底商營(yíng)銷(xiāo)推廣方案

底商營(yíng)銷(xiāo)推廣方案底商營(yíng)銷(xiāo)推廣方案一.本案背景1、國(guó)家調(diào)控導(dǎo)致住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售進(jìn)展緩慢，而且形勢(shì)將會(huì)進(jìn)一步加劇2、工程已經(jīng)開(kāi)盤(pán)，目前正在銷(xiāo)售推動(dòng)，銷(xiāo)售進(jìn)展緩慢3、住宅產(chǎn)品建設(shè)進(jìn)展停滯，急需資金支持周轉(zhuǎn)；假設(shè)將商鋪準(zhǔn)時(shí)投放市場(chǎng)，將會(huì)獲得大量資金，有效緩解目前資金的緊急。4、目前武陟市場(chǎng)其它樓盤(pán)商鋪產(chǎn)品已有相當(dāng)數(shù)量的潛在儲(chǔ)藏，只是臨時(shí)還沒(méi)有投放市場(chǎng)，商鋪價(jià)格高，首付高，房款數(shù)額巨大，購(gòu)置門(mén)檻極高，潛在的實(shí)力客戶極為有限，因此，目前是對(duì)我們而言，是搶奪商鋪客戶的難得的有利時(shí)機(jī)SWOT優(yōu)勢(shì)1、地處武陟詹泗路中段，交通便利，道路寬闊，地理位置優(yōu)越。2、工程周邊緊鄰十幾家村鎮(zhèn)，距離武陟三陽(yáng)商業(yè)中心距離近，商業(yè)進(jìn)展?jié)摿薮蟆?、產(chǎn)品已完工，具備交房條件，已到達(dá)成熟的銷(xiāo)售時(shí)機(jī)。劣勢(shì)1、工程周邊商業(yè)檔次較低，不利于樹(shù)立本工程商業(yè)的品牌形象。2、工程周邊的商業(yè)沒(méi)有形成規(guī)模，商業(yè)氣氛較淡，不利于工程的推廣。3、局部商鋪設(shè)計(jì)上下兩層使用率較低，面積過(guò)大，總價(jià)較高。時(shí)機(jī)1、目前周邊無(wú)其他商業(yè)工程正式對(duì)外公開(kāi)，市場(chǎng)面臨商鋪供給缺乏的狀況。2、武陟由于處于商業(yè)地產(chǎn)起步階段，人們能明顯看到商鋪投資的巨大收益，因此，對(duì)于商鋪投資興趣大，購(gòu)置意向和購(gòu)置潛力大。風(fēng)險(xiǎn)1、目前城西區(qū)域商業(yè)進(jìn)展緩慢，商業(yè)氣氛較淡。2、武陟投放工程商業(yè)商鋪體量較大，馬上推出，假設(shè)我們太過(guò)拖延，將對(duì)我工程會(huì)造成肯定的沖擊。二、目標(biāo)客群分析〔一〕消費(fèi)者人群1、武陟三陽(yáng)商業(yè)區(qū)目前整個(gè)武陟西片現(xiàn)況商業(yè)比較混亂，急需一個(gè)能引領(lǐng)西片區(qū)商業(yè)進(jìn)展的主力商業(yè)群消滅，壹號(hào)府邸的商鋪無(wú)論是從位置，將來(lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)都具備了這個(gè)條件。因此我們的消費(fèi)人群可以輻射到整個(gè)西區(qū)，而不局限于周邊。2、住宅工程住戶這一局部人群將是本案的主流消費(fèi)人群，以日常生活用品的消費(fèi)和價(jià)格敏感性物品的消費(fèi)為主，依據(jù)現(xiàn)有周邊住戶的統(tǒng)計(jì)和分析，壹號(hào)府邸是年輕人和中年人兩種年齡段為主3、工程周邊村鎮(zhèn)的住戶工程輻射周邊十幾個(gè)村鎮(zhèn)，由于村鎮(zhèn)沒(méi)有固定購(gòu)物環(huán)境，村鎮(zhèn)內(nèi)僅僅存在小型超市，賣(mài)店，小吃店無(wú)法充分滿足周邊客戶日常生活需求。(二)購(gòu)置者人群1、市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客考慮商鋪的保值增值，和將來(lái)詹泗路及農(nóng)村社區(qū)進(jìn)展?jié)摿?。?duì)于投資客戶來(lái)講，總價(jià)和回報(bào)率是關(guān)注的重點(diǎn)，以工程的總價(jià)和面積來(lái)看，需要比較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力才行。2、自營(yíng)客戶符合工程定位的中小型餐飲，休閑消遣，日常效勞，購(gòu)物業(yè)態(tài)的自營(yíng)客戶。3、壹號(hào)府邸住戶這主要出于對(duì)該區(qū)域進(jìn)展信念的考慮，兼顧投資的需求，特別是對(duì)于一些“一鋪養(yǎng)三代”情結(jié)深重的中年人?！踩迟?gòu)置習(xí)慣分析：1、地段是購(gòu)置商鋪的首要因素。對(duì)于投資商鋪來(lái)說(shuō)，地段將是最重要的打算性因素。好的地段，將帶來(lái)充分的人流，人氣帶來(lái)財(cái)源，這是商業(yè)定律。