承載體的輩基本作用，宣同時還包含騾著它在國民鬧經(jīng)濟活動鏈釋中連接生產(chǎn)浴與生活的作型用，影響公貨共投資和個零人消費傾向推的作用，以動及促進產(chǎn)業(yè)路結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)矛整，拉動城解市基礎(chǔ)設(shè)施吵發(fā)展，改善盤城市生產(chǎn)、冷生活環(huán)境，氏促進城市經(jīng)吉濟發(fā)展的重粘要作用。因癢此，描房地產(chǎn)擇業(yè)的發(fā)展，錄促進了城市仿經(jīng)濟的繁榮早和發(fā)展，起眉到了直接推翻動國民經(jīng)濟務(wù)蓬勃發(fā)展的炮作用。循1板、有助于優(yōu)養(yǎng)化城市經(jīng)濟模結(jié)構(gòu)，提高宅城市的集聚百效益?zhèn)}城市經(jīng)濟是妻以城市為依頓托的各種經(jīng)黎濟活動和經(jīng)僚濟關(guān)系的總嬸和。毫房地產(chǎn)叼業(yè)為城市經(jīng)號濟提供了基收礎(chǔ)設(shè)施，可竭以擴大城市鑒的基礎(chǔ)設(shè)施樂、公共設(shè)施愈和生活設(shè)施廚的數(shù)量和質(zhì)界量，增加設(shè)繩施功能，合者理調(diào)整各類塑設(shè)施的分布怒；可以組成斜生產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)家和商業(yè)流通煎網(wǎng)絡(luò)，從而尚可以吸引更瞎多人才，聚廟集更多的技條術(shù)、資金等泥生產(chǎn)要素，鈴促進城市經(jīng)序濟活動的社養(yǎng)會化、現(xiàn)代螺化的發(fā)展，湖提高城市的澤集聚效益?？?君、有利于優(yōu)被化城市生態(tài)罷結(jié)構(gòu)，改善僻投資環(huán)境創(chuàng)我國經(jīng)濟發(fā)語展需要有一助個對國內(nèi)外閃投資具有強蝴大吸引力的鼓投資環(huán)境，供客觀上需要漲對城市進行塵開發(fā)和改造站，使投資者無不僅能夠獲克得便于投資橫建廠、興辦嬸各類企業(yè)和租開展商務(wù)活既動等所需要蛋的土地、廠蹲房、辦公樓背和各種便捷饒、暢通、安繡全的基礎(chǔ)設(shè)閣施和服務(wù)設(shè)防施，而且能幸在生活上獲六得包括吃、稿住、行、玩表在內(nèi)的基礎(chǔ)饅設(shè)施、文化退娛樂設(shè)施和兇生活服務(wù)設(shè)丟施。因此，碗房地產(chǎn)兩業(yè)對于優(yōu)化稻城市空間結(jié)聚構(gòu)，建設(shè)良濃好的城市生題態(tài)環(huán)境和投港資環(huán)境，更摘好地吸引國呈內(nèi)外的投資亮，具有十分再重要的作用杯。喊3墾、能夠促進鋤房地產(chǎn)隊資源的合理閣配置，增加援財政收入唐房地產(chǎn)州資源是否合怠理配置和經(jīng)福濟利用，直閱接關(guān)系到城啟市的功能結(jié)走構(gòu)和空間布亮局，關(guān)系到維城市人流、衛(wèi)商流、物流俱、信息流的慌流向和質(zhì)量犬，關(guān)系到城長市的規(guī)模效甲益，空間效物益和集聚效級益。我國現(xiàn)苦在城市土地您使用結(jié)構(gòu)和勻空間布局尚筍不合理，土忍地利用集約奶化程度還比段較低。因此慣，一是可以違通過忙房地產(chǎn)沿的綜合開發(fā)糠，來轉(zhuǎn)換土群地利用方式虜，進行結(jié)構(gòu)涂調(diào)整，優(yōu)化史產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。橫二是積極推才進土地有償研使用綁制度觸，加快土地塞的市場化，狠促進城市用屬地結(jié)構(gòu)重新上調(diào)整和合理個布局，從而丟獲取土地的鍛最大使用效淺益。三是通龍過酷房地產(chǎn)摟的多元化經(jīng)下營，為城市荒財政提供一稅個穩(wěn)定的資裳金來源，使薄城市建設(shè)進秩入“以土養(yǎng)旅土，以房養(yǎng)兼房”的良性矛循環(huán)。欄4希、優(yōu)化消費躲結(jié)構(gòu)，提高案消費水平輸1998茫年住房華制度醉改革以來，袖取消福利、籮實物分房，漂住宅分配實疏行商品化、艷貨幣化；開醬放訪房地產(chǎn)眨市場，鼓勵尖居民私人購杯買住房，提日高人們的居圍住水平和質(zhì)蜻量。隨著僵房地產(chǎn)金業(yè)的快速發(fā)講展，住宅消掘費商品化進損程的加快和悲有關(guān)金融政掌策的不斷完昏善，人們的堂消費結(jié)構(gòu)逐仇漸得到優(yōu)化駕，浩房地產(chǎn)賴業(yè)促進社會猛消費結(jié)構(gòu)合販理化的作用門也將充分體?，F(xiàn)出來。純5籠、吸引外資具、促進對外涌開放游發(fā)展車房地產(chǎn)匙業(yè)可以吸引述外資，促進貍中國巨大市珍場的對外開見放，以不斷孕改善投資環(huán)怎境和較為豐鎖厚的投資回尿報，使其成慌為外商競相肌投資的重要宣領(lǐng)域。發(fā)展炎房地產(chǎn)擴業(yè)可以促進村城市基礎(chǔ)設(shè)部施、公共服粗務(wù)設(shè)施、工桑業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)廠黑房、高新技知術(shù)智能化辦折公用房的建本設(shè)，從而帶侵動交通運輸建等配套設(shè)施芝的改善，為辦吸引外資，蹄促進對外開安放創(chuàng)造良好米的硬件條件仿。予三、山西嬸房地產(chǎn)浮業(yè)的發(fā)展歷扇程掉山西解放前塑已存在并房地產(chǎn)寺業(yè)，當(dāng)時不夫僅在政府的散法規(guī)中有關(guān)蹤于不動產(chǎn)的絲規(guī)定，而且奴太原、大同聲等一些主要公城市中都有鐮房地產(chǎn)愿大業(yè)主和專冰業(yè)性的銷房地產(chǎn)拼開發(fā)經(jīng)營公凈司，他們大孫量占有土地拖、建造新屋綢、改造舊屋服或者出售和真出租房產(chǎn)，糕并且隨著資天本的集中和軌積聚開始走潔向壟斷，還江出現(xiàn)了制房地產(chǎn)偽業(yè)與金融業(yè)殖的結(jié)合。改菌革開放以來無，幕房地產(chǎn)爽業(yè)得到前所欣未有的發(fā)展想。隨著住房削制度語改革的深化策和住宅建設(shè)針步伐的不斷液加快，投房地產(chǎn)瘡業(yè)已成為經(jīng)擾濟發(fā)展的重辮要增長點，老并逐步成為鹽國民經(jīng)濟中胸的支柱產(chǎn)業(yè)科。山西兔房地產(chǎn)裁業(yè)和全國一奇樣，其發(fā)展由大致可分為詠以下四個階謠段：擋（一）第一亞階段（花1958避年－海1978辦年）：城鎮(zhèn)皇住房實行供吐給制色從鐮1958申到個1978罪年，由于我廊國長期實行繼高度集中的投計劃經(jīng)濟體學(xué)制和“重積穿累、輕消費伯、高積累、低低消費”的縣政策，住房源作為消費資只料的生產(chǎn)是愉置于生產(chǎn)資飛料的生產(chǎn)之胞后的，難以瀉形成大規(guī)模注的專業(yè)化生父產(chǎn)，同時在預(yù)城鎮(zhèn)住房方殃面，實行的贈是統(tǒng)建統(tǒng)分碑、福利分配敬的她制度認(rèn)，土地從行云政劃撥獲得曲，住房從福值利分配獲得膏，因此不存懶在土地交易曾和房屋交易熄的概念，更杠沒有摩房地產(chǎn)避市場這一稱仁謂。圖（二）第二咱階段（寒1979伐－蹄1991沫）：謠房地產(chǎn)器業(yè)的復(fù)蘇階沃段弓1979研年開始的經(jīng)味濟體制改革助給我國若房地產(chǎn)雜業(yè)的復(fù)蘇的釘帶來了契機爽。夾10強余年間，圍震繞發(fā)展住宅爪建設(shè)，改善斬人民居住條輛件，培育黎房地產(chǎn)毛市場，國家必采取了一系國列的改革措壯施。這些措爹施主要集中遣在城鎮(zhèn)土地房使用制度和里居民住房球制度斤的改革上。匯同我國一些班發(fā)達(dá)地區(qū)相紹比，山西的蛋房地產(chǎn)信業(yè)起步較晚啞。廉80攤年代中期，漠省、市（地殃區(qū)）陸續(xù)組欣建了以賠房地產(chǎn)餡開發(fā)建造公平寓和工業(yè)廠劇房為主的城售市建設(shè)綜合哥開發(fā)公司，牛規(guī)模很小。吊80芝年代末，全膝省僅有洪98切家袋房地產(chǎn)妄企業(yè)，全年努開發(fā)投資額江不足兄10漿億元。姑（三）第三輕階段（悶1992刷－銷1997鏟）：安房地產(chǎn)葬市場形成階殃段旁這一時期霜房地產(chǎn)緩業(yè)規(guī)模逐年沸擴大，覆蓋券全省，各類棒房地產(chǎn)拘公司數(shù)量增蛛加，擱房地產(chǎn)飼開發(fā)投資較次快增長。同孔時巖房地產(chǎn)頌市場交易也賽日趨活躍，等房地產(chǎn)晝買賣、租賃款、拍賣、代房理、咨詢等堪業(yè)務(wù)迅速發(fā)射展。全省各袋地還興起設(shè)竿立與建設(shè)開瓜發(fā)區(qū)的熱潮患，使候房地產(chǎn)慎業(yè)的發(fā)展進挪入了較快發(fā)裳展時期。度（四）第四譜階段（須1998老年弊-2005楊年）：預(yù)房地產(chǎn)秘業(yè)進入新的忌發(fā)展階段尾隨著市場機恒制的逐步建全立，競爭環(huán)榜境日益改善萌，山西層房地產(chǎn)御業(yè)經(jīng)過一段所時間發(fā)展和士調(diào)整，逐漸返走向成熟，件運行質(zhì)量不捉斷提高，吩1999藍(lán)年全省綁房地產(chǎn)章開發(fā)投資比籌上年增長重25.8%則?！笆濉本蛊陂g，全省痕房地產(chǎn)次開發(fā)投資規(guī)任模逐步擴大符，開發(fā)投資習(xí)累計完成古532.1謠億元，是“培九五”期間奏的黃2.9胸倍，年均增洪幅達(dá)粗35.1%剛，比“九五拐”期間年均平增速高勉14.9里個百分點，靈比同期全社搶會投資年均考增速高掃13.9吉個百分點。浴占全社會投布資總額的比匯重，由“九敗五”時期的括5.5%兄上升到聽8.9%德。模房地產(chǎn)吩開發(fā)投資規(guī)介模持續(xù)擴大翅，已成為拉俯動山西固定租資產(chǎn)投資增預(yù)長和經(jīng)濟快任速發(fā)展的重贏要力量。篩第二部分卵汽山西償房地產(chǎn)阻業(yè)發(fā)展取得封的主要成就彎“十五”期摟間，山西的固房地產(chǎn)賠業(yè)進入一個撲新的發(fā)展階貧段。魚房地產(chǎn)察業(yè)的快速發(fā)秋展在山西社暢會經(jīng)濟的快叼速健康發(fā)展評中，發(fā)揮了眠不可替代的盲作用。職一、羅房地產(chǎn)委開發(fā)企業(yè)迅會速壯大，開溪發(fā)實力有效歪增強仿房地產(chǎn)木開發(fā)企業(yè)由灶少到多，由兄小到大，開初發(fā)實力不斷隆增強。到什2005曉年底，全省喬的竊房地產(chǎn)秒開發(fā)企業(yè)達(dá)紋到艱1243未家，比翁2000辱年增加頑500捧多家。企業(yè)趣總資產(chǎn)達(dá)羽450果多億元，從瑞業(yè)人員近梁3斃萬人。從事餓物業(yè)管理的醋單位用450雙多家，資產(chǎn)齡總計達(dá)鍋15壁億元，從業(yè)蔑人員近斗2測萬人；婚房地產(chǎn)校中介服務(wù)單蜘位轉(zhuǎn)230達(dá)多家，從業(yè)濃人員愉3000天多人，從事飼其他柔房地產(chǎn)毀活動的單位村有奏200糠多家，從業(yè)以人員裁6000賭多人。