房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理研究,成本管理論文

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理研究,成本管理論文內(nèi)容摘要：本文主要以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理討論為重點(diǎn)進(jìn)行闡述,結(jié)合當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理現(xiàn)在狀況為主要根據(jù),從項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本管理、項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本管理、項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)的成本管理這幾方面進(jìn)行深切進(jìn)入探尋求索與研究,其目的在于提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理效率。本文關(guān)鍵詞語(yǔ)：項(xiàng)目成本管理,房地產(chǎn),開發(fā),項(xiàng)目對(duì)于我們國(guó)家房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展來(lái)講,加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理特別重要,其不但同房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)收益有關(guān),還同房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有莫大聯(lián)絡(luò)。基于此,相關(guān)人員需加大房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理力度,促使其存在的實(shí)效性充分發(fā)揮出來(lái),給房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目的提供有效根據(jù)。本文主要針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理為中心進(jìn)行分析,具體闡述如下。1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本分析1.1土地與建筑安裝成本由土地成本、設(shè)備與安裝成本、土建成本這三方面組成,為房地產(chǎn)開發(fā)成本的關(guān)鍵部分,占據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)總成本的百分之七十。土地的獲取通常需要經(jīng)過招拍掛流程,開發(fā)商議價(jià)能力較多,彈性比擬小。土地費(fèi)用由多方面組成,華而不實(shí)包含契稅、土地出讓金以及拆遷補(bǔ)償?shù)?。而設(shè)備安全與土建成本通常立足于工程預(yù)算,通過承包方競(jìng)標(biāo)的手段確定。在詳細(xì)施工中,由于設(shè)計(jì)變更的因素,設(shè)備安裝與土建成本總額有可能會(huì)變動(dòng)。1.2配套與其他成本配套由道路、水電、照明、綠化等費(fèi)用組成;一些項(xiàng)目還包含景觀與幼兒園等服務(wù)性成本。其他收費(fèi)為報(bào)建類費(fèi)用,主要是押金,例如綠化保證金與檔案保證金等,但由于眾多原因企業(yè)對(duì)此方面的回收重視力度缺乏。此收費(fèi)項(xiàng)目類型較冗雜,各地標(biāo)準(zhǔn)皆不同,且眾多收費(fèi)項(xiàng)目都是被事業(yè)單位執(zhí)行的,或是被壟斷性企業(yè)執(zhí)行的,其有極強(qiáng)的隨意性,并且收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比擬高。配套和其他收費(fèi)項(xiàng)目占據(jù)總投資的百分之十五左右,為房地產(chǎn)企業(yè)受外在因素影響導(dǎo)致開發(fā)成本中支出最大的部分。利用多元化方式方法降低此部門費(fèi)用支出,為減小開發(fā)成本提升效益的主要方式方法。2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理方式方法當(dāng)下,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理方式方法有很多,華而不實(shí)比擬常見的是項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本管理、項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本管理、項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)的成本管理,詳細(xì)如下:2.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本管理由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)同項(xiàng)目成本有莫大聯(lián)絡(luò)。成本控制的中心為項(xiàng)當(dāng)前期的設(shè)計(jì)階段。成本控制標(biāo)準(zhǔn)的制定一定要立足于設(shè)計(jì)概預(yù)算。設(shè)計(jì)工作為項(xiàng)目建設(shè)的中心,對(duì)項(xiàng)目的工期、質(zhì)量及造價(jià)能否到達(dá)預(yù)期目的起決定作用。根據(jù)國(guó)際上的統(tǒng)計(jì)數(shù)字進(jìn)行計(jì)算,設(shè)計(jì)費(fèi)等同于項(xiàng)目總投資的百分之一左右,但這百分之一的費(fèi)用對(duì)項(xiàng)目造價(jià)的影響大約是百分之八十,從此能夠看出設(shè)計(jì)工作為項(xiàng)目成本控制的主要階段。