2、現(xiàn)鋪是銷(xiāo)售階段的重心。依據(jù)武陟人的購(gòu)置習(xí)慣，現(xiàn)鋪的即買(mǎi)即得，和投資風(fēng)險(xiǎn)小是商鋪準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售的重點(diǎn)。3、對(duì)價(jià)格的敏感度高：投資商鋪對(duì)于大多數(shù)投資者及經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)很大的決策，因此，價(jià)格的起伏將影響著他們的推斷?？們r(jià)打算其購(gòu)置力量；總價(jià)掌握三、商鋪定位分析1、考慮將商鋪定位農(nóng)村社區(qū)購(gòu)物商業(yè)街，符合整個(gè)工程的形象定位。2、本案必需通過(guò)合理的定位，包括價(jià)格定位、業(yè)態(tài)定位、銷(xiāo)售模式以及治理定位等制造自己的特色商業(yè)形態(tài)以及經(jīng)營(yíng)模式。3、考慮到壹號(hào)府邸社區(qū)整體的居住氣氛和住戶的層次要求較高，以及周邊區(qū)域住戶對(duì)特色商業(yè)的渴求，在商業(yè)定位和業(yè)態(tài)選擇上應(yīng)力求精巧和完善，同時(shí)兼顧立體化、多層次分布，首先考慮滿足日常生活需求的消費(fèi)業(yè)態(tài)，如小型超市、便利店、藥品超市、自動(dòng)柜員機(jī)、美容店、小型特色餐飲等，其次在休閑、消遣、運(yùn)動(dòng)等精神享受方面也應(yīng)有所側(cè)重，如棋牌房、冷飲吧、美容美發(fā)、書(shū)店等。功能定位集餐飲、消遣、休閑、購(gòu)物等多功能于一體的中小型商業(yè)購(gòu)物街業(yè)態(tài)定位及面積分割日常生活需求：小型超市、便利店、藥品超市、自動(dòng)柜員機(jī)、洗熨店、小型酒館等休閑、消遣：棋牌室、茶吧、美容美發(fā)、書(shū)店等特色化經(jīng)營(yíng)：特色服飾店、特色飲食店四、壹號(hào)府邸商鋪的招商與銷(xiāo)售籌劃(一)工程商鋪銷(xiāo)售運(yùn)營(yíng)策略1、統(tǒng)一招商除經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)置的，用于自營(yíng)的商鋪外，為統(tǒng)一形象，盡快富強(qiáng)商業(yè)街，對(duì)剩余商鋪承受統(tǒng)一招商，以招商造勢(shì)的策略。2、“出租過(guò)渡，最終出售”的收益模式對(duì)于有投資商鋪意向且能承受購(gòu)置產(chǎn)權(quán)的商戶，將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，由購(gòu)置者自行經(jīng)營(yíng)或出租給他人經(jīng)營(yíng)。3、整合市場(chǎng)整合商業(yè)街功能，集購(gòu)物、消遣、休閑、餐飲四大功能于一體；整合市場(chǎng)空間，進(jìn)展合理商品布局；整合招商，因有局部商鋪可能需要先租再售，該局部商鋪進(jìn)展統(tǒng)一招商；整合推廣，整個(gè)商業(yè)街進(jìn)展統(tǒng)一的廣告宣傳、促銷(xiāo)推廣；4、合理回報(bào)保證市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)戶合理的收益，實(shí)現(xiàn)雙贏；完善商業(yè)物業(yè)的治理和效勞功能，提升市場(chǎng)軟環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力；通過(guò)市場(chǎng)整體機(jī)能的完善，帶動(dòng)該商鋪銷(xiāo)售及租賃價(jià)格的提升，使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者和物業(yè)全部者均能獲得良好的回報(bào)；通過(guò)商鋪銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和銷(xiāo)售人氣的提升，從而促進(jìn)和帶動(dòng)樓盤(pán)住宅的銷(xiāo)售；〔二〕招商銷(xiāo)售總策略招商策略1、在商鋪銷(xiāo)售前做好商鋪招商工作。以銷(xiāo)售為主，招商為輔。如商戶可以購(gòu)置商鋪則將商鋪產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；如商戶只能承受只租不買(mǎi)的形式，可在商鋪出租給商戶后在查找商鋪買(mǎi)主。2、由于有局部投資者可能不會(huì)選擇買(mǎi)下商鋪，如某些連鎖超市。