從單鋼位個數(shù)、資暴產(chǎn)總計、從但業(yè)人數(shù)等指件標(biāo)均是“九嗽五”造進期末終2000駛年的初2--3嗓倍。射房地產(chǎn)既業(yè)隊伍的壯立大，為山西爬房地產(chǎn)語業(yè)今后的發(fā)酬展奠定了堅憶實的基礎(chǔ)。意二、籍房地產(chǎn)溜開發(fā)建設(shè)規(guī)壤模迅速擴張律，開發(fā)結(jié)構(gòu)升和消費主體級發(fā)生深刻變爹化剩（一）完房地產(chǎn)黨開發(fā)投資快響速增長廟“十五”期終間，全省垂房地產(chǎn)縮開發(fā)投資規(guī)粒模逐步擴大妨，開發(fā)投資乎累計完成勇532.1響億元，是“款九五”時期覆的隱2.9拳倍，年均增護幅達(dá)案35.1%考，比“九五造”期間年均海增速高丑14.9劫個百分點，永比同期全社憂會投資年均染增速高紅13.9孝個百分點；浮占全社會投呼資總額的比圍重，由“九傍五”時期末企的倚6.4%枕上升到手9.6%野?！笆濉眽炂陂g，開發(fā)友投資逐年的偉增幅分別是養(yǎng)18.2%招、閱44.6%運、辛41.0%授、疼52.5慢%擺，和生22.8%凝。其中欠2005猴年的綁房地產(chǎn)贊開發(fā)投資是臟“九五”時奇期五年累計擊投資的債1.3研倍?！笆宀睢逼陂g商品點房建設(shè)投資扔累計完成槽398.9阿億元，是“愉九五”時期全的炎2.7豪倍，年均增秧幅達(dá)麻38.0%羽，比“九五銀”時期高播13.9眾個百分點，胳每年的增幅職分別是鹽19.1%爭、障36.9%嚷、脫42.4%據(jù)、銜72.0%紛和退22.7%燙。其中析2005開年商品房建龜設(shè)完成投資浙139.3項億元，比上居年增長清22.7%汁。械房地產(chǎn)踩開發(fā)投資規(guī)茄模持續(xù)擴大葵，已成為拉棟動山西固定夏資產(chǎn)投資增準(zhǔn)長和經(jīng)濟快課速發(fā)展的重突要力量。俱（二）黑房地產(chǎn)巾開發(fā)結(jié)構(gòu)發(fā)周生新的變化固，商品住宅宋建設(shè)的主體忍地位繼續(xù)得忠到加強磁“十五”時菊期，在國家征宏觀調(diào)控政街策引導(dǎo)下，末房地產(chǎn)詳開發(fā)企業(yè)抓俘住機遇，調(diào)干整結(jié)構(gòu)，商濾品住宅建設(shè)呢的主體地位瘡得到有效加班強。涉房地產(chǎn)漁按用途可分常為住宅、商逃業(yè)營業(yè)用房縮、辦公樓和犬其他四類。即“十五”期廢間商品住宅撲累計完成投茄資牙314.8功億元；商業(yè)偷營業(yè)用房投永資為肺99.6禾億元；辦公賓樓投資為禿33.6執(zhí)億元。占找房地產(chǎn)恩開發(fā)投資的墓比重分別為發(fā)59.2%坑、評18.7%越和酸6.3%惕。同期竣工廉商品住宅面蘭積為游2056.卵3摔萬平方米、火竣工商業(yè)營則業(yè)用房面積傭為接317.2攝萬平方米、妻竣工辦公樓療面積為辦119.1嚷萬平方米。圖占全部竣工日房屋面積的摔比重分別為陵81.0%樣、繳12.5%肌和京4.7%汁。商品住宅盜的主體地位高得到明顯加織強。講（三）商品們房新開工規(guī)傳模不斷擴大隔，一級市場享供應(yīng)顯著增食加額在狡房地產(chǎn)缸開發(fā)投資快雞速增長的同批時，商品房哀施工、竣工景規(guī)模也快速稱擴大。五年鎮(zhèn)間累計新開令工面積棕3597.刑4畏萬平方米層，是“九五拳”時期的伸2.8槐倍；年平均偽增長鳥38.7%灘，比“九五睡”時期高壤5.9桐個百分點。檢“十五”時鎮(zhèn)期，部房地產(chǎn)王開發(fā)竣工房鏈屋面積累計斃達(dá)到侮2537.性6眨萬平方米潮，年平均增豐長霸17.3%秒。其中，昨2005付年謹(jǐn)房地產(chǎn)傳開發(fā)竣工房駝屋面積耀667.墻3久萬平方米炮，比上年增廊長了店17.8%網(wǎng)。從開發(fā)用明途來看，商尿品住宅新開晝工面積名2885.辱7躁萬平米，年旬平均增長潮33.6%大，是“九五膝”時期的底2.4絲倍；辦公樓陵新開工面積杜146.0犧萬平方米，輸平均每年增漢長責(zé)78.5%搏，是“九五齡”時期的荒9.9才倍；商業(yè)營繞業(yè)用房怕101杰萬平方米，著平均每年增濫長父75.5%膝，是“九五哥”時期的宵8.2昌倍，商品房續(xù)一級市場供械應(yīng)狀況得到午顯著改善。壽全省城鎮(zhèn)居刮民的居住水跡平和居住質(zhì)確量也得到很釋大的改善，騰人均住房面繭積由“九五段”期末的貝12.5追平方米助，增加到“強十五”期末莖的仇19.6照平方米緊。晨（四）烏房地產(chǎn)緒消費需求旺糾盛，個人成犬為市場消費網(wǎng)的主體尾“十五”期稼間，商品房眉銷售面積累桶計達(dá)出2064.謎8油萬平方米、膏銷售額累計載達(dá)踏370.5反億元，分別粘以年平均適27%科和澇44.9%庸的速度快速須增長。銷售循面積逐年的灑增幅分別是宿23.0%家、性27.2%槍、軋20.3%潤、沫34.2%像和具42.7%愛。銷售額逐執(zhí)年的增幅分擁別為頌48.6%冠、得35.5%獄、赴35%線、亦48.1%鐵和肚77.5%諸。其中條2005電年商品房銷眨售面積柿688.7希萬平方米，拜銷售額父152.2課億元，分別橡為奔2000船年的會3.6叢倍和怒7.1稅倍。住宅銷炊售面積五年澡累計暗1805.偶5支萬平方米，左銷售額五年巡累計酒276.7駕億元，占同待期商品房銷山售面積的澡87.4%惱、銷售額的坦74.6%控。其中編2005冠年住宅銷售聾面積隔619.9貢萬平方米，卻銷售額粗116.3尺億元，占同剃期商品房銷擴售面積的蔽90.0%限、銷售額的溫76.4%揉。住宅占了寇商品房銷售壓市場的主要孩份額。淚個人成為構(gòu)房地產(chǎn)杰市場的消費波主體。隨著悶住房該制度覆改革的不斷買推進，福利裝分房逐步退加出了歷史舞貨臺，個人購差房比重不斷囑上升，個人災(zāi)逐步成為在房地產(chǎn)趟市場的消費梢主體。目前院個人購買房釣屋的主要類檔型還是以住黑宅為主。“勞十五”期間也，個人購買雄住宅面積累梢計陵1660廚萬平方米，望實現(xiàn)銷售額摧累計秧256.4誰億元，個人匠購房占商品貪住宅銷售面敵積和銷售額叼的比重均在傳90%紐以上，個人勢購買住宅面坊積的比重比閘“九五”期恨間上升了既24.6濕個百分點。也三、便房地產(chǎn)押開發(fā)業(yè)對國溜民經(jīng)濟持續(xù)艇快速發(fā)展做家出了積極貢朽獻(xiàn)婚“十五”時蓬期，全省浩房地產(chǎn)悲開發(fā)業(yè)快速云發(fā)展，保持釣了開發(fā)投資脂、開工面積誰、竣工面積日、商品房銷踏售的快速增漁長勢頭，對喚固定資產(chǎn)投間資的增長和肌經(jīng)濟發(fā)展目搞標(biāo)的實現(xiàn)做專出了積極貢抱獻(xiàn)。啊“十五”期偶間，全省埋房地產(chǎn)槳業(yè)實現(xiàn)增加蹤值累計為肚403.1確億元，是“測九五”期間歐的雙2.6蛛倍，每年的星增加值分別笑為奉56.9薪億元、棋65.8筆億元、肢78.7岡億元、柏95.1志億元和羨1級06.5祥億元，按現(xiàn)竭價計算每年潮的增幅分別孕為巷12.8%僑、酒15.6%扁、蜻19.6%能、釋20.8%球和繭12.0%悶。全省周房地產(chǎn)制業(yè)增加值占淡全省躍GDP惑的比重也在嬌提高。唱全省蒸房地產(chǎn)寺開發(fā)業(yè)的較俘快發(fā)展，有世效地促進了犯經(jīng)濟增長，衫也促進了居程民的居住水示平明顯提高釘。潑2005崖年山西城鎮(zhèn)小人均住房面摧積為雷19.6都平方米否，比來2000術(shù)年增加了蒙7.1籃平方米絨。城鎮(zhèn)住宅恢成套率超過劈了候80%膽。眾多功能鉆齊備、配套屠完善、環(huán)境敞幽雅的住宅爐小區(qū)的建成計，使居民居總住環(huán)境得到曬了有效改善塑。在虧2001服年至趙2005報年間，山西罰國內(nèi)生產(chǎn)總用值年平均增尿長夕12%謙，窄房地產(chǎn)窗開發(fā)投資同妖期年平均增哈長老35.1%她。弄房地產(chǎn)圖開發(fā)對國民雖經(jīng)濟的拉動泉作用逐步增攪強。糖2005嶄年聽房地產(chǎn)絞開發(fā)投資對彩GDP姨增長的貢獻(xiàn)諷率為悠8%釋，比纏2000模年提高針4子個百分點，缸已成為促進少山西經(jīng)濟增世長的重要力葵量。弦四、物業(yè)管醒理和中介服多務(wù)組織發(fā)展史迅速巡物業(yè)管理和記房地產(chǎn)弦中介服務(wù)是墨伴隨著蜻房地產(chǎn)栽市場的發(fā)展?jié)O而產(chǎn)生、發(fā)芹展起來的?？纂S著山西橡房地產(chǎn)序市場的快速屆發(fā)展，莖房地產(chǎn)籮物業(yè)管理和圍房地產(chǎn)語中介服務(wù)在帽促進飽房地產(chǎn)同市場的繁榮把、保障衰房地產(chǎn)賣交易的安全教、節(jié)約瘡房地產(chǎn)柿交易成本、秋商品房售后狗管理和服務(wù)坦等方面發(fā)揮脫了越來越重浪要的作用，諷為居民提供步了便捷的服刻務(wù)和準(zhǔn)確的盛信息，促進勞了板房地產(chǎn)桌市場的較快賄發(fā)展。到秘2005幫年，全省物咐業(yè)管理企業(yè)約為絡(luò)465剝家。其中，換二級企業(yè)槐6幕戶，三級及萍其他企業(yè)甩459躍戶。從隸屬患關(guān)系看，中線央企業(yè)籮7窯戶，省屬企此業(yè)春1掙4開戶，市級及班市以下渾444丈戶。從業(yè)人穴員共計駛21133俯人，平均每射個單位塘45.4沙人，從業(yè)勞設(shè)動報酬為倡11323事.5崗萬元，人均急年報酬臘5358布元。代管維雕修基金散7270.葡2再萬元。管理覺房屋建筑面藝積牙5948.底9承萬平方米件，其中，住凍宅筋4412.冊9培萬平方米醬，辦公用房緩361.絹5編萬平方米動，商業(yè)用房掛206.勉9述萬平方米燃，工業(yè)倉儲畫用房喂64.28臺萬平方米。像資產(chǎn)總計為腰56575代.4疫萬元，平均碌每個企業(yè)蹈121.7圍萬元，主營云業(yè)務(wù)收入項23292中.5弟萬元，主營鞏成本為鑒19715掠萬元，主營贈業(yè)務(wù)稅金及餃附加為拴1460.怕1稿萬元。馬房地產(chǎn)遵中介服務(wù)企艙業(yè)發(fā)展較快臨。截至艷2005慚年末，全省遷共有咸房地產(chǎn)督中介服務(wù)機尋構(gòu)達(dá)294撿家，從業(yè)人令員俗1860捎人，企業(yè)資臘產(chǎn)總計達(dá)捐2.1信億元，平均桌每戶堅71鎮(zhèn)萬元，主營鏡業(yè)務(wù)收入制3327際萬元，主營們成本為文1137帽萬元，主營坑業(yè)務(wù)稅金及沉附加為匠171載萬元，營業(yè)孝利潤為藏810.3心萬元。炕房地產(chǎn)購估價總額局144.6聯(lián)億元，辨房地產(chǎn)火經(jīng)紀(jì)成交建勵筑面積培6996.旺2撓萬平方米。輔第三部分療犧房地產(chǎn)燙業(yè)對國民經(jīng)寒濟及其相關(guān)熟產(chǎn)業(yè)的帶動塊作用童房地產(chǎn)皂業(yè)作為消費佩終端產(chǎn)業(yè)，號產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度泳高，在經(jīng)濟箭發(fā)展中占有慎十分重要的掌位置，而且虹房地產(chǎn)觀作為一切活思動的空間保棟障，其發(fā)展躁狀況與廣大腳人民的生產(chǎn)質(zhì)生活密切相平關(guān)，是拉動灘經(jīng)濟增長、刃保障社會穩(wěn)供定的重要產(chǎn)喬業(yè)之一。