項(xiàng)目設(shè)計(jì)完后相關(guān)人員還需根據(jù)圖紙展開工程預(yù)算與設(shè)計(jì)概算工作,且把其同對(duì)應(yīng)的成本控制標(biāo)準(zhǔn)都比照,一方面對(duì)設(shè)計(jì)的限額要求進(jìn)行考核,一方面成本控制標(biāo)準(zhǔn)只要同設(shè)計(jì)概算等同,才能確保其可操作性,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)真正的成本控制。在項(xiàng)目施行中,若是設(shè)計(jì)遭到變更、方案遭到調(diào)整,能夠及時(shí)編制有效的概預(yù)算,且以此為根據(jù)對(duì)成本控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整,核算新利潤(rùn)。若是成本加大致使目的無(wú)法達(dá)成時(shí),對(duì)應(yīng)的方案調(diào)整會(huì)被否,這便是成本的否決權(quán)。為此,實(shí)行倒推的成本管理形式并非與工程概預(yù)算脫離,而是立足于工程概預(yù)算,有機(jī)結(jié)合成本及利潤(rùn),加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制。2.2項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本管理第一,在項(xiàng)目招標(biāo)之前,需對(duì)施工單位的資質(zhì)進(jìn)行全面審核,且展開實(shí)地考察,全面把握施工水平及資金情況。第二,做好招標(biāo)文件編制工作,選出有效資料及信息,對(duì)影響項(xiàng)目造價(jià)的因素進(jìn)行逐一核實(shí),對(duì)項(xiàng)目開發(fā)與承建中的影響因素進(jìn)行預(yù)測(cè)及分析。反復(fù)琢磨招標(biāo)文件內(nèi)牽涉的費(fèi)用條款,以更好的控制項(xiàng)目成本。第三,做好同施工單位合同簽訂工作,對(duì)合同內(nèi)牽涉的條款,如違約爭(zhēng)議處理、工期以及價(jià)款結(jié)算方式方法等,皆需要明確標(biāo)注。另外,需有效預(yù)測(cè)項(xiàng)目施工中會(huì)導(dǎo)致索賠的因素,合理應(yīng)用預(yù)防策略,在合同內(nèi)盡可能防止不良因素。除此之外,在施工之前還需大力應(yīng)用項(xiàng)目擔(dān)保措施,進(jìn)而降低風(fēng)險(xiǎn)投資費(fèi)用,減小糾紛發(fā)生幾率,加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理水平。2.3項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)的成本管理第一,與施工工藝與組織有機(jī)結(jié)合,有效控制項(xiàng)目成本。成本管理者需做到多看、多考慮、多問。多看指的是多看項(xiàng)目施工工藝及施工組織計(jì)劃等。多問指的是預(yù)算內(nèi)不常見的工程問題,需要咨詢專業(yè)人員并加以核實(shí)。定額還是那樣是當(dāng)下建設(shè)市場(chǎng)造價(jià)編制的參照條件,客觀的意識(shí)到定額不包含市場(chǎng)。由于新材料與新工藝的出現(xiàn),施工現(xiàn)場(chǎng)的特殊狀況讓項(xiàng)目組價(jià)成為了當(dāng)下造價(jià)中無(wú)法躲避的工作。加大施工材料用量控制力度,施工材料成本約占項(xiàng)目總成本的百分之六十,這便證明了材料價(jià)格同工程成本息息相關(guān)。需在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建價(jià)格信息網(wǎng),保證信息途徑暢通,準(zhǔn)確把握多元化材料,確保有關(guān)人員能夠隨時(shí)監(jiān)督與調(diào)用,實(shí)現(xiàn)資源分享。需要注重的一點(diǎn)是,發(fā)布的價(jià)格應(yīng)該是市場(chǎng)的平均價(jià),詳細(xì)的價(jià)格管理遠(yuǎn)不止于此,需通過長(zhǎng)期同商家構(gòu)建的經(jīng)濟(jì)往來(lái)關(guān)系,來(lái)尋求性比價(jià)較高的產(chǎn)品。第三,重視反索賠工作。眾多開放式把重心放到如何應(yīng)對(duì)施工企業(yè)的索賠上,而經(jīng)常忽略反索賠條例的運(yùn)用。施工企業(yè)由于措施不合理,沒有能按工期完工;在穿插作業(yè)經(jīng)過中,一方面由于現(xiàn)場(chǎng)清理力度缺乏,嚴(yán)重影響其他工作開展,或是由于潑水等狀況影響了工程產(chǎn)品;應(yīng)用了非業(yè)主制定的商品等,這些開放式皆能展開反索賠。反索賠工作需要有力根據(jù)做支撐,應(yīng)結(jié)合監(jiān)理人員,保衛(wèi)好項(xiàng)目原始資料,為反索賠做鋪墊。結(jié)束語(yǔ)綜上分析,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理為一項(xiàng)系統(tǒng)性較強(qiáng)的工作,需貫徹項(xiàng)目始終,在項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié),需時(shí)刻注意成本管理。合理應(yīng)用建設(shè)周期中的關(guān)鍵信息,把握市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)脈搏,防止建設(shè)資金大量損失,最大程度的提升建設(shè)資源的投資收益,推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)日后發(fā)展開拓新紀(jì)元。以下為參考文獻(xiàn)[1]劉心意.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本管理有效策略探析[J].綠色環(huán)保建材,