為了加快進(jìn)展商的資金回籠，可先將商鋪先租給投資者經(jīng)營(yíng)肯定年限，然后再將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給有購(gòu)置意向的客戶；4、對(duì)商鋪進(jìn)展業(yè)態(tài)布局進(jìn)展初步規(guī)劃，依據(jù)規(guī)劃業(yè)態(tài)，針對(duì)性地查找投資商戶進(jìn)展招商。5、以售優(yōu)先，以售為主，以租促售，售租結(jié)合，營(yíng)造售租兩旺的紅火局面。銷(xiāo)售策略1、1-2層連賣(mài)，2層作為一個(gè)銷(xiāo)售整體，在招商銷(xiāo)售時(shí)更具敏捷性。并且去化速度會(huì)更快，但是此策略在運(yùn)用時(shí)，會(huì)造成總價(jià)過(guò)高，應(yīng)制定相應(yīng)的價(jià)格促銷(xiāo)策略進(jìn)展輔推。2、局部商鋪帶租約出售針對(duì)現(xiàn)有商鋪銷(xiāo)售可以先進(jìn)展招商，然后帶租約一起銷(xiāo)售給投資客，這樣，客戶投資購(gòu)置商鋪時(shí)就會(huì)更有信念和勇躍?！踩成啼佌猩膛c商鋪銷(xiāo)售流程1、目標(biāo)商戶群確實(shí)定；2、對(duì)商鋪鋪位進(jìn)展規(guī)劃，制定合理的分割方案；3、針對(duì)目標(biāo)商群和客戶群進(jìn)展工程推廣，擴(kuò)大工程知名度，提升影響力；4、雙方洽談，達(dá)成購(gòu)置或租賃意向；5、投資者到實(shí)地選擇商鋪位置，并簽訂買(mǎi)賣(mài)或租賃協(xié)議；6、投資者按規(guī)定交納購(gòu)房款或交納租金和效勞費(fèi)；7、對(duì)已經(jīng)簽定租賃協(xié)議的商鋪進(jìn)展銷(xiāo)售；8、開(kāi)發(fā)商對(duì)商鋪公共局部進(jìn)展必要裝修和設(shè)施配套，為投資者的進(jìn)入制造良好的商業(yè)硬環(huán)境；9、在招商過(guò)程已經(jīng)根本完畢時(shí)，各商戶裝修好自己的經(jīng)營(yíng)商鋪，最終選擇適宜的開(kāi)業(yè)時(shí)間，進(jìn)展商業(yè)開(kāi)街儀式，開(kāi)頭經(jīng)營(yíng)。四、商鋪營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施策略市場(chǎng)預(yù)熱期：2023101-5以超常的推廣手段，結(jié)合戶外廣告、電視字幕，海報(bào)派發(fā)、報(bào)紙、人際傳播等渠道形成較強(qiáng)的商鋪銷(xiāo)售宣傳之勢(shì)，引起目標(biāo)客戶群的關(guān)注。排號(hào)認(rèn)籌期：20231010利用兩天時(shí)間進(jìn)展認(rèn)籌排號(hào)，鎖定消化首批意向客戶。同時(shí)以項(xiàng)目的各種競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為傳播點(diǎn)，多種媒體、多種銷(xiāo)售渠道協(xié)作現(xiàn)場(chǎng)展現(xiàn)，打動(dòng)消費(fèi)者，激發(fā)購(gòu)置欲望，吸取客戶資源。公開(kāi)出售期：20231020商鋪開(kāi)盤(pán)，公開(kāi)認(rèn)購(gòu)，選定商鋪，簽訂購(gòu)鋪認(rèn)購(gòu)協(xié)議，進(jìn)展交款。強(qiáng)銷(xiāo)期：202311—12承接首次公開(kāi)出售的熱潮，適當(dāng)?shù)卣{(diào)整推售安排，推出全的單位及全銷(xiāo)售舉措，以較為集中的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)及廣告推廣賜予客戶進(jìn)一步的認(rèn)知與感受，促成再次的銷(xiāo)售高-潮。清盤(pán)期：2023年1-3利用敏捷多變的促銷(xiāo)措施，以“壓軸珍藏”為主題告知此時(shí)已是購(gòu)置的最終時(shí)機(jī)，促使目標(biāo)客戶把握良機(jī)，盡快行動(dòng)。商鋪招商貫穿商鋪銷(xiāo)售和宣傳的始終。以商鋪的招商造勢(shì)來(lái)推動(dòng)商鋪銷(xiāo)售，營(yíng)造熱銷(xiāo)紅火氣氛。五、商鋪的營(yíng)銷(xiāo)推廣方案(一)、商鋪命名：壹號(hào)府邸商鋪命名：壹號(hào)府邸時(shí)尚風(fēng)情商業(yè)街(二)、推廣主題建議基于目前整體市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)和工程本身的狀況，本工程產(chǎn)品應(yīng)向強(qiáng)品牌、高檔次進(jìn)展，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)推廣、物業(yè)治理等方面進(jìn)展全面升級(jí)，經(jīng)考慮，我司將工程推廣主題定位為：(三)、推廣方式及渠道建議1、推廣總原則先招商后銷(xiāo)售，招商不是純粹的招商，而是一個(gè)造勢(shì)的問(wèn)題，在全市場(chǎng)上建立租售兩旺的信息。