倍一、鋼房地產(chǎn)火業(yè)與經(jīng)濟增巧長的關(guān)系蛋房地產(chǎn)架業(yè)是一個資低金密集型和對管理密集型名的行業(yè)。作吊為生產(chǎn)要素希的固化載體叫，究房地產(chǎn)伍業(yè)的投資帶痕有明顯的最秒終消費特征動，其投資通極過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)勇效應(yīng)和乘數(shù)得效應(yīng)，推動廁了地區(qū)的經(jīng)督濟增長，特客別是在國內(nèi)僵經(jīng)濟低迷時裙期，屠房地產(chǎn)迎業(yè)是擴大內(nèi)庸需、推動國踏民經(jīng)濟走出凈低谷的重要絹產(chǎn)業(yè)之一。閃（一）漿房地產(chǎn)草業(yè)對經(jīng)濟增歐長具有推動棄作用犬我國國民經(jīng)革濟增長的三套大動力是投幫資、消費和清凈出口。在丙經(jīng)濟全球化挺的影響下，千凈出口的不延確定因素較惰大。我國作呈為世界大國束，經(jīng)濟增長斥的關(guān)鍵不能值僅僅依靠凈給出口來拉動蠢，啟動內(nèi)需悠成為保障經(jīng)顯濟健康、平竄穩(wěn)和持續(xù)發(fā)塊展的必然選剃擇。旺房地產(chǎn)卷業(yè)作為消費續(xù)終端產(chǎn)業(yè)，嫁與投資和消叢費兩大因素搜密切相關(guān)，禿即一面是固緞定資產(chǎn)投資填的重要組成連部分，另一絨面則是人民蠅安居樂業(yè)的辣重要消費需殲求之一，因席此是啟動內(nèi)襲需，拉動投得資的主要行鞭業(yè)之一，對建經(jīng)濟的健康難、平穩(wěn)和持報續(xù)發(fā)展有著劑重要的作用稠。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的影響，主要表現(xiàn)在其投資所產(chǎn)生的消費需求效應(yīng)和供給效應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)消費需求效應(yīng)主要表現(xiàn)為帶動作用，如在生產(chǎn)時對鋼材、水泥、建筑材料、勞動力等方面的需求。這些需求通過關(guān)聯(lián)效應(yīng)反映到國民經(jīng)濟中的各個部門，使各部門現(xiàn)有生產(chǎn)能力得到充分利用，從而拉動經(jīng)濟的循環(huán)增長。房地產(chǎn)業(yè)的供給效應(yīng)通過供給關(guān)系與其他產(chǎn)業(yè)部門發(fā)生的關(guān)聯(lián)，推動經(jīng)濟增長。房地產(chǎn)業(yè)作為消費終端產(chǎn)業(yè)，從生產(chǎn)角度分析已不具有供給效應(yīng)，但通過商品房消費者的消費作用則提供了一定的供給效應(yīng)，如裝飾業(yè)、社區(qū)服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、衛(wèi)生、教育等第三產(chǎn)業(yè)，從而產(chǎn)生持續(xù)性的消費，推動經(jīng)濟增長。>（二）房地產(chǎn)業(yè)對山西經(jīng)濟增長作用的分析隨著城鎮(zhèn)住房制度的進一步改革，以及中央提出啟動內(nèi)需以后，房地產(chǎn)業(yè)才開始較快發(fā)展，特別是在1998年國務(wù)院頒發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》后，房地產(chǎn)業(yè)成為中國經(jīng)濟中啟動內(nèi)需的重要突破口。1、房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟增長的數(shù)量關(guān)系分析“十五”期間，隨著山西經(jīng)濟的全面復(fù)蘇和快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也進入了持續(xù)、快速的發(fā)展時期。2005年房地產(chǎn)增加值達(dá)到了106.5億元，在2000年的基礎(chǔ)上翻了一番，年均增速達(dá)到了16.1%，高于同期全省GDP的增速，是發(fā)展速度最快的行業(yè)之一，起到了啟動內(nèi)需和拉動經(jīng)濟增長的作用。如圖3-1所示，“十五”時期房地產(chǎn)業(yè)投資增速明顯高于同期全省GDP、全社會固定資產(chǎn)投資增速以及房地產(chǎn)業(yè)增加值的增長速度?？梢钥闯?，投資先于經(jīng)濟增長，具有一定的滯后期，其對于經(jīng)濟增長的拉動效應(yīng)要在今后幾年內(nèi)才能逐漸表現(xiàn)出來。同期，房地產(chǎn)業(yè)的投資也連年上升，投資總額從2000年的39.5億元上升到2005年的178億元，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的比重也從2000年的6.3%上升到2005年的9.4%，投資效應(yīng)明顯顯現(xiàn)，對經(jīng)濟增長的作用不斷加大。2、房地產(chǎn)業(yè)的拉動系數(shù)房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的拉動主要表現(xiàn)在投資所產(chǎn)生的消費需求效應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)投資對國民經(jīng)濟的拉動作用是指以一定速度增長的房地產(chǎn)業(yè)投資所拉動GDP的增長量或增長率。本研究擬采用動態(tài)計量經(jīng)濟學(xué)所倡導(dǎo)的誤差修正模型來描述房地產(chǎn)業(yè)投資和國民經(jīng)濟的相互作用。建立經(jīng)濟學(xué)模型的傳統(tǒng)方法主要是以理論為導(dǎo)向，依據(jù)某種已經(jīng)存在的經(jīng)濟理論或者已經(jīng)提出的對經(jīng)濟行為規(guī)律的某種解釋設(shè)定模型的總體結(jié)構(gòu)，這種建模途徑對先驗的經(jīng)濟理論有很強的依賴性。一般來講，在經(jīng)濟數(shù)據(jù)中，以不變價格表示流量的序列往往表現(xiàn)為一階單整。對于房地產(chǎn)業(yè)來說，房地產(chǎn)業(yè)投資和國內(nèi)生產(chǎn)總值都是以不變價格表示的流量指標(biāo)，一般情況下屬于一階單整。據(jù)此，它們之間可以存在這種長期穩(wěn)定的關(guān)系，可以建立誤差修正模型來討論這種關(guān)系。根據(jù)現(xiàn)有資料，通過建立國內(nèi)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)業(yè)投資的基本模型，可以得到以下方程：GDP=732.67+1.86FAI（固定資產(chǎn)投資）（方程一）(t=9.67)(t=29.31)F=859.29R2=0.995Y（房地產(chǎn)業(yè)增加值）=37.69+0.4X（房地產(chǎn)業(yè)投資）（方程二）(t=18.88)(t=21.47)F=461.15R2=0.991從方程一、方程二來看，通過檢驗t統(tǒng)計值和F統(tǒng)計值，二者均遠(yuǎn)大于標(biāo)準(zhǔn)值，并且修正自由度的可決系數(shù)R2=0.995和R2=0.991，整體顯著性明顯滿足。這些表明上述方程中的自變量和因變量具有顯著的相關(guān)性，模型的模擬效果良好，用上述模型進行分析具有可行性。根據(jù)模型顯示出的數(shù)量關(guān)系，可以得出以下幾個結(jié)論：首先，房地產(chǎn)業(yè)是消費行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)投資對于增加值的彈性系數(shù)僅為0.4（小于1），表明房地產(chǎn)業(yè)投資雖然是固定資產(chǎn)投資中的重要部分，但是與固定資產(chǎn)投資的其它項目相比，房地產(chǎn)業(yè)的投資是消費行業(yè)，而不是創(chuàng)造效益的行業(yè)。也就是說，房地產(chǎn)業(yè)沒有明顯的投資拉動作用，是固定資產(chǎn)投資中比較特殊的行業(yè)之一。其次，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)作為產(chǎn)業(yè)鏈的龍頭，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)正是山西的優(yōu)勢或支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，涉及到40多個產(chǎn)業(yè)部門，據(jù)測算，每100億元房地產(chǎn)開發(fā)投資可以誘發(fā)國民經(jīng)濟各部門的產(chǎn)出286億元。依此計算“十五”期間全省累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資532.1億元，可誘發(fā)產(chǎn)生各經(jīng)濟行業(yè)投資額達(dá)1521.5億元，有力地拉動了全社會固定資產(chǎn)投資的增長。同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資乘數(shù)效應(yīng)為1.67。方程二表明房地產(chǎn)業(yè)投資的邊際傾向為0.4，也就是說房地產(chǎn)業(yè)的投資乘數(shù)效應(yīng)為1.67，即新增投資1億元可以帶來整體消費市場的消費1.67億元。按2005年的投資數(shù)額來看，全省房地產(chǎn)業(yè)共投資178億元，可以帶動社會消費297.3億元，占到當(dāng)年全部社會消費品零售總額的20%以上，具有很明顯的消費拉動作用。第三，根據(jù)經(jīng)驗和理論分析，房地產(chǎn)業(yè)的投資不能完全轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟增加值，其中的原因一方面是房地產(chǎn)業(yè)的投資中有相當(dāng)一部分為土地投資，這部分投資對于經(jīng)濟增加值的影響不大，幾乎沒有作用，另一方面房地產(chǎn)業(yè)投資具有一定的滯后期，在當(dāng)期一般不能夠全部他出體現(xiàn)來。二、房地產(chǎn)業(yè)與就業(yè)的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)的影響表現(xiàn)為兩個層面：第一個層面是房地產(chǎn)業(yè)本身能夠提供一定的就業(yè)機會和就業(yè)崗位；另一個層面是房地產(chǎn)業(yè)投資時能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，特別是建筑業(yè)的發(fā)展能夠提供大量的就業(yè)機會或就業(yè)崗位。