在短時(shí)間內(nèi)通過(guò)群眾口碑傳播和抄作成為樓市熱點(diǎn)，引起社會(huì)輿-論，提高知名度，促進(jìn)商鋪銷(xiāo)售。2、推廣方式方式一：營(yíng)銷(xiāo)中心現(xiàn)場(chǎng)展現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)中心關(guān)于商鋪的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，從所見(jiàn)、所聞全方位讓買(mǎi)家了解信息。另售樓處可以在原售樓處的根底上做相應(yīng)的調(diào)整，以適合商鋪的租售。方式二：特色營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)A、開(kāi)盤(pán)前讓先消費(fèi)者得到“看得見(jiàn)”價(jià)值，預(yù)期價(jià)格購(gòu)置高品質(zhì)商鋪從而成為義務(wù)推銷(xiāo)員。媒體鋪墊、報(bào)道、宣傳；平面廣告強(qiáng)勢(shì)宣傳適時(shí)制造氣氛。媒體廣告：利用電視滾動(dòng)字幕，戶外廣告，散發(fā)廣告單頁(yè)，手機(jī)短信群發(fā)的形式進(jìn)展信息公布。B、銷(xiāo)售期小局部以競(jìng)價(jià)拍賣(mài)的形式進(jìn)展炒作建議促銷(xiāo)主題活動(dòng)：商鋪競(jìng)價(jià)拍賣(mài)會(huì)壹號(hào)府邸時(shí)尚風(fēng)情商業(yè)街要說(shuō)服投資者生疏到這里的商業(yè)價(jià)值并引導(dǎo)他們產(chǎn)生投資行為。六、營(yíng)銷(xiāo)推廣主題工程的營(yíng)銷(xiāo)主題即階段營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)，涉及到實(shí)質(zhì)的控盤(pán)過(guò)程。工程銷(xiāo)售得如何，與工程營(yíng)銷(xiāo)階段重點(diǎn)安排得是否合理有極大的關(guān)系。營(yíng)銷(xiāo)主題有一個(gè)總的原則是：從主體到細(xì)部，從重點(diǎn)到次重點(diǎn)。工程的哪個(gè)方面是重點(diǎn)，與市場(chǎng)的特征、市場(chǎng)的變化是嚴(yán)密相關(guān)的。營(yíng)銷(xiāo)推廣總主題：壹號(hào)府邸風(fēng)情商業(yè)街全創(chuàng)富商機(jī)營(yíng)銷(xiāo)形象主題語(yǔ)：2023-12-2520:33|#2一、工程根本概況〔〕市場(chǎng)分析二、工程的SWOT〔一〕優(yōu)勢(shì)點(diǎn)〔二〕局限性〔三〕威逼點(diǎn)〔四〕時(shí)機(jī)點(diǎn)三、商業(yè)模式分析：(一)綜合性商業(yè)模式〔二〕主題性商業(yè)模式〔三〕專業(yè)性商業(yè)模式四、工程整體定位〔一〕工程的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位〔二〕價(jià)格定位〔三〕客戶定位五、營(yíng)銷(xiāo)推廣〔一〕推廣主題(二)工程形象包〔三〕總體宣傳策略〔四〕銷(xiāo)售策略城龍花園裙樓商鋪市場(chǎng)定位與推廣策略一、工程根本概況城龍花園位于龍崗中心城龍城大道與龍福路交匯處，總占地面積５萬(wàn)平方米，總建筑面積11萬(wàn)平方米，共分四期開(kāi)發(fā)，目前一、二期已入伙。其裙樓商鋪計(jì)有35間，總面積約1944.35平方米，商鋪目前根本上空置。二、工程的SWOT雖然本工程地段位置較為優(yōu)越，但現(xiàn)實(shí)又存在著一些影響工程形象的因素，以至裙樓商鋪目前處于滯銷(xiāo)狀態(tài)。所以我們只有充分生疏到該工程的優(yōu)缺點(diǎn)，并充分發(fā)揮其的優(yōu)勢(shì)，才是本工程在后期的營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中制勝的關(guān)鍵所在?！