從第一個層面上看，房地產(chǎn)業(yè)由于整體規(guī)模較小，在經(jīng)營開發(fā)時對從業(yè)人員的能力要求比較高，所能夠提供的就業(yè)機會和就業(yè)崗位比較少。統(tǒng)計數(shù)字表明，1998年到2004年間，雖然房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，但是就業(yè)人數(shù)僅從1.17萬人上升到1.7萬人，并且在上升過程中還有一定的波動。此外，從下圖所示來看，房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的工資始終處于上升的趨勢，但是根據(jù)統(tǒng)計資料，從2001年以來，全省房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的工資開始低于全省平均工資水平。因此，近幾年來房價不斷走高，并不是房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的人力成本加大所致。從第二個層面來看，房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)必然會給相關(guān)產(chǎn)業(yè)，特別是建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)帶來直接的就業(yè)。對于與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度最大的建筑業(yè)來說，在房地產(chǎn)業(yè)的投資建設(shè)過程中對建筑業(yè)的就業(yè)量影響最大。根據(jù)國家統(tǒng)計局的測算，每億元建筑工程投資與施工面積比為1∶16.7，而且每增加10億元建筑工程投資，就可以增加167萬平方米的施工面積，而完成1萬平方米的施工面積需要從業(yè)人員167人。由此推算，“十五”期間山西可以安排就業(yè)人數(shù)近100萬人。山西每年都要新增勞動力20多萬人，而且這些新增勞動力大部分來自農(nóng)村。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對帶動農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移、增加就業(yè)、提高農(nóng)民收入都有著非常積極的作用。根據(jù)山西2002年的投入產(chǎn)出直接消耗系數(shù)，建筑業(yè)中間投入合計系數(shù)達(dá)到了0.735，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，間接帶動了其他行業(yè)就業(yè)人數(shù)的增加，其中對工業(yè)產(chǎn)品的直接消耗達(dá)到了0.59，極大地促進了工業(yè)行業(yè)中的就業(yè)增加，諸如鋼鐵、水泥等行業(yè)。并且由于建筑業(yè)中從業(yè)人員大多為農(nóng)村剩余勞動人員，因此對于全省實現(xiàn)充分就業(yè)、提高農(nóng)民收入、保障社會穩(wěn)定起到了積極有效的作用。此外，房地產(chǎn)業(yè)的消費還將帶來一系列的就業(yè)增加。根據(jù)建設(shè)部的測算，房地產(chǎn)業(yè)所帶來的物業(yè)管理就業(yè)容量十分巨大，一般情況下普通住宅每2000平方米、高檔住宅每1000平方米就可以安排一人就業(yè)。根據(jù)測算，2005年全省僅新建住宅的物業(yè)管理一項就可以新增就業(yè)4000多人，并且隨著房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的不斷加大，所能夠提供的就業(yè)崗位將會更多。因此，房地產(chǎn)業(yè)對于就業(yè)來說，其本身能夠提供的就業(yè)崗位十分有限，更多的是體現(xiàn)在關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)所提供的就業(yè)崗位。通過初步估算，2005年房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)所能夠提供的就業(yè)崗位達(dá)11萬余人，占到當(dāng)年新增就業(yè)人口的1/4左右，為經(jīng)濟穩(wěn)定增長、社會安定祥和提供了有力的保障。三、房地產(chǎn)業(yè)和金融的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型的產(chǎn)業(yè)，與金融業(yè)的關(guān)聯(lián)度比較高。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系主要體現(xiàn)在通過多種金融方式和金融工具籌集、融通資金，支持房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、流通和消費，以便促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。針對房地產(chǎn)業(yè)的金融工具和金融方式主要包括吸收房地產(chǎn)存款、開辦住房儲蓄、辦理房地業(yè)抵押貸款等多種方式。根據(jù)《2004年山西省金融運行報告》資料：2004年全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款以及其他房地產(chǎn)貸款118億元；個人房地產(chǎn)貸款165億元。2004年，全省房地產(chǎn)不良貸款余額為17.83億元，不良貸款率為6％，其中房地產(chǎn)企業(yè)和個人住房貸款不良貸款余額分別為16.53億元、1.3億元。根據(jù)《2005年山西省金融運行報告》資料：到2005年末，全省房地產(chǎn)貸款余額為259.5億元，其中房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)貸款136.8億元，占總額的52.7%，個人住房貸款122.7億元，占47.3%。此外，房地產(chǎn)不良貸款余額為16.62億元，不良貸款率6.4%，保持在較低的水平。其中，自營性房地產(chǎn)貸款不良率為5.54%，自營性房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率為8.25%，個人住房貸款不良率為2.32%。房地產(chǎn)業(yè)貸款余額占當(dāng)年全部貸款余額的5.99%，處于安全線以內(nèi)，個人貸款不良率下降為2.32%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率。從房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資額的增長情況來看，2005年全省房地產(chǎn)業(yè)投資額比2004年增加了29.6億元，而同期房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)貸款增加了18.8億元。從中可以看出，在房地產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)增量中，貸款占到63.5%，房地產(chǎn)業(yè)對于金融業(yè)的依賴程度非常大。從不良貸款余額來看，2005年不良貸款余額出現(xiàn)下降，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率從14.0%下降到10.1%，個人貸款不良率有所上升達(dá)到了2.32%，即便如此，個人貸款依然是優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，不良率依然居所有貸款項目的末位。四、房地產(chǎn)業(yè)和政府稅收及財政收入的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)之一，近幾年來發(fā)展迅速，目前已成為政府財政收入的主要來源之一。1994年分稅制改革以后，地方政府針對財權(quán)控制能力下降，不得已便開始努力培養(yǎng)與地稅相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)業(yè)的稅種恰恰屬于地稅，并且還具有提高城市形象、實現(xiàn)土地增值等性質(zhì)，因此便成為政府重點保護和扶持的對象。目前，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅費大致有：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)和城市房地產(chǎn)稅、車船使用和牌照稅、使用稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、城市建設(shè)維護稅及教育費附加等十余個。其中，除企業(yè)所得稅的一部分和外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅兩項為國稅稅種外，其他諸如營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅等均為地稅稅種。近年來，隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)較快發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)稅收入也連年上升。根據(jù)2004年稅收收入分產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計年報報表顯示，2004年房地產(chǎn)業(yè)稅收收入合計為3.75億元，其中國稅收入為2103萬元，是2003年的3.46倍，地稅收入達(dá)到了3.54億元，同比增長了24.2%。從上圖中可以明顯看出，房地產(chǎn)業(yè)稅收收入中，國稅收入部分所占比例非常小，2004年僅為5.61%，而地稅收入則占到了94.39%。因此可以說房地產(chǎn)業(yè)稅收的稅種主要是地稅，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以有效增加地方財政收入。根據(jù)統(tǒng)計，在房地產(chǎn)業(yè)稅收收入中營業(yè)稅占居主導(dǎo)地位。2004年全年營業(yè)稅達(dá)到了2.79億元，占全部稅收收入的74.5%。此外，2004年企業(yè)所得稅和個人所得稅與2003年相比也有大幅度的增長。第四部分山西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的主要差距與問題“十五”時期，山西房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)得到了長足的發(fā)展，但是與中部六省以及全國平均發(fā)展水平比較，存在的差距和問題是比較突出的。一、山西房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)與中部六省以及全國平均水平比較，存在的主要差距（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模小，占全省全社會投資和全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的比重低“十五”期間，山西房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模不斷擴大，由2000年的39.5億元擴大到2005年的178億元，增長了4.5倍；五年累計完成開發(fā)投資532.1億元，是“九五”時期的2.9倍。但與中部省份比較，山西房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模在中部六省中始終排末位。五年累計完成投資僅為排位第一湖北省的39.3%，為排位第五江西省的58.4%。2001和2002年，房地產(chǎn)開發(fā)投資總量排位第一的湖北省分別是山西的3.2倍和2.6倍，排位第五的江西省是山西的1.4倍和1.5倍。2003—2005年，房地產(chǎn)開發(fā)投資總量排位第一的安徽省三年分別是山西的2.5倍、2.5倍和2.6倍，2004年排位第五的河南省是山西的1.8倍，2003年和2005年排位第五的江西省分別是山西的1.9倍和1.7倍。從房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資總額的比重來看，2005年山西的比重為9.6%，比2001年的6.6%提高了3個百分點，呈現(xiàn)逐年上升的態(tài)勢，但比全國同期的比重17.8%低8.2個百分點，比中部地區(qū)同期的比重13.6%低4.0個百分點，在中部六省排位第五；比排位第一的安徽省低8.6個百分點，比排位第六的河南省僅高0.7個百分點。再從房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的比重來看，山西所占的比重雖然在逐年提高，到2005年山西房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國同期的比重為1.1%，比2001年的0.7%提高了0.4個百分點，但在中部六省中仍是最低的，居末位。山西的比重比中部六省中排位第一的安徽省低1.8個百分點，比排位第五的江西省低0.8個百分點。上述比較結(jié)果充分表明：山西房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模小，占全社會投資和全國的比重小，仍有著較大的發(fā)展?jié)摿蛷V闊前景。（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速起伏波動大，平均增速居中部六省第五位“十五”期間，山西房地產(chǎn)開發(fā)投資增速起伏波動較大，呈弧形波浪狀，從增速最低的2001年的18.2%到2004年的52.5%，相差34.3個百分點，再回落到2005年的22.8%，相差29.7個百分點?！笆濉睍r期，山西房地產(chǎn)開發(fā)投資年平均增速為35.1%，比全國同期高8.7個百分點，但比中部地區(qū)平均增幅低1.9個百分點，居中部六省第五位，比湖北（24.3%）高12.7個百分點。從各個年份看，2002年和2004年山西房地產(chǎn)開發(fā)投資增速相對較快，分別比中部地區(qū)平均增速快9.8和6.5個百分點，位居第二和第一。2001、2003和2005年山西房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅較低，分別比中部地區(qū)平均增幅低9.3、7.7和8.1個百分點，在中部六省中分別排第五、第四和第五位。增幅分別比排位第一的江西省或河南省低31.7、30.2和27.3個百分點。只有2004年山西的開發(fā)投資增幅居六省第一位，增幅比第二位的安徽省高1.5個百分點。反映了山西開發(fā)投資增速起伏波動較大，平均增速明顯較低的特征。（三）商品住宅投資所占比重低，在中部地區(qū)居末位從商品住宅投資占整個房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重與全國和中部六省的比較來看，“十五”期間山西累計完成住宅投資314.8億元，占整個房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為59.2%，比同期全國住宅投資所占比重67.3%低8.1個百分點，比中部地區(qū)住宅投資所占比重66.3%低7.1個百分點。分年度來看，山西住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重從2001年的61.5%提高到2005年的65.7%，但在中部六省中的排位卻由2001、2002年的第四位下滑為2003、2004和2005年的第六位。2005年山西商品住宅投資所占比重比中部六省排位第一的湖北低5.2個百分點，比排位第五的湖南省低1.3個百分點。反映出“十五”期間山西商品住宅投資不足、所占比重較低。（四）商品房竣工面積增速較低，人均水平在全國和中部六省中處落后地位“十五”時期，在房地產(chǎn)奧開發(fā)投資較罰快增長的同魔時，山西商漏品房竣工面杏積也在逐年蛇增加，全省培商品房竣工家面積從20仰00年的3櫻06.4萬計平方米增加雕到2005磁年的667斗.3萬平方面米，擴大了哈2.2倍；足五年累計竣貝工面積達(dá)2瘡537.6幟萬平方米，裂年平均增長俗17.3%催，比同期全復(fù)國平均增速語高1.8個枯百分點，但繼比中部地區(qū)朋平均增速低停4.3個百擦分點，增速能居中部六省晨第五位，比額排位第一的蔑江西省低1怪8.4個百羅分點，比排鍋位第六的湖同北（15.姑4%）僅高底1.9個百禽分點。同時待山西商品房噴年竣工面積愈絕對值在中晌部六省中也呈是最小的。前2005年賄全省商品房皮竣工面積僅意占同期全國匯竣工面積的間1.4%，帝占中部地區(qū)附六省竣工面幣積的7.6楊%，僅為排登位第一安徽銷省的36.叨7%，排位家第五河南省它的48.6脈%。另外血，從按城鎮(zhèn)囑人口計算的窩人均竣工房漲屋面積與全抗國和中部六拼省的比較來宴看，山西仍耽處于落后地征位?！笆迨濉逼陂g，全坦省按城鎮(zhèn)人片口計算的人誰均竣工房屋港面積為1.廊96平方米章，比同期全遲國平均水平膠少1.8平臺方米，比中棍部六省平均煎水平少0.簽7平方米，凳排中部六省亭第五位，僅詠比人口大省安河南省人均帖多0.1平卡方米，比中蜜部排位第一汗的江西省人貸均少1.8淡平方米。型（五）商品怎房銷售價格析明顯高于中剃部其他五省航，價格增幅滾居中部六省鄙首位“十旅五”期間，狐山西商品房凡平均銷售價葵格（平均價乏格=銷售額蜓/銷售面積鍵）從200竿0年的11沫18元/平縱方米，上漲暫到2005鞭年的221桐0元/平方沾米，年平均竊增幅達(dá)14于.6%，居信中部六省首卸位，比中部鴉六省平均增綁幅高4.6叢個百分點，仙比全國平均文增幅高5.配6個百分點延。從商品房廢價格絕對值動來看，“十蜘五”期間山伙西商品房平醫(yī)均價格雖然介低于全國平迷均水平，但窮在中部六省走中位居第一閣或第二位；撥五年中商品慈房價格比中腫部六省平均終價格每平方擦米分別高1磁11元、1判11元、1茫80元、1樸22元和4洪38元；僅態(tài)有三個年份意比湖北省分礙別低14元岸、21元和浮173元，捐一個年份比逝安徽省低1年0元，而比迅五年始終位生居第六的江全西省每平米償分別高37疊7元、37會3元、40品1元、42棚2元和68喉1元。（落六）勤房地產(chǎn)持開發(fā)投資的者貢獻(xiàn)率遠(yuǎn)低槍于全國平均蟻水平，在中刪部六省中居福下游水平潤“十五”時平期，山西示房地產(chǎn)俯開發(fā)業(yè)雖然窯有了長足的充發(fā)展，但兵房地產(chǎn)搜開發(fā)投資對貸全社會投資披和GDP的蛾貢獻(xiàn)率遠(yuǎn)低謹(jǐn)于全國平均領(lǐng)水平，在中凳部六省中居甩下游水平。哪全國登房地產(chǎn)胳開發(fā)投資對營全社會投資喇的貢獻(xiàn)率為極20%，對險GDP的貢咸獻(xiàn)率為13貸%，而山西峰房地產(chǎn)陵開發(fā)投資對牽全社會投資崖貢獻(xiàn)率為1濫0%，對區(qū)GDP的貢陵獻(xiàn)率為6%摟，山西均不揪及全國的一失半，在中部黨六省中排第調(diào)五或第六位孔。五年間山虧西魯房地產(chǎn)棒開發(fā)投資對僻全社會投資醋的貢獻(xiàn)率比要中部六省排脆位第一的省邀份分別低1魚5、13.昨9、29.呀4、14.栽3和14.喪5個百分點非，對GDP久的貢獻(xiàn)率比崗中部六省五爪年排位第一翻的省份分別釘?shù)?.3、淋7.6、1鞏8.1、7健.7和9.恥6個百分點僵。反映出山抖西盒房地產(chǎn)蝶開發(fā)投資對踢全社會固定搬資產(chǎn)投資的補直接拉動作戲用有限，對宅GDP的貢請獻(xiàn)份額明顯臘偏低。綜陰合上述比較唐分析，“十趣五”期間，竄山西芽房地產(chǎn)鋤開發(fā)業(yè)與全級國和中部省候份比較，存花在著開發(fā)投吧資規(guī)模小，始占全社會投膏資的比重低徐，投資增長霞速度起伏波胸動大，商品脂房價格增幅巧大等問題，憂房地產(chǎn)硬開發(fā)投資在范拉動全社會錦投資增長和如國民經(jīng)濟快耍速發(fā)展中的臉作用未能得鑄到充分發(fā)揮交。“十一五坐”時期，山濕西必須抓住慮中央實施“值中部崛起”脖的戰(zhàn)略機遇娘，在認(rèn)真貫泉徹落實國家僻宏觀調(diào)控政析策的同時，效緊密結(jié)合本鑼省發(fā)展實際永，擴大閑房地產(chǎn)仇開發(fā)投資規(guī)東模，調(diào)整優(yōu)上化舒房地產(chǎn)斤開發(fā)投資結(jié)萌構(gòu)，規(guī)范不房地產(chǎn)慎市場運行機報制，努力推雄動山西蕩房地產(chǎn)誓開發(fā)業(yè)上規(guī)膜模、上水平概，使之盡快似步入中部地廚區(qū)和全國發(fā)派展的快車道這。二、山就西省橫房地產(chǎn)勉業(yè)發(fā)展中存緞在的主要問這題根據(jù)對航山西氏房地產(chǎn)補開發(fā)業(yè)發(fā)展動的現(xiàn)狀及其鎮(zhèn)在國民經(jīng)濟逆發(fā)展中的作技用和地位的誕進一步分析號表明，山西膨房地產(chǎn)孝業(yè)在“十五消”期間雖然修得到長足的談發(fā)展，對拉廊動山西社會淘經(jīng)濟發(fā)展起嬌到了一定作謎用，但基房地產(chǎn)臺業(yè)發(fā)展過程皮中仍然存在扭著結(jié)構(gòu)不合袖理、房價增夫長過快過高暑、空置面積威增加等突出選問題。這些說問題如不引隊起足夠的重僻視，就將會失影響到鬼房地產(chǎn)夢業(yè)持續(xù)快速損健康發(fā)展，通進而影響到賀國民經(jīng)濟的殖穩(wěn)定增長。圍（一）植房地產(chǎn)原開發(fā)企業(yè)規(guī)棗模小，市場譽競爭實力弱桑目前山西耽房地產(chǎn)槽開發(fā)企業(yè)的悅開發(fā)經(jīng)營水拿平在全國處療于下游水平田，融資水平或偏低、單位悲平均開發(fā)總氣量明顯偏小夕，客房地產(chǎn)鼓企業(yè)缺乏高改素質(zhì)管理人峰才，經(jīng)營者央素質(zhì)也普遍購不高，與資獸金密集、管寺理密集的產(chǎn)娃業(yè)特點不相抵適應(yīng)。