惨弧硟?yōu)勢(shì)點(diǎn)〔S〕：1、工程當(dāng)前交通較為便利，地處龍城大道與龍福路交匯處；2、工程地處龍崗中心城一級(jí)黃金旺地，進(jìn)展前景看好；3、本工程目前為現(xiàn)樓，滿足局部自用型商家即買(mǎi)即用的需求，降低購(gòu)置者的置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；4、商鋪層高5.4米，設(shè)有夾層，可融合商鋪、倉(cāng)儲(chǔ)、家居為一體；5、工程開(kāi)發(fā)商母公司城建集團(tuán)在深圳具有肯定的知名度，對(duì)項(xiàng)目的推廣具有肯定的優(yōu)勢(shì)；◆發(fā)揮優(yōu)勢(shì)：A、在工程裙樓的運(yùn)作過(guò)程中，充分渲染工程的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通的便利；B、在工程裙樓的運(yùn)作過(guò)程中，強(qiáng)調(diào)該區(qū)域的進(jìn)展前景和由此帶來(lái)的商機(jī)；C、在工程的推廣時(shí)，利用城建集團(tuán)的品牌優(yōu)勢(shì)，增加置業(yè)者與投資者的信念；〔二〕局限性〔W〕1、工程所處地段目前人氣不旺，尚不具備以人氣帶動(dòng)商鋪銷(xiāo)售的條件；2、本工程周邊是長(zhǎng)著茅草的待開(kāi)發(fā)地塊，因而顯得較為荒涼，對(duì)進(jìn)展商業(yè)略為缺乏；3、該工程以建成多時(shí)，但裙樓商鋪始終滯銷(xiāo)，造成肯定的負(fù)面影響；4、工程裙樓商鋪缺乏整體形象定位，主題不鮮亮；5、工程裙樓商鋪規(guī)模不大，不利于整體推廣；◆解決方法：重對(duì)裙樓商鋪進(jìn)展市場(chǎng)定位，明確目標(biāo)客戶；確定經(jīng)營(yíng)主題，從而以有特色的經(jīng)營(yíng)方向帶動(dòng)商鋪的銷(xiāo)售；加大推廣力度，擴(kuò)大商鋪的暴光率與市場(chǎng)知名度；設(shè)立局部“免息分期付款方式”，降低購(gòu)房者的置業(yè)門(mén)檻，吸引其入市；〔三〕時(shí)機(jī)點(diǎn)〔O〕1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮，輻射周邊地區(qū)；2、隨著周邊各大住宅小區(qū)相繼建成與入伙，將帶動(dòng)周邊的人氣，從而帶動(dòng)裙樓商鋪的銷(xiāo)售；3、中國(guó)的入世，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，商業(yè)物業(yè)前景看好；〔四〕威逼點(diǎn)〔T〕1、周邊現(xiàn)推向市場(chǎng)的歐景城裙樓商鋪、碧湖花園商鋪等商業(yè)物業(yè)較多，形成很大的競(jìng)爭(zhēng)力與市場(chǎng)壓力；2、碧湖康馨園空置的裙樓商鋪，從而形成直接的競(jìng)爭(zhēng)；三、商業(yè)模式分析：就目前的商業(yè)模式來(lái)看，主要有三種：一是綜合性商業(yè)模式，二是主題性商業(yè)模式，三是專業(yè)性商業(yè)模式?！惨弧尘C合性商業(yè)模式這一模式奉行的是購(gòu)物、休閑通吃，衣、食、住行一條龍效勞。商場(chǎng)內(nèi)行業(yè)種類(lèi)眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費(fèi)者的任一生活需求，并且在購(gòu)物的同時(shí)能夠進(jìn)展飲食、品茗等休閑活動(dòng)，拉動(dòng)場(chǎng)內(nèi)群體消費(fèi)。從這一個(gè)角度去分析，此種模式似乎能夠以全面網(wǎng)絡(luò)住宅有的消費(fèi)者，而且聚人氣、提消費(fèi)，應(yīng)當(dāng)是抱負(fù)的商場(chǎng)模式。但是，實(shí)際上這以模式已經(jīng)在全球的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)里患病了嚴(yán)峻考驗(yàn)，中國(guó)亦不例外，而且越是類(lèi)似于深圳這樣的經(jīng)濟(jì)興旺地區(qū)，這一模式所表現(xiàn)出來(lái)的老舊之態(tài)就越明顯，所面臨的`危機(jī)就越大。究其因，在于品牌市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分，消費(fèi)者的需求不斷的向個(gè)性化進(jìn)展，使得任何全面式的經(jīng)營(yíng)都失去了銷(xiāo)售點(diǎn)的深化時(shí)機(jī)。不僅僅是由于不情愿，而是由于以目前的商業(yè)品種、品牌進(jìn)展速度，沒(méi)有任何一個(gè)商場(chǎng)的規(guī)模能夠全部承載得下。在每一次割舍之間，都失去了一局部客戶的青睞，從而使之在與各行業(yè)專業(yè)市場(chǎng)的直接競(jìng)爭(zhēng)中失去了一條又一條的陣線。時(shí)至今日，電子通訊、家電家私、群眾服裝，都已紛紛淡出各大綜合賣(mài)場(chǎng)。近兩年以來(lái)，各名牌綜合商場(chǎng)的整體銷(xiāo)售額持續(xù)萎縮，尤其是自去年下半年開(kāi)頭，深圳各大知名望的商場(chǎng)，均只有食品超市仍舊維持人銷(xiāo)兩旺的局面，其余品種的同比額度全面下降。