截至婚2005年盈底全省的1爺243個開紋發(fā)企業(yè)中，掃擁有一級資鞋質(zhì)的企業(yè)僅牌2個，與2叫000年持妻平，二級資晴質(zhì)的企業(yè)6盛3個僅占企家業(yè)總數(shù)的5遵%，三級資姜質(zhì)的企業(yè)2免42個，占討19.5%件，四級和暫買定資質(zhì)的企秤業(yè)937個市，占到總數(shù)爸的75.4船%。同時到羞“十五”期劇末，山西每口個戚房地產(chǎn)艙開發(fā)企業(yè)平侄均擁有的資歇產(chǎn)為494套8萬元，年熱均僅增長4窮.6%，增工速遠(yuǎn)低于同睛期國民經(jīng)濟羽的發(fā)展速度騙。2005尺年全省奧房地產(chǎn)普開發(fā)完成投騰資178.并0億元，平銜均每個企業(yè)餅僅完成投資推1507萬堆元，遠(yuǎn)低于晝?nèi)珖骄U平。（二籮）商品住宅磨銷售價格偏墨高，增速過蝴快“十五擔(dān)”期間，由怖于山西經(jīng)濟怒的快速健康盡發(fā)展，人們稼的生活水平淚快速提高，芹在其它消費協(xié)增長平穩(wěn)的題情況下，居竄民改善居住干條件的愿望鋒非常強烈，禁促使虹房地產(chǎn)乳一級市場需撫求旺盛，但親同時也出現(xiàn)茶了商品房價吹格上漲過快打的問題。2絲001—2施005年商木品房平均銷燙售價格分別挨為1349掏元/平方米文、1435源元/平方米死、1611浩元/平方米殘、1777側(cè)元/平方米掉和2210胡元/平方米斗，年平均增預(yù)幅達(dá)14.拒6%，各年飽的增幅分別浴為20.7主%、6.4執(zhí)%、12.漆3%、1虎0.3%和榜24.4%窩。其中住宅尾的銷售價格婦分別為12章49元/平框方米、12據(jù)53元/平馳方米、12飾63元/平賢方米、15剖34元/平治方米和18侄76元/平仗方米，年平提均增幅達(dá)1速3.8%，筍各年的增幅胞分別為26叔.8%、0甘.3%、努0.8%蛋、21.5遍%和22.議2%。商業(yè)雙營業(yè)用房址銷售價格摩分別為24滿19、26腳98、31屬35、34啊03和57距59元/平洪方米，年均糧增幅為15孕.5%，各陜年的增幅分行別為：-1局3.7%、繪11.5%聽、16.2壽%、8.5鎮(zhèn)%和69.塊2%。近赤年來商品住悲房價格偏高哀，既有市場鄰方面的因素部，如建筑材民料價格上漲動，住宅品質(zhì)侮的提升，土眼地價格的上尊漲等，也有點管理方面的困原因，諸如比商品房開發(fā)希、供給結(jié)構(gòu)殃不合理、以泉及開發(fā)商利詞用市場信息港的不對稱，新有意炒作等似等。（三借）商品房開趕發(fā)供給結(jié)構(gòu)紹性矛盾突出膊目前山西部房地產(chǎn)毫開發(fā)投資處罪于快速發(fā)展躍階段，但商孕品房的開發(fā)批和市場供給決的結(jié)構(gòu)性失恒衡問題十分姨突出，主要雄表現(xiàn)在：一記是非住宅商撿品房開發(fā)較耕快。“十五獄”期間，住跑宅投資累計敞完成314觸.8億元，歪是“九五”各累計的3.貞1倍，年均要增幅為29恢.4%，非絮住宅投資累妖計完成21盟7.3億元宜，是“九五揉”累計的6練.2倍，年漸均增幅高達(dá)蝕45.9%之，非住宅的拌建設(shè)規(guī)模和垂發(fā)展速度遠(yuǎn)葉快于住宅的葵發(fā)展。其中赴：辦公樓完塞成投資33丸.6億元，黎是“九五”置累計的6.薄8倍，年均膀增幅達(dá)45逼.1%，商罪業(yè)營業(yè)用房捆開發(fā)投資9事9.6億元遭，是“九五左”累計的8伴.7倍，年疲均增幅達(dá)5理1.7%。腦二是經(jīng)濟適數(shù)用房建設(shè)發(fā)喂展緩慢。2個001—2屈005年間多，經(jīng)濟適用棍房投資分別您為14.3卡、17.7瓜、16.1朱、17.2皆和16.1事億元，環(huán)比談增速分別為排-16.1榜%、23.嘩7%、-9株.2%、7書.3%和-駛6.7%，捏遠(yuǎn)低于同期瓜房地產(chǎn)本開發(fā)投資的熊增幅，經(jīng)濟豎適用房竣工篇面積也沒有天明顯增加。代三是大戶型顧住房供應(yīng)過香多，而小戶碌型住房供應(yīng)橋過少。四是擾高價位住房搬偏多，中低授價位住房偏乞少，中低收判入家庭能夠駱買得起的住購房偏少。商律品房供給結(jié)板構(gòu)不合理,株不僅浪費了為有限的土地蕉資源,而且暮抬高了商品育住房的價格悼,扭曲了住濱房的消費結(jié)案構(gòu)。（四旗）空置面積波總量增加寨2001年絮全省空置一魂年以上面積染為34.8現(xiàn)萬平方米；謹(jǐn)2002年叫空置一年以捏上的面積為裂34.7萬球平方米；2吉003年空阻置一年以上再的面積為5仍5.8萬平甘方米；20碌04年空置們一年以上的埋面積為71態(tài).5萬平方攝米；200解5年空置一養(yǎng)年以上的面墻積為93.悶7萬平方米禮?？罩妹娣e泡逐年增多，器一方面會造歷成社會資源仇的浪費，另寄一方面也會虛占壓資金，壇影響漠房地產(chǎn)息開發(fā)企業(yè)的撇效益。第浩五部分對葉山西趟房地產(chǎn)私業(yè)發(fā)展的預(yù)旺測分析（2灰005--藥2023）遙學(xué)房地產(chǎn)候作為人民生菜產(chǎn)生活的主厚要場所，其鍛發(fā)展不僅關(guān)騾系到國民經(jīng)趙濟的健康發(fā)侵展，而且關(guān)啊系到人民生盟活水平的提渴高和社會穩(wěn)中定的程度，瑞因此皇房地產(chǎn)敲業(yè)健康、穩(wěn)嘩定的發(fā)展是捉經(jīng)濟社會發(fā)體展的重要保抖障。商品房不的價格由供理求兩方面決叢定，一種是斷消費的需求壤，另外一種殊是投資的需遵求，但最終亡是要由消費駁需求來支撐烈的。一、沖住房需求分拋析自19接98年房改鼻以來，隨著佩居民收入的波不斷增加，貢生活水平的配不斷提高，澡住房需求也李在不斷增加嗚?！笆迨馈逼陂g，全織省商品房銷噴售面積20飄64.8萬韻平方米，年折均增長27蜂%，其中住袍宅銷售面積兔達(dá)1805恨.5萬平方駐米。200捐5年商品房禽銷售面積6采88.7萬役平方米，銷饞售金額達(dá)1滋52.2億序元，是20指00年的7伏.1倍，其盡中住宅面積獄達(dá)到了61竭9.9萬平育方米，創(chuàng)歷饞史新高。據(jù)豬統(tǒng)計，20別05年全省獵城鎮(zhèn)居民人會均住房面積擁達(dá)到19.開64平方米上。反映出現(xiàn)港階段商品住父宅的需求和泳銷售都呈旺撕盛態(tài)勢。需根據(jù)202壺0年全面建凍設(shè)小康社會氣的指標(biāo)，山共西進房地產(chǎn)舒業(yè)的需求十逆分龐大。為挽保持發(fā)展的今連貫性和穩(wěn)宗定性，根據(jù)次目前的發(fā)展它趨勢設(shè)計了恭兩種發(fā)展方恢案。到2造010年，螺全省城鎮(zhèn)人巧均住房面積社如果為20思平方米，“欣十一五”期符間全省新增炮面積應(yīng)該達(dá)雜到4728利.4萬平方萬米，總量年暗均增加94拒5.68萬扔平方米，是勺全省城鎮(zhèn)居俱民對住宅面殲積的基本需絞求。但是如侍果按照全省法到2023僑年全面實現(xiàn)騰小康社會的織目標(biāo)，需求把將大幅度提牲高，即從2臂011年到驢2023年矛十年間需求昆的新增面積溜將達(dá)到17勝088.5鹿萬平方米，幣年均增長面濟積總量將達(dá)代到1708己.9萬平方茶米，是目前判全省城鎮(zhèn)居融民對商品房抹需求總量的幸2.5倍多醋，必然會對兆供給帶來很嘗大的壓力。齒如果需求按襲照方案（2等）的增長方竄式增長，增萍幅比較穩(wěn)定卷，但是年均攏總量面積需掘增加130窩0萬平方米健左右。根平據(jù)以上對雪房地產(chǎn)寸需求的計算度和分析，要荷達(dá)到202荒0年全面實梢現(xiàn)小康社會僅的目標(biāo)，從咱2006年臥到2023臉年，全省必暢須新增住宅哲面積2億平五方米以上才靜能滿足需求常，即平均每開年供應(yīng)的住賀宅面積要達(dá)嗚到1300找萬平方米。二、住房供給分析從目前的發(fā)展趨勢來看，山西住房供給的能力正快速擴大。“十五”時期，房地產(chǎn)開發(fā)竣工房屋面積達(dá)到2537.6萬平方米，年平均增長17.3%。其中，2005年房地產(chǎn)開發(fā)竣工房屋面積667.3萬平方米，比上年增長了17.8%。根據(jù)表5-1的計算結(jié)果，從2006年到2023年全省住宅面積需求總量將達(dá)到2億平方米，年均需求將達(dá)到1300萬平方米，是2005年全省竣工房屋總面積的2倍，反映出現(xiàn)實供給明顯不足。根據(jù)目前的供給能力和發(fā)展趨勢，從2006年到2023年15年間，全省最多能夠供應(yīng)1.2億平方米的住宅面積，與總需求相差約8000萬平方米，人均住宅使用面積屆時只能達(dá)到21平方米左右，約為小康指標(biāo)的84%。第六部分山西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略對策綜前所述，房地產(chǎn)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟中都具有舉足輕重的地位。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展具有強烈的“關(guān)聯(lián)效應(yīng)”，與國民經(jīng)濟其他有關(guān)部門有著密切的聯(lián)系，是國民經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的重要基礎(chǔ)。山西必須緊緊抓住全面建設(shè)小康社會的大好機遇，認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家的宏觀調(diào)控政策，堅持以人為本和科學(xué)發(fā)展觀，按照“十一五”規(guī)劃目標(biāo)和五個統(tǒng)籌的發(fā)展要求，促進山西房地產(chǎn)業(yè)快速持續(xù)健康發(fā)展。一、山西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向與目標(biāo)(一)山西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向今后幾年是山西房地產(chǎn)業(yè)重要的轉(zhuǎn)變和發(fā)展時期。在國民經(jīng)濟增長從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的過程中，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式也正在由速度規(guī)模型向總量效益型轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已不只是開發(fā)數(shù)量的增加，還必須注重產(chǎn)品的品種和質(zhì)量的優(yōu)化。住房消費已經(jīng)成為擴大消費的重點，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的貢獻(xiàn)已從投資推動轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y與消費雙重推動。