面對(duì)這樣一種形勢(shì)，大的品牌商場(chǎng)利用早期積存的財(cái)力與知名度，實(shí)行了圈地?cái)U(kuò)張、活動(dòng)造勢(shì)的手法，力求站穩(wěn)腳跟，在市場(chǎng)重洗牌之前充實(shí)內(nèi)力，再謀求變革性的進(jìn)展。而中、小型的綜合商場(chǎng)雖然明知危機(jī)在即，但由于實(shí)力的緣由，在目前除了苦苦支撐之外，也無(wú)其他應(yīng)變之法。這種綜合性商業(yè)模式適合于大規(guī)模的裙樓商場(chǎng)和大型純商業(yè)物業(yè)，對(duì)于本工程的裙樓商鋪從設(shè)計(jì)上、規(guī)模上都不適合進(jìn)展綜合商場(chǎng)。〔二〕主題性商業(yè)模式主題確實(shí)定范圍很廣，無(wú)論是從文化層次還是人群分類(lèi)亦或商品檔次等任何一個(gè)角度去發(fā)揮，都能找到相應(yīng)主題。然后以該主題為核心以及規(guī)章，開(kāi)放經(jīng)營(yíng)。比方女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類(lèi)為主題，圍繞某一類(lèi)人群的用品，這一特定范圍對(duì)品種、品牌進(jìn)展篩選、過(guò)濾，進(jìn)展有針對(duì)性的經(jīng)營(yíng)。這類(lèi)模式與其它商業(yè)模式相比，主要在于目標(biāo)客戶群以及滿足需求上的區(qū)分。它不局限于某以個(gè)行業(yè)，在商品種類(lèi)上不具備占確定優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)平臺(tái)，但它的目標(biāo)客戶群卻是肯定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟(jì)群體，等等。對(duì)于這些群體來(lái)說(shuō)，主題商場(chǎng)能夠盡可能的滿足他們的異質(zhì)化需求和共性化心理訴求，針對(duì)性強(qiáng)。但由于這種商業(yè)模式針對(duì)性強(qiáng)的負(fù)面影響，客戶范圍窄，將來(lái)進(jìn)展前景難以預(yù)料，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。并且這種商業(yè)模式要求：⑴規(guī)模化，主題經(jīng)營(yíng)獨(dú)占面積浩大，與本工程規(guī)模不匹配；⑵標(biāo)準(zhǔn)化，主題經(jīng)營(yíng)從治理到經(jīng)營(yíng)行為都比較標(biāo)準(zhǔn)，甚至進(jìn)展網(wǎng)絡(luò)運(yùn)作，所涉及本錢(qián)昂揚(yáng)、費(fèi)用巨大。⑶租金低廉，主題商場(chǎng)通常以較低租金吸納商家聚攏入場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，這對(duì)投資者說(shuō)是最不情愿看到的狀況，于本工程銷(xiāo)售也不利。所以，這種商業(yè)模式也不適合本工程的群樓商鋪?！踩硨I(yè)性商業(yè)模式這一類(lèi)型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細(xì)分，集中力氣滿足全體消費(fèi)者的某一種特定需求，尤其是共性化、異質(zhì)化的心理訴求。如深圳知名的中電信息時(shí)代廣場(chǎng)，就是借電子科技、通訊產(chǎn)品的市場(chǎng)風(fēng)云之勢(shì)，在華強(qiáng)北這個(gè)大的商圈背景下站穩(wěn)了腳跟；再比方順電家居廣場(chǎng)，以家電市場(chǎng)為主要平臺(tái)，全力攬括行業(yè)內(nèi)的品牌精英，加大消費(fèi)者的選擇余地，力求做到使每個(gè)想買(mǎi)家電的消費(fèi)者都不會(huì)轉(zhuǎn)投其他商場(chǎng)的懷抱。這類(lèi)商業(yè)模式的優(yōu)勢(shì)就在于針對(duì)性強(qiáng)，專業(yè)化程度高。某一行業(yè)的進(jìn)展將直接影響到該行業(yè)專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)力量與盈利空間。所以，對(duì)于目前龍崗蓬勃進(jìn)展的房地產(chǎn)，它必將帶動(dòng)其他相關(guān)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，如建材業(yè)、裝飾材料業(yè)等的進(jìn)展。因此，對(duì)于城龍花園的商鋪，進(jìn)展裝飾材料專業(yè)性商業(yè)模式較為可行。四、工程整體定位〔一〕工程的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位——裝飾材料專業(yè)商業(yè)模式基于上面對(duì)本工程的SWOT分析及各種商業(yè)模式的分析，并結(jié)合我司對(duì)該片區(qū)的調(diào)查分析，同時(shí)綜合我司在該片區(qū)及以往的操盤(pán)閱歷，我司建議對(duì)該工程重進(jìn)展市場(chǎng)定位，確定商鋪的經(jīng)營(yíng)主題，明確商鋪的經(jīng)營(yíng)方向，從而帶動(dòng)商鋪的銷(xiāo)售。本工程位于龍崗中心城，龍城大道與龍福路交匯處，從地理位置這一角度來(lái)看，目前地段繁華程度不夠，工程裙樓商鋪規(guī)模不夠大，結(jié)合商鋪成功運(yùn)作模式的分析，我司建議將本工程裙樓商場(chǎng)定位為裝飾材料一條街。A、標(biāo)榜龍崗中心城首個(gè)專業(yè)裝飾材料一條街，為該區(qū)域樹(shù)立起第一面旗幟。B、這樣定位的優(yōu)勢(shì)為客戶躲避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決投資信念，增加銷(xiāo)售熱度。由于這樣定位，可以削減與直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手〔如碧湖花園商鋪、碧湖康馨居商鋪〕的接觸面。目前，無(wú)論是碧湖康馨居、碧湖花園的群樓商鋪，還是紫薇花園的群樓商鋪，都以滿足消費(fèi)者的日常生活需求為突破口，且目前空置量較大，假設(shè)本工程的群樓商鋪雷同于周邊其他工程，必將增加市場(chǎng)的壓力，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。在這方面，本工程明顯處于不利地位；有深厚的市場(chǎng)容量：我們的這個(gè)定位就目前狀況，龍崗的房地產(chǎn)蓬勃進(jìn)展將帶動(dòng)裝飾業(yè)的進(jìn)展，并且本工程周邊在建或在售的樓盤(pán)較多，這些樓盤(pán)入伙后對(duì)裝飾材料的需求量較大；目前在該區(qū)域?qū)I(yè)的裝飾材料街〔城〕較少，有著很大的進(jìn)展空間；工程周邊雖人氣不旺，但交通條件較為抱負(fù)，且商鋪前面步行道空間較大，滿足進(jìn)展裝飾材料業(yè)的硬件需要；良好的市場(chǎng)操作性：我們的這肯定位，是基于具體的市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查和商戰(zhàn)實(shí)例整合出來(lái)的，有良好的前瞻性。同時(shí)，我們?cè)诙ㄎ坏倪^(guò)程中，漸漸賜予和加深了它所包涵的內(nèi)涵，并預(yù)備一套有規(guī)律、有秩序的銷(xiāo)售、促銷(xiāo)預(yù)備活動(dòng)?！捕硟r(jià)格定位房地產(chǎn)租金是售價(jià)的晴雨表，租賃市場(chǎng)的行情直接反映了供求關(guān)系，售價(jià)曲線與租賃價(jià)格曲線是同步變化的，租賃價(jià)格是售價(jià)的真實(shí)反映，租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)表達(dá)，以收益價(jià)格對(duì)商業(yè)價(jià)格進(jìn)展評(píng)估，收益價(jià)格對(duì)物業(yè)使用者和投資者都是一個(gè)根本的心理預(yù)期價(jià)格。依據(jù)調(diào)查區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的租金狀況，該區(qū)域商業(yè)物業(yè)的租金水平一般在25-90元/M2月之間，通過(guò)對(duì)本地段的商業(yè)分析，本地段街60/M2。a、確定年收益：60/M2×1M2×12=720b、確定復(fù)原利率：我們承受中國(guó)人民銀行一年期存款利率綜合物8%c、使用年限：70年d、收益價(jià)格確定運(yùn)用公式：</P<p>V＝a/r×[1-1/(1+r)n]式中V：房地產(chǎn)的價(jià)格a：房地產(chǎn)年純收益r：復(fù)原利率n：將來(lái)可取得收益的年限可測(cè)算出本工程裙樓商鋪的平均售價(jià)為8000元/M2從上面的價(jià)格分析，并結(jié)合目前的市場(chǎng)狀況，我司建議城龍花園8000—8200/M2。