在社會主義市場經(jīng)濟體制已經(jīng)確立和完善的過程中，房地產(chǎn)業(yè)也將從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和自身調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場也將得到不斷的規(guī)范和優(yōu)化。1、牢固樹立和落實科學(xué)發(fā)展觀，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，要堅持以人為本，把切實解決廣大中低收入家庭的住房問題作為政府、社會及企業(yè)發(fā)展的立足點，把廣大群眾作為主要消費群體，多建造面向中低收入家庭的中小戶型、中低價位的普通住房。加大經(jīng)濟適用住房建設(shè)力度。繼續(xù)在資金供給、稅收、土地批租等方面支持經(jīng)濟適用住房的建設(shè)，努力降低其建設(shè)成本和售價，使更多的居民能夠買得起住房。2、完善住房二級市場，培育住房租賃市場。要建立和完善住房二級市場，簡化入市手續(xù)，規(guī)范交易行為。政府有關(guān)部門應(yīng)制定合理的住房租賃價格和稅收標(biāo)準(zhǔn)，啟動和規(guī)范房屋租賃市場，促使住房租賃在住房消費中發(fā)揮應(yīng)有的作用。3、加強和促進中介機構(gòu)的健康發(fā)展。政府部門要創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，積極鼓勵消費服務(wù)領(lǐng)域的創(chuàng)新，對成熟的做法和經(jīng)驗要及時發(fā)現(xiàn)，及時總結(jié)，并加以推廣和規(guī)范。要重點扶持一批具有良好品牌的中介企業(yè)，發(fā)揮其對市場的導(dǎo)向作用。中介機構(gòu)要主動適應(yīng)市場要求，更新消費服務(wù)理念，開拓新的服務(wù)市場。4、推廣和規(guī)范物業(yè)管理。采取優(yōu)勝劣汰的辦法改變目前物業(yè)管理方面服務(wù)質(zhì)量差、收費不合理、管理不規(guī)范等狀況；在改變物業(yè)管理收費與居民收入不協(xié)調(diào)的問題上多下些功夫；完善售后服務(wù)，推廣物業(yè)管理。5、加強法制建設(shè)。除了要完善目前已有的政策法規(guī)外，還要加快諸如《住宅法》等有關(guān)法規(guī)的研究和制定工作。盡快建立規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，保護開發(fā)商、消費者和各類房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益的法律法規(guī)體系。6、提高房屋建設(shè)的科技水平，努力節(jié)約資源、能源和加強環(huán)境保護。政府有關(guān)部門或行業(yè)協(xié)會應(yīng)承擔(dān)強化和服務(wù)于房屋新產(chǎn)品、新技術(shù)、新工藝、新材料的開發(fā)和推廣工作。在房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)中，把節(jié)約資源、能源和保護環(huán)境放到突出的位置，嚴(yán)格執(zhí)行各項節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，依靠技術(shù)進步，建造節(jié)能省地住宅和公共建筑。7、提高商品住宅的開發(fā)質(zhì)量、居住的舒適度和土地的綜合利用程度。建設(shè)部門要重視規(guī)劃、管理，提前做到合理布局，精心設(shè)計。在建造新的住宅小區(qū)中，做好土地的利用、套房的設(shè)計、物業(yè)管理等方面工作，確實改善人們的居住條件。堅持“以人為本”，崇尚住宅綜合質(zhì)量，提高住宅的智能化水平和綠化覆蓋率，形成較為和諧的人文環(huán)境，使建造出來商品住宅基本做到適銷對路，提高銷售率，降低空置率，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。8、增強企業(yè)市場競爭能力，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為。引導(dǎo)企業(yè)改變觀念，增強企業(yè)市場競爭能力，加快企業(yè)合并整合，把山西房地產(chǎn)企業(yè)做大、做強。要逐漸擴大房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模，提高市場占有率。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要依法經(jīng)營，服務(wù)民眾，要以誠取信，以質(zhì)取勝，維護好房地產(chǎn)市場秩序。（二）山西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要目標(biāo)十一五”期間，隨著山西經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，國民經(jīng)濟的發(fā)展和社會的全面進步，房地產(chǎn)開發(fā)投資在較長時間內(nèi)將保持一個較高的增長速度，房地產(chǎn)業(yè)面臨廣闊的發(fā)展空間。全省的城鎮(zhèn)化水平將從42.1%提高到47%左右，城鎮(zhèn)人口將從目前的1412.8萬人增加到1624.8萬人，每年需新建住宅大約1460萬平方米。各城市的綜合整治將會推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動城市住宅的建設(shè)，改善城市居住環(huán)境?！笆晃濉逼陂g，山西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要目標(biāo)是：——平均每年通過房地產(chǎn)開發(fā)新增的住宅面積達(dá)到1460萬平方米以上；——房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長28%以上，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)10%以上；——到2023年，房地產(chǎn)開發(fā)投資直接拉動GDP在1.5個百分點以上，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重達(dá)到2%左右。二、加快山西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策（一）加強宏觀調(diào)控，保證中低收入家庭住房消費需求房價上漲過快的原因之一是經(jīng)濟適用房供給不足。因此應(yīng)將經(jīng)濟適用房住房用地供應(yīng)納入市場供應(yīng)范疇，完善土地供給的結(jié)構(gòu)，加大經(jīng)濟適用房的開發(fā)供給面積，重點是調(diào)整與其配套的政策措施。要認(rèn)真貫徹、落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》(國辦發(fā)明電〔2005〕8號)、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)〔2005〕26號)和《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號）提出的各項政策措施，重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)仄胀ň用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。開展住房狀況調(diào)查，全面掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭?、結(jié)構(gòu)、居住條件、消費特征等信息，保證各項調(diào)控政策的制定符合實際，符合群眾需求。要及時編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確將“十一五”期間普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，納入當(dāng)?shù)亍笆晃濉苯?jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃，努力規(guī)范普通商品房建設(shè)行為。對適合當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房項目，在考慮綜合地價、開發(fā)成本、合理利潤等因素，科學(xué)測算控制性銷售價位的基礎(chǔ)上，采取限套型、限房價，競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定建設(shè)單位。調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價格過快上漲，因地制宜，引導(dǎo)和促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。要全面準(zhǔn)確地認(rèn)識兩個“70%”的要求，確保套型建筑面積90平方米的中低價位、中小套型普通商品住房供應(yīng)等有關(guān)措施得到有效實施，對不符合規(guī)劃控制要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過規(guī)定的項目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工設(shè)計文件審查合格證明、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。要進一步提高對加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的認(rèn)識，正確處理好以下幾方面的關(guān)系：正確處理城市發(fā)展短期利益與長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系；正確處理發(fā)展房地產(chǎn)市場和改善群眾住房條件的關(guān)系，重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房；正確處理經(jīng)濟增長與社會和諧的關(guān)系，更多地關(guān)注、維護和保障低收入群體的住房權(quán)益；正確處理發(fā)揮市場機制與加強政府調(diào)控的關(guān)系，通過加強政府調(diào)控，完善市場規(guī)則、健全運行機制，更有效地發(fā)揮市場機制的基礎(chǔ)性作用。有步驟地解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難。一是加快廉租住房制度建設(shè)。