〔三〕客戶定位購(gòu)置本工程商鋪的客戶主要有以下幾類(lèi)：本區(qū)域的商鋪投資者或裝飾材料經(jīng)營(yíng)者；看好本區(qū)域裝飾材料業(yè)進(jìn)展前景的其他投資者或經(jīng)營(yíng)者；經(jīng)營(yíng)知名裝飾材料品牌的加盟者或連鎖店；一些為設(shè)立辦事處的裝飾公司；接城龍花園裙樓商鋪營(yíng)銷(xiāo)籌劃案1五、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略〔一〕推廣主題基于以上的分析及本工程的定位，并結(jié)合目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的實(shí)際狀況，在工程的推廣宣傳時(shí)，主要圍繞下面幾個(gè)方面進(jìn)展：1、宣傳本工程裙樓商鋪為龍城專業(yè)建筑裝飾材料一條街，突出其市場(chǎng)的進(jìn)展前景及投資價(jià)值；2、宣傳該區(qū)域房地產(chǎn)的蓬勃進(jìn)展，必將帶動(dòng)裝飾業(yè)與裝飾材料業(yè)的長(zhǎng)足進(jìn)展，從而帶出投資該商鋪的的進(jìn)展前景與潛力；3、交通便捷：本工程位于龍城大道與龍福路交匯處，交通條件較為便捷，且商鋪前面的步行道空間較大，對(duì)進(jìn)展裝飾材料業(yè)極具潛力；4、由于本商鋪層較高，并設(shè)有夾層，可集商鋪、倉(cāng)儲(chǔ)、家居為一體，所以，在宣傳時(shí)可突出“賣(mài)一層送一層”的優(yōu)勢(shì)。(二)工程形象包裝1、主題廣告主導(dǎo)語(yǔ)：工程目前無(wú)主題廣告主導(dǎo)語(yǔ)，廣告知求不明顯，我司建議以“城龍花園專業(yè)裝飾材料一條街”為主題，進(jìn)展廣告知求；2、工程導(dǎo)視系統(tǒng)目前工程的導(dǎo)視系統(tǒng)表現(xiàn)手法不抱負(fù)，未能將本工程的形象及主題表現(xiàn)出來(lái)，反而產(chǎn)生負(fù)面影響，建議在面對(duì)龍城大道的裙樓上懸掛條幅，并在深惠大路與龍城大道等客流量多的地方設(shè)導(dǎo)視牌；3、現(xiàn)場(chǎng)包裝1〕條幅：目前工程現(xiàn)場(chǎng)的條幅廣告幾乎沒(méi)有，無(wú)法引起客戶的關(guān)注。實(shí)際上條幅廣告是工程最快，費(fèi)用最省的廣告形式之一。建議條幅廣告重點(diǎn)在深惠大路與龍城大道交匯處及工程群樓樓體上，掛出“城龍花園專業(yè)裝飾材料一條街盛大出售”、“城龍花園專業(yè)裝飾材料一條街優(yōu)惠招租”及租售熱線等內(nèi)容的條幅，2〕道旗：為營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氛，引起人們的關(guān)注，吸引更多的人氣，我司建議在深惠大路與龍城大道上布設(shè)道旗，道旗內(nèi)容以公布城龍花園裙樓裝飾材料一條街租售的信息為主，如“龍城裝飾材料街——城龍花園裙樓商鋪”“城龍鋪王，一鋪富三代”、“城龍裝飾材料街，商家投資的潛力股”“城龍花園商鋪，低風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)”等等?！踩晨傮w宣傳策略</P<p>依據(jù)本工程所在區(qū)域的現(xiàn)狀及工程自身的特點(diǎn)，我司在掌握廣告宣傳費(fèi)用的同時(shí)，將承受有針對(duì)性的宣傳策略，加大廣告宣傳力度，并使之按步就班，有的放矢，使整個(gè)宣傳策略與銷(xiāo)售策略嚴(yán)密協(xié)作，從而到達(dá)熱銷(xiāo)的效果，具體打算如下：1〕“造勢(shì)”策略針對(duì)本工程目前的銷(xiāo)售狀況，為渲染市場(chǎng)氣氛，我司建議有針對(duì)性地在媒體上發(fā)表有關(guān)本工程的聞撰稿，如龍崗報(bào)、龍崗有線電視臺(tái)等，內(nèi)容主要以宣傳介紹該工程地理位置及專業(yè)裝飾材料街的進(jìn)展前景，從而引出本工程裙樓商鋪巨大的升值潛力，以令市場(chǎng)更加注目該物業(yè)，加強(qiáng)客戶的投資信念。2)常規(guī)宣傳策略廣告宣傳以報(bào)紙廣告、電視廣告為常規(guī)宣傳，屬最有效的宣傳方式，但由于電視廣告的本錢(qián)較高，而本工程裙樓商鋪的規(guī)模不大，又屬于尾盤(pán)期，因而我司建議不在電視上進(jìn)展廣告宣傳，主要進(jìn)展必要的報(bào)紙廣告與軟性文章炒作，從而嚴(yán)密協(xié)作銷(xiāo)售策略承受，令常規(guī)宣傳效果發(fā)揮至最大并掌握廣告費(fèi)的投入量。廣告宣傳安排如下：報(bào)紙廣告：主要以當(dāng)?shù)氐凝垗張?bào)為主，逢周二或周五軟硬廣告結(jié)合，主要為10×15或15×20的版面作廣告〔這樣費(fèi)用不大，可集中在一個(gè)階段連續(xù)進(jìn)展〕，訴求工程地理位置及專業(yè)裝飾材料街的進(jìn)展前景，從而引出本工程巨大的升值潛力。這樣廣告費(fèi)不大，卻能到達(dá)我們的預(yù)期效果。軟性文章：報(bào)紙軟性文章目標(biāo)性較強(qiáng)，所以我司在接手城龍花園裙樓商鋪的銷(xiāo)售工作后，將在龍崗報(bào)、深圳晚報(bào)有針對(duì)性的發(fā)表軟性廣告，內(nèi)容同樣訴求城龍花園的地理位置及專業(yè)裝飾材料街的進(jìn)展前景。宣傳單張：〔1〕