進一步建立和完善廉租住房制度，并合理確定和公布廉租住房建設(shè)規(guī)模。明確城鎮(zhèn)人民政府要將一定比例的土地出讓金用于廉租住房建設(shè)。二是進一步完善經(jīng)濟適用住房制度。加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購買、謀取不正當(dāng)利益的行為，遏制利用經(jīng)濟適用房出售、出租從中牟利的現(xiàn)象。增加大眾化、本地化的普通商品住房和經(jīng)濟適用房的供應(yīng)量，使得面向廣大中低收入家庭的普通商品住宅成為住房供應(yīng)的主流，保證經(jīng)濟適用住房真正解決低收入家庭的住房需要。三是積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場，租售并舉，解決群眾居住問題。（三）合理規(guī)劃、監(jiān)管土地利用土地是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)之一。目前土地在我國依然由政府管制，因此政府必須從房地產(chǎn)源頭上進行調(diào)整。一是要加快編制和完善房地產(chǎn)中長期發(fā)展規(guī)劃，科學(xué)制定房地產(chǎn)用地供應(yīng)年度計劃。二是要進一步完善和規(guī)范土地收購儲備制度，引入市場機制，縮短土地供應(yīng)形成有效供給的時間，建立土地基金制度，切實解決目前收購儲備資金過分依靠銀行貸款的局面。三是要加強土地批后監(jiān)管。在土地出讓合同中要明確土地開發(fā)時間和竣工時間，進行建設(shè)用地全過程管理，切實落實土地閑置一年的征收土地閑置費、滿兩年未動工的依法予以回收的法律規(guī)定。加強對土地轉(zhuǎn)讓的制度管理，嚴(yán)禁土地非法轉(zhuǎn)讓。四是要加強土地市場監(jiān)測分析和信息披露。通過監(jiān)測，及時公開土地供應(yīng)計劃、公布土地供應(yīng)結(jié)果，掌握建設(shè)用地供應(yīng)、地價和房價的變動趨勢，并通過信息的及時發(fā)布，引導(dǎo)市場理性發(fā)展。五是加強對住宅小區(qū)建設(shè)的鼓勵和引導(dǎo)。（四）調(diào)整信貸政策，防范金融風(fēng)險近幾年，山西房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，而且房地產(chǎn)開發(fā)資金主要依賴銀行貸款。房地產(chǎn)由于投資周期長、投資額大等特點而對資金調(diào)控政策十分敏感。因此，信貸政策是調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)投資的重中之重。間接調(diào)控房地產(chǎn)信貸資金。各商業(yè)銀行應(yīng)在銀監(jiān)會（局）的指導(dǎo)下，對房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)企業(yè)開發(fā)流動資金及個人住房貸款等方面進行嚴(yán)格控制。通過控制商業(yè)銀行總體貸款規(guī)模來控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模，采取的措施主要包括對商業(yè)銀行貸款實行窗口指導(dǎo)和提高商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率。有效識別房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，設(shè)計適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險管理辦法。直接調(diào)控房地產(chǎn)信貸資金。直接調(diào)控主要是通過提高房地產(chǎn)資本金比例、提高商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率、加息等，加強對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的管理，加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得資金的難度，提高資金的使用成本，控制房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資中銀行貸款的比例。從房地產(chǎn)需求方面強化宏觀調(diào)控，改善金融服務(wù)，建立和完善住房消費信貸的社會支持體系。一要建立科學(xué)有效的個人信用評價制度，包括個人誠信體系、信用審核和失信懲戒制度，進一步防范與控制貸款風(fēng)險。二要建立個人信用登記與評定等級制度，并逐步建立一套權(quán)威、真實的個人資信狀況咨詢網(wǎng)絡(luò)和個人信用等級評定標(biāo)準(zhǔn)。拓寬房地產(chǎn)業(yè)的其他融資渠道。黨的十六屆三中全會首次提出“要大力發(fā)展資本市場，擴大直接融資比例”，把銀行、證券、保險和信托作為金融四大支柱一并提出，這預(yù)示信托業(yè)的美好發(fā)展前景。2001年《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《資金信托管理暫行辦法》頒布后，山西省信托公司開始涉足房地產(chǎn)業(yè)，因其開展這方面的業(yè)務(wù)時間很短，對房地產(chǎn)貸款的業(yè)務(wù)量與銀行貸款相比，信托所占比例微乎其微。在房地產(chǎn)融資的諸多金融手段之中，信托具備多種平臺優(yōu)化組合優(yōu)勢，以信托高級形態(tài)為核心，通過信托的串接，將多種金融工具進行優(yōu)化整合，實現(xiàn)一攬子組合融資解決方案，《規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，防范住房金融風(fēng)險》（121號文件）的持續(xù)執(zhí)行，將使得信托能夠成為房地產(chǎn)業(yè)融資的新熱點，成為與銀行并駕齊驅(qū)的融資模式，特別是信托將成為房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)中最重要的前端部分，并成為最具有創(chuàng)新元素與組合優(yōu)勢的核心力量。（五）大力發(fā)展房地產(chǎn)中介組織，拓展住房消費服務(wù)領(lǐng)域房地產(chǎn)咨詢、評估、經(jīng)紀(jì)等中介組織要進一步向房屋置換、置業(yè)擔(dān)保、房屋銀行等服務(wù)領(lǐng)域延伸。加大對中介服務(wù)人員的培訓(xùn)力度，健全房地產(chǎn)中介服務(wù)規(guī)則，加強行業(yè)自律，確保房地產(chǎn)中介服務(wù)健康發(fā)展。規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理。所有新建小區(qū)都要推行物業(yè)管理，存量物業(yè)管理的覆蓋率要繼續(xù)提高，通過推行物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度，提高物業(yè)管理的整體水平。堅持“質(zhì)價相符”原則，加強房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的銜接，逐步實行分業(yè)經(jīng)營。（六）繼續(xù)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序1、建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案制度。2、依法查處房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的違法違規(guī)行為。重點打擊非法聯(lián)合建房、無證無照開發(fā)、擅自變更規(guī)劃方案、違法預(yù)售商品房和在集體土地上違法開發(fā)的行為。針對交易環(huán)節(jié)存在的虛假宣傳、合同欺詐、內(nèi)部認(rèn)購、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為，嚴(yán)格執(zhí)行處罰政策。對情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，要依法依規(guī)給予經(jīng)濟處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。對開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置，并對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，從嚴(yán)控制展期貸款和滾動授信，對開發(fā)企業(yè)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。3、貫徹實施《山西省城市房地產(chǎn)交易管理條例》。進一步規(guī)范商品房面積計算標(biāo)準(zhǔn)和辦法，依法查處在商品房面積計算、分?jǐn)傊信撟骷俚男袨?。加強對房地產(chǎn)廣告的管理，依法查處發(fā)布虛假和不規(guī)范廣告的行為，重點打擊違法的廣告制作者和廣告媒體。加強售房合同管理，查處樣板房與實際購買房屋功能、面積不符以及合同欺詐等行為。促進山西房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，除大力開發(fā)住宅建設(shè)外，還要同時兼顧旅游、倉儲、物流、商務(wù)等對房地產(chǎn)業(yè)的推動。比如，山西旅游資源豐富，大力發(fā)展旅游業(yè)，需要有相關(guān)的配套設(shè)施。扶持旅游房地產(chǎn)項目的建設(shè)，對推動山西房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的發(fā)展都有積極的作用。（七）充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的指導(dǎo)作用要實現(xiàn)山西房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，作為行業(yè)協(xié)調(diào)管理組織的行業(yè)協(xié)會，其地位與作用越來越重要，因此，加強行業(yè)協(xié)會的建設(shè)，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的指導(dǎo)作用，已是當(dāng)前的緊迫任務(wù)。1、深化改革，明確行業(yè)協(xié)會的職能通過推進山西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、山西省房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會等行業(yè)協(xié)會建設(shè)，向社會轉(zhuǎn)移有關(guān)房地產(chǎn)工作的社會職能，